帝景豪園-階段營銷的方案2010年05月帝景豪園階段提綱第一季/背景掃描第二季/目標及問題第三季/營銷策略第四季/一期營銷執行細案第五季/案場管理2010年05月背景掃描之項目情況項目基本情況：帝景豪園一期剩余80余套房源，面積140-268平方米，平躍層，三期規劃報建中。核心價值點梳理：1、都勻經濟開發區新州政府旁、劍江交匯三面臨江、緊鄰黔南師院、黔南州體育館、2、40萬方都勻大盤、ARTDECO風格，具有高貴、古典氣質，天然氣及智能化引入。3、花園式洋房帶錯退露等設計，復式頂躍，大面積的贈送空間及6米挑空客廳（入戶花園及多陽臺）。4、項目配套設施齊全（商業風情街、會所、室內游泳池、健身房、幼兒園、室外體育設施、高爾夫推桿練習等）5、中庭一步一景，大門及中庭水體景觀，互動式建筑小品。2010年05月背景掃描之項目定位及主題推廣語項目SLOGO：新州政府旁。40萬方。江山豪宅項目主題推廣語：一灣傳世名門府第區域屬性項目屬性產品屬性2010年05月客群認知來源背景1072組，時間2008年4月22日至2009年8月4日，路過238組，報紙52組，廣播電視179組，朋友介紹279組，夾報107組，廣告牌179組，其他38組。背景掃描之項目客群構成分析2010年05月背景掃描之2010年重要政策背景會議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；4月15日，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，明確“第三套及以上房貸可暫停發放”、“外地人購房須提供1年以上納稅證明或社保繳納證明”。禁止開發商捂盤銷售。政府這次樓市調控，除了在時機選擇上出其不意，在力度上，可以用一個字來形容，那就是“狠”。

國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。會議指出，今年1月初《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》下發后，全國房地產市場整體上出現了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險。這既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認識不到位、落實調控措施不力，投機性購房大量增加有關。必須采取更為嚴格、更為有力的措施，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題。2010年05月1、房價會預計在第三、四季度明顯萎縮，首改、再改及投資性購買將被大量擠出；2、隨著整體經濟環境復蘇，可能將為未來房地產市場帶來一定的契機，但不能決定性支撐房地產市場；整體經濟環境復蘇，居民的消費投資需求要得到釋放。這為未來房地產市場帶來了一定的機會，但并不能作為房地產市場的決定性支柱。3、大戶型及中高端物業受到政策的約束力逐步增大，短期內可能將形成市場觀望；既可以保值而又能夠改善居住環境的中高端產品雖然是房地產市場投資的熱點，但是，由于約束性新政的出臺必定也將造成中高端物業市場的觀望情緒出現。4、“第三套及以上房貸可暫停發放”、“外地人購房須提供1年以上納稅證明或社保繳納證明”等限制外地炒房類政策的出臺，對外地購房將直接形成打壓；5、年內仍可能繼續出臺相關房地產宏觀政策，房地產市場未來呈現不明朗性；根據近年房地產市場調控的力度和頻次來看，未來仍將可能不斷出臺新的房地產市場政策，房地產市場未來呈現不明朗性。背景掃描之鼎合觀點：2010年05月帝景豪園階段提綱第一季/背景掃描第二季/目標及問題第三季/營銷策略第四季/一期營銷執行細案第五季/案場管理2010年05月項目目標及問題點之營銷目標1、2010年一期剩余房源銷售60%（88套*60%=52套）；2、拔高項目高端形象，順利實現項目三期價值利益最大化；3、承前啟后，快速回籠資金，為三期成功推出奠定基礎。2010年05月問題點1WARNING一期業主交房后與項目預期差距較大，如何成功實現三期項目價值利益最大化？項目目標及問題點之

營銷問題點及困難點2010年05月問題點2WARNING宏觀政策打壓，項目如何實現逆境突圍？項目目標及問題點之

營銷問題點及困難點2010年05月問題點3WARNING一期銷售停滯一段時間，如何引爆熱銷氛圍，剩余房源散亂、面積超大，總價格超高，如何實現快速銷售？項目目標及問題點之

營銷問題點及困難點2010年05月項目目標及問題點之

營銷問題點及困難點所有這些問題都需要營銷來解決2010年05月帝景豪園階段提綱第一季/背景掃描第二季/目標及問題第三季/營銷策略第四季/一期營銷執行細案第五季/案場管理2010年05月營銷策略之

總體策略及細分策略總體策略：高舉高打，承前啟后、調整節奏，小量多頻，精準營銷、形成熱銷。一期業主交房后與項目預期差距較大，如何拔高項目形象，成功實現三期項目價值利益最大化？宏觀政策打壓，項目如何實現逆境突圍？一期銷售停滯一段時間，如何引爆熱銷氛圍？一期剩余房源散亂、面積超大，總價格超高，如何實現快速銷售？解決策略解決策略解決策略明價團折，先抑后揚渠道先行，跨界布點維舊打新，口碑傳播小步快跑，跑贏大市優化產品、高舉高打2010年05月拔高形象、高舉高打小步快跑，跑贏大市明價團折，先抑后揚渠道先行，跨界布點維舊打新，口碑傳播營銷策略之

營銷策略2010年05月1、高舉高打，改善項目現有形象，提高業主滿意度，改善景觀小品、增強生活配套、兒童游樂配套設施、精裝車庫大堂；2、拔高項目調性高端形象，高品質打造酒店式會所；實現后期項目的成功推廣；3、現場精神堡壘：進出項目主入口處，設置大型標志性雕塑（銷售中心導視系統）。營銷策略之

優化產品、提升形象2010年05月1、主景觀，園林部分：景觀大道（建議完成時間：5月底）售樓部另一側道路綠化引進法國梧桐栽植，道路另一側種植毛竹美化。道路盡頭設置親水平臺，種植綠植美化。營銷策略之

優化產品、提升形象2、小區入口處主景觀完成時間（建議：6月底改造完成）在規委會專家建議下，主景觀水景將比原規劃景觀改小，報規審批完成馬上進行。3、一期內設置兒童游樂區，銷售中心大門外臨時設置戶外體育設施（建議：5月底完成）。4、一期車庫改造，車庫周邊以毛竹遮擋，車庫入口用噴繪遮擋（建議：6月底完成）。5、一期景觀綠化改造，綠植補摘補種，景觀效果要優于原效果（建議：6月底完成）。營銷策略之

優化產品、提升形象2010年05月6、剩余戶型當中頂躍漏水問題5月解決，12,14號樓1號房重新刷漿，解決光線陰暗問題（建議：5月份完成）。7、引入社區便利店問題，增設站立保安亭（建議：6月底完成）。8、項目三期最早6月份，最遲8月份總規報批通過，確定單體方案。三期認籌時間預定于2010年10月1日。營銷策略之

優化產品、提升形象2010年05月拔高形象、高舉高打小步快跑，跑贏大市明價團折，先抑后揚渠道先行，跨界布點維舊打新，口碑傳播營銷策略之

營銷策略2010年05月營銷策略之

手有余糧，心中不慌1、節奏策略：5-6月份都勻對宏觀政策還未出現敏感期（購房高峰期），加強推廣；7-8月為政策到達銷售疲軟期（購房低潮期），降低推廣；9-12月為宏觀大勢恢復期（購房高峰期），強化推廣；2、推售策略：推廣節點實行明擠壓推售；小量多頻次推售，制造稀缺形成旺銷。2010年05月拔高形象、高舉高打小步快跑，跑贏大市明價團折，先抑后揚渠道先行，跨界布點維舊打新，口碑傳播營銷策略之

營銷策略2010年05月營銷策略之線上高價格、線下高折扣走勢策略：低開高走，團購引爆市場，逐步抬升，不同時期推出不同房源，利用價差實現整體價格漲幅。差價策略：線上（珍藏）高價格策略，提升已購房客戶信心，線下通過（團購）高價格折扣突破。2010年05月拔高形象、高舉高打小步快跑，跑贏大市明價團折，先抑后揚渠道先行，跨界布點維舊打新，口碑傳播營銷策略之

營銷策略2010年05月營銷策略之

渠道先行區域定位：已成交的老業主所在的區域（都勻城區、甕安、福泉縣等）單位鎖定：（414醫院、黔南師院、新世紀貴族學校、毛尖茶廠、市州縣政府單位住宅樓、天福礦業、煙草公司、監獄）等進行渠道行銷。商圈高檔商業街門面：都勻城區及周邊縣商圈掃街。形式:DM直投+巡展道具：DM海報+X展架。2010年05月跨界營銷：經開區所有汽車銷售商、都勻高級酒店、休閑店、餐飲店、娛樂店、銀行、保險公司等現場易拉寶布點。讓都勻所有的置業顧問、汽車銷售員、服務員都成為我們的置業顧問，只要成交就每套150元傭金。跨界合作：各行業實行會員共享，相互促銷。營銷策略之

跨界布點2010年05月營銷策略之

營銷策略拔高形象、高舉高打小步快跑，跑贏大市明價團折，先抑后揚渠道先行，跨界布點維舊打新，口碑傳播2010年05月銷售中心周周末有活動，100%中獎（幸運大轉盤、飛鏢、高爾夫、砸金蛋等）；凡是推薦新客戶成交的新老客戶均贈送物業費一年；節假日答謝業主組織相關文藝促銷活動。

營銷策略之

親情策略2010年05月帝景豪園階段提綱第一季/背景掃描第二季/目標及問題第三季/營銷策略第四季/一期營銷執行方案第五季/案場管理活動、渠道執行強推期推售節奏推廣執行5-12月度營銷執行工作分期總控圖5月6月7月8月9月10月11月12月業主活動、渠道跨界為主，業主活動、渠道跨界為主媒體整合持續期全面開花高峰期一期營銷執行細案之營銷排期工程節點三期推廣線產品及形象全面提升項目全方面訴求三期順利開盤6月30日景觀改造完成，物業服務品質改造完成、新銷售中心會所投入使用12月31日三期銷售房源達到預售條件三期9月達到開工條件10月1日三期項目正式動工業主活動、渠道跨界為主2010年05月帝景豪園三期開盤節點9月1日10月1日12月31日登記認籌開盤三期推廣的主要節點建議2010年05月一期營銷執行細案之價格策略銷售價格定位1、競爭環境：城市風景中小面積70-130平方米戶型均價2700元/平方米，銀湖新城中面積140-170平方米均價2640元/平方米，沁園村中小面積70-120平方米均價2600元/平方米，市場上剩余中大戶型銷售非常滯銷。2、政策環境：政府宏觀政策打壓，針對首改和再改置業客戶貸款要求非常大，對本項目大戶型產品產生很大的市場抗性，從大城市到中小城市需要約1-2個月時間，所以本階段快速出貨是明智之舉。3、項目本體：剩余面積140-268特大戶型面積。4、房交會：通過對房交會的試探價格，我們初步估計本案目前的銷售執行均價約為：2450元/平方米2010年05月2010年度價格總體策略及走勢控制價格策略：低開高走跑贏大市節節推進

2415元/㎡2480元/㎡價格走勢表2400245025005月-6月7月-8月9月-12月批次推售時間表2450元/㎡一期營銷執行細案之價格策略2010年05月2010年04月2010年12月完成住宅銷售52套，實現一期剩余銷售88套的60%以上的目標銷售目標一期營銷執行細案之推售策略2010年05月

項目存量房2010年六個批次推售，周期為8個月；實現銷售約52套).

2010年產品推售策略為少量高頻，擠壓銷售；三期實現年底順利開盤。一期營銷執行細案之推售策略2010年階段銷售目標策略10套4套4套6套6套存量推廣線推廣時間線成交套數5月6月7月8月9月10月11月12月8套7套7套2010年05月日期5月（房交會）6月7月9月明線掛牌10套房源主推產品企業形象及二期形象掛牌10套房源剩余分組房源本階段是項目三期開盤前期的主要攻堅戰，主要以消化前期剩余滯銷產品為主。結合推出的部分房源的多頻次、少批量的促銷活動，通過暗線消化主要剩余產品，最終實現三期的順利推出。暗線10-25套團購房每日加推特價房每日加推買方送陽臺優惠8月每日3套清盤特惠房特價優惠房經過前期時間累積，把項目前期有意向客戶統一時間進行團購10月-12月買方送陽臺10套房源剩余分組房源剩余分組房源一期營銷執行細案之推售策略2010年階段推售策略2010年05月一期營銷執行細案之推廣策略5-12月度推廣執行計劃大綱營銷分類5月6月7月8月9月10月11月12月線上媒體組合

戶外、直投、短信、活動、等持續發布，分階段更換信息跨界及渠道營銷

酒店、銀行、保險公司、汽車銷售、電影院、學校、餐館、歌廳等跨界營銷；重點企業住宅樓及高檔商業街直投+巡展渠道營銷活動執行房交會、周周小活動業主世博會抽獎激情世界杯廣場電影建軍節軍人優惠教師節促銷、中秋節業主送禮國慶文藝演出既三期認籌感恩節業主答謝會圣誕晚會既三期業主說明會賣場管理

售樓中心、巡展管理物料制作

海報、單頁、戶型單頁、模型、X展架等銷售資料制作及更換現場包裝現場精神堡壘、導視系統

2010年05月4月5月6月7月8月9月10月11月12月周末小活動及端午大活動結合。營銷目標媒體通路戶外/導示——推售節點訴求夾報直投——推售節點訴求短信——推售節點訴求體驗活動新銷售中心開放（世博會門票抽獎）項目訴求期一、二批次推售五、六批次加推渠道活動

區域跨界營銷企事業單位直投商圈、社區、區縣巡展三、四批次加推一期營銷執行細案之推廣策略項目推廣計劃表一批次銷售目標18套2010年05月4月5月6月7月8月9月10月11月12月以老帶新業主活動為主題。營銷目標媒體通路體驗活動中秋促銷活動激情共賞世界杯廣場電影教師節促銷活動軍人優惠促銷項目訴求期渠道活動商圈、社區、區縣巡展掃商業街、大型企業居住區掃樓一期營銷執行細案之推廣策略項目推廣計劃表二批次銷售目標12套戶外/導示——推售節點訴求夾報直投——推售節點訴求短信——推售節點訴求一、二批次推售五、六批次加推三、四批次加推2010年05月4月5月6月7月8月9月10月11月12月三期推廣及一期產品稀缺為主。營銷目標媒體通路體驗活動國慶三期認籌活動感恩節業主答謝會圣誕三期產品說明會活動項目訴求期渠道活動區域跨界再次拜訪企事業單位再次拜訪商圈、社區、區縣巡展一期營銷執行細案之推廣策略項目推廣計劃表三批次銷售目標22套一、二批次推售五、六批次加推三、四批次加推戶外/導示——推售節點訴求電視——推售節點訴求車套——推售節點訴求夾報直投——推售節點訴求短信——推售節點訴求2010年05月一期營銷執行細案之線上媒體推廣’短信推廣詳細建議發布時間短信內容2010年5月珍藏房源信息、團購信息、活動2010年6月珍藏房源信息、團購信息、活動2010年7月珍藏房源信息、團購信息、活動2009年8月珍藏房源信息、團購信息、活動2009年9月珍藏房源信息、團購信息、活動2010年10月-12月珍藏房源信息、團購信息、活動尊敬的王先生:帝景豪園，讓你住進都勻最舒適的豪宅社區。搶購熱線：******占有都勻基站掃蕩周邊縣客群20萬條短信2010年05月一期營銷執行細案之線上媒體推廣’戶外廣告推廣詳細建議高速路口、項目路口、都勻商圈滾動及現場圍墻（更換畫面）2010年05月一期營銷執行細案之渠道執行’渠道執行工作的總控圖2010.042010.05漫天布網精確打擊2010.062010.092010.072010.08

短信發放掃樓，資料發放茶廠推薦醫院推薦政府與學校推薦商圈巡展二次營銷2010.102010.11-12漫天布網

短信發放資料發放區內渠道區外渠道精確打擊甕安縣、福泉推薦2010年05月漫天布網精確打擊二次營銷第一網：利用戶外＼短信等傳統媒介，廣泛發布消息，形成強大的信息知曉度；第二網：行銷團隊對人和舊居民樓進行掃樓，發放信息，以項目海報＼ＤＭ為主；1、對都勻工業園區、目標客群進行深耕，深挖式的一對一營銷，采取對點上門拜訪，直郵等方式！并采用產業內部的交流會，產品推薦會，巡展會等！2、對老社區居民樓，進行定點巡展宣傳！3、區域企事業單位實行大客戶戰略,采取一對一營銷，采取對點上門拜訪，直郵等方式！并采用單位內部的交流會，產品推薦會，巡展會等！1、前期成交客戶進行感情維系；2、制定系列活動方案及優惠政策；3、聯系老客戶，開展活動，傳遞二次營銷信息；4、利用不同平臺，實行團購方案。吸引眼球廣泛造勢挖掘意向客戶促進營銷促進老客戶營銷一期營銷執行細案之渠道執行’三階段的工作劃分2010年05月推廣對象：城區及甕安福泉高級商業街區+重點企業住宅樓推廣手段：巡展+直投針對范圍：都勻社區，商圈，車站、區縣活動目的:更多發展本項目意向客戶活動時間：5月1日開始，至到本項目推售完畢活動方式：1、聯系社區物管，協談社區內宣傳本項目，在社區進行項目資料發放；2、在商圈進行周末巡展，吸納區域客戶；3、進行區縣客戶拓展，在區縣重要人流聚居地進行外展；所需物料：海報、戶型單頁、折頁、戶型模型、易拉寶等布展形式：行架、噴繪畫面團隊組織：銷售人員2個，管理人員1個，行銷2個。一期營銷執行細案之渠道執行要點’活動執行：巡展+直投2010年05月采用方式：實行大客戶戰略,采用“點對點”行銷。開始時間:5月5日---12月30日,后期持續性開展.所需物料：戶型單頁、折頁等針對范圍：都勻城區學校、醫院、毛尖廠、福泉、甕安大型企業。一期營銷執行細案之渠道執行’活動執行：點對點拜訪行銷流程：1、聯系大客戶：行銷大客戶團隊通過拜訪的方式，與拆遷辦、各單位的工會或辦公室等部門,咨詢產品推薦的可能性;為前往行銷做好初步的基礎鋪墊工作。2、確定大客戶優惠事項：確定與大企業及單位團購合作關系等，優惠政策可根據各每家企業單位的實際情況進行調整。與各單位工會負責人聯系,以工會名義組織員工購房,最后給工會負責人以獎勵.3、制定行銷計劃:實行大客戶戰略,指派大客戶專員專門負責大客戶，大客戶專員每天訪問1-2個政府機關,大型企業單位；4、抵達企業及單位現場、大客戶經理講解項目情況，洽談合作事宜,并舉行專場產品推薦會;5、保持與大客戶的聯絡，等方式回訪客戶。2010年05月日期5月23日明線掛牌10套房源主推產品12棟至16棟掛牌10套房源暗線3-5套團購房一期營銷執行細案之渠道執行渠道執行的推廣節點5月6-20日5月30日-6月10日5月29日區域黔南醫院、學校黔南州及縣政府住宅樓甕安縣、福泉商業街區及大型企業住宅樓掛牌10套房源掛牌10套房源12棟至16棟12棟至16棟12棟至16棟3-5套團購房3-5套團購房3-5套團購房黔南茶廠2010年05月群體集聚地進行跨界宣傳，多方位拓展項目客戶渠道，為項目尋找更多的客戶群：休閑娛樂場所：音皇、酷樂會、金碧輝煌、新天地咖啡汽車銷售商：4S大眾、比亞迪所有購車會員，短信營銷。銀行：中國銀行保險公司：中國人壽、太平洋一期營銷執行細案之跨界營銷’跨界營銷之行業擬定2010年05月日期6月19-20日明線掛牌10套房源主推產品12棟至16棟掛牌10套房源暗線3-5套團購房一期營銷執行細案之跨界營銷跨界布點的推廣節點6月12-13日6月26-27日區域黔南保險、銀行酒店及休閑娛樂汽車銷售商掛牌10套房源12棟至16棟12棟至16棟3-5套團購房3-5套團購房2010年05月2010年04月活動主題：趣味互動游戲活動目的：吸引客戶停留并參與，拉近客戶與項目之間的心理距離，保證售樓處人氣以及營造一種熱鬧、溫馨的現場氛圍。為項目挖掘更多的客戶資源。活動時間：每周的周六、周日活動地點:

項目賣場以及賣場大門口休息區活動形式:現場抽獎；大轉盤，勝出者派送小禮品。設夾彈珠、高爾夫推桿、射飛標、削蘋果皮等參與性較強的小游戲，以及現場手繪T恤、等較具情趣的活動。道具制作費用：約3000元，禮品費用約：2000元一期營銷執行細案之活動鋪排’現場暖場活動-制造熱銷氛圍2010年05月游戲細則：每周末一套特價房源或結合各階段業主活動同時推出（如：1-1-6-2面積178.36，原總價格與特價后總價格相差77000元）（集中推售1、2棟復式房源）凡現場的成交客戶可以參加一次幸運大轉盤，（分紅黃藍綠色色，分別代表紅=77000元、黃=67000元、藍=57000元、綠=47000元的購房優惠券）。幸運輪盤游戲細則：每周末一套特價房源或結合各階段業主活動同時推出（如：12-1-2-3面積157.01，原總價格與特價后總價格相差60000元）（集中推售12至16棟復式房源）（每人兩次機會，以最后一次為準），金蛋砸開后顯示的金額為優惠額（60000元購房卷、55000元購房卷、50000元購房卷、45000元購房卷、40000元購房卷、35000元購房卷分別裝入6個金蛋）。砸金蛋階段活動、特定房購買客戶促銷推廣方案之活動鋪排’現場暖場活動-制造熱銷氛圍2010年05月游戲細則：凡到銷售中心參觀的客戶（不管是否購買）均可以參加高爾夫推桿，每人每周一次機會，每次有10次推桿，總進洞在6次以上者均可以獲取小禮品一份價值=5元，若在6次以下則沒有獎品。高爾夫練習游戲細則：凡到銷售中心參觀的客戶（不管是否購買）均可以參加飛鏢比賽，每人每周一次機會，每次有10回投標，總分數在60分以上者均可以獲取小禮品一份價值=5元，若在60分一下則沒有獎品。飛鏢每周末活動穿插使用推廣方案之活動鋪排’現場暖場活動-制造熱銷氛圍2010年05月活動目的：客戶聯歡,維護品牌關系活動地點:戴斯酒店活動內容:1、邀請新老業主參加；2、舉行小型演出及抽獎活動。3、購房砸金蛋（12-16棟150-160面積），享受高額購房優惠卷。費用約：15000元一期營銷執行細案之活動鋪排’帝景豪園業主抽世博大獎活動（既新銷售中心開放活動）主題：感恩有您、真誠回饋時間：6月16日2010年05月活動主題：共賞電影、激情世界杯,發布新的促銷政策。活動時間：2010年7月2、3日（周末經典賽事選擇一天晚上）活動地點:銷售中心大門處活動內容:1、邀請成交客戶參加；2、組織一場露天經典電影+世界杯放映；3、啤酒。費用預算：約5000元。4、優惠房源（12-16棟復式房源），購房可參加幸運大轉盤一次，享受高額購房卷。一期營銷執行細案之活動執行’共賞露天電影激情世界杯2010年05月一期營銷執行細案之活動鋪排’黔南師院，師生團購方案目的：有效利用項目周邊單位的客戶資源，有效利用現有資源進行種子客戶營銷。有效優惠時間：9月10日團購優惠形式：3人以上為團，可以享受內部員工優惠價格。行銷形式：1、周末黔南師院、都勻一中、都勻二中廣場設置巡展（聯系學些是否可行）2、行銷人員針對黔南師院、都勻一中、都勻二中教師樓DM直投3、行銷資料：宣傳單頁500份、易拉寶、宣傳PPT、售房車（機動）4、行銷人員：6名5、置業顧問：2名主題：黔南師院“帝景豪園”9月團購購房優惠活動2010年05月團購活動：1、活動主題：明線：展示以水岸·高貴·浪漫的法式主題,同時說明將在新的銷售中心啟動時開始抽獎世博會門票（僅限于成交客戶）。暗線：一期存量房團購社會團購開啟。2、購房優惠：享受內部員工團購優惠政策。3、活動人員安排：置業顧問：全體。人員安排：每天兩人到學校聯系各個科室、工會、校辦等。時間安排：周一到周五。A、總指揮1人（負責整個調控工作）；B、負責掃街的學生十人；C、負責渠道銷售的其他項目置業顧問三十人；4、物料準備：小單頁20000張；名片4盒；PPT文件一個；易拉寶4個。5、QQ組織團：另外可以利用QQ組織團購活動。一期營銷執行細案之活動鋪排2010年05月都勻：輻射進出該區域人群，以地理位置為導示主要內容。一期營銷執行細案之現場包裝’外圍導視系統-節假日制造熱銷氛圍采用方式：采用氣柱、拱門、刀旗3類宣傳物料進行沿街道包裝。2010年05月一期營銷執行細案之現場包裝’樓體包裝

建議在樓體上懸掛廣告布輻,塑造項目區域影響力,擴大知名度。可以進行樓體包裝,夜晚則相當于戶外廣告牌,甚至比戶外廣告牌效果更好,因為項目正臨公路,效果非常好.88888888888882010年05月根據不同區域的客戶資源，對客戶屬性制定不同的銷售道具，進行信息傳遞及營銷；項目折頁項目海報戶型單頁易拉寶……一期營銷執行細案之準備工作’三大準備工作之銷售道具2010年05月一期營銷執行細案之

宣傳費用預算時間費用備注活動費用2010年5-12月10萬跨界費用2010年5-12月3萬渠道執行費用2010年5-12月5萬現場包裝及宣傳資料費用2010年5-12月6萬直投夾報2010年5-12月2萬短信2010年5-12月2萬出租車套2010年5-12月3.3萬電視費用2010年5-12月3萬合計34.3按照今年總銷售額2287萬的1.5%計算宣傳費用約為：34.3萬元。2010年05月帝景豪園階段提綱第一季/背景掃描第二季/目標及問題第三季/營銷策略第四季/一期營銷執行細案第五季/案場管理2010年05月案場管理之團隊構建’帝景豪園項目組’組織架構【團隊保證】引