21世紀大廈xx酒店品牌寓所營銷策劃提報寫在報告前，我們的思考模式產品切入法則，是引領、跟隨還是機會？？豪宅格局解析項目屬性認識比較確立產品地位由此決定我們客戶圈層及撼動市場的方式制造稀缺、唯一CONTENT豪宅市場解析項目屬性研究及定位項目核心策略推廣及執(zhí)行策略附件上海豪宅格局透析xx板塊特性研判項目SWOT分析競品分析及啟示目標客群分析及認定項目整體定位目標客戶圈層核心策略推廣執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略1豪宅市場解析上海豪宅格局透析xx板塊特性研判我們先由豪宅發(fā)展史來透析上海豪宅本質。。。上海豪宅演變發(fā)展2002200620072009201020112012201320012014標志樓盤世茂濱江xx11萬元/㎡新鴻基濱江凱旋門20萬元/㎡濱江凱旋門翠湖天地4期翠湖嘉苑……2008第二次豪宅元年真正進入10萬元第一次豪宅元年單價進入2千美元江浙溫州人香港臺灣人上海人華裔華僑人士上海、江浙人香港臺灣人中國內地其他華僑/外籍人士中國內地其他上海、江浙人香港臺灣人華僑/外籍人士開啟上海豪宅首座樹立上海豪宅標桿房市多年調控，催生豪宅板塊成形新生資源類板塊逐步成形豪宅元年稀缺類資源豪宅步入15-20萬新興板塊開始成型2001年xx2000美金，開啟上海豪宅先河2005年xx開價10萬，樹立豪宅標桿2009年后，市中心資源類地段成為最穩(wěn)健的投資形式，催生10萬元豪宅成為常態(tài)同時世博概念、濱江概念產生多類新興的豪宅板塊由此上海豪宅由地段標桿儼然轉變成了一場資源搶奪戰(zhàn)未來又會如何發(fā)展？？？面對這個市場，我們由板塊——產品——成交來透析這個特殊市場的格局板塊透析傳統(tǒng)板塊各具特色，新興板塊逐步成形，外圍區(qū)域靠產品優(yōu)勢也擠入豪宅之列。華山夏都苑嘉里華庭2期新華路1號翠湖天地嘉苑華潤外灘九里世茂5號xx財富海景華山路法租界xx外灘濱江新天地豪宅分布板塊靜安南京西路濱江凱旋門xx綠城黃浦灣御華山協(xié)和城遠中風華園凱德茂名公館白金灣豪景苑北外灘華山路法租界—老式洋房豪宅板塊靜安南京西路—城市商辦傳統(tǒng)集聚區(qū)豪宅板塊新天地—老上海新里人文豪宅板塊xx—金融CBD商務集聚豪宅板塊外灘濱江——世博、外灘江景新興板塊北外灘——新型外灘江景衍生板塊傳統(tǒng)板塊新興板塊松江：華潤佘山九里（5-6萬/㎡）閔行：星河灣（5-6萬/㎡）新江灣：仁恒怡庭（6-8萬/㎡）唐鎮(zhèn)：綠城玫瑰園（5萬/㎡）外環(huán)外：以優(yōu)厚產品力、大平層擠身豪宅之列，并且單價已超過5萬催生市中心豪宅單價繼續(xù)上升：預計新鴻基開盤均價為20萬/㎡湯臣目前報價20萬/㎡翠湖四期預計20萬/㎡外圍市場產品之爭——擠身豪宅行列除地段之外，產品力、品牌力也尤為重要新天地最高價：16萬/㎡湖南路、華山路售價：10萬/㎡xx最高價：18萬/㎡南外灘售價：10萬/㎡北外灘最高價：15萬/㎡新江灣板塊目前售價：5-8萬/㎡松江最高價：6萬/㎡閔行最高價5.5萬/㎡新鴻基預計售價：20萬/㎡唐鎮(zhèn)最高價：5萬/㎡翠湖四期預計報價：20萬/㎡星河灣、仁恒怡庭、綠城玫瑰園告訴我們上海豪宅在資源掠奪的同時，產品力、品牌力開始=稀缺性產品透析從大平層高品質到奢侈品聯(lián)合，市中心辦公屬性酒店公寓也擠入豪宅之列。200520062007200820092010……2005年，xx大廈均價10萬/㎡橫空出世…香港麗園7-10萬/㎡翠湖天地嘉苑8-12萬/㎡財富海景花園7-10萬/㎡綠城·黃浦灣9-10萬/㎡御華山大廈7-10萬/㎡嘉里華庭8-10萬/㎡新華路一號10-11萬/㎡中糧海景一號8-11萬/㎡海珀·日暉10萬/㎡xx10-12萬/㎡華府天地8-10萬/㎡目前報價10萬元級的豪宅逐步成為市場常態(tài)華潤外灘九里9-10萬/㎡xx大廈12-14萬/㎡在價格提升的同時，豪宅打造開始由物理屬性向精神屬性提升xx和xx&該項目于2005年10月底首次公開，2009年11月18日與世界國際時尚家居品牌xx家居（VersaceHome）簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議xx和xx&該項目于2005年12月底首次公開，幾經轉手于2009年4月中旬，與法國著名奢侈品品牌xx公司簽署協(xié)議，正式更名為xx·xx&xxxx2009年10月18日，“金·悅·人生傾城之旅--鵬欣集團、悅榕集團、財富人生、第一財經攜手時代人物閃耀浦江生活盛典”在上海白金灣盛大開幕。悅榕集團正式布局上海北外灘09年后各大豪宅與奢侈品牌聯(lián)合使豪宅除地段、品質之外=奢侈品2005-2008年住宅性質項目xx、世茂濱江花園、財富海景花園、xx、浦江公館、尚海灣豪庭、百匯園、經典茂名公寓、嘉里華庭、xx

（共10個）辦公性質項目無2009年住宅性質項目中糧海景1號、公館77、外灘九里、綠城黃浦灣、豐盛皇朝、匯景天地、香梅王座、仁恒河濱城三期、西康路989、新華路一號（共10個）辦公性質項目御華山大廈、xx西苑、城市一品苑（共3個）2010-2011年住宅性質項目思南公館、凱德茂名、凱迪公館、靜安豪景、嘉天匯、香港名都、大華清水灣、濱江凱旋門、國信濱江項目（共10個）辦公性質項目日月光廣場、協(xié)和城、波特曼建業(yè)里、浦江灣1號（共5個）09年后越來越多的辦公產權的項目正在涌入豪宅市場2005-2008年辦公產權所占同期開盤住宅總體量2009年辦公產權所占同期開盤住宅總體量2010年辦公產權所占同期開盤住宅總體量由奢侈品開啟生活模式大門由此好地段的辦公物業(yè)，同樣可以=豪宅成交李透析11年“限購濃令”政策僵對豪垮宅幾傲乎無狼影響稱，歷年丑成交志透析誘市場紹集中留總價剪段。20販10另.0趣9.串29紹“二次宜調控上”出燈臺20翅10艷.1僻1.賤15菠“限外坊令”僑出臺自20切10年4月起汗，中歐央和攤地方棚房產演政策犁持續(xù)幸出臺球，政愛策調羽控常唇態(tài)化20恐10催.0梯6.職12住建則部等戶七部股門發(fā)欺文晚加快符發(fā)展容公租悲房20陵10癢.0砍6.氣04三部襯門明敬確按汗家庭魚成員琴擁有信住房蛇數認功定二刑套房8月7月6月5月4月樓市決調控暖政策20疊10溫.0之9.濕02滬“股五條劣”出敗臺20礙10旱.0街7.柱18滬開發(fā)策商拿交地需禮現(xiàn)場鄙簽合蘋同30天內眾付清刻全款20割10降.0站5.虜2央行鑄年內清第三腥次上幣調存塘款準定備金宴率20晴10獄.0勝4.半19住建糖部要浮求商丸品住打房嚴室格實嬸行購班房實鼻名制未獲袖預售華許可胖開發(fā)菜商不通得收尿取定姨金20挪10牛.0起4.溝17國十攻條20耗10系.0經4.織13住建徑部：年加快稠保障旗房建抬設遏警制房平價過屑快上簽漲20慨10駱.0標8.輝24李克桶強兩立次談盆話20劉10頌.0求8.民05銀監(jiān)康會建浴議暫層停京嘩滬深部杭第喊三套槐房貸9月11月10月20搏10代.0嬌9.仿29“二次因調控瘡”出剪臺20暖10買.1不0.炸07滬“驚十二惑條”察出臺20配10失.1陷1.歸19存款付準備貝金率線上調0.塔5%20比10肆.1菠1.油9存款糞準備墳金率地上調0.拆5%20戚10連.1情1.績15“限外桐令”捆出臺20稠10葵.1侮0.場19存貸辟款基枯準利餡率上丑調0.侍25擾%20貪10至今飄出臺填政策演一覽12月20幟11年1月20利11年2月20抓11蘆.1貓.2潑9限購看令、替物業(yè)據稅出群臺20議11年5月進一驢步執(zhí)楊行限際外政笛策新國雕十條冠出臺德（房澇產稅士、限稠購令宣）連侵續(xù)6次提吩高準遮備金甩率、2次加晨息4月限倆購限碗貸政高策實錢施20惕11剝.1集.2虜9“限外折令”念“物娘業(yè)稅夢”全銳面緊括縮市銅場20炸09顯Q10套/0套20芒09勻Q20套/22套20嗚09最Q318殊5套/59套20它09浮Q420礙6套/12殖3套20臺10花Q110益4套/35套季度供應洽套數成交府套數20神10側Q20套/26套20夾10雅Q360套/28套20手10掏Q40套/44套20穴11洪Q10套/32套20播11說Q218以6套/60套7月0套/9套8萬以綿上公由寓供信求價沃走勢默（20沒09愉.0元1-凍20啊11濃.0縣7.拍24）11年新稍政后8萬以仆上豪冤宅共蛛成交80套，同比10年同輔期水巷平上藍漲78適%，限東購影申響較均弱11年新五政后困共成舒交80套10年2-蠻7月共午成交45套11年“限購”后8萬以科上的漁豪宅華成交氧分析豪宅戶儼然軌脫離雷政策結成交括市場=遠期閉保值評品上海貝近3年以效來，她即20征08年以輩來合咳計各碎總價青段公冷寓成鳥交總后量總價50溪00萬以咬上30豆00－50沃00萬20饑00－30閃00萬10盆00－20南00萬6216322錢83526角347酷811趴659搞425遮0997核034只79187517態(tài)099浴4一手觀成交二手組成交合計年平懲均從目股前靜串態(tài)市圖場來閃看，啄上海饅高端撕公寓30毅00－50喂00萬總踢價段盒尚屬燃起步走階段總價50息00萬以魄上成里交市章場容千量有征限，10分00－30立00萬屬屢普遍辛豪宅道總價鍬水平一手叛數據玻時間謹段：20柜08年-2依01踢1年1月-6月，柜二手本數據摔時間濁段：20初08年-2辣01勿1年7月25日，很數奸據來冬源：睛上海帶市房才地產嘩交易方中心20星08至今托豪宅包成交挽套數象統(tǒng)計

一手成交二手成交總計總價段2008年2009年2010年2011年1-7月2008年2009年2010年2011年1-6月

1000-2000萬281973841414864543478334792000-3000萬47165154112135432175943000-4000萬1480232538881694000-5000萬35021120332945000-6000萬01213400

01306000萬以上36186000033合計348128610705731025193901114399上海竭近3年總耐價千況萬以孫上公學寓總價矛段細樂分匯疑總情依況單位抵：套無論苦從上五海一面手房尼還是概二手碧房成壇交，20付09年開怒始放鍋量，20撥09年屬壇于上棒海豪樂宅元岡年一手皇數據昆時間炒段：20書08年-2乘01墾1年1月-6月30日，哈二手簡數據倒時間墻段：20貧08年-2蛙01庭1年7月25日，愉數樓據來叨源：府上海堂市房她地產配交易住中心成交形總價罰分析規(guī)，50止00萬以禽上為慨成交測瓶頸價格慈遞減貸，成移交反島向上艷升，隔成交再總價=級別串象征從01年世僑茂濱君江到09年豪膝宅元宮年我們趣發(fā)現(xiàn)決上海備豪宅該正在飼由單聽純的模資源睬占有別發(fā)生攀轉變板塊羅透析產品妙透析成交湯透析中心諷地段傻、優(yōu)搬厚資先源品轉變泛、添漆加產品止品牌墳稀缺讓元素不分擊物業(yè)野屬性芒的奢盈侈元觀素保值器化的陜級別月象征魚元素在透鏡析了洋上海找整體勤豪宅傾市場耍格局污后我們劉深入扛研究xx板塊xx板塊——金融CB辰D商務乓集聚竹豪宅屠板塊01年的鳴世茂棉濱江頸；豪薦宅標弱桿xx皆源舞于此不可供再生京與復純制的語地段:黃浦常江江包景\x灰xC繡BD溝\萬國估建筑汁群外闖灘景奴觀以濱烘江小夕區(qū)域會為例班，01年至晃今產榴品不的斷升展級20菜09至今招板塊謝內成國交均盯價不漸斷上梨升由09年的10萬直遼到目們前湯劣臣報視價20萬；祝及新迷鴻基視未開叉盤的汗預計20萬區(qū)內釀典型減個案插表現(xiàn)溫州倘籍投僑資者外地舅投資羊客\港澳鄭臺商做人(溫州添人\臺灣畢人居特多)投資胃客（爬江浙管人\外籍搭華人膊）\香港湯人\企業(yè)緣瑞高管外地朝投資辱客\港澳涂臺商企人(溫州廊人\臺灣搜人居彼多)香港\臺灣\上海\江浙\外籍顫華人儉（特墳別是稀福建謝人）\高層辛次外螺籍人摧士(如巴怪西、滋南非就等四鬧國駐器滬總吼領事產）臺灣\新加訪坡\東南毛亞投泄資江浙奇一帶尼的商趟人\特別好是溫歸州投媽資客境外廁人士\國內秩的低揭調富前豪階醬層外籍存華人\上海洞本地章人（領高級纏政府糟官員屬）海外浪基金英，香集港、刑臺灣嗽和海榜外華歇人香港駕，美扮國、偷新加傾坡等艘境外危人士庭，海郊外基嫌金客戶可構成外籍靜人士\港澳照臺\本地距高官江浙來投資無客\港澳號臺\華人港澳褲臺\境外寒人士\江浙饅投資忌客投資約＋自炕住投資譯居多自住濱為主奮＋長撕線投刪資客戶緩變化成交斤價格從20饒04步-2替00芒6年上高半年欣區(qū)間六內看渠價格棗表現(xiàn)盞：一嶼線江菠景或奮黃金旺地段競明顯劍受到嫌市場蝴的追折捧及寬認可體，反句映了呀市場坡對江材景對晶地段流的稀培缺性續(xù)及產爬品品堵質的房誠認同乒度較醉高，09年由閥稀缺燃性開洗始飆翅升成交僚價格謀對比放圖內地捷客源屠異軍菠突起長線監(jiān)投資襪＋收善藏自每用10萬以蝦上高艦端公盜寓核心鑒新增供應/存量僚分析新天奪地板床塊20束1120鳳1220駛1320均14xx板塊湖南/華山岸路板零塊00翠湖宇四期翠湖乎四期新鴻原基項秀目4萬新鴻繡基項樓目3萬0000靜安格區(qū)000南外竹灘綠城飲黃埔認灣3萬中糧義海景1號3萬新鴻惜基項的目4萬新鴻熱基項派目5萬綠城獨黃埔自灣3萬綠城笨黃埔椒灣5.沈2萬綠城餓黃埔焦灣3萬總計10掛.9萬10萬7萬10岡.2萬主要種競爭削對手扁為新訊鴻基冶凱旋騾門，含預計釋未來犁推量陵為16萬平毒方米目前薄存量xx葛5.妙8萬世茂永濱江2萬國信搬世紀綠海景4.散8萬新華魯路1號0.奸9萬嘉里喉華庭0.截2萬MA畏NO史R競0.蕩3萬遠中疫風華1.隨9萬協(xié)和啊城2.惜9萬御華宇山3萬華潤保外灘呈九里1.火2萬20茄.1萬國信欠世紀通海景4萬板塊題內稀寫缺資康源項純目自01年起需至今中變化液不多由于趟各樓墻層價叼差較殼大，決區(qū)內顧均價7-踏15萬/平米07年至校今二利手月安均成夏交10套，一手閣成交09年呈喂井噴耕，10年后巷月成奮交平貍穩(wěn)，未來躺本區(qū)易供應芝預計塊較大主要豎以世據茂濱起江成棒交為傘主典型巧項目的特點蠶總結財富刪海景盛大蛇金磐世茂鼓濱江仁恒她濱江匯豪秤天下xx中糧艙海景1號【產品廣塑造】【資源貝稀缺】【軟件音服務】【營銷良特點】塑造辱產品宮共同兔特性利：酒秧店式須大堂和設計仰、高啊檔裝醋修、印會所教配備流、高仙水準灰園林匙與物犯業(yè)不可并再生嘉與復迫制的套地段:黃浦膠江江著景\x綁xC巖BD找\萬國鈔建筑齊群外士灘景籠觀對不帆同的縣客群橡小眾科傳播虜，舉屬辦各幫種主停題公桿關推欲廣活顯動服務爆周到\保證聚安全捐性與酷私密釘性\國際忌化的城物業(yè)愚服務榮、高虹品質背會所爐服務

盛大金磐世茂濱江匯豪天下財富海景仁恒濱江占地面積3.8527.53.44.8613.88建筑面積13.4770.814.616.3141.54總套數53030009135201940容積率3.52.73.23.23物業(yè)類型高層高層高層高層小高層、高層建筑風格歐式現(xiàn)代歐式現(xiàn)代簡約歐式現(xiàn)代現(xiàn)代立面用材石材+復合鋁板石材+砂巖涂料石材+復合鋁板石材+砂巖大堂設計挑高8米酒店式大堂挑高6米酒店式大堂挑高4.8-8米酒店式大堂挑高8米酒店式大堂挑高4-8米酒店式大堂大堂功能訪客休息區(qū)前接待/訪客休息區(qū)前接待/訪客休息區(qū)前接待/訪客休息區(qū)訪客休息區(qū)主要兼?zhèn)€案悼產品堆比較大多匆為歐荒式建登筑風閑格，澇高層召物業(yè)蠢類型具為主設，容袍積率坦在2.鈴7-班3.你6；酒黎店式六大堂烘挑高劑設計選；普包遍注正重外止部江做景，筆相對士弱化疲內部銹景觀逝設計序（除間仁恒婚外）主要丈個案錢戶型舞配比故比較主力戶型盛大金磐世茂濱江匯豪天下財富海景仁恒濱江２房２廳14%37.30%15%18%10%３房２廳83％40.30%60%82%70%４房２廳－22.40%25%－20%仁恒濱江100120140160180200220240260280300320340360盛大金磐財富海景匯豪天下世茂濱江㎡3房2廳2房2廳4房2廳項目主力戶型面積區(qū)間分布圖區(qū)內宏主力枕戶型碌以3房2廳為療主，固約占60借-8化0%，3房主由力面斑積段14蝦0-廟22念0平米主要康個案冷精裝原及設強計單橡位比寬較

盛大金磐世茂濱江匯豪天下財富海景仁恒濱江裝修標準6000元/㎡3000元/㎡3000元/㎡5000元/㎡1500元/㎡廚具德國米勒（Miele）電器、德國西曼帝克（SieMatic）櫥具櫥柜：德國博德寶(Poggenpohl)、

灶具：意大利Smeg/歐洲、whirlpoolAriston阿里斯頓、冰箱：GE品牌全套“西門子”品牌惠爾浦櫥具衛(wèi)具德國科特威（KALDEWEI）按摩浴缸、德國當代（Dornbracht）龍頭（2000系列和MetaPur系列）、德國高儀（Grohe）龍頭

德國維寶（Villeroy&Boch）潔具西班牙ROCA潔具、美國KOHLER衛(wèi)浴衛(wèi)浴：享譽全球的德國科特威Kaldewei浴缸、潔具：德國杜拉維特Duravit、龍頭：德國高儀CROHE、水槽：鉑浪高BLANCO德國全進口不銹鋼水槽科勒潔具、德國威寶VILLEROY&BOCHTOTO潔具、科勒潔具地板高級實木地板高級大理石實木地板高級大理石全實木地板空調大金VRV變頻空調美國TRANE大金家庭獨立中央空調大金空調大金空調其他用材熱暖：德國菲斯曼熱水爐

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盛大金磐世茂濱江匯豪天下財富海景仁恒濱江會所數量12111會所面積50001500090060006000與住宅面積比例1：261：461：1461：261：67戶均會所面積9.451.0411.53.09經營特點對內對內對內對內外對內會所特點功能齊全主題會所水景景觀會所功能齊全功能齊全會所管理開發(fā)商美洲會凱德置地開發(fā)商仁恒物業(yè)會所功能配設出現(xiàn)頻次占比例酒吧、咖啡吧6100%健身房583%室內泳池467%桑拿、SPA467%韻律室467%兒童娛樂室467%棋牌室350%臺球室350%網球場350%餐廳350%會所功能配設出現(xiàn)頻次占比例會議室233%高爾夫練習場233%壁球場233%乒乓球233%閱覽室233%多功能廳117%室內攀巖117%多功能運動場117%保齡球117%都配斯備高目標會暈所，獻成為云豪宅標生活委的標帳準配唉置；繞酒吧恨、SP踩A、健璃身房暴為會熄所標狗配xx區(qū)內柄臨江條豪宅父產品抵共性稀缺篇臨江剛資源歐風督、酒呈店大駐堂挑綱高，信重外讀江景轟，弱盯化內拜部景繩觀14愈0-意22登0㎡冷3房2廳戶胡型為判主天然纏稀缺衣江景蹈資源臨近CB宜D商務啄區(qū)高標乏物業(yè)恥配置30殊00元/㎡以上躍高標沿精裝秘，與辨知名服設計調單位鏡合作高標嶄會所魂配置xx區(qū)域乳產品填特征上海顏豪宅唉演變地段角、資山源掠盯奪新元宮素注待入產品夾品牌典稀缺裹元素不分味物業(yè)池屬性壯的奢次侈元雪素個性當化的取級別揀象征帳元素xx特色天然頂稀缺洗江景膝資源臨近CB錄D商務賊區(qū)高標鬼物業(yè)晝配置新元素結合區(qū)域特色如何估打造曬本項乏目獨千有的斃稀缺遙性與掠唯一爹性2項目屬判性研勾究及蘋定位項目SW曬OT分析競品誕分析突及啟嘩示目標材客群岔分析酒及認才定項目兵整體拜定位21世紀跳中心概大廈蘇坐落庸于xx核心帶區(qū)域罵，地斤段優(yōu)濤勢顯海著。左大廈傲有三乞個部門分組綁成，罰本偏項目渴位于樹大廈恭高區(qū)陵，由搭全球緩頂級斗知名帝酒店周品牌xx酒店猛冠名受并提臨供酒佩店式詢服務爐，國米際殿武堂級嘉室內松設計咱公司遙擔綱格室內艇設計限，配懶備全顯套家描私、攝家電宣設施疼設備韻及家哭居用訴品。21世紀量中心正大廈輩產品款概述xx酒店43犧-5索5層本虎案酒怎店式呈公寓衡房寫字很樓xx酒店項目靜產品偵核心盤價值成元素知提煉1、xx車CB龜D稀缺芽地段東方路東昌路陸家嘴CBD核心區(qū)陸家嘴CBDxx金融中心二期項目21世紀中心大廈2、頂澇級酒訪店式窗服務3、辦桐公里學面空侍中公索寓4、全國家私告配置籮拎包翠入住xx豪宅耳區(qū)xx燃CB辦D區(qū)項目SW過OT分析優(yōu)勢劣勢威脅機會CB給D區(qū)域陪地段二線在江景屯、空漫中公根寓區(qū)內壞一線串江景藏豪宅股較多散，未違來供偉應較籌大酒店媽公寓緣瑞屬性區(qū)內味無先舒例全家獵私配伙置拎汽包入鑰住xx·酒店爐式服倍務辦公桐外立騙面公惹寓上海紫無先莊例跳出煙傳統(tǒng)所思維趙，打爬造獨叫特豪枝宅產夸品經過廢項目SW暮OT分析仿我們宿思考剖我們病的產啊品屬皺性具備xx豪宅旬資源樓共性——緊鄰CB許D區(qū)、烏二線廁江景具有五其稀秧缺性磁資源描區(qū)域戲板塊特性不可咸再生辛性不可例復制膚性1、優(yōu)越燒的地能理位估置2、臨洲江\獨特俯視野(萬國營建筑趴群)3、CB必D地段\經濟距發(fā)展裕中心但區(qū)希內頂禁級豪念宅項艦目眾萬多，鄉(xiāng)豐存量脅及供淡應量談也較搭大而我犧們辦迎公屬高性的酷物業(yè)吹能否鎮(zhèn)在此裹區(qū)域愧立足我們趙先看之一下早上海砍辦公甩屬性座的同畢類競廟品御華山大廈濟南路八號本案上海在售千萬級辦公型豪宅兩個：御華山大廈和濟南路八號辦公型競品xx上海銹新天縮慧地典確藏級依豪華脊公寓御華沫山大撤廈市中推心鼎監(jiān)級行蠻政公率館xx——上海司新天魚地典杏藏級丹豪華米公寓物業(yè)屬性辦公產權50年銷售均價80000元/㎡裝修標準毛坯主力面積328㎡、407㎡、735㎡推盤/去化52/15環(huán)線位置內環(huán)內所在版塊靜安板塊在售房源總價段2000-2500萬（單套）、5000-6000萬（高區(qū)平層）頂樓復式樓王由開發(fā)商自持物業(yè)屬性辦公產權50年銷售均價120000元/㎡裝修標準12000元/㎡主力面積80~140㎡推案/去化173/173環(huán)線位置內環(huán)內所在版塊淮海路板塊在售房源總價段主力戶型1000-1500萬御華誓山大犧廈——市中劫心鼎疑級行躺政公惡館優(yōu)劣建比較xx御華廣山大棵廈優(yōu)勢劣勢產品源解析恢及綜鬼合分艙析核心既商圈世界援級裝絹修xx水晶幻玉聯(lián)合星級雙標準望服務戶型澆適中開發(fā)憶商口想碑較截差周邊叮景觀卸欠佳華山澆路人價文底冠蘊私家肯別墅濤景觀大戶圓型尺株度大型稍私人拾會所毛坯畏交房缺少灘物業(yè)暢服務缺少級資源摩嫁接缺少壤營銷昂費用倡投入與奢洋侈品課聯(lián)合頃，走豪宅購公寓路線餐，面簽積較罵小雖壺不符親合富丸豪需顆求，比但區(qū)競域板連塊租桑金較注高，會吸引徒投資弱者投撲資，星成交顯較好私人真會所寧較大耳，走行政伏公館路線律，面手積雖狂達豪紙宅標荷準，岡但面洽積較野大無哀法吸幸引投雄資客含投資暫；辦亭公屬襲性，引毛坯公交房造，無陶法吸萄引自華住+長期惱投資屬的自拿用客誕戶青芒睞，射成交李較差xx重新永包裝吸后，桐市場修價格9-互10萬/㎡；銷堆售較留好御華摧山成交乒均價戴不到7萬，09年至針今僅爬成交17套通過符同類置競品儲比較我們哄發(fā)現(xiàn)衫辦公得類豪飯宅價條值的揀兩條爪路線投資紗屬性自用掠收藏弄屬性出租芒便捷粱、是箏否有厲較好熱的短廈期投館資回扔報能作債為第膨二官叮邸、牌并具蠟備未膨來升制值潛栽力及另收藏但性xx投資鎮(zhèn)路線智獲得澇成功御華勉山行派政公蕩館自練用路妹線沒憑有獲尤得成零功共性較好的地段及奢華的豪宅生活方式投資隸屬性管：短甲期投經資回暢報彌窗補辦屋公屬撈性不夾足自用嘆屬性躬：優(yōu)噸厚生博活方毫式彌露補辦遲公屬萬性不拼足我們擁再看帝一下xx的同拜區(qū)競艦品xx淘——假5-乞6千萬峽總價拐，標找桿位慨置與脫我們吉不在倡一個塘層級盛大精金磐——除一休線江河景外趁，整晶體產鏡品品演質不爸高仁恒莫濱江——蕉06年后從就無滋供應禮，二搞手供圣應也隨極少世茂控濱江——雙會擦所配遲置，濤但樓苗盤較塊大，苗實際刺入住杠環(huán)境士較雜艘亂還沒藏有以顏服務病為軟征性奢惑華買朵點的雅奢侈穿豪宅（除富湯臣09年后淡以軟用性奢繩華服話務為壩賣點派外，織但并吃未落塊地）我們異地處xx雹CB豬D核心巴，與牌環(huán)球忍金融讀中心坑親密添接觸世紀竿大道押終端嘉，真值正世照界第監(jiān)五大隊道終險端頂亡級地福位地段售稀缺藝之外稍，更儲具便繩利性xx酒店值的五嘴星聯(lián)溫動服擦務，成為帆我們超奢華停的賣勁點認識歡競品硬后我們席看我啦們的精產品雞能提跳供什吸么？研？稀缺的便利資源CBD核心、便利資源150-300的面積段純投資品顯然面積過大xx·酒店式服務五星酒店服務保證可以有別于住宅屬性豪宅產品斃物理瓦核心胡提煉還有惡一個漲問題舍，同費樣值權得關須注我們弦的產像品辦震公外遲力面杏，43害-5丹5層御華剃山也優(yōu)是辦越公外妹立面吧但不糧純正而我多們是永更純鍛正的助摩天盈大樓奶辦公淺外立安面客戶臭真的都愿意裝住在暖這樣臂的大巧樓里僅嗎？讓我煉們看騾一個母案例鐮獲得瓦印證香港嘉頂級懷豪宅“天璽”大廈同樣豪是一漆座酷秤式辦晚公樓斜的觀功海豪簡宅策略野得當緩在香訓港銷董售成轟功辦公革外立械面豪盲宅才疾是稀爬缺品所以CB熔D核心抓商務陪地段詳資源+辦公逗立面疤的高瓶空豪犬宅+x外x·酒店附級服霸務才是敬我們答有別咽于其濫他豪伸宅的霜優(yōu)勢我們閱需要史的是療定位膀描述器，進纖行理器念灌逼輸在定蒸位前腥我們匪先看沖一下什么躁樣的茄客戶弊需要彼住酒踢店服破務的嬌豪宅常年化奔忙膀于世汽界各融地外竄派人尼群世界政上最域忙碌有的高組管精撐英他們丑因工罪作而得需要寧最完末備的繩生活街照顧及近嚷在咫臉尺的艘商務刮便利10年浦臥東金距融機茂構達過到60迫0個，若整個印浦東期金融地行業(yè)轉人員錘達到20萬人xx甲級寫字樓（萬㎡）浦東金融機構（個）浦東金融從業(yè)人員107.24+74181.24200720086004104802010550200915%69%20萬10萬223.917萬xx金融疑從業(yè)麥人群辜數據廢解析他們喂在社伸會中盤的位秘置社會拌頂層曾、投見資人暮、CE權O、皇胳族、第高管各公謠司主哀要骨差干高開管、校執(zhí)行皂總裁贈、高押級總汗監(jiān)、治外派竟高管恒（xx金融垂企業(yè)租為主店）他們蔑需要貢酒店敬式服喪務的早中短擱期居范住寓嫌所但這肉些只蔑是我世們產陸品的寺最終搶使用壁客戶菠，并不宮是我考們銷使售的慈目標瞎客戶我們積先看澆一下科上海羞豪宅喇客戶勤購買誼群體縱的轉準變20務0120哲0820袋10港澳四、外捏籍客翁戶為捎主溫州抓浙江場客戶喇為輔上海扯江浙冰客戶醋為主港澳洞、外靈籍客肅戶為御輔部分刪內地抹客戶內地幫客戶斯為主上海赤江浙五客戶與為輔部分泉港澳偽、外振籍客折戶購買防目的資源粱占有規(guī)避由金融年風險達、保畢值轉變我們殊的目折標客部戶應濫該是投資偶客、竄具有弓一定析自用幫屬性鉛的保以值型比客戶他們雄還是割以國內優(yōu)內地鉗客戶檔為主港澳漁、外亦籍客災戶及海上海卸江浙奪客戶閱為輔及部床分終省端使揭用客差戶的屋購買培群體我們眉產品賓的市營場機殊會點xx印CB由D區(qū)核濱心商亭務資舊源+辦公秋立面熟空中勁寓所+x叢x·酒店佩式服涼務三點壇平衡穴的上步海唯該一性敞產品便利德商務+高奢+服務由此溜我們狡發(fā)現(xiàn)絞矛盾FO危UR顧S俱EA臥SO燭NS酒店星知名蠟于歐控洲、碗東南啊亞的澡頂級謹服務禮型酒朵店港澳食、外蝦籍客賤戶認墊同內地劣客戶妨不一陽定認柔同20刻10年后池內地養(yǎng)客戶陽為主燈、港任外客悟戶為唉輔我們史需要揮客戶謹回歸正及客碑戶影勤響產品師解析特性幫提煉債：CB扣D稀缺刺地段+空中包寓所+酒店押式服驗務競品燥比較以：產租品投死資性+自用外便利促屬性打造侄唯一誕性：蓄便利亡商務+高奢+服務謹的三擺點平員衡綜堅合體目標雀客戶郊認定管：內乘地富而豪為趨主，消港外載、上碌浙客宴戶為掙輔客戶兔回歸速及客奇戶影州響的杰整體大定位我們港產品香的市羽場地臉位領導河者—區(qū)域判的影勇響者—游戲命規(guī)則載的建輪立者—保護罰或擴鑰張市撿場份哥額代表誓競品雨：xx追隨觸者—搭便凱車、休借勢—以小顛博大縱、殺揉傷戰(zhàn)煤術—價格巡壽戰(zhàn)的旅制造匠者代表牽競品離：世泊茂5號機會巨者—目標稈明確腳、挖黨掘客蚊戶—瞄準瞎市場乞縫隙—創(chuàng)新現(xiàn)產品營和需蘇求點代表面競品插：御夏華山甘大廈/x鞠x挑戰(zhàn)執(zhí)者—制造鄰新的卵評估于唯一姑性—強調沙產品出特色交和價符值—把握摟原有批投資收客，代影響巧豪宅獨自用羊客使港紹外客挑層回尚歸，召對內艇地客焦層影渠響由此敢我們棚的定亡位上海xx派CB瞧D區(qū)FO斃UR披S銳EA類SO瓶NS天際搏御所FS·天際眉御所以上篇海首昏席CB叢D便利+高奢+服務純三點路平衡摸綜合搜體打造混全新巷的高剛奢酒捷店級選生活使港辜外客士戶回禮歸，罵對內施地客夠戶理羨念影墊響——上海太首席·頂級燃國際寄酒店喇服務生活檔享受3項目核小心策蜘略目標析客戶淹圈層核心露策略核心炒價值止梳理定位詞后客閥戶圈狗層思派考：項目慮定位毛演繹圈定容我們鉛的目孫標客逐層核心以策略亭：稀揭缺性美、唯兩一性旺產品尊制造惜圈層刺客戶感染腿共鳴鉆終端成客群扔，產踢品價釀值認斜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大戶型客戶以中年為主，集中于35-55歲區(qū)間，占比69%

大戶型客戶稅后家庭收入300萬以上占44%，消費實力強家庭收入（稅后）〈40歲行業(yè)分布層級分布

貿易行業(yè)為大戶型主力客戶，占比32%。其次為IT、金融、制造客戶層級多集中于企業(yè)高層，高層占比78%

投資客戶與自住客戶比例接近2：3〈40歲戶型需求面積需要

大客戶客戶偏好三室與四室戶型，占比90%

大客戶客戶偏好150M2以上房型，偏好150M2-210M2占比46%，

210M2以上占比32%xx濱江鑄自用講客戶綠描述但：1、35幕-5莊5歲的少稅后副年家糞庭收茂入30規(guī)0萬以灘上的浪客戶首群體2、IT、金掃融、趕貿易輩等CB青D工作驢區(qū)關父聯(lián)客教群3、偏所好15晉0-燦21愚0平米控及以插上的加高管般客群他們教除了仿奢華寸的豪萬宅生盛活外還需悄要工窯作的重便利治性與勉生活編的服男務性他們騎可能岸是xx企業(yè)貧高管兄、中趣短期霸外派海高管斗、xx產業(yè)籃關聯(lián)朋富豪+港澳灶、外缺籍、鄉(xiāng)豐上浙齊價值收認同永客群+中國跡內地騰投資段價值榜認同角客群形成怪我們爪最終礦的目洋標圈柱層客殼群由此國導出端我們惡的核回心策利略唯一擊性產爛品高柔調宣櫻傳+圈層腫客戶紅影響項目唯一性宣傳地段稀缺性附加+高奢便利生活共鳴xx大戶型使用客戶及項目終端使用客戶吸引終端客戶購買體現(xiàn)項目投資價值影響傳統(tǒng)豪宅客戶購買+高性價單價豪車勿車友敬會賓利勞斯?jié)袢R斯奢侈結品協(xié)磨會Cl滔ub滋.l外in健e圣汐古游艇扁會直升停機觀覽米其桐林全球沫星級鐵標準晉商運會、扣外商請協(xié)會瑞士返銀行UB惰S藏品賠拍賣匯行私人橋健康綁顧問凱撒縮慧國際己旅行私人禾時尚賀顧問……CC屬A管理…………項目唱精神屑傳播客戶跨圈層跌演繹目標削客戶裳層級飾圈定xx大戶型自用客戶港澳、外籍客戶上海江浙客戶中國其他內地客戶認同回歸投資價值認同影響制造差異化，殃全球限量發(fā)售莫，圈暗層高調推廣稀缺座性、讓唯一傭性制寸造4推廣及趣執(zhí)行齊策略推廣柴執(zhí)行決策略銷售還執(zhí)行疼策略我們虹只打淡有準高備的把仗核心飯戰(zhàn)術1、精轉準圈掩層客澇戶，住精確優(yōu)傳導瘦項目讀核心捆價值察；2、以襖中原覆（中應國）街豪宅愚客戶大資源油筑底臥，中障港聯(lián)堵動，限引爆憂全球綢。對項目核心價值的絕對把握豪宅客戶資源全球銷售網絡精準圈層客戶高調有效推廣上海授中原礦豪宅迎市場一手聯(lián)代理梯客戶捉積累上海貌中原沾豪宅恩客戶顯資源鄂爾秘多斯扭星河睬灣項餃目中原嶼積累描北方份客戶上海備中原癢二手范市場豪宅涂客戶積積累總價棕段在10棍00萬以君上的有斗效客騎戶約50常00組總價貢段在10傾00萬以羅上的有妙效客劇戶約90米00組總價這段在10辱00萬以暈上的有震效客啦戶約80儀00組總價購段在券千萬叫級以阻上客嗎戶總紋量約鏟有22磨00悠0組中原歇（中陡國）葡豪宅縫客戶踐資源滔筑底華山處夏都識苑翠湖軌天地脹嘉苑xx世茂5號嘉里岡華庭II期新華編路1號外灘嶺九里TH附E毅MA關NO突R天御上海馬中原20辛09年至醒今高像端公幸寓代參理路逗線圖一手登上海9大高技端項濫目成丘交約20省9套，達套均銷總價12聯(lián)14萬華山怎路板腥塊6-魯7萬元/㎡20格094-灣11月38套5.修3億套均14狡00萬新天喘地板半塊7-板14萬元/㎡套均13企00萬20篇094-綠9月34套4.犧4億xx濱江7-宴14萬元/㎡套均35就00萬20謊095月1個月4套1.賄4億xx濱江4-辰6萬元/㎡套均10卷00萬20裳095月-6月15套1.誕5億華山蜻路板榆塊8-駝10萬元/㎡套均20岔00萬20園09至今15套3.湊0億新華吵路板染塊8-耗10萬元/㎡套均26鞭14萬20后099月-1錄2月3套0.長78億南外遇灘板姥塊8-泊10萬元/㎡套均15搖56萬20奶09至今27套4.質2億新天模地板吳塊14萬元/㎡套均50廟00萬20誕114月至歉今3套1.奶5億徐涇棋板塊2-找5.址5萬元/㎡套均47癥2萬20或10至今70套3.錯3億中原競高端俗客戶驅資源(2霧00為9年一蒙手項朋目累筍計)——逾48秘50組翠湖區(qū)天地10鄰00組華山鴉夏都窮苑80很0組外灘繞九里60燥0組新華蘭路1號30唱0組嘉里肌華庭愉二期60預0組世茂5號25礦0組xx20足0組強大猛的客呈戶資助源對規(guī)本案罷的快虹速啟塔動和鋒去化施將起蛋到強損有力請支撐距！！匆！成交昌豪宅含總價趨段基孝本在10址00萬-1個億，能抬達到犁本案栽目標洽客戶堤的購趴買力各！！皇！Th劇e吩ma哥no片r10乎0組天御10蘆00組中原逃在二皺手高憶端客霜戶資攝源，4萬以拒上活拋躍客鏟戶存火量12勒00霉0組，色千萬延以上遣活躍罪存量女客戶融群95繪00組客戶臘來源反保障-中原袍高端漸客戶斜資源(二手)15墨02酸6組單價4萬以流上客端群總價要千萬話以上賤客群95身08組近3年成帥較/按1：20成交米率計行算近3年成尸較/按1：20成交燃率計答算25貓%32糠%成交花量市派場占脈有率成交傷量市佩場占碼有率20丸11年底20藝12年20手13年上系半年20嶼11年底20賢12年20勇13年上噸半年營銷節(jié)點推廣工作11泉1涉2圾1士2鞠3只4禿5惕6菠7概8砍9倚1扔0枕1抽1移1輩2向1超2雀3蠻4賊5漂6樣板新房開銀放xx酒店開厲業(yè)第一臨波開姻盤第二易波開仁盤概念爹導入垂期價值摧傳遞淘地位旁確立結案進場集中賄蓄水箭期價值咬深挖滋地位顯升級開盤狼熱銷宗期價值咸突破擱地位蒙跨越清盤非期價值講認可嘴地位歪穩(wěn)固通過沿話題昌炒作腰逐步余揭示蔽項目發(fā)核心穩(wěn)價值鈔，激犬發(fā)客很戶進嚴一步植深入奏了解數的欲瓶望，謠從而哲確立懇項目“首鑰席”經、“皆唯一示”的地底位：1、國鍋際金姥融中圓心核聚心位夸置，猜絕版蛇地段滋，“傘首席選”區(qū)域位概混念2、全械上海袍“唯賀一”走一個卸擁有xx酒店授服務室的豪哀宅項眼目1、張觸曼玉忙代言蹦，高進調完鍋美亮旦相，淺明星艘親身頂試住脫，詮執(zhí)釋xx酒店去服務渠品質2、客戶示細分別，針欺對不擋同圈筆層舉乘辦相眼應主陵題公盜關活軍動3、贊格助上歸海國精際電晚影節(jié)朗，全塊明星百陣容撓入住xx酒店云，炒軍作服滴務的卸“唯尖一性條”價行值4、xx酒店巨開業(yè)進儀式哨，酒替店VI凍P客戶碑圈層1、中暫港聯(lián)臥動，緒全球染限量付發(fā)售爆，瞬搭間引盟爆市庸場2、熱譽銷話表題炒冊作，寺推升月價格3、樓探王亮帽相，床炒作只“天委際御限墅”低概念4、明緒星試丸住房愉源公憲開拍慮賣，潔附贈嘩明星市私人手收藏門品5、系晃列客辣戶答侍謝活睛動，美促進打以老寒帶新1、發(fā)兆揮中桐原二品三級德聯(lián)動粱效力岡，高挨傭刺糟激，孕全范皆圍抄貿底上盒海豪耐宅客錘戶2、階狂段性也圈層虧活動厲，維熔護新肌來訪揮客戶聽，實抖現(xiàn)項出目價潔值輸插導推廣堤執(zhí)行言策略上海美鋪底明星車樓拍滋賣樓王政亮相滬港哨兩地同時目開盤香港擁北京氏上海RO鋼AD局SH牌OW明星避代言滬港聚兩地再次欄引爆1、國構際金女融中街心核俱心位蛙置，哄絕版劑地段糖，“互首席綁”區(qū)固位概爛念2、全閑上海霞“唯灶一”局一個鴿擁有xx酒店洋服務埋的豪膜宅項碌目第一逮階段疲：概孕念導略入期時間椅段：20眠11誤.1圣1-抵20找12愚.2價值寫傳遞蕉地位暈確立通過退話題隨炒作傳逐步顏揭示設項目越核心頌價值垃，激驗發(fā)客雨戶進妻一步政深入近了解蜓的欲進望確立嗎項目“首涂席”訓、“杯唯一獻”的地賞位價值撈傳遞揚地位屆確立控制您入市鳳節(jié)奏路，項齊目價垃值導軍入階臺段低用調潛個行，糊以關握鍵人摟行銷到傳播梯模式仙啟動花話題撓炒作諸，通拋過大補量且已連續(xù)插性的走公眾晃人物滾或關掙鍵人企話題噸討論值引起丹客群爽對于召項目呆的關氧注及啦興趣跑。傳播有模式——關鍵旱人行粱銷麥肯肚錫：消費址者的肺購買愿決策蚊過程旦正在李發(fā)生擇改變釣，營畜銷理努念也兔從傳伯統(tǒng)的“漏斗盯理論”升級澆，社控交媒管體的達口碑逆營銷融價值幅在消揉費者弱的購牧買決插策過但程中曲的作命用力扔越來別越凸選顯，榮營銷粘人員的正面階臨考眠驗針對驢公眾己人物裹以及扎關鍵恥人，夕采訪6位目碧標客撓群對殖應人怨物對欲于項辦目價醫(yī)值的總解讀挎，分勤別從廚不同姐側面賓傳導勞項目求價值價值怎傳遞柱地位土確立傳播骨模式——關鍵虜人行獎銷找出天精神秒領袖奮，讓屢他們元帶領忽客戶厲去解述讀項猴目價寬值話題鋒舉例鋤：話題送一：攜上海橫豪宅段之空堵白——服務汽之“女豪”話題散二：××筒×夢想句中的麻住所——如何址平衡限工作溪與生琴活享美受話題位三：xx價值述之全食新解訂讀……結合攔關鍵餡人話面題炒棗作，飾邀請恭其中1至2位關育鍵人槍以及談業(yè)內賄意見仍領袖甜參與壇樣板督房公嗎開活飲動，鑰針對控樣板失房進域行新崇一波鬼話題捕發(fā)表鞭，從授而形查成口棋碑效裝應加答以傳套播。價值帥傳遞花地位佛確立第一宰次公簡開亮斃相：夢樣板解房公顫開活輪動現(xiàn)場懲體驗浩式服移務：所有太銷售救人員睛及保沿安保繡潔都類須接猜受xx酒店仇統(tǒng)一齊培訓泳，將喝人性友化服打務融盜入日紙常接圾待中憤，并勢加以盆流程侍化、令標準濱化和待制度領化，闖使客糖戶在怪整個撓看房己過程姻中都爽能感文受到xx酒店膀服務脖的特用別待稻遇。ALICELISAJIMTOMANDYLEONPETERJOEYLEE124568101112131415973價值村傳遞死地位擊確立在全劉國各泊家xx酒店卡設立燙項目障展示躺區(qū)，類配合飾上海捐的每掏一階螞段推授廣更續(xù)新項劍目信桂息，甩部分叫重要挨節(jié)點獅進行朋現(xiàn)場前推廣糖。（廣嘴州、恥杭州摟、香邊港、傭澳門敗、北辜京、棵上海xx酒店過）價值找傳遞四地位友確立全國葵各家xx酒店畜同時