房地產項目管理手冊編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人目錄第一部分手冊說明 3一、手冊的目的 3二、手冊的基本內容 3三、手冊的發布 3四、手冊的調整和修訂 3五、關鍵詞、特定用語說明 3第二部分項目公司組織架構 4第三部分項目公司組織職能 5一、項目工程管理 5二、項目營銷管理 6三、項目報批報建管理 8四、項目財務管理 9五、項目綜合管理 9第四部分項目管理權限 10一、人事管理 10二、財務管理 10三、 11四、 11五、 11六、 11七、 12八、預結算 12九、營銷 12十、計劃 13十一、綜合 13第五部分項目總經理管理辦法 13一、項目總經理的職責 13二、項目總經理的權利 14三、項目總經理的利益及獎懲 14第一部分手冊說明一、手冊的目的XXX項目實行矩陣式項目管理制，為進一步明晰項目主要職能以及權限，保證XXX項目安全、優質、高效的完成，特制訂本手冊。二、手冊的基本內容本手冊用以說明XXX項目公司組織架構、組織職能以及項目管理權限等內容，該手冊共包括四部分：第一部分手冊說明；第二部分項目公司組織架構；第三部分項目公司組織職能；第四部分項目公司管理權限；第五部分項目總經理管理辦法。三、手冊的發布本【手冊】經集團董事長審批后發布實施。四、手冊的調整和修訂本【手冊】的發布、更新、解釋由人力資源中心負責。人力資源中心應根據公司戰略發展規劃、項目發展以及內外部環境變化的要求，適時組織對本【手冊】的適用性、有效性做出評價，并根據評價結果適時提出調整修訂方案。當集團的戰略、組織架構、部門設置或業務流程發生變化時，應及時修訂本手冊。五、關鍵詞、特定用語說明組織名稱用語負責：由項目公司承擔責任的工作，同時可能需要其他各中心/項目部參與或配合；組織：需要項目公司與其他中心/項目部共同完成的工作，由項目公司負責協調有關資源，并承擔主要責任；參與：不承擔主要職責，但必須在負責部門領導下參與此項工作并承擔相關責任；配合：為工作開展組織提供相應支持，確保其客觀可實施；監控：根據工作計劃或制度對執行過程是否偏離工作目標進行檢查和糾正。第二部分項目公司組織架構集團集團各中心/部門項目總經理成本造價師項目總經理成本造價師按揭專員土建工程師安裝工程師景觀工程師工程助理策劃崗營銷助理報批報建崗行政╲人力專員裝飾工程師項目財務部財務經理項目工程部工程經理項目營銷部營銷經理項目綜合部駕駛員收銀出納備注：項目實行矩陣式項目管理制：項目總經理全面統籌項目的報批報建、工程、營銷和綜合等管理工作，同時集團各中心/部門給予支撐和決策的管理模式。實線：經營管理匯報線；虛線：業務指導、業務管理、服務支撐。第三部分項目公司組織職能一、項目工程管理項目準備材料設備管理工程進度管理工程質量管理安全文明管理現場施工管理工程驗收管理資料管理配合與協調工作二、項目營銷管理市場信息調研營銷策劃營銷費用控制根據集團制定的費效標準，對項目營銷費用分類做好合理預算；營銷供方管理銷售前期管理銷售過程管理營銷信息管理渠道推廣三、項目報批報建管理四、項目財務管理預算管理資金支付會計核算稅務管理費用管理財務檔案及財務章管理：五、項目綜合管理第四部分項目管理權限一、人事管理項目組織機構設置及定崗定編方案、薪資結構體系、福利體系由集團統一制定并發文執行。項目員工年度薪資調整方案經集團人力資源中心審核后，報人力資源委員會審批后實施。項目一般員工的入職、聘用、轉正、工資、獎懲及離職解聘等由項目總經理審批，報集團人力資源中心備案，人力資源中心具有一定的監督權；項目部門經理級人員由項目總經理提報申請，由集團人力資源中心審核、項目分管領導以及人力分管領導審批后執行。其中計劃外人員、不符合公司入職及提拔晉升條件的人員須報董事長審批。項目員工因嚴重違反公司制度、指令或工作失職，從而決定給予的警告、通報批評、扣罰獎金、降薪、降職等處分由項目總經理提報，經集團人力資源中心審核、執行總裁以及人力資源分管領導審批后執行；辭退處分須報董事長裁審批。項目公司與集團系統各單位之間的人事調動須報集團人力分管領導審批，并由集團人力資源中心辦理。項目員工入離職、考勤、社保、公積金等人力日常事務由項目公司負責辦理。項目工資、獎金由集團人力資源中心統一編制發放。項目公司須按照集團規定管理人事檔案及編制花名冊，并于每月5號之前將花名冊報集團人力資源中心備案。項目員工病假、事假、出差管理審批權限二、財務管理財務管理模式：項目財務執行集團財務管理制度。對外提供財務報表須經集團財務管理中心審核批準。資金管理模式：資金由集團統一計劃管理。項目財務必須嚴格執行集團資金計劃。對外付款審批費用報銷的審批借款：項目員工借支備用金必須由項目總經理審批，經辦人必須在業務處理完畢后十五日內到項目財務報銷，項目公司所有員工已經審批尚未報銷的借款，累計余額不得超過5萬元（含5萬元）。資產報廢、處理的審批權限：資產的報廢、處理，單次原值5千元以下（含5千元）、由項目總經理負責審批，超過上述權限的，須報執行總裁審批。財務專業業務職能由集團財務管理中心統籌負責，非財務專業相關業務如費用報銷、借款審批等事宜由項目總經理根據權限進行審核或審批。三、四、五、六、七、檔案管理：項目公司根據集團檔案管理制度，負責本項目工程、營銷、報批報建等資料的整理及歸檔工作，集團綜合管理中心對項目公司檔案管理工作進行指導、監督和考核。印章管理八、預結算集團成本管理中心對項目的預結算工作進行統籌、指導、監督、檢查和考核。項目目標成本：項目公司配合集團成本管理中心進行項目目標成本預測的編制工作。工程進度款的審核：根據工程完成進度，承包商提報結算申請，經項目工程部審核、項目總經理審批同意后方可辦理結算；集團成本管理中心審核項目公司所提報的結算資料無誤后，成本管理中心按施工合同、設計變更、現場簽證等經濟資料安排項目的工程竣工結算，填報結算審批表，甲乙雙方最終確認后，經項目公司、成本管理中心審核、報開發運營中心、財務管理中心等相關部門會簽，根據審批權限分別報執行總裁或報董事長審批。工程結算審批權限：項目公司依據合同條件，提報工程合同結算申請，分包結算金額≤500萬的，經集團成本管理中心、財務管理中心審核，執行總裁審批，報董事長備案?？偘Y算或分包結算金額＞500萬的，須審批至董事長。九、營銷項目整體營銷策劃方案以及預算由項目公司提報，經集團營銷管理中心、財務管理中心、執行總裁審核、董事長審批后執行。項目層面的品牌活動方案由項目公司提報，經集團營銷管理中心、財務管理中心審核，執行總裁審批后執行。項目年度營銷總綱及預算由項目公司提報，經集團營銷管理中心、財務管理中心、執行總裁審核，董事長審批后執行。項目階段性/月度營銷推廣方案及預算由項目公司提報，經集團營銷管理中心、財務管理中心審核，執行總裁審批后執行。項目銷售示范區策劃方案、開放方案以及開盤方案及開盤總結由項目公司提報，經集團營銷管理中心、開發運營中心、執行總裁審核，董事長審批。項目銷售價格由項目公司提報，經集團營銷管理中心、財務管理中心、執行總裁審核，報董事長審批后執行。項目銷售面積補差方案由項目公司提報，經集團營銷管理中心、執行總裁審批，報董事長備案。銷售物料：執行總裁導執行總裁執行總裁十、計劃集團對項目公司實施年度計劃、月度計劃、專項任務指標管理與考核。項目開發計劃由集團開發運營中心組織編制，項目分期開發計劃以及里程碑節點計劃須審批至董事長，項目一級節點計劃、二級節點審批至分管執行總裁，并報董事長裁備案。項目總經理按照集團下發的項目開發計劃，組織項目各項資源，按時完成項目各開發節點。十一、綜合項目公司須遵照執行集團制定的行政后勤各項管理制度，包括行政辦公、信息化、資產、接待、車輛、員工住宿等。非經營性資產管理：項目采購、維修非經營性資產金額≤5000元（單次），由項目總經理審批。金額＞5000元（單次），須審批至執行總裁。原則上兩萬以上需招標，并簽訂合同。低值易耗品管理：項目低值易耗品的采購以及領用由項目總負責審批，項目公司如有發生重大事件須及時上報執行總裁。十二、監督檢查項目公司有義務接受并配合集團各中心對項目各項業務開展情況的監督檢查工作。集團客關品控中心將不定期對項目的工程質量、安全及項目風險管控進行監督檢查。集團財務管理中心將不定期對項目公司進行專項審計。第五部分項目總經理管理辦法一、項目總經理的職責代表集團實施開發項目管理。貫徹執行國家法律、法規、方針、政策和強制性標準，執行集團管理制度，維護集團的合法權益。履行項目公司各項職能。對進入項目的生產要素和資源進行優化配置和動態管理。按照集團管理要求，建立或指導項目參與方建立質量管理體系、安全管理體系和環境管理體系。在授權范圍內負責與集團決策和管理層、各協作單位，以及各勘察、設計單位、施工單位、監理單位、材料設備供應商及政府管理部門等方面的協調，解決項目中出現的問題，取得項目建設和銷售的許可證書。進行現場安全文明施工管理，發現和