xx2011-2016年發展戰略規劃報告2011年春前言本報告是在首輪報告的基礎上，對四川xx實業有限公司的現狀以及有關政策、規劃研究、行業資料分析而提出的對xx發展戰略的深入探討、框架思路和初步建議。本報告中的這些探討、思考和建議是根據國家政策、市場行情不斷完善和修正。在后續工作中不斷完善形成xx的發展戰略。本報告旨在拋磚引玉，歡迎同事們交流探討、匯聚集體智慧和行動綱領。第三章公司經營環境分析（宏觀經濟和行業市場）第四章房地產發展戰略第五章職能戰略目錄第一章公司愿景、理念與核心價值觀第二章標桿企業、競爭對手戰略背景過去的十年（2002-2011年）十年回顧和總結、反思房地產開發+酒店&度假村運營+物業服務福澤苑、福澤花園、福澤美廬、華銀美景、嘉美地房地產開發三級資質；近80人的專業團隊；項目論證、策劃定位、規劃設計、招標采購、施工管理、市場營銷、物業服務、酒店及度假村運營。第一章公司愿景、理念與核心價值觀第一章公司愿景、理念與核心價值觀xx愿景——為廣大中產階層建造優質住宅和商業物業；營造幸福生活空間和和諧社區；諦造“人才齊備、管理科學、服務勤懇、產品優質、效益領先”的區域房地產卓越品牌；xx理念——筑您所想；誠信卓越、精品永恒；追求陽光下的利潤；讓員工快樂的工作、讓客戶幸福的生活、讓股東滿意的收益；xx核心價值觀——誠信、創新、務實、求精未來的五年半（2011-2016年）展望和機遇、挑戰戰略性生產經營指標：銷售收入（億元）新項目或土地儲備2011年（總結、思考期）31個新項目約30畝土地2012年（探索、調整期）52個新項目約80畝土地2013年（提升、成熟期）63個新項目約100畝土地2014-82個新項目約100畝土地2015-94個新項目約100畝土地2016年104個新項目約400畝土地第一章公司愿景、理念與核心價值觀第三章、公司經營環境分析（宏觀經濟和行業市場）第四章、地產發展戰略第五章、職能戰略目錄第一章、公司愿景、理念與核心價值觀第二章、標桿企業、競爭對手中國房地產百強企業：根據近5年百強企業實際狀況，以2008-2010年每年房地產銷售額均須達到3億元或銷售面積10萬平方米為入選門檻，對全國500家房地產企業（集團）的規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任等七個方面的30個指標和其他數據信息進行深入的分析，研究產生了2011中國房地產綜合實力百強企業。在百強企業研究的基礎上，評價產生了2011中國房地產百強企業“綜合實力TOP10”、“規模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成長性TOP10”、“穩健性TOP10”、“融資能力TOP10”、“運營效率TOP10”、“年度社會責任感企業”和“百強之星”。第二章標桿企業、競爭對手第二章標桿企業、競爭對手綜合實力TOP10（銷售額增長率領先全行業27%）

1萬科企業股份有限公司

2中國海外發展有限公司

3保利房地產（集團）股份有限公司

4綠地集團

5綠城房地產集團有限公司

6恒大地產集團有限公司

7龍湖地產有限公司

8合生創展集團有限公司

9金地（集團）股份有限公司

10北京首都開發控股（集團）有限公司從銷售業績來看，百強企業全年銷售總額達14360億元，銷售面積14488萬平方米，同比分別增長45.6%、19.1%。與全國商品房銷售額18.3%的增長率、銷售面積10.1%的增長率相比，百強企業銷售額與銷售面積的增長率分別領先27個百分點和9個百分點。第二章標桿企業、競爭對手規模性TOP10（總資產同比增增長52.1%）1萬科企業股份有有限公司2中國海外發展有有限公司3綠地集團4保利房地產（集集團）股份有限限公司5恒大地產集團有有限公司6綠城房地產集團團有限公司7金地（集團）股股份有限公司8龍湖地產有限公公司9北京首都開發控控股（集團）有有限公司10中信房地產股份份有限公司2010年，百強企業總總資產52.1%的增長速度引人人注目，總資產產均值達到了358.9億元，近五年的的年度復合增長長率達到32.6%。與之相比，凈凈資產均值為96.0億元，同比增長長21.8%，增速遜色于總總資產，說明負負債增長仍是推推動百強企業資資產規模擴大的的重要因素。第二章標桿企企業、競爭對手手中國房地產TOP10、百強企業盈利性TOP10（凈資產收益率率接近20%）1中國海外發展有有限公司2萬科企業股份有有限公司3合生創展集團有有限公司4保利房地產（集集團）股份有限限公司5卓越置業集團有有限公司6上海三盛宏業投投資（集團）有有限責任公司7杭州濱江房產集集團股份有限公公司8新城控股集團有有限公司9旭輝集團股份有有限公司10陽光100置業集團有限公公司百強企業的凈資資產收益率（ROE）同比則有所提提高，達到19.8%，提升了1.7個百分點，ROE的提高一方面是是受益于2010年良好的銷售業業績，另一方面面源于百強企業業費用？控制能力提高，，銷售管理財務務？三項費用率較上上年又下降了1.2個百分點。第二章標桿企企業、競爭對手手中國房地產TOP10、百強企業成長性TOP10（新開工面積中中百強占了11.3%）1中信房地產股份份有限公司2青島海爾地產集集團有限公司3保利房地產（集集團）股份有限限公司4新城控股集團有有限公司5重慶協信控股(集團)有限公司6上海景瑞地產（（集團）股份有有限公司7上海證大房地產產有限公司8江蘇蘇寧環球集集團有限公司9重慶東原房地產產開發有限公司司10上海城開（集團團）有限公司2010年，百強企業多多項成長指標表表現良好：房屋屋銷售面積同比比增長率領先全全國9個百分點；全年年新開工面積占占全國房企的11.3%，占比較上年的的7.8%提高近4個百分點。第二章標桿企企業、競爭對手手中國房地產TOP10、百強企業穩健性TOP10（百強預收賬款款同比增長33.6%）1中國海外發展有有限公司2萬科企業股份有有限公司3金融街控股股份份有限公司4上海愛家豪庭房房地產集團發展展有限公司5農工商房地產（（集團）股份有有限公司6建業地產股份有有限公司7上海中房置業股股份有限公司8福星惠譽房地產產有限公司9上海市上投房地地產有限公司10北京首都開發控控股（集團）有有限公司2010年，百強企業銷銷售狀況良好，，預收賬款均值值達到68.7億元，較上年同同比增長33.6%。經營性現金流流凈額為正值的的百強企業個數數由上年的81家下降到52家。第二章標桿企企業、競爭對手手中國房地產TOP10、百強企業融資能力TOP10（籌資活動現金金流入增長58.6%）1恒大地產集團有有限公司2萬科企業股份有有限公司3中信房地產股份份有限公司4保利房地產（集集團）股份有限限公司5金輝集團有限公公司6龍光地產股份有有限公司7金地（集團）股股份有限公司8恒盛地產控股有有限公司9天津市房地產開開發經營集團有有限公司10奧宸地產（集團團）有限公司百強企業2010年新增銀行授信信已由上年的164.9%下降到13.0%。但籌資活動現現金流入達到了了39.2億元，增長高達達58.6%，顯示百強企業業仍獲得了充足足的融資支持。。第二章標桿企企業、競爭對手手中國房地產TOP10、百強企業運營效率TOP10（存貨周轉率提提高7個百分點）1萬科企業股份有有限公司2綠地集團3金科地產4新城控股集團有有限公司5SOHO中國有限公司6鑫苑（中國）置置業有限公司7恒盛地產控股有有限公司8旭輝集團股份有有限公司9聯發集團有限公公司10河南正商置業有有限公司2010年，百強企業總總資產周轉率均均值同比提高3個百分點，達到到了0.42，源于百強企業業當年的銷售業業績創新高；百百強企業的存貨貨周轉率均值達達到0.62，提高7個百分點。第二章標桿企企業、競爭對手手中國房地產企業業百強之星的發發展呈現出以下下特點：(1)積極應對房地產產市場變化，不不斷完善深化區區域布局，廣泛泛布局具有發展展潛力的二三四四線城市；(2)針對不同客戶群，，開發出不同檔次次的產品來滿足消消費者的需求，致致力于打造精品，，為企業的發展做做出突出貢獻。(3)在品牌打造過程中中，以產品質量為為基礎，通過規模模效應和品牌傳播播，全面提升品牌牌影響力，使企業業品牌影響力得到到了有效延伸。(4)不斷發掘自身潛力力，從自身特點出出發整合內外部資資源，增強企業的的核心競爭力，通通過提升產品質量量、優化內在資源源、完善企業管理理強化了競爭優勢勢。第二章標桿企業業、競爭對手中國房地產TOP10、百強企業標桿企業的趨勢、、結論、啟發住宅開發仍是產業業基礎:萬科“追求有質量量的增長，為普通通人造房子”、龍龍湖有近六成產品品為普通住宅、而而萬科和保利在產產品規劃中，一直直將144平方米以下的中小小戶型住宅產品比比例保持在較高水水平；在對于傳統統住宅產業進行精精耕細作的同時，，尋求在其他地產產領域的突破已經經成為業界應對新新挑戰的共同選擇擇。自持商業物業比重重逐步增長：萬達達“訂單”商業模模式、只專心做住住宅的萬科也開始始涉足商業地產領領域，自持商業成成為調控時“過冬冬的棉襖”，但但涉足商業經營勢勢必將開發企業的的產業鏈拉長，對對于企業的管理模模式和策劃定位（（商業模式）、招招商、與運營水平平都提出了更高的的要求。復合型旅游度假類類地產是未來發展展主要目標：經濟濟發展、旅游繁榮榮的背景下，龍湖湖形成“山、海、、湖”系列、萬科科進軍四川南充、、藍光開發峨眉山山麓”峨秀湖”；；復合型旅游地產產的開發土地面積積巨大，除了對開開發企業區域運營營能力的要求較高高之外，如何保護護好旅游區的文化化、生態環境，是是個更大課題。第二章標桿企業業、競爭對手全球標桿——PulteHomes（帕爾迪、夢想由建建筑開始）帕爾迪成為國內眾眾多企業的學習標標桿在跨地域經營、土土地儲備方式、持持續盈利能力、市市場占有率、客戶戶細分及關系維護護等諸多方面帕爾迪的客戶戰略略——"讓客戶信任我們，，讓他們終生都在在購買我們的住房房！“帕爾迪的客戶細分分：帕爾迪按生命命階段、支付能力力建立了兩大類，，共有11類細分客戶。帕爾迪的精細化運運營流程標準化、模塊化生生產，25種基本設計藍圖超越客戶體驗的全全程服務，購房7步程序第二章標桿企業業、競爭對手2010成都樓市十大品牌牌企業恒大地產集團成都都有限公司保利（成都）實業業有限公司華潤置地（成都））有限公司四川藍光和駿實業業股份有限公司中海興業（成都））發展有限公司花樣年實業發展（（成都）有限公司司上海綠地集團成都都置業有限公司龍茂房地產開發（（成都）有限公司司合景泰富地產成都都公司四川省國嘉地產有有限公司（以規模和客戶滿滿意度作為評選的的主要指標,排名不分先后）第二章標桿企業業、競爭對手2010最具成長性本土企企業成都森宇實業集團團有限公司成都交大房產開發發有限責任公司會展旅游集團大陸希望集團家園園旅游開發有限公公司四川炎華置信實業業（集團）有限公公司成都朗基地產有限限公司成都遠鴻房地產開開發有限公司第二章標桿企業業、競爭對手第三章公司經營營環境分析（（宏觀經濟和行行業市場）第四章地產發展展戰略第五章職能戰略略目錄第一章公司愿景景、理念與核心價價值觀第二章標桿企業業、競爭對手第三章公司經營營環境分析3.1宏觀環境分析3.2行業環境分析3.3SWOT分析3.1宏觀環境分析3.1.2“十二五”規劃綱要要3.1.3成渝經濟區規劃3.1.4成都世界現代田園園城市規劃3.1.1宏觀環境分析概述述3.1宏觀環境分析——概述房地產仍然為支柱柱產業、十二五規規劃、西部大開發發、經濟結構調整整、產業轉移規劃劃政策、基礎設施施建設特別是高速速鐵路、公路、城城市軌道交通等等等為xx發展提供了較多的的機遇經濟金融稅收政策策諸如房產稅試點點、國家發展安居居工程保障房建設設政策、維護業主主利益的法律政策策為xx發展帶來了挑戰政策法律因素國家經濟運行周期期、我國房地產業業發展周期、GDP與人均可支配收入入同步增長、人民民幣匯率升值等有有利于xx發展持續緊縮的財政和和貨幣政策、市場場加息周期內會抑抑制對房地產的投投資、投機性需求求，同時增加xx的融資、貸款成本本，不利于xx發展經濟因素社會文化因素中國城市化進程、、城鄉居民消費結結構變化、居民對對社會穩定的預期期和消費者生活居居住方式與理念的的變化都為xx公司的發展帶來了了較多的機遇技術因素國家重視環境保護護、推進節能減排排，環境友好型、、資源節約型開發發建設，一定程度度上對房地產市場場和企業的結構調調整起到了積極推推動作用，“三新新”技術、綠色低低碳物業可能成為為影響房地產業發發展的主要因素，，特別是xx跨越式發展的突破破口。“十二五”規劃綱要要看房地產國家層面：GDP的增長7%，并強調努力實現現城鄉居民收入增增長與經濟發展同同步。“加強綜合政策調調節”，房地產行業調控或或成常態“加大保障房建設設”，保障房建設力度空空前十二五期間間共3600萬套、今、明年分分別高達1000萬套。四川層面：成渝經濟區上升為為國家戰略（西部大開發三大重重點區域之一）、天府新區的規劃劃與建設新川創新新科技園啟動；加快建設內陸開放放型經濟戰略高地地，承接產業轉移移。構建以成都為主樞紐的的西部綜合交通樞樞紐，成綿樂城際鐵路路預計2012年將正式運營。“積極將綿陽、南南充、自貢、瀘州州、攀枝花、宜賓賓、達州、內江等等城市培育為100萬人口以上的特大大城市。將德陽、、、樂山、遂寧等等一批地級城市培培育為50—100萬人口的大城市。。將一批發展條件件較好的縣城培育育為20—50萬人口的中等城市市。”成都層面：繼續推進世界現代代田園城市建設，，建成中西部地區區“三最”現代特特大中心城市。強化成都經濟區區區域合作、實現““縣縣通快鐵”、、建設第二繞城高高速、規劃第二機機場加快城鄉統籌、城城鄉一體化建設，，農村土地綜合整整治（地票）、舊場鎮改造、農村村新型社區建設和和現代農業發展，，特別是11條示范線建設。3.1宏觀環境分析——十二五規劃國家層面政策方面序號主旨預期對房地產市場的影響影響度宏觀戰略方向1推進經濟結構調整，堅持擴大內需戰略城鎮化推升地產市場，產業從沿海向內陸轉移推升內陸經濟和地產市場。***2實現居民收入與經濟發展同步貧富差距可望縮小，住房消費將進一步提高。***3調整優化投資結構短期而言可能緩解地方政府對土地財政的過渡依賴，但長期來講地價高企問題無法根本解決，特別是在稅收收入相對匱乏的中西部城市。**4推進國家運輸通道建設國際經驗表明，鐵路（特別是高速鐵路）在拉動經濟、帶動沿線房地產發展方面作用突出。***3.1宏觀環境分析——十二五規劃國家層面政策方面序號主旨預期對房地產市場的影響影響度積極穩妥推進城鎮化5堅持走中國特色城鎮化道路城鎮化進程從根本上鎖定了地產行業的向上趨勢，特別是在中小城市。***6實施區域發展總體戰略中部“現代產業＋交通樞紐”的定位有助于本地房地產市場的加速發展。**7實施主體功能區戰略中部和中西部地區主要二線城市在重點開發之列，地產市場將有突出表現。*8完善城市化布局和形態都市圈、衛星城、城際軌道等概念將被強化，促使商業地產和住宅在空間布局上的分化。**9加強城鎮化管理戶籍政策將極大地加快中小城市的城鎮化進程，帶動當地房地產行業發展。***10完善農村發展體制機制可從源頭理順建設用地供應，增加城鎮建設用地供給潛力，增加農民財富，并推動城鎮化速度加快。**3.1宏觀環境分析——十二五規劃國家層面政策方面序號主旨預期對房地產市場的影響影響度引導房地產行業健康發展11加大保障性安居工程建設、棚改力度，發展公租房加大對中低收入家庭的住房保障力度、改善住房供應結構是今后政府將長期秉持的政策方向，保障房占比越高，對商品房的非市場化調控將越弱。***12合理引導住房需求合理引導住房需求是政府未來政策重點，信息系統的完善將有利于政府監管和調控的實施，預期對高房價地區的調控將持續。***13加強稅收調節作用房地產稅的推出短期內影響房價預期，但長期而言并非用來調節房價；目前信息系統的不完善制約了房地產稅推行，故《建議》同時提出加快住房信息系統建設。相比之下，土地增值稅對市場的影響更為直接。*14強調要素價格管理《建議》并未指出如何深化和完善地價形成機制，預期影響有限。*15加強資源節約和管理土地供應和管理制度將始終非常嚴格，政府未來通過新的土地管理措施調控地產行業是市場面臨的不確定性之一。*3.1宏觀環境分析——十二五規劃3.1宏觀環境分析——中國各區域城市群群體系中國房地產市場的的“3＋2”格局環渤海、長三角、、珠三角地區將形形成三個“泛區域域城市圈”，區域域中心城市消費升升級，主要強調房房地產品質，周邊邊中小城市將進入入快速發展期；以武漢、鄭州、長長沙為核心的中部部城市帶和以成都、重慶、西西安為核心的西部部板塊在產業西移和高速速鐵路、公路、航航空建設的推動下下將成為未來五年年發展最快區域。。3.1宏觀環境分析——十二五規劃環渤海、長三角、、珠三角地區將形形成三個“泛區域域城市圈”，區域域中心城市消費升升級，主要強調房房地產品質，周邊邊中小城市將進入入快速發展期；以武漢、鄭州、長長沙為核心的中部部城市帶和以成都、重慶、西西安為核心的西部部板塊在產業西移和高速速鐵路、公路、航航空建設的推動下下將成為未來五年年發最快區域3.1宏觀環境分析——十二五規劃環渤海、長三角和和珠三角這三大傳傳統板塊未來仍將將保持活躍，并逐逐步形成以一線城城市為中心、輻射射周邊二、三線線城市的城市圈，，構成“泛區域””概念，區域中心心城市強調房地產產品質，周邊城市市強調居住和配套套功能，商品房需需求以高端改善型型需求為主。：：泛環渤海城市圈：：主要覆蓋京、津、、河北、遼寧、山山東。中心城市北北京；次中心城市市天津、石家莊、、沈陽、大連、、青島；周邊主要要中小城市包括廊廊坊、唐山、秦皇皇島、濟南、煙臺臺；此外河北的邯邯鄲、保定、山東東的淄博、威海海、日照等地級市市也有望成為該區區域的熱點城市。。泛長三角城市圈：：主要覆蓋上海、江江蘇、浙江。中心心城市上海；次中中心城市杭州、南南京；周邊主要中中小城市包括無無錫、蘇州、常州州、寧波、溫州；；此外江蘇的徐州州、淮安、鹽城、、揚州、鎮江、泰泰州、浙江的嘉興興、湖州、紹興興、臺州、舟山和和金華也將成為該該區域的熱點城市市。泛珠三角城市圈：：主要覆蓋廣東、福福建、海南。中心心城市廣州、深圳圳；次中心城市珠珠海、三亞、廈門門；周邊主要中中小城市包括佛山山、惠州、東莞、、中山、福州、海海口；此外廣東的的江門、湛江、茂茂名、汕頭、韶關關、福建的莆田田、泉州也將成為為該區域的熱點城城市。3.1宏觀環境分析——十二五規劃兩大次級板塊在產產業轉移和高鐵建建設刺激下加速發發展，首次置業和和改善型需求重，，伴隨中部崛起和和西部大開發的持持續推進，中部和和中西部兩大次級級板塊將加速發展展，形成未來五年年房地產市場的最最炙手可熱的區域域：西部板塊：主要覆蓋重慶、四四川、陜西。成都都、重慶、西安是是該區域的核心城城市，其他將進入入房地產加速發展展階段的城市有四四川的瀘州、德陽陽、綿陽、樂山、、宜賓、陜西的咸咸陽、寶雞。中部板塊：主要覆蓋湖北、湖湖南、河南。武漢漢、長沙、鄭州是是該區域的核心城城市，其他將進入入房地產加速發展展階段的城市有河河南的洛陽、湖北北的宜昌、襄樊、、鄂州、湖南的株株洲、湘潭、衡陽陽、常德。3.1宏觀環境分析——十二五規劃成渝經濟區規劃成渝經濟區區域規規劃將涵蓋四川15個市和重慶31個區縣，總面積20.61萬平方公里，人口口9840.7萬，GDP總量1.58萬億元四川15個市分別為成都、、德陽、綿陽、眉眉山、資陽、遂寧寧、樂山、雅安、、自貢、瀘州、內內江、南充、宜賓賓、達州和廣安。。重慶31個區縣除了包括萬萬州、涪陵、渝中中、大渡口、江北北、沙坪壩、九龍龍坡、南岸、北碚碚等23個區縣在內的1小時經濟圈外，還還包含了渝東北的的萬州、梁平、豐豐都、開縣、墊江江、忠縣、云陽和和渝東南的石柱等等8個區縣。3.1宏觀環境分析——成渝經濟區規劃四川省層面3.1宏觀環境分析——成渝經濟區產業規規劃3.1宏觀環境分析——成渝經濟區域城市市體系成都經濟區3.1宏觀環境分析——成都經濟區規劃3.1宏觀環境分析——成都經濟區域城市市體系天府新區規劃（新新川創新科技園））3.1宏觀環境分析——成都經濟區產業合合作規劃成都建設世界現代代田園城市規劃“三步走”戰略近期目標:用5-8年建成中西部地區區創業環境最優、、人居環境最佳、、綜合競爭力最強強的現代特大中心心城市，成為城鄉鄉一體化、全面現現代化的示范區和和高端產業集聚、、生態文明建設的的樣板。中期目標:用20年左右初步建成““世界現代田園城城市”，爭取進入入世界三級城市行行列（按照目前一一般的劃分標準，，阿姆斯特丹、西西雅圖、休斯頓等等40個左右城市為世界界三級城市）。。遠期目標:用30到50年時間最終建成””世界現代田園城城市”，爭取成為為世界二級城市（（目前巴黎、法蘭蘭克福、香港、新新加坡等約20個城市為世界二級級城市）。3.1宏觀環境分析——成都世界現代田園園城市規劃成都建設世界現代代田園城市規劃成都建設世界現代代田園城市規劃。。1、全域成都規劃：：“一區兩帶六走走廊”；(1)、“一區”為中心心城區，是城市化化主要發展區和產產業高端化的主要要集聚區。(2)、“兩帶”為龍門門山、龍泉山生態態旅游發展帶，既既是自然生態保護護帶，也是山區旅旅游發展帶，是成成都市建設國際化化旅游城市的主要要承載區。(3)“六走廊”指成青、、成灌、成溫邛、、成新、南部、成成龍走廊。2、總體功能分區；；(1)、兩帶生態及旅游游發展區；(2)、優化型發展區(3)、提升型發展區；；(4)、擴展型發展區；；3、區域合作；5個區域產業合作區區(1)、成德綿合作區：：

以裝備制造和和高新技術產業合合作為主；(2)、成資遂綿合作區區：

以汽車制造造和旅游產業合作作為主；(3)、成眉樂合作區：：以新材料和石化化下游產業合作為為主；(4)、成雅、(5)、成阿合作區：以以旅游產業和現代代農業合作為主。。3.1宏觀環境分析——成都世界現代田園園城市規劃

市域城鎮體系

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1個特大中心城市

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14個中等城市

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34個小城市

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150余個小城鎮

■數千個農村新型社區3.1宏觀環境分析——成都世界現代田園園城市規劃

13個市級戰略功能區

01天府新城（高新技術產業區）

02金融總部商務區

03東部新城文化創意產業綜合功能區

04北部新城現代商貿綜合功能區

05西部新城現代服務業綜合功能區

06“198”生態及現代服務業綜合功能區

07龍門山、龍泉山生態旅游綜合功能區

08汽車產業綜合功能區

09新能源產業功能區

10新材料產業功能區

11石化產業功能區

12國際航空樞紐綜合功能區

13國際鐵路物流樞紐功能區3.1宏觀環境分析——成都世界現代田園園城市規劃十一條示范性規劃劃線1.北新干道示范線2.蜀龍大道-成青金快速路-唐巴路示范線3.成龍路-東二路-成洛路示范線4.天府大道-東山快速路-雙黃路示5.大件路示范線6.邛崍示范線7.光華大道-成溫邛高速-大雙路示環線8.龍門山沿線示范線線9.成青快速通道示范范線10.沙西線示范線11.彭白路示范線3.1宏觀環境分析——成都世界現代田園園城市規劃區、縣市級戰略功能區區、縣管產業功能區錦江區

1、東部新城文化創意產業綜合功能區

2、“198”生態及現代服務業綜合功能區

3、金融總部商務區

1、中央商業區（東區）

2、以傳媒為主的文化創意產業區

3、以工業設計為主的總部經濟區成華區

1、“198”生態及現代服務業綜合功能區

2、東部新城文化創意產業綜合功能區

3、北部新城現代商貿綜合功能區

1、以數字音樂為重點的文化創意產業區

2、以裝備制造為主的總部經濟區金牛區

1、北部新城現代商貿綜合功能區

2、“198”生態及現代服務業綜合功能區

1、以綜合交通為主的總部經濟區

2、火車北站客運樞紐綜合功能區青羊區

1、西部新城現代服務業綜合功能區

2、“198”生態及現代服務業綜合功能區

1、中央商業區（西區）

2、航空工業基地

3、以文博為主的文化創意產業區武侯區

1、“198”生態及現代服務業綜合功能區

1、人民南路科技商務區

2、以輕工設計及電子信息服務為主的總部經濟區

3、城市商業物流配送中心高新區

1、天府新城高新技術產業區

2、“198”生態及現代服務業綜合功能區

3、金融總部商務區

新都區

1、北部新城現代商貿綜合功能區

2、“198”生態及現代服務業綜合功能區

1、機電裝備產業區

2、家具產業區

3、西部公路物流樞紐（北區）青白江區

1、龍門山、龍泉山生態旅游綜合功能區（金青景觀農業旅游區）

2、國際鐵路樞紐綜合功能區

1、冶金建材產業區

2、現代物流商貿產業區彭州市

1、龍門山、龍泉山生態旅游綜合功能區（湔江河谷旅游區）

2、石化產業功能區

1、現代農業及農產品物流區

2、塑膠及服裝產業區都江堰市

1、龍門山、龍泉山生態旅游綜合功能區（龍門山國際旅游集散中心、大青城旅游區）

1、聚源文化創意綜合功能區

2、健康食品產業區

3、國家級鄉村旅游示范區崇州市

1、龍門山、龍泉山生態旅游綜合功能區（大青城旅游區、山地高端旅游區）

1、家具及皮革產業區

2、鄉村旅游區大邑縣

1、龍門山、龍泉山生態旅游綜合功能區（西嶺雪山旅游區）

1、輕工產品于通用機械產業區

2、安仁文博旅游區邛崍市

1、龍門山、龍泉山生態旅游綜合功能區（南方絲路旅游區）

1、農副食品加工及中成藥產業區

2、精細化工業產區浦江縣

1、龍門山、龍泉山生態旅游綜合功能區（浦江山水田園旅游區）

1、食品飲料產業區

2、印務包裝產業區新津縣

1、新材料產業功能區

2、國際鐵路樞紐綜合功能區

1、臨空經濟綜合功能區

2、水上運動休閑產業區

3、金融后臺中心郫縣

1、“198”生態及現代服務業綜合功能區

1、電子電氣設備產業區

2、川菜產業基地

3、教育培訓基地

4、國家級鄉村旅游示范區溫江區

1、西部新城現代服務業綜合功能區

2、“198”生態及現代服務業綜合功能區

1、國際醫療服務中心

2、通信及視聽設備產業區

3、國家級體育產業基地

4、國家級鄉村旅游示范區雙流縣

1、天府新城高新技術產業區

2、“198”生態及現代服務業綜合功能區

3、龍門山、龍泉山生態旅游綜合功能區（“兩湖一山”旅游區、錦繡東山旅游區）

4、新能源產業功能區

5、國際航空樞紐綜合功能區

1、國際體育賽事產業區

2、臨空經濟綜合功能區

3、以動漫為主的文化創意產業區龍泉驛區

1、東部新城文化創意產業綜合功能區

2、“198”生態及現代服務業綜合功能區

3、龍門山、龍泉山生態旅游綜合功能區（“兩湖一山”旅游區）

4、汽車產業綜合功能區（成都經濟技術開發區）

1、西部農產品（果蔬）物流中心

2、西部公路物流樞紐（東區）金堂縣

1、龍門山、龍泉山生態旅游綜合功能區（金青景觀農業旅游區）

2、第二機場規劃確定后，設立以臨空制造為主的空港經濟功能區

1、節能環保產業區3.2行業環境分析3.2.1中國房地產行業現現狀3.2.2行業關鍵成功要素素分析3.2.3行業發展趨勢預測測2010年全國房地產大勢勢需求：全年全國商商品房銷售面積和和銷售額上漲價格：商品房銷售均均價微跌供應：開發投資額漲漲超三成，新開工工面積持續回落資金來源：開發企業業資金來源增速持持續放緩3.2行業環境分析3.2.1中國房地產行業現現狀2010年全國商品房銷售售面積和銷售額分分別同比增長10.1%和18.3%；2010年全國商品房銷售售面積10.43億平方米，比上年年增長10.1%，其中商品住宅銷銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業營業用房增增長29.9%。銷售額方面:全年商品房銷售額額5.25萬億元，同比增長長18.3%，其中商品住宅銷銷售額增長14.4%，辦公樓和商業營營用房分別增長31.2%和46.3%。從區域分布來看，，中西部銷售增速速略高于東部，北北京、上海等城市市銷售面積有較大大幅度的萎縮。市場需求將保持高高速穩定增長3.2.1中國房地產行業現現狀2010年開發投資額增長長超三成，新開工工面積增速高位運運行，持續回落2010年，全國房地產投投資整體增速較快快，全年完成投資資48267億元，同比增長33.2%，新開工面積16.38億平方米，同比增增長40.7%，在建面積40.55億平方米，同比增增長26.6%。但從各月來看，，前幾個月增速更更快，自5、6月份起，投資增速速持續小幅回落。。決定未來市場供應應量的先行指標在建面積新開工面積土地購置開發面積積先行指標顯示后續續供應增幅收窄2010年全國商品房銷售售均價為5034元/平方米，同比上漲漲7.5%，其中商品住房上上漲5.9%，而2009年全年漲幅超過20%。全國70個大中城市房屋銷銷售價格環比繼續續上漲，同比漲幅幅繼續回落從土地交易價格增增幅來看，地價增增幅總體上大于房房價增幅，帶來開開發商開發毛利的的收窄。2010年全國商業和居住住綜合平均地面地地價為4488元/m2，平均增長率為10.76%；同年，全國商品品房平均銷售價格格為5029元/m2，增長率7.11%，地價增長率比房房價增長率高3.65個百分點。3.2.1中國房地產行業現現狀全國房地產價格整整體上漲，但商品品房和住宅銷售均均價同比漲幅繼續續下行，各城市土土地價格漲幅相對對較大，2007年至今全國70個大中城市住宅價價格同比、環比指指數走勢3.2.1中國房地產行業現現狀貸款增速大幅放緩緩，自有資金穩步步上升、利用外資資提速但占比甚小小2010年，房地產開發企企業本年資金來源源7.25萬億元，同比增長長25.4%，增速較上月降低低5.8個百分點。其中利利用外資、自籌資資金增速較快，開開發商貸款和按揭揭貸款增速較慢。。具體來看，國內貸貸款12540億元，增長10.3%，增速放緩14.7個百分點；利用外外資796億元，增長66.0%，增速提高7.0個百分點；企業自自籌資金26705億元，增長48.8%，增速回落0.8個百分點；其他資資金32454億元，增長15.9%，增速降低4.5個百分點。在其他資金中，定定金及預收款19020億元，增長17.3%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%。3.2.1中國房地產行業現現狀3.2.2行業關鍵成功要素素分析戰略土地綜合管理運營模式資金戰略是最關鍵因素素，決定企業未來的的發展方向，核心心問題是明確愿景景，確定近、中遠遠期目標及區域市市場和產品定位土地和資金是戰略略落地的兩大資源源，決定了企業的發發展規模，核心問問題是確定土地獲獲取的途徑，搭建建有效的融資渠道道運營模式、綜合管管理、品牌是實現現戰略的基礎和保保障，必須與企業的戰戰略目標與發展規規模匹配，圍繞戰戰略目標建立相應應的體系，核心問問題是管控機制、、組織機構、權責責劃分、利益分配配激勵機制、風險險控制品牌明確的戰戰略為企企業的發發展指明明方向明確的戰戰略能夠夠使房地地產企業業及時根根據宏觀觀環境、、行業競競爭、市市場變化化和自身身資源與與能力等等要素的的變化，，制定切切實可行行的運營營目標與與事業發發展方向向，確保企業業日常運運營與決決策的連連續性及及目標一一致性。3.2.2行業關鍵鍵成功要要素分析析從土地市市場情況況來看，，增加土土地供應應量政策策仍將持持續，但但土地供供應將向向中低價價商品房房特別是是保障房房建設傾傾斜，地地價將保保持穩定定上漲的的趨勢，，由于存存量土地地將是未未來兩三三年市場場供應的的主要來來源，所所以國家家對存量量土地管管理和控控制將影影響未來來市場供供應的有有效釋放放程度，，總體上上說，除除非國家家大幅度度增加土土地供應應量，否否則房價價仍將穩穩中上漲漲。充足高質質的土地地儲備及及高水平平的土地地獲取能能力是衡衡量開發發商實力力、市場場掌握力力以及發發展后勁勁的顯要要標志之之一強勢品牌牌為房地地產企業業帶來超超額收益益，影響響力度不不斷增強強房地產品品牌包括括兩個層層面，一一是產品品自身的的品牌，，也就是是項目本本身的品品牌建設設；二是是開發企企業的品品牌。隨著房地地產產品品同質化化傾向的的增強及及市場營營銷策略略的互相相模仿與與克隆,缺乏差異異化營銷銷手段的的房地產產產品不不可避免免地陷入入銷售滯滯緩之中中，房地地產市場場的品牌牌競爭時時代到來來。近年來，，全國和和地區品品牌房地地產企業業的品牌牌價值與與銷售額額比的平平均值不不斷上升升，強勢勢品牌的的影響力力度正在在逐步增增強。房房地產品品牌溢價價水平顯顯著提高高，3.2.2行業關鍵鍵成功要要素分析析隨著市場場競爭的的加劇，，資金已已成為嚴嚴重制約約房地產產企業發發展的瓶瓶頸，擁擁有了充充足的資資金，就就相當于于擁有了了充足的的土地、、人才和和其他資資源。目前國際和國國內融資渠道道正快速增加加，房地產企企業可以選擇擇銀行信貸、、信托、基金金、資本市場場融資、發行行債券等多種種融資方式。。隨著人民幣不不斷升值、國國外資金對房房地產業的關關注顯著增加加。自身資金的實實力和運用資資本能力成為為房地產企業業的競爭核心心

，資本將將決定房地產產長遠持續發發展的戰略地地位。綜合管理能力力是房地產企企業生存和發發展的基礎房地產企業綜綜合管理能力力涉及到企業業運營中的法法人治理、品品牌文化管理理、法務管理理、成本管理理、項目管理理、研發管理理、人力資源源管理等各個個方面。管理完善、運運作專業的房房地產企業具具有較強的市市場競爭力。。綜合管理能能力強的房地地產企業易成成為國內外資資本追逐的對對象，提高企企業拿地實力力，從而成為為房地產市場場的整合者。。案例：萬科在業內以以管理規范而而著稱，在跨跨地域管理上上，公司推行行全國性思維維和本土化運運作的有機結結合；在資金金管理上，公公司設立統一一的資金管理理中心，統籌籌公司銀行融融資和資金管管理；在人事事管理上，公公司長期以來來實行職業經經理＋計劃授授權＋績效評評估的人力資資源體系，培培養和儲備了了一支成熟的的職業經理隊隊伍；在信息息管理上，通通過扁平化實實現信息的共共享和快速傳傳遞，提高管管理效率，全全方位地保證證了業務順利利拓展。3.2.2行業關鍵成功功要素分析萬科分權：將總部部的部分管理理權限下放，，將總部的管管理職能由轉轉變為戰略性性，而公司的的管理層也相相應地由過去去的兩層變為為三層。從“單打獨獨斗”模式發發展到“戰略略合作”模式式；重新完成成產品線分類類，根據產品品的細分而設設置組織結構構，以產品線線、運營線、、管理線、監監控線四條線線來管理。通過基本市場場運作，信托托，與國外金金融機構合作作融資。穩扎穩打，以以專業化、產產業化、工業業化鑄造品牌牌優勢戰略特征經營模式3.2.2行業關鍵成功功要素分析成功的經營模模式是房地產產企業可持續續發展的基本本保證萬達規模聯動商業租戶專業開發萬達提出了訂訂單地產這一一模式，即先先與合作伙伴伴簽訂合同，，再按照其要要求建設物業業。商業地產只租租不售；商鋪鋪在銷售之后后，再進行商商業規劃、整整合，有兩個個方面保證不不了，一是經經營的整體性性，二是經營營的有效性。。租金和住宅提提供穩定的現現金流。萬通瞄準高端市場場學習創新守正出奇住宅建設：走走精而專的發發展道路，保保持高端住宅宅產品和服務務市場的領先先地位。商用物業：品品牌化、標準準化，以北京京為源頭，形形成遞次性的的開發狀態。。土地經營：改改傳統存貨式式為積極儲備備式。定制服務：““物業定制””、“物業管管理”雙管齊齊下，完成服服務于高端物物業的戰略轉轉型。引入強勢的戰戰略投資伙伴伴，快速擴充充資本金，謀謀求上市。2產品差異化程度提高因企業間相互模仿而導致產品同質化嚴重，如何不斷創新而形成自己獨特的他人無法模仿復制的產品特征和競爭優勢，培養不斷創造差異化的能力成為房地產企業獲得新的競爭力的需要。3市場進入資金壁壘提高隨著“招牌掛”政策的措施，土地獲得成本大幅度提高，資本實力較弱的小開發商將很難再獲得開發用地，進入門檻提高。

1市場需求持續續增長隨著國民經濟濟的持續發展展，居民生活活水平的提高高，房地產業業在國民經濟濟和社會發展展中的地位將將更加重要，，未來預計仍仍會保持穩中中有升的平穩穩態勢。3.2.3行業發展趨勢勢預測5向三、四線城城市轉移城市化進程加加快，一、二二線城市土地地供應日益趨趨緊，而三、、四線城市的的房地產發展展剛起步，有有較大的潛在在需求，成為為企業擴張的的首選。6融資渠道多樣化

一系列金融新政讓“房地產領域對資金需求的擴大化與傳統融資渠道變窄”之間的矛盾愈發凸顯，利用外資、房地產信托、基金、保險資金、房地產抵押貸款的證券化等新的融資手段開始不斷運用。4市場集中度上上升由于土地、資資金及人才等等資源進一步步向一些實力力、規模的大大公司集中，，小企業不斷斷被整合，整整個產業的市市場集中度進進一步上升。。3.2.3行業發展趨勢勢預測3.3xxSWOT分析——機遇政治經濟保持持穩定增長，，人均可支配配收入不斷提提高，商品房房市場需求旺旺盛數據來源：國國家統計局自改革開放以以來，我國城城鎮居民可支支配收入一直直保持穩步增增長。2001-2010年，我國城鎮鎮居民可支配配收入增長了了12239元，2010年全國城鎮居居民可支配收收入達到19109元。項目國內生產總值增幅（%）城鎮居民人均可支配收入增幅（%）商品房銷售增幅（%）20059.99.6200610.710.4200711.412.220089.08.420098.79.8201010.37.8房地產業仍然然為國民經濟濟發展的支柱柱產業。近幾幾年相繼出臺臺了多項有利利于房地產業業穩健持續發發展的調控政政策。3.3xxSWOT分析——機遇2009年全國有房地地產開發企業業80407家，從業人員員195萬人，其中四四川3769家，10.6萬人。從整個行業來來看，產業集集中度遠遠低低于鋼鐵、石石油、通訊、、IT等行業。全國國房地產企業業平均開發面面積不到4萬平方米，企企業規模普遍遍較小。作為為房地產龍頭頭企業，萬科科公司2010年銷售額逾1080億，市場份額額2%。政府對地產產產業的關注，將保障地地產產業穩健持續發展展產業集中度低低，產業總體競爭力壓壓力較低中國經濟的快快速發展極大大促進了城鎮鎮化水平的提提高。城市建建設和城市規規劃得到的了了很大的發展展，對房地產產業的拉動作作用主要體現現在舊城區改改造、城市規規模擴大、道道路交通的改改造等方面。。國內一些省會會城市及經濟濟活躍地區的的二、三線城城市正進入快快速發展期，，新城區建設設、相應的商商業配套需求求旺盛。地區差異為房房地產投資和消費帶來來巨大活力，二、三線線城市具有更大市場潛力力3.3xxSWOT分析——機遇據世界銀行的的統計，人均均國民收入達達到1000美元是城鎮化化的“起飛點點”，人均國國民收入在800～3000美元同時也是是住房消費的的旺盛期。我我國2010年城鎮居民可可支配收入已已達到19109元，人們對消消費的追求已已從吃飯穿衣衣轉向居住。。在一些發達達城市，對居居住品質的要要求迅速提高高，不僅是滿滿足居住功能能，對住宅戶戶型、裝修、、小區景觀、、物業等都提提出更高的要要求。住宅消費已經經成為新的消費結構中心心，市場對產品需求發生生多層次、多模式變化隨著房地產業業的快速發展展和不斷成熟熟，已出現了了更多的融資資渠道。如：：國際資本和和民間資本對對收益性物業業的投資；股股票市場的融融資；房地產產信托融資；；房地產基金金融資；機構構投資者進行行股權投資等等；國際和國內融融資渠道快速速增加為地產產企業擴大規規模提供良機機。多融資渠道為為房地產提供良良機3.3xxSWOT分析——機遇繼西部大開發發政策之后，，在2010年3月結束的“兩兩會”上，國國家將成渝經經濟區經濟發發展作為區域域經濟的重要要組成部分，，列入國家““十二五”規規劃；成都成成為中國經濟濟增長第四極極雙核之一；；政策的導向必必須通過經濟濟來實現，而而基礎設施的的投資和改善善，特別是高高速鐵路、公公路、城市軌軌道交通帶來來城市化進程程的加快會給給房地產業在在上述地區的的發展帶來更更多的機遇；；房地產企業應應關注政策導導向，關注重重點區域、重重點板塊，提提前進行可行行性分析，為為進入市場做做好準備。中國西部大開開發、成渝經濟區規規劃政策導向3.3xxSWOT分析——威脅央行2001年下發了關于于規范房地產產金融業務的的通知，特別別要強調開發發企業資質、、信用等級要要高，企業自自有資金達到到30％，四證齊全全才能發放貸貸款，貸款投投向主要是支支持普通商品品房住宅，嚴嚴禁個人住房房貸款“零首首付”，以規規范商業銀行行的競爭行為為；對開發企企業的資金要要求提高，特特別是在行業業內大多數企企業項目資金金主要靠銀行行貸款的情況況下，企業現現金流面臨相相當大的壓力力。資金需求增加加，開發企業獲得資金成成本增加，原有融資渠道道單一房地產行業地地域性強，還還沒有形成能能夠整合整個個產業的特大大企業，行業業銷售額最大大的企業市場場份額也只有有1%左右，產業內內競爭不夠激激烈；隨著中國地產產業的不斷發發展，越來越越多的國內、、外資金進入入房地產行業業，如摩根斯斯坦利將斥資資30億美元進入房房地產業，國國內家電巨頭頭國美、海爾爾、蘇寧等已已經進入房地地產業，國資資委已經要求求對國有房地地產企業進行行整合，這表表明行業內的的競爭未將不不斷加劇，中中小企業面臨臨越來越激烈烈的市場競爭爭。房地產開發進進入門檻低，，大量資本型企企業會持續進入本產業，，競爭激烈度會持續增溫溫3.3xxSWOT分析——威脅一、二線城市市市場空間越越來越小，可可開發土地已已經非常少，，土地成本相相對較高；一一、二線城市市集中了全國國各大公司，，實力、規模模相當的企業業面臨激烈競競爭；土地資金要求求不斷提高，，一些中小公公司將無法生生存，兼并重重組不可避免免。一、二線城市市基本上處于于高競爭態勢，，面臨重新洗牌危機客戶不斷成熟熟，對于產品品的質量要求求越來越高。。由于網絡的的發展，客戶戶與企業間的的信息不對稱稱現象日益減減少，客戶對對產品的專業業化了解更加加深入；對于房地產開開發企業，應應該把更多的的精力放在內內部管理方面面，不斷提高高管理水平，，提高產品質質量。國家政策日趨趨規范，客戶維權意識識增強，施工單位、客客戶對產品和服務要求求提高由于在規模、、品牌、待遇遇等方面的巨巨大吸引力，，行業內的高高端人才會更更快地流向大大型企業，強強者愈強，，更加速了這這些企業的快快速發展和擴擴張；中小企企業面臨土地地、資金、人人才多重威脅脅，對企業內內部管理、企企業文化要求求更高。人才將流向大大型企業，強者愈強，企企業內部管理、文化要要求更高3.3xxSWOT分析——優勢公司在多年的的發展過程中中，憑借獨特特的企業文化化，領導者的的個人魅力積積淀了較為豐豐富的政府資資源。政府資源優勢勢組建了一支穩穩定的管理團團隊年齡結構合理理，且具備相相關領域多年年的工作經驗驗；認同企業文化化，凝聚力強強，敬業精神神好；內部合作意識識強。管理團隊優勢勢3.3xxSWOT分析——劣勢公司在融資方方面主要還是是依靠銀行貸貸款，融資渠渠道相對較為為單一，對于于現有項目的的資金基本能能夠保證，但但如果要增大大土地儲備，，進行市場的的擴張，可能能在資金方面面會遇到一些些困難；對于其他融融資方式公公司目前還還缺乏研究究和實際運運作的經驗驗融資平臺較較少，資金運作能能力差成都南部新新城華陽項項目在區域域內初步建建立了品牌牌，具有一一定的知名名度；如果公司未未來要進入入全國二、、三線市場場，將會面面臨如何將將區域品牌牌整合為統統一的公司司品牌等問問題；目前公司尚尚未形成品品牌，并且且在品牌的的建設戰略略及思路方方面剛剛起起步，還有有大量的工工作要做。。企業品牌力力量弱現有項目集集中在華陽陽一地，華華銀美景項項目到2011年？月已經經結束，嘉嘉美地項目目預計2012年底完工，，目前公司司沒有土地地儲備；公司在獲取取土地方面面尚未建立立有效的機機制，獲得得土地信息息的渠道較較少，如目目標地塊的的選擇、測測算的標準準等都有待待進一步完完善。土地儲備和和土地獲得能力差差3.3xxSWOT分析——劣勢公司尚未建建立統一的的授權體系系，對子公公司、項目目部的授權權只是采用用臨時授權權的形式，，公司績效管管理體系與與項目激勵勵機制未有有效對接，，有待進一一步明確；；對于如何解解決人才職職業生涯發發展與公司司發展問題題需要有明明確的操作作方案。授權、激勵勵機制和人才發展展平臺尚需提高公司主要包包括管理本本部及華銀銀美景、嘉嘉美地兩個個項目部，，但在實際際運作中基基本按公司司的方式運運作；公司管理本本部與項目目部的職責責、管理模模式有待于于進一步明明確，并且且要同公司司的發展戰戰略相結合合，要有利利于公司擴擴張；組織機構和和管理模式不清晰晰在股東層面面，公司治治理結構是是明確的，，股權非常常清晰；在股東和職職業經理人人層面，目目前尚未有有實際動作作；公司治治理結構需需要與時俱俱進，有必必要參照一一些成功企企業的做法法，進一步步完善。公司治理結結構需要與時俱進進成功的核心心能力主要要包括土地地獲取得能能力、融資資能力、規規劃設計能能力、項目目管理能力力和銷售服服務能力等等方面；土地獲取能能力、融資資能力已經經單獨列出出，本條所所指的核心心競爭力主主要是規劃劃設計、項項目管理和和銷售服務務能力。缺少在地產產領域成功的核心競競爭力（能力不夠夠鮮明）第三章公公司經營環環境分析（（宏宏觀經濟和和行業市場場）第四章地地產發展戰戰略第五章職職能戰略目錄第一章公公司愿景、、理念與核核心價值觀觀第二章標標桿企業、、競爭對手手第四章地地產發展戰戰略4.1戰略體系4.2戰略目標4.3核心要素4.4組織運行界界面（管管控模式））4.1地產戰略體體系公司愿景核心戰略要要素土地獲取累計土地儲儲備面積40-54萬平米約合合600-800畝資金需求儲備資金10-15億組織管理現代企業管管理制度走專業化發發展道路激勵機制在實現股東東利益，達達到客戶滿滿意的條件件下，與經經營團隊的的利潤共享享區域部署：：四川省重重慶市；獲獲取途徑：：與有地機機構合作（（土地股權權），招牌牌掛，土地地整理、舊舊改目標舉措運作方式：：在保證控控制權的前前提下，充充分運用資資金杠桿融資途徑：：民間借貸貸，自有資資本，項目目股權，上上市和資本本平臺公司和項目目公司兩級級管理，借助現現有的成熟熟軟件建立管管控體系確定核心能能力和核心心人才隊伍，對不不同類型人人才實施不同策略略，利用利利潤分享機制形成成利益共同同體具體實施方方案五年戰略目目標累計銷售收收入：41億（基本目目標）-50億（挑戰目目標）“人才齊備、、管理科學學、服務勤勤懇、產品品優質、效效益領先””區域房地地產卓越品品牌“銷售收入””——41億（基本目目標）--50億（挑戰目目標）4.2地產戰略目目標確定依據：：中國房地產產行業發展展迅速，市市場空間巨巨大五年之后，，如不能達達到這個水水平，一方方面有可能能在行業整整合的過程程中被淘汰汰掉，另一一方面管理理體系滯重重，運營成成本高，無無法留住關關鍵人才原則：團隊特別是是項目老總總要遠見、、務實、堅堅韌、團結結，“五年年一盤，驚驚人一盤””；必須依靠自自己的力量量做大做實實，可借助助資本手段段進行收購購以擴大規規模，但一一定要保證證控制權，，降低風險險規模性增長長的同時，，要實現質質量性增長長，既要關關注總收入入，也要關關注投資回回報率4.2地產戰略目目標目標定位，，細分市場場，標桿產產品產品類型：：以住宅為主主：普通住住宅、精裝裝LOFT公寓、高級級住宅和別別墅、老年年公寓、保保障性住房房；兼顧商商業：酒店店、寫字樓樓、購物中中心、產權權及服務式式公寓、商商業街、停停車樓等城城市綜合體體；開始介介入復合型型文化、旅旅游地產；；考慮涉足足工業地產產：總部基基地、專業業商品市場場、物流園區區；產品檔次：：性價比最優優的中高檔檔精品；精精準定位、、精巧設計計、精細施施工、精心心服務；符符合國際標標準超過國國家規范、、低碳節能能物業和綠綠色健康住住宅。目標客戶：：不斷增長中中的中產階階級（中高高收入群體體）土地獲取途途徑和區域域布局4.3戰略核心要要素-土地xx適宜的方式式依次為：1、直接收購購項目公司司：自有資金投投入和自主主運營相結結合收購項項目，并確確保控股權權，2、市場招拍拍掛：因資金需求求非常大，，優先作為為xx拓展布局，，更適合于于三、四線線城市，3、同有土地地的企業和和機構合作作：選擇有土地地但缺乏開開發資金、、沒有專業業團隊的企企業和機構構合作，土土地入股，，并確保控控股權4、土地整理理、舊城改改造：以三、四四線城市為為重點，或或成都市農農村土地綜綜合整治及及小城鎮改改造三線城市中心城市區區域四線城市省外二、三三線中心城市區域布局4.3戰略核心要要素-土地成都市的開發重重點，主城區、、南部新城（天天府新區、新川川創新科技園））華陽鎮、雙流流縣，占總開發發量的30%以上、不少于5個項目；至少3個2類項目必須成為為細分市場的標標桿產品，保證證其他開發區域域、項目拓展的的品牌支撐。四川省內、成渝渝經濟區、成都都經濟區域中的的開發重點，以以成都為中心輻輻射的地級市。。包括資陽、眉眉山、樂山、德德陽、內江、遂遂寧、綿陽等地地級市，確保2012年開始進入，并并選定一、二個個城市深耕、確確保儲備3-5個項目。具有強大產業支支撐和明顯區位位、資源優勢、、以重慶、西安安、昆明等為代代表的中、西部部二、三線城市市及其周邊縣、、市，在本戰略略期內至少儲備備1個項目，開始區區域、全國性布布局。四川省內、成渝渝經濟區、成都都經濟區、天府府新區規劃聚焦焦的