#與梅江地價的比較:梅江拍賣價為1248元/平方米（樓面地價），該地價中為含市政配套的熟地價，容積率在0.93左右，推算其可用地地價為 89.51萬元/畝。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、 出讓金、契稅等費用）為72.86萬元/畝。兩者同比，梅江高出 16.65萬元/畝，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費用，且為招標拍賣項目，地價支付時間急促。與項目用地北側順馳地塊比較：據(jù)初步調查順馳地塊的毛地每畝補償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。第三章 法律及政策性風險分析一.項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述項目用地現(xiàn)狀土地所有權歸屬：國有用地土地使用權歸屬：某遠洋玻璃工業(yè)有限公司土地的他項權益:沒有土地的用途：工業(yè)用地項目用地現(xiàn)狀的文件：某市津南區(qū)核發(fā)的津南國用 （97更1）字第101號國有土地使用證項目用地規(guī)劃項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（10-01-01）控制性詳細規(guī)劃已取得的政府文件：目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。項目用地取得土地使用權程序評估（1） 取得土地使用權程序某與某遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。去市工業(yè)調整辦公室辦理工業(yè)用地調整為居住用地的批文。去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。

（2）取得土地使用權需要的工作日一般向市土地局報土地出讓文件后60個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。詳細說明（3）取得土地使用權的風險及控制土地方新廠址剛選定，還未開工建設，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設進度，這是風險所在。風險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進度相結合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。政策性風險評估（1）項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在 30萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)某公司與當?shù)卣牧己玫年P系，通過多方工作，應能解決立項問題。（2）政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的 5-7%收取，但該項目能否順利按7%執(zhí)行，是一個待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，應能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費用。二.項目合作方式及風險評估1.合作方介紹：土地方為某遠洋玻璃工業(yè)有限公司，為某市國營企業(yè)，以生產銷售玻璃為主營業(yè)務，全廠職工3000余人。合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助某公司與土地方的合作并保證某按其原有合作條件與土地方合作。合作方式（1）合作方式某一次性買斷土地使用權，單獨開發(fā)。然后在市土地局辦理土地出讓（2）操作方式某與土地方某遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金， 辦理國有土地使用證。 某公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定退出補償協(xié)議。主要合作條件（1）與土地方某遠洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進度土地價款：總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（以42.8萬元/畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補） ，土地補償費包括土地使用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、設備、設施等的拆遷補償費。付款計劃：雙方簽訂協(xié)議后一周內某公司支付給土地方 5000萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后某公司去辦理項目立項，如果該項目立項不成，該筆款如數(shù)退回給某公司。某公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將 5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300畝開發(fā)用地還未提供給某使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內支付。在某公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內分四次支付 10000萬元補償費，每3個月付四分之一（即2500萬元）。在土地方將全部開發(fā)用地按要求交給某公司后一年內分兩次付清余款， 每6個月付余款的50%萬元。土地方的主要工作負責在項目立項后90日內提供沿解放南路拆遷完畢后約 300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給某公司使用。拆遷內容包括：負責拆遷地上房屋與構筑物及其基礎，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關手續(xù)交納有關全部稅費，交地時保證現(xiàn)場場地平整。負責出具辦理項目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負責提供人員配合。負責協(xié)調提供該項目臨時用水、臨時用電。配合某公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。負責協(xié)調處理有關該地塊遺留問題，在保證某公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責任干擾。積極協(xié)助某公司辦理各種有關稅費的減免， 協(xié)助某公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,某拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃補償價款：總額為 1000萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調拆遷等事宜的補償。付款計劃：在項目立項后同時土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給某公司使用后一周內，某公司支付300萬元補償費。在某公司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時土地出讓金總額降到宗地評估值的7%以下后一周內，某公司支付300萬元。在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給某公司使用后一周內支付 200萬元。余額200萬元在上述第三次付款后 1年內分兩次付清。合作方的主要工作：負責與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證某公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。負責要求和協(xié)助土地方在項目立項后90日內提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給某公司使用。負責協(xié)調某公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。負責協(xié)調處理有關該地塊遺留問題，在保證某公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。積極協(xié)助某公司辦理各種有關稅費的減免，負責協(xié)調某公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下。合作風險評估（1）合作背景：某遠洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產 ,同時該公司也想通過建設新廠擴大規(guī)模和進行技術改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判,香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項目,前提是我司承諾1000萬元補償費,在此情況下,某直接與土地方進行合作。（2）土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（3） 土地權屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權屬明確，無法律糾紛。（4）土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風險。（5）付款進度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應合作方相應工作的完成，最大限度避免合作風險。（6）其他與土地政策相關規(guī)定：工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農田，免征耕地占用稅、契稅；轉讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設和搬遷，盡快啟動生產，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權、有價證券等資產作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。利用原污染企業(yè)用地進行房地產開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的 5-7%收取。三.總體評價該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓，合作風險相對較低。宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質基本明確。第四章市場研究第四章市場研究.區(qū)域市場成長狀況：區(qū)域市場簡述：該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線 1.2公里。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示） ，河西區(qū)是危改實施較早的地區(qū)，市政建設和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 79.14萬人，比90年增加了13.14萬人。2000年該區(qū)域市場住宅累計供應量為 113.87萬平米，當年銷量92.76萬平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。圖一：區(qū)域市場范圍界定（紫色板塊）河西區(qū)該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1） 由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2）從產品供應和客戶購買力可以看出， 該區(qū)域已經(jīng)成為某市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。3） 區(qū)域內產品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。4） 開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強。5） 梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個某地產市場宗地發(fā)熱點，同時也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。區(qū)域市場在市內各項指標成長狀況銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了61%銷售量與上市量的比較:目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。平均單價走勢:河西區(qū)的平均單價一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。.區(qū)域市場供應產品特征:區(qū)域市場各檔次產品供應狀況:價格空間主要產品類型供應比例2500以下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%各檔次產品2001年上半年需求狀況:由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產品供需的差量空間基本相近，即各檔次產品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。?區(qū)域市場各檔次產品的集合特征：河西市場產品幾乎匯集了整體市場內各檔次的產品， 產品類型豐富，各檔次產品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產品單價可將該市場產品分為以下幾類：低于2500元/平方米：該檔次產品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設計上僅顧及區(qū)內基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。 建筑形式基本為多層。具有代表性的項目

有:項目名稱規(guī)模（簾）建筑形式綠化率均價（元/后）主力產品（品瑞江花園（一期）整體40萬多層35%240070-90（兩室）金海灣20萬多層30%248090-100（兩室）榮華園3萬多層36%230080-90（兩室）⑵2500—3500元/平米:該檔次產品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產品地位。此類產品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產品以外附加值的設計已較為注重，從景觀設計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（韋）發(fā)售資源建筑形式容積率均價2（兀/m）主力產品（m）消化率順馳15萬15萬多層1.32800100-120基本名都小高層售磬名都10萬10萬多層1.2250090-100（兩室）75%新園120-125（三室）⑶3500—4000元/平米該檔次產品的開發(fā)基本分為兩大類， 一類為：產品多為小高層，產品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場； 另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產品，極其強調產品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。項目名稱規(guī)模（mf）發(fā)售資源（m）建筑形式容積率均價2（兀/m）主力產品（mf）消化率世紀22萬20萬多層1.293600100（兩室）70%城小高層140（三室）芳水11.9萬約2萬多層0.93800120-15015%

園小高層藍水12.8萬內認期多層0.93900140-16020%假期12.8萬小高層(4) 4000元/平米此類產品基本集中在市中心區(qū)域， 地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時，產品開發(fā)上追求深度,比較注重對文化、環(huán)境、產品等方面雕琢。但該類產品由于受地域限制，產品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠離市中心區(qū)域的中高檔項目。項目名稱規(guī)模(mf)發(fā)售資源（品產品形式均價2(兀/m)主力產品（m）消化率泰達園9萬9萬多層420011075%高層120-130羅馬花園5萬2萬多小高層5300150(兩室)70%高層3.區(qū)域內個案狀況:個案分布與宗地位置關系圖:名都新園云水園名都新園云水園該項目由多層、小高層組成，產品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容）該項目一直極其注重產品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。該項目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標客群直指“高學歷、高智商、高層次、高收入、高需求的 ’H'—族”。總結：該項目產品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。3．2梅江-藍水假期：藍水假期以小高層（9-12層）、多層（4-5層）、別墅的建筑形式構成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。該項目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。產品面積偏大，主力戶型在140-160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。產品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領客戶的消費趨向。總結：該項目產品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。3．3云水園：該項目由多層及少部分小高層、別墅構成，區(qū)內規(guī)劃除建設了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為240、280平方米兩種，均價約在5300元/平米左右。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容）該項目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過 1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出 60%。總結：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導賣點，并期望借助梅江的建設來完善區(qū)域功能，運用了借大勢推小勢的做法。3．4明都新園：該項目以多層為主構成，產品以90平米兩室為主力。在同檔次產品中，該項目區(qū)內環(huán)境規(guī)劃及配套設計還是相當?shù)轿坏模椖啃阅鼙冗_到了較佳的效果，重點吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容）總結：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產品中拉升了住宅品質，助推了產品從同等競爭中脫穎而出。三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個大片的熱點開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動力，在該區(qū)域市場內將起到不可替代的主導作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內，故此，上述兩個區(qū)域將成為天玻項目的主要競爭對手，梅江及梅江南的發(fā)展對天玻項目的影響將是至關重要和不容忽視的。梅江生態(tài)居住區(qū)一）梅江總體狀況分析：1、總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬平方米，其中住宅建筑面積15612萬平方米，公建22.12萬平方米。整個居住區(qū)共劃分為15個居住小區(qū)和2個公建區(qū)。總容積率為0.928，綠化綠35%，區(qū)內規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到40%以上。2、開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設，正在建設的為 1#－6#地，規(guī)劃占地78.3公頃，總建筑面積71.1萬平方米，其中住宅 61.32萬平方米，公建9.8萬平方米，水面7.3公頃。今年起步建設70.12萬建筑平方米，年底竣工30萬建筑平方米，預計明年下半年該區(qū)域將建成進住，到2005年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。3、配套：智能化：1） 專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。2） 6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。3） 通過梅江局域網(wǎng)絡平臺提供全方面的信息服務。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、 家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。高新建材：運用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料新技術：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠傳技術換熱。（二）重點項目對比分析：1、梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比:優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻規(guī)劃用地213.6萬m212.53萬m235.02萬m總建筑面積212.9萬m211.9萬m225.01萬m樓面地價1248元/m2一21248兀/m地點友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟房某計劃投資父通路況好，出行便利路況好，出行便利配套公建小學、派出所-小學配套設施三水入戶、遠程抄表三水入戶、遠程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)梅江卡、梅江局域網(wǎng)容積率0.9（含水面）0.95（含水面）0.96

水面2.85公頃2.65公頃綠化率58.5湖景綠化率31.55%53%湖景綠化率工程進度2002年10月底交工2002年8月底交工可售面積279-205m270-240m主力面積2130-160m2120-150m主力總價50-62力兀45-57力兀熱銷面積130（小三室）120-產品對比:優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻平均單價一23900兀/m一23800兀/m元/m2戶型配比多層（4層半）：65%多層；70%多層：高層（9-12層）:30%咼層：30%小高層：別墅（未開發(fā)）：5%聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：多層多層：咼層（9-12層）：小高層小高層：別墅（未開發(fā)）：高層聯(lián)排別墅：價格多層：起價3400多層多層：小高層、高層：起價3300小高層小高層：別墅：10000元/平方米左右高層聯(lián)排別墅：連體別墅：5000元/平方米左右主力戶型130-160120-1502、梅江南：梅江南規(guī)劃可用地是215.6公頃，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于 22%,其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的 75%左右，每戶平

均面積約為120平方米。（以上數(shù)據(jù)摘自《某日報》）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的21世紀康居社區(qū)。現(xiàn)階段梅江南地域內僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。優(yōu)劣勢對比項云水園天玻規(guī)劃用地28.1萬m235.02萬m總建筑面積25.8萬m225.01萬m樓面地價地點友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產父通距離外環(huán)線不足 1公里,有上外環(huán)的出入口配套公建國際康體中心（國際老人村）小學配套設施地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng)容積率1綠化率38%工程進度2001年12月底交工可售面積2118-280m主力面積2118m主力總價41萬元（公寓）110萬元（別墅）熱銷面積2118m-產品對比:優(yōu)劣勢對比項云水園天玻平均單價一22450兀/m元/m2

一22950兀/m戶型配比多層（4層半）：70%多層：咼層（9層）：20%小高層：別墅（2.5層）：10%聯(lián)排別墅：20%面積配比2多層（4層半）：118m多層：2高層（9-12層）：160m小高層：2別墅（未開發(fā)）：220m聯(lián)排別墅：價格多層：起價3120多層：3800起價小高層：起價3400小高層：3300起價別墅：起價5000元/平方米聯(lián)排別墅：4800起價主力戶型2118m3、梅江、梅江南總體特點分析（1） 上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（2） 梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費者關注的熱點和商家開發(fā)的熱點，致使項目的價格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價格發(fā)展體系。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導市場消費。 梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū),倡導環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運用，使得購房者的觀念進一步更新，產品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質生活的實力客群，同時，大戶型產品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費較為集中的市場特征。（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。在沒有強大外因刺激的情況下，市場各檔次的需求量基本是相對恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費個體。四.區(qū)域目標市場客層研究和市場定位目標市場客層特征：該區(qū)域客戶基本分為三類：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。追求高品質生活質量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。本案目標人群特征本案目標人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質的生活質量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設施等要求比區(qū)域內現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。確定目標客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。客戶輔助體：追求高品質生活質量的改善型客戶。產品及價格定位：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在1.0左右。第五章規(guī)劃設計要點.初步規(guī)劃設計思路總體規(guī)劃設計思路擬借鑒某新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在某市南部地區(qū)建設一個高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設計效果。主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內涵暢通有效的交通組織及交通工具停放設置優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結合合理的市政設施配套規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構想，規(guī)劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。產品特征以低層住宅產品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨立雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產品。并以小高層來提高項目容積率。充分考慮住宅建設中新技術、新材料的應用，并達到國家二級節(jié)能標準。本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為某市房地產開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產品單一的弊端。基于梅江及梅江南區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及某在社區(qū)發(fā)展、產品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒某新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學校、幼兒園。部分配套設施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當前可利用的配套資源較為缺乏。該項目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設中，保留了大量的高大樹木，本項目的開發(fā)建設對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設與居住新觀念，并為某占領某市區(qū)重要的住宅市場——南部地區(qū)，有著深遠的影響。.規(guī)劃設計的可行性分析項目用地內規(guī)劃有一小學,該小學不單純?yōu)樵擁椖糠?而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內居民服務,由于項目用地南側梅江二期用地內規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學校距離本項目較近 ,本項目內小學就有可能不必須建設,我司希望規(guī)劃調整掉該學校,但目前未確定,在規(guī)劃時仍考慮建設,同時合作方表示他們出面來調規(guī)劃或建設學校 ,我司按規(guī)定交納有關教育建設費用。該項目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調整的，項目用地內規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調整，容積率也可進行調整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟技術指標：總用地面積:35.02萬平方米其中:市政待征地:6.27萬平方米居住用地:28.75萬平方米總建筑面積:26.81萬平方米居住用地容積率:0.87其中:非營業(yè)性公建：1.5萬平方米營業(yè)性公建：0.3萬平方米住宅總建筑面積：25.01萬平方米住宅容積率:0.96住宅建設用地:26.05萬平方米。產品:四層五層半花園洋房50%聯(lián)排別墅40%小高層10%我司擬定住宅容積率為1.0左右，擬以多層為主導產品，突出環(huán)境設計，強調高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設計思路。項目宗地比較規(guī)整，朝向南偏東15左右，屬黃金朝向。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內豎向標高與市政干道相符。總體來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設想。居住區(qū)主要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。由于該項目周邊的開發(fā)緩慢，當前基本生活配套設施不健全，需按規(guī)劃配套建設公建，規(guī)劃配套公建面積約1.5萬平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。通過對某市房地產市場及梅江、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產品的規(guī)劃設想，抓住了該地區(qū)缺乏標志性高品質住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。第六章項目開發(fā)計劃.開發(fā)機遇：根據(jù)某公司2001年經(jīng)營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完成集團下達的經(jīng)營計劃。該項目主要競爭項目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開始建設，但大氣候還未形成，該項目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。該項目地價支付壓力較大，不適合做儲備項目。鑒于以上幾點，計劃2002年開發(fā)該項目，初步預計可在2002年初開工。.開發(fā)周期安排：玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設想進行調整后，項目總建筑面積為26.81萬平米,其中住宅面積約25.01萬平米，配套非營業(yè)性公建面積1.5萬平米，考慮配套的學校約1萬平米由合作方建設,我司建設約0.5萬平米的非營業(yè)性公建,可銷售住宅面積約25.01萬平米。營業(yè)性公建0.3萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：1、2002年開發(fā)7萬平米。2、2003年開發(fā)7萬平米。3、2004年開發(fā)7萬平米。4、2005年開發(fā)4.51萬平米三.銷售周期安排：2002年銷售6萬平米，結算6萬平米；

2003年銷售8萬平米，結算8萬平米;2004年銷售7萬平米，結算7萬平米2005年銷售4萬平米，結算4萬平米。第七章投資收益分析成本預測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費標準、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項目總投資 8.68億元，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細構成如下：項 目總成本（萬元）單位成本說 明一、土地成本31,3941,046土地方補償費22,470749總用地525畝，每畝42.8萬兀；地價中包含土地使用權轉讓及地上、地下建/構筑物、各種管線 設施拆遷合作方補償費1,00033與合作方初步確定。出讓金1,96065出讓面積525畝（35萬平米），評估價約800兀/平米,應按17%十算，應為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到 7%計56元/平米大市政配套費5,033168建筑面積18萬平米*165兀/平米,其中含污水26、雨水39、煤氣30、自來水25、道路及其他45元/平米交易費472評估值的0.21%契稅88429土地補償費/出讓金/大配套之和的3%二、開發(fā)前期費5,205173勘察設計費1,19040報批報建費3,752125三通一平費1224場地具備道路場地平整，按新城標準考慮臨水 31萬兀臨電92萬兀.臨時設施費1425臨時圍墻31萬/臨時辦公室50（裝修）/臨時圍板61萬三、主體工程費28,500950新城東區(qū)多層簽約價827兀/平米，變更及簽證35兀/平米,本項目按860元/平米考慮；另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬，折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費11,943398

給排水系統(tǒng)費1,89163供暖系統(tǒng)費3,416114含換熱站建設費、紅線外管網(wǎng)費25元/平米、鍋爐房建設費40元/平米、鍋爐房征地費17元/平米；區(qū)內工程費為40元/平米；室外燃氣系統(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20兀/平米、區(qū)內工程費28兀/平米、灶表費3兀/平米；室外高低壓3,353112室外消防系統(tǒng)923室外智能系統(tǒng)67122道路及廣場76325新城此項造價約為 45.27元/平方米.綜合管網(wǎng)設計2037工程費的2%五、園林環(huán)境1,77059依設計方案的不冋而不冋環(huán)境設計1615環(huán)境工程總造價*10%綠化建設費1,22041區(qū)內、區(qū)外綠化支出，新城約為 65元/平方米建筑小品923新城此項造價約為 5.6元/平方米圍墻建造費1154包括永久性圍墻、圍欄及大門 ，約為500元/延米,本項目圍墻約為2300米室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈，新城此項造價約為6.54元/平方米室外零星設施923各種指示牌、標識牌、示意圖等 ，新城此項造價約為3.15兀/平方米六、公建配套費1,49550幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建 1200兀，配置費200兀/平米游泳池45015網(wǎng)球場753建造成本及配套物品購置 ，一個標準尺寸的網(wǎng)球場為 40萬兒童游樂設施2408土建、設備、各項設施，非營業(yè)性公建45015會所、居委會等3000平米，土建1200兀/平米，設備及裝修300兀/平米七、直接費合計80,3062,677八、不可預見費80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費1,66455監(jiān)理費214萬（7元/平”行政管理費960萬（20萬每月”利息730萬十、開發(fā)成本82,7782,759十一、營銷費用3,990133銷售收入*3.5%十二、總投資86,7682,892.稅務分析某地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%營業(yè)稅20%（區(qū)外項目均為50%）的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目， 但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮：1、營業(yè)稅及附加：銷售收入的 5.05%；2、 所得稅：稅前利潤的33%3、 土地轉讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的 3%即使按法定所得稅率，因某公司虧損項目（業(yè)務）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于33%但從項目評價角度，暫不考慮該因素。三?經(jīng)濟效益分析項目總體收益情況：根據(jù)上述售價、成本及稅務測算，該項目總體經(jīng)營情況如下：經(jīng)濟指標2單位數(shù)值（元/m）項目總金額（萬兀）銷售收入3800114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤71621,475稅后利潤48014,388內部收益率51.53%銷售凈利率12.62%總投資回報率16.58%銷售毛利率22.34%獲利指數(shù)1.12資金峰值比例0.06地價支付貼現(xiàn)比0.88啟動資金獲利倍數(shù)1.68項目開發(fā)周期內各年的利潤體現(xiàn)如下表經(jīng)濟指標2002年2003年2004年合計結算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤（元/m2）480480480480利潤（萬兀）47964796479614,3882.敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。1）成本變動對各項經(jīng)濟指標的影響:估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本

(X100%(X95%)(X90%)(X105%(X110%12單位成本（元/m）2,759.272,621.302,483.342,897.233,035.19總投資86,767.9582,429.5678,091.1691,106.3595,444.75項目利潤25,465.0529,803.4434,141.8421,126.6516,788.25稅后利潤14,388.2817,295.0120,201.7311,481.558,574.83銷售凈利率%12.62%15.17%17.72%10.07%7.52%內部收益率%51.53%54.24%57.26%49.08%46.85%2）售價變動對各項經(jīng)濟指標的影響:一、售價的影響敏感系數(shù)預計售價（X100%預計售價（X95%）預計售價（X90%）預計售價（X105%預計售價（X110%2銷售均價（元/m）3,8003,6103,4203,9904,180營業(yè)收入 :114,000108,300102,600119,700125,400項目利潤25,46520,05314,64130,87736,289稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641銷售凈利率%12.62%9.94%6.96%15.05%17.26%內部收益率%51.53%48.95%46.38%48.70%56.68%3）容積率變動各項指標的變化主要指標容積率（1.2）容積率（1.0）容積率（1.1）容積率（1.3）容積率（1.4）2可售面積（m）300,000.00300,000.00300,000.00300,000.00300,000.00營業(yè)收入114,000.0097,500.00105,875.00117,000.00122,500.00總投資86,767.9578,412.0082,436.0093,641.00100,316.00項目利潤25,465.0518,154.0022,082.0021,441.0019,987.00稅后利潤14,388.289,490.0012,122.0011,692.0010,718.00銷售凈利率%12.62%9.