【內容提要】近年來，經過國家一系列的宏觀調控政策，房地產市場在經歷了連續三年的高速增長之后，進入了調整回歸的運行階段。一旦房地產價格大幅下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。本文從抵押物貶值的角度分析了商業銀行面臨的風險，并在此基礎上提出幾點參考建議。一、引言從20XX商業銀行的信貸余額來看，個人住房貸款、房地產開發類貸款與以房地產作為抵押物的流動資金貸款的余額較大，鑒于房地產價格正處于開始步入一個循環景氣的下降通道之中，商業銀行應加強對房地產行業的研究，對未來房地產價格走勢進行分析，嚴格評估房產抵押物的價值，與時建立應對市場變化的全面管理機制。本文將從抵押物貶值的角度分析了商業銀行面臨的風險，并在此基礎上提出幾點參考建議。二、房地產抵押的類型房地產是房產和地產的總稱，包含土地和土地的定著物。土地的定著物是指附著于土地，與土地在不可分離的狀態下才能使用的物體，包括建筑物、構筑物等。依據房地產類型與開發程度，一般把房地產抵押分為土地抵押、在建工程與房屋期權的抵押和建成后的物業抵押三種類型；（一）土地抵押土地是房地產的一種原始狀態，單純地土地并不能滿足人們人住的需要，只有通過投資才能達到為人類提供人住空間的目的。土地抵押按類別分為國有土地出讓、國有行政劃撥、集體土地使用權抵押三種形式。（二）在建工程與房屋期權的抵押在建工程抵押系指抵押人（主要是開發商）將''在建工程已完工部分連同其合法取得的土地使用權”抵押給抵押權人（銀行）以獲取在建工程繼續建造的資金的行為。房屋期權抵押是指購房人在支付首期規定的房款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，而將的所購商品房抵押給銀行，作為償還購房款的擔保行為。這種形式大多為居民采用分期償還本金的抵押貸款購房模式。（三）建成后的物業抵押貸款建成后的物業按其特性分為商業、住宅、工業等類物業。這一部分物業顯著標志是竣工后領取土地房屋產權證。建成后物業抵押貸款是指在物業不轉移占用的情況下，將其房屋所有權連同土地使用權提供給抵押人作為履行債務的擔保。三、房地產信貸業務中的抵押物風險分析（一）房地產開發貸款面臨的抵押物貶值風險如房價持續下調，在房產銷售不景氣的市場環境下，開發商會面臨預售資金難以與時回籠，使項目不能按計劃完工，又進一步影響銷售進度，致使貸款到期無法歸還。在土地和建工程抵押評估時，土地使用權證基本是采用''獲得土地的實際支付價格與評估時周邊的土地實際價格就低法〃確定的。近年來，土地價格飛快上漲，20XX以來土交易價格漲幅分別為10.2%，與同期房屋銷售價格漲幅的9.7%相比，土地交易價格的漲幅持續高于同期房屋銷售價格的漲幅。20XX土地交易價格漲幅為10.2%,達到歷年最高。20XX二季度，土地交易價格仍呈上升態勢。35個大中城市土地交易價格比去年同季上漲10.7%,比一季度上漲3.8%。居住用地交易價格比去年同季上漲12.9%,比一季度上漲4.0%。特別是20XX8月份以后獲得土地價格較高，如果以20XX獲取的土地為抵押向銀行申請貸款，就目前來看存在抵押物貶值的風險。（二）個人住房貸款中面臨的風險在我國，按揭房產的貶值風險尤為擔心。近年來，由于我國市場機制不完善，競爭的盲目性以與其他原因，相對于我國居民的收入水平，房產價格上漲速度很快。因此，一旦房價發生比較大的下降，銀行承擔的房屋貶值風險很大。當違約所帶來的經濟利益超過所帶來的損失，如樓價下降，抵押該房產價值低于應償債務的應交罰金時，借款人可能會主動違約，從而使按揭貸款存在風險。近年來，XX房價漲幅過快，若按照房價高峰時期計算的抵押貸款，銀行潛在風險較大，近期出現的個別樓盤，業主因與開發商的退房糾紛，影響銀行按揭貸款的案例，已經顯現了因房價下跌，造成借款人主動違約的端倪，應該引起銀行的關注。同時，二手房按揭中也存在部分中介聯合評估機構高估房產價值以獲取銀行高額貸款的情況，給銀行帶來了很大的風險。（三）流動資金貸款中的房地產抵押物貶值的風險目前，在發展中小企業業務的整體思路下，貸款的保證方式中的重要一條就是以貸款人所有的房地產抵押，與此同時，商業銀行的流動資金貸款也有相當大的余額是采用房地產抵押作為貸款保證方式。商業銀行以房地產作為抵押物的流動資金貸款設定的抵押率統一低于70%,當房地產市場發生劇烈波動時，抵押物完全有可能跌至低于七成的價格，對于資產保全不利。（四）抵押物變現的風險目前按有關規定，銀行完成處置、變現抵押房產，一般要經過8個環節（詳見附表），即使每個環節都很順利，比如銀行與時進行訴訟、借款人不提起上訴、一次拍賣成功、買方能接受市場價等，也要14個月左右的時間。這一年多的時間，會造成銀行貸款成本上升，加上交易稅費，即使能按原價拍賣成功，也可能面臨無法全部收回貸款本息的風險。附表處置、變現抵押房產的時間周期構成違約（逾期3期）： 3個月律師函催款： 1個月法院訴訟： 2個月判決生效： 0.5個月寬限期： 6個月TOC\o"1-5"\h\z拍賣公示： 1周拍賣進款： 20天其他準備時間： 10天總計： 14個月（五）抵押物的損毀、滅失風險抵押人或第三人有意或無意毀損抵押物，造成抵押物價值急速貶值，以致抵押物實際價值低于未償還的貸款本息，從而可能出現貸款不能完全收回的風險。另一種情況就是由于自然的或人為的原因，無意或故意地造成住房抵押物的滅失風險，如火災、地震等。四、房地產抵押物風險的防范對策（一）加強對宏觀經濟和房地產行業的分析研究商業銀行應加強對政策、市場、房產價格的研究，與時掌握國家政策、地方經濟發展規劃和城市發展格局，把握房地產行業的周期性變化特征，盡量避免因政策產生的風險。定期對宏觀經濟形勢、房地產市場現狀進行研究分析，與時公布研究結果。加強法律、法規、政策的信息收集，與時了解各種有關抵押擔保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。在大力拓展信貸業務品種的同時，制定科學計劃，做到平衡發展，防止貸款集中造成風險集中。（二）研究和完善現行的抵押物評估的辦法和標準商業銀行對于所接受的抵押物，不僅考查抵押物的靜態價值，也要考慮其動態價值，尤其對日后的流通可能性和價值減損問題。對抵押率進行科學的分類，按不同抵押物與其變現能力確定抵押率，謀求抵押率*變現率。調整抵押率的計算方式，對容易確認變現價值的抵押物，采用變現價值扣除處置變現抵押物相關稅、費作為分母計算抵押率，對不容易確認變現價值的抵押物，應在雙方認可的評估價值基礎上，扣除處置變現抵押物相關稅、費作為分母計算抵押率。建議根據市場敏感程度對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限分別設定不同的抵押率。（三）加強對抵押物的管理商業銀行應充分利用風險監控和預警的系統平臺，借助計算機網絡和分析軟件提高風險預警能力。對每個客戶、每筆貸款、每項業務進行連續跟蹤、監測和警報提示，輔助管理人員更有效、更與時地防范業務風險。系統應主要對于控制參數（如抵押率）、市場情況（如變現能力）等方面給予提示和警示。對于某一類物業市場價格和交易量發生劇烈波動時，系統要給予貸款經辦行給予提示和指導，適當提高或降低抵押率，對于抵押物價值不足的部分要提供其他的債務保證方式等。對存在風險預警的貸款采取積極的風險控制措施，密切關注企業的現金流，與時追加抵押物和追加擔保，作為現有貸款和授信額度的追加擔保物。加強對抵押物的動態管理和資產評估。定期公布對宏觀經濟形勢、房地產市場現狀的研究分析結果。相關職能部門應建立一定的管理制度，要求經辦行定期對抵押物的情況進行關注，對于抵押物價值變動較大的貸款應采取與時的處理措施。（四）研究抵押物處置的措施抵押物處置的成本大小和處置的時間快慢，對銀行都可能產生風險。抵押物處置不是短時間內就能完成的，時間越長，精力耗費越多，成本也就越高，而急于出手，價格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴重影響銀行資金鐵周轉。因此商業銀行要積極研究改進抵押物處置的相應措施，盡力使銀行的風險降到最低。（五）研究利用保險來分散風險利用保險轉移銀行風險是各國、各地區發展商品房按揭的經驗。基于銀行資產的安全性的保障和抵押貸款風險分散的考慮，在開展商品房按揭貸款過程中，許多國家和地區都引進了保險機制。在此項業務中，保險機構主要經營兩個方面業務：（1）為按揭房地產辦理抵押保險，在抵押房地產遭到意外風險而毀損、滅失時提供保險；（2）為房地產金融機構發放抵押貸款辦理貸款保險，主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。商業銀行可探討增設在國際上流動的銀行信用險的可能性。它是指貸款銀行以購房人的信用為保險標的，在購房人不能如期付款而造成損失時，由保險人賠付該損失的一種保險。在實際操作中，可能要求銀行、開發商、購房人共同投保，保費由銀行、開發商、購房人按照一定的比例共同負擔，以銀行作為受益人。對于信譽狀況良好的購房人，銀行可以考慮退還部分保費。這樣在購房人貸款出現逾期，開發商又不履行辦證責任時，銀行可以要求保險公司承擔保險責任，依靠保險公司承擔保險責任作為還款保障。對風險較高的房地產開發貸款，商業銀行也可以要求其實施保險，利用保險來分散風險。（六）加強房地產信貸的金融產品創新商業銀行可根據房地產開發資金需求大、風險大收益也大、所需時間長于流動資金貸款但短于一般中長期貸款等特點，設計期限1—2年（與開發周期相同）、利率高于普通貸款利率的專項貸款品種。適當發展住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化有助于防范化解商業銀行的經營風險、促進住房抵押貸款一級市場的發展。住房抵押貸款證券化不僅可以化解貸款的流動性風險，提供銀行多種中間業務收入來源，優化資產負債管理，也可以為民眾提