從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !土地增值稅土地成本扣除有關(guān)實(shí)際問(wèn)題的討論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地取得的方式多種多樣，除了純粹的購(gòu)買、出讓、劃撥方式取得土地外，有的是一方出土地、一方出資金合作建房取得土地，有的是在公司改制重組中取得土地，有的是購(gòu)買的舊廠房，有的購(gòu)買在建項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)等。企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式不同，或者企業(yè)發(fā)生了與土地使用權(quán)相關(guān)投資等事項(xiàng)，都可能在土地增值稅計(jì)算中產(chǎn)生取得土地使用權(quán)所支付的金額確認(rèn)問(wèn)題。另外土地成本分配也會(huì)產(chǎn)生土地增值稅扣除方面的問(wèn)題，由于土地成本中的實(shí)際問(wèn)題比較多，將選取部分講義。為方便理解，討論中將取得土地使用權(quán)所支付的金額簡(jiǎn)稱為土地成本。 一、一方出土地、一方出資金的合作建房土地成本的討論案例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 A和公司B于2012年簽訂合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目協(xié)議，雙方約定公司A出資建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，公司B投出土地。公司B所投入開(kāi)發(fā)的土地面積10000平方米，假設(shè)于2010年購(gòu)買取得，購(gòu)進(jìn)價(jià)款為6000萬(wàn)元。公司B在2012年將土地交給公司A開(kāi)方時(shí)，土地的市場(chǎng)價(jià)格為10000萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后，經(jīng)測(cè)繪建筑面積20000平方米，公司A發(fā)生開(kāi)發(fā)成本10000萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)格為15000元/平方米。合作協(xié)議約定，A、B雙方按6：4的比例分配建筑面積。土地增值稅事項(xiàng)的處理辦法之一1、合作雙方投入和接收土地的處理。一種意見(jiàn)認(rèn)為，B公司將土地投入A公司，實(shí)際上是將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給A公司用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這一行為應(yīng)當(dāng)作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)處理，按移交土地時(shí)的土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入10000萬(wàn)元，同時(shí)確認(rèn)等額的應(yīng)收賬款，并按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。 A公司接受從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !B公司的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)作為購(gòu)買處理。 A公司應(yīng)當(dāng)按接收土地的市場(chǎng)價(jià)格確定取得土地的成本，即10000萬(wàn)元，同時(shí)確認(rèn)等額的負(fù)債。2、合作雙方分配房地產(chǎn)的處理。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》 （財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定：對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。因此，A公司將建成后的房地產(chǎn)8000平方米移交給B公司時(shí)，應(yīng)確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入12000萬(wàn)元，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅，并辦理減免土地增值稅手續(xù)。A公司同時(shí)應(yīng)將分出房地產(chǎn)與土地價(jià)款之間的差額2000萬(wàn)元確認(rèn)營(yíng)業(yè)外支出。B公司接收分配的房地產(chǎn)時(shí)，視同購(gòu)買處理，同時(shí)將分得房地產(chǎn)與土地價(jià)款之間的差額2000萬(wàn)元確認(rèn)營(yíng)業(yè)外收入。本案例土地增值稅事項(xiàng)的處理辦法之二1、合作雙方投入和接收土地的處理。B公司將土地投入A公司，仍看作是將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給A公司用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但B公司暫不確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入，A公司暫不確認(rèn)土地成本。2、合作雙方分配房地產(chǎn)的處理。A公司將建成后的房地產(chǎn)8000平方米移交給B公司時(shí)，應(yīng)確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入12000萬(wàn)元，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅，并辦理減免土地增值稅手續(xù)。同時(shí)按分配給B公司的房地產(chǎn)的價(jià)格確認(rèn)接收的B公司的土地的成本。B公司接收分配的房地產(chǎn)時(shí)，視同購(gòu)買處理，同時(shí)按分配獲得的房地產(chǎn)的價(jià)格確認(rèn)投出土地的轉(zhuǎn)讓收入12000萬(wàn)元，按規(guī)定計(jì)算繳納轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值稅。本案例土地增值稅事項(xiàng)的處理辦法之三還有一種意見(jiàn)與上面的第二種處理意見(jiàn)基本相同。只是對(duì)于B公司取得分配的房地產(chǎn)的處理不同。該意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)以原土地的的成本 6000萬(wàn)元，作為取得分配的房地產(chǎn)的成本。這一做法不知道從會(huì)計(jì)的角度是不是恰當(dāng)，但是不符合稅收規(guī)定，即 B公司將土地投出，未作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)處理，漏繳了這一環(huán)節(jié)的土地增值稅。在實(shí)際的合作建房案例中，合作的信息并不能滿足土地增值稅計(jì)從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !算的需要，同時(shí)合作的方式和分配的辦法情況也比較復(fù)雜，影響對(duì)土地成本的確認(rèn)等事項(xiàng)的判斷。但無(wú)論合作建房的事宜多么復(fù)雜，土地增值稅處理的關(guān)鍵在于，只要發(fā)生房地產(chǎn)從合作的一方轉(zhuǎn)出，都應(yīng)當(dāng)作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理，按規(guī)定處理土地增值稅事項(xiàng)。二、與改制重組有關(guān)的土地成本問(wèn)題的討論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地如果與改制重組有關(guān)：有的會(huì)因在改制重組中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) （包括土地）方根據(jù)政策暫不征收土地增值稅的，接收土地一方的土地成本的確定有特別的要求；有的會(huì)因?yàn)楦闹七^(guò)程中相關(guān)事項(xiàng)的處理不規(guī)范，引起土地成本難以確定；有的會(huì)因?yàn)楦闹浦亟M中計(jì)稅成本與會(huì)計(jì)成本不一致，引起土地成本爭(zhēng)議等等。下面一 一討論相關(guān)情況下如何確定土地成本 （一）改制重組中接受土地的成本討論案例 2015年某國(guó)有企業(yè)A整體改建為有限責(zé)任公司A１，A在改制過(guò)程中從其母公司取得了一塊20000平方米的土地，母公司取得土地的成本為10000萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)整體改建成立的有限責(zé)任公司A1將土地的成本確定為20000萬(wàn)元。2018年A1將該宗土地轉(zhuǎn)讓，或者A1變更為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以該宗土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓。如何確定該宗土地的成本？如果不了解 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》 （財(cái)稅[2015]5號(hào)）的政策，或者由于改制取得土地與轉(zhuǎn)讓土地的時(shí)間間隔比較長(zhǎng)， 而不去了解土地取得的方式，還有可能將土地成本確定為 20000萬(wàn)元并據(jù)此計(jì)算土地增值稅。由于 A的母公司在A的整體改建為有限企業(yè)公司 A1中將土地轉(zhuǎn)讓給 A(A1)，根據(jù)上面所提到的文件，暫不征收土地增值稅。但是文件同時(shí)還要求，改制中接收土地的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除， 因此A1在轉(zhuǎn)讓該宗土地時(shí)，計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)以 10000萬(wàn)元作為土地成本扣除。與本案例中相同的情從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !況還是企業(yè)轉(zhuǎn)讓在合并、分立和改制重組中接收投資取得的土地時(shí)，都應(yīng)當(dāng)按上述辦法確定土地成本。（二）國(guó)有企業(yè)改制為民營(yíng)企業(yè)相關(guān)土地成本的討論案例 2013年某國(guó)有企業(yè)A改制，國(guó)有資金退出，民營(yíng)資本接手。企業(yè)擁有一宗劃撥地 15000平方米的土地，發(fā)生平整成本 200萬(wàn)元。改制基準(zhǔn)日，企業(yè) A凈資產(chǎn)為-220萬(wàn)元。企業(yè)A改制過(guò)程中，新的股東向財(cái)政部門支付了該企業(yè)的產(chǎn)權(quán)費(fèi) 30000萬(wàn)元，作為對(duì)改制后有限責(zé)任公司的股權(quán)投資。由此國(guó)有企業(yè) A改制成為了民營(yíng)有限責(zé)任公司A1。在改制過(guò)程中，劃撥用地變更為出讓用地。 2017年，公司A1將該宗土地轉(zhuǎn)讓，如何確定該宗土地在計(jì)算土地的成本。這不僅是計(jì)算土地增值稅時(shí)會(huì)遇到的問(wèn)題，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)也會(huì)有如何確定稅前扣除金額的問(wèn)題。從改制的內(nèi)容看，國(guó)有企業(yè)A到民營(yíng)有限責(zé)任公司 A1，實(shí)質(zhì)上時(shí)企業(yè)投資人的變化，有企業(yè)的國(guó)有產(chǎn)權(quán)人讓出了企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，由新的民間投資人成為了有限責(zé)任公司的股東。在改制過(guò)程中企業(yè)本身的資產(chǎn)并沒(méi)有交易，根據(jù)歷史成本原則，土地成本不應(yīng)當(dāng)發(fā)生變化。根據(jù)上述分析的情況，該宗土地轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)能夠扣除成本可能為被確定為萬(wàn)元。但是，有一個(gè)情況在確定土地成本中應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注，那就是土地在改制過(guò)程中由劃撥地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尩亍Ｈ绻焕U納土地出讓金，劃撥地不會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尩亍５麄€(gè)改制過(guò)程中并未提出繳納土地出讓金的事。問(wèn)題的關(guān)鍵在于，改制基準(zhǔn)日，企業(yè)A的凈資產(chǎn)為-220萬(wàn)元，但是新的股東卻支付了30000萬(wàn)元的產(chǎn)權(quán)費(fèi)。新的股東支付的產(chǎn)權(quán)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于改制企業(yè)的凈資產(chǎn)，其中主要的部分是為土地變?yōu)槌鲎層玫刂Ц兜耐恋爻鲎尳穑@應(yīng)當(dāng)是構(gòu)成土地成本的主要部分。至于出讓金的金額到底是多少，應(yīng)當(dāng)查詢改制時(shí)國(guó)土地部門在企業(yè)改制時(shí)土地出讓金確定的記錄。（三）企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中有關(guān)土地成本確定的討論企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果股權(quán)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中要不要征收土地增值稅，不同地方稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行政策是有差從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !異的。討論針對(duì)的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓中不征收土地增值稅的情況。案例某有限責(zé)任公司 A，其股東為甲1～甲m，假設(shè)公司僅擁有一宗40000平方米的土地，取得時(shí)的成本為16000萬(wàn)元，也沒(méi)有負(fù)債。2015年5月，公司A全部股東甲1～甲m轉(zhuǎn)讓了全部股權(quán)給乙1～乙n，經(jīng)評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格為40000萬(wàn)元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格也定為40000萬(wàn)元。2015年6月，公司A按40000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該宗土地，計(jì)算土地增值稅時(shí)如何確定土地成本？毫無(wú)疑問(wèn)，該宗土地轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算土地增值稅能夠扣除折成本為16000萬(wàn)元。因?yàn)樵诠蓹?quán)交易中，交易的對(duì)象是股權(quán)，土地未發(fā)生交易，仍屬于公司A，土地的稅收成本沒(méi)有發(fā)生變化。根據(jù)規(guī)定計(jì)算，公司A應(yīng)當(dāng)繳納約8000多萬(wàn)元的稅款營(yíng)業(yè)稅及其附加2000多萬(wàn)元，差不多還要繳納企業(yè)提得稅5000萬(wàn)元。問(wèn)題是作為新的股東的乙1～乙n們不能理解，為何在這場(chǎng)股權(quán)交易中損失了15000多萬(wàn)元？問(wèn)題的關(guān)鍵在于，確實(shí)2015年5月土地的市場(chǎng)價(jià)格是40000萬(wàn)元，但是股權(quán)的價(jià)格卻沒(méi)有40000萬(wàn)元，應(yīng)為沒(méi)有考慮未來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的各項(xiàng)稅金金額。如果考慮了未來(lái)應(yīng)繳納的稅金，股權(quán)的實(shí)際價(jià)格約為25000萬(wàn)元。如果乙1～乙n股東們以這個(gè)價(jià)格購(gòu)買股權(quán)，大概就不會(huì)吃這個(gè)虧了。這就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓中常出現(xiàn)的稅收忽略陷進(jìn)。小編寄語(yǔ)：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰。考試只是檢測(cè)知識(shí)掌握的一個(gè)手段，不是目的。千萬(wàn)不要再考試通過(guò)之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，excel等等等等，都要學(xué)，都要積累。要正確看待考證，證考出來(lái)，可以在工作上助你一臂之力，但是絕對(duì)不是說(shuō)有了證，就有了一切。有證書知識(shí)比別人多了一個(gè)選擇。會(huì)計(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)，必須力求總結(jié)和應(yīng)用相關(guān)技巧，使之更加便于理解和掌握。學(xué)習(xí)時(shí)應(yīng)充分利用知識(shí)的關(guān)聯(lián)性，通過(guò)分析實(shí)質(zhì)，找出核心要點(diǎn)。三、母公司簽訂土地出讓合同的土地成本的討論案例2015年4月某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司A與國(guó)土局簽訂了土地出讓合同，合同確定土地出讓金金從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !額為40000萬(wàn)元，A公司支付了此筆土地出讓金。此后A公司成立了全資子公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司B，負(fù)責(zé)該宗地塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。公司B取得了土地使用權(quán)后，向母公司A支付了50000萬(wàn)元的土地價(jià)款。公司B如果確定該宗土地的成本？土地使用權(quán)的處理過(guò)程，是影響B(tài)公司土地成本的關(guān)鍵因素。➜如果A公司簽訂了土地出讓合同后，并未將土地使用權(quán)辦理到自己的名下，經(jīng)國(guó)土局同意，土地使用權(quán)直接辦理至 B公司名下。這在國(guó)土地局看來(lái)，土地使用權(quán)實(shí)際是直接出讓給了B公司，A公司只不過(guò)是代為辦理了出讓手續(xù)和代付了土地出讓金額。因此B公司的土地成本應(yīng)當(dāng)是土地出讓合同是確定的土地出讓金40000萬(wàn)元，而不應(yīng)當(dāng)是向A公司支付的金額50000萬(wàn)元。另外需要注意的是，因于土地出讓合同是A公司簽訂的，出讓金也是它支付的，出讓金的票據(jù)抬頭也是A公司；B公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算土地增值稅扣除土地成本時(shí)，沒(méi)有合法有效票據(jù)和相關(guān)的證明資料。因此，B公司應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)土地成本時(shí)，取得并保存好國(guó)土地部門同意將土地使用權(quán)辦至本公司名下的文書、A公司簽訂的土地出讓合同復(fù)印件和支付土地出讓金票據(jù)的復(fù)印件，以便在計(jì)算土地增值稅扣除土地成本時(shí)查證。➜如果A公司已經(jīng)將土地使用權(quán)辦到自己名下，仍后再辦至B公司名下，這已經(jīng)屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。B公司取得土地的成本應(yīng)當(dāng)是支付給A公司的土地價(jià)款50000萬(wàn)元。但是，同樣會(huì)存在B公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算土地增值稅扣除土地成本問(wèn)題。因?yàn)锳、B公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，土地轉(zhuǎn)讓有可能不開(kāi)具發(fā)票，B公司扣除土地成本時(shí)會(huì)提供不了合法有效票據(jù)。因此A公司在將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至B公司時(shí)，應(yīng)當(dāng)開(kāi)具發(fā)票，當(dāng)然還應(yīng)當(dāng)按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。四、超規(guī)劃建設(shè)補(bǔ)繳土地出讓金扣除問(wèn)題的討論案例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司A，所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)容積率的建筑面積54000平方，實(shí)際建筑面積60000平方米，規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算時(shí)，補(bǔ)繳土地出從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !讓金可能會(huì)發(fā)生下面三種情況：（一）國(guó)土局已明確需要補(bǔ)繳土地出讓金，但沒(méi)有確定補(bǔ)繳金額，A公司預(yù)提了補(bǔ)繳土地出讓金3000萬(wàn)元。（二）已與國(guó)土局簽訂了補(bǔ)繳土地出讓金協(xié)議，金額為3600萬(wàn)元，但未支付。（三）簽訂了補(bǔ)繳土地出讓金協(xié)議，支付了土地出讓金3600萬(wàn)元，并取得了國(guó)土局開(kāi)具的票據(jù)。以上三種情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算時(shí)如何確定可扣除的土地成本？有關(guān)規(guī)定明確：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。➜因此第一種情況預(yù)提的補(bǔ)繳的土地出讓金3000萬(wàn)元，不能扣除。土地增值稅扣除項(xiàng)目中將可扣除的土地成本明確為取得土地使用權(quán)所支付的金額。➜第二種情況下土地成本并未實(shí)際支付，因此也不能扣除。➜第三種情況下發(fā)生的土地成本，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)可以扣除。五、附有建筑物的土地成本的討論（一）自有的土地上附有建筑物的土地成本的討論案例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司A有一宗土地10000平方米，2011年取得時(shí)支付價(jià)款10000萬(wàn)元，當(dāng)年自建一幢辦公樓5000平方米，建設(shè)成本為2000萬(wàn)元，2012年1月1日交付使用。2017年公司A以該宗土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，辦公樓賬面凈值假設(shè)為1500萬(wàn)元。A公司房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，辦公樓的賬面凈值可以作為土地成本扣除嗎？解答這個(gè)問(wèn)題，需要掌握土地增值稅扣除項(xiàng)目的內(nèi)涵。土地增值稅扣除項(xiàng)目中可以被扣除的土地成本被稱為取得土地使用權(quán)所支付的金額。本案例宗地上辦公樓的建設(shè)成本2000萬(wàn)元不屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額，所以無(wú)論其本身還是提取折舊后的凈值，A公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)都不能扣除，能夠扣除的土地成本是2011年取得該宗土地時(shí)支付價(jià)款10000萬(wàn)元。那么，辦公樓還有1500萬(wàn)元的凈值如何處理？應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)處理?yè)p失處理。這兒提醒的是，由于土地增值稅計(jì)算時(shí)扣除內(nèi)容是取得土地使用權(quán)所支付的金額，則可以扣除的金額不應(yīng)當(dāng)是土地?cái)備N后的凈值，而是土地的原值。 （二）購(gòu)買的從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !土地上附有建筑物的土地成本的討論案例2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司A從B公司購(gòu)買一宗土地10000平方米，宗地上有一幢辦公樓5000平方米。宗地總價(jià)款12000萬(wàn)元，其中土地作價(jià)10000萬(wàn)元，辦公樓作價(jià)2000萬(wàn)元。A公司取得宗地后，將辦公樓拆除，將地塊用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。A公司房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，辦公樓的部分的作價(jià)可以作為土地成本扣除嗎？本案例與上面的案例中的建筑物的處理容易混淆。本案例中建筑物成本處理的關(guān)鍵是如何認(rèn)定A公司購(gòu)買的資產(chǎn)，是單純的土地使用權(quán)還是土地使用權(quán)和建筑物。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則》將資產(chǎn)定義為：企業(yè)過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。案例中A公司購(gòu)買的宗地上盡管有建筑物，但將全部拆除，預(yù)期不能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，不能被作為一項(xiàng)資產(chǎn)。因此A公司在案例中購(gòu)買的資產(chǎn)應(yīng)為土地使用權(quán)，而不應(yīng)被看作為土地使用權(quán)和建筑物。所以其支付的價(jià)款，全部是土地使用權(quán)的成本，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算時(shí)，應(yīng)作為取得土地使用權(quán)所支付的金額按規(guī)定扣除。六、為政府建設(shè)工程成本作為土地成本扣除的討論很多房地產(chǎn)項(xiàng)目，在取得土地時(shí)，除了按要求支付土地出讓金外，還要按政府要求為政府部門建筑體育場(chǎng)館、衛(wèi)生設(shè)施、交通設(shè)施、社區(qū)配套用戶等等。什么樣的情況下按政府要求建設(shè)的公共配套設(shè)施的成本可以與土地出讓金一并作為土地成本扣除？在討論土地增值稅計(jì)算收入時(shí)有過(guò)類似的問(wèn)題。每個(gè)城市在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目需要為政府建設(shè)公共配套設(shè)施時(shí)都有明確的辦法。只有在這一明確辦法下確定的需要建設(shè)的公共配套設(shè)施的成本才能作為土地成本在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。例如某市國(guó)土局與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓合同時(shí)，如果需要建設(shè)公共配套設(shè)施無(wú)償移交給政府，均是在土地出讓合同的《土地開(kāi)發(fā)和利用》這一章的條款中明確。因此，在該市如果土地出讓合同中有這樣內(nèi)容的條款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中按要求建設(shè)的無(wú)償移交的從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !公共配套設(shè)施，其開(kāi)發(fā)成本則可以作為土地成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。否則，不是通過(guò)這一途徑明確的建設(shè)后無(wú)償移交給政府的公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本如果要求作為土地成本扣除，需要進(jìn)行認(rèn)真的情況核實(shí)，沒(méi)有充分的依據(jù)，不能扣除。土地增值稅清算相關(guān)人員，要了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在城市的關(guān)于無(wú)償移交政府公共配套設(shè)施的規(guī)定，才能準(zhǔn)確判斷什么情況下向政府移交的公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本可以扣除。七、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等成片開(kāi)發(fā)土地成本的討論不少市、縣有自己的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立一個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)土地的成片征收和開(kāi)發(fā)，所形成的的土地有市政工程用地，有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地，也有建設(shè)用地。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司將征收開(kāi)發(fā)形成的土地轉(zhuǎn)讓給符合開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的其他企業(yè)使用，或者轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，當(dāng)然經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司有的也利用自己開(kāi)發(fā)形成的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。：當(dāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司轉(zhuǎn)讓土地，或者進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的，計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地成本的確定是個(gè)十分困難的事情。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司土地成本確定的困難之一是成本的范圍問(wèn)題經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司土地的成本包括：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)用、地上附著物拆除移置費(fèi)用、市政道路、橋梁等建設(shè)費(fèi)用、市政綠化、水電、通訊、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、河道整治費(fèi)用、市政公共配套工程建設(shè)費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用等。從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司將上述發(fā)生的所有費(fèi)用都作為土地成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)都作為扣除項(xiàng)目金額。從土地增值稅扣除的政策方面也難以挑出其中的不合理。但是，如果對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行分析，就可以發(fā)現(xiàn)土地成本中的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司在對(duì)土地進(jìn)行征收、開(kāi)發(fā)的同時(shí)，還負(fù)責(zé)建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的市政工程，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司全部開(kāi)發(fā)的土地一部分用于市政工程建設(shè)，另一部分作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地或者建設(shè)用地。因此經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司的業(yè)務(wù)在土地開(kāi)發(fā)后應(yīng)當(dāng)劃分為兩部分：一是在開(kāi)發(fā)的土地上向政府部門提供的市政工程建設(shè)勞務(wù)；一是通過(guò)土地開(kāi)發(fā)形成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地和建設(shè)用地。既然開(kāi)發(fā)總公司從事的業(yè)務(wù)分兩部分，從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的角度：首先應(yīng)當(dāng)將市政工程建設(shè)成本與土地開(kāi)發(fā)成本區(qū)分開(kāi)來(lái)；其次要將土地開(kāi)發(fā)成本劃分為市政工程建設(shè)用地成本與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地和建設(shè)用地開(kāi)發(fā)成本。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司的土地的成本最困難的問(wèn)題就是不單獨(dú)計(jì)算市政工程用地的開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)將市政工程建設(shè)成本計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地和建設(shè)用地成本。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司土地成本確定的困難之二是成本的分配問(wèn)題土地增值稅的征管并未意識(shí)到經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司土地成本與一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地成本發(fā)生的情況差異較大，對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司的土地成本的核算提出避免稅收征管中成本難以劃分的管理規(guī)范。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司成立都比較早，從事土地開(kāi)發(fā)也比較早，其土地開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)基本是整體拿地，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !有些經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司成立幾十年來(lái)，從未有意識(shí)地確定拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置費(fèi)用、土地平整費(fèi)用等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的收益對(duì)象。由于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司開(kāi)發(fā)的土地多，經(jīng)營(yíng)時(shí)間跨度長(zhǎng)，加上賬務(wù)混亂，根本無(wú)法還原土地的成本發(fā)生情況。因此當(dāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司一塊塊地轉(zhuǎn)讓土地，或者進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)土地成本進(jìn)行分配根本就是天方夜譚。與經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司情況相似的還是各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)公司，如：高新區(qū)開(kāi)發(fā)公司、軟件園開(kāi)發(fā)公司、科技園開(kāi)發(fā)公司、工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)公司等等。由于上述兩個(gè)問(wèn)題的存在，這些開(kāi)發(fā)公司的土地成本很難確定，其土地增值稅征管處于以下?tīng)顩r：一是有的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合了清算條件，到了不得不計(jì)算土地增值稅的時(shí)候，土地成本只能不清不楚的確定一個(gè)數(shù)據(jù)；其次因土地成本難以確定，有些土地轉(zhuǎn)讓的土地增值稅無(wú)法計(jì)算，干脆就拖著。八、土地出讓金返還處理的討論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以出讓方式取得土地，有的會(huì)從政府部門取得土地出讓金返還。為了避免收到的補(bǔ)貼與土地出讓金返還相關(guān)聯(lián)，被要求沖減土地出讓金從而減少土地增值稅扣除金額，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在收到返還時(shí)，以其他名目記賬，如賬上記為項(xiàng)目補(bǔ)貼、政府補(bǔ)貼、項(xiàng)目稅收返還等，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將應(yīng)收取的土地出讓金返還記在母公司等關(guān)聯(lián)方賬上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)土地出讓金返還，在土地增值稅計(jì)算扣除中與其遮遮掩掩，還不如據(jù)理力爭(zhēng)，以使扣除金額不被減少。如何爭(zhēng)議這一問(wèn)題呢？還是從取得土地使用權(quán)所支付的金額這一概念著手。土地增值稅將扣除的土地成本稱為取得土使用權(quán)所支付的金額，是否可以理解為，從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !土地出讓合同是明確土地交易的書據(jù)，它賦予了土地使用人土地使用權(quán)，它明確的土地出讓金即為取得土使用權(quán)所支付的金額，土地出讓合同之外的其他事項(xiàng)和交易不改變出讓合同明確的土地出讓多作為取得土使用權(quán)所支付的金額。如果從這個(gè)角度理解取得土地使用權(quán)所支付的金額，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收到政府的土地出讓金返還就不應(yīng)當(dāng)沖減土地成本。上述的理解也是有例可循的。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以出讓方式取得土地后，在上面建成辦公樓自用。若干年以后該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。盡管由于土地因使用每年攤銷一部分成本，其賬面凈值與當(dāng)時(shí)的取得土地的成本下降了許多，但利用該宗土地開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的取得土地所支付的金額仍然是當(dāng)年土地成本，而不是目前的賬面凈值。但是也有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)以文件的形式明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得的土地出讓金返還應(yīng)當(dāng)沖減取土地成本，以沖減后的金額作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。例如某省地方稅務(wù)局的公告這樣規(guī)定：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金（包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。如果某一地區(qū)以文件的形式明確了在計(jì)算土地增值稅時(shí)土地出讓金返還必須沖減土地成本，與稅務(wù)機(jī)關(guān)爭(zhēng)議土地出讓金返還的扣除的難度就比較大。九、土地競(jìng)拍達(dá)到最高限價(jià)后競(jìng)拍配建的保障房成本處理的討論為了控制土地拍賣價(jià)格無(wú)限制地上漲，目前許多城市規(guī)定，在出讓地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，轉(zhuǎn)為競(jìng)爭(zhēng)保障性住房建筑面積。競(jìng)拍面積最大者為土地競(jìng)得人，房屋建成后無(wú)償移交政府，同時(shí)還規(guī)定相應(yīng)建設(shè)成從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !本不計(jì)入該地塊商品住宅房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司競(jìng)拍建設(shè)的保障性住房的成本如何處理？通常情況下保障性住房的成本也應(yīng)當(dāng)有占用土地的成本和房屋建設(shè)的成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地競(jìng)拍中競(jìng)拍建設(shè)保障性住房，意味著房地產(chǎn)項(xiàng)目中既建商品房，又建競(jìng)拍的保障性住房，項(xiàng)目的整塊土地成本應(yīng)當(dāng)在商品房與保障性住房之間劃分嗎？另外保障性住房的建設(shè)成本應(yīng)當(dāng)計(jì)入商品房的開(kāi)發(fā)成本嗎？從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的角度看，參與競(jìng)拍并取得土地是為了建設(shè)商品房，如果競(jìng)拍價(jià)格不超過(guò)最高限價(jià)，土地成本自然全部歸屬商品房。當(dāng)競(jìng)拍價(jià)格超過(guò)超過(guò)最高限價(jià)，開(kāi)發(fā)公司競(jìng)拍了一定面積的保障性性住房時(shí)，也不會(huì)有人考慮土地土地成本是完全歸屬商品房呢，還是有一部分要?dú)w屬于保障性住房。當(dāng)保障性住房如果建成后，如果土地成本全部歸屬商品房，則土地使用權(quán)的權(quán)利也全部歸商品房的業(yè)主，保障性住房沒(méi)有土地使用權(quán)，顯然不合理。再來(lái)看保障性住房的建設(shè)成本。從競(jìng)拍土地限價(jià)的角度看，政府部門確定的競(jìng)拍最高限價(jià)就是土地可能的最高成本，超過(guò)最高限價(jià)的給付，是額外的義務(wù)，不再是土地成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司競(jìng)拍土地，超過(guò)最高限價(jià)后，拍得的保障性住房的建設(shè)成本，屬于一種強(qiáng)制性（也可稱為自愿性）義務(wù)，不能構(gòu)成土地成本的一部分。從上面的分析看，房地產(chǎn)項(xiàng)目用地競(jìng)拍應(yīng)當(dāng)建設(shè)保障性住房，無(wú)論是保障性住房占用的土地的成本還是其建設(shè)成本，都不屬于項(xiàng)目的商品房的土地成本。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，保障性住房的土地成本和建設(shè)成本都不能作為商品房的土地成本扣除。從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !最后還要說(shuō)一說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地競(jìng)拍的保障性住房移交給政府部門的，在項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)應(yīng)如何處理。保障性住房向政府部門移交，應(yīng)視為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。保障性住房是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一部分，應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目中的商品房作為一個(gè)清算單位開(kāi)展土地增值稅清算。十、土地增值稅土地成本分配問(wèn)題的討論在計(jì)算土地增值稅中，兩種情況需要對(duì)土地成本進(jìn)行分配：一是兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地整體取得，土地成本應(yīng)在不同項(xiàng)目之間進(jìn)行分配；二是土地增值稅政策要求不同類型的商品房應(yīng)當(dāng)分開(kāi)計(jì)算應(yīng)納稅款，因此同一項(xiàng)目中不同類型房地產(chǎn)之間的土地成本需要進(jìn)行分配。選用不同的土地成本分配方法對(duì)增值率的影響非常大，最終會(huì)影響到增值額適用稅率的高低。因此土地增值稅計(jì)算中土地成本的分配往往是爭(zhēng)議的重點(diǎn)。下面將對(duì)土地成本的分配方法開(kāi)展討論。一土地成本分配方法的規(guī)定土地成本的分配方法應(yīng)當(dāng)遵循稅收規(guī)定和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)定，稅收規(guī)定與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)定與有差異的，按稅收規(guī)定執(zhí)行。先來(lái)了解一下稅收與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)對(duì)土地成本分配有哪些規(guī)定。1、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?、《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》第三十四條規(guī)定：企業(yè)所發(fā)生的費(fèi)用，由幾個(gè)從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇合理的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，以正常生產(chǎn)能力水平為基礎(chǔ)，按照資源耗費(fèi)方式確定合理的分配標(biāo)準(zhǔn)。第四十三條規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入成本核算對(duì)象成本；由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入成本核算對(duì)象成本。從上面的稅收和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)方面對(duì)土地成本分配方法的規(guī)定看，土地成本分配方法的選用上是有差異的，只有占地面積比例和建筑面積比例分配方法是稅法規(guī)定可以直接使用的方法，選擇其他分配方法需要取得稅務(wù)機(jī)關(guān)的確認(rèn)。如果選擇其他方法分配土地成本以供稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的角度要求，該方法應(yīng)當(dāng)合理，而合理的內(nèi)容是分配辦法符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、正常生產(chǎn)能力水平和資源的耗費(fèi)方式。二土地成本分配方法的應(yīng)用中的問(wèn)題（一）占地面積比例分配法中的問(wèn)題占地面積比例分配法是指以實(shí)際占用的土地面積作為分配標(biāo)準(zhǔn)在不同房地產(chǎn)項(xiàng)目之間分配土地成本，或者同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中以實(shí)際占用的土地面積作為分配標(biāo)準(zhǔn)在不同類型房地產(chǎn)之間分配土地成本。同一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同類型房地產(chǎn)之間分配土地成本中，占地面積的確定是一種障礙。在早期的部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地出讓合同中，或者在其他規(guī)劃文件中會(huì)明確商業(yè)用地和住宅用地占地面積，但是多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有相關(guān)的文書明確不同類別的房地產(chǎn)具體的占用面積。從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !有人提出按建成后各類商品房地的土地證的證載面積分配土地成本。但是當(dāng)前土地使用證的證載面積按樓幢的基地面積登記，而不是按實(shí)際使用面積登記，其他面積土地證上注明屬于全體業(yè)主共同共有。因此同一項(xiàng)目中的不同類型的商品房的土地成本按土地使用證的證載面積分配并不合理。例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，占地面積21000平方米。土地成本14000萬(wàn)元。項(xiàng)目共建了兩幢樓，一幢是商業(yè)樓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不銷售，自留使用，另一幢是住宅樓已全部銷售。項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，企業(yè)按占地面積比例法分配土地成本。商業(yè)樓的證載面積為3000平方米，開(kāi)發(fā)公司認(rèn)定這是占地面積，按占地面積比例法分配土地成本2000萬(wàn)元，其余12000萬(wàn)元作為住宅成本。像這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以土地使用證證載面積作為土地成本分配的標(biāo)準(zhǔn)顯然不合理。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有部門明確各類商品房的占用面積，盡管有辦法劃分各類商品房的的占地面積，但是卻非常困難。有關(guān)方面規(guī)定，共同共有的土地，應(yīng)當(dāng)有全體業(yè)主中共同協(xié)商確定。這是一個(gè)復(fù)雜而又漫長(zhǎng)的程序。因此當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目中不同類型的商品房土地成本如果要求按占地面積比例法分配，幾乎是一個(gè)死胡同，走不通。（二）單位面積土地成本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中各類型的商品房，無(wú)論是占地面積比例法和建筑面積比例法分配土地成本，計(jì)算出來(lái)的各類型房地產(chǎn)的平均單位占地面積和平均單位建筑面積的土地成本是一樣的。假如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用土地 8萬(wàn)平方米，土地成本4億元。總建筑面積20萬(wàn)平從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !方米，其中住宅建筑面積15萬(wàn)平方米，商業(yè)用房5萬(wàn)平方米。按建筑面積比例法分配土地成本計(jì)算如下：住宅土地成本=4×(15÷20)=3 （億元）商業(yè)用房土地成本 4×(5÷20)=1 （億元）住宅單位建筑面積土地成本 =3÷15=2000(元/平方米)商業(yè)用房單位面積建筑的土地成本 =1÷5=2000(元/平方米)根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)算，可以有這樣一個(gè)推斷，之所以能夠按占地面積比例法和建筑面積比例法分配土地成本，有一個(gè)前提條件，即各類型的房地產(chǎn)的單位面積土地成本是相等的和單位面積建筑的土地成本是相等的。但是，這個(gè)前提條件大家都會(huì)認(rèn)為不合理，住宅、商業(yè)用房等類別房地產(chǎn)的單位面積土地成本是不相等的，其單位面積建筑的土地成本也是不相等的。如果要更加合理地分配土地成本，就應(yīng)當(dāng)在取得土地時(shí)事先確定不同類型房地產(chǎn)的單位占地面積土地成本，或者房地產(chǎn)的土地總成本，據(jù)以計(jì)算單位建筑面積土地成本。這樣確定的不同類型的房地產(chǎn)的土地成本顯然準(zhǔn)確。各類型房地產(chǎn)單位面積占地成本或者各類型房地產(chǎn)用地的土地成本追根溯源，應(yīng)當(dāng)有出讓土地的國(guó)土部門確定。但是目前土地出讓的實(shí)際情況是：土地局對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，只給一個(gè)總價(jià)和一個(gè)總的土地面積，而不按土地用途分別給出占地面積和各類用途用地的單位面積土地成本。稅法規(guī)定的土地成本分配方法不合理，而更合理的確定土地成本的方法又無(wú)法取得相關(guān)數(shù)據(jù)，這又成了土地成本分配的一個(gè)走不通的死胡同。三土地成本分配問(wèn)題解決的其他嘗試從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !鑒于目前土地增值稅法規(guī)規(guī)定的土地成本分配方法確實(shí)在合理性方面存在爭(zhēng)議，業(yè)內(nèi)人士提出了一些方法對(duì)占地面積比例法和建筑面積比例法分配的成本進(jìn)行調(diào)整。所提出的方法主要的兩個(gè)，一是銷售價(jià)格系數(shù)法，二是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法。（一）銷售價(jià)格系數(shù)法銷售價(jià)格系數(shù)法，即以不同類型商品房的銷售價(jià)格比例為系數(shù)，調(diào)整土地成本分配標(biāo)準(zhǔn)后，分配計(jì)算各類型土地成本。以前面的案例為例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用土地8萬(wàn)平方米，土地成本4億元。總建筑面積20萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積15萬(wàn)平方米，商業(yè)用房5萬(wàn)平方米。住宅單位面積銷售價(jià)格20000元，商業(yè)用房為40000萬(wàn)元。按銷售價(jià)格系數(shù)法，建筑面積比例法土地成本分配如下：按銷售價(jià)格系數(shù)調(diào)整后的商業(yè)用房建筑面積=5×(40000÷200000)=10（萬(wàn)平方米）按銷售價(jià)格系數(shù)調(diào)整后的總建筑面積=15+10=25（萬(wàn)平方米住宅土地成本=4×(15÷25)=2.4（億元）商業(yè)用房土地成本 4×(10÷25)=1.6 （億元）住宅單位建筑面積土地成本 =2.4÷15=1600( 元/平方米)商業(yè)用房單位面積建筑的土地成本=1.6÷5=3200(元/平方米)這一分配結(jié)果看起來(lái)合理，但細(xì)細(xì)分析存在問(wèn)題。一是成本應(yīng)當(dāng)由形成資產(chǎn)的交易和事項(xiàng)確定，而不應(yīng)由未來(lái)的事項(xiàng)確定。二是成本不是影響不同類型的商品房銷售價(jià)格的高低的唯一因素，銷售價(jià)格還受市場(chǎng)影響，反過(guò)來(lái)以銷售價(jià)格作為確定成本的因素，與成本分配合理性要求相沖突。因此以銷售價(jià)格系數(shù)來(lái)調(diào)整成本分配，很難在征納之間達(dá)成一致。從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !（二）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法，即以不同類型商品房的基準(zhǔn)地價(jià)比例為系數(shù)，調(diào)整土地成本分配標(biāo)準(zhǔn)后，分配計(jì)算各類型土地成本，其計(jì)算方法與銷售價(jià)格系數(shù)法一樣。土地出讓拍賣有一個(gè)起拍價(jià)格，這個(gè)起拍價(jià)格是在各類用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的情況進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算出來(lái)的各類用地價(jià)格的總和。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，土地起拍價(jià)是與基礎(chǔ)地價(jià)密切相關(guān)的。但是經(jīng)過(guò)拍賣過(guò)程，最終的拍賣價(jià)格遠(yuǎn)大于起拍價(jià)。從起拍價(jià)到拍賣價(jià)格，很難分清楚哪一類商品房用地漲了多少，也很難說(shuō)不同類型的用地價(jià)格是按同一比例上漲的。正因?yàn)槿绱耍悇?wù)部門與國(guó)土局協(xié)商：按基準(zhǔn)地價(jià)的比例對(duì)最終的拍賣價(jià)格在不同類型商品房之間進(jìn)行劃分，國(guó)土局予以拒絕。況且，要找到土地出讓當(dāng)年的基準(zhǔn)地價(jià)也絕非易事。總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地成本按現(xiàn)行的稅收法規(guī)規(guī)定的方法分配，確實(shí)存在不合理的因素。土地成本分配如果得到各方認(rèn)可，除了由國(guó)土局在土地出讓時(shí)明確項(xiàng)目用地和不同類型用房用地的土地成本或單位占地面積土地成本外，別無(wú)他法。十一、開(kāi)發(fā)成本土地增值稅扣除規(guī)定土地增值稅計(jì)算時(shí)，開(kāi)發(fā)成本扣除的稅收規(guī)定主要由《土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）和《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《清算規(guī)程》）規(guī)定。如果將這些規(guī)定的邏輯關(guān)系理順，可以列為：開(kāi)發(fā)成本扣除的原則；開(kāi)發(fā)成本的扣從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !除內(nèi)容，開(kāi)發(fā)成本中有關(guān)內(nèi)容扣除的規(guī)定；開(kāi)發(fā)成本分配的方法；清算報(bào)送資料不符合要求或不實(shí)核定四項(xiàng)成本的規(guī)定。一、開(kāi)發(fā)成本扣除的原則及其問(wèn)題《清算規(guī)程》針對(duì)全部的扣除項(xiàng)目規(guī)定了扣除的 6個(gè)原則,如果轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)成本扣除原則，可以概括為 6項(xiàng)原則：1、實(shí)際發(fā)生原則。開(kāi)發(fā)成本中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。2、合法憑據(jù)原則。實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。3、按成本和費(fèi)用項(xiàng)目分別歸原則。 開(kāi)發(fā)成本應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在成本項(xiàng)目中分別歸集， 不得混淆。4、合理分配原則。納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的， 或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。5、一致性原則。對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。6、稅務(wù)規(guī)定優(yōu)先原則。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。二、開(kāi)發(fā)成本扣除內(nèi)容綜合《土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》及有關(guān)的文件，土地增值稅計(jì)處時(shí)，開(kāi)發(fā)成本的扣除內(nèi)容有以下規(guī)定：1、開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目及其解釋。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確了開(kāi)發(fā)成本的 6個(gè)項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，并逐一對(duì)各成本項(xiàng)目進(jìn)行了解釋。2、公共設(shè)施成本扣除規(guī)定。有關(guān)文件列舉了公共設(shè)施的內(nèi)容， 規(guī)定其成本扣除按以下辦法處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。3、裝修費(fèi)用扣除規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋， 其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。4、預(yù)提費(fèi)用的扣除規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。三、開(kāi)發(fā)成本的分配辦法開(kāi)發(fā)成本的分配方法是由《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確的，它將土地成本和開(kāi)發(fā)成本的分配方法一并進(jìn)行了規(guī)定，其內(nèi)容如下：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂Ｓ嘘P(guān)的文件也對(duì)成本的分配方法略作補(bǔ)充，但有瑕疵，這兒不再提及。四、有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核定的辦法可扣除開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。上面是所有土地增值稅計(jì)算時(shí)開(kāi)發(fā)成本扣除的規(guī)定， 看到這兒，你是不是十分驚訝：這么少，這么簡(jiǎn)潔！土地增值稅計(jì)算中，在一般人看來(lái)，開(kāi)發(fā)成本扣除是最復(fù)雜的部分，土地增值稅也從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !因此被認(rèn)為是十分復(fù)雜的稅種。從稅制中最重要的部分開(kāi)發(fā)成本扣除的規(guī)定看，土地增值稅稅制本身并不復(fù)雜。但土地增值稅計(jì)算被認(rèn)為復(fù)雜，是不是另有原因？十二、費(fèi)用從土地增值稅扣除金額中剔除的原因及相關(guān)問(wèn)題分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中會(huì)發(fā)生名目繁多的費(fèi)用，在土地增值稅計(jì)算時(shí)，許多費(fèi)用被剔除在扣除金額之外。費(fèi)用從扣除金額中剔除，總體上依據(jù)兩個(gè)方面的規(guī)定：一是稅收規(guī)范，二是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)則。以下是有關(guān)費(fèi)用從土地增值稅扣除金額扣除的原因及相關(guān)原因分析。一、費(fèi)用不在規(guī)定的扣除范圍之內(nèi)一些費(fèi)用如設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)、項(xiàng)目顧問(wèn)費(fèi)等，開(kāi)發(fā)企業(yè)將其列入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，一般會(huì)將它們剔除在扣除之外，剔除的理由是它們不屬于規(guī)定的扣除范圍。問(wèn)題是對(duì)于規(guī)定的扣除范圍，稅務(wù)機(jī)關(guān)與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間有爭(zhēng)議。為理解規(guī)定的扣除范圍，在這兒將再一次說(shuō)明土地增值稅扣除規(guī)范的來(lái)龍去脈。因?yàn)闆](méi)有掌握這一點(diǎn)，就不能完全理解扣除的規(guī)定。許多人對(duì)土地增值稅扣除的疑惑，正是因?yàn)闆](méi)有完全掌握扣除方面的規(guī)定。土地增值稅條例規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。從這個(gè)條款看，土地增值稅的扣除是規(guī)定的扣除。條例第六條列舉了5項(xiàng)扣除項(xiàng)目，實(shí)施細(xì)則對(duì)5個(gè)扣除項(xiàng)目分別進(jìn)行了解釋，并將開(kāi)發(fā)成本分為6個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了解釋。在對(duì)開(kāi)發(fā)成本6個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)容進(jìn)行列舉時(shí)，除了公共配套設(shè)施費(fèi)列舉的所有內(nèi)容后沒(méi)有加等字，其他5個(gè)項(xiàng)目在列舉的所有的內(nèi)容后都加了等字。從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !正是這個(gè)等字，讓使大家對(duì)各成本項(xiàng)目的內(nèi)容產(chǎn)生了爭(zhēng)議：等是等什么，是等內(nèi)還是等外？從過(guò)去參與土地增值稅條例制定相關(guān)的人士了解到，當(dāng)時(shí)用等，意思指等內(nèi)，國(guó)家稅務(wù)總局按這個(gè)意圖執(zhí)行了政策。因此實(shí)施細(xì)則列舉的開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容之外的費(fèi)用， 在計(jì)算土地增值稅被剔除扣除之外。但是由于沒(méi)有對(duì)這個(gè)等字的法定解釋，等字也可以理解為所列舉的之外的內(nèi)容。因此不少未被列舉的費(fèi)用不予扣除有爭(zhēng)議，例如招標(biāo)相關(guān)的費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用、造價(jià)咨詢費(fèi)用、質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用、竣工驗(yàn)收費(fèi)用、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用等。二、費(fèi)用不是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生包括三個(gè)要求：一是費(fèi)用應(yīng)當(dāng)已經(jīng)發(fā)生，二是所發(fā)生的費(fèi)用屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，三是所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)支付。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在成本核算時(shí)，預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)或者基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，甚至有預(yù)提建筑安裝工程費(fèi)，這些屬于仍未發(fā)生的費(fèi)用，一般會(huì)被剔除在扣除之外。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)，在其用地范圍之外承擔(dān)的山體改造、道路、河道、湖泊、橋梁、綠化、公交設(shè)施、體育設(shè)施等方面的建設(shè)費(fèi)，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身建設(shè)的費(fèi)用，按規(guī)定會(huì)被剔除在扣除之外。關(guān)于實(shí)際發(fā)生的第三個(gè)已經(jīng)支付的要求，有較大的爭(zhēng)議。這一要求依據(jù)何在？實(shí)施細(xì)則在解釋6個(gè)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的發(fā)生中，建筑安裝工程費(fèi)用的是支付和發(fā)生，即：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，工程都是以發(fā)包方式建設(shè)的，因此建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)當(dāng)支付才能予以扣除。從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用用的是發(fā)生二字，其他4個(gè)項(xiàng)目使用的是支出二字。許多地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)將支出與發(fā)生予以區(qū)別，將支出理解為支付。從上述角度理解發(fā)生的概念，開(kāi)發(fā)成本除了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)支付后才能扣除。多數(shù)地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，如果發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本沒(méi)有支付，會(huì)不予扣除。但目前但同樣對(duì)于四個(gè)成本項(xiàng)目中的支出二字，沒(méi)有法定的解釋，同樣爭(zhēng)議很大。三、發(fā)生的費(fèi)用未取得合法憑據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本應(yīng)當(dāng)取得合法憑據(jù)才能予以扣除，是費(fèi)用扣除的原則之一。開(kāi)發(fā)成本中大量的費(fèi)用沒(méi)有予以扣除，是因?yàn)闆](méi)有取得合法憑據(jù)。但是計(jì)算土地增值稅時(shí)，發(fā)生的費(fèi)用未取得合法憑據(jù)而不能扣除，要注意兩方面的問(wèn)題：一是不能將合法憑據(jù)僅僅認(rèn)為是發(fā)票或者行政事業(yè)性收費(fèi)票據(jù)、政府性基金票據(jù)、罰沒(méi)票據(jù)、非稅收入一般繳款書等財(cái)政票據(jù)。例如發(fā)生拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，不屬于增值稅或營(yíng)業(yè)稅征稅對(duì)象，無(wú)需開(kāi)具發(fā)票，也無(wú)法取得財(cái)政票據(jù)，只能取得補(bǔ)償?shù)膯挝缓蛡€(gè)人開(kāi)具的白條，這應(yīng)當(dāng)也屬于合法憑據(jù)，所發(fā)生的這類費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以扣除。二是關(guān)于行政事業(yè)單位資金往來(lái)結(jié)算票據(jù)問(wèn)題。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，向政府部門繳納了大量的費(fèi)用，沒(méi)有按規(guī)定收取相應(yīng)的財(cái)政票據(jù)，而是使用的行政事業(yè)單位資金往來(lái)結(jié)算票據(jù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為，從財(cái)政部門取得的票據(jù)應(yīng)是合法憑據(jù)。但按規(guī)定這個(gè)票據(jù)的使用范圍是：國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、經(jīng)法律法規(guī)授權(quán)的具有管理公共事務(wù)職能的其他組織機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱行政事業(yè)單位）發(fā)生暫收、代收和單位內(nèi)部資金往來(lái)結(jié)