招標方案匯報濟寧市任城區史行、柏行及周邊地塊修建性詳細規劃及建筑方案ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活目錄壹項目背景貳規劃理念叁規劃設計肆建筑設計伍運營策略面向城市——融入城市肌理提升區域品質生活品質——都市快節奏下的悠然慢生活體驗和諧共享——基于理念下的共享健康陽光——與城市及景觀和諧項目背景ProjectBackground1

山東.

濟寧濟寧印象1、開放多元、兼容并包2、儒家文化、運河文化、水滸文化、梁祝文化、佛教文化3、水是濟寧最精華的特色，“江北小蘇州”4、濱水地區建設——引水入城、三河六岸、泗河兩岸文化悠久的孔孟之鄉融南匯北的運河之都生態宜居的水城風貌濟北尚品居水岸慢生活濟寧印象兗州區太白湖新區高新技術開發區任城區經濟技術開發區區域地位提升魯西科學發展高地，區域中心城市大都市區構架拉開公共服務設施、綜合交通體系、一體化生態建設城市空間格局

“一城五區、競相發展”的大濟寧格局

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活濟寧印象濟寧任城新區發展迅速為落實中心城區北延戰略，07任城新區啟動建設。新區定位：中心城區副中心，打造森林城區發展重點東側：生活、商業。沿金宇路商圈形成；西側：核心區，商務辦公、文化、城市公園、教育、居住

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活濟寧印象羅馬假日鳳凰太陽城匯翠園任城雅居華仁尚品人文嘉園曹東曹西回遷警韻之家億豐時代廣場佳世客貴和警韻之家森林公園任城區政府實驗初中（小學幼兒園在建）中央公園商務區薛口家園中德廣場北城國際駱樓回遷龍翔御苑中德廣場任興家園科技中心黎寨回遷晨陽莊園1.5km新區核心區火炬路商圈機電片區未來將引領濟北向北發展，通過項目打造，將很大程度的提升新區品質、帶動區域發展及周邊土地價值升值。任興路火炬路1、緊鄰新區核心區，處在新區重點發展方向上；2、機電片區，工業退城發展商務辦公、文化創意、居住，將延續火炬路商圈；3、小洸河穿過，良好的景觀資源；4、周邊基礎設施完備，醫療、教育。

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活基地背景居住二院分院社會福利居住居住居住居住居住商住居住居住居住實驗初中、小學、幼兒園商住學校社區醫院道路城市主干路：火炬路、任興路城市次干路：長虹路兩條入村路建筑大部分民房已拆遷，現狀柏行回遷（6F,11F）,包含部分商業現狀商品房開發（26F）小產權房（6F,）自遮陰鴻泰小學保留河流引洸入城的小洸河南北穿過，河流寬度10米左右，水質清澈、水位高。注重沿火炬路、任興路城市界面打造現狀道路與規劃路的銜接長虹路現狀住宅機理與規劃回遷、商品房的關系保證現狀小區與小學正常使用現狀設施不足的規劃考慮如何處理城市河流的引水功能及濱水景觀打造的關系。

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活基地現狀換圖任興路火炬路規劃總用地約69.21公頃，其中規劃建設用地約49.6公頃，道路用地17.91公頃，河道用地1.7公頃。地塊一建設用地面積：28.96公頃，（其中規劃建設用地26.73公頃，現狀不計入指標用地2.23公頃）。容積率：居住2.5，商業3.0限高：100米史行回遷要求安置位置：西南角安置量：居住13.8萬平方米

商業2.8萬平方米柏行回遷要求安置位置：東北角安置量：居住11.5萬平方米

商業2.5萬平方米地塊二建設用地面積：4.58公頃容積率：居住2.5，商業3.0限高：100米配建設施：農貿市場設施配套按規范配置幼兒園（不小于3班）；不需配建小學；環衛設施用地單獨劃出位置自行考慮，郵政設施安置不劃獨立用地；高壓線不予考慮。

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活設計條件地塊三建設用地面積：16.05公頃容積率：1.1-1.5規劃理念PlanningConcept2——城區住宅市場現狀特點房地產市場發展穩定，任城新區需求大任城新區從空間上與老城核心區無縫對接，且已形成現代宜居新城，成為老城人口疏解的首選地，未來一段時間內對任城新區住宅的需求量依舊很大。產品類型多樣，北部高端品牌稀缺太白湖區——天地北湖灣、鹿港小鎮高新區——濱湖花園老城區——竹溪雅居、南池公館品質提升，進入品牌競爭時代基礎設施投入加強，眾多商圈形成，品牌房產相繼入駐，必將提升本土房企經營理念，城市住宅品質提升，引領濟寧房地產市場進入品牌競爭時代。老城鐵路太白湖區高新區鹿港小鎮天地北湖灣濱湖花園竹溪雅居南池公館任城新區

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活項目定位金色蘭庭匯翠園萬達廣場鹿港小鎮天地北湖灣羅馬假日森泰首府豪庭御都濟寧熱銷房源的普遍認識：品牌房地產商、社區理念定位、建筑與環境品質高、產品多元、高層認知程度高，好的物業管理，高端產品炙手。對本項目的啟示：定位、品質、產品、品牌、管理

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活——城區開發項目分析項目定位總結目標客戶群定位依據1、中產階級消費力上升，對高品質生活要求提升公務員、企業技術人員、管理人員、商貿企業主。。。2、濟寧對中高端產品需求明顯，尤其高端產品稀缺炙手。3、項目品牌形象項目良好形象與獨特價值，將有望吸引濟寧市區及周邊縣市區來此置業。高收入階層中等收入階層低收入階層消費金字塔模型層次劃分類型劃分1、以宜居宜業為購房目標的高素質就業人群2、為核心理念吸引并產生共鳴，追求高尚健康新生活者3、以改善居住環境為目的的二次、三次購房人群4、追求物質與精神雙重享受的高端財富階層范圍界定核心市場——濟寧市區富人；都市白領、高收入的公務員、企業技術人員、金融業人員、高新技術人才、教師、醫生、潛力市場——縣市區以半常住型為主的高收入階層面向高端財富階層與新知富階層

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活項目定位——客源市場定位目標客戶群

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict3層—聯排、雙拼購買人群特征：注重生活品質，高收入人群，注重項目的尊貴感。4層—花園洋房購買人群特征：注重小區的建筑、環境設計，開放融合的社區空間，有一定經濟實力的新知富人群。17-33層—小高層、高層購買人群特征：注重小區口碑、開發商品牌及生活設施便利，有一定安居需求。“復合多元”1、營造不同居住歸屬，吸引多階層人群，增添社區活力；2、減少單一空間的壓抑感和單調感；3、地塊面積大，減少單一產品的市場風險。濟北尚品居水岸慢生活項目定位——產品選擇地塊價值最優地塊價值最優地塊價值較高地塊價值較高地塊價值次高現狀價值最優地塊：布置高品質低層住宅價值較高地塊：布置高層、戶型好，面積較大，

環境較好的產品價值次高地塊：布置高層住宅和商業，以遮擋

城市帶來的城市噪音和提升城

市形象。別墅區大高層現狀大高層別墅區高層高層高層高層高層小高層現狀方式一1低層住宅布置在中心位置，更好的利用濱河景觀，但空間壓抑。2、沿街布置商業，對城市街道景觀與交通產生一定影響，地塊二住宅層數受限制。3、地塊一設置的高層易加重遮陰，切與現狀住宅的空間關系差。方式二1、地塊三沿主干路北側設置高層，有效隔離城市喧囂，使城市景觀軸線更有層次。沿西南方向布置別墅與公建，可為別墅區創造開敞的空間與視線。2、商業集中設置，易于形成良好的城市沿街形象3、布置適度的小高層可以與已有住宅形成良好的空間互動與過度，在不加重遮陰的前提下最大限度的提高容積率。高層商業商業商業商業商業商業本項目選擇方式二進行深化

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活項目定位——產品選擇（地塊價值分析）地塊價值較高

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活規劃理念快節奏的都市生活，給人們帶來焦慮、疲憊與亞健康，越來越多的人開始向往健康舒適、親近自然、開放易交流的生活品質。分析人們對住區物質與精神的雙重需求，提出我們倡導的居住理念，同時也是我們規劃遵循的核心理念。

“快時代慢生活”生態自然景觀安靜舒適的住宅內環境強調步行空間塑造（慢生活步道）良好的公共活動空間、健身場地創造有歸屬感、個性化的建筑、空間與環境建筑與環境藝術營造美的生活環境與方式，實現生活的藝術回歸完善多樣的設施配套開放的商業、街道、景觀空間與交流場所親近自然健康舒適個性歸屬精致有品位開放易交流慢交通慢空間慢景觀慢業態規劃目標自然親水慢行藝術交流安靜健康“濟北尚品居水岸慢生活”規劃設計PlanningDesign3濟北尚品居水岸慢生活規劃總用地面積67.06公頃規劃建設用地面積47.36公頃總建筑面積914310平方米住宅總建筑面積903760平方米規劃住宅總建筑面積782340平方米保留住宅總建筑面積121420平方米史行村回遷住宅總建筑面積147070平方米柏行村回遷住宅建筑面積129130平方米規劃商業、商務建筑面積123270平方米規劃會所建筑面積5330平方米規劃幼兒園總建筑面積10090平方米住宅總戶數7200戶規劃住宅總停車位5763位住宅地下停車面積230520平方米商業、商務建筑總停車位1232位商業、商務建筑地下總停車位900位商業商務建筑地下總停車面積36000平方米商業商務建筑地上總停車面積5320平方米容積率1.93綠化率38%建筑密度17.58%——總指標

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活主要技術經濟指標濟北尚品居水岸慢生活主要技術經濟指標

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict地塊一規劃總用地面積35.69公頃規劃建設用地面積26.73公頃總建筑面積576970平方米住宅總建筑面積583590平方米規劃住宅總建筑面積462170平方米保留住宅總建筑面積121420平方米規劃住宅總戶數3558戶史行村回遷住宅總建筑面積147070平方米柏行村回遷住宅建筑面積129130平方米規劃商業、商務建筑面積105310平方米史行村回遷商業商務建筑面積54700平方米柏行村回遷商業商務建筑面積50610平方米規劃會所建筑面積2670平方米規劃幼兒園總建筑面積6820平方米規劃總停車位5377位住宅總停車位4317位住宅地上總停車位150位住宅地下總停車位4167位住宅地下總停車面積166680平方米商業、商務建筑總停車位1060位商業商務建筑地下停車位900位商業、商務建筑地上停車位160位商業商務建筑地下總停車面積36000平方米容積率2.16綠化率40%建筑密度17.4%規劃總用地面積7.19公頃規劃建設用地面積4.58公頃總建筑面積106350平方米住宅總建筑面積89170平方米規劃住宅總戶數757戶規劃商業建筑面積17180平方米規劃總停車位929位住宅總停車位757位住宅地下總停車位757位住宅地下停車面積30280平方米商業地面總停車位172位商業地面總停車面積5160平方米容積率2.32綠化率37%建筑密度27.2%地塊三地塊二規劃總用地面積24.18公頃規劃建設用地面積16.05公頃總建筑面積221500平方米高層住宅總建筑面積165250平方米別墅總建筑面積49320平方米規劃住宅總戶數1675戶高層住宅總戶數1448戶別墅區總戶數227戶高層住宅地下停車位1448位高層住宅地下停車面積57920平方米別墅區總停車位227位規劃商業建筑面積780平方米會所建筑面積2660平方米幼兒園建筑面積3270平方米容積率1.38綠化率40%建筑密度12.1%“兩心、兩軸、一帶、三片、多區”

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活空間結構兩心：會所、中心水體、小區廣場形成的景觀中

心。塑造多變流動空間，構建休閑、鍛煉、

交流的場所，成為住區的活力核心。兩軸：串聯地塊一、二的南北向步行景觀軸線；地塊三的東西向步行景觀軸線。一帶：地塊三內小洸河自然景觀帶。三片：地塊一、二、三，三個片區多區：由水體、景觀軸線、道路、不同產品組團

形成的相對獨立的多個住區。高層商品區高層商品區高層商品區花園洋房區史行回遷區柏行回遷區別墅區布局特征一：三區互動，整體協同布局特征二：人文水岸，藍綠交映

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活功能布局花園洋房區雙拼別墅區高層商品住宅區聯排別墅區現狀保留回遷區高層回遷住宅區高層商品住宅區高層商品住宅區現狀保留商品房會所會所托幼托幼酒店公寓商務辦公托幼商業結合產品不同定位，分析客戶群使用特征，形成相對獨立又相互聯系的布局，體現人文關懷、價值尊重與多層次需求12345

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活功能布局三區互動、整體協同回遷區核心需求：考慮生活習慣與地緣關系，宜集中布置，空間、道路系統、物業管理相對獨立，并享受景觀與配套。空間布局：結合現狀柏行回遷位置，考慮安置。交通：回遷區交通與商品區交通既能相互聯系，又能獨立，以便于后期管理。基于現狀條件，柏行回遷人車混行，形成環形交通。設置兩個出入口，保留部分現狀道路，以保證現狀設施的使用。史行采用人車分流的方式，主出入口設置在仁興路，火炬路設置輔助出入口，保證交通獨立。景觀：與現狀建成回遷區統籌考慮景觀配置，形成集中的入口廣場、高層間綠地。設施：滿足回遷商業要求，為村民集體經濟提供可持續保障。統籌考慮城市功能的延續，及商品區的設施配置要求，在火炬路與任興路交叉口設置集中商業、商務辦公，在長虹路與任和路交叉口設置集中的商業、酒店公寓。

設置9班幼兒園、村委會。中心綠地最大化；完全人車分流、打造慢行步道；共享城市與社區設施312456高層商品區核心需求——大氣的中心綠地與交往空間，人車分流系統，活力便捷的商業

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活功能布局三區互動、整體協同回遷區考慮生活習慣與地緣關系，宜集中布置，空間、道路系統、物業管理相對獨立，并享受景觀與配套。高層商品區大氣的中心綠地與交往空間，人車分流系統，活力便捷的商業高端住宅區相對獨立、對自然與人文景觀的要求高，高檔配套核心需求花園洋房、雙拼住宅、聯排住宅由河流、道路自然分割，成組成團布置兩套道路系統適當引水，形成水網，打造特色水上住區沿火炬路形成不同建筑效果，南高北低的城市界面123配套設施分層配置，設施完善、共享。對現狀設施不足的補充。

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活功能布局三區互動、整體協同回遷區考慮生活習慣與地緣關系，宜集中布置，空間、道路系統、物業管理相對獨立，并享受景觀與配套。高層商品區大氣的中心綠地與交往空間，人車分流系統，活力便捷的商業高端住宅區相對獨立、對自然與人文景觀的要求高，高檔配套配套設施分層配置，設施完善、共享。對現狀設施不足的補充。核心需求城市配套商務、酒店，市政設施社區配套回遷、商品區商業集中設置、托幼社區特定歸屬配套如：高檔會所（地塊三），強調獨立性，有明確歸屬回遷商業、商品區商業、城市商業商務滿足各自服務需求與半徑的同時集中成組設置。居住、城市生活“一站式”享受，商務、商業、會所、娛樂、餐飲、體育活動、托幼、市場。。。城市級考慮與城市的關系及產品定位；社區級考慮方便人群使用，增加鄰里交往，營造活力氛圍。

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活功能布局三區互動、整體協同布局特征二：人文水岸，藍綠交映；充分利用原生態自然資源，將水引入，形成各異的島居生活模式，通過個性化的水、路、綠系統，為每戶營造私人定制般的高端居住享受。小洸河沿線1、引水入城的小洸河的水利保證——保證河道藍線與綠線1、藍線范圍內在現狀走向與線形基礎上適當拓寬2、建筑基本不占壓綠線、藍線，會所局部挑出水面。3、在小洸河沿線不設置大島嶼，親水平臺宜通過局部水面擴大設置在綠線內，保證引水通暢。生態駁岸，盡量減少人工景觀，局部適當的嵌入濱水活動，公共活動引營造連續的慢生活步道，打造生態水岸都市中的“世外桃源”親近自然

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活布局特征以石徑、湖石及棧橋為環境主要構件，擯棄大面積硬質鋪裝等小區人流集中的區域，確保別墅區內環境私密、安靜的要求，在確保河流藍線的基礎上，局部水體放大，結合棧橋、小親水廣場及沿河自然生態綠化，為別墅區及高層住宅提供生態、自然景觀，提升本區域景觀品質。多樣濱水岸線的打造

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活“人車分流”“各行其路”小區內部道路設為6米，消防通道設為4米，局部做擴大交叉口處理。

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活交通分析慢交通道路細密而有效，中心區域與外圍之間路徑便捷易達。規劃力求形成一個景色宜人而便捷的步行系統，強調慢生活、人性化的景觀步行系統。步行入口廣場：規劃在任興路、火炬路、仁和路和科院路等分別設置了步行入口廣場，廣場由硬化鋪裝加規則樹陣構成，導向性明顯。分區慢生活步行道：結合水體、中心綠地等空間，形成曲折蜿蜒的步行通道，減慢人們快節奏步伐，享受路邊景觀，為慢生活提供最直接載體。開放式的商業界面：規劃在三個地塊根據需要分別設置商業建筑，為人們提供休閑購物空間。

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活交通分析——步行系統強調網絡化、人性化、景觀化慢交通交通分析

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活居住實行完全地下停車，商業地上地下結合，規劃總停車位8211，其中居住停車總數為5979位，商業商務樓停車總數為1232位。——靜態交通系統小區內消防車道沿高層周邊設置，內部中心邊緣地區以應鋪地裝飾，允許消防車大道建筑每處角落，登高面主要攝于高層建筑的沿車道一側，消防車車道寬度不小于4米，高層建筑登高面水平長度不小于其周邊廠的1/4。——消防分析慢交通

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活公建設施配套分析配置幼兒園、會所、村委會、衛生站、老年活動中心、文化站、儲蓄所、郵電所、公共廁所、商業、配電室、熱交換站、天熱氣調壓站。。按標準、按需求配建回遷區設置村委會，商品開發區設置會所，別墅區設置會所。強調居住室內環境的均好，使每個家庭都能獲得良好的日照、采光、通風、隔聲與朝向，在規劃設計中保證有效的日照間距，引導夏季主導風向的流通，阻擋冬季寒風的侵襲，隔絕外來噪音的干擾以及創造溫馨和親切的視覺環境。住宅—大寒日三小時托幼—冬至日三小時北側臨居住地塊，滿足遮陰一半的情況下，保證不小于18米的日照間距。日照分析

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活景觀分析“一帶、兩心、兩軸、多節點”一個濱水自然景觀帶兩個景觀核心兩條景觀軸線多處居住、商業景觀節點慢景觀、慢空間健身步道濟北尚品居水岸慢生活景觀示意建筑設計BuildingDesign4建筑色彩基調色建筑色彩特征色濟寧任城新區核心區域城市色彩專項設計濟寧市城市色彩風貌總體規劃

以突出宜居、和諧、現代、文化的定位為主，采用中低純度、中高明度的色彩。時尚的新區面貌與輕快的都市韻律。建筑風格時尚都市現代建筑體現新區現代時尚，考慮到在繁榮緊張的現代生活中尋找一片凈土，還要滿足對高品質社區生活的需求。我們采用現代簡約住宅和草原式高端別墅。色彩體現簡潔、穩重、大氣特點，采用下重上淺的模式，以深黃色為主色調。“

拋棄內心的焦慮和躁動后，以心靈去感受世界，表達對自然環境，人工環境，傳統，社會及人生的理解，到達績效的精神境界”細膩元素追求精致與藝術品位濟北尚品居水岸慢生活“Lessismore”，一種時尚潮流？一種文化傾向？一種藝術家理想主義的探索？還是一種美學定義或是一種哲學教育？它可以是以上的全部，也可能什么都不是。它是一種被建筑師、畫家、音樂家、作家在藝術創作中不斷提及的現象———總是和“簡約”或“簡約主義”放在一起應用在時尚及當代藝術的理想主義運動中，成為一種思想方法。建筑風格現代簡約住宅建筑尺度采用”頂部標志、中部簡約、底部堅實“的原則，以三段式控制住宅的比例，力求簡潔且個性鮮明，是在一種“對比”的狀態下完成的組合。建筑材質底部采用干掛的石材，中部采用仿磚真石漆，頂部采用不帶紋理的真石漆，減少裝飾的成分，注重體現材質本身的質感。

住宅立面濟北尚品居水岸慢生活建筑風格建筑尺度采用兩段式立面，長長的屋檐，連排的窗戶，墻面上簡潔的水平裝飾帶，形成以橫向為主的構圖，給人以舒展而安定的印象。建筑材質下段采用外墻磚，上段采用真石漆，與周圍石材的短墻形成對話關系，消除一切不必要的裝飾，強調保持材料本色，將材料的特質在建筑整體中充分地展露。

別墅立面草原式高端別墅自然和諧的生態空間，強調保持材料本色，建筑從實際生活需要出發，在布局、形體、以至取材上，特別注意同周圍自然環境的配合，形成了一種具有浪漫主義閑情逸致及田園詩意般的典雅風格，草原式風格追求表里一致性，建筑外形盡量反映出內部空間關系，注意建筑自身比例與材料的運用，力圖擺脫折衷主義的常套。

設計手法·建筑篇戶型設計17F注重創造戶型設計26F戶型設計33F獨攬濱水美景，盡享大宅之尊。打造豪華觀景會客廳，彰顯主人身份、自然水脈滲透到建筑當中，打造生態養宅，做到天人相合。建筑新科技應用建筑色彩與材料（參考菏澤、濟寧色彩規劃）別墅區街巷、院落設計理念（參考名人居、珠江布局特征篇）沿街立面、天際線商業效果圖

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ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活運營策略BuildingDesign5——運營策略濟寧市任城區史行、柏行及周邊地塊修建性詳細規劃及建筑方案

ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict實行市場運作的大型居住區、商業區開發機制，圍繞小區公共交通系統成單元式布局和開發，統一規劃、分割、分單元開發建設。1、合理規模尺度的開發單元，形成彈性的滾動開發機制：2、針對不同組團單元住宅性質功能不同，先期進行配套設施及高層住宅開發，打造環境，提升建筑品質，樹立品牌。3、多功能住宅開發的混合住區開發模式，能有效避免市場單一風險。4、近期已基礎設施優先，重點建設市政、交通、水系整理等基礎設施，合理安排幼兒園、衛生醫療等社會事業設施，優先啟動實施條件好的住宅組團建設。5、遠期根據前期開發建設及市場需求重新梳理定位，選擇適合產品物業開發建設。開發運營策略——開發時序濟寧市任城區史行、柏行及周邊地塊修建性詳細規劃及建筑方案

ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict1、原則：積累+共生+互長最大化利用現有成熟資源，創造區域價值分期注入功能元素，累積區域價值，根據功能元素成長規律，相互調配、形成集聚效應。復合、多樣的產品組合各期產品豐富、多元，以抗市場風險；各期產品有機組合，實現效益最大化。2、步驟：聚氣——項目啟動階段。根據現有土地平整情況及交通條件，選擇地塊一西南部及長虹路西側的回遷用地打造示范社區。旨在充分利用現有條件，構筑多品種開發體，快速聚集人氣，為進一步開發打下基礎。配套九班幼兒園聚勢——依托一期開發，推進地塊一西北側及地塊二商品社區高品質項目開發，迅速提升區域品質，樹立精致社區形象。配套九班幼兒園及農貿市場聚質——根據未來市場情況，適時適量推出地塊三超高端精品住宅項目，將開發進一步推向高端。配套九班幼兒園及高檔會所聚合——利用已形成的品質與人氣，推出集中商業、商務、酒店公寓綜合體，提升產品整體品質，創建“和諧社區”。

濟寧市任城區史行、柏行及周邊地塊修建性詳細規劃及建筑方案

ConstructionofDetailedPlanningandDesignofShihang、BaihangofJiningRenchengDistrict濟北尚品居水岸慢生活名稱建筑面積（萬㎡）單價（元/平方米）建設工程總價（萬元）樓面價格單價（元）樓面價格收入（萬元）高層住宅54.12200119020630034083017層住宅17.51160028016650011381511層住宅1.6512001980650010725花園洋房2.0211002222800016160聯排住宅1.4512001740900013050雙拼住宅1.4612001752950013870幼兒園1.0114001414商業6.771400947815000101550商務辦公2.4222005324700016940酒店公寓3.1422006908700021980會所0.531400742市政、園林（室外地面）39.230011760合計131.26-----190356648920建設工程收支估算表

開發成本構成：1、開發商土地投資成本（地價*地面面積）2、開發稅費3、建安費（商業、住宅）4、景觀工程費（園林綠化）5、基礎設施費（路、市政管線）6、配套設施費（會所、幼兒園）7、回遷安置樓房建設成本8、不可預見費及其他政策優惠—棚戶區政策優惠，戶均約2萬，另外地、戶均補償，政府對基礎設施建設有部分補償。資本回收：1、高層住宅：2、小高層住宅：3、商業門面：4、商務辦公：5、酒店式公寓：6、花園洋房7、雙拼住宅8、聯排住宅粗略收支預算：1、土地成本：140000萬元2、建設工程投資估算：190356萬元3、樓面價格收入：648920萬元4、棚戶區政策優惠收入：2400萬元經濟測算匯報完畢謝謝！a：火炬路公共服務軸線：（行政商務延續火炬路發展態勢，目前火炬路從銀都商業群、森泰御城綜合體、新聞大廈、萬象和、香港大廈直至片區的圣地、科苑會館、置城國際等軸線已經初具規模，商務辦公領地需要進一步強化。是濟寧市近期內綜合功能最強的軸線。）濟寧市東西雙城的空間結構和快速的城市規劃建設，使北外環、金宇路、光河路構成了連接東西方向的“黃金交通走廊”，機電片區區位交通優勢凸顯。貫穿片區的火炬路是東部快速到達濟寧曲阜機場的最優線路之一。基于定位確定規劃目標為：商務辦公新領地文化創意新搖籃生態居住新社區京滬鐵路縱貫南北，京杭運河通江達海，濟寧空港四通八達，高速公路密織成網。立體大交通格局已經形成，是連接華東與華北，中原與沿海的重要交通樞紐。多元宜居的居住環境濟寧啟動“五城同創”建設，打造宜居城市。基礎設施投入加強，眾多商圈形成，眾多品牌房產進駐，采用多元化居住理念，城市品質全面提升，演繹城市發展張力。為全面提升城市品質，濟寧市啟動2014-2017年