#/4544/45功能分區1、倉儲交易區交易區倉儲交易區占地約56畝，建成6大交易區，交易區總面積2.76萬平方米，的道路寬8米。6大交易區細分為鋼材、工程機械和汽車交易區。交易區倉儲交易區平面圖

CT>峋M輔眺蝴凄99.50蝴凄99,50^1vVHHT■ET^faCT>峋M輔眺蝴凄99.50蝴凄99,50^1vVHHT■ET^falbJ87^5即疑微軀B7.85犍娜（1）鋼鐵交易區主要服務客戶：神木第二新村工業區機械裝備制造園區的企業，周邊煤礦、電廠、化工廠和建筑市場等。主要鋼鐵品種：制造用鋼、建筑用鋼兩大類，包括板材、線材、型材和管材。（2）工程機械交易區主要服務客戶：建筑工程公司、廠礦企業和運輸公司等。主要交易品種：載重車輛、挖掘機械、裝載設備、筑路機械、起吊設備等，兼營售后維修服務。（3）汽車交易區主要服務客戶：社會團體、居民，廠礦企業和運輸公司等。主要交易品種：各類轎車，以中高檔為主，兼營售后維修服務。2、倉庫物流區倉庫物流區占地約48畝，建成6大倉庫，倉庫總面積2.15萬平方米，倉庫主干道的道路寬12米。倉庫物流區服務的主要對象是當地和外地建材企業與貿易商等，為他們提供貨物倉儲中轉物流服務。倉庫物流區平面圖3、臨街商鋪在毗鄰神木第二新村管理中心的臨街面和項目南側的臨街面，建立一個大型工程機械配件供應中心，為周邊企業和個人提供工程機械配件和維修服務。臨街商鋪為兩層，臨街商鋪呈"L"行，臨街長度為597.4米，建筑面積2.42萬平方米。4、辦公區辦公區緊鄰神錦工業大街，由一棟8層的主建筑和2棟三層的輔樓組成，周圍輔以綠化帶、噴泉和廣場。辦公區負責整個倉儲物流貿易市場的管理和服務職能，形成"一站式服務"和"全方位服務"的服務中心。同時，在輔樓設立金屬鎂生產企業產品展廳和交易服務中心，為金屬鎂生產企業提供展示產品和企業形象的窗口，同時為外地金屬鎂采購商提供一站式采購服務。道路交通規劃本項目緊鄰神錦大街，項目2公里圍有眾多公路交通樞紐：榆神、神府高速路出口；包神、榆神、神興、神佳二級出入境公路與神木過境線交匯處。貨物主要通過公路運輸。此外，項目距神木火車站4公里，并有鐵路延伸第二新村的規劃，鐵路交通也是本項目的運輸途徑之一。項目場地道路系統設置合理，在項目北面，設有兩出入口與神錦大街相連，出入口寬8米，項目建設二縱七橫的干道。南北向的2條道路寬8米；辦公樓與倉儲交易區之間的東西向道路寬12米；倉儲交易區道路寬8米；倉庫物流區四周東西向道路寬12米。項目道路寬敞，車少時，貨車可快速實現倒車，車多時，可環線行駛，方便貨車高效進出。綠化景觀規劃益辰倉儲物流貿易市場的綠地建設分為以下幾種類型：1、公共綠地：包括草坪、花壇、噴泉廣場等公共設施綠地。2、隔離綠地：益辰倉儲物流貿易市場在項目西側規劃有寬約5-6米，長約361.4米的防護隔離林帶，可以有效隔離噪聲和污染。3、林蔭大道：益辰倉儲物流貿易市場沿主次干道布置綠化帶，道路兩側種植樹木,形成綠色林蔭大道。另外，在市場的外圍綠地上用不同顏色的自然花草編織廣告，既達到綠化的目的，又可為市場企業提供宣傳的平臺，同時也形成了一道綠色圍墻。3.4用地規劃1、總體規劃用地益辰倉儲物流貿易市場用地包括倉儲交易用地、公共設施用地、道路交通用地與綠化用地等。倉儲交易用地主要承擔倉儲流通功能，規劃按低中、低密度開發，建筑形式進行簡潔。具體用地規劃如下表。益辰倉儲物流貿易市場規劃用地明細序號用地名稱占地面積(m3)所占比例1綠化帶7111.297.6952辦公樓主樓(即)577.5口.觥3辦公樓輔樓GF)462□.59S4噴泉、廣場S5Q.50.9%5高鋪12104.41乙謝6倉儲交易區27612.5129.5957臨時建筑2014.82.2%8倉庫21540.623.0359道路21414.4組就10合計93688100.03U2、建設周期建設周期兩年。土建安排在每年的3月15日-11月15日間。項目實施進度表

2009年2010隼2012年 |10-12A10-12IARA10-12I前期工作I—■妣—匚完善雕第五章市場營銷 5.1市場需求分析近年來，神木縣依托資源優勢，高度重視城鄉一體化發展，重點建設縣城、大柳塔、店塔、錦界、大保當5個重點城鎮和四大工業園區，發展產業集群。第二新村位于神木老城區和錦界工業區的中間位置，臨近縣城，綜合區位優勢明顯。神木縣第二新村物流倉儲區占地2500畝，其中，益辰倉儲物流貿易市場140畝，占第二新村物流倉儲區的5.6%o依托神木縣第二新村的產業集群優勢和區位優勢，益辰倉儲物流貿易市場所處市場需求旺盛。根據《省神木縣第二新村產業發展規劃》，2009-2020年，第二新村物流產業年平均銷售收入能達120億元。2009-2020年省神木縣第二新村物流產業收入預測物流功能區近期中期遠期IZ口口9-2012年2口13-2015年2D16-2DZ口年鋼鐵倉儲物流萬噸，年50100130貴金屬、化工與礦產原料倉儲物流萬噸，年300450S00水暖五金交易億元,年101524家具建材交易億元,年12181S汽車城億元/年7.51220工程機械億元，年101530合計億元，年120營銷理念益辰倉儲物流貿易市場在招商和管理進程中將始終如一遵循以下宗旨：1、突出配套功能，展示服務水平；2、構建完美的信息網絡平臺，提升信息互通速度；3、設施共享，方便入駐商戶經營；4、生態設計，營造舒心的工作和交易環境。在項目建設經營理念指導下，益辰倉儲物流貿易市場貫徹五個營銷理念，運用靈活多樣的招商手段，分四個階段針對三類客戶，為入駐商戶全面解決倉儲物流貿易的配套服務。項目處在神木第二新村倉儲物流區，該區將建成多個物流園區。為了避免相鄰地區物流基地惡性競爭，為謀求自身更大的發展空間，益辰倉儲物流貿易市場要采取適當的市場細分策略，依靠自身獨特優勢，爭取物流運作資源，比競爭對手更有效地為客戶提供與物流活動相關的基礎設施、信息、咨詢等一系列服務。營銷渠道策略益辰倉儲物流貿易市場的營銷包括兩部分容：1、招商，采取多種招商方式，吸引商戶入駐市場；2、市場推廣，將益辰倉儲物流貿易市場作為整體向市場推廣，擴大知名度，為入駐商戶開展業務提供良好的市場環境。招商策略在招商過程中首先應準備完備的宣傳資料,這些資料包括宣傳畫、電子宣傳工具、標準服飾和招商手冊等，培訓專業招商人員，在此基礎上可以利用以下招商手段，或者在某一階段只強調一種手段，或者將幾種方法結合起來使用，靈活多樣地進行招商活動。1、利用招商針對目標客戶的媒體習慣，設計打動心扉的廣告，利用傳統的電子媒體和印刷媒體進行大規模的招商宣傳。2、舉行或參加行業招商會有選擇地參加一些有意義的行業會議，廣泛聯系客戶。針對意向客戶采取方案營銷的方式進行深度接觸和談判。3、借助中介機構的聯絡渠道招商充分利用如招商代理機構等有關中介，向其傳遞招商信息，利用他們的信息和渠道進行更大圍的招商活動。4、安排招商小組主動招商益辰倉儲物流貿易市場可主動派出專業招商隊伍，進行宣傳、信息收集、確定意向客戶的要求和標準，開展深度接洽和有計劃的談判進程。5、借助電子網絡招商設立益辰倉儲物流貿易市場專用，設立專門的招商頻道，容要體現互動交流、容豐富、信任公正等特點，借助網絡搜索引擎連接各類招商和相關企業。6、利用各類政府與協會渠道利用政府有關機構和行業協會的權威性，通過這種平臺宣傳和展示益辰倉儲物流貿易市場招商信息，搜尋目標客戶，提高招商推廣力度。市場推廣策略倉儲物流貿易市場的市場推廣目的是提高市場知名度，吸引客源，增加市場交易額，為倉儲物流貿易市場和入駐商戶增加效益。益辰倉儲物流貿易市場可以采取宣傳手冊、用戶雜志、出席推介會和交易會、視覺形象設計、互聯網和廣告等多種手段混合使用的綜合營銷方式，以達到預期效果。此外，招商和市場推廣可同步進行，也能相互促進，但各有側重點。招商推廣計劃益辰倉儲物流貿易市場的營銷戰略能否最終落實，市場推廣能否成功，招商活動起著舉足輕重的作用。招商活動可以分為四個時期，每個時期都有不同的工作重心和工作容。籌備期籌備期的工作重心為：在進一步市場定位的基礎上，規劃招商預算，完成招商宣傳工具的制作，積極利用新聞媒體和多種有效的宣傳工具，讓潛在客戶了解益辰倉儲物流貿易市場的理念和經營戰略，為介紹期的招商活動做好準備。時間安排：2009年8月-2010年3月。介紹期介紹期的目的是在形成強有力銷售組織的基礎上，加大宣傳力度，引導潛在客戶對益辰倉儲物流貿易市場有一個明確人士，通過招商會和一對一招商人員的推廣活動，使招商活動進入理想的啟動階段。時間安排：2009年3月-2010年6月。強力推廣期強力推廣的目的是加大推銷力度，力爭益辰倉儲物流貿易市場在介紹期基礎上完成累計總量80%的招商目標。時間安排：2009年6月-2010年12月。穩定推廣期穩定推廣期的工作目標是完成滯留的20%的招商任務，在以往的招商經驗基礎上，尋找新的客源和積極改進招商方案。時間安排：2011年1月-2011年6月。第六章管理體制 6.1管理體系益辰倉儲物流貿易市場XX公司負責益辰倉儲物流貿易市場土地開發、基礎設施建設、投資融資、招商引資、行政管理、協調和服務等工作。公司采用直線職能管理體系，機構設置與職能劃分如下圖：

起經鹿2人力資源配置與薪酬體系需要配備各類人員125人。用工形式：業務性較強的崗位上全部采用合同制用工方式，其余采用臨時工用工形式。本項目招聘有豐富經驗的管理人員、倉儲、物流、貿易專業人員，各類人員上崗前進行專業知識培訓，并經考核合格后方可上崗。掌握現代化管理方式，提高企業的管理水平。勞動定員表職位人員數量CA)年薪總經理1S-10副總經理37-S財務總監17-S部門經理75-7其他管理人員303-5技術人員53-5探作、后勤人員781.5-4總計125一第七章財務分析7.1預測依據收入與利潤依據1、基建貸款利率：執行中國人民銀行頒發的現行3-5年期貸款年利率5.76%。2、銷售稅金與附加的確定(1)營業稅：根據地方稅務局的規定，按銷售收入的5%計提營業稅。(2)增值稅：由銷售稅抵扣進項稅，稅率為17%。(3)城市維護建設稅:根據國家財政部(1993)財發第42號文規定，按營業稅的5%計取。(4)教育費附加：根據國務院國發明電(1994)第2號文規定，按營業稅的3%計算。3、所得稅：根據服務業的所得稅標準，按利潤總額的25%計取。4、基準收益率：按8%計算。1.2成本估算依據(1)管理費用：本項目管理費用為開發企業在管理和經營中所發生的費用，按營業額的4%計算。(2)營業費用：本項目營業費用為企業經營過程中與日常所發生的各項費用按銷售收入的3%計算。(3)財務費用：項目財務費用為開發企業為籌集建設資金所發生的各項費用，本項目主要為貸款利息按年利率5.76%計算，第五年經營產生正的現金流入時，按利潤總額的15%補充貸款利息。(4)工資等費用：各類人員工資按人均工資1500元/月估算,職工福利費按工資總額的14%估算，中高層管理人員工資略高于普通工作人員，共498.56萬元/年。(5)其他費用：本項目的場地維修費用與其他費用按銷售收入的1.4%計算。2投資收益預測方案一：所有建筑物全部用于租賃未來五年公司的整體業務財務數據的預測總成本費用表序號項目2012201320142C1520162自營鋼材采購成本10706.513383.213383.213383.21338323工資及福利費259.3338.8438.6438.64黨.64折舊費與攤銷2S2.02S2.0282.02S2.02S2.05梢售費用480.8606.0&32.265S.2681.86管理費用641.1308.02E,387?.6503.17財務費用259.2259.2259.21250.00.00其他費用224.4282.8235.0307.2318.29總成本費用12553.31G02O.11G195.11725G.5IGftTS.010經營成本12312.015178.313651.315724.7157^0.3單位：萬元

項目收益估算表序號項目計算期201>2li152014201520161年營業收入16026202012107321940227261.1主營業務收入1至￡13212206220922091.1.1鋼材交易區和工程機械、：氣車租賃交易區2761327€182716132T61827E13租賃面積20490251UU251LILI2510025100租賃價格8484AT979T租賃收入1T22112422422421.1.2倉庫物流交易區2154121M1215412154121541租賃面積17232211102111LI2111021110租賃價格3363363S63EE.：E：E8租賃收入5邛70531&S1&S1&1.1.5辦公樓租賃面積38054886488648864886租賃價格31：11：1300945945345租賃收入11414716916916'd1.1.3東側1商鋪242Q?242052420?242Q32420租賃面積16367E37E523T2523T2523725租賃價格3&03G04144144-14租賃收入6978549829829821.2自營鋼材收入11534L44S0144S014430144501.3鎂產品交易服符收入28UU3640420050405FS1.4其他服務收入801602122432營業稅及增值稅3884935毛580E」82.1租賃營業稅222286■3734122.2鋼材自營增值稅16.5207207河72.2.1銷項稅rsA￡拓￡￡垢￡守臉E柘E2.2.2進項稅180422552255￡2552Z553營業稅金及附加81894346503.1城市維護建設稅19252T29313.2教育費附加12L51H171-54總成本費用含計1285316020161931725716073單位：萬元項目的效益分析與財務評估按照新增資金來測算，即將項目投資與項目收益與企業其它投資與收益分開，計算增量投資與增量收益，并以此來評估項目的投資收益與風險。項目現金流量估算表

序號項目計算期2012201S201420152016.1現今流入162152clM321265221332豌L1.1營業收入160262020121073213*02￡7281.2折舊和攤箱1931931931.3回收固定資產余值0a00a1.4回收流動資金00c002現金流出127-15155冷156S51577115網口2.1建設損資0a00a2.2流動資金■100a00a2.3經營成本125L215J7915G52157251579L2.4營業稅金及附加51的如502.5維持運營投資00c002.6其它現金流出0a00a3所得稅前凈現金流量d37555716腕roso4累計所得稅前凈現金流E里3mS3511552120235療涮5調整所得稅IQ5120^115?165L6所得稅后凈現金流量26^033-40<136152035您7累計所得稅后凈現金流-EQ.里2690G53(J1089221523所得稅后2S.909514j9541萬元〕乩力年所得稅前3S.S6%19,015〔萬元〕4,06年計算指標：i0=12K項目投資財務內部收益率（黑良項目投資財務凈現值：項目投資回收期（年）；單位：萬元經計算，該項目年平均利潤總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元，年平均所得稅后利潤為3504.37萬元。根據利潤和利潤分配表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：總投資收益率=年平均息稅前利潤項目總投資又100%=48.23%資本金凈利潤率=年平均凈利潤項目資本金 又100%=67.55%BEP（生產能力利用率）=年固定總成本年營業收入-年營業稅金與附加-年可變成本X100%=25.09%方案二：在經營第四年出售倉庫物流交易區未來五年公司的整體業務財務數據的預測總成本費用表

序號項目2012201320142C1520161自營鋼材采購成本10706.513383.213383.2133S3.213383.22工資及福利費253.3鼻密34睨64阻64密63折舊費與攤梢6G3.7663.7GG3.7663.7663.74稍售費用480.8606.0632.2779.4747.85管理費用641.180S.0342.91039.2337.16財務費用259.2259.2259.21493.70.07其他費用224.42旭3235.0363.7349.08總成本費用13234.91&401.816574.71S221.616&3^.49經營成本12312.015178.313651.316064.215^75.7單位：萬元項目收益估算表

序號項目計算期2LH2201320142015201b1年營業收入1網如￡兜Ql21Q7325^124^231.1主營業務收入136213212203625044091.1.1鋼材交易區和工程機械、汽尋租賃交易區27T&1327G132761327G132TGIa租賃面積204^025Lliu25100251LILI之510。租賃價格S4s4■9797?9T租賃收入172￡112422422421.1.2倉庫物流交易區2154121511215412151-121541租賃面稹172322111021110SGI6LI租賃價格：：：￡■：￥：：：：：t.5tt3：￡租賃收入5T3ru3816333ij銷售面積LI0LI1\14861&銷售價格95i：n：i35i：n：i950035i：n：i9500銷售收入000a5困5016.1.1.5辦公樓66Ui：6E?Q(E?租賃面積38054886488&4886488&租賃價格300800845345345租賃收入1141471G91691691.1.3東側商鋪24-20924209242C9之4演q242C9租賃面積"汨T23725237252372523725租賃價格360360414414414租賃收入”rS54982睡3821.2自營鋼材帙入1158414480144S014480144S01.3鎂產品交易服務收入364042C05MO5T醫.1.4其他服房收入501.6Q1&42122432營業稅及增值稅3884335367827232.1租賃營業稅2222363305755222.2鋼材自營增值稅1652072072072072.2.1銷項稅1￡924G224G224&224G22.2.2進項稅im22552255225522553營業稅金及附加313343&3583.1城市維護建設稅2527S3363.2教育費附加12151G29224總成本費用合計U235164021657515222［雙q5利潤息額￡76i：i狎沁44557697S2306所得稅的。11141溺20587凈利潤2OTLI2S2i：i33415773&173單位：萬元項目的效益分析與財務評估按照新增資金來測算，即將項目投資與項目收益與企業其它投資與收益分開，計算增量投資與增量收益，并以此來評估項目的投資收益與風險。項目現金流量估算表

序號項目計算期2012201S201420152016.1現今流入166012077521647265551.1營業收入16026202012107325381243281.2折舊和攤箱5745745745745741.3回收固定資產余值0a00a1.4回收流動資金00C002現金流出12743155181353516127160342.1建設損資0a00a2.2流動資金400a00a2.3經營成本123121547915G5216C&41597G2.4營業稅金及附加313943&3ss2.5維持運營投資0a00a2.6其它現金流出0a00a3所得稅前凈現金流量38585257595210423^4684累計所得稅前凈現金流E里9114-15066254^534KS5調整所得稅690?4o11141溺20556所得稅后凈現金流量31674317483S850474117累計所得稅后凈現金流-EQ.里31&7T4S4-1232320S2728238計算指標：iO=12K 所得稅前 所得稅后項目投資財務內部收益率（K）= 44.45K 35.7695項目投資財務:題值： 23,8721萬元〕19,3231萬元）項目投資回收期（年）； 4.03 4仃年單位：萬元經計算，該項目年平均利潤總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元，年平均所得稅后利潤為4035.32萬元。根據利潤和利潤分配表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：總投資收益率=年平均息稅前利潤項目總投資又100%=55.54%資本金凈利潤率=年平均凈利潤項目資本金 又100%=77.78%BEP（生產能力利用率）=年固定總成本年營業收入-年營業稅金與附加-年可變成本X100%=25.60%從計算指標看，方案一全部投資稅前財務部收益率為38.66%,稅后財務部收益率為28.90%,稅后財務凈現值為14,954萬元，只要年營業收入達到25.09%,企業就可以保本；方案二全部投資稅前財務部收益率為44.45%,稅后財務部收益率為35.76%,均高于行業的基準收益率12%,并高于目前銀行的長期貸款利率5.76%。稅后財務凈現值為19,323萬元，只要年營業收入達到25.60%,企業就可以保本。表明本項目除能滿足行業最低要求外，還有盈余。表明該項目具有較強的盈利能力，在財務上是可以接受的。第八章資金需求 為適應迅速增長的區域經濟形勢，完善區域建材產品的物流貿易體系，實現公司業務和規模的飛躍，將募集9687.86萬元新建神木縣益辰倉儲物流貿易市場，為當地鋼材、鎂產品供銷提供良好的平臺與工程機械、汽車租賃平臺。本項目計劃總投資9687.86萬元人民幣，其中，固定資產投資8587.06萬元，建設期利息100.8萬元，流動資金投資1000萬元，明細情況見下表：總投資估算表

序號工程費用名稱占地面積（平米）筑積平1_建面—米單階合價總資百比占投的分（元）（力元）1建筑安裝工程造價5690.091.1鋼材交易區和工程機械、汽車租賃交易區2761327E.13100276.131.2倉儲交易區21541215418001723.2517.7,^1.3束狽病鋪12104漫037501815.6618.74K1.4辦建1033.560061500300.30工班1.5嚙時建筑2014.82014.S500100.741.MU1.6噴泉廣場850.585LI.51LiOO85.05am1.7公共配套設施成本728.971.7.1道路硬化2141421414100214.142.21V1.7.2綠化7111.37111.32014.22口1541.7._3_運輸設備配套5011Cid5.ZLE*2輔助工程2iK.505.1TW2.1給排水SO.ui；i0.33N2.2配電系統L2Q.001,各￥2.3消防系統50.00口黜A2.4暖通系統36.000.37M2.5太陽靠路燈131GOOO20.800.21K3工程建設其它費用2202.5022.7SN3.1土地使用費1401521UU.UU2L.G1EN3.2可行報告編制費8Ci3.3設計費633.4監理費31.50033K小計S133.33S4.03i4預備費447.674.62K4.1基本預備費447.674.62K4.2能於預備費0.00am5建設投資合計：：：5S7.帕SS.G4S6建愎期利息100.S01,明、7流動資金1000.0010.33(8項目總投贄合計■56S7.X100.OO單位：萬元本項目項目建設總投資9687.86萬元。其中，自籌5187.86萬元，占總投資的53.55%，其余46.45%的投資額，即4500萬元采用債權融資的方式取得。第九章風險分析9.1風險概述本項目在建設和全面投入運營后，將會受到多種風險的困擾。這些風險主要來自于市場、部管理、財務以與部分不可預見的因素。以下就項目的主要風險與其來源做簡要闡述。（1）市場風險市場風險主要為行業市場發展的進程風險、未來前景的增長，以與行業的現有和潛在競爭等所引發的風險。本項目所建設的倉儲物流園區，就所處地區、經營圍和政策導向等方面來看，在長期市場競爭中，隨著省市與周邊地區各產業的迅速發展，潛在競爭出現幾率較大，存在著一定的市場競爭風險。但是本項目具有獨厚的地理、交通便利等優勢，在一定程度上緩解了本項目的市場風險。（2）管理風險管理風險主要針對企業在經營過程中的部風險控制，因此在設計時應從制度上規避可能存在的部風險因素，在審計、管理流程上完善，從而在經營過程中更好發揮企業自身的管理優勢，參與外部競爭。本項目的管理風險主要集中在領導團隊的決策中。省市神木縣第二新村是一個集瓷、加工、物流、裝備制造等各大工業生產為一體的綜合工業園區，中心物流園區的管理和對大客戶之間的協調將嚴重影響本項目的長期運作和收益。因此本項目的管理風險主要來源于其操作中存在的風險。（3）財務風險企業融資產生的財務杠桿作用猶如一把雙刃劍，企業財務風險主要表現有無力償還債務風險和利率變動風險。國家貸款利率有波動，必然造成企業的資金成本控制難度增大，從而抵減了預期收益。本項目借貸和償還能力方面的財務風險較小，主要的風險來自于對流動資產的使用和控制方面。大型倉儲物流行業需要固定的流動資金以便進行正常的運作。對大量流動資金進行精確的運用和控制將增加企業在財務操作中的難度，同時也會增大企業的財務風險。因此本項目的財務風險將集中在流動性風險中。（4）其他不可預見風險本項目所存在的不可預見風險主要指社會環境、金融環境、自然災害等因素所帶來的風險。在經歷了2008年世界金融危機以后，我國出臺了十大振興產業計劃，大力扶持物流業。同時項目所在地的社會與人文環境相對穩定，長期發展前景良好，因此，主要的不可預見風險將來自于當地的自然環境與自然災害方向。主要風險影響分析通過對本項目各種主要風險來源的判明，可以得知各種風險在不同方面影響著本項目的建設和實施。現就各項目的影響程度做綜合比較，以便得以全面的分析風險，并得出相應的對策。本項目主要風險影響程度對比就本項目各種主要風險的影響力來看，操作風險和流動風險相對較大，對項目的順利建設和持續運作有較大影響，需要著重引起重視；市場風險和項目風險位居其次，承辦單位應在一定程度上給予必要的考慮，提前做好應對措施；而行業風險等其他風險影響較小，企業只需實時進行必要的策略調整即可。風險對策與控制在分析了本項目各種風險與其影響程度之后，制定相應的對策和控制措施就顯得格外重要。因此，現就幾種主要風險的對策和控制方式進行論述。1、操作風險為了減少操作風險所帶來的影響，本項目將引入現代管理機制，具體做法如下：（1）制定明確的長期戰略目標和規劃；（2）建立強大的管理和決策團隊；（3）開發多種經營業務，建立各業務實時跟蹤評價體系；（4）完善人力資源管理制度，建立有效的績效考核體制和公平公正的薪金制。2、流動性風險減少流動性風險，最主要的方法為加強資金掌控能力，為此本項目將：（1）確立長期資金籌措和管理規劃方針，有效保持一定程度的流動資金比例；（2）加強資金預算工作，建立靈活有效的資金鏈監測和管控體系；（3）加快項目建設周期，合理安排各項建設進度，以壓縮建設成本、盡快達產；（4）合理運用資本市場、投資公司、民間資金、基金機構等等廣泛吸引投資，為項目未來的發展提供充足的資金保障。3、市場風險針對項目存在的長期市場競爭風險，公司將努力建設長期合作體系，以穩定的客戶和服務對象為依托，建立品牌效應：（1）與大型運輸商建立長期合作伙伴關系；（2）多元化服務模式，避免單一服務所帶來的風險增量；（3）建立品牌效應，以品牌拉動市場。第十章結論本項目是在充分分析國際國形勢的基礎上，積極相應國家號召，結合當地實際情況，支持當地經濟建設，為創業者提供經營平臺，提升企業競爭優勢的基礎之上提出的。本項目符合國家產業發展政策，2009年2月25日國務院審議通過了倉儲物流產業調整振興規劃，隨著物流行業的發展，市場需求量將進一步增加，為行業提供了良好的發展環境。本項目的主要收益除來自倉儲租賃、金屬鎂貿易外，還有商鋪、辦公樓租賃收入，另外項目地理位置決定項目土地具有較強的增值潛力，在經營與土地雙重贏利模式下確保投資人的資金安全。神木縣第二新村產業園區配套設施完備，動力成本低，可以大幅降低項目的投資。總體來說，該投資項目風險小，回報率高，投資回收期短，具有較大的投資效益。本項目建成后，不僅可以為省市神木縣帶來可觀的政府財政收入，而且彌補了當地倉儲物流業行業的空缺，服務于神木與周邊地區各產業與地方建設，不僅支持了當地的地方經濟建設，也搞活了附近地區的經濟發展。該項目將會吸引國外各類相關產業企業、物流、商貿等產業的進入，在當地形成產業的集群，最終形成龐大的產業集群，給當地注入前所未有的經濟活力，并向周邊形成輻射，帶動周邊地區的經濟發展。項目現金流量估算表序號項目計算期2012201S201420152016.1現今流入162152clM321265221332豌L1.1營業收入160262020121073213*02￡7281.2折舊和攤箱1931931931.3回收固定資產余值0a00a1.4回收流動資金00c002現金流出127-15155冷156S51577115網口2.1建設損資0a00a2.2流動資金■100a00a2.3經營成本125L215J7915G52157251579L2.4營業稅金及附加51的如502.5維持運營投資00c002.6其它現金流出0a00a3所得稅前凈現金流量d37555716腕roso4累計所得稅前凈現金流E里3mS3511552120235療涮5調整所得稅IQ5120^115?165L6所得稅后凈現金流量26^033-40<136152035您7累計所得稅后凈現金流-EQ.里2690G53(J1089221523所得稅后2S.909514j9541萬元〕乩力年所得稅前3S.S6%19,015〔萬元〕4,06年計算指標：i0=12K項目投資財務內部收益率（黑良項目投資財務凈現值：項目投資回收期（年）；單位：萬元經計算，該項目年平均利潤總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元，年平均所得稅后利潤為3504.37萬元。根據利潤和利潤分配表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：總投資收益率=年平均息稅前利潤項目總投資又100%=48.23%資本金凈利潤率=年平均凈利潤項目資本金 又100%=67.55%BEP（生產能力利用率）=年固定總成本年營業收入-年營業稅金與附加-年可變成本X100%=25.09%方案二：在經營第四年出售倉庫物流交易區未來五年公司的整體業務財務數據的預測總成本費用表

序號項目2012201320142C1520161自營鋼材采購成本10706.513383.213383.2133S3.213383.22工資及福利費253.3鼻密34睨64阻64密63折舊費與攤梢6G3.7663.7GG3.7663.7663.74稍售費用480.8606.0632.2779.4747.85管理費用641.180S.0342.91039.2337.16財務費用259.2259.2259.21493.70.07其他費用224.42旭3235.0363.7349.08總成本費用13234.91&401.816574.71S221.616&3^.49經營成本12312.015178.313651.316064.215^75.7單位：萬元項目收益估算表

序號項目計算期2LH2201320142015201b1年營業收入1網如￡兜Ql21Q7325^124^231.1主營業務收入136213212203625044091.1.1鋼材交易區和工程機械、汽尋租賃交易區27T&1327G132761327G132TGIa租賃面積204^025Lliu25100251LILI之510。租賃價格S4s4■9797?9T租賃收入172￡112422422421.1.2倉庫物流交易區2154121511215412151-121541租賃面稹172322111021110SGI6LI租賃價格：：：￡■：￥：：：：：t.5tt3：￡租賃收入5T3ru3816333ij銷售面積LI0LI1\14861&銷售價格95i：n：i35i：n：i950035i：n：i9500銷售收入000a5困5016.1.1.5辦公樓66Ui：6E?Q(E?租賃面積38054886488&4886488&租賃價格300800845345345租賃收入1141471G91691691.1.3東側商鋪24-20924209242C9之4演q242C9租賃面積"汨T23725237252372523725租賃價格360360414414414租賃收入”rS54982睡3821.2自營鋼材帙入1158414480144S014480144S01.3鎂產品交易服務收入364042C05MO5T醫.1.4其他服房收入501.6Q1&42122432營業稅及增值稅3884335367827232.1租賃營業稅2222363305755222.2鋼材自營增值稅1652072072072072.2.1銷項稅1￡924G224G224&224G22.2.2進項稅im22552255225522553營業稅金及附加313343&3583.1城市維護建設稅2527S3363.2教育費附加12151G29224總成本費用合計U235164021657515222［雙q5利潤息額￡76i：i狎沁44557697S2306所得稅的。11141溺20587凈利潤2OTLI2S2i：i33415773&173單位：萬元項目的效益分析與財務評估按照新增資金來測算，即將項目投資與項目收益與企業其它投資與收益分開，計算增量投資與增量收益，并以此來評估項目的投資收益與風險。項目現金流量估算表

序號項目計算期2012201S201420152016.1現今流入166012077521647265551.1營業收入16026202012107325381243281.2折舊和攤箱5745745745745741.3回收固定資產余值0a00a1.4回收流動資金00C002現金流出12743155181353516127160342.1建設損資0a00a2.2流動資金400a00a2.3經營成本123121547915G5216C&41597G2.4營業稅金及附加313943&3ss2.5維持運營投資0a00a2.6其它現金流出0a00a3所得稅前凈現金流量38585257595210423^4684累計所得稅前凈現金流E里9114-15066254^534KS5調整所得稅690?4o11141溺20556所得稅后凈現金流量31674317483S850474117累計所得稅后凈現金流-EQ.里31&7T4S4-1232320S2728238計算指標：iO=12K 所得稅前 所得稅后項目投資財務內部收益率（K）= 44.45K 35.7695項目投資財務:題值： 23,8721萬元〕19,3231萬元）項目投資回收期（年）； 4.03 4仃年單位：萬元經計算，該項目年平均利潤總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元，年平均所得稅后利潤為4035.32萬元。根據利潤和利潤分配表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：總投資收益率=年平均息稅前利潤項目總投資又100%=55.54%資本金凈利潤率=年平均凈利潤項目資本金 又100%=77.78%BEP（生產能力利用率）=年固定總成本年營業收入-年營業稅金與附加-年可變成本X100%=25.60%從計算指標看，方案一全部投資稅前財務部收益率為38.66%,稅后財務部收益率為28.90%,稅后財務凈現值為14,954萬元，只要年營業收入達到25.09%,企業就可以保本；方案二全部投資稅前財務部收益率為44.45%,稅后財務部收益率為35.76%,均高于行業的基準收益率12%,并高于目前銀行的長期貸款利率5.76%。稅后財務凈現值為19,323萬元，只要年營業收入達到25.60%,企業就可以保本。表明本項目除能滿足行業最低要求外，還有盈余。表明該項目具有較強的盈利能力，在財務上是可以接受的。第八章資金需求 為適應迅速增長的區域經濟形勢，完善區域建材產品的物流貿易體系，實現公司業務和規模的飛躍，將募集9687.86萬元新建神木縣益辰倉儲物流貿易市場，為當地鋼材、鎂產品供銷提供良好的平臺與工程機械、汽車租賃平臺。本項目計劃總投資9687.86萬元人民幣，其中，固定資產投資8587.06萬元，建設期利息100.8萬元，流動資金投資1000萬元，明細情況見下表：總投資估算表

序號工程費用名稱占地面積（平米）筑積平1_建面—米單階合價總資百比占投的分（元）（力元）1建筑安裝工程造價5690.091.1鋼材交易區和工程機械、汽車租賃交易區2761327E.13100276.131.2倉儲交易區21541215418001723.2517.7,^1.3束狽病鋪12104漫037501815.6618.74K1.4辦建1033.560061500300.30工班1.5嚙時建筑2014.82014.S500100.741.MU1.6噴泉廣場850.585LI.51LiOO85.05am1.7公共配套設施成本728.971.7.1道路硬化2141421414100214.142.21V1.7.2綠化7111.37111.32014.22口1541.7._3_運輸設備配套5011Cid5.ZLE*2輔助工程2iK.505.1TW2.1給排水SO.ui；i0.33N2.2配電系統L2Q.001,各￥2.3消防系統50.00a52^2.4暖通系統36.000.37M2.5太陽靠路燈131GOOO20.800.21K3工程建設其它費用2202.5022.7SN3.1土地使用費1401521UU.UU2L.G1EN3.2可行報告編制費8Ci3.3設計費633.4監理費31.50033K小計S133.33S4.03i4預備費447.674.62K4.1基本預備費447.674.62K4.2能於預備費0.00am5建設投資合計：：：5S7.帕SS.G4S6建愎期利息100.S01,明、7流動資金1000.0010.33(8項目總投贄合計■56S7.X100.OO單位：萬元本項目項目建設總投資9687.86萬元。其中，自籌5187.86萬元，占總投資的53.55%，其余46.45%的投資額，即4500萬元采用債權融資的方式取得。第九章風險分析9.1風險概述本項目在建設和全面投入運營后，將會受到多種風險的困擾。這些風險主要來自于市場、部管理、財務以與部分不可預見的因素。以下就項目的主要風險與其來源做簡要闡述。（1）市場風險市場風險主要為行業市場發展的進程風險、未來前景的增長，以與行業的現有和潛在競爭等所引發的風險。本項目所建設的倉儲物流園區，就所處地區、經營圍和政策導向等方面來看，在長期市場競爭中，隨著省市與周邊地區各產業的迅速發展，潛在競爭出現幾率較大，存在著一定的市場競爭風險。但是本項目具有獨厚的地理、交通便利等優勢，在一定程度上緩解了本項目的市場風險。（2）管理風險管理風險主要針對企業在經營過程中的部風險控制，因此在設計時應從制度上規避可能存在的部風險因素，在審計、管理流程上完善，從而在經營過程中更好發揮企業自身的管理優勢，參與外部競爭。本項目的管理風險主要集中在領導團隊的決策中。省市神木縣第二新村是一個集瓷、加工、物流、裝備制造等各大工業生產為一體的綜合工業園區，中心物流園區的管理和對大客戶之間的協調將嚴重影響本項目的長期運作和收益。因此本項目的管理風險主要來源于其操作中存在的風險。（3）財務風險企業融資產生的財務杠桿作用猶如一把雙刃劍，企業財務風險主要表現有無力償還債務風險和利率變動風險。國家貸款利率有波動，必然造成企業的資金成本控制難度增大，從而抵減了預期收益。本項目借貸和償還能力方面的財務風險較小，主要的風險來自于對流動資產的使用和控制方面。大型倉儲物流行業需要固定的流動資金以便進行正常的運作。對大量流動資金進行精確的運用和控制將增加企業在財務操作中的難度，同時也會增大企業的財務風險。因此本項目的財務風險將集中在流動性風險中。（4）其他不可預見風險本項目所存在的不可預見風險主要指社會環境、金融環境、自然災害等因素所帶來的風險。在經歷了2008年世界金融危機以后，我國出臺了十大振興產業計劃，大力扶持物流業。同時項目所在地的社會與人文環境相對穩定，長期發展前景良好，因此，主要的不可預見風險將來自于當地的自然環境與自然災害方向。主要風險影響分析通過對本項目各種主要風險來源的判明，可以得知各種風險在不同方面影響著本項目的建設和實施。現就各項目的影響程度做綜合比較，以便得以全面的分析風險，并得出相應的對策。本項目主要風險影響程度對比就本項目各種主要風險的影響力來看，操作風險和流動風險相對較大，對項目的順利建設和持續運作有較大影響，需要著重引起重視；市場風險和項目風險位居其次，承辦單位應在一定程度上給予必要的考慮，提前做好應對措施；而行業風險等其他風險影響較小，企業只需實時進行必要的策略調整即可。風險對策與控制在分析了本項目各種風險與其影響程度之后，制定相應的對策和控制措施就顯得格外重要。因此，現就幾種主要風險的對策和控制方式進行論述。1、操作風險為了減少操作風險所帶來的影響，本項目將引入現代管理機制，具體做法如下：（1）制定明確的長期戰略目標和規劃；（2）建立強大的管理和決策團隊；（3）開發多種經營業務，建立各業務實時跟蹤評價體系；（4）完善人力資源管理制度，建立有效的績效考核體制和公平公正的薪金制。2、流動性風險減少流動性風險，最主要的方法為加強資金掌控能力，為此本項目將：（1）確立長期資金籌措和管理規劃方針，有效保持一定程度的流動資金比例；（2）加強資金預算工作，建立靈活有效的資金鏈監測和管控體系；（3）加快項目建設周期，合理安排各項建設進度，以壓縮建設成本、盡快達產；（4）合理運用資本市場、投資公司、民間資金、基金機構等等廣泛吸引投資，為項目未來的發展提供充足的資金保障。3、市場風險針對項目存在的長期市場競爭風險，公司將努力建設長期合作體系，以穩定的客戶和服務對象為依托，建立品牌效應：（1）與大型運輸商建立長期合作伙伴關系；（2）多元化服務模式，避免單一服務所帶來的風險增量；（3）建立品牌效應，以品牌拉動市場。第十章結論本項目是在充分分析國際國形勢的基礎上，積極相應國家號召，結合當地實際情況，支持當地經濟建設，為創業者提供經營平臺，提升企業競爭優勢的基礎之上提出的。本項目符合國家產業發展政策，2009年2月25日國務院審議通過了倉儲物流產業調整振興規劃，隨著物流行業的發展，市場需求量將進一步增加，為行業提供了良好的發展環境。本項目的主要收益除來自倉儲租賃、金屬鎂貿易外，還有商鋪、辦公樓租賃收入，另外項目地理位置決定項目土地具有較強的增值潛力，在經營與土地雙重贏利模式下確保投資人的資金安全。神木縣第二新村產業園區配套設施完備，動力成本低，可以大幅降低項目的投資。總體來說，該投資項目風險小，回報率高，投資回收期短，具有較大的投資效益。本項目建成后，不僅可以為省市神木縣帶來可觀的政府財政收入，而且彌補了當地倉儲物流業行業的空缺，服務于神木與周邊地區各產業與地方建設，不僅支持了當地的地方經濟建設，也搞活了附近地區的經濟發展。該項目將會吸引國外各類相關產業企業、物流、商貿等產業的進入，在當地形成產業的集群，最終形成龐大的產業集群，給當地注入前所未有的經濟活力，并向周邊形成輻射，帶動周邊地區的經濟發展。項目現金流量估算表序號項目計算期2012201S201420152016.1現今流入162152clM321265221332豌L1.1營業收入160262020121073213*02￡7281.2折舊和攤箱1931931931.3回收固定資產余值0a00a1.4回收流動資金00c002現金流出127-15155冷156S51577115網口2.1建設損資0a00a2.2流動資金■100a00a2.3經營成本125L215J7915G52157251579L2.4營業稅金及附加51的如502.5維持運營投資00c002.6其它現金流出0a00a3所得稅前凈現金流量d37555716腕roso4累計所得稅前凈現金流E里3mS3511552120235療涮5調整所得稅IQ5120^115?165L6所得稅后凈現金流量26^033-40<136152035您7累計所得稅后凈現金流-EQ.里2690G53(J1089221523所得稅后2S.909514j9541萬元〕乩力年所得稅前3S.S6%19,015〔萬元〕4,06年計算指標：i0=12K項目投資財務內部收益率（黑良項目投資財務凈現值：項目投資回收期（年）；單位：萬元經計算，該項目年平均利潤總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元，年平均所得稅后利潤為3504.37萬元。根據利潤和利潤分配表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：總投資收益率=年平均息稅前利潤項目總投資又100%=48.23%資本金凈利潤率=年平均凈利潤項目資本金 又100%=67.55%BEP（生產能力利用率）=年固定總成本年營業收入-年營業稅金與附加-年可變成本X100%=25.09%方案二：在經營第四年出售倉庫物流交易區未來五年公司的整體業務財務數據的預測總成本費用表

序號項目2012201320142C1520161自營鋼材采購成本10706.513383.213383.2133S3.213383.22工資及福利費253.3鼻密34睨64阻64密63折舊費與攤梢6G3.7663.7GG3.7663.7663.74稍售費用480.8606.0632.2779.4747.85管理費用641.180S.0342.91039.2337.16財務費用259.2259.2259.21493.70.07其他費用224.42旭3235.0363.7349.08總成本費用13234.91&401.816574.71S221.616&3^.49經營成本12312.015178.313651.316064.215^75.7單位：萬元項目收益估算表

序號項目計算期2LH2201320142015201b1年營業收入1網如￡兜Ql21Q7325^124^231.1主營業務收入136213212203625044091.1.1鋼材交易區和工程機械、汽尋租賃交易區27T&1327G132761327G132TGIa租賃面積204^025Lliu25100251LILI之510。租賃價格S4s4■9797?9T租賃收入172￡112422422421.1.2倉庫物流交易區2154121511215412151-121541租賃面稹172322111021110SGI6LI租賃價格：：：￡■：￥：：：：：t.5tt3：￡租賃收入5T3ru3816333ij銷售面積LI0LI1\14861&銷售價格95i：n：i35i：n：i950035i：n：i9500銷售收入000a5困5016.1.1.5辦公樓66Ui：6E?Q(E?租賃面積38054886488&4886488&租賃價格300800845345345租賃收入1141471G91691691.1.3東側商鋪24-20924209242C9之4演q242C9租賃面積"汨T23725237252372523725租賃價格360360414414414租賃收入”rS54982睡3821.2自營鋼材帙入1158414480144S014480144S01.3鎂產品交易服務收入364042C05MO5T醫.1.4其他服房收入501.6Q1&42122432營業稅及增值稅3884335367827232.1租賃營業稅2222363305755222.2鋼材自營增值稅1652072072072072.2.1銷項稅1￡924G224G224&224G22.2.2進項稅im22552255225522553營業稅金及附加313343&3583.1城市維護建設稅2527S3363.2教育費附加12151G29224總成本費用合計U235164021657515222［雙q5利潤息額￡76i：i狎沁44557697S2306所得稅的。11141溺20587凈利潤2OTLI2S2i：i33415773&173單位：萬元項目的效益分析與財務評估按照新增資金來測算，即將項目投資與項目收益與企業其它投資與收益分開，計算增量投資與增量收益，并以此來評估項目的投資收益與風險。項目現金流量估算表

序號項目計算期2012201S201420152016.1現今流入166012077521647265551.1營業收入16026202012107325381243281.2折舊和攤箱5745745745745741.3回收固定資產余值0a00a1.4回收流動資金00C002現金流出12743155181353516127160342.1建設損資0a00a2.2流動資金400a00a2.3經營成本123121547915G5216C&41597G2.4營業稅金及附加313943&3ss2.5維持運營投資0a00a2.6其它現金流出0a00a3所得稅前凈現金流量38585257595210423^4684累計所得稅前凈現金流E里9114-15066254^534KS5調整所得稅690?4o11141溺20556所得稅后凈現金流量31674317483S850474117累計所得稅后凈現金流-EQ.里31&7T4S4-1232320S2728238計算指標：iO=12K 所得稅前 所得稅后項目投資財務內部收益率（K）= 44.45K 35.7695項目投資財務:題值： 23,8721萬元〕19,3231萬元）項目投資回收期（年）； 4.03 4仃年單位：萬元經計算，該項目年平均利潤總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元，年平均所得稅后利潤為4035.32萬元。根據利潤和利潤分配表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：總投資收益率=年平均息稅前利潤項目總投資又100%=55.54%資本金凈利潤率=年平均凈利潤項目資本金 又100%=77.78%BEP（生產能力利用率）=年固定總成本年營業收入-年營業稅金與附加-年可變成本X100%=25.60%從計算指標看，方案一全部投資稅前財務部收益率為38.66%,稅后財務部收益率為28.90%,稅后財務凈現值為14,954萬元，只要年營業收入達到25.09%,企業就可以保本；方案二全部投資稅前財務部收益率為44.45%,稅后財務部收益率為35.76%,均高于行業的基準收益率12%,并高于目前銀行的長期貸款利率5.76%。稅后財務凈現值為19,323萬元，只要年營業收入達到25.60%,企業就可以保本。表明本項目除能滿足行業最低要求外，還有盈余。表明該項目具有較強的盈利能力，在財務上是可以接受的。第八章資金需求 為適應迅速增長的區域經濟形勢，完善區域建材產品的物流貿易體系，實現公司業務和規模的飛躍，將募集9687.86萬元新建神木縣益辰倉儲物流貿易市場，為當地鋼材、鎂產品供銷提供良好的平臺與工程機械、汽車租賃平臺。本項目計劃總投資9687.86萬元人民幣，其中，固定資產投資8587.06萬元，建設期利息100.8萬元，流動資金投資1000萬元，明細情況見下表：總投資估算表

序號工程費用名稱占地面積（平米）筑積平1_建面—米單階合價總資百比占投的分（元）（力元）1建筑安裝工程造價5690.091.1鋼材交易區和工程機械、汽車租賃交易區2761327E.13100276.131.2倉儲交易區21541215418001723.2517.7,^1.3束狽病鋪12104漫037501815.6618.74K1.4辦建1033.560061500300.30工班1.5嚙時建筑2014.82014.S500100.741.MU1.6噴泉廣場850.585LI.51LiOO85.05am1.7公共配套設施成本728.971.7.1道路硬化2141421414100214.142.21V1.7.2綠化7111.37111.32014.22口1541.7._3_運輸設備配套5011Cid5.ZLE*2輔助工程2iK.505.1TW2.1給排水SO.ui；i0.33N2.2配電系統L2Q.001,各￥2.3消防系統50.00a52^2.4暖通系統36.