千里之行，始于足下。第2頁/共2頁精品文檔推薦物業治理公司籌備打算書杭州某物業治理公司籌備打算書

一、公司籌建：

1.出資人事情：法人與自然人

3.物業治理企業的設立申請物業治理企業的發起人或發起單位寫出由申請設立物業在組建條件具備往后，收到核發的批準治理公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。領取企業法人營業文件后，再按有關規定向工商行政治理機關辦理企業注冊登記手續，日內到房地產治理部門申辦資質備案執照或營業執照，即可對外營業，并按規定在30和資質等級證書，還要向稅務機關辦理稅務手續。

4.在取得企業營業執照后，按照規定申報企業資質，物業治理企業的資質等級305001)資質一級企業：注冊資本萬元以上；具有中級以上職稱的人員很多于管人，％以上的部門經理、企業經理取得建設部頒發的物業治理企業經理崗位證書，80治理各類物業的建造面積分不理員取得從業人員崗位證書；治理兩種類型以上的物業；％以上的治理項目獲得建設部授予的100占規定計算基數的百分比之和別低于％；20“全國都市物業治理優秀住所小區（大廈、工業區）”稱號；具有健全的企業治理制度和符合國家規定的財務治理制度；建立了維修基金治理與使用制度。萬元以上；具有中級以上職稱的治理人員、工程資質二級企業：注冊資本2)300％60人，企業經理取得建設部頒發的物業治理企業經理崗位證書，20技術人員很多于治理各類治理兩種類型以上的物業；治理員取得從業人員崗位證書；以上的部門經理、．

物業的建造面積分不占計算基數的百分比之和別低于100％；10%以上的治理項目獲得建設部授予的“全國都市物業治理優秀住所小區（大廈、工業區）”稱號，10％以上的治理項目獲得省級都市物業治理優秀住所小區（大廈、工業區）稱號；具有健全的企業治理制度和符合國家規定的財務治理制度；建立了維修基金治理與使用制度。

3)資質三級企業：注冊資本50萬元以上；具有中級以上職稱的治理人員、工程技術人員很多于8人，經理取得建設部頒發的物業治理企業經理崗位證書，50％以上的部門經理、管現員取得從業人員崗位證書；有托付的物業治理項目：具有比較健全企業治理制度和財務治理制度；建立了維修基金治理和使用制度。

二、物業公司的經營打算

1.物業治理的目標和任務

1）制造安居樂業的生產、日子環境

2）對實現物業的保值和增值。

1）總經理室：決策機構，總經理對公司全面負責，布置和協調各副總經理與各部門的工作。副總經理協助總經理處理分管的工作。

2）辦公室：總經理領導下的綜合辦事機構，要緊負責公司內部日常行政事務。

3)財務部：參與企業經營治理，搞好財務核算。負責治理服務費的收繳，做好報表、納稅工作，經常向總經理報告公司財務狀況。

4）物業治理部：按照公司的打算和安排，負責物業治理區域內的各項治理工作。

5)社區服務部：依法建立各類服務點，開展代辦業務，為用戶提供優質服務。

6)工程部：負責物業維修及設備運行的技術治理部門。

7）保安部：檢查、催促遵紀守法，處理業主、治安維護，協助有關部門查處違法犯罪。

8）產業部：負責物業的產籍治理、保管圖紙、資料，及時為各部門提供相關物業資料。

9）租賃經營部：負責對現有物業的租賃經營業務，提高物業的出租率。

5.物業治理公司的前期工作

設立物業公司，并取得相關資質后，參與物業治理市場競爭，在實際操作中，以各種形式競爭治理服務市場；物業治理對物業的基本要求,物業治理指物業治理經營人受物業所有人的托付，按照國家法律法規、治理標準及托付合同行使治理權，運用現代治理科學和先進的維修養護技術，以經營手段治理物業，從事對物業（包括物業身邊的環境）的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供

全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。按照以下步驟舉行開展工作。．

1）人員預備與資料預備；

2）設備、器材預備；

3）資金預備；

4）擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查；

經過對擬管項目全面事情的調查，為擬訂物業治理方案做信息預備。

①項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

②項目面積：占地面積、規劃建造面積、已建成面積。

③項目建造事情：建造結構、質量、技術、標準、管線布置等。

④配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

⑤消防、安保、清潔等設施狀況

⑥項目性質及特XXX

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開辟商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會妨礙、負責人事情等。

⑨周邊壞境狀況社區配套的社會公共資源如學校、醫院、商業中心、農貿市場等

6.制訂物業治理方案的其他預備工作

l）組建制訂物業治理方案的工作班子：

2）對方案制訂人員舉行必要的業務培訓：

3）預備經費；

4）預備設備；

5）預備相關資料。

7.制訂物業治理方案

）物業治理方案的內容l

①物業治理檔次

②物業治理服務的標準

③物業治理財務收支預算

2）物業治理方案的基本架構

⑦財務治理及經費收入測算②治理模式

⑧日常治理③公司人力資源治理⑨物業維修養護打算和實施④規章制度建設⑤經營治理指標）制訂物業治理方案的要緊步驟3

第八步：草擬方案文本第一步：成立制訂方案的工作機構第九步：向專家顧咨詢征詢第二步：培訓工作人員第三步：經費、設備、資料預備第十步：送公司領導批閱第四步：項目、使用人、競爭調查第十一步：修改、研討、再修改第五步：研究分析調查資料第十二步：可行性研究第六步：確立治理檔次、治理目標、主第十三步：定稿

要措施。服務治理項目第十四步：實施、反饋第七步：經費預算介入物業治理工作8.

）物業的接管驗收與撤管12）物業的撤管簽訂物業托付治理合同3)

物業公司入駐社區后，依法設立社區業主大會。4)

9.物業治理企業與相關社會機構建立關系

l）物業治理企業與房地產行政主管部門的關系

2）物業治理企業與工商、稅務、物價部門的關系

3）物業治理企業與房地產開辟企業的關系

4）物業治理企業與業主委員會的關系

業主委員會能夠自個兒設立。也能夠招標選聘物業治理企業。物業治理企業對業主委員會負責，定期間業主和用戶提供治理報告，報告經營治理事情、服務事情、基金賬目事情等。業主委員會別僅有權監督物業治理企業的工作，而且在必要時有權依法撤換物業治理企業。

5）物業治理企業與專業性服務機構的關系

6）物業治理企業與街道辦事處和居委會的關系

7）物業治理區域建設與社區建設的關系

設的自主權，物業治理區域建設要自覺配合社區建設。

三.物業治理費用的治理

1．物業治理費用構成

l）物業治理費用分類

一類是治理費用，如辦公費、保安費、綠化治理費、衛生費、治理工作人員的工資、福利等外用的支出。

另一類是公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新技用，這部分費用普通由物業治理企業向物業產權人或物業使用人代繳、代交，是經物業治理企業代理代收轉交其他應收部門的費用。

護專項基金；③以業養業，一業為主，多種經營的收入；④靠政府多方面的支持；⑤開辟建設單位賦予一定的支持。4）物業治理對物業的基本要求是：①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

②建造材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。

④環境優美、安全、舒適。

⑤為物業治理提供必要的設施。

四.物業治理企業治理制度的建設

1．物業治理制度體系的內容

l）物業治理企業內部制度

①物業治理公司職員治理條例

②物業治理企業各部門的職責范圍．

③物業治理企業職員崗位責任制

2）物業治理企業外部制度

①物業接管驗收規定

②樓宇入住規定

③物業治理公約

④住戶須知手冊

⑤住所區房屋及有關設施接代管制度

⑥房屋治理服務制度

⑦住所區治理制度

⑧業主公約

⑨業主委員會章程

五.治理制度示例

1.消防制度和規定

1）消防中心值班制度；

2）防火檔案制度；

3）防火崗位責任制度；

4）其他消防規定。

5）消防設備治理制度

2.車輛治理制度

1）門衛治理制度

2）物業區域大門門衛的職責

3）停車場（庫）門衛的職責

車輛保管規定3.

1）汽車治理規定

2）自行車、摩托車治理規定

4.住所區內車輛交通治理規定

5.物業環境的綠化治理

1）綠化治理機構的設置及崗位職責

2)綠化養護與治理的考核指標

六.物業治理資金的來源和治理

1.物業治理啟動資金

物業治理啟動資金是指物業治理企業開展物業治理工作初始時期所需

各項必要開支的資金及物業公共設施專用維護基金。

1）資金來源與治理

一部分是用于物業治理企業形成、建立、組成所需的資金，如物業治理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金要緊由房地產開辟企業、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業公共設施專用維護基金，要緊用于物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護，這部分資金普通應由物業主按一定比例和辦法繳納形成，也可由政府出資設立或按一定程序、方法由社會或開辟建設單位出資建立。

2）物業治理啟動資金的治理：其中物業公共設施維護基金的治理普通應由物業治理委員會設賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。并且，托付物業治理

企業實際操作使用，并做到專款專用，實際操作使用時報物業治理委員會批準并同意監察。這項專用基金應劃給物業治理企業依然物業治理委員會治理，應視具體事情而定，普通別宜劃給物業治理企業直截了當掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產生最大增值收益。．

3）日常物業治理資金

包括物業治理服務費、物業治理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業治理服務費收取應思考物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業治理服務的價值補償，由物業治理委員會、物業治理企業、政府物價治理部門幾方面綜合思考，共同協商決定。

4）日常物業治理資金的治理

2．利用會計手段舉行經濟治理

3．物業治理資金的使用與運作

（l）物業治理資金的性質

物業治理資金的性質由多種因素決定。依照物業治理資金所有者的別同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金；依照物業治理對象和目的的別同，可劃分為經營性資金和消費性資金。物業治理資金性質的別同決定了物業治理經營者對物業治理資金治理和使用方式的別同。

（2）物業治理資金的使用

物業治理資金使用要實行總量操縱法，既要集中統一打算，又要保證一定的靈便性。具體包括三方面：

①成本性資金支出與使用：

②公益性資金使用

③投資性資金支出與使用

（3）物業治理資金的使用原則

①保障物業治理需求的原則。。

②節省支出，合理收益原則。

③制約性支出使用原則。

（4）物業治理資金使用的責任制

5．物業治理資金的預算治理

（l）物業治理資金預算的預備工作

①物業治理資金預算治理的概念

②物業治理資金預算治理的前提條件

3）職業化治理水平以及職員的職業道德水平；

4）要充分利用治理會計的職能。

（2）物業治理資金預算編制程序和編制原則

①物業治理資金預算編制的程序

②物業治理資金預算編制的原則

七.綜合經營服務

1.綜合經營服務的內容

l）綜合服務的內容

①為物業自身服務

②清掃保潔服務

③綠化養護服務

④治安保衛服務

⑤家庭居民日子服務

2）經營性綜合服務的內容

①衣著方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、制作服裝服務。

②飲食方面：如餐館店、XXX和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。

③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。

老年大學。社區大學、中學、小學、托兒所、可合作開辦幼兒園、④教育方面：

⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、