努力提升住宅品質一、提升住宅品質質的基本思路品質質量性能————十提升品質標準有規(guī)定標準無規(guī)定超越標準設定目標二、小區(qū)選址和規(guī)規(guī)劃的改進“房地產開發(fā)第一是是地段，第二是地地段，第三還是地地段。”生活在配套落后的的“新城”的居民民，交通成本高，，精神壓力大，難難以擁有滿意的生生活質量。現(xiàn)代科技輔助規(guī)劃劃設計規(guī)劃調整前風速圖圖規(guī)劃調整前空氣齡齡圖規(guī)劃調整后風速圖圖規(guī)劃調整后空氣齡齡圖常見問題：1、停車位不足2、車輛停靠不便3、不方便駕駛4、出入口不合理小區(qū)規(guī)劃要適應汽汽車時代的居住生生活模式三、住宅建筑設計計的改進鑒于人多地少的國國情，我國城鎮(zhèn)住住宅以多層和高層集合合住宅為主首層單元門廳設計計的改進住宅戶型設計的創(chuàng)創(chuàng)新學習空間的布置洗衣空間的設計貯藏空間陽臺提高住宅隔聲性能能樓板隔聲分戶墻隔聲臨街外墻隔聲建議有條件的項目目大幅度改善隔聲聲性能當前窗戶選用中的的問題：1）窗墻比過大2）可開啟部分小3）擦玻璃困難4）不配紗窗住宅建筑造型中的的問題——屋頂飄板、空架過過多過濫我國建筑節(jié)能分四四步走的戰(zhàn)略規(guī)劃劃——第一步節(jié)能30%，目標能耗為（1-30%）1=70%；第二步節(jié)能50%，目標能耗為（1-30%）2=50%；第三步節(jié)能65%，目標能耗為（1-30%）3=35%；第四步節(jié)能75%，目標能耗為（1-30%）4=25%；建議新建住宅盡量量按第四步節(jié)能目目標一次實施到位位。四、住宅結構設計計的改進結構設計提升住宅宅品質，主要是指指提升安全性和耐耐久性我國規(guī)范確定的建建筑結構可靠度水水平不高應允許開發(fā)商采用用高于規(guī)范規(guī)定的的結構設計指標我國有關政策不匹匹配：土地制度規(guī)定商品品住宅土地出讓年年限為70年規(guī)范規(guī)定住宅主體體結構設計使用年年限為50年風荷載——南方地區(qū)住宅建筑筑結構的主要荷載載雪荷載——北方地區(qū)住宅屋面面的主要荷載如開發(fā)商要求結構構設計采用重現(xiàn)期期為70年甚至更長時間的的最大風壓或雪壓壓，將形成新的“賣點”。“5.12”汶川特大地震發(fā)生生后，居民更加關關注住宅的抗震性性能。商品住宅可根據(jù)市市場需求采用高于于規(guī)范規(guī)定的抗震震設防措施。具體做法包括采用用抗震性能更好的的結構體系、結構構類型、抗震技術術和抗震構造措施施等。五、住宅設備設施施配置的改進住宅衛(wèi)生設備配置置的常見問題：衛(wèi)生間洗浴設備與與熱水水源不匹配配衛(wèi)生間與熱水器之之間距離太遠建議熱水水量不足足的項目不要設計計浴缸，而采用淋淋浴方式密封性能好的高檔檔節(jié)能門窗應同時配備室內新新風系統(tǒng)住宅電梯配置：今后在有條件的小小區(qū)，六層或五層層住宅也可考慮安安裝電梯建議高層住宅每個個單元至少安裝一一臺能夠進出擔架架的電梯太陽能熱水系統(tǒng)：：以往安裝凌亂影響響景觀發(fā)展方向是使太陽陽能熱水系統(tǒng)與建建筑一體化六、住宅建筑施工工的改進目前商品房的質量量通病問題尚未徹徹底克服混凝土裂縫常見原原因：基礎沉降、溫度、、收縮、建筑超長長┄┄其它原因：泵送混凝土表面塑塑性裂縫和收縮裂裂縫拆模過早施工荷載超載現(xiàn)澆樓板厚度不足足受力鋼筋位置錯誤誤防水工程質量：屋面衛(wèi)生間地下室外墻外墻外保溫或其裝裝飾層開裂、脫落落解決辦法：選擇成熟穩(wěn)妥的構構造做法和施工工藝保證所用材料尤其其是膠結材料的質量符符合要求嚴格按照相關技術術標準和工法進行操作作當前特別要防止低低價惡性競爭，阻止偽偽劣產品和冒牌隊伍混混入市場外墻外保溫作法不應降低建筑物的耐火等級毛坯房——不利于住宅品質提提升必將逐步退出市場場七、室外景觀環(huán)境境建設的改進小區(qū)綠化移栽大樹樹不可取提倡盡量保留