星河錦城一期可行性研究報告

第一章項目背景一、項目概述2023年，寧夏新家源集團房地產開發有限（以下簡稱“新家源房地產公司”）通過競賣的方式，獲得位于寧夏吳忠市西二環與裕民西街交匯處約500畝地塊一宗。2023年下半年，該公司對本地塊內的單位和居民進行拆遷安置，目前已完成地質勘察及“三通一平”并開工建設拆遷居民安置樓，主體工程于2023年底封頂。為確保開發順利、銷售順暢，新家源房地產公司組織專業人員和團隊進行市場調研和前期策劃，并委托進行規劃設計。該項目位于吳忠市規劃的新區內，具體四至為：東接規劃路，西靠西二環，南臨裕民西街，北臨開元大道。該項目緊靠高速公路，周邊市政設施齊全，已建成路網系統，交通十分便捷。且位于吳忠市規劃新區，未來行政中心，區域發展前景良好，發展潛力較大。該項目總占地面積500畝（約34萬平方米），除退紅線、道路、綠地、廣場外，實際建設用地為300畝（約20.01萬平方米）。規劃總建筑面積為26.38萬平方米，容積率為1.43。綠地率為42%，規劃戶數2400戶，預計總人口6000-8000人。二、影響房地產行業的主要變化（一）土地供應政策變化推進地價的進一步上漲。目前，我國加強土地，尤其是耕地的管理，實行了全球最嚴格的土地保護政策，從嚴從緊控制建設用地的供應，并進一步規范土地交易市場，嚴格界定有償使用與無償劃撥的供地范圍，限制協議轉讓，全面落實經營性土地的“招標拍賣掛牌”出讓制度。這些減少土地供應措施的實施，推動了土地價格迅速上升。當然，迅速上升的地價也促進了市場主體---房地產開發企業的優勝劣汰。（二）小康社會的建設，保證了房地產需求的穩定增長。人居住宅面積是小康社會的一個主要指標。為改善居民的住宅條件，國家加大中低價位普通商品住房、經濟適用住房的建設力度，限制非住宅和大戶型住房的建設。（三）城市化進程加快和消費結構升級，使房地產繼續保持較旺的需求。一方面，我國加快城市化建設，城鎮房屋拆遷規模較往年不斷擴大，居民安置和城市新增人口購房需求旺盛；另一方面，人們隨著收入水平的提高，希望改善住宅條件，購置較大面積、更合理戶型、更全面功能住宅的需求增長。（四）信貸緊縮政策直接影響房地產業的發展。一方面，出于對資金效益和風險防范的考慮，銀行更愿意支持實力較強、業績較好、開發資質較高、信譽良好的房地產開發企業。另一方面，銀行加息政策及提高個人住房貸款按揭成數等也抑制了部分購房需求。總體來看，2023年我國房地產需求增長迅速將低于2023年，住房價格漲幅呈小幅回落態勢。三、區域經濟發展情況（一）寧夏及銀川市經濟發展概述寧夏位于中國西部，黃河中上游地區。東鄰陜西省，西部與北部接內蒙古自治區，南部與甘肅省相連，總面積為5.18萬平方公里。全區總人口563.22萬人，其中回族195.04萬人。人口出生率為16.55%。近年來，寧夏經濟保持了快速增長：2023年全區實現國內生產總值460.3億元，按可比價格較上年增長11%，增幅位居西部省區前列，經濟增長速度已連續六年高于全國平均水平。2023年末，寧夏的總體競爭力在全國、西部分別處于第15-16位和第6位。銀川市是寧夏首府所在，市轄三區兩縣一市，是寧夏政治、經濟、文化中心。由于其獨特的地理位置和歷史影響，寧夏提出“大銀川”戰略，爭取將銀川市建設成為輻射周邊省市的區域中心城市。（二）吳忠市經濟發展概述吳忠市位于寧夏中部，東鄰陜西定邊縣，西北和東北與內蒙古自治區阿拉善左旗、鄂托克前期接壤，西南和東南與甘肅靖遠縣、環縣毗鄰，北連永寧、陶樂兩縣，南接海原、固原兩縣，地理位置優越，自古以來是南北通商要地，商賈云集。該市面積33994平方公里，約占自治區總面積的52%。近年來，吳忠經濟發展迅速，經濟實力不斷增強。2023年，全市完成生產總值完成36.96億元，增長10.5％；地方財政收入完成0.96億元，可比增長14％；農民人均現金收入3774元，增長12.1％；城鎮居民人均可支配收入6668元，增長8.8％。城鄉基本建設穩步推進，促進了吳忠市經濟的進一步發展。2023年，全社會固定資產投資完成19億元，較上年增長28.4％。全市共安排城市建設項目186個，總投資21.63億元。吳忠市投資2.8億元啟動了市區新生北街片區改造等22個項目，開工建設了濱河大道硬化綠化等工程。與此同時，啟動建設了吳忠世紀嘉園等18個住宅小區，總施工面積達100萬平方米。為保證發展后勁，吳忠市不斷加大對外開放和招商引資力度加大。組織開展了義烏商貿城與浙江客商對接招商，營造商業集散地氛圍。在第八屆中國東西部合作與投資貿易洽談會上簽定10個項目，協議投資6.8億元。與山東新汶礦業集團等一些大企業簽訂了投資合作協議。寧夏天成公司10萬噸硅鐵、米來生物公司5萬噸谷氨酸等55個引資項目開工建設。全市引進項目167個，協議投資37.6億元，實際完成投資3.85億元。四、項目建設的必要性。（一）吳忠市經濟發展的需要。目前，吳忠市的城市面貌、建筑風格過于沉重，缺乏現代感，與吳忠市日新月異變化不相符合。本項目力求將現代感與生態氣息相結合，突破吳忠市常見的行列式、兵營式布局模式，采用了獨特的景觀帶規劃形式。充分考慮到吳忠市的居住特點，采用了合理的戶型設計，實現大面積采光，充分照顧到吳忠市的地域特點。合理的空間布局提高了房屋使用率，建筑外立面采用現代主義風格，給人以新穎、簡潔、大方、動感、明快的感覺，力求代表吳忠市的新形象，成為吳忠標志性、現代化、符合現代人居條件的大型大眾精品住宅小區。（二）滿足城鄉居民物質消費的需求。隨著吳忠市經濟的不斷發展，城鄉居民收入也呈現大幅度的上漲。2023年，農民人均現金收入和城鎮居民人均可支配收入較上年大幅增長。收入的增加，促進了消費能力的擴張，尤其是住房消費的增長，需求較為旺盛。據調查，吳忠市潛在的消費者中，有接近兩成的人已經購買了商品房，近三成購買了福利房，至少45%的潛在消費者尚未購買商品住宅，另有15%的人租房住。因此，吳忠市房地產市場發展潛力較大，預計在未來至少二至三年內保持良好的上升態勢。（三）滿足人們改善居住條件的需要。通過調查我們發現，住宅面積超過80平方米的不到20%，45%的家庭現有住宅面積在60-80平方米之間，不足60平方米的約有38%。現有住房戶型不合理，56%為兩居室，只有22%的為三居室，而且廳、衛功能不齊全或不完善。這說明，吳忠市居民的居住條件較差，人們迫切希望改善原有居住條件，購置或計劃購置較大面積的住宅。據初步調查，有16.9%的消費者希望購買75平方米的住宅，有35%的消費者希望購買80-100平方米的住宅，有45%的消費者希望購買105-130平方米的住宅，有12%的消費者希望購買130平方米的住宅。在戶型選擇上，大多選擇三室二廳二衛或三室二廳一衛的戶型。該項目立足吳忠市居民需求的調查結果，廣泛征求意見，充分考慮吳忠當地區域特點，為吳忠市民推出精典戶型。（四）企業發展的需要。新家源房地產公司的前身是吳忠市利通區房地產開發建設公司，具有房地產開發二級開發資質。公司現注冊資本金2800萬元，總資產達4276萬元。該公司自成立以來，累計開發建設各類房屋16萬平方米，其中朝陽小區一期2.2萬平方米,朝陽小區二期2.4萬平方米,古城巷2.1萬平方米,西苑小區2.3萬平方米,塔寺小區7萬平方米,現已銷售15.1萬平方米,實現銷售收入1400多萬元,實現利稅320多萬元,為吳忠的城市建設、危房改造，改變城市面貌，改善居民的居住條件，繁榮地方經濟做出了一定的貢獻。但隨著市場競爭的加劇，尤其是土地政策的變化和資質年檢工作的加強，為使企業競爭實力進一步充實，迫切需要提升品牌競爭能力。為此，新家源房地產公司決定精心打造本項目，成為企業的形象工程、金字招牌。第二章新家源項目一期基本情況一期主要技術指標。新家源項目一期總占地面積60畝（約40000平方米），其中：建設用地37.5畝（約25000平方米），附屬設施用地22.5畝（約15000平方米，含綠化、退紅線、主題廣場等用地）。規劃建筑面積36427平方米，容積率為0.83。綠地率為42%。在一期總建筑面積中，住宅建筑面積為33055平方米，有6種戶型：A戶型有80套共7568平方米(每套86平方米)，H戶型20套共3410平方米(每套155平方米)，F戶型20套共2794平方米(每套127平方米)，G戶型25套3245平方米(每套147.5平方米)，E戶型100套共12705平方米(每套110.5平方米)，O戶型30套共3333平方米（每套105平方米）；商業用房3372平方米。二、規劃建設內容。一期共建設總層高為五層的多層住宅樓9幢，全部為磚混結構，均為一梯兩戶。其中：沿裕民西街建1#樓（8個單元A戶型）；沿規劃路自南往北依次為2#樓（3個單元E戶型）、4#樓（2個單元F戶型）、6#樓（2個單元G戶型）、8#樓（3個單元E戶型）；沿西二環自南往北依次為3#樓（2個單元A戶型）、5#樓（2個單元E戶型）、7#樓（2個單元O戶型）、9#樓（2個單元E戶型）。商業用房在小區中央。平面規劃見下表：新家源項目一期規劃總平面圖北綠地開元大道綠地2單元E戶型9#樓3單元E戶型2單元E戶型9#樓3單元E戶型8#樓2單元O戶型7#樓2單元G戶型6#樓2單元O戶型7#樓2單元G戶型6#樓2單元E戶型5#樓西規2單元E戶型5#樓2單元F戶型4#樓二商業劃2單元F戶型4#樓主題廣場3單元E戶型2#樓2單元H戶型主題廣場3單元E戶型2#樓2單元H戶型3樓8單元A戶型1#樓8單元A戶型1#樓裕民西街三、項目合法性批復。1、新家源房地產公司具有房地產開發二級資質，具備相應開發能力；2、通過競標形式取得出讓土地使用權，簽訂了《國有土地使用權出讓合同》；3、取得了吳忠市利通區發展計劃局《利通區發展計劃委員局關于古城農民莊點連片改造工程項目建議書的批復》（吳利計發[2023]122號）；4、取得了《建設項目選址意見書》（吳選2023第0066號）；5、取得了《建設用地規劃許可證》（編號：YD2023072）6、取得了《吳忠市預發建設工程規劃許可證》（編號：GH2023066）；7、取得了《建筑工程施工許可證》（編號；四、項目計劃進度。一期計劃于2023年3月底開工建設，計劃于2023年10月竣工。第三章投資概算和籌資計劃一、投資概算新家源項目一期總投資為5201.74萬元，項目投資概算匯總表及項目開發成本費用測算明細詳見下表：新家源項目一期投資概數匯總表序號費用名稱總價（萬元）一土地綜合費用942.6二前期工程費405.91三建筑安裝工程費2323.6四公共配套設施費578.57五財務費用217.35六管理費用65.56七銷售費用143.79八不可預見費212.53九稅金311.83項目總成本5201.74說明：1、本費用分項名稱見明細表2、本表所列數據依據有關規定收費標準及價格因素測算。項目開發成本費用測算明細表費用名稱計算標準數量單價總價（萬元）一土地綜合費用942.6土地成本（含出讓金）土地面積（畝）60畝15.71萬元/畝942.6二前期工程款建筑面積36427平方米110元/平方米405.911市政公用設施配套費建筑面積36427平方米50元/平方米182.142消費設施配套費建筑面積36427平方米3元/平方米10.933天然氣公網初裝費建筑面積36427平方米22元/平方米80.144抗震設計審查費建筑面積36427平方米1元/平方米3.645定額編制管理費建安費用2323.6萬元0.13%3.026質量監督費建安費用2323.6萬元0.15%3.497勞保統籌基金建安費用2323.6萬元3.55%82.488散裝水泥保證金建筑面積36427平方米5元/平方米18.219新型材料費用建筑面積36427平方米6元/平方米21.86三建筑安裝工程費2323.61建筑工程費用建筑面積36427平方米600元/平方米2185.622監理費建安費用2185.62萬元0.8%17.483質檢費建安費用2185.62萬元3.5%76.504有線電視入網費戶數275戶300元/戶8.255天然氣工程費戶數275戶1300元/戶35.75四公共配套設施費578.571暖增容費建筑面積36427平方米17元/平方米61.932配電設施費建筑面積36427平方米10元/平方米36.433小區室外景觀設計費建筑面積36427平方米3元/平方米10.934小區景觀道路綠化施工費建筑面積36427平方米30元/平方米109.285休閑廣場及會所360五財務費用217.35建設期利息貸款額3000萬元7.245%*1年217.35六管理費用65.56管理費用建筑安裝工程費2185.623%65.56七銷售費用143.79銷售費用銷售收入4792.983%143.79八不可預見費一至四項4250.685%212.53九稅金311.83營業稅及附加按銷售額5669.75.5%311.83項目總成本5201.二、項目資金籌集計劃項目資金來源分別為：1、自籌2201.74萬元，占比42.33%。這部分資金主要是企業自有資金。目前已完成投資1500萬元,主要用于征地、拆遷、補償及前期費用。2、申請銀行貸款3000萬元，占比57.67%。第四章市場分析一、寧夏地區房地產行業分析近十年來，銀川地區的房地產業始終保持著快速、穩定的發展，已經成為銀川市經濟增長的主導產業。伴隨著房地產業的快速發展，銀川市商品房開發建設投資和銷售同步增長，2023年，全市累計房地產企業商品房建設投資67.19億元，比2023年增加16.28，增長32%，但增幅與去年同期相比下降32.9個百分點。其中：住宅投資完成41.82億元，增長20.3%；辦公樓投資完成3.7億元，增長71%；商業營業房投資完成16.92億元，增長74.7%；其他用房投資完成4.75億元，增長10.8%。在房地產開發快速增長的同時，銷售市場日益活躍，個人投資買房成為住房消費的主體。2023年全市商品房實際銷售面積308.21萬平方米，同比增長32.6%，比去年同期增幅少54.5個百分點，增勢回落。1996年至2023年銀川市商品房投資銷售情況表指標名稱19962023202320232023202320232023開發企業數量（個）5877101113122118182195商品房投資額（億元）3.353.517.587.7612.3517.3223.0338.22投資增長率（%）51162.459.140.23366銷售面積（萬平方米）83.186170.30住房銷售面積（萬平方米）23.9125.8539.661.5876.8066.270.65135.9增長率（%）8.153.15624.7-146.792.4銷售額（億元）2.722.994.607.798.810.0713.2423.48增長率（%）9.953.869.31314.432.377.3辦公房銷售面積（萬平方米）0.450.541.211.731.534.93.787.08增長率（%）2012443-12220-22.987.3銷售額（億元）0.070.080.170.232.271.011.141.94增長率（%）14.311235887-5612.870.2營業房銷售面積（萬平方米）1.884.463.154.805.7511.3411.1525.62增長率（%）137-2952.32099-1.7129.8銷售額（億元）0.380.940.921.301.994.444.3010.72增長率（%）147-2.24153123-3.2149.3二、吳忠市房地產市場分析1、房地產開發投資高速增長。近兩年吳忠市經濟適用住房開發規模過大，銷售對象不加控制，導致2023年待銷售樓盤面積最多的一年，超過30萬平方米。既減少了政府的稅費收入，也不利于當地房地產市場的發展。隨著吳忠市新城市的實施，吳忠市房地產開發的范圍開始擴大，開發量急劇擴大，甚至出現數個占地數百畝的大中型樓盤，市場競爭劇烈，容易導致價格戰、廣告戰。2、市場購買力趨于平緩。2023年的金花園小區的搶購風潮使吳忠市居民房產購買力得到空前釋放，造成2023、2023年地產銷售的持續疲軟。與銀川市投資性消費理念較旺盛相比，吳忠市相對屬于儲蓄性消費，購買力的形成需要一定的時間培養。3、商品房價格起伏較大。吳忠市房地產價格，在2023年以前，大多處于1000元以下，甚至低于或接近成本價，與吳忠經濟大市的地位不符。2023年，隨著一些功能較全、設計新穎、結構合理的新房地產項目的上市，房地產價格大多在1200元左右，甚至達到1500元。從實際購買情況來看，房屋空置面積增長，房屋銷售價格表象偏高，消費者購買力未有效形成。4、地產開發隨著城市擴大而不斷擴張。吳忠市新區建設于2023年啟動，將建設成為寧夏第二大城市。城市的擴張給吳忠市房地產發展帶來巨大影響：一方面，規模擴張使城市人口、消費水平有較大幅度的增長，但另一方面，吳忠市流動人口占比相對較高，能否轉化為定居居民存在一定的變數。同時，周邊城鎮居民的涌入也是一個重要的需求來源。這些因素將深深影響吳忠市未來房地產發展的格局。5、房地產開發企業開發層次低、營銷手段單一。目前，吳忠市所開發的住宅以多層住宅為主，規劃設計相互抄襲，規劃布局呆板，且對市場缺乏調查，傳播渠道單一，銷售氣氛營造能力差，未形成有品牌競爭力的房地產開發企業或項目。三、新家源項目開發與銷售策略結合寧夏房地產實際及吳忠市房地產發展現狀與趨勢分析，我公司進行充分的調研，了解客戶需求，并研究規劃布局、總體設計、建筑質量、物業管理、銷售策略等細節，力圖達到預期的銷售效果。（一）開發進度安排。現階段（即一期）采用銀川市民生花園營銷模式，著重做好主題廣場、售樓部、綠化等小區景觀設計，僅開發小規模商品房，以適當價格銷售，實行保本微利甚至少量虧損的銷售策略，充分營造銷售氣氛，實現一期的順利銷售。在當前吳忠市開發量巨大、市場疲軟的情況下，采取小體量滾動開發，有計劃、以銷定建地進行后期開發，掌握開發與銷售的主動權。（二）規劃設計。改變目前吳忠市千篇一律的建筑風格，融入吳忠市伊斯蘭風格，以享受生活為目標，以功能齊全、戶型合理、多戶型設計等特色滿足消費者的各種需求。（三）準確進行市場定位。在現階段，價格是決定銷售進度的關鍵因素。計劃利用本項目多期開發的優勢，實行低開高走、靈活機動的價格策略，以比市場同類項目低一點的價格入市場。（四）有計劃開展項目推廣。針對吳忠市城市規模小、傳播渠道少，口碑效應強的特點，采取短時間、大規模的推廣方式，以各種活動推出樓盤，營銷造勢，爭取在短時間內形成吳忠市人人知道項目認購、開盤、優惠、交房等一系列重要推廣節點。第五章項目財務分析一、項目銷售收入測算項目一期可銷售面積為36427m2，預計可實現銷售收入5669.7萬元，包括：1、可銷售住宅面積33055平方米，按每平方米1500元/平方米計算，可實現銷售收入4958.25萬元；2、可銷售營業用房3372平方米，按每平方米2600元/平方米計算，可實現銷售收入876.72萬元；二、項目效益分析經測算，“新家源”項目一期主要經濟指標如下：1、稅前利潤=銷售收入-總成本=5669.7-5201.74=467.96萬元；2、稅后利潤=稅前利潤*67%=313.53萬元3、投資利潤率（稅前）=467.96/5201.74*100%=8.99%投資利潤率（稅后）=313.53/5201.74*100%=6.03%三、貸款償還期該筆貸款償還期2年，其中：第一年為建設期，第二年為銷售期。四、項目保本點分析該項目綜合總成本為5488.56萬元，其中：固定成本為1241.18萬元，變動成本（含銷售稅金）為4247.39萬元。BEP=固定成本/(銷售收入-可變成本)×1241.18/(5669.7-4247.39)×100%=87%即當銷售收入達到4932.64萬元(銷售收入5669.7萬元×87%)時即可保本。五、敏感性分析經敏感性分析，該項目對原材料價格上漲和銷售收入下降較為敏感。當原材料價格上漲5%時，內部收益率降為9.22%，財務凈現值降低到51萬元；當銷售收入下降5%時，內部收益率降為5.78%，財務凈現值降低到-75.82萬元。具體分析詳見下表：敏感性分析表單位：萬元第六章綜合評價綜上所述，雖然吳忠市房地產市場雖存在一定的不確定性和持續疲軟，但主要是由于市場供應結構矛盾，缺乏設計創新，戶型設計單一且功能不全，不能滿足消費者需求。只要在開發過程中注意細節，加強營銷活動的策劃，利用多期開發優勢，采用低開高走的價格策略，充分運用民生花園模式，著重小區景觀及物業設計，一定會取得預期設想，創造吳忠市真正的精品小區、品牌小區，成為吳忠市城鄉居民置業的首選。

一、工程概況忠縣白石鎮兩河片區供水工程建設規模1000m3/d規模水廠一座，水源為紅旗水庫，經遼陰巖凈水廠常規工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項目位于白石鎮華山村，主要項目有反應沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進場道路及廠區道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮白花村、關金村、華山村、望巖村、中坪村5個村5617人的飲水安全問題。1、建設四方建設單位：忠縣水務服務中心設計單位：重慶布澤水利電力勘測設計有限公司監理單位：北京市中冠水利工程監理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設單位的正確部署下，組織措施落實到位，以各行政村為單元，切實做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項工作開展順利，按時完成了本工程的施工任務。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準備（1）施工技術人員認真熟悉圖紙，領會設計意圖，對圖紙中發現的問題及時與業主、監理及設計人員聯系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點。（2）在各項預制加工項目開始前，根據設計施工圖編制材料計劃，將需要的材料、設備等按規格、型號準備好，運至現場。（3）材料設備要求：管材和管件的內外壁應光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應基本一致。管材的端面應垂直于管材的軸線。管件應完整、無缺損、無變形。到現場的管材、管件等自檢合格后并經監理、業主驗明材質，核對質保書，規格、型號等，合格后方能入庫，并分別作好標識。（4）材料的保存：管件和管材不應長期置于陽光下照射，為避免管子在儲運時彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運管材和管件時，應小心輕放，避免油污，嚴禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現場與材料存放處溫差較大時，于安裝前將管件和管材在現場放置一定時間，使其溫度接近施工現場環境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術文件齊全,進行圖紙技術交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術、材料機具供應等能保證正常施工。(3)施工現場滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時使用管剪或管道切割機，必要時用鋒利的鋼鋸，對其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較小（De20～De40）時用管剪比較方便，管徑較大時用管道切割機或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現的細小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網都要排空并進行壓力試驗。冷水管試驗壓力應為管道系統工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗的準備水壓試驗時間應在熱熔管道連接24小時后進行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網的最低點。（2）試驗增大壓力到規定的試驗壓力值。一小時之后開始試驗。在這個時期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態下，穩壓2小時，壓力降不得超過0.03MPa，同時檢查各連接處不得滲漏。對試壓管道應采取安全有效的固定保護措施,但接頭部位必須明露。此項試驗在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實位置,隱蔽后的管道應在地面用紅色油漆標識管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗全部合格后,在供水設備具備供水條件,減壓裝置已調至規定的數值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內外排水系統和設施均具備使用條件的情況下,可進行全系統通水試驗。其目的在于檢驗供水系統的供水能力、水壓是否滿足設計和規范規定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統在驗收前應進行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時應不流死角,每個配水點龍頭都應打開,在系統最低點設放水口,直至沖洗出口處排水水質與進水相當為止。管道沖洗完在使用前應采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進行消毒,含氯水在管中應靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經衛生監督管理部門取樣檢驗，水質符合現行的國家標準《生活飲用水衛生標準》后，方可交付使用。材料的節約1、管件的合理使用由于PE管配件的價格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應注意管件的合理使用質量控制措施在施工前,先進行包括工程特點、設計要求及本工藝規定內容的施工技術交底。增強施工人員的質量意識,調集責任心強、經驗豐富的人員參與施工。設立專職質檢員進行過程控制。保管好各類施工機具,特別是要保證熱熔焊接機處于良好的工作狀態。設置嚴密的質量控制體系,實行分級控制,每道工序都要進行檢查,合格后方可進入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認真調查了解地上地下障礙物，以便開槽時采取妥善加固保護措施，根據業主方提供的地下管線資料和我公司的現場調查，統計出現況地下管線情況，采取有效措施加以保護。（2）溝槽開挖形式根據設計圖中設計管道的規格及埋置深度以及規范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機械開挖，槽底預留20cm由人工清底。開挖過程中嚴禁超挖，以防擾動地基。對于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現場暫存、場外暫存、外棄相結合的原則進行。開槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進行堆放，但不得覆蓋測量等標注，均暫存于現場用于溝槽回填。回填土施工前制定合理土方調配計劃，作好土方平衡少土方外運及現場土方調運。d.開槽后及時約請各有關人員驗槽，槽底合格后方可進行下道工序。如遇槽底土基不符合設計要求，及時與設計、監理單位及地勘部門聯系，共同研究基底處理措施，方可進行下道工序。二、下管在溝槽檢底后，經核對管節、管件位置無誤后立即下管。下管時注意承口方向保持與管道安裝方向一致，同時在各接口處掏挖工作坑，工作坑大小為方便管道撞口安裝為宜。七、檢查第一節管與第二節管安裝要準確，管子承口朝來水方向。安完第一節管后，用鋼絲繩和手板葫蘆將它鎖住，以防止脫口。安裝后，檢查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口間隙中檢查膠圈位置是否正確，并檢查膠圈是否撞勻。八、安裝注意事項（1）管子需要截短時，插口端加工成坡口形狀，割管必須用球墨鑄鐵管專用切割機，嚴禁采用氣焊。（2）上膠圈之前注意，不能把潤滑劑刷在承口內表面，不然會導致接口失敗。十、溝槽回填（1）水壓試驗前，除接口處管道回填至管頂50cm以上（2）管道兩側回填高差不超過20cm。（3）回填分層進行。管道兩側和管頂以上50cm用木夯夯實，每層虛鋪厚度不大于20cm；管頂以上50cm至地面用蛙式打夯機夯實，每層虛鋪厚度20-25cm；應做到夯夯相連，一夯壓半夯。（4）分段回填時，相鄰兩段接茬呈階梯形。（5）回填土不得有石塊、房渣土等不能夯實的土質。十一、水壓試驗（1）進行水壓實驗應統一指揮，明確分工，對后背、支墩、接口、排氣閥等都應規定專人負責檢查，并明確規定發現問題時的聯絡信號。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板將試壓管段兩端及三通處封閉，試壓管段除接口外填土至管頂以上50cm并夯實。做好后背及閘門、三通等管件加固。由低點進水，高點排氣，注滿水后浸泡24小時后，在試驗壓力下10min降壓不大于0.05Mpa時，為合格。（3）水壓實驗應逐步升壓，.每次升壓以0.2Mpa為宜，每次升壓以后，穩壓檢查沒有問題時再繼續升壓。（4）水壓實驗時，后背、支撐、管端等附近不得站人，檢查應在停止升壓時進行。五、工程質量（一）質量目標及保證體系本標工程施工質量目標是“合格”等級，在監理工程師和本公司的監督下開展工作。項目經理為質量總負責，全面負責施工質量的控制，施工員、質檢員、施工班組長、測量員按質量體系程序文件要求，各自做好本職工作。（二）質量保證措施1、遵循“信譽至