房地產基礎知識培訓一、地產經營管理知識

具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益，是房屋和土地的社會經濟形態，是房屋和土地作為一種財產的總稱。又稱為“不動產”，英文為“REAL

ESTATE”。1、房地產一、地產經營管理知識

是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。包括：

1）土地開發；

2）房屋建設、維修、管理；

3）土地使用權的有償劃撥、轉讓；

4）房屋所有權的買賣、租憑；

5）房地產抵押貸款；

6）房地產市場。2、房地產業

從事勘察、設計、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。一、地產經營管理知識3、建筑業一、地產經營管理知識

含有法律意義上的所有權和經濟意義上的權雙重含義。 所謂法律意義上的所有權，表示土地所有者將土地當作自已的財產，對其實行占有、壟斷，擁有對土地支配的權力。 所謂經濟意義上的所有權應該表達為土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經濟收入。

4、土地所有權只有具有雙重意義上的所有權者是完整的所有權概念。一、地產經營管理知識

即對于房屋的占有、使用、收益和處分的權力。我國目前的房產所有制主要有全民所有制、集體所有制和個人所有制三種基本形式，對外還有涉外房產。5、房產房產按用途分類：1）用于居民個人生活居住消費的住宅房產：2）供企事業單位及機關學校等用的非住宅房產。一、地產經營管理知識

狹義的房地產經營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理，其實質是營銷策略的實施。 廣義的房地產經營是指房地產企業根據經營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產開發經營的全過程作出科學的決策，并組織有效的實施。6、房地產經營一、地產經營管理知識

是指房地產經營和對房地產經營進行管理的雙重含義。7、房地產經營管理8、土地產權

包括土地所有權、地上權、地役權、抵押權、典權、租憑權。一、地產經營管理知識是指利用他人土地供自已使用的權利。是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利，它的實質就是土地使用權。9、地上權10、地役權一、地產經營管理知識

是指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內有以土地作抵押獲取銀行貸款或用作擔保的權利。是指土地使用權獲得者在其有效使用期限內將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該土地的租賃權。12、租賃權11、抵押權房地產的不動性或固定性市場供求的不可調劑性房地產投資時間的長期性市場供求變動的不靈活性房地產投資經營的固定性投資經營的不易變現性市場信息的分散性市場的不充分性和變現的困難性房地產開發經營的風險——成因建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建設工程開工證國有土地使用證商品房銷售許可證產品質量保證書住宅使用說明書五證二書二、房地產開發相關知識1、房地產開發

是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質和要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。 它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項內容組成。二、房地產開發相關知識2、土地開發

是將“生地”（不具備使用條件的土地）開發成可供使用的土地。3、房屋開發

由買得土地使用權的發展商，對土地進行平整，修路鋪設上下水管道及熱力網，然后建造各類房屋以及公共設施。二、房地產開發相關知識房地產開發具有投資風險大、收益高、增值快的特點。4、房地產開發的特點其風險主要來自四個方面：第一，是市場風險，由于房地產市價格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能，第三，是拖欠風險，由于房地產購買者財務狀況的惡化而使房地產投資及全部收回的可能；第四，是由于自然災害和意外事故的發生而給投資者造成損失的可能。二、房地產開發相關知識5、工業物業開發是指將資金投入到工業標準廠房、倉庫及其他工業項目的開發經營活動。6、商業物業開發是指將資金投入到商店、商業大廈、購物中心、庫房、加油站、飲食業、旅店、賓館、批發和零售市場等物業的開發經營活動。二、房地產開發相關知識7、房地產二次開發指先將“生地”（不具備使用條件）開發成熟地（具備使用條件），然后再進行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。8、房地產一次開發一次性連土地、房屋開發完成。

房地產疏通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產證券交易等，連接房地產的開發、建設與房地產消費的橋梁。含一級市場、二級市場和三級市場。二、房地產開發相關知識9、房地產市場二、房地產開發相關知識10、一級市場11、二級市場是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場。是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場。13、房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利；是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。12、三級市場二、房地產開發相關知識二、房三地產開三發相關三知識14、土地三使用權是指土三地使用三權擁有三者對土三地使用三的權限三，包括三開發權三、收益三權、處三置權。三政府以三拍賣、三招標、三協議的三方式，三將國有三土地使三用權在三一定年三限內出三讓給土三地使用三者。土三地使用三權期滿三后，如三該土地三用途符三合當時三城市規三劃要求三的，土三地使用三者可申三請續用三，經批三準并補三清地價三后可以三繼續使三用又叫（三宗地圖三），是三按一定三比例尺三制作的三用以標三示一宗三地的用三地位置三、界線三和面積三的地形三平面圖三。它由三政府土三地管理三部門頒三發給土三地使用三權受讓三者，受三讓者只三能在紅三線范圍三內施工三建房15、紅線三圖16、房地三產所籌三資金用于購三置土地三、支付三制造房三屋及其三設施的三費用。二、房三地產開三發相關三知識二、房三地產開三發相關三知識17、工程三建設建三立指對工三程建設三中的技三術經濟三活動進三行監督三和管理三，使這三些活動三符合有三關的法三律、政三策、技三術標準三、規范三及合同三的規定三。18、能源三系統包括供三電、供三熱、供三氣（煤三氣、天三然氣、三石油液三化氣）三等設施三。二、房三地產開三發相關三知識19、給水三、排水三系統包括取三水工程三、輸水三工程、三凈水工三程、配三水管網三（上下三水道）三、排水三管網（三下水道三）、污三水處理三、排放三工程。20、道路三及交通三系統包括城三市內部三交通道三路、設三施及城三市對外三交通道三路、設三施兩部三分。二、房三地產開三發相關三知識21、郵電三、電訊三系統包括城三鄉郵電三、通訊三系統。22、房屋三建筑、三樓宇開三發包括土三地“三通一三平”或“七通一三平”。23、“三通一三平”指供熱三、供電三、供水三到位，三場地平三整。24、“七通一三平”指道路三、供熱三、供電三、供水三、供煤三氣（天三然氣）三、給排三水、排三污，場三地平整三。二、房三地產開三發相關三知識二、房三地產開三發相關三知識建筑分三類按用途三劃分：三居住、三商業、三旅游、三工業、三農業按層數三劃分：三低層1-3層多層4-6層小高層7-1三1層中高層12-三16層高層16層以上三、房三地產面三積相關三知識1、建筑三面積是指房三屋外墻三（柱）三勒腳以三上各層三的外圍三水平投三影面積三，包括三陽臺、三挑廊、三地下室三、室外三樓梯等三，且具三備有上三蓋，結三構牢固三，層高2.2三0m以上的三（含2.2三0m，下同三）的永三久性建三筑。（一）三、房屋三面積的三種類2、使用三面積是指房三屋戶內三全部可三供使用三的空間三面積，三按房屋三的內墻三面水平三投影計三算。三、房三地產面三積相關三知識3、套內三建筑面三積是指由三套內房三屋使用三面積、三套內墻三體面積三、套內三陽臺建三筑面積三三部分三組成的三面積。4、共有三建筑面三積是指各三產權人三共同占三有或共三同使用三的建筑三面積，三它應按三一定方三式在各三產權人三之間進三行分攤三。（一）三、房屋三面積的三種類三、房三地產面三積相關三知識5、分攤三的共有三建筑面三積指某個三產權人三在共有三建筑面三積中所三分攤的三面積。6、預測三面積根據預三測方式三的不同三，分為三兩種：1）按圖三紙預測三的面積指在商三品房預三售時按三商品房三建筑設三計圖上三尺寸計三算的房三屋面積三。2）按已三完工部三分結合三圖紙預三測的面三積指對商三品房已三完工部三分實際三測量后三，結合三商品房三建筑設三計圖，三測算出三的房屋三面積。（一）三、房屋三面積的三種類三、房三地產面三積相關三知識7、實測三面積又稱竣三工面積三，指房三屋竣工三后由房三產測繪三單位實三際測量三后出具三的房屋三面積實三測數據三。（一）三、房屋三面積的三種類實測面三積有時三與預測三面積不三一致，三原因可三能是允三許的施三工誤差三、測量三誤差造三成的，三也可能三是工程三變更（三包括設三計變更三）、施三工錯誤三、施工三放樣誤三差過大三、房屋三竣工后三原屬于三應分攤三的共有三建筑面三積的功三能或服三務范圍三改變等三造成的三。三、房三地產面三積相關三知識8、合同三約定面三積簡稱合三同面積三，指商三品房出三賣人和三買受人三在商品三房預售三合同中三約定的三所買賣三商品房三的面積三。9、產權三登記面三積指由房三產測繪三單位測三算，標三注在房三屋權屬三證書上三、記入三房屋權三屬檔案三的房屋三的建筑三面積。（一）三、房屋三面積的三種類三、房三地產面三積相關三知識1、房屋三面積測三算是水三平投影三面積測三算。2、房屋三面積測三量的精三度必須三達到《中華人三民共和三國國家三標準房三產測量三規范》的規定三的房產三面積的三精度要三求。精三度分三三級。3、房屋三面積測三算必須三獨立進三行兩次三，其較三差應在三規定的三限差以三內，取三簡單算三術平均三數作為三最后結三果。4、量距三應使用三經檢定三合格的三卷尺或三其他能三達到相三應精度三的儀器三和工具三。5、邊長三以米（m）為單三位，取三至0.0三1m；面積三以平方三米為單三位，取三至0.0三1m2（二）三、房屋三面積測三算的一三般規定三、房三地產面三積相關三知識1、計算三建筑面三積的一三般規定1）計算三建筑面三積的房三屋，應三是永久三性結構三的房屋2）層高三（高度三）應在2.2三0米以上三。層高三指上下三兩層樓三面或樓三面與地三面之間三的垂直三距離。3）同一三房屋如三果結構三、層數三不相同三時，應三分別計三算建筑三面積。（三）三、房屋三建筑面三積的測三算三、房三地產面三積相關三知識2、計算三全部建三筑面積三的范圍1）單層三房屋，三按一層三計算建三筑面積三，二層三以上（三含二層三，下同三）的房三屋，按三各層建三筑面積三的總和三計算建三筑面積三。2）房屋三內的夾三層、插三層、技三術層及三其樓梯三間、電三梯間等三其高度三在2.2三0m以上部三位計算三建筑面三積。3）穿過三房屋的三通道，三房屋內三的門廳三、大廳三，均按三一層計三算面積三。門廳三、大廳三內的回三廊部分三，層高三在2.2三0m以上的三，按其三水平投三影面積三計算。（三）三、房屋三建筑面三積的測三算4）樓梯三間、電三梯（觀三光梯）三井、提三物井、三垃圾道三、管道三井等均三按房屋三自然層三計算面三積。5）房屋三天面上三，屬永三久性建三筑，層三高在2.2三0m以上的三樓梯間三、水箱三間、電三梯機房三及斜面三結構屋三頂高度三在2.2三0m以上的三部位，三按其外三圍水平三投影面三積計算三。6）挑樓三、全封三閉的陽三臺，按三其外圍三水平投三影面積三計算。三屬永久三性結構三有上蓋三的室外三樓梯，三按各層三水平投三影面積三計算。三與房屋三相連的三有柱走三廊，兩三房屋間三有上蓋三和柱的三走廊，三均按其三柱的外三圍水平三投影面三積計算三。房屋三永久性三的封閉三的架空三通廊，三按外圍三水平投三影面積三計算。三、房三地產面三積相關三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算7)地下室三、半地三下室及三其相應三出入口三，層高三在2.2三0m以上的三，按其三外墻（三不包括三采光井三、防潮三層及保三護墻）三外圍水三平投影三面積計三算。8）有柱三（不含三獨立柱三、單排三柱）或三有圍護三結構的三門廊、三門斗，三按其柱三或圍護三結構的三外圍水三平投影三面積計三算。9）玻璃三幕墻等三作為房三屋外墻三的，按三其外圍三水平投三影面積三計算。10）屬永三久性建三筑有柱三的車棚三、貨棚三等，按三柱的外三圍水平三投影面三積計算三。三、房三地產面三積相關三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算11）依坡三地建筑三的房屋三，利用三吊腳做三架空層三，有圍三護結構三的，按三其高度三在2.2三0m以上部三位的外三圍水平三投影面三積計算三。12）有伸三縮縫的三房屋，三如果其三與室內三相通的三，伸縮三縫計算三建筑面三積。三、房三地產面三積相關三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算3、計算三一半建三筑面積三的范圍1）與房三屋相連三有上蓋三無柱的三走廊、三檐廊，三按其圍三護結構三外圍水三平投影三面積的三一半計三算。2）獨立三柱、單三排柱的三門廊、三車棚、三貨棚等三屬永久三性建筑三的，按三其上蓋三水平投三影面積三的一半三計算。3）未封三閉的陽三臺、挑三廊，按三其圍護三結構外三圍水平三投影面三積的一三半計算三。4）無頂三蓋的室三外樓梯三按各層三水平投三影面積三的一半三計算。三、房三地產面三積相關三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算5）有頂三蓋不封三閉的永三久性的三架空通三廊，按三外圍水三平投影三面積的三一半計三算。4、不計三算建筑三面積的三范圍1）層高三在2.2三0m以下（三不含）三的夾層三、插層三、技術三層和層三高在2.2三0m以下的三地下室三和半地三下室。2）突出三房屋墻三面的構三件、配三件、裝三飾柱、三裝飾性三的玻璃三幕墻、三垛、勒三腳、臺三階、無三柱雨篷三等。3）房屋三之間無三上蓋的三架空通三廊。三、房三地產面三積相關三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算4）房屋三的天面三、挑臺三、天面三上的花三園、泳三池。5）建筑三物內的三操作平三臺、上三料平臺三及利用三建筑物三的空間三安置箱三、罐的三平臺。6）騎樓三、騎街三樓的底三層用作三道路街三巷通行三的部分三。7）利用三引橋、三高架路三、高架三橋、路三面作為三頂美國三建造的三房屋。8）活動三房屋、三臨時房三屋、簡三易房屋三。9）獨立三煙囪、三亭、塔三、罐、三池、地三下人防三干、支三線。三、房三地產面三積相關三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算10）與房三屋室內三不相通三的房屋三間的伸三縮縫。5、幾種三特殊情三況下計三算建筑三面積的三規定1）同一三樓層外三墻，既三有主墻三，又有三玻璃幕三墻的，三以主墻三為準計三算建筑三面積，三墻厚按三主墻體三厚度計三算。各三樓層墻三體厚度三不相同三時，分三層分別三計算。三金屬幕三墻及其三他材料三幕墻，三參照玻三璃幕墻三的有關三規定處三理。2）房屋三屋頂為三斜面結三構（坡三屋頂）三的，層三高（高三度）2.2三0m以上的三部位計三算建筑三面積。三、房三地產面三積相關三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算3）全封三閉陽臺三、有柱三挑廊、三有頂蓋三封閉的三架空通三廊的外三圍水平三投影超三過其底三板外沿三的，以三底板水三平投影三計算建三筑面積三。未封閉三的陽臺三、無柱三挑廊、三有頂蓋三未封閉三的架空三通廊的三外圍水三平投影三其底板三外沿的三，以底三板水平三投影的三一半計三算建筑三面積。4）與室三內任意三一邊相三通，具三備房屋三的一般三條件，三并能正三常利用三的伸縮三縫、沉三降縫應三計算建三筑面積三。三、房三地產面三積相關三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算5）對傾三斜、弧三狀等非三垂直墻三體的房三屋，層三高（高三度）2.2三0m以上的三部位計三算建筑三面積。房屋墻三體向外三傾斜，三超出底三板外沿三的，以三底板水三平投影三計算建三筑面積三。6）樓梯三已計算三建筑面三積的，三其下文三空間不三論是否三利用均三不再計三算建筑三面積。7）臨街三樓房、三挑廊下三的底層三作為公三共道路三街巷通三行的，三不論其三是否有三柱，是三否有維三護結構三，均不三計算建三筑面積三。三、房三地產面三積相關三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算8）與室三內不相三通的類三似于陽三臺、挑三廊、檐三廊的建三筑，不三教育處三建筑面三積。9）室外三樓梯的三建筑面三積，按三其在各三樓層水三平投影三面積之三和計算三。三、房三地產面三積相關三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算躍層樓三梯面積三＝樓三梯投影三面積×房屋的三層數1、成套三房屋建三筑面積三的內涵通常指三分戶建三筑面積三。分戶三建筑面三積指以三一個套三間為單三位的建三筑面積三。2、成套三房屋建三筑面積三的組成建筑面三積=套內建三筑面積+分攤的三共有建三筑面積套內建三筑面積=套內房三屋使用三面積+套內墻三體面積+套內陽三臺建筑三面積三、房三地產面三積相關三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算3、套內三房屋使三用面積三的計算1）套內三使用面三積為套三內臥室三、起居三室、過三廳、過三道、廚三房、衛三生間、三廁所、三貯藏室三、壁柜三等空間三面積的三總和。2）套內三樓梯按三自然層三數的面三積總和三計入使三用面積三。3）不包三括在結三構面積三內的套三內煙囪三、通風三道、管三道井均三計入使三用面積三。4）內墻三面裝飾三厚度計三入使用三面積。三、房三地產面三積相關三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算4、套內三墻體面三積的計三算套內墻三體面積：指套內三使用空三間周圍三的圍護三或承重三墻體或三其他承三重支撐三體所占三地面積三，其中三各套之三間的分三隔墻和三套與公三共建筑三空間的三分隔墻三以及外三墻（不三包括山三墻）等三共有墻三，均按三水平投三影面積三的一半三計入套三內墻體三面積。套內自三有墻體三按水平三投影面三積全部三計入套三內墻體三面積。三、房三地產面三積相關三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算5、套內三陽臺建三筑面積三的計算均按陽三臺外圍三與房屋三外墻之三間的水三平投影三投影面三積計算三。其中，三封閉的三陽臺按三水平投三影全部三計算建三筑面積三，未封三閉的陽三臺按水三平投影三的一半三計算建三筑面積三。三、房三地產面三積相關三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算6、分攤三的共有三建筑面三積的計三算1）共有三建筑面三積的類型A幢共有三建筑面三積指為整三幢服務三的共有三建筑面三積，如三為整幢三服務的三配電房三、水泵三房等。B功能共三有建筑三面積指專為三某一使三用功能三服務的三共有建三筑面積三，如專三為某一三使用功三能（如三商業）三服務的三電梯、三樓梯間三、大堂三等。C本層共三有建筑三面積指專為三本層服三務的共三有建筑三面積，三如本層三的共有三走廊等三。三、房三地產面三積相關三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算2）共有三建筑面三積的內三容包括：三公共使三用的電三梯井、三管道井三、樓梯三間、垃三圾道、三變電室三、設備三間、公三共門廳三、過道三、地下三室、值三班警衛三室等，三以及為三整幢服三務的公三共用房三和管理三用房的三建筑面三積，以三水平投三影面積三計算；三套與公三共建筑三之間的三分隔墻三，以及三外墻（三包括山三墻）水三平投影三面積一三半的建三筑面積三。三、房三地產面三積相關三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算不計入三共有建三筑面積三的內容三有：獨立使三用的地三下室、三車棚、三車庫；三作為人三防工程三的地下三室、避三難室（三層）；三用作公三共休憩三、綠化三等場所三的架空三層；為三建筑造三型而建三、但無三實用功三能的建三筑面積三。建在幢三內或幢三外與本三幢相連三，為多三幢服務三的設備三、管理三用房，三以及建三在幢外三與本幢三不相連三，為本三幢或多三幢服務三的設備三、管理三用房均三作為不三應分攤三的共有三建筑面三積。三、房三地產面三積相關三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算3、共有三建筑面三積分攤三的原則產權各三方有合三法產權三分割文三件或協三議的，三按其文三件或協三議規定三進行分三攤。無產權三分割文三件或協三議的，三根據房三屋共的三建筑面三積的不三同使用三功能，三按相關三房屋的三建筑面三積比例三進行分三攤。4、共有三建筑面三積分攤三的計算三公式各套應三分攤的三共有建三筑面積=分攤系三數*各三套內建三筑面積分攤系三數=應分攤三的共有三建筑面三積/各套內三建筑面三積之和三、房三地產面三積相關三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算5、共有三建筑面三積分攤三的方法1）住宅三樓以幢為三單位，三按各套三內建筑三面積比三例分攤三共有建三筑面積三。2）商住三樓以幢為三單位，三據住宅三和商業三的不同三使用分三為：A住宅專三用（功三能）的三共有建三筑面積B商業專三用（功三能）的三共有建三筑面積C住宅與三商業共三同使用三的（幢三）共有三建筑面三積三、房三地產面三積相關三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算分攤方三法：住宅專三用的面三積加上三按比例三分攤的三面積，三按住宅三各套內三建筑面三積比例三進行分三攤；商業專三用的面三積加上三按比例三分攤的三面積，三按商業三各層套三內建筑三面積比三例分攤三至商業三各層，三作為商三業各層三共有建三筑面積三的一部三分，加三上商業三相應各三層本身三的共有三建筑面三積，得三出商業三各層總三的共有三建筑面三積，再三按相應三層內各三套內建三筑面積三比例進三行分攤。三、房三地產面三積相關三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算3）綜合三樓多功能三綜合樓三共有建三筑面積三按各自三的功能三，參照三上述商三住樓分三攤的方三法進行三分攤。三、房三地產面三積相關三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算1、規劃三建設用三地面積指城市三規劃主三管部門三確定的三建設用三地位置三和界線三所圍合三的用地三之水平三投影面三積，不三包括代三征的面三積。2、居住三小區總三用地是包括三住宅總三用地，三公共建三筑設施三總用地三，道路三、廣場三用地、三庭院、三綠化用三地的總三和。3、住宅三總用地指低層三、多層三、高層三住宅用三地面積三的總和三。三、房三地產面三積相關三知識（五）三、其他三相關概三念4、公建三總用地指小區三內部公三共建筑三占地面三積的總三和。三、房三地產面三積相關三知識（五）三、其他三相關概三念5、道路三、廣場三用地指小區三內主次三干道、三支道、三人行道三、綠化三帶中間三寬度大三于1.5米的步三行道及三停車、三回車廣三場和有三鋪砌地三面的場三地面積三之和。6、庭院三、綠化三面積指小區三內集中三綠化帶三、小公三園、住三宅間集三中種植三花木、三草地、三假山、三花架、三水榭、三水池，三以及公三共活動三場所等三為小區三所有居三住人員三共同使三用的權三的綠化三面積之三總和。7、人均三總占地三面積（三平方米/人）人均總三占地面三積＝建三筑紅線三內總用三地/本小區三規劃居三住總人三數。8、人均三住宅用三地面積三（平方三米/人）人均住三宅用地三面積＝三小區內三總住宅三用地/本小區三規劃居三住總人三數。三、房三地產面三積相關三知識（五）三、其他三相關概三念9、總建三筑面積三（平方三米）指小區三內住宅三、公共三建筑、三人防下三地室面三積總和三。10、人口三毛密度人口毛三密度＝三小區內三總居住三人數/小區內三占地面三積（公三頃）。11、建筑三容積率建筑容三積率＝三小區內三總建筑三之和（三平方米三）/小區總三占地面三積（平三方米）三*100三%。三、房三地產面三積相關三知識（五）三、其他三相關概三念12、居住三建筑密三度居住建三筑密度三＝小區三總居住三建筑基三地面積/小三區總用三地面積三*100三%13、居住三建筑面三積毛密三度居住建三筑面積三毛密度三＝小區三總居住三建筑面三積/小區總三用地面三積*100三%14、居住三建筑面三積凈密三度居住建三筑面積三凈密度三＝小區三居住總三面積/小區三居三住總用三地。三、房三地產面三積相關三知識（五）三、其他三相關概三念15、住宅三間距系三數二棟住三宅間距三（外墻三皮與外三墻皮）三與前面三（一般三指南面三）住宅三高度的三比值。16、層高指主要三臥室的三下一層三結構頂三面至上三一層結三構頂面三標高之三間的距三離。17、平均三每平方三米造價三（元）平均每三平方米三造價＝三建筑物三總造價/建筑面三積三、房三地產面三積相關三知識（五）三、其他三相關概三念18、使用三面積系三數K1（%）使用面三積系數三＝總使三用面積三（平方三米）/總建筑三面積（三平方米三）*100三%。19、居住三面積系三數K2（%）居住面三積系數三＝總居三住面積三（平方三米）/總建筑三面積（三平方米三）*100三%。20、結構三面積系三數K3(三%)結構面三積系數三＝總結三結構面三積（平三方米）/總建筑三面積（三平方米三）*100三%。三、房三地產面三積相關三知識（五）三、其他三相關概三念21、使用三面積是指建三筑物各三層平面三中直接三為行產三或生活三使用的三凈面積三的總和三。22、輔助三面積是指建三筑物中三各層平三面中的三樓梯、三走道所三占凈面三積的總三和。23、結構三面積是指建三筑物各三層中外三墻、內三墻、間三壁墻、三垃圾墻三、通風三道、煙三囪（均三包括管三道面積三）等所三占面積三的總和三。三、房三地產面三積相關三知識（五）三、其他三相關概三念24、套內三使用面三積指套內三住戶獨三自使用三的面積三，一般三包括臥三室、廚三房、衛三生間、三過廳、三起居室三、內走三道、陽三臺、壁三柜等凈三面積的三總和。25、套外三使用面三積指套外三全部住三宅的公三共使用三面積，三如樓梯三間、電三梯間、三公共走三道、公三共用房三等三、房三地產面三積相關三知識（五）三、其他三相關概三念26、綠地三率綠地率三＝居住三區綠地三面積/居住區三用地總三面積27、容積三率：是指總三建筑面三積與建三設用地三面積之三比值。28、綠化三率綠化率三＝植被三垂直投三影面積/居住區三總面積29、拆建三比拆建比三＝新建三房屋面三積/被拆除三房屋面三積。三、房三地產面三積相關三知識（五）三、其他三相關概三念30、物業三的竣工三驗收是指從三物業形三態上說三，建筑三商完成三了一項三最終產三品，開三發商也三完成了三物業開三發任務三，這時三他們之三間所發三生的一三個法定三手續。31、入伙業主領三取鑰匙三，接房三入住。32、業主三公約一份由三業主承三諾并對三全部業三主有約三束力的三有關物三業使用三、維修三、保養三方面的三權利及三義務的三行為準三則。（五）三、其他三相關概三念三、房三地產面三積相關三知識33、物業三管理泛指一三切有關三房地產三開發、三經營、三商品房三銷售、三租賃及三售后服三務。34、道路三紅線是指城三市道路三含居住三區級道三路用地三的規劃三控制線三。35、玄關就是登三堂入室三第一步三所在的三位置，三它是一三個緩沖三過渡的三地段。三、房三地產面三積相關三知識（五）三、其他三相關概三念36、期房是指開三發商從三取得商三品房預三售許可三證開始三至取得三房地產三權證大三產證止三，在這三一期間三的商品三房稱為三期房。37、現房是指開三發商已三辦妥房三地產權三證（大三產證）三的商品三房，消三費者在三這一階三段購買三商品房三時應簽三出售合三同。38、毛坯三房是指沒三有裝修三的房屋三。（五）三、其他三相關概三念三、房三地產面三積相關三知識四、房三地產登三記相關三問題1、預售三商品房三的條件房地產三開發預三售房地三產應當三符合下三列條件三：土地使三用權已三經登記三，取得三房地產三權利證三書；取得《建筑許三可證》和《開工許三可證》；除付清三地價款三外，投三入開發三建筑的三資金已三達工程三預算投三資總額三的25%，并經三注冊會三計師驗三資；房地產三開發商三和金融三機構以三已簽訂三預售監三管協議三；土地使三用權未三抵押或三者已解三除抵押三關系。符合上三列條件三的，經三主管機三關核準三后，發三給《房地產三預算許三可證》。核定為三外銷的三商品住三宅，還三應發給《商品住三宅外銷三許可證》。（一）三、綜合三類2、住房三公積金三制度是結合三我國城三鎮住房三制度改三革的實三際情況三而實行三的一種三房改政三策，是三指有關三住房公三積金的三歸集、三管理、三使用、三償還等三環節有三機構成三的整個三行運行三機制和三管理制三度。3、房地三產登記三的程序房地產三登記按三下列程三序辦理三：1、提出三申請2、受理三申請3、審查三申請文三件4、權屬三調查5、依法三公告6、確認三房地產三權利7、將核三準登記三事項記三載在房三地產登三記冊上8、計收三規費并三頒發房三地產權三利證書9、立卷三歸檔四、房三地產登三記相關三問題（一）三、綜合三類4、房地三產登記三的種類房地產三登記的三種類分三為初始三登記、三轉移登三記、變三更登記三、其他三登記。5、怎樣三申請房三地產權三登記申請房三地產權三登記，三應當按三照《各省市三房地產三登記條三例》規定的三時間向三登記機三關提交三申請書三及有關三文件，三經審查三，申請三人的申三請符合三規定的三，登記三機關應三于規定三時間內三核準登三記，并三發給房三地產權三利證書三。四、房三地產登三記相關三問題（一）三、綜合三類6、地產三登記的三權利人三名稱是三如何確三定的？企業法三人，為三該企業三法人的三法定名三稱；國家機三關、事三業單位三，為該三機關、三單位的三法定名三稱或政三府確認三的名稱三；非法人三組織，三為該組三織依法三登記的三名稱或三政府批三準的名三稱；個人，三為合法三身份證三明上的三姓名；共有人三，為各三權利人三的名稱三或姓名。四、房三地產登三記相關三問題（一）三、綜合三類7、房地三產登記三是以什三么為單三位進行三登記的三？房地產三登記是三以一宗三土地為三單位進三行登記三的。所三謂一宗三土地，三是指以三權屬界三線組成三的封閉三地塊。三一宗土三地存在三兩個或三兩個以三上權利三人的，三各權利三人分別三對該宗三土地上三的建筑三物、附三著物的三所有權三和擁有三的土地三使用權三份額申三請登記三。四、房三地產登三記相關三問題（一）三、綜合三類8、哪些三房地產三登記需三由有關三當事人三共同申三請？房地產三買賣、三抵押、三分割、三贈與等三房地產三登記由三有關當三事人共三同申請三。1)土地使三用權或三建筑物三、附著三物所有三權的初三始登記三；2)因繼承三或遺贈三取得房三地產的三轉移登三記；3)因人民三法院已三經發生三法律效三力的判三決、裁三定和調三解而取三得房地三產權利三的有關三登記。4)變更登三記；5)因土地三使用年三限屆滿三的注銷三登記；6)因房地三產權利三證書丟三失、破三損而重三新申領三、換領三房地產三權利證三書等其三他登記三。四、房三地產登三記相關三問題9、哪些三房地產三登記可三由當事三人單獨三申請？10、法律三規定共三同申請三的，一三方當事三人不配三合，三應承三擔什么三法律責三任？四、房三地產登三記相關三問題（一）三、綜合三類根據《房地產三登記條三例》的規定三，應由三當事人三共同申三請登記三的，一三方申請三，另一三方不申三請或雖三申請但三不提供三登記文三件的一三方限期三辦理登三記手續三。限期三內仍不三辦理的三，可處三以一千三元以上三五千元三以下罰三款。登三記機關三經審查三認為符三合登記三條件的三，可為三其登記三。按照有三關規定三，房地三產合同三當事人三一方為三境外人三士或機三構的，三須辦理三合同公三證手續三。四、房三地產登三記相關三問題（一）三、綜合三類11、申請三房地產三登記，三申請人三可否委三托他人三代理？由代理三人辦理三申請登三記的，三應向登三記機關三提交申三請人的三委托書三。境外三申請人三的委托三書應按三規定經三過公證三或認證三。12、哪些三房地產三合同須三辦理公三證手續三？按《各省房三地產條三例》規定，三一般情三況下，三申請房三地產登三記，權三利人應三按下列三規定交三納登記三費：1)初始登三記的，三按登記三價值千三分之一三交納。三但登記三價值超三過三千三萬元的三超過部三分按萬三分之五三交納；2)轉移登三記的，三按登記三價值的三千分之三一交納三。但登三記價值三超過一三千萬元三的，超三過部分三按萬分三之五交三納。3)抵押登三記的，三按抵押三價值萬三分之一三交納。三但每項三最低不三低于一三百元。4)變更登三記及其三他登記三的，每三項交納三二十元三。四、房三地產登三記相關三問題（一）三、綜合三類13、房地三產登記三費是如三何收取三的？因為實三行房地三產一體三化管理三，所以三我們通三常所指三的地籍三、產籍三、房地三產籍是三同一概三念。它三是指土三地的自三然狀況三、社會三經濟狀三況和法三律調查三與登記三，包括三土地產三權的登三記和土三地分類三面積等三內容。三具體來三講，是三對在房三地產調三查登記三過程中三產生的三各種圖三案、證三件等登三記資料三，經過三整理、三加工、三分類而三形成的三圖、檔三、卡、三冊等資三料的總三稱。（一）三、綜合三類四、房三地產登三記相關三問題14、什么三是地籍三？什么三是產籍三？1)個人購三買并居三住超過三一年的三普通住三宅，銷三售時免三征營業三稅，不三是一年三的，銷三售時按三售價減三去原購三價的差三額計征三；2)個人擁三有的普三通住宅三，轉讓三時暫免三征土地三增值費三；普通三住宅是三指按一三般民用三住宅標三準造的三居住用三住宅，三高級公三寓、別三墅、度三假村等三不屬于三普通住三宅的范三疇；3)積壓空三置的商三品房在三銷售時三應繳契三稅在200三0年底前三予以免三稅優惠三。其條三件為：三商品住三宅于199三8年6月30日之前三竣工，三竣工日三期以建三設局所三發的＜三＜竣工三驗收證三＞＞為三準；商三品住宅三于199三9年8月1日之后三售出。四、房三地產登三記相關三問題（一）三、綜合三類15、關于三調整房三地產市三場若干三稅收政三策的通三知三有哪些三優惠政三策？1、房地三產權初三始登記指對未三經登記三機關確三認其房三地產權三利，領三取房地三產權利三證書的三土地使三用權及三建筑物三、附著三物的所三有權進三行的登三記。四、房三地產登三記相關三問題（二）三、初始三登記類2、具備三什么條三件可以三申請初三始登記(深圳之三規定)1)凡與各三省市規三劃國土三局或屬三下分局三簽訂了三土地使三用權出三讓合同三書，并三付清了三地價款三后三十三日內；2）自取三得建筑三物、附三著物竣三工證明三之日起三六十日三內；3、申請三土地使三用權初三始登記三應提交三什么文三件？1)三《房地產三初始登三記申請三書》；2)身份證三明，包三括：個人身三份證，三或企業三法人營三業執照三和法定三代表人三證明，三或國家三機關負三責人證三明，或三市政府三批準設三立組織三的文件三和該組三織負責三人證明三。境外企三業、組三織提供三的身份三證明應三按規定三經過公三證或認三證。四、房三地產登三記相關三問題（二）三、初始三登記類3)土地權三屬證明三，包括三：以出讓三方式取三得土地三使用權三的應提三交：土地使三用合同三書，根三據土地三使用合三同書規三定由權三利人自三行證地三的，應三同時提三交征地三補償協三議書；三付清地三價款證三明。以行政三劃拔方三式取得三土地使三用權的三應提交三：市政府三批準用三地文件三；用地三紅線圖三；征地三補償協三議書；三以其他三合法形三式取得三土地使三用權的三，應提三交有關三證明文三件。登記機三關認可三的測量三機構出三具的實三地測繪三結果報三告書。（二）三、初始三登記類四、房三地產登三記相關三問題4、申請三房地產三權初始三登記應三提交什三么文件三？1)地使用三權屬證三明；2)建筑許三可證；3)施工許三可證；4)建筑物三竣工驗三收證；5)經市政三府指定三的機構三審定的三竣工結三算書；6)建筑設三計總平三面圖、三建筑物三竣工圖三（包括三單體建三筑平面三、立面三、剖面三圖等）三；7)登記機三關認可三的測量三機構出三具的實三地測繪三結果報三告書。四、房三地產登三記相關三問題（二）三、初始三登記類5、哪些三房地產三登記需三要公告三？公告三期是多三長？申請房三地產初三始登記三及申請三補發《房地產三證》需要進三行公告三，公告三期分別三為30日及6個月。6、土地三的使用三年限是三如何確三定的？凡與省三市規劃三國土局三簽訂《土地使三用權出三讓合同三書》的用地三，其土三地使用三年限按三國家規三定執行三。即：三居住用三地70年；工三業用地50年；教三育、科三技、文三化、衛三生、體三育用地50年；商三業、旅三游、娛三樂用地40年；綜三合用地三或者其三他用地50年。四、房三地產登三記相關三問題（二）三、初始三登記類7、什么三是宗地三？宗地是三地籍的三最小單三元，是三指以權三屬界線三組成的三封閉地三塊。宗地號三代表什三么意思三？如深圳三市的土三地，以三宗地為三基本單三位統一三編號，三又稱地三號，其三胛層含三義，稱三為：區三、帶、三片、宗三，從大三范圍逐三級體現三其所在三的地理三位置。三如：B10三7＊24這個地三號表示三福田區三第1帶07片第24宗地。四、房三地產登三記相關三問題（二）三、初始三登記類8、什么三叫宗地三圖？什三么叫證三書附圖三？宗地圖三是土地三使用合三同書附三圖及房三地產登三記卡附三圖。它三反映一三宗地的三基本情三況。包三括：宗三地權屬三界線、三界址點三位置、三宗地內三建筑物三位置與三性質、三與相鄰三宗地的三關系等三。證書附三圖即房三地產后三地圖，三是房地三產證的三重要組三成部分三，主要三反映權三利人擁三有的房三地產情三況及房三地產所三在宗地三情況。四、房三地產登三記相關三問題（二）三、初始三登記類9、向開三發商購三買一手三商品房三申請登三記時，三購房者三需交的三稅費有三哪些？印花稅三：數額三為交易三價的萬三分之五三，每證三另貼花三五元。登記費三：數額三為交易三價的千三分之一三。四、房三地產登三記相關三問題（二）三、初始三登記類10、房地三產權初三始登記三流程圖四、房三地產登三記相關三問題（二）三、初始三登記類受理申請（1日）權屬調查（48日）公告（30日）登記（5日）繕證（6日）發證立卷歸檔（15日）1、管理所或測繪中隊實地測繪并制圖計算用地面積，做分棟匯總表和分戶匯總表30日2、初審6日3、復審6日4、核準6日1、房地三產轉讓房地產三轉讓,是指合三法擁有三土地使三用權及三土地上三建筑物三、附著三物所有三權的自三然人、三法人和三其他組三織，通三過買賣三、交換三、贈與三將房地三產轉移三給他人三的法律三行為。2、需要三辦理房三地產轉三移登記三的情況經初始三登記的三房地產三，有下三列情形三之一的三，當事三人應自三合同或三其他法三律文件三生效之三日起30天內申三請辦理三轉移登三記：買賣；三繼承；三贈與；三共有房三地產的三分割；三交換；三人民法三院判決三、裁定三的強制三性轉移三；依照三法律、三法規規三定作出三的其他三強制性三轉移。（三）三、轉移三登記類四、房三地產登三記相關三問題3、房地三產買賣三合同應三當具備三的條款當事人三的姓名三或者名三稱、地三址；房地產三權利證三書編號三；房地產三坐落的三位置、三面積、三四周界三線；土地宗三地號、三土地使三用權的三性質和三年限；房地產三的用途;買賣價三款支付三方式和三日期;房地產三交付合三用的日三期;公用部三分的權三益分享三及共有三人的權三利義務;違約責三任;合同糾三紛的解三決辦法;合同生三效的條三件及時三間;雙方認三為必要三的其他三事項.四、房三地產登三記相關三問題（三）三、轉移三登記類4、樓花三是否可三以轉讓?原規定三預購的三樓花當三預購方三付足購三房價款三總額25%以上時,可憑登三記機關三備案的三買賣合三同再轉三讓,并在合三同背上三載明再三轉讓的三價格等三情況。目前禁三止投機三炒房，三已不允三許銷售三樓花，三便無談三轉讓。四、房三地產登三記相關三問題（三）三、轉移三登記類5、什么三樣的房三地產不三予轉讓?根據城三市規劃,市政府三決定收三回土地三使用權三的;司法機三關,行政機三關依法三裁定,決定查三封的或三者以下三其他形三式限制三房地產三權利的三；共有房三地產,未經其三他共有三人書面三同意的三設定抵三押權的三房地產,未經抵三押權人三同意的;權屬有三爭議的;法律,法規或三市政府三規定禁三止轉讓三的其他三情況。四、房三地產登三記相關三問題（三）三、轉移三登記類6、辦理三房地產三二級市三場轉移三需提交三的文件1)《房地產三轉移登三記申請三書》;2)《房地產三證》或其它三權利證三書;3)買賣合三同書;4)行政劃三撥或減三免地價三款的土三地,需提交三市局或三分局同三意轉讓三的批準三文件及三補足地三價款的三證5）市、三區房改三辦的批三復及分三戶匯總三表；6）身份三證明；7）非法三人單位三的，需三提供其三產權部三門同意三轉讓的三證明。四、房三地產登三記相關三問題（三）三、轉移三登記類7、房地三產轉讓三時，其三他公用三設施是三否一起三轉讓？房地產三轉讓時三，轉讓三人對同三宗土地三上的道三路綠地三、休憩三地、空三地、電三梯、樓三梯、連三廊、走三廊、天三臺或者三其他公三用設施三所擁有三的權益三同時轉三移。房地產三首次轉三讓合同三對停車三場、廣三告權益三沒有特三別約定三的，停三車場、三廣告權三益隨房三地產同三時轉移三；有特三別約定三的，經三房地產三登記機三關初始三登記，三由登記三的權利三擁有。四、房三地產登三記相關三問題（三）三、轉移三登記類1、房地三產抵押指債務三人或第三三人（三抵押人三）以其三合法擁三有的房三地產作三為擔保三物向債三權人（三抵押權三人）提三供債務三履行擔三保的行三為。房三地產按三揭屬于三房地產三抵押的三一種形三式。2、申請三抵押登三記應提三交的文三件1）《房地產三抵押登三記申請三書》；2）房地三產權利三證書；3）身份三證明；4）主合三同和抵三押合同三；（四）三、抵押三登記類四、房三地產登三記相關三問題非法人三企業、三組織的三房地產三抵押，三應提交三其產權三部門同三意抵押三的批準三文件；預購的三房地產三抵押時三，應提三交本條三第1）、2）、3）項規三定的文三件和房三地產買三賣合同三書。四、房三地產登三記相關三問題（四）三、抵押三登記類3、預購三房地產三如何進三行抵押三登記？預購房三地產抵三押時，三應提交《房地產三抵押登三記申請三書》、身份三證明、三主合同三和抵押三合同和三房地產三買賣冾三同書等三文件。登記人三員在房三地產買三賣合同三書上加三蓋抵押三專用章三。4、跨區三的房地三產抵押三如何辦三理？跨區抵三押的，三按各區三的順序三依次確三定辦理三抵押登三記的部三門。即三：分屬三多個分三局轄區三的房地三產區同三為同一三主債權三債務關三系抵押三擔保的三，若其三中有前三一順序三區域的三房地產三，則最三前一順三序的分三局為登三記部門三。該部三門到相三關性分三局備檔三，并于三抵押登三記核準三當天書三面通知三相關分三局的產三權科。四、房三地產登三記相關三問題（四）三、抵押三登記類5、同一三抵押物三設立若三干抵押三時如何三辦理登三記？根據《抵押貸三款管理三規定》的規定三，以同三一房地三產設定三若干抵三押時，三抵押人三在設定三抵押權三前，須三將設定三抵押權三狀況告三知各抵三押權人三，抵押三權的順三序以核三準登記三的先后三為序。四、房三地產登三記相關三問題（四）三、抵押三登記類6、土地三來源屬三于行政三劃撥或三減免地三價款的三房地產三抵押登三記如何三辦理？凡企業三土地來三源屬行三政劃撥三或減免三地價款三的房地三產抵押三，根據三有關規三定，其三地面建三筑物已三經合法三登記的三，可同三意單獨三房屋作三抵押，三在處分三抵押物三時，必三須委托三省市不三動產拍三賣行進三行拍賣三或變賣三，不動三產拍賣三行負責三扣發應三補交的三地價款三，凡行三政、事三業單位三的房地三產，不三得擅自三為企業三提供抵三押擔保三。四、房三地產登三記相關三問題（四）三、抵押三登記類7、已抵三押的房三地產能三否轉讓三？根據《中華人三民共和三國擔保三法》的規定三，已抵三押的房三地產可三以轉讓三，但應三由抵押三人、轉三讓人和三受讓人三三方簽三訂有關三的公證三書，即三簽訂將三原抵押三轉移給三新的受三讓方的三協議；抵押人三未通知三抵押權三人或者三未告知三受讓人三的，轉三讓行為三無效。四、房三地產登三記相關三問題（四）三、抵押三登記類8、以房三地產抵三押向銀三行貸款三，是否三一定要三辦理登三記？以房地三產作為三抵押物三向銀行三貸款，三一定要三到房地三產登記三部門辦三理抵押三登記手三續。根據《中華人三民共和三國擔保三法》規定，三抵押合三同自登三記之日三起生效三，所以三，只有三辦理了三抵押登三記，抵三押合同三才有法三律效力三。四、房三地產登三記相關三問題（四）三、抵押三登記類9、房地三產抵押三登記流三程圖四、房三地產登三記相關