房地產估價師之估價原理與方法強化訓練題庫B卷帶答案

單選題（共50題）1、當國際競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取（）政策。A.高地價B.低地價C.優惠D.折中【答案】B2、路線價法與一般的比較法主要的不同點不包括（）。A.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“房地產狀況調整”和“市場狀況調整”，僅進行“交易情況修正”B.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“交易情況修正”和“市場狀況調整”，僅進行“房地產狀況調整”C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”，而不是先分別對每個“可比實例價格”進行修正和調整，然后再進行綜合D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街道兩側的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值【答案】A3、當重新開發完成后的房地產價值減去重新開發的必要支出及應得利潤大于現有房地產價值時，應以（）為前提進行估價。A.維持現狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發【答案】D4、房地產估價報告中估價師聲明的內容不包括（）。A.估價師對其估價職業道德的承諾和保證B.估價師對其專業勝任能力的承諾和保證C.估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證D.估價師對估價結果成立條件的提示和說明【答案】D5、對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B.在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間【答案】B6、根據《房地產估價機構管理辦法》，不同資質等級房地產估價機構的業務范圍按照（）劃分。A.行政區域B.估價目的C.估價對象規模D.價值類型【答案】B7、運用假設開發法中的動態分析法估價時，無需做的是（）。A.估算后續開發經營期B.估算后續開發的各項支出、收入C.估算后續開發各項支出、收入在何時發生D.估算投資利息和開發利潤【答案】D8、在估價機構多、競爭激烈的情況下，（）通常是估價業務的主要來源。A.主動爭取B.主動接受C.被動爭取D.被動接受【答案】A9、下列不屬于對房地產估價的需要的是（）。A.辦理出國移民提供財產證明需要的估價B.在房地產征收、拍賣時不需要進行估價C.對各種涉及房地產的違法、違紀行為，在衡量情節輕重時，通常不僅考慮涉案房地產的實物量D.國有建設用地使用權期間屆滿需要的估價【答案】B10、某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續期，已使用10年，建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】A11、下列哪項不是氣隨液脫的形成原因A.高熱B.大汗C.嚴重吐瀉D.大量失血【答案】D12、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（）萬元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】C13、已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】D14、從賣方的角度來看，成本法的理論依據是（）。A.銷售價格決定論B.市場供給價值論C.生產費用價值論D.替代原理【答案】C15、某年1月30日購買某房地產的價格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當年，該類房地產以美元為基準的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關于該房地產價格的說法，不正確的是（）。A.該房地產的名義交易價格為人民幣6590元/m2B.該房地產的實際交易價格為人民幣6404元/m2C.該房地產于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2D.該類房地產在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D16、某房地產的建筑面積為2500m2，現狀價值為2000萬元，若現在將該房地產拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續必要支出及應得利潤為4000元/m2，重建后的房地產市場價格為15000元/m2。該房地產的市場價值為（）萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C17、在進行房地產狀況修正時，應注意可比實例的房地產狀況是（）的房地產狀況。A.價值時點B.收集該可比實例時C.進行房地產狀況修正時D.成交價格所反映【答案】D18、在評估投資價值時，折現率是（）。A.社會一般的收益率B.收益法中的資本化率C.投資者要求的滿意收益率D.投資者要求的最低收益率【答案】D19、對一幢住宅樓進行整體估價時，不能作為區位因素的是（）。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化【答案】B20、待開發的土地一般不適用（）來估價。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發法【答案】C21、張景岳認為腫脹的標是哪個臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發C.脾胃運化D.腎的蒸化【答案】B22、“……筋骨隆盛，肌肉滿壯……”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】A23、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似的房地產現房價格為5000元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現率為8%，風險補償估計為現房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C24、下列哪項不會因氣不攝血導致A.咯血B.吐血C.衄血D.發斑【答案】D25、下面不滿足不同估價方法之間的關系的是（）。A.相互彌補B.相互引用C.相互替代D.同時采用，以相互驗證【答案】C26、某建筑物的建筑面積為120m2，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置成本為800元/m2，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】D27、某類房地產2013年4月的市場價格為6500元/m2，該類房地產2013年3月至10月的環比價格指數分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類房地產2013年10月的市場價格為（）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13【答案】A28、當新用途下的房地產價值減去改變用途的必要支出及應得利潤大于現用途下的房地產價值時，應以（）為前提進行估價。A.維持現狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發【答案】C29、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構和（）。A.注冊房地產估價師（姓名和注冊號）、估價作業日期、估價報告編號B.注冊房地產估價師（姓名和注冊號）、估價時點、估價報告編號C.估價作業日期、估價報告編號、附件D.估價時點、估價作業日期、估價報告編號【答案】A30、大面積燒傷后，形瘦骨立，大肉盡脫，毛發枯槁，手足震顫，肌肉瞤動，舌光紅無苔或少苔，是指A.亡陰B.亡陽C.脫液D.傷津【答案】C31、根據晝夜對人體病理的影響，病情甚是在A.夜B.晝C.夕D.旦【答案】A32、估價上的折舊注重的是（）。A.原始取得價值的減價修正B.資產市場價值的真實減損C.重置價值的攤銷與回收D.原始取得價值的攤銷與回收【答案】B33、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為()萬元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D34、某宗房地產的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】D35、現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于（）方面的制約。A.建筑技術B.土地權利設置C.相鄰關系D.土地使用管制【答案】D36、城市規劃規定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權益（）的內容。A.合法產權方面B.合法使用方面C.合法處分方面D.合法居住方面【答案】B37、銷售期是從開始銷售已開發完成或未來開發完成的房地產之日起至（）的日期。A.房屋驗收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產經濟壽命結束【答案】C38、氣血運行的主要通道是A.十二經脈B.奇經八脈C.十二經別D.十五別絡【答案】A39、下列哪項不是治標與治本的運用方法A.急則治其標B.緩則治其本C.標本兼治D.先安未受邪之地【答案】D40、當抵押房地產的市場價值大幅下降時，下列說法中，錯誤的是（）。A.如果是抵押權人行為導致的，要求其停止其行為B.要求抵押人恢復抵押房地產價值C.提供與減少的價值相應的擔保D.抵押人不恢復房地產價值，也不提供相應擔保，要求債務人提前清償債務【答案】A41、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】B42、滋陰以制陽的治法屬于A.陽病治陰B.陰病治陽C.陰中求陽D.陽中求陰【答案】A43、估價報告應用有效期的長短，應當根據估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年【答案】B44、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】C45、下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是()。A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，積算價格低于收益價格B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價【答案】C46、超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由（）承擔。A.政府主管部門B.估價機構C.使用者D.注冊房地產估價師【答案】C47、現有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計劃開發期為3年，現已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，報酬率為8%，折現率為12%。該項目續建完成后的總價值折算到現在為（）萬元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】C48、下列引起房地產貶值的因素中，屬于功能折舊的是（）。A.寫字樓層高偏低B.廠房受酸雨腐蝕C.住宅庫存量過大D.在建工程基礎不均勻沉降【答案】A49、發熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】A50、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A多選題（共30題）1、根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數法D.基于營業收入測算E.現金流量折現法【答案】BD2、下列屬于非收益性房地產的有（）。A.農用地B.行政辦公樓C.教堂D.寺廟E.汽車加油站【答案】BCD3、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。A.本質上都是比較法B.都需要進行市場狀況調整C.都需要進行交易情況修正D.都需要進行土地狀況調整E.都是批量估價方法【答案】AD4、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對內部狀況進行的合理設定C.受專業能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業鑒定，假設其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定【答案】AD5、補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權出讓金、土地收益等。（）是需要補地價的主要情形。A.出讓土地使用權期滿后續期B.建設用地使用權出讓之后變更容積率C.轉讓、出租、抵押土地使用權的房地產D.改變原土地使用權出讓時規定的用途E.拍賣土地使用權【答案】ABD6、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產的價格，房地產區位因素的影響方向都是一致的B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC7、2006年1月13日，（）聯合出臺了《房地產抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）。A.原建設部B.國土資源部C.中國人民銀行D.最高人民法院E.中國銀行業監督管理委員會【答案】AC8、下列存在互補關系的有（）。A.經濟適用房與普通商品住宅之間B.城市郊區的住宅與高速公路的收費C.賓館與寫字樓之間D.住宅與其配套的商業房地產之間E.住宅與其配套的娛樂房地產之間【答案】BD9、假設開發法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續開發的應得利潤，計算基數應包括（）。A.待開發在建工程價值B.已完工程建設成本C.取得在建工程的稅費D.后續開發的投資利息E.銷售稅金【答案】AC10、基準地價修正法評估國有建設用地使用權價值應具備的條件有（）。A.政府確定并公布了征收農用地地區片價標準B.估價對象位于基準地價覆蓋區域C.有完備的基準地價修正體系D.估價對象宗地的開發程度與基準地價對應的開發程度一致E.估價對象宗地的使用年限與基準地價對應的使用年限相同【答案】BC11、公開市場價值是指下列()交易條件下最可能實現的價格。A.賣方和買方掌握必要的市場信息B.賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價D.賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易【答案】ABD12、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名【答案】ABCD13、一般人通常對土地最直觀的認識是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大氣層E地面【答案】C14、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。A.該房地產的收益價格為136.73萬元B.該房地產的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14D.該房地產的合理經營期限為15年E.該房地產的合理經營期限為20年【答案】BCD15、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。A.對房地產本身進行投資改良B.房地產需求增加導致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經濟性E.建造成本提高【答案】BD16、某估價機構為一商品住宅抵押貨款作了評估，出具了估價報告，估價報告有效期為1年。該抵押人準備以此估價報告向銀行申請抵押貸款，貸款期限為20年。在未來20年內估價機構對此估價報告()。A.均要負法律責任B.在經過1年之后也無需重新對該商品住宅進行評估C.經過1年之后需重新對該商品住宅進行評估D.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告失效，需要重新評估E如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告繼續有效，不需要重新評估【答案】ABD17、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.受專業能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業鑒定，假設其是安全的B.未進入被征收房屋內實地查勘，估價中對其內部狀況進行的合理設定C.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.對估價委托人提供的所有資料未進行核實，在估價假設中設定為這些資料均為真實合法有效的【答案】CD18、下列（）屬于房地產估價師職業道德范疇。A.專業勝任能力B.公平競爭C.勤勉盡責D.誠實守信E.知難而進【答案】ABCD19、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。A.交通建設B.外部配套設施C.人口素質變化D.地區衰落E.城市建設【答案】ABD20、由于房地產具有（）等特性，加上交易手續較復雜等原因，所以房地產變現能力弱。A.價值量大B.不可移動C.獨一無二性D.易受限制性E.相互影響【答案】ABC21、在估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用有（）。A.規避估價風險B.保護估價師和估價機構C.使評估價值更接近實際成交價格D.告知和提醒估價報告使用人注意有關事項E.使委托人能得到其預期的估價結果【答案】ABD22、下列房地產價格影響因素中，屬于房地產區位因素的有（）。A.稅收政策B.城市規劃調整C.環境狀況D.城市基礎設施狀況E.匯率【答案】CD23、在估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用有（）。A.規避估價風險B.保護估價師和估價機構C.使評估價值更接近實際成交價格D.告知和提醒估價報告使用人注意有關事項E.使委托人能得到其預期的估價結果【答案】ABD24、一般來說，房地產價格等于“開發成本加平均利潤”的前提條件包括（）。A.供求關系短期內不太穩定B.自由競爭的市場環境C.較長時期的市場運行D.可大量重復開發建設E.成本和效用變動不同步【答案】BCD25、關于房地產估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。A.注冊房地產估價師可以蓋個人印章不簽名B.注冊房地產估價師可以只簽名不蓋個人印章C.至少有兩名注冊房地產估價師簽名D.法定代表人或執行合伙人必須簽名E.房地產估價機構必須加蓋公章【答案】ABC26、假設開發法中開發完成后房地產出租或營業、自用的情況下，開發經營期為（）。A.開發期＋經營期B.開發期＋運營期C.開發期＋經營期－前期－建造期D.開發期＋運營期－前期－建造期E.前期＋建造期＋經營期【答案】AB27、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。A.該實體組合完成的功能B.該實體的質量C.相應的配套的基礎設施D.立體空間E.有形的實體【答案】AB28、2006年1月13日，（）聯合出臺了《房地產抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）。A.原建設部B.國土資源部C.中國人民銀行D.最高人民法院E.中國銀行業監督管理委員會【答案】AC29、運用路線價法評估某路線價區段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發程度【答案】ABC30、關于運用假設開發法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉讓開發前提或被迫轉讓開發前提估價B.開發完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值C.收益法測算開發完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續開發的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用E.折現率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC大題（共10題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）四、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；五、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。【答案】六、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。七、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌