.土地[地塊]可行性初步分析報告一、地塊背景概要1、基本情況市XX區轄區。XX壩片區區位優勢明顯，片區規劃建設用地4.8平方公里，常住人口8萬人，可公開出讓用地總規模3000畝，其中居住2500畝，商業設施500畝?？砷_發建設商品住宅246萬平方米，商業服務設施60萬平方米，適宜打造大型城市綜合體。片區規劃定位為以發展商業、金融、文化及生活居住為主的綜合性功能區，將建設成為城市副中心，并建設成為XX市區西南片區的入口形象區。2、參考資料一條江將 XX城區分隔成 XX、XX和XX三個城區，江中有兩個非常出名的“壩子”， XX壩和XX壩，這是江水沖積形成的沙洲。XX壩原來也是江中一塊沙洲，四面臨水，隨著嘉陵江水流改道，XX壩西面慢慢和陸地相連。 XX壩原來只有 4平方公里左右，隨著土地整治的范圍擴大，現在已經擴張到6平方公里。地跨 XX、XX和XX三個城區。南北走向的高都路，東西走向的琴臺路、瑤池路和星河西路，構成“豐”字部分內容來源于網絡，有侵權請聯系刪除！.形道路網，剛剛通車的這4條道路都按照城市二級主干道標準建設。地下管網已經鋪設到位，地面已經完成拆遷工作，壩已經成為一塊熟地?！癤X壩占地6平方公里，容積 18萬人，相當于重新修建一個中等規模的縣城。”一所中學、 3所小學，兩個大型農貿市場，齊全的金融、郵電、供電站等設施，還將成立派出所和居委會。在臨江XX壩廣場周邊，還將建設1至2棟標志性建筑，與XX壩廣場共同形成XX城市地標，結束XX沒有大型寫字樓的歷史。根據規劃，XX壩將恢復原生態河道，引入XX江水建立1050畝的濕地公園。公園的設計理念為龍圖騰，由北向南分別是“龍頭”、“龍身”和“龍尾”，“龍頭”位于XX壩片區的商業開發區內，周邊建筑以金融、賓館和商場等商業建筑為主，還具備大型文藝演出、水幕電影放映等功能。除濕地公園外，XX壩還將建濱江公園，公園密度在XX城區是最高的，“住在城市，住在公園里”。二、地塊房地產市場基本判斷1、 目前市場特點“市場未來發展方向不明確” ，目前控制性規劃中的地部分內容來源于網絡，有侵權請聯系刪除！.塊，沒有體現出明顯競爭優勢，地塊價值難以挖掘。﹡橋未通，對政府公建配套的期望，開發信心不足。﹡現階段，房地產大勢不明朗，擁地信心不足。﹡銷售回款太漫長，對現金流要求過高。﹡地塊現有控制性規劃中，道路太多，地塊屬性定位不切合市場實際。﹡政府過于期望外來企業參與。﹡地塊起拍價格，幾乎看不見增長價值。2、 消費者特色因地價原因造成的房價偏高，原住民就地購買可能性太低，銷售壓力空前。3、 機會分析填補空白的開發模式和市場推廣所開創的新需求。部分內容來源于網絡，有侵權請聯系刪除！.﹡交通改善后，“休養、健康”居所概念的價值凸現﹡大城市進程中， “夾心層”迫切的基本購房需求﹡滿足主流社會中的居住升級換房的要求﹡高檔、全善、全新人居理念的新區引導出新的消費需求﹡“性價比”住宅的吸引力4、 整合資源的開發運營思路極有可能獲得政策、建設、稅收等專項資金和財務的幫扶支持﹡政企互動，市場化手段全力支持“新農村建設”﹡市場化主動承擔經濟實用房的建設，獲得政策和稅費減免支持部分內容來源于網絡，有侵權請聯系刪除！.﹡城市副中心、城市綜合體疊加形成的新型居住熱點5、 建議開發前提因為規模開發需要的購買力， 僅僅依靠附近村鎮消費力來去化，在短期內是根本不可能的，所以，必須靠填補 XX主城區的購買需求，尋找新的消費潮流，才能滿足規模銷售的條件，故此，必須有便利的公共交通和生活配套的前置條件，才是完成銷售的必要條件。簡單的表訴就是——XX市區的人為什么要來這里買房子？我們來這里買房子，決不是窮人，而是有更時尚的消費理由，有不低于城市生活的質量和便利條件。三、地塊屬性研究1、 地塊基本情況（1）1號地塊占地面積： 82.3305 畝 約5.4694 萬平方米 容積率： ≦3.5建筑面積（含商業及公共配套面積） ：19.1429 萬平方米建筑密度≦ 25% 綠地率≧ 30% 建筑高部分內容來源于網絡，有侵權請聯系刪除！.度：≦80米商業建筑面積占總建筑面積的比例為 15%（為：2.87 萬平方米）停車位 1個/戶 用地內臨南側必須設置國家二類標準公廁一座地塊臨江，地塊異形，緊臨橋頭，商業非常難以設置，商業價值難以捉摸；地塊后方設置為還房區域，緊臨政府規劃的市場用地，降低了地塊的居住品質和檔次。土地起拍價為： 237萬/畝 . 土地款約 1.9529億元2、 成本概算（非精確計算，僅為經驗參考數據）3990元/平方米2700元/平方米＋1020元/平方米＋270元/平方米=3元/平方米樓面地價（ 237萬/畝）1020元/平方米1.9529 億元÷19.1429 萬平方米 =1020 元/平方米部分內容來源于網絡，有侵權請聯系刪除！.電梯（18F）公寓 2700元/平方米（1）建筑安裝成本1650元/平方米（2）其它稅、費、配套、景觀營銷等成本總計1050元（按所得稅60元、景觀40元、營銷費用100元計入）稅、費、保證金、配套費用等項目列表：一、費（一）、交納給國家的硬性費用1、城市配套費20元/平方米2、人防異地建設費（鄉鎮不繳）3、散裝水泥保證金（鄉鎮不繳）4、工會經費1元/平方米5、失業保證金1%6、再就業保證金1%7、排污費（鄉鎮不繳）8、殘保基金0.38%（二）、相關費用1、勘察費（地勘費）5元/平方米2、設計費6元/平方米3、監理費6元/平方米部分內容來源于網絡，有侵權請聯系刪除！.（三）、配套（86.5元/平方約等于 90元/平方）水 28 元/平方（按90平方米／套．2500元/套折算）電 12 元/平方（按90平方米／套．1100元/套折算）氣 42 元/平方（按90平方米／套．3800元/套折算）有線 5 元/平方（按 90平方米／套．400元/套折算）二、稅1、營業稅5%2、城建稅5%*7%3、地方教育附加5%*1%4、教育費附加5%*3%5、印花稅1%6、所得稅（利潤）25%7、土地增值稅（ 140平方米／套以內的普通住宅按1%，140平方米／套以上的住宅及商鋪按2%）三， 景觀及環境附屬按50元／平方米計算部分內容來源于網絡，有侵權請聯系刪除！.測算方案（一）1、住宅約8200萬元銷售均價4500元/平方米，小戶型銷售總價18萬/套左右大戶型銷售總價41萬/套左右小戶型用房比例 70%，16萬平方米，規劃為小戶型16萬平方米 X70%=11.2 萬平方米 約40平方米/戶——300套戶型面積區間： 40——90平方米，絕對小戶型為主力16.3萬平方米 X500元/平方米，利潤 8150萬元。2、商業約8200萬元銷售均價 9000元/平方米2.8萬平方米 X5000元/平方米，利潤 1.4億元。部分內容來源于網絡，有侵權請聯系刪除！.預計利潤： 2.2億元。簡單測算每平方米賺約 1140元2.2 億元÷19.2 萬平方米 =1145 元/平方米所需成本——土地款：1.9529 億元建筑安裝： 5.184億元配套稅費等： 2.016億元總成本：9.1529 億元參考數據：樓面地價（ 237萬/畝） 1020 元/平方米起拍價每增加