青島開發區地產項目定位報告項目地塊分析1、項目區位分析1.1、宏觀地理分析1.2、地塊區位分析1.3、項目區位綜合分析2、地塊現狀解析2.1、地塊現狀2.2、地塊周邊交通2.3、地塊周邊配套2.4、地塊現狀綜合分析目錄項目地塊分析1、項目區位分析1.1宏觀地理分析黃島區作為青島市拉大腹地架構和經濟發展的核心組成部分，其發展變化可謂日新月異。但“青黃不接”（因膠州灣而造成的地理阻隔）一直成為開發區騰飛發展的一大阻力，“南隧（預計2009年建成）、北橋”交通戰略方針確立與實施，將會對未來開發區的建設，特別是旅游、商務、房地產業的崛起與發展起著決定性的作用。項目地塊位于黃島區南部，緊鄰濱海大道，而濱海大道將是未來連接開發區與海底隧道的最重要的交通干道。海底隧道濱海大道跨海大橋項目地塊分析1、項目區位分析1.2地塊區位分析項目地塊位于青島市黃島區南部，地塊東側：太行山路地塊西側：中國石油大學地塊南側：濱海大道地塊北側：珠江路地塊背山面水，北端距離唐島灣僅一路（濱海大道）之隔，自然景色秀美。項目地塊分析1、項目區位分析1.3項目區位綜合分析從時機上講——開發區已成為青島經濟發展核心，西海岸發展勢不可擋。而青島東部地區的發展用地尤其是沿海地區的發展用地已趨近枯竭。在這樣的背景下為開發區提供了千載難逢的發展機會。從環境上講——隨著青島市經濟發展的戰略西移和海上山東旅游體系的完善，開發區發展增速，商業、金融中心向南部海邊轉移；臨濱海大道唐島灣一線的濱海公園景色優美，提升了該區域的投資與發展價值。從地理上講——濱海大道成為海底隧道的有效延伸，自項目地塊通過海底隧道至青島市區僅需15分鐘車程；與開發區區政府和商業集中區域長江路、香江路僅5分鐘車程，并且均有公交車直達。從發展上講——作為東、西海岸對接的第一站，隨著海底隧道的建成通車，青島市核心區海岸線的延伸段——濱海大道一線的發展前景十分良好，同時為本案的發展提供了良好的契機。2.1地塊現狀目前項目地塊已經完成土地平整等工作，預留有市政管線入口。地塊總占地67000平方米，規劃地上建筑面積99086平方米，容積率2.2，為住宅、商業綜合用地。項目地塊分析2、地塊現狀解析項目地塊分析2、地塊現狀解析2.2地塊周邊交通項目周邊交通便捷，多條公交直達開發區各個區域。長途汽車、輪渡直達青島老城區。項目地塊項目外部交通圖項目南側濱海大道項目地塊分析2、地塊現狀解析2.3地塊周邊配套購物場所：利群·金海岸超市、佳世客、利群長江商廈、利群瑞泰購物中心、家佳源購物中心等購物場所。佳世客購物長江中路、香江路為黃島區的集中商業區域，分布有購物、餐飲、休閑、娛樂等設施。項目地塊分析2、地塊現狀解析2.3地塊周邊配套文化教育：理工大學、石油大學、北京電影學院、南洋學院、開發區第五中學和薛家島中心小學等教育機構。項目西側石油大學項目地塊分析2、地塊現狀解析1.3地塊周邊配套景觀配套：項目地塊背山面海。向南一路之隔的唐島灣海面成為整個社區的精髓所在，在社區內向南將大海盡收眼底；沿濱海大道而建的濱海公園將成為社區居民休閑娛樂的絕佳場所。項目南側綠化帶溏島灣海景項目地塊分析2、地塊現狀解析2.4地塊現狀綜合分析綜合項目地塊的解析，本項目區域發展潛力巨大，發展前景較好。如果當前開發，本項目今后幾年具備巨大的升值潛力。項目地塊所占據海景資源豐富，成為項目的最大賣點，同時項目北側山丘和南側濱海公園景觀效果也為項目增色不少；項目地區交通便利，多路公交可到達開發區內所有區域；未來海底隧道貫通，濱海大道將成為主干道，項目地塊至青島市區僅需15分鐘車程；項目周邊市政基礎設施、商業、教育機構等配套設施隨著其他樓盤的開發正在逐步完善；總結：本項目地塊從當前現況來看，已經具備了建設高檔社區的必要條件。經濟運行判斷1、青島概況1.1、青島簡介1.2、青島市與黃島區關系2、黃島概況2.1、黃島簡介2.2、經濟概況2.2、交通概況2.3、居民收入概況2.4、發展規劃3、經濟運行綜合論述目錄經濟運行判斷1、青島概況1.1青島簡介總面積為10654平方公里2005年末全市總人口740.9萬人七區：市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島，共1102平方公里，265.43萬人五市（縣級）：膠州、即墨、平度、膠南、萊西，共9552平方公里，475.47萬人城陽嶗山李滄方四北市黃島簡要投資財務分析南市經濟運行判斷1、青島概況1.2青島市與黃島區關系近年來，青島市政府做出“經濟建設中心西移”的決定，黃島是城市重點基礎設施項目、外資企業投資和市內企業外遷的主要區域，該區域成為吸引人口遷移和房地產開發的重點。海灣阻隔66公里膠州灣高速青島與黃島阻隔現階段青島市城區與開發區之間由于膠州灣阻隔，青島市區居民對黃島區的認知度較低。根據調查顯示，往返兩地會花費大量的精力和財力；長期的認知習慣使得青島居民心理上并沒有將開發區納入青島版圖。未來跨海大橋和海底隧道建成通車后，青島市區居民對黃島區的認知情況仍不容樂觀，首先考慮海底隧道的通車費用，預計費用將達到35－45元/車次（轎車），并且隨著海底隧道投資的追加，實際通行費用可能要更高，這使得在本地居住異地工作的交通成本過大，客戶很難認可；其次，青島市民對黃島地區的認知度一直不高。經濟運行判斷2、黃島概況2.1黃島簡介黃島區位于膠州灣西海岸，與青島市區隔海相望，區域劃分為六個街道辦事處。截至2007年末青島經濟技術開發區面積達到220平方公里，總人口49.8萬，其中戶籍人口32.6萬、比上年增長3.21％。黃島東經120°02′—120°18′，北緯35°52′—36°02′。年平均氣溫12.5℃±（冬季0.3℃,夏季23℃）,年平均降雨量750毫米。紅石崖黃島柳花泊辛安長江路薛家島經濟運行判斷2、黃島概況2.1黃島簡介區域配套設施生活配套供電、供熱、通訊、、供水、燃氣、污水處理等設施齊備；教育機構全區現有石油大學、青島理工大學、青島建筑工程學院黃島校區、私立青島遠東技術專科學院、港灣學校、教進修學校、藝術學校、公共關系學校、外國語學校等大中專業學校，14所中學，23所小學，4所正規幼兒園。醫療機構現有一級醫院3所，二級醫院3所、急救中心、外商醫療中心、計劃生育衛生所和衛生防疫站。文化娛樂并擁有廣播電臺、電視臺、雜志社、油畫院、文化館、圖書館、電影院、公園、小型高爾夫球場等。

經濟運行判斷2、黃島概況2.2經濟概況2007年主要經濟指標經濟指標單位總量增長（％）國內生產總值萬元590078523.1工業增加值萬元389080025.5工業總產值萬元1403349533.0規模以上工業萬元1366349533.5合同利用外資萬美元141200127.1實際利用外資萬美元9980021.3出口總額萬美元58854254.2進口總額萬美元56496169.4固定資產投資總額萬元21490568.6社會消費品零售總額萬元62353320.1經濟運行判斷2、黃島概況2.2經濟概況歷年GDP總值總結：自2000年至2007年，黃島區GDP年均增長達32.8％，增長非常迅速。年份20002001200220032004200520062007GDP(現價萬元)8405531252724160446120447522647625358637447002255900785增長率36.54928.127.429.535.531.125.5經濟穗運行徑判斷2、黃島耽概況2.2經濟提概況產業分釋布特征按照吊城區缺總體系規劃坐，在犬區域為布局落上規趴劃為膠六個跨主要墳的功必能區摸。完傘善的椅規劃呢、強臥勁的閣發展終勢頭鞋，使弱黃島藏區在費未來短的建刪設規苦劃中杠，形荒成新防的經奴濟發悟展核勝心力位量，守并在恢“大還工業巾、大釋港口拐、大正旅游脖”三啟大經雄濟基浙礎上被，大中力發揭展家獨電電仁子、擺石油朽化工琴、汽痛車造辦船等裹龍頭價企業隊。①②④⑤③⑥①石油拌化工工少業區剖②臨瀉港工業我區③國際富商貿倉憑儲加茄工抓工業區④生誤態高梳效農艙業區芒⑤行職政商蠟務中磨心區⑥綜窩合旅輪游區經濟忠運行余判斷2、黃島概螺況2.2經濟概剝況黃島公區產紀業結漏構黃島社區主圓導產呆業為份第二楊產業塔，自駐設置己經濟丑技術畢開發冒區以類來，掩第二賄產業胖在國鞭名經扯濟中舟的比碌重一闊直在50％左右即，并且旦有逐漸駝增高的應趨勢。19昨90至200代7年年碼以來悉第二弟產業螺在國曲民經膝濟中材所占嶺的比度重由51％提叼高到69.派5％。隨竟著第二熱產業的確發展，臺第一、跡第三產盒業也有件了長足謎的發展喉。第一昨、二譯、三姐產業蛇在國底民經孝濟中泥比重總結槳：第怕二產筍業比方重逐吊年增回加；熔第一襲、第辯三產苗業比寶重有煤所下旺降，燙但隨距著經青濟總集量的儀增長已，絕維對數恢量增飼長迅養速。經濟運幼行判斷2、黃島拒概況2.井2經濟陽概況黃島區約歷年產蠶值及第勾一、二宅、三產殖業比重

年份總產值第一產業第二產業第三產業

20008405534%63%33%

200112527233%66%31%

200216044672.20%64.40%33.40%

200320447511.80%64.70%33.50%

200426476251.60%65.50%32.90%

200535863741.10%68.20%30.70%

200647002250.70%68.60%30.70%

200759007850.60%69.50%29.90%

經濟皂運行提判斷2、黃島鄉豐概況2.筋2經濟侍概況工業產輪值前三榴十位企蒸業位次企業名稱位次企業名稱1青島開發區海爾工業園16青島松下電子部品（保稅區）有限公司2青島開發區海信信息產業園17福田雷沃國際重工股份有限公司青島雷沃工廠3青島麗東化工有限公司18嘉里糧油（青島）有限公司4青島三美電機有限公司19山東山孚日水貿易有限公司5青島浦項不銹鋼有限公司20山東萊鋼鋼結構有限公司6澳柯瑪集團總公司21青島鑫海豐食品有限公司7新都理光（青島）有限公司22青島金晶股份有限公司8賽輪有限公司23青島科瑞特機電集團有限公司9青島寶井鋼材加工配送有限公司24青島福倫電子電器有限公司10上汽通用五菱汽車股份有限公司青島公司25益和電氣集團股份有限公司11山東黃島發電廠26青島國風藥業股份有限公司12青島中集集裝箱制造有限公司27海洋石油工程（青島）有限公司13青島嘉里花生油有限公司28青島海日制冷有限公司14青島北海船舶重工有限責任公司29青島美光機械有限公司15青島太平貨柜有限公司30青島保稅區金來國際貿易有限公司總結道：大型溝企業洋的入且駐發黨展，誓加快冊了開想發區芹的經麗濟發園展速東度，嫂對增由加就陵業、悼吸引仔高技展術人盼才、錫提高游居民脂收入坊等具膜有重老要作嗓用。經濟功運行賊判斷2、黃島傍概況2.3交通概話況區域杠內交販通青島恨開發施區擁店有四后通八浪達、販方便標快捷震的交燒通環滴境，秋區域孔內主肆干道輕多為晃雙向爸４車酸道或6車道的脹柏油或巧水泥路護面，路雹況較好于；整個報黃島區道域內公躁共交通其發達，沾近30條公剩交線答路可浪到達抬黃島娃的各擴個區圣域，中出租濫車數腐量較舉多，齊車型礙較好啄。黃島區擋道路經濟運商行判斷2、黃島盈概況2.加3交通你概況與老城悶區交通膠州毒灣高編速公烘路、尖輪渡倉、跨皇海大溝橋（扛在建釀）、揚海底暖隧道理（在觸建）膠州灣高速黃島輪渡薛家島輪渡海底隧道跨海大橋經濟撤運行寧判斷2、黃島反概況2.3交通敢概況外部交雪通聯系公路縱貫狐中國挨南北糧的交收通大伯動脈——同三璃線（樂黑龍兔江同饞江市憑至海舊南省仆三亞規市）膨將中困國經液濟最旗發達褲的東現部沿無海地透區連敵成一擠片，稀并把烘位于命山東買半島殼的青黑島、殿煙臺輔、日伶照三頃大港砍口連眠接起好來，禍形成享了青譜島1小時經爐濟圈，盡融入了想中國沿玻海經濟唱帶；橫疑貫中國批東西的民青紅線么（山東劇青島市筐至新疆劈燕紅其拉居谷），哭向西可嶼直入中回國西部制廣闊的衡腹地；表連接山辦東省會墾濟南的泥濟青高傘速公路精與京福守（北京纏至福建穴）高速謝公路相鴉交會，邊可通達漸華東六暮省。鐵路青島開刃發區內堅有黃島兆火車站忙，是膠雪（州）錘黃（島存）鐵路關的終點叢。膠黃踐鐵路全災長43公里，月與膠濟妄鐵路相蛾接，與棕全國鐵山路聯網更。黃島停火車站柳有固定肆列車26對，年賠貨物到沿發300肆0萬噸觀。最敏大起吸重能找力36噸。空港青島姥國際治機場罷距青腫島國匪家級皂開發照區53公里，右汽車行銹程約40分鐘跳。機繪場為蜂民航堪等級4D，開庭通國蠻內航武線84條、漢國際鋒航線17條，銀港澳州地區拴航線2條，是殘中國對逼外開放釣的一類泳航空口書岸和同稈類城市層開通國耍際空中毒航線最肢多的城拆市之一唐，空中卸通航城倉市達到53個。閃其中態，到籌中國膨的北杏京、評上海鐮、廣環州、胸深圳息及韓想國漢援城、款釜山豎、日老本東雄京、泛大阪世等城寫市均押在1—2小時航證程即可純到達。經濟感運行盆判斷2、黃島概踩況2.凱4居民輔收入即概況200終7年黃材島區嫌國民鑄經濟絮保持材快速慘穩步讓發展栗的基腦礎上快，城爹鎮居振民生缸活水抬平不任斷提峰高，滋人均晝可支貴配收兄入和喬消費巾支出獄分別剪為196扭89.吳04元、127航01.顆26元，同比配增長19倍.7妄3%、19向.6福6%，呈濫現出廣明顯尊的同釀步共鋼振現么象。從住房越面積來增看，黃憤島區城仍鎮居民要人均住穩房建筑酬面積34肥.2部9平方米，比怕上年是增加0.6書8平方挑米。從房辛屋產唐權構土成與甘建筑戰式樣孔來看嚷：商首品房天比重畫提高吃，三訂居室范與二居居室仇比重妥占70%以上趁。隨穴著住櫻房市話場化敲程度欺的提焦高，朵城市趁建設禾改造器步伐敲的加剝快，賤居民淚收入驗水平啊的不脖斷增判長，掙城鎮重居民悟自有由住房存比重勒逐漸爬上升盜。城申鎮居遠民擁烤有房軟改私饒房的漠比重漲占38%；商用品房體的比匆重占38榜%，同比滿增長11況.7平6%，其鴿中，削三居柳室占40%，二披居室笨占34%。經濟運粥行判斷3、經抽濟運濃行綜抄合論務述通過上榜述分析于，可見調黃島區危的基礎籮建設設變施已經督得到了齡較強的敲完善，潮在現階榴段的“足十一五緊”期間飾，黃島蒼區將繼夏續加強塵城市建貫設、經霸濟建設茫的步伐庫；同時剖區域發停展的不泥斷完善版、經濟倘不斷增兩長、招行商引資混力度加集大、產金業結構放不斷升崖級、人準才引進既逐年上晃升等等洽一系列竭因素，狗都將推早動黃島碼的房地蒼產市場項發展。贊但同時竊也應該所看到：宏觀經拉濟運行服為本項藝目提供謠的機遇烘和期待A、大塑力推苦動發振展經妖濟，蔥為黃節島的稻經濟雹增長哄提供增了強蜂有力易帶動窗力；B、產業鋤結構的嘗升級、閑科技含誦量的提縮慧升，為祖本區域香帶來大大批科技設人才，亦形成一退批強有悟力的消漫費力量盾；C、招晉商引行資力產度加娘大，個使眾特多的析工商屑企業遍入駐事本區章；D、同時浙新的一疊批大工風業、大將項目，兇都為開蹄發區帶固來一批障優秀的繪企業；E、開綁發區躁產業攻結構騾的不冤斷完識善調女整，勇促使陡產業玻科技娘含量械不斷田提升兇，高魯科技清人才終大量道進駐懇，從凝而使紋得開迷發區目的整邀體消叛費力冷提升蛾。經濟兔運行房誠判斷3、經蜘濟運抽行綜家合論眉述項目的拳實施發秧展判斷隨著銳開發朋區入畫住企露業的雹增多偶，為庭本項嘩目的賓發展擊定位捉提供肅了另為一良恭好的書發展要機遇餅和發驢展的奧可行叛性；首先，形從建設凍之初到集繁榮至遭今，開媽發區經粗歷了飛府躍的發寺展，入捎駐了一垮批優秀訪的企業議、工業妥；成就稀了許多言著名的景商界精溉英、巨辱賈名流宴，他們曬為開發諸區的發說展做出狡了巨大晨的貢獻割，開發熊區也為歪他們提放供優越臭的財富果回報；伴隨給著企征業的殊逐步糞壯大踏、財梅富的業逐步漠積累炒，他爛們開跨始追足求更淚高層元次的脖享受梳；在商業泥競爭激捧烈的今晨天，除每了公司壟、辦公酸室，開詳始需要搖另外一怕種空間忠，一種仔隱秘安些靜的、繞既有休予閑功能醫而又不系失尊貴陽；既可轎用于商別務、社桌交禮儀涉的需要勉；又可爐兼備娛晚樂、休變閑以及殘招待、屈宴客的柏功能；房地產偉市場運屠行判斷1、房產起市場整卵體運行惡分析1.1、市描場供何求狀棟況1.懷2、市場敘均價走虹勢分析1.禾3、房地廳產整體槽市場運鉗行判斷2、黃披島房茂產銷無售市鍛場分注析2.1項目周細邊競爭辜板塊市術場分析2.特2項目東針側區塊強分析2.3項目笛西側扣區塊段分析2.4黃島區螞北部區搭塊分析3、市解場判傘斷綜府合論起述目錄房地戰產市帶場運熱行判唐斷1、房六地產攏市場叨整體歉運行謀分析1.1市場供紛求狀況200科7年黃島梢區域房絨地產市潑場需求煎旺盛，港供需平溫穩施工面積（㎡）新開工面積（㎡）竣工面積（㎡）銷售面積（㎡）銷售額（萬元）均價（元/㎡）310249512639067602605226602749705260200破7年度甲市場朵總體吼概況房地產秘市場運經行判斷1、房地誤產市場啊整體運吳行分析1.1市場供偶求狀況總結騾：開菜發區沉房地甘產市腿場穩良步發策展，俊投資畢規模怕逐年嬸增長盾，漲羞幅平盆穩。質預計量未來峰仍有切較大播的發敘展空糾間。歷年開豆發區房砌地產投睜資情況年份20002001200220032004200520062007投資額（萬元）5079989195146790192837165461181756196522238631房地產腐市場運社行判斷1、房踢地產殖市場冊整體林運行鄭分析1.擠1市場妄供求孕狀況20類08年一季別度黃島籌區市場臟概況房地產濤開發投久資持續紀增長，侄住宅投蘿資仍占隆主導地算位商品房鏈施工規跑模與去欠年基本擺持平，索新開工原面積增糞勢比較峰明顯商品掀房交恒易量平同比滑增加英，商放品房捐價格剖平穩粱上揚

投資額（萬元）施工面積（萬㎡）新開工面積（萬㎡）預售合同面積（萬㎡）住宅數值17632.29148.333.447.23增長率24.22%7.60%127.00%28.19%寫字樓數值400334.53

0.21增長率-22.35%14.32%

-84.21%商業數值150415.47

0.44增長率171.48%23.07%

46.67%其它數值653347.81

0.03增長率82.28%28.31%

0.38%總量數值29672.29246.0140.567.9增長率26.33%7.80%120%8.67%房地產粒市場運粘行判斷1、房地尚產市場沿整體運擦行分析1.葛2市場均淺價走勢絨分析20竊05年-2酒00睡7年是下黃島降房地泰產市犬場飛映速發園展的心三年直，區伏域均幅價被吩整體幅拉高捷，均講價由40稻00元/㎡上切漲到526肝0元/㎡；200雨8年1季度整徹體房價散上漲不購多，大虧約10％。止整體縣價格星維持川在55捐00心—6企00諸0元/㎡左右接。目前每受到整揀體宏觀臟調控的逢影響，龍市場觀弟望情緒印加重，銳短時間膝不具備扔大幅上蝕漲的能仔力，但助部分優鉛質樓盤狐仍然受侍到市場負的追捧市，價格襖略升。200免8年一季棒度黃島儀區市場未價格價格（元/㎡）預售合同金額銷售合同金額預銷合同金額增長率5504.2936054.365833.1544587.5123.34%200梨8年二手礦房市場只概況二手需疏求在3月份滲得以夢集中蠅釋放深，資能料顯報示：顏截止3月底，拌全區累演計二手騎房登記泡交易100痕9套，直同比巾增長85幻玉%；登磚記交綁易面性積9.賴91冷01萬平消方米仔，同肚比增辟長68%；登記詞交易金六額達314跟38.限22萬元憂，同逃比增昌長了62們%。房地黨產市窩場運崗行判攜斷1、房君地產老市場吸整體賢運行艇分析1.撐2市場謀均價痰走勢勾分析商品保房價趕格將娛會趨請于平侵穩從200璃8年起棗，央邊行將獻進一狠步執江行從骨緊的煎貨幣創政策忌，嚴閱格控鴨制信遍貸總攔量和劉投放納節奏曾，對追房地片產市訊場將議會產視生較演大影芽響。購不僅殲開發閉商面披臨資畢金短貞缺的游困境寇，購雨房消平費也法將被麗進一眨步抑昂制。賽另外塘，國疤家進島一步峰加大地土地乓市場悶整頓后力度餃，在辟保障蚊政策姜性住杠房土錫地供抄應的拍同時灣，嚴鄭格清鼠理各修類閑島置用丈地，延增加彈了開匹發商耍屯地腹的風伸險，提促進釀土地賽市場游降溫畏。因驕此從并政策栗層面渣來看稅，未箏來政古府宏號觀調龍控的祥引導詳方向津一方筍面是錢加大督中低朽端自宿住供捕應，渴抑制株中高墓端投誰資需摸求，呢另一哀方面挽則試悔圖改徹變以藝往重府市場轎的發艘展模斑式，風努力談引導票保障般加市骨場的云雙軌橋進行焦，希定望通媽過對槍房地率產市坑場的怕結構蒜調整開，最在終實已現房些價的禮理性釘回歸筆。受上袋述宏奧觀政煩策影宴響，暈開發矛區商些品房鹿市場避供應忽結構懂將進汪一步齊調整盟，中瓣小套施型、薪中低霉價位逐商品沉住房宏供應絡比例仇將適用度增增加，謙加上蝴村莊暑改造走步伐夢加快士等客應觀因挺素，設預計嬸開發著區未倍來幾怨年住休宅價巖格將策趨于會平穩域，房虧價漲徐幅將橡不會蘿高于20膏07年。房地旋產市叫場運笨行判蚊斷1.補3房地鋼產整參體市場運借行判斷未來語市場傅整體百形勢巖依然雪看好經過幾獻年來的采宏觀調胖控，居閑民消費池信心正右趨于穩攝定，在損投資需慮求得到飄控制的潮情況下竭，住房談消費仍診然是居色民消費江的熱點劃。從近播期看肯，雖然胳政府儀繼續孔深化尖宏觀叢調控籮，但殺從總濤體上件來看詳，隨擔著開蔬發區輩經濟迅快速囑發展否，人不口不孫斷聚鐮集，出人均賞可支違配收迎入不見斷提肅高等雨利好杜因素為的不宗斷顯漠現，辦居民秧改善逢住房伏、新曲婚家簡庭購憑房、權外地愁人購返房置蓬業等輕需求眨依然森強烈融，這到些都傳是潛乒在的匯購房錘源動瞧力，齊房地煙產市粱場的運有效隸需求箏依然無龐大售。從長遠冰看，伴隨仇著橋案隧建顏設進釀程的蝕加快脾，開亡發區仆建設北將進去入新氣一輪渠發展飽時期彈，對盞房地趟產的橋發展炸將會賴產生翠更大首的推趙動作游用，棋房地尤產業膽作為桌開發菌區的綢主導剛產業棵之一華，必體將迎血來新鐵的發濱展契浮機和里更加宅廣闊聞的發輕展空雪間。1、房補地產曲市場孟整體逗運行杯分析房地產考市場運倘行判斷2、黃島優房地產欠銷售市茄場分析按項目鑰的區位胡特征，板將開發覽區樓盤棒情況劃材分為4大區仆塊中部汗本項賴目周嗓邊區鏈塊東部薛蔥家島區染塊西部鑄積米氧崖區攜塊北部老催城區。本項目周邊薛家島區塊積米崖區塊北部老城區房地盈產市醒場運遷行判住斷2、黃住島房觀地產宮銷售趴市場兩分析2.1項目周媽邊競爭關板塊市拍場分析本項著目周湊邊序號項目名稱1澤潤·幸福城2千禧龍花園第三空間3中南·海灣新城4兗礦項目5城市桂冠6隆祺嘉園Ⅱ期7康大·鳳凰國際8國際貿易中心9上實·達利廣場10銀領匯都11山海景園樣本1——澤潤·幸福城

開發商青島太陽房地產開發有限公司地理位置開發區唐島灣畔濱海大道與太行山路交匯處總占地面積3萬㎡建面價格8000總建筑面積5.74萬㎡銷售層差100物業類型住宅、公寓開盤時間2007-08-25主力戶型兩居、三居銷售周期1年主力戶型面積97㎡和119㎡銷售率一期99％，二期未開盤項目概況澤潤·幸福城項目地塊位于緊鄰本項目北側，是與本項目有最大可比性的項目，從其前期銷售情況看，海景房價格較高，客戶對其接受程度也較高客戶情況客戶概況政府公務員、私營業主等；樣本2——千禧龍花園第三空間

開發商青島千禧龍置業有限公司地理位置開發區武夷山路與珠江路交匯處總占地面積2萬㎡建面價格8800總建筑面積7.5萬㎡銷售層差100物業類型住宅、公寓開盤時間2007-11-25主力戶型一居銷售周期1年主力戶型面積34－60㎡銷售率三期70％項目概況千禧龍花園第三空間是黃島區域內的高端產品，社區比較成熟，目前銷售情況良好，購房者對價格并沒有明顯的抗性。客戶情況客戶概況政府公務員、商人等。外來購房者達到60％樣本3——中南·海灣新城

開發商青島中南置業有限公司地理位置開發區珠江路與井岡山路交匯處總占地面積7.2萬㎡建面價格均價7000；最高9000總建筑面積22萬㎡銷售層差100物業類型住宅、公寓開盤時間2007-05-17主力戶型一期三居、二期兩居銷售周期1年主力戶型面積一期120以上、二期80－90銷售率一期100％；二期70％項目概況該項目在區域內屬于相對高端產品，一期工程投資消費比例較高，二期多為自住需求，未來三期酒店式公寓可能成為投資熱點。中南·海灣新城社區比較成熟，周邊配套設施完善，距離中心集中商業區也較近。客戶情況客戶概況政府公務員、大企業中層領導、商人、私營企業主房地委產市娛場運系行判文斷2、黃匯島房藥地產集銷售劣市場夸分析2.掠1項目周飄邊競爭丸板塊市賀場分析總結：區域悼概況瘋：該板電塊位爽于長光江路屯、濱崗海大兩道區般域，癥自然揮景色耗優美泉，緊獸鄰中蜂心商錘業，促目前增是開涂發區芝整體話環境沉最好失的高旱檔住善宅集煌中區寧域。在售現割況：該板涌塊內鐘在售徑樓盤壩基本糧以高倉檔樓位盤為納主，星銷售面情況腳良好動，價許格屬私整個銹開發輝區最極高的周區域線。產品歲概況侵：區域帝的產韻品經濾過20呆07年的達去化落銷售趕之后賊，凡邀步入20欲08年的在蠟售、在墨建產品猴大多以腰小高層角、高層格為主；銷售周央期：從20靜07年的銷敬售狀況嘆來看，襖本區域皂的產品聽銷售相桿對來講殖較快，睡個案銷叮售周期壺大都在1年左右邊；面積、雷總價：本趙區域內的產籠品主臥力戶劇型以敏兩居羨室為軍主，資面積禿范圍仔為80許—1名00平米蛋左右澆；三港居面默積范得圍為110吵—13服0平米托左右疲。酒衛店式吉公寓池投資邁型產鴉品，裹面積饅多集慶中在50－80㎡之間時，輔以懂部分12喬0㎡產品透，另有頸少量20埋0㎡以上絕的大戶個型產品穩。小戶派型主力鋼產品的岡總價基具本在40—吃70萬左榜右，茂中大噴戶型碧主力溫產品枕總價10盡0-松20咱0萬左訴右。客戶群云體：外地客答戶的購乎買量依爐然大于換開發區別客戶的舅購買量著，本區塑域的幾克個典型昂個案的派居住客勤戶比例帆有所上藝升，主夫要因為智項目的善整體素補質較高另、生活內氛圍成該熟。2.斥2東部薛臨家島區按塊市場所分析房地償產市懷場運開行判喚斷2、黃島選房地產僵銷售市娘場分析薛家島呀區塊序號項目名稱1長江花園2鳳凰園小區3新華錦·御海灣4長江新苑5集力景豪6鴻潤廣場7省房·鳳凰城8福瀛·錦繡前城9悅海尊第10千城·鳳梧金沙樣本4——省房·鳳凰城

開發商青島鳳城置業有限公司地理位置濱海大道與鳳凰園西路的交會處總占地面積17.6萬㎡建面價格起價6999總建筑面積31萬㎡銷售層差100物業類型住宅開盤時間未開盤，預計6月主力戶型兩居、三居銷售周期未開盤主力戶型面積120－130銷售率未開盤項目概況省房·鳳凰城是該區域內的相對高端產品，體量較大，有一定優勢，目前尚未開盤，銷售情況難以估計。該區域配套設施較弱，距離中心商業集中區域較遠，并且交通不便，只有一路公交車停靠，打車困難。客戶情況客戶概況政府公務員、大企業中層領導、商人、私營企業主樣本5——集力景豪

開發商山東集力集團有限公司地理位置開發區開發區行政商務中心東側，長江東路以北總占地面積8萬㎡建面價格起價6300總建筑面積16.3萬㎡銷售層差100物業類型住宅開盤時間2008年４月主力戶型兩居、三居銷售周期2年主力戶型面積110－180銷售率50％項目概況該項目靠近旅游度假區----金沙灘風景區，并且樓盤品質較高，使得該項目消化速度較快，價格較高，但街道內的商服、交通、生活配套等設施現況仍有不足，有待完善。客戶情況客戶概況政府公務員、商人、私營企業主房地產窗市場運淡行判斷2、黃島蘋房地產散銷售市煤場分析總結箱：區域電概況：該眠板塊聚東部臺是旅炕游度恒假區--鹿--金沙灘炒風景區毀。這為峽該區域繭在未來則的規劃貞中打造沫一個旅援游風景對區及高盲檔住宅囑區奠定齡了良好爬的基礎殲，但目女前區域絨內的商舊業、交逼通、生美活配套丹等設施旅現況不醬足，有打待完善徐。在售現貸況：該板塊搶內在售采樓盤體踢體量均要不大，務省房·鳳凰城腿為該區下域最大阿體量的監項目，雄當前認怠購情況撞較好，額價格較騎高。本與板塊其河他區域辦樓盤銷擇售情況改也較好忙。產品概走況：區域估的產品您以小高受層、高獲層為主窄。銷售侄周期：從以哄往的銷護售狀況覆來看，販本區域粉的產品醒銷售相島對來講服較為緩裂慢，個棕案銷售狠周期大訂都在2年左右串。面積、鑄總價：主力戶腔型以兩夫居、三常居為主辱，面積物范圍為80—毛120平米泳左右聚。產負品的購總價澆基本燙在50目—8胞0萬左屠右。客戶項群體秤：主要百以本尿地客獅戶購俘買為培主，獵投資繁消費喝不多微。2.2東部薛敬家島區徐塊市場幣分析2.3西部四積米盞崖區兆塊市紡場分庸析房地產寧市場運吐行判斷2、黃徒島房架地產蹄銷售些市場軍分析序號項目名稱1金柏佳園2津盤鳳凰都3海印長天4衛城·恬園5天宇花園6觀海華庭7黃金怡海苑8康大·風和日麗積米崖區塊樣本6——康大·風和日麗

開發商青島康大時代房地產開發有限公司地理位置開發區濱海大道與海爾大道交匯處總占地面積18萬㎡建面價格均價6500總建筑面積30萬㎡銷售層差100物業類型住宅開盤時間2007-04-28主力戶型兩居、三居銷售周期2年主力戶型面積80－140銷售率現售三期約50％項目概況項目總體品質較高，社區具備一定規模，客戶認知度較高，但項目處于開發區與膠南交界處，配套設施較弱，距離中心商業集中區域較遠，交通不便。客戶情況客戶概況政府公務員、商人、私營企業主樣本6——金柏佳園

開發商青島金柏置業有限公司地理位置膠南市積米崖港區靈港路189號總占地面積5萬㎡建面價格均價5880；起價4130；最高價7360總建筑面積7萬㎡銷售層差100物業類型住宅開盤時間2007-9主力戶型兩居、三居銷售周期2年主力戶型面積80－140銷售率50％項目概況項目處于積米崖規劃區域內，品質較高，但處于開發區與膠南交界處，配套設施相對較弱，交通不便。客戶情況客戶概況一般職工、個體業主等樣本7——津盤鳳凰都

開發商青島德惠房地產開發有限公司地理位置開發區海爾大道與濱海大道交匯處（積米崖）總占地面積4萬㎡建面價格4120－6000總建筑面積10萬㎡銷售層差100物業類型住宅開盤時間2008-01-10主力戶型兩居、三居銷售周期1年主力戶型面積104－140銷售率75％項目概況項目處于積米崖規劃區域內，品質較高，但處于開發區與膠南交界處，配套設施相對較弱，交通不便。客戶情況客戶概況一般職工、個體業主等2.3西部積秀米崖區誰塊市場辱分析房地御產市藝場運肅行判威斷2、黃島仆房地產房誠銷售市蓋場分析總結：區域概穴況：該板脊塊處于佛膠南積柿米崖規毀劃區域蹈內，屬翻于開發牽區與膠斧南交界紡處，附墊近商業鋼、交通爐、生活賽配套等幫設施不濱足，有嗓待完善濤。在售現趙況：區域綁內在售樣新盤較觀多，但笨由于區甜位、配晉套等原附因，多哨數樓盤航銷售情征況一般增，并且扒價格相襯對不高丙。康大·風和巨日麗蠟由于蕩體量情較大員，社奸區具煙有一傲定規幫模，暈在區全域內湯相對代銷售影情況釋較好喘。產品阿概況：區怪域的視產品童以多敬層、臉小高心層、安高層感為主淺，戶年型以租兩居孕為主曉。銷售覺周期：從200夕7年的銷頭售狀況卷來看，捕本區域仇的產品越銷售相狐對來講店較為緩剪慢，個詠案銷售酸周期大澆都在2年左伸右；面積、釀總價：相對涉于其他鬧區域的漢個案來揀講，本藍區域的峽產品主西力戶型斧集中在100㎡左牙右，儉占到擦整體送開發那比例焰的50%以上、策產品的喉總價基他本在40鎖—6胡0萬左枕右。客戶群助體：本掀地客問戶占貫相對戶多數造，購惹買目線的主濃要為墓自住碌，投偽資比蘋例較藥低。房地衡產市健場運慮行判趟斷2、黃構島房螞地產寸銷售畜市場必分析北部老城區2.4北部寧老城做區市貝場分束析序號項目名稱1魯澤·觀天下2新港花園C區3海爾·幸福里4芙蓉苑5世紀新苑6興寶苑7興悅華城2.功4北部純老城嚴區市竿場分勁析房地產管市場運歇行判斷2、黃島螺房地產鐵銷售市羨場分析總結躲：區域辱概況：該板披塊位于當黃島區昨北部，識屬于工括業集中膏區域，源該地區日環境較侮差，市坑政等配巴套設施節有待完職善。在售宏現況：區賢域內栽在售肢樓盤愉受區應位、效配套油等原嗽因影或響，泳銷售暮情況出一般搏，并冠且價顏格較面低，醒一般換維持己在400炕0元/㎡左巨右。產品旬概況：區柴域的穿產品恭以多做層、嚇小高爹層、謀高層客為主挑，戶嫂型主泰要為漿適宜蝕居住躺的中祖、小成戶型姿。銷售周封期：本區筋域的產孟品銷售途相對來伸講較為品緩慢，衫客戶認莫知度較唱低；面積、潮總價：相節對于劈燕其他源區域例的個魄案來培講、島本區板域的粉產品潑主力褲戶型膀多為帳適宜汽居住映的中窄小戶揭型，房誠產品商的總臭價較起低，竄基本秩維持卡在30等—5乒0萬之圈間。客戶僑群體：回遷上戶占有朱相當比踐重，本凍地客戶建較多，氏購買目腎的主要峽為自住復，投資余客戶很槳少。項目扣市場帥定位1、市蘆場定貴位判礎斷1.性1、依據述項目地刺理情況杏判斷1.冷2、依據胃經濟運卸行及人雅口構成戰判斷1.3、依令據市洋場運袋行和焦消費脂需求遠判斷2、項毒目總博體市祖場定象位2.1、項惹目產驢品定比位2.批2、本案形形象定鋪位建議目錄項目隆市場厭定位1、市場鞏定位判出斷總結址：結合畏項目垮用地比情況因及周故邊規才劃，析我們堪認為鋸打造經既滿補足居畫住需清求又烈兼顧污投資愁需求酸的高殺檔產還品較妖為適哀合現周有規膊劃。小黃山桂居住區鐵（本項踢目地塊鄭）千禧龍屬花園海灣驕新城1.鍵1依據項萬目地理遼情況判烘斷居住大蹤蝶社區項目市葵場定位1、市場口定位判燈斷1.2依據經于濟運行他及人口出構成判槳斷黃島開抖發區的夜產業結亦構決定棒了區域峰內的從作業人員恐主要以題政府事壟業單位激公務員近及藍領念工薪階舊層為主篇，但隨共著經濟殺開發區顏第三產言業的不春斷發展弦，外來林人口逐姑漸增多伸。外來宮人口數尸量眾多黑，將會棚形成良員好的口雹碑傳播灘途徑，世銷售的租聯動效辨應不可遍忽視。外來人小口分三這個圈層：第一貝圈層：輻異射山盡東省屢內周互邊地款市（處主要啞包括往：東主瀛、口日照優、淄偉博、無濰坊霜等）慢；第二圈貪層：輻勿射國枝內東令北三傭省、授西北沫五省毅以及裹山西凱省，做其中當東北戴三省果的人望數眾梁多。第三拳圈層：輻竹射部襯分日漿韓外定籍人劍口。釋外來病人口蘿數量你眾多桃，將阿會形消成良爭好的敲口碑個傳播律途徑莊，銷彩售的壺聯動教效應食不可業忽視績。項目市臨場定位1、市馳場定規位判胖斷1.3、依膊據市刊場運資行和弱消費觀需求歲判斷08年一扯季度戀黃島賊開發押區的市場整曲體運行埋情況保潤持平穩證增長勢認頭，住宅憑銷售保駕持高速吹增長，完寫字樓堡銷售有棍所回落登，商用山房銷售功保持平錦穩。在目客戶構舞成上看鹿，區外客帽戶以60%－70%的購買腰比例極艦大地超恢過了本組地客戶30假%－40惹%的購買雹比例。在眾該多的冬區外輛客戶碑中，早一部所分看宣中開挨發區疾近年犁來強楚勁發泊展勢涌頭，牢未來窗的發符展前謊景，晴認同帖海底診隧道堆、跨趣海大擋橋對川開發泳區房暗地產療市場躲的推厚動作替用，撇其購房誠買行執為總唇結為蠻“看先投北資、討后養風老”戶；還冊有一籮部分橋客戶傳主要爐看中塞開發鎮區相哭對較口為適架中的彎房價應和優韻越的正居住菊環境哄而用浸于作萍為“柳度假妥、休閃閑”濤的第對二居睬所。本地客兼戶中包辭括外來云本地化洲人口和蘇本土人蹦口，外肺來本地包化的人疑口本地許首次置稻業的比呀例比較厚高，剛啟性需求械明顯；組本土人炸口二次絹置業的喚比重較付大，本問地客戶切中絕大兔多數屬得于居住互升級需頁求，多潤出于改槐善現有載居住條否件的目奶的進行鐮置業，欄高端外毒來人口趙則用于古居住的抬比重非躲常低，恰投資、赤商務用還途的比丙重將占警據絕對長的比值扶。從當笛前項室目周尾邊市鎮場的吳發展舊形勢屯來看召，兼顧德投資秋和居這住的80梳-1脈20頁㎡中小戶圓型產品杜去化速冬度最快；多數舞大戶江型產基品集四中在140－180靈㎡，整爸體感聞覺是袋在提昨高舒歐適度謹的條明件下適追求男整體嗚品質忌感，搞地段禿好配啊套齊顛品質沸高的預項目盤此類帽項目帶去化自速度宰較快任。項目奴市場炒定位2、項蓮目總像體市丘場定淚位基于以報上對整錫個開發鞋區房地側產市場正供需結寨構、消予費特征沿、市場拍發展趨團勢等因斗素的研蟻究，再池結合本侄項目的裁地理條列件、發撇展方向浙等因素店，得出蚊關于本嫁案基于合市場面好最優的刪定位建救議。第一心從現捷況來絹看，項荷目具轟備作緞高端剛產品勾的自蒜然條懼件和先人文屆環境樣，但疊受到70鹿/9征0的規扔劃限趴制，購產品梢設計織將會升受到晶一定區的局嗎限，70畜/9罵0占到整隸體的35%，商遵業、嘗配套辰公建陷約占10%，可摔發揮對戶型易設計晚余地貼的約領占55久%。第二巴根據冒市場蝴分析岡總結，我窗們認頑為在伴未來弦一段參時間登內真倘正意插義上介的優馳質海疾景房仰的供國量將起會有鎮所減盒少，窮屆時獄本項盒目將戲會成薄為區碎域市渡場海子景房勤的主冰要供脊量而蒙受到夾市場宗的追藝捧。第三破根據古對未侍來基國礎市局場發膝展的捉整體沸判斷，我等們認迷為在勤奧運圾過后妹，基證礎市滴場經少過一裁段時肺間的付盤整增，會滲在09年隨著貿整體宏李觀經濟暖的健康屑發展持留續平穩欣增長，雅積壓的點剛性需雖求得以液釋放。，我們遞認為在醬“十一畜五”期紅間，經柳濟開發雙區第三蛙產業的母增速將半會保持呢在20第四筋根據家區域區經濟察發展懶的特咳點分吸析%左右，稿小型商疲貿私營俘經濟將斷會得到跌充分發碗展，部拾分商務壺型公寓趨的需求僻將會增語加。綜上籮本項捐目兩急個功股能區帽的定腥位方聞向應糕該分奔別是避：品質哪性海哀景居大所和秀濱海SO脈HO公寓項目市浩場定位2、項目姻總體市接場定位2.1、項喂目產梨品定邊位本案產借品架構塊定位結合知上述疤項目號定位稅思路斗及市浮場機顧遇所揚闡述述的內萍容，哭結合土項目躬的地販理特休點，農本案吧的產咬品定囑位切猜入點掏應建姑立在岸：海景蛛居所、濱海SO宣HO公寓基礎上滴進行，增因此本出項目的守產品大女致分為捉兩種。海景居擇所濱海SOH扁O公寓項目市彼場定位2、項陪目總置體市租場定骨位2.1、項閣目產趟品定丸位本案區產品出架構湖定位第一蠶種：勺定者位為傅舒適猴居住讀型的治海景亡居所，產和品強植調功倦能布志局合搬理，曠尺度屬舒適烤，內員外環浴境保暴持一單致，核配套鞭不求遇大而須全，恐注重蘇功能逗匹配笑。主處力戶瓶型面型積規窗劃――做足90㎡的兩掌居室戶鹽型，配鑄合120㎡左右巨的三居樹室戶型趨，目標友客戶為扭本地常啞駐居民罪及外來酸人口本棉地化人村員，身愧份特征紗為級別袍較高公計務員、彼大型企均業中高引層管理東員工、岔中等規縱模的私擺營業主虜。（注突：12姻0㎡以下間契稅減上半）第二狹種：矮定位撐為宜俱住、慰宜商偉（SOH贈O）的秒濱海SOH薦O公寓，產品鼓主力面嘆積規劃喝分為兩萬個層面指，第一匪層面，進需要強唉化海濱間景觀效木果，通始過大面后積的海曠灣景觀戚形成強叮大的視樸覺沖擊餃。第二鏟層面，鉛充分考鋸慮產品開功能可碼轉換性酷。主力勇面積規寸劃為120怨-14會0㎡的使舒適等三居怕，輔估以少稈量16婆0-有18誓0㎡的舒秘適四居擠。目標薦客戶為涉區外高浮端客戶抱，本地肉商貿服謊務公司六，身份緊特征為竄外省中唱等規模哨以上的才私營業批主，服簡務于開印發區的閣小型商芬貿服務笑公司如梅物流、展運輸、主出口、亂報關報址稅、法堤律服務蹄、財務追公司等遠。項目市養場定位2、項目戀總體市克場定位2.1、項清目產料品定詢位本案產炊品定位籠原則精品弓海景清居住靜原則：總糖體追灶求高吉品質紛的沿秤海景揉觀住孩宅，防功能知上力梢求居再住的打合理妙性、只舒適孟性、慢可觀匹賞性鼓，強捆化海贈景觀陳賞效秤果；妄部分俘兼顧沖投資互需求左，合省理分病配該厲部分償產品退的比純例，壩功能越上重睜點考乖慮使炕用功產能的丙互換冊性。產品婆互補鄰原則：兩種弊產品，彎從市場匯需求角般度來講訊，起到遭互補作爪用。回避風暮險原則：從泄銷售摩角度芳來講縱，產撿品的墻互補屋性定俗位，隙符合鐵本案踏的現缸況，拆充分冠結合屑了項移目的剪資源腦，從指而有表效的丑回避撲了風辟險。項目彩市場狼定位2、項目燥總體市謠場定位2.2、本案殺形象定咽位建議我們鑼的思方路充分籮展現為優勢苗吸引妻感性見的客伍戶：細通過巾品質麥形象歷的樹紡立，拋賣點網的強訂勢展桐現，詢在短簽時間販內形找成對潤項目無的口慚碑傳冬播，找為快乘速銷諒售打仍下堅頭實的陷基礎奪。定位于北“海濱鏈公館”芝：通過婦對產品洽特性的驚提煉升弄華，營平造的超布級海景番居住氛肺圍，彰墊顯社區趕業主的栗尊貴身醉份，通怒過產品診細節的毫處理讓斃我們的材客戶得佩到前所險未有的科海濱生木活享受喊。這就絞是我們熱對本案哪的最優罷化定位扛建議。我們的泳形象本案垂的整器體形咽象定免位：誼黃島CBD剃“海濱拼公館友”本案的臥精神理怕念：漫一個實壺現兒時堵夢想的崗地方、搬可以欣攝賞海灣孕美景的姑品質“叛家”我們成的意右圖真正迎蹈合經濟末開發區鋼及外來蠅的高端聾消費群撓體的需記求，從潑而有效利吸引客峽源，降慨低市場緞風險，生提高去宅化速度昆，縮短滾銷售周窄期。項目規灑劃實施建說明1、規鉤劃方蟻案及搭原則2、方案軋規劃說貓明2.1、產品功咬能規劃2.獅2、交通道等路系統糾規劃2.形3、綠化卡系統寺規劃2.勿4、梯狀贈設計木規劃2.塌5、產品風逝格規劃3、項焦目項矮目開啄發實韻施構殲思2.1、建設泄實施原帶則2.屠2、啟牢動板僚塊建圣議目錄項目規戴劃實施閥說明1、規頸劃方禍案及眠原則項目地援塊規劃肺為住宅擠、商業慎綜合用詳地。因勢利東導、借蹤蝶助周邊攝資源、申充分發儀揮海景督資源是碧本項目確規劃的鞭主要原駛則，保中證各產添品擁有敵良好的敗視覺通蠢道面向付大海及法本用地辯內規劃蘇主要景猜區，依墻照整體賣功能定枕位，明訴確居住診、商務劍、會所污酒店各擁功能區均的劃分蘭。產品器規劃避具免與市猛場同質訓化嚴重游的投資仗型產品酸重疊，妖規避后國期的銷少售競爭狹壓力。住宅商業帝綜合項目和規劃肆實施邁說明2、方懸案規襖劃說出明2.耽1產品功跪能規劃在整體架規劃上公既考慮備到每一砍種產品治分區位提置、又為考慮到傘資源的公合理利站用性。本項于目共泄分為霧四種步產品睬：海景核住宅濱海SO醫HO公寓VI瞎P會所先度假應酒店社區配乞套商業項目規種劃實施六說明2、方案梢規劃說僑明2.1產品功敘能規劃海景住主宅：位于易小區味地塊晌的北惰半區4幢高層盟，總建騎筑面積微約500遭00㎡，京產品高受70/飯90規劃限雷制，中雀小戶型僑比重較抽大，產主品設計胖尺度上諷考慮到朝居住地床舒適性第應將主店力戶型嚼設定在90㎡舒懂適兩授居，縮慧剩余30%的建筑吉面積主昆力戶型濱設定在120㎡品膊質兩禁居，飲同時籮輔以鞋少量菜的140庭-18鼠0㎡豪頂華三慌居或楊四居徒；海景住蕩宅2.1產品功誦能規劃濱海SO弄HO公寓叮：位于小軋區沿海贏岸線第按一排3幢，總勤建筑面舊積約400畝00㎡，憶需要例通過訴俊朗拖的立逢面形根象樹蠻立項史目濱其海高考端項穴目的魚品質倚形象計，產幫品設炕計考羊慮宜挽商宜珠住，默主力地戶型惠面積役設定120－140㎡左湯右的據豪華安三居卻，輔剖以少唉量的16亭0－18菌0㎡豪躲華四債居；項目規士劃實施解說明2、方案股規劃說綱明濱海SOH溜O公寓2.蜓1產品便功能看規劃VIP會所愈度假伯酒店欲：考慮到右公司對是各個項乘目持有糕型物業臨的整體尋戰略，岡以及從明項目會加所整體揀統籌運則營的角窮度出發寬，考慮雹將會所瞇設置成炎天鴻VI案P會所著度假毅酒店撲，用詢以提松升品訊質和牢滿足催現實寇經營欠。VI缺P會所言度假崗酒店危規劃刪面積越不超溜過30碌00㎡，厚實現嘉的功饒能主腳要包性括精芝品客身房、迫餐飲橡娛樂鏡、健死身洗慰浴。項目規駝劃實施謎說明2、方礦案規宜劃說粱明VI且P會所度食假酒店2.1產品灶功能蠅規劃VI謊P會所孕度假葛酒店蘆功能摩布局項目滴規劃執實施壁說明2、方案和規劃說扁明功能面積功能面積標準客房（20間含公共部分）800㎡（25㎡/套內）中餐（2個）粵港、淮陽800㎡KTV（1個）500㎡西餐（1個）酒吧200㎡有氧健身會館（1個）300㎡芬蘭浴（1個）400㎡2.笛1產品功猾能規劃商業配迅套：以餐竄飲生秋活配技套為槍主，雪輔以吹小型謊生活吉超市素，總計建筑甜面積遣約30轎00㎡；項目規懸劃實施絡說明2、方祖案規亭劃說秧明2.2交通辭道路察系統固規劃本項孔目居盜住組貞團分筍為“海景補居所”腐和“濱辱海SOH追O公寓探”兩請個小稈區，兩小器區通緒過組役團內城部道您路連球接，伯出入蟲口分董別設瘋置，捧北