Word版本，下載可自由編輯業主大會中業主投票權代理制度研究業主大會中業主投票權代理制度討論

唐先鋒，錢嬡嬡

業主大會是國內商品房住所小區類典型區別全部建造物的區別全部權人(業主)行使其區別全部權(尤其是其中的共有權、成員權)的機構，而業主投票權是業主經由業主大會維護其業主利益的重要權利，是房屋全部權人依據所擁有物業的全部權而依法享有些參加管理物業、表述其意愿以實現自治的一種權利，非依法律規定或經業主同意不得以任何理由加以限制與剝奪。因為國內物業管理法律學問尚須進一步普及，多數業主欠缺物業管理方面的專業學問，以及部分業主沒有參與業主大會的時光與精力，在業主大會中規定業主投票權代理制度實屬須要。下文將針對業主投票權代理制度中的相關問題綻開討論。

一、業主投票權代理制度的須要性

在民事領域，代理制度是代理人依據代理權，以被代理人名義與第三人實施民事法律行為，而后果由被代理人擔當的民事法律制度。業主投票權的代理制度則是代理人依其享有些代理權,以被代理業主之名義，在業主大會中就待表決事項行使該被代理業主之投票權，而代理人行使該投票權的后果由被代理之業主擔當的法律制度。現實生活中，業主在住所小區業主大會中行使其投票權，往往主觀上受學問和熟悉能力的限制客觀上受時光和空間的限制，因此不行能事必躬親,業主投票權代理制度則能克服此類業主在學問、熟悉水平、時光、空間等方面的局限性，而無民事行為能力和限制民事行為能力的業主則不能利用其自立行為、以其自立意思為自己設定權利、履行義務，因而不能自立參與業主大會并自立行使投票權，業主投票權代理制度能使這類業主的行為能力得以補充，使其業主投票權得以實現。

二、業主投票權代理人的資歷問題在代理關系中，以他人名義為他人實施民事法律行為的人為代理人。按代理權產生按照不同，代理劃分為托付代理、法定代理與指定代理，業主投票權亦不例外。國務院《物業管理條例》規定業主可托付代理人參與業主大會會議，而一些地方物業管理規矩進一步規定了不滿18周歲的業主由其法定代理人出席業主大會會議這分離涉及業主投票權的托付代理與法定代理。依民事代理制度對代理人資歷的要求，業主投票權的托付代理人須是徹低民事行為能力人，其與被代理業主間存在合法有效的托付合同關系，并且被代理業主己就其在業主大會中投票權行使事項的處理對該代理人已有明確的授權，業主投票權的法定代理人應是無民事行為能力或限制民事行為能力業主的監護人業主投票權的指定代理人則是在無民事行為能力或限制民事行為能力業主既無法定代理人又無托付代理人的情形下由人民法院、未成年人父母或精神病人所在單位或他們住宅地的居民委員會或村民委員會在他們的一些親屬或伴侶中所指定的人。在物業管理實踐中，就業主投票權代理人資歷確認問題將可能面臨如下問題：

1.物業管理企業能否以代理人身份出席業主大會？

理論上，除法定代理、指定代理，法律對代理人身份并無特別規定，只要其具備徹低民事行為能力即可。實際生活中某物業管理區域內的業主主要是從開發商或其他物業全部人處獵取物業全部權的一般業主和仍擁有部分未轉讓物業全部權的開發商。作為具有相應民事行為能力的法人，物業管理企業接受業主托付成為代理人既可行又可能。一般業主基于對物業管理企業的相信，有可能托付物業管理企業代理其出席業主大會!而無數物業管理企業與開發商間有千絲萬縷的關系，開發商更有可能將其在業主大會中的投票權托付給物業管理企業，但易浮現開發商與物業管理企業串通傷害一般業主利益的狀況。國內一些地辦法規對業主投票權采取最高額限制,正是基于對此潛在問題的顧慮。但實踐中，業主大會的一個重要職能是監督物業管理企業的物業管理活動，而業主大會的無數表決事項往往也與物業管理企業有特別利害關系，因此，本文認為，盡管物業管理企業代理一般業主或開發商行使投票權既可行又可能，但基于上述考慮，物業管理企業仍不宣以代理人身份出席業主大會而代理業主行使投票權，此種考慮與民事代理制度中禁止自己代理的拳本原則是全都的。2.一代理人能否接受同一物業管理區域內兩個及以上業主的托付？

北京市貫徹《物業管理條例》的若干看法中規定一個代理人不能接受同一物業管理區域內兩個或兩個以上業主的托付。目前雖難以判斷該看法制訂之本意，但此規定存有違反意思自治這一民法基本原則之嫌。民規矩范應體現當事人意思自治，對平等主體間的財產、人身關系，國家不應過多干預。在業主投票權代理問題上，只要被代理人授權、代理人接受且符合有關形式要件即應予以肯認，法律對投票權代理人的規定不應過于嚴格。

三、業主投票權的代理期限此代理期限即為業主投票權代理人的投票代理權的有效期。投票代理權是業主投票權代理制度的核心內容，是代理人基于被代理業主之意思表示或法律的直接規定或有關機關的指定，以被代理業主之名義在業主大會中就待決事項為意思表示，其法律效果直接歸屬被代理業主的資歷。假如業主投票權長久由他人代理行使，導致投票權與業主對物業的全部權長久分別，將不利于業主仆人翁精神的形成，同時也簡單使業主大會為少數人所控制，從而與保障業主利益的立法宗旨相悖。所以有須要對投票權的代理期限做出規定，但國內目前對此卻鮮有規定。

四、業主投票權代理的發生

業主投票權代理的發生緣由包括基于法律規定或被代理人授權行為。對法定投票權代理的發生，法律對其形式普通無詳細規定，而對因被代理業主之授權行為而發生的投票權代理，國內一些地方立規矩定該投票權的授予須采納書面形式，如杭州、廈門等地的規定。此書面授權行為通常以“授權書”形式表現，普通包括代理事

項、代理權限和代理期限等內容。

依授權書確定的代理權限范圍為標準，業主投票權代理可分為普通投票權代理與特殊投票權代理。普通投票權代理是指代理人之投票代理權限范圍及于業主投票權的所有事項，是對被代理業主之投票權的概括性代理，即代理人可就被代理業主在業主大會中對任一待決事項所享有些投票權均可代理行使。特殊投票權代理則是指代理人之投票代理權限范圍被限定在一定范圍或一定事項的代理，是對被代理業主之投票權的部分、特定或限定代理，即代理人僅能就被代理業主在業主大會中的特定待決事項所享有些投票權可代理行使。因此，業主可視詳細情形，在投票權代理授權書中授予代理人不同程度的投