淺析房地產企業內部風險控制現在狀況及完善對策,房地產論文內容摘要：近些年來我們國家房地產企業的蓬勃發展，究其原因是由于房地產行業能夠為企業帶來豐厚的利潤，進而吸引很多企業的涉足。然而房地產企業開發周期較長、開發期間所需投入的資金量龐大，相應的房地產企業經營面臨的風險也隨之增高。對房地產市場的宏觀調控也構成了房地產企業難以控制的風險。為了降低風險，在經營管理方面，房地產企業內部風險控制需要比一般企業愈加注重和完善。文章就房地產企業內部風險控制問題進行入手研究，找出在內部管理當中存在的弊端，提出策略，進而更進一步地提高我們國家房地產企業內部的管理水平，有效控制風險的發生。本文關鍵詞語：房地產企業；內部控制；風險控制；策略；一、我們國家房地產企業在內部風險控制上存在的弊端〔一〕投資風險房地產投資是房地產企業進行開發、經營的基礎。房地產投資能為企業帶來宏大的利益，同時也會產生很大的風險。一些房地產企業在投資方面存在盲目從眾性。企業內部介入投資的相關人員由于受其他信息的影響，沒有對企業本身投資方面情況成熟認識，就一些問題存在一定的誤差，并不能全面地了解信息，例如房地產市場上的供需情況、投資回報率高低或者是投資規模大小等，企業介入投資的相關人員對這些信息數據沒有全面成熟地把控。在沒有對房地產項目投資方面進行充分分析、把控、測算之前就盲目做出投資，勢必會給企業帶來不可挽回的損失。〔二〕融資風險當前很多房地產企業仍以銀行貸款作為主要的外部融資方式，融資資金需要量龐大，所融資金構成整個房地產項目開發運營經過中重要資金來源。然而銀行貸款極易受政策導向影響，政策支持時，銀行放款快、放款額度大、利率低，企業以低資金成本狀態下運作，降低了企業經營風險。當房地產市場調控收緊，銀行放款審批時間延長、放款額度受限、貸款利率上浮，增加了企業的資金成本，降低了利潤空間，增加了企業的經營風險。同時，購房者一但受限購、限貸政策的影響，銀行等金融機構會控制個人購房貸款額度的發放。個人購房貸款審批金額下降，貸款條件增加，進而購房者的購房需求下降，導致企業銷售量下降，預售金額減少。預售回款是企業內部融資的主要渠道之一，預售回款下降，直接導致外部融資的資金需求量增加，增大了企業融資壓力及風險，同時對企業的歸還債務能力也產生一定的負面影響。〔三〕成本控制風險從房地產企業內部的成本控制方面來看，要想科學有效的控制成本，就必須從開場設計入手。首先，在初步設計階段，假如事先敲定了設計構思方案，那么隨之而來的工程概預算也應該敲定，成本控制必須從這個環節開場，但如今很多房地產企業都將工程概預算的工作外包給中介機構，這種方式方法能夠講是一把雙刃劍，盡管有利于企業內部減輕工作負擔，降低工作成本，但是這樣一來就沒有辦法從根本上解決成本控制的問題，使得成本控制工作不能夠和風險管理工作相結合起來。〔四〕工程建設施工風險房地產企業在工程建設施工經過中也存在著很多風險。一些企業由于前期設計缺陷等問題，增加了修復性施工或已施工部分拆除重建的工程，這些不但使企業的工程成本上升，而且對施工結點的完成也具有一定的考驗。延誤工期會增加企業的資金成本和管理成本。為了在規定的時間結點到達預售、交房條件，該項目會加快施工進度，在這里期間會因施工現場管理不到位，施工方偷工減料、施工人員不盡職盡責，而會造成施工安全及工程質量的隱患。〔五〕內部控制制度不夠成熟、監管力度薄弱很多房地產企業所設立的內部控制制度不合理，沒有一定的可執行性，在執行的力度上不夠嚴格，在內部控制的某個環節沒有落實到位，比方在內部控制的監督管理階段或考核階段，內部風險控制也就只能是紙上談兵。除此之外，有些企業內部設立的審計部門形同虛設，只要很少的工作人員甚至只是一個空部門。然而內部審計不是一個獨立的部門，和董事會互相關聯，遭到高層領導的制約，在對內部風險控制方面不能夠做到完全客觀評價，在執行總要監督工作的時候也就只能流于外表，不能夠深切進入落實監督工作，最終導致審計部門只能是一個擺設，并沒有實際的可用之處。二、關于加強我們國家房地產企業內部風險控制建設工作的策略〔一〕投資風險內控策略要想有效解決投資風險的問題，需要企業介入前期投資測算的相關人員提升對各自專業知識的理解程度及對各種信息的高度敏感性，包括國家宏觀經濟形勢的變化、對房地產市場的政策的變化、經濟發展的趨勢、人口增減及人口構造的變化、收入水平的高低、消費心里的變化等信息。相關人員還要充分分析周邊競品情況，了解地塊所處位置的氣候特點、交通狀況、周邊配套設施情況、家庭成員構成及文化水平等。綜合以上信息，才能出具最優設計方案、最佳銷售排期、降低資金成本，進而降低項目投資風險，確保實現目的投資回報率。〔二〕融資風險內控策略要想有效的降低融資風險，把風險控制在可接受的范圍內，在外部融資方面，就必須與時俱進，進一步開拓房地產企業的融資渠道。能夠選擇基金、信托等融資方式；能夠尋求意向伙伴共同出資合作開發經營；還能夠使用資金跟投等方式籌集資金，確保資金及時到位，盡量降低對銀行貸款融資的依靠。在內部融資方面，需要各部門協作，盡早到達預售條件開盤預售，財務布置專人跟蹤銷售回款情況，催促在合同約定期限內回款。在調控期要隨時改變營銷策略，保證銷售回款數量。同時，房地產企業還需要結合本身實際情況，盡量控制企業內部的資產負債率，完善優化外部、內部融資構造，提升資金的使用效率，降低房地產企業融資成本，將融資的風險降到最低。〔三〕成本風險內控策略為了加強成本的風險控制，房地產企業需要自行對項目做出完好的工程預算，對成本控制的每一個環節都要進行嚴格的監控管理。例如在工程洽商變更環節，對工程內容及工程量嚴格審查，必免因大量洽商造成實際工程成本嚴重超出工程預算。同時企業應結合本身實際情況，制定各個不同階段的成本控制工作體系，調動企業內部相關工作人員及部門進行協同工作，有效預防控制成本風險。〔四〕工程建設施工風險內控策略要做好工程建設施工風險的內部控制，就要從施工經過的個個環節進行風險管理監督。首先從設計抓起，嚴格審核設計方案，減少因設計缺陷、設計內容缺失等造成的工程變更。工程管理人員應加強對施工現場的監督管理，合理布置施工計劃，對現場出現的問題及時協調解決，減少延誤工期的因素。企業應加強安全施工風險防備，將安全生產責任落實到每個人，實行獎罰制度。還應為工程項目購買商業保險，降低項目風險。在施工質量方面，工程管理人員應嚴格把關，確保工程保質保量完成，減少后期維修費用的發生。降低業主因房屋質量問題投訴，減少相關賠償金支出，為企業降低成本，進而有效的對工程建設施工風險進行控制。〔五〕完善內部風險控制制度及監督工作首先，只要將內部控制管理的制度變得成熟有效，才能為后面監督工作的運行做出基礎的保障。由于房地產企業牽涉資金數額龐大，必須采取科學高效的手段進行管理監控，因而審計部門的工作就不容忽視，需要對審計部門的工作引起重視，對每一個環節資金的需求通過審計部門進行監督，對資金嚴格把關。增加和金融機構的合作溝通，獲取有效的資金動向。對于資金風險的控制不應該只出如今事后的彌補措施上，應該做到事先預測，事中控制，事后總結經歷體驗。其次，審計部門應該直接對接所屬董事會，向董事會報告工作情況，保證監督工作的客觀有效。最后，企業應利用信息處理手段，將企業內部互相聯絡起來，構成一個企業內部的信息資源分享渠道。在投資之前，通過分享渠道充分了解本身實際情況，適當控制企業的資產負債率，合理融資。以下為參考文獻[1]朱毅誠。ML房地產企業內部風險控制研究[D].西安建筑科技大學，2021.[2]馮巖。關于房地產企業財務內部風險控制的研究[J].中小企業管理與科技〔中旬刊〕,2020〔05〕.[3]張瑾