建筑可行性研究報告安寧小區項目開發可行性研究報告

（由于原設計小區方案沒有命名，即將設計以地區命名，現命名為“安寧小區”）安寧小區項目開發可行性研究報告

一、項目背景

安寧小區位于XX市安寧東路與十里店鄉交南向處，原十里店鄉個體住戶及商鋪所在地。現由于土地性質的變動，擬建安寧小區。此區域屬XX縣區，周邊小型公司較多，人口密集，生活配套設施比較齊全，交通方便快捷，城市綠化還可以，在黃河北面，但基本上都是

八、九十年代的建筑，缺乏新型建筑，整體給人臟亂的印象。

二、項目內容

小區規劃用地15.47萬平方米，總建筑面積約33.46萬平方米，總戶數3069戶，容積率2.46，停車數總768輛，地上63輛，地下685輛。小區臨近安寧東路的地方擬建一出入口，其中商業面積9000平方米，住宅面積32.56萬平方米。小區南北分為兩部分，南向部分擬建兩幢多層住宅，前一幢建筑面積約3200平方米，后一幢約3300平方米，計劃作為拆遷恢復樓使用。南部設計幼兒園及小區綜合樓供小區內部南北部居民共同使用，北部設置小區綜合樓方便居民使用。

三、項目地塊的優劣勢分析

1.區位概況。XX縣區地處XX市近郊，黃河北岸，是絲綢古道上一顆璀璨朋珠。總面積86.93平方公里，轄區設3個街道辦事處，6個鄉，51個居（家）委會，32個行政村，總人口19.2萬。XX縣區是XX市確定的整區開發試驗區，是蘭州高新技術開發區XX縣區。桃林、沙井驛兩個工業小區已初具規模，一批現代化企業在區域內已陸續投產，發揮效益。區內科教事業發達，有西北師大、蘭州交通大學等17所大中專院校；312線縱貫全境，向西可直達中川機場；通訊設施先進，全部實現程控化、并建成了國內衛星通訊蘭州地球衛星接收站，進入全國主體通訊網。XX縣區自1953年建區以來，在歷屆區委、區政府的領導下，經過五十多年的勵精圖治、艱苦奮斗，經濟建設和各項事業得到了前所未有的發展，已初步建成了一個環境優美、院校集中、科技發達、交通便捷、經濟繁榮、社會安定的新型高科技經濟文化區。

2.市場動態。在售、將售樓盤共13家左右，多層、商鋪是該區的主流房產類型。其中64%左右的樓盤都是地處XX縣區的東面和西面，單一型樓盤占65%，其中多層占到46%，商鋪所占比例達到11%，綜合型樓盤占到35%。在所有的區位中房價仍是中等的。

樓市聚焦。安寧路東段由西至東逐漸完善，大型主題時尚社區和高檔多層、高層物業數量較多。

3.問題透視。XX縣區整體的配套設施還是比較薄弱，公共設施配套都不是很健全，但同時也為XX縣區房產業未來的發展提供了巨大的空間。

4.未來展望。新建的經濟開發區的建設帶動了房地產等相關行業的發展，良性的產業鏈刺激了XX縣區的進一步拓展空間；舊城改造的步伐將會進一步加快。

6、項目配套情況。會所、幼兒園、籃球場、網球場、水面休閑區、超市、健身區。

7、項目優點。小區規模龐大，配套完善，綠化布局全面，樓間距較寬，配套設施完善，小區內部景致較多。戶型設計合理，私密較好。

8、項目缺點。小區周邊整體環境較破舊北大門離站牌較遠，南大門路況較差離公交站牌較遠，安寧路部分路段在修建中，周邊路況噪音污染嚴重，人氣不足。

9、戶型設計狀況戶型面積從73㎡到170㎡，單體設計合理，間隔主要是以二室二廳的80—90㎡為主戶型面積從69㎡的兩室兩廳到110㎡的三室二廳二衛，主打戶型為86.23㎡的二室二廳戶型面積從126㎡到195㎡，間隔主要是以二室二廳的126.23㎡——139.22㎡為主單體設計合理，間隔主要是以二房二廳的80—100㎡為主

10、項目周邊配套設施

生活配套。北京華聯超市、康橋國際綜合娛樂樓、安寧藍空醫院、建設銀行、工商銀行、農村信用社、安寧小吃街等。

教育設施：西北師范大學附屬中學、東方中學、西北師范大學、蘭州交通大學、政法學院等。公交線路：直達的有20、7

2、

310、10

3、1

31、1

21、15路，穿梭小區周邊

310、1

31、10

3、15路等多條公交車。

11、項目分析

a、優勢：

⊙地理位置優越，四叉路口交匯處，是人口密集性區域。

⊙道路寬敞，交通便捷，有多路公交直達、經過。

⊙坐北朝南，正面路口，位置好。

⊙周圍生活配套設施較為齊全。

b、劣勢

⊙項目周邊整體環境較差，為舊XX縣區。

⊙項目周邊居住者整體素質不高。

⊙項目規模較小，內樓距較小密度較大。

c、機會

⊙項目周邊有利本案的推廣與銷售。

⊙該項目屬中檔偏上住宅，周圍全為中低檔住宅，本案的入住給周邊樓市注入了新的氣息⊙隨著周邊職工宿舍的翻新改造，環境將大大改善，對項目自身價值的提升奠定了基礎。⊙加強物業管理和環境整治。

⊙通過新聞話題的大量宣傳和跟進，以實現項目銷售的預熱和增加人群對于本案的了解。

d、威脅

⊙項目的入住將會改寫區域房地產市場，本項目面對市場形式嚴峻，準確定位，合理定價讀本項目相當關鍵。

⊙宏觀經濟波動的風險。

⊙項目與周邊待建項目的競爭。

⊙顯隱性因素。雖然目前合肥的房地產市場持續火爆，但是受國家的土地政策、金融政策、經濟政策的影響，加上人為炒房行為造成的房產泡沫，合肥房地產行業仍然存在較高的隱性風險。

四、項目市場定位設想

根據XX市房地產現狀、項目的競爭（參照）對手分析及項目所處地塊的優劣勢分析，本項目的定位應著眼于全市服務于XX縣區，要遵循“適應市場、創造差異性”的定位原則。從目前本項目的主要競爭（參照）對手來看，項目的主要客戶群將是項目周邊的工作人員、XX縣區居民、商人及投資者。總的來說，這幾類人群的收入水平都不是很高，而且項目所在的XX縣區房產市場基本上是以中檔樓盤為主。綜合分析，我們認為項目的定位應該在中檔和高檔

之間，即中等偏上檔次的樓盤。

五、項目定價

從前期的分析中可以看到在地理位置環境基本相同的情況下，價格仍然是消費者首先考慮的因素。如果本項目的規劃、立面、環境、房型和配套能做到超過或部分超過競爭對手的相當水準，以相應較低的價格入市、再輔以創新性的包裝宣傳，即可快速形成產品的領先優勢。同時，考慮到XX市整體房價正處于緩慢上漲過程中，如國家的土地政策、金融政策、經濟政策保持不變，項目將會存在一定的升值空間。

六、項目規劃設計原則：

1符合城市總體規劃的要求；

2符合統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則；

3綜合考慮所在城市的性質、社會經濟、氣候、民族、習俗和傳統風貌等地方特點和

規劃用地周圍的環境條件，充分利用規劃用地內有保留價值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物與構筑物等，并將其納入規劃；

4適應居民的活動規律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配建設施及管理要求，創造安全、衛生、方便、舒適和優美的居住生活環境；

5為老年人、殘疾人的生活和社會活動提供條件；

6為工業化生產、機械化施工和建筑群體、空間環境多樣化創造條件；

7為商品化經營、社會化管理及分期實施創造條件；

8充分考慮社會、經濟和環境三方面的綜合效益。

七、研究結論

本項目的實施，不僅符合“構建社會主義和諧社會”的需要，更是順應人們對中高檔住宅的消費趨勢，提升XX縣區的住宅品質。項目的實施，對進一步促進XX縣區經濟發展，加快XX縣區城市改造步伐，改善居民生活環境，確保居住環境質量和居民生活水平穩步提高，推進社會主義和諧社會具有重要的現實意義。經分析論證，項目建成后具有良好的經濟效益和顯著的社會效益，項目各項建設條件基本具備，因此，本項目是必要的、可行的。

經過以上分析，可以得出結論，即本項目是可行的，建議加快實施。

蘭州交通大學建筑學072班

王暎璋

2010年7月22日

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