粵港澳大灣區城市群

房地產概況梳理深圳安聯

2017年5月第一部分：粵港澳大灣區第二部分：房地產市場概況第三部分：全國政策環境預判目錄《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》指出，將推進基礎設施互聯互通，強化內地與港澳交通聯系，構建高效便捷的現代綜合交通運輸體系。發揮香港作為國際航運中心優勢，帶動大灣區其他城市共建世界級港口群和空港群，優化高速公路、鐵路、城市軌道交通網絡布局，推動各種運輸方式綜合銜接、一體高效。強化城市內外交通建設，便捷城際交通，共同推進包括港珠澳大橋、廣深港高鐵、粵澳新通道等區域重點項目建設，打造便捷區域內交通圈。建設穩定安全的能源和水供應體系，進一步提升信息通信網絡基礎設施水平、擴大網絡容量。6、粵港澳大灣區迎萬億級基建投資規劃已上報國家發改委到2020年，粵港澳大灣區的經濟總量將基本追平東京灣區，到2030年，粵港澳大灣區GDP總量將達4.62萬億美元，超過東京灣區和紐約灣區，成為世界GDP總量第一的灣區。第一部分：粵港澳大灣區粵港澳大灣區

粵港澳大灣區指的是由深圳、廣州、東莞、惠州、佛山、珠海、中山、江門、肇慶9市和香港、澳門兩個特別行政區形成的城市群。是繼美國紐約灣區、美國舊金山灣區、日本東京灣區之后，世界第四大灣區，是國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體。

2017年3月5日召開的十二屆全國人大五次會議上，國務院總理李克強在政府工作報告中提出，要推動內地與港澳深化合作，研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃，發揮港澳獨特優勢，提升在國家經濟發展和對外開放中的地位與功能。概念提出粵港澳大灣區前世今生粵港澳大灣區世界灣區分布紐約灣區舊金山灣區東京灣區粵港澳大灣區粵港澳大灣區數據2016年粵港澳灣區經濟數據排名城市GDP總值（億元）增速備注1香港220561.90%24891億港幣2廣州196118.20%3深圳194939%4佛山86308.30%5東莞68288.10%6惠州34128.20%7中山32037.80%8澳門3086-2.10%3582億澳元9江門24197.40%10珠海22268.50%11肇慶20845.00%合計93048/1.35億美元粵港澳灣區人口數據排名城市2014（萬人）2015（萬人）2016（萬人）1廣州1308.051350.111404.352深圳1077.891137.871190.843東莞834.31825.41——4佛山735.09743.06——5香港725.29730.97737.496惠州742.66745.55——7江門415.14415.95——8肇慶403.58405.96——9中山319.27320.96——10珠海161.42163.41——11澳門64.0764.6864.49合計6786.776903.93

粵港澳大灣區占地面積約為5.6萬平方公里，人口超過6900萬，2016年GDP總量已超1.3萬億美元！這代表著粵港澳大灣區以不到全國1%的土地面積，約5%左右的人口數，卻創造了占全國約12%的經濟總量。珠三角9市GDP已占到廣東省的8成有余。粵港澳大灣區指標東京灣區（2012年）舊金山灣區（2012年）紐約灣區（2012年）粵港澳大灣區（2016年）GDP（億美元）1987655641358413017人口總量（萬人）357071519836903占地面積（萬km2）1.35561.82.155.6GDP增長率3.61%2.70%3.51%約8%灣區數據對比從規模指標上，粵港澳大灣區已具備比肩世界成熟灣區的條件

經過30多年的高速發展，粵港澳大灣區主要經濟數據包括區域面積、地區人口數及經濟體量，與世界級灣區相比也具備了一定的競爭力。經濟增長速度具有明顯的優勢，有發展世界級灣區的條件，有理由相信粵港澳大灣區將成為帶動中國乃至全球經濟發展的重要一極。粵港澳大灣區優勢與基礎粵港澳大灣區城際交通

在推動粵港澳城市群一體化發展的進程中，城際交通規劃打造“一小時交通圈”。目前，珠三角共規劃15條以上，超過1430KM的城際交通線路，預計在2020年前全部建成通車，屆時大灣區將實現“一小時交通圈”。而其中的大型基建，如港珠澳大橋、深中通道、虎門二橋、廣深港客運專線等更將推動大灣區城市群的進一步融合發展。粵港澳大灣區前景展望

粵港澳大灣區概念正式上升至國家戰略，隨后相對應的發展規劃與所需支持，包括交通互聯、創新協作、區內服務貿易自由化、產業鏈利益共享、金融市場開放聯通等將逐一落地，灣區內城市的行政邊界會進一步模糊，有望形成一個密不可分且均衡發展的生態系統，推動灣區經濟體的健康可持續發展。第二部分：房地產市場概況房地產市場概況

粵港澳大灣區珠三角9大城市房地產發展不均衡，以深圳為價格龍頭，達到54619元/㎡，價格最低的肇慶，均價僅為5689元/㎡。成交均價房地產市場概況1400.69417.94964.001927.001590.00788.881027.58596.60排名城市一手成交面積(萬㎡)1佛山1927.002惠州1590.003廣州1400.694中山1027.586東莞964.007江門788.889珠海596.6010深圳417.94按一手房成交面積排名成交面積

按照2016年一手房成交面積排名，佛山、惠州、廣州排名前列，深圳墊底。其中珠三角城市中，深圳、珠海以存量市場為主，二手房成交面積明顯高于一手房成交，廣州一二手成交相當，而江門、惠州等地，二手房市場尚未成熟，中山2016年二手房交易上升明顯。房地產市場深圳房地產市場-深圳概況2016年深圳一手住宅住宅均價53454元/㎡供應量399.5萬㎡成交量418萬㎡庫存量380萬㎡去化周期約10個月一手寫字樓寫字樓均價53000元/㎡供應量61.8萬㎡成交量30.5萬㎡庫存量79萬㎡去化周期

約2.5年截止2016年底深圳房地產主要數據統計房地產市場-深圳概況房地產市場-深圳概況房地產市場-深圳概況房地產市場-深圳概況房地產市場-深圳概況2016年住宅市場房地產市場-深圳概況房地產市場-深圳概況房地產市場-深圳概況辦公物業受惠于深圳在華南區金融中心的地位日益鞏固。投資市場方面，全國辦公樓投資市場熱點有趨向深圳的態勢。深圳辦公樓資本值同比上升約4%。深圳甲級辦公樓市場需求逐步回暖。2016年的租賃需求呈上半年疲弱，下半年回暖的趨勢。深圳甲級寫字樓市場2016年新增供應和凈吸納量均為歷史高位。超130萬平方米房地產市場-深圳概況辦公物業房地產市場-深圳概況辦公物業2017年深圳寫字樓市場整體仍將向好房地產市場-深圳概況隨著深圳對高端制造業的發展方向愈加明確，企業技術改造、擴大產能等發展需要通過綜合整治、局部拆建等方式已無法滿足產業空間需求。因此2017年第一季度包括新型產業用地在內的工業用地成交已經占據了深圳土地成交面積的約60%。

2017年第一季度深圳新的最高樓平安國際金融中心大廈入市，新增供應共計10.22萬平方米（不計入全自用部分），將全市寫字樓存量推高到627.8萬平方米（含銷售、自持、租賃）。而租金水平環比上漲1.6%至人民幣226.2元/平方米/月均價為56125元。銷售市場逐漸回升。受供應的影響，短時間內租金和售價會承壓，但是長期看，整個市場的前景是很好的，作為比較成熟的寫字樓市場需求也會往上升，租金會保持小幅上揚的趨勢廣州房地產市場-廣州概況2016年廣州一手住宅住宅均價16585元/㎡供應量997萬㎡成交量1417萬㎡庫存量739萬㎡去化周期5.65個月一手寫字樓寫字樓均價24943元/㎡供應量59.5萬㎡成交量57萬㎡截止2016年底廣州房地產主要數據統計房地產市場-廣州概況

2016年廣州土地市場從前三季度的低調冷清到11月的年度土拍盛宴，最后卻以“延后12月份多宗土拍”爆冷收官，整體呈現低開高走之勢。據統計，廣州全年共成交96宗土地，建設用地面積593.86萬平米，規劃建筑面積1289.01萬平米，同比減少8.31%；土地出讓金達729.27億元，但同比下滑23.7%。此外，政府通過率先啟動“限地價+競配建”的拍地模式以限制高價地頻出，同時輔以保證金比例從20%上調至50%，必須用自有資金拿地等規定。隨著廣州推地節奏逐漸平穩，預計土地市場持續穩定供應將有效防止地價過高過快上漲。房地產市場-廣州概況

從成交區域來看，受增城區朱村及增江規劃利好推動，2016年增城區共成交宅地10宗/72.59萬㎡，樓面均價僅為6070元/㎡，平均溢價率卻高達124.56%，為各區之最。而商服用地方面，廣州今年共有4宗土地溢價成交，其中僅增城派潭鎮地塊及番禺東環街地塊溢價率超過50%，分別由合匯、萬科競得。房地產市場-廣州概況

2016年廣州樓市表現火爆，穩健的政策環境、信貸環境、基層建設利好等均為廣州市場注入動力，促使2016年廣州商品住宅成交量價均創歷年高位，成交面積為1417.03萬平米，較2015年增加30%；成交價格為16585元/平米，同比上漲9.2%，成交價格平穩上漲。新增供應997.19萬平米，較去年較少近4個百分點，市場整體處于供不應求的態勢。房地產市場-廣州概況

分區域成交表現上，增城、黃埔和花都分別為全市成交量前三區域。不限購的增城在撤市設區后樓市持續爆發，加之地鐵、教育城等規劃發展利好不斷助推樓市走高，成交量一直處于全市首位，2016年成交首次突破300萬㎡，區域整體供不應求。蘿崗自從2015年并入黃埔后，同樣因各種規劃利好，片區內多個剛需大盤熱銷，主力成交突破200萬㎡。而花都得益于萬達文化旅游城的拉動，成交量表現相當搶眼。房地產市場-廣州概況廣州寫字樓概況2016年廣州寫字樓供應面積59.5萬平米，較去年同期減少14.6%；成交面積達57.09萬平米，同比增加39.4%；寫字樓價格穩中有漲，均價為24943元/平米，同比上漲8.1%。

預2017年寫字樓計整體供求關系將趨于平衡，新增供應僅為2016年的一半，約30萬。該趨勢在珠江新城將更加明顯，預期區域內空置率將持續下降，租金更會獲得明顯升幅，并將最終對全市甲級辦公樓表現產生積極影響。

投資市場方面，預計大型自用購買需求將繼續推動市場氣氛變得熱烈，整體供不應求的局面將更加明顯，以保險公司為首的國內資金將成為購買主力。加上逐步攀升的租金，預計全市資本值將持續走高。房地產市場-廣州概況廣州寫字樓概況房地產市場-廣州概況預計廣州政府通過控制好土地的拍賣節奏及地塊分布，同時對商品住宅實施非市場化的操作手段，穩定市場預期及房價走勢，從而避免調控政策加碼。總體平穩，中心五區增加明顯，外圍區域有所減少2016年成交達歷史高位，由于外圍成交占比超過八成，預計2017年成交面積有所回落。2016年房價上漲明顯（全市50-60%在售項目，價格升幅都超過30%），預計2017年，在土地市場熱度有所下降，但高地價仍支撐目前房價水平的情況下，價格呈現穩中有升的趨勢。2017年廣州整體市場以平穩為主政策供應成交價格房地產市場珠海珠海市印發《關于進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》，進一步加強本市房地產市場調控，促進全市房地產市場的平穩健康發展，繼10月6日凌晨珠海出臺了樓市“限購令”后，限購政策再次升級。針對全市范圍內的所有戶型住房，全部納入限購范圍。無法提供購房之日前在本市連續繳納5年及以上個人所得稅證明或社會保險證明的非本市戶籍居民，暫停在全市范圍內向其銷售住房（含二手房）。通過贈與方式轉讓住房后，須滿3年之后方可以再次購買住房；接受贈與的，必須符合本市的現行限購政策。.居民家庭和企事業單位、社會組織等法人單位新購買（本通知發布之日起購買，下同）的住房，須在取得不動產權證滿3年之后才能上市交易（轉讓）。下列需購房的非本市戶籍的高層次人才，按非戶籍居民家庭標準執行購房政策，但不需要提供納稅和社會保險證明房地產市場-珠海概況2016年珠海一手住宅住宅均價16872元/㎡供應量475.37萬㎡成交量596.61萬㎡庫存量72.7萬㎡去化周期約1個月一手寫字樓寫字樓均價元/㎡供應量48.7萬㎡（4219套）成交量31.8萬㎡（2157套）庫存量約45㎡去化周期

約1.5年截止2016年底珠海房地產主要數據統計房地產市場-珠海概況房地產市場-珠海概況房地產市場-珠海概況房地產市場-珠海概況珠海辦公樓概況

在三類商品房中，辦公樓去庫存難度最大。數據顯示，去年1-12月，全市辦公樓待售面積同比增速高達959.8%，以橫琴國貿大廈、橫琴總部大廈等為代表的辦公樓去化狀況堪憂。去年1-12月，商品房待售面積159.37萬平方米，同比降低8.3%；住宅待售面積72.70萬平方米，同比下降26.1%；辦公樓待售面積17.91萬平方米，同比增長959.8%；商業營業用房待售面積28.86萬平方米，同比增長3.4%.房地產市場-珠海概況2016年樓市開發投資、成交和價格迅猛增長，直到10月限購后得以抑制；住宅去庫存效果明顯，但寫字樓去庫存難度大；西區銷售面積逆轉，一舉超過東部城區；2017年房價或出現實質性下調房地產銷售繼續回落房地產投資增速下滑，全年投資增速5%左右控房價與穩增長之間的平衡點尚未達成，未來調控措施進一步加碼的可能性不大房地產市場惠州房地產市場-惠州概況2016年惠州商品住宅住宅均價8754元/㎡供應量929萬㎡成交量1562.54萬㎡庫存量約600萬㎡去化周期約6.2個月截止2016年底惠州房地產主要數據統計成交價格：總體上2016年價格持續攀升。受10.6新政影響，11、12月份量能有所萎縮，價格在11月份出現小幅下調，隨后繼續攀升。整體市場：惠州各區縣市場分化明顯，臨深片區因深圳外溢客戶的進入成交火熱；2016年一手住宅庫存面積持續下降。房地產市場-惠州概況住宅市場：惠州各區縣市場分化明顯，臨深片區因深圳外溢客戶的進入成交火熱；2016年一手住宅庫存面積持續下降。房地產市場-惠州概況房地產市場-惠州概況房地產市場-惠州概況

大亞灣特別是臨深片區的發展前景吸引了大批地產大鱷的進駐，目前萬達、碧桂園、恒大、雅居樂、富力、中海等發展商均有項目在區域內建設或銷售。萬達大亞灣項目預計將于11月開業，另外萬達于3月28日與惠州市政府、大亞灣區管委會簽署協議預計投資800億元建設大型文旅城項目；碧桂園收購太東等公司的項目，目前在惠州的在建在售項目達到10個之多；恒大珠三角公司近期入股惠州兩家本土地產企業，已緊鑼密鼓布局近10個項目，大牌發展商的進駐，悄然改變了區域原來以本土或區域企業為主的地產格局。碧桂園龍海壹號碧桂園十里銀灘大亞灣萬達廣場碧桂園龍熹山房地產市場-惠州概況房地產市場-惠州概況房地產市場-惠州概況2016年的惠州樓市，可謂繁榮發展，健康向上的一年。1、結構優化：房地產投資提速2、土地量跌價漲：超億、溢價頻現3、火熱的衛星城：量價創新高千萬平米級市場1、在政策調控的大環境下，今年以穩房價為主。2、周邊限購擠壓，惠州今年成交將延續去年繁榮發展的態勢。3、惠州供應量較大，去庫存的基調下，預判今年不會出臺嚴厲調控政策。2017年的惠州樓市，政策調整，穩樓市。房地產市場東莞房地產市場-東莞概況2016年東莞商品住宅住宅均價13759元/㎡供應量849萬㎡成交量902萬㎡庫存量333萬㎡去化周期約4個月截止2016年底東莞房地產主要數據統計+10%350萬㎡存↑房地產市場-東莞概況

2016年東莞住宅成交仍保持高位，但成交量同比2015年有所回落。從上半年的火熱回落至年底的低谷，可用“冰火兩重天”來形容2016年東莞樓市的變化。上半年深圳客大幅流入，東莞樓市成交異常火爆，日光盤頻現，房價飛漲，9月迎來史上最強地王潮，但10月東莞政府首次出臺限購政策，同時實行限貸限價，給東莞樓市重磅一擊，剛需觀望、改善受傷、投資退潮，市場成交量大幅慘跌。房地產市場-東莞概況2016年東莞樓市成交面積下滑，均價上漲

2016年東莞住宅成交面積為964萬平，同比下滑7%。在別墅、公寓成交再次打破歷史新高記錄的同時，剛需產品成交占比仍占主導，但同時對比15年則出現了下滑。與此同時，受到二胎政策全面放開及實施，家庭結構的改變提振改善戶型的產品的成交，有所上漲。2016年的住宅成交金額再次突破一千億元，高達1320億元，同比大漲30%。2016年年初由于多重利好政策的疊加，深圳客持續外溢下，東莞樓市進入量價飛漲期，尤其是松山湖及臨深片區成交突出，均價也領先于其他鎮區，均價也遙遙領先，同時濱海片區也異軍突起；而到了下半年，樓市調控在即及調控出臺這幾個月，房價則有所放緩，但依舊處于歷史高位。房地產市場-東莞概況臨深仍是主力供應區，中心城區供應嚴重緊缺

2016年東莞七大片區住宅供應量依次是：臨深209.67萬㎡、濱海156.06萬㎡、松山湖152.68萬㎡、水鄉137.91萬㎡、東北片區120.89萬㎡、大石龍78.43萬㎡，中心城區60.64萬㎡。數據顯示，臨深片區依然是市場供應主力軍，而中心城區供應量最小。隨著土地資源供給減少，中心城區住宅供應量也逐漸減少，2016年更創下2006年以來新低，中心城區供應嚴重緊缺。除了中心城區外，松山湖片區和臨深片區供應同比下降幅度也比較大，分別為36.02%、7.25%。房地產市場-東莞概況供應緊缺制約需求釋放，市場成交高位放緩

受政策寬松刺激，外加股市低位、深圳房價加速上漲，2016年東莞住宅樓市成交繼續高位運行，但同比2015年高位有所放緩，全年呈現“先揚后抑”的走勢，究其原因是：一、供應緊缺是制約需求釋放的最大原因。2016年東莞控規調整耽誤了許多項目工程進度，新增供應減慢，而上半年樓市成交異常火熱，庫存消化速度較快，供應明顯跟不上。二、10月后東莞政策收緊抑制需求釋放，市場觀望氣氛濃厚，樓市成交加速大幅降溫。房地產市場-東莞概況

從月度走勢看，自2016年初開始，市場延續2015年的火熱態勢，1月份東莞住宅樓市成交量以146.76萬㎡創下歷史新高，接著2月春節市場成交呈現常規性轉談，但春節后市場回暖速度很快，成交持續保持火熱勢頭，日光盤“遍地開花”。從深圳出臺3.25房產新政后，全國重點熱點一二線城市陸續跟進收緊政策，市場觀望情緒逐漸蔓延至東莞市場，加上東莞房價高升后，剛性需求受抑制，深圳客投資回歸理性，三季度東莞樓市開始發生調整，深圳客成交比例出現下滑。進入10月，東莞樓市迎來重磅一擊，東莞首次出臺限購政策同時實行限貸限價，樓市速凍。影響：一方面，東莞實行限購導致部分客戶失去購房資格，另一方面，限貸收緊導致客戶購房門檻提高，尤其是多家銀行對144方以上住房要求首付款比例不低于6成后，嚴重扼殺了許多改善及投資客戶。受新政影響，市場觀望情緒加重，客戶購房行為趨于謹慎并回歸價值，四季度東莞住宅樓市成交大幅降溫。10.6東莞樓市新政核心內容：本地戶籍限購2套；非本地戶籍家庭購買第1套無限制，購買第2套需社保或個稅證明；恢復了《商品房備案制度》，并且要求：商品房實際成交價格不得突破備案價，下浮幅度不得超過15%，房價一經備案兩個月后方可調整備注：2017年4月10日，東莞出臺最嚴樓市新政，新政對外地戶籍做了更嚴格的限制，首套需1年社保或個稅，同時對轉讓也做了需取得不動產證滿2年的限制。房地產市場-東莞概況

2016年東莞房價不斷沖刺天花板，全市住宅成交均價暴漲至13687元/㎡，同比2015年上漲40%，同比2014年上漲49%。究其原因：一、大批深圳客持續流入，較強購買力推高房價。二、投資投機需求十分活躍，迅速炒高房價。三、三級轉介不斷做大，開發商將轉介成本直接轉嫁至買房者身上，進一步推動房價上漲。四、品牌房企項目增多，帶裝修項目明顯增多。房地產市場-東莞概況住宅消化周期探底回升，供不應求矛盾逐漸緩解

截止2016年12月31日，東莞住宅庫存量438.34萬㎡，環比上升13.67%，根據過去一年的市場消化成績計算，12月底東莞住宅市場消化周期剛好為5.5個月。今年上半年年樓市火熱，新增供應速度跟不上成交，庫存加速下滑，直至下半年，隨著熱點二線城市政策逐漸收緊，深圳客觀望情緒加濃，又受東莞10.6新政沖擊，四季度市場成交大幅降溫，造成庫存加速回升，住宅消化周期快速拉長，供不應求的矛盾逐漸緩解。2017年東莞房價漲幅明顯收窄，預計漲15-20%住宅成交量預計約700-750萬平方米，同比減少約15%-20%房地產市場-東莞概況第三部分：全國政策環境預判對中國未來經濟的增長形態的判斷《中國經濟新方位》“展望未來，我國經濟運行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走勢。經過調整后，中國經濟將進入質量更高、效益更好、更可持續的新的發展階段。”解讀：第一次完全否定了未來中國經濟反轉的可能性從中期看（5年內），中國經濟增長的動力無法大幅增加，而經濟轉型亦無法快速完成，房地產對推動經濟增長、維穩經濟的重要性不變。分城施策不再搞“一刀切”的意義：在于通過“分城”避免“一刀切調控”對宏觀經濟以及整體房地產市場帶來的負面影響、為抵抗整體經濟下行壓力儲備發展動力。解讀對當前國內經濟問題的判斷“聚焦當下：盡管企業經營分化加劇，但過剩產能出清加快，新興業態興起，市場活力增強，投資者信心提升；盡管就業仍有結構性壓力，但總體依然穩定；盡管部分地區和領域財政金融風險累積，但不會發生全局性系統性風險；盡管國際金融危機影響猶存，但全球經濟正在緩慢復蘇。“解讀：管理層認為當前經濟的韌性增強，經濟可以經受住系統調控、房地產調控的考驗在調控之下，認為可以承受在局部地區產生的風險（如，房價階段性下跌）就業風險可控：承認企業經營分化的合理性；認為轉型、調控可能產生的就業風險在可控范圍之內