煙臺城市研究報告2007年目錄HYPERLINK\l"_Toc153940301"第一部分：煙臺臺市城市宏觀觀環境3HYPERLINK\l"_Toc153940302"第一節：城市概概況3HYPERLINK\l"_Toc153940303"第二節：城市經經濟5HYPERLINK\l"_Toc153940304"第三節：居民生生活9HYPERLINK\l"_Toc153940305"第四節：煙臺市市城市規劃及及各區功能分分析11HYPERLINK\l"_Toc153940306"第二部分：煙臺臺市房地產市市場概況及發發展趨勢155HYPERLINK\l"_Toc153940307"第一節：煙臺市市房地產市場場概況15HYPERLINK\l"_Toc153940308"第二節：主要城城區及板塊分分析18HYPERLINK\l"_Toc153940309"一、萊山區房地地產市場情況況18HYPERLINK\l"_Toc153940310"二、芝罘區房地地產市場情況況20HYPERLINK\l"_Toc153940311"三、開發區房地地產市場情況況23HYPERLINK\l"_Toc153940312"第三節：煙臺市市房地產發展展趨勢24HYPERLINK\l"_Toc153940313"第三部分：住宅宅市場分析及及市場供應量量預測28HYPERLINK\l"_Toc153940314"第一節：主要在在售項目分析析30HYPERLINK\l"_Toc153940315"第四部分：開發發區房地產市市場現狀及發發展趨勢分析析35HYPERLINK\l"_Toc153940316"第一節：開發區區總體情況335HYPERLINK\l"_Toc153940317"第二節：一線海海景板塊發展展現狀及發展展趨勢分析336HYPERLINK\l"_Toc153940318"第三節：二線海海景板塊發展展現狀及發展展趨勢分析338HYPERLINK\l"_Toc153940319"第四節：三線海海景板塊及邊邊緣地帶現狀狀及前景分析析41HYPERLINK\l"_Toc153940320"第五部分：目標標消費者調研研44HYPERLINK\l"_Toc153940321"第一節：住宅消消費者調研444HYPERLINK\l"_Toc153940322"第六部分：土地地市場基本狀狀況47HYPERLINK\l"_Toc153940323"第一節：基準地地價47HYPERLINK\l"_Toc153940324"第二節：煙臺市市歷年大型土土地招牌掛回回顧47HYPERLINK\l"_Toc153940325"第七部分：市場場調研結論及開發發區項目基本本情況51HYPERLINK\l"_Toc153940326"第一節：市場調調研重要結論511HYPERLINK\l"_Toc153940327"一、煙臺市房地地產市場現狀狀：51HYPERLINK\l"_Toc153940328"二、煙臺市房地地產發展趨勢勢51HYPERLINK\l"_Toc153940329"第二節：長江路路項目基本情情況52第一部分：煙臺臺市城市宏觀觀環境通過對煙臺市城城市概況、經經濟發展、居居民生活及城城市規劃等宏宏觀層面的闡闡述與分析、預預測，把握煙煙臺房地產市市場所處的宏宏觀環境及未未來發展趨勢勢。第一節：城市概概況要點概述：優越的區位和交交通優勢使煙煙臺市具備良良好的發展潛潛力；從城區面積與人人口規模看，煙煙臺市已屬于于山東省大城城市行列；煙臺市風景秀麗麗，旅游資源源豐富，是適適宜人類居住住、旅游的海海濱城市。一、地理位置煙臺市地處山東東半島中部，東東連威海，西西接濰坊，西西南與青島毗毗鄰，北瀕渤渤海、黃海，與與遼東半島對對峙，并與大大連、韓國、日日本隔海相望望，是國家重重點開發的環環渤海經濟圈圈中的重要城城市和中國最最具競爭力的的城市之一。全市海岸線曲長長702.5公里，海島島曲長206.662公里。二、行政區劃及及面積煙臺市轄芝罘、福福山、牟平、萊萊山、開發區區5個行政區及及長島縣，代代管龍口、萊萊陽、萊州、蓬蓬萊、招遠、棲棲霞、海陽7個縣級市。全全市設鎮94個，街道辦辦事處48個，鄉6個，居委會467個，村委會6315個，自然村6880個。煙臺市最大橫距距214公里，最大大縱距130公里，土地地面積137455.95平方公里，其其中市區面積積2643..60平方公里。三、城市人口年份城市人口（萬人人）增長率2003年170.83——2004年174.342.42%2005年176.261.10%2005年末煙煙臺市戶籍數數為225.003萬戶，人口口為647.778萬人，人口口比去年增長長0.1155%，其中非農農業人口296.881萬人，煙臺臺市區人口達達到176.226萬人，城市人人口持續增長長，但速度逐逐漸放緩。從城市人口口規模看，煙煙臺市已位于于山東省大城城市行列。四、城市交通便便捷煙臺市具有良好好的陸、海、空空全方位交通通優勢，為城城市經濟發展展創造良好條條件。陸：煙臺市擁有有多條高速公公路、國道、鐵鐵路貫穿全境境，2005年末全市公公路通車里程程6561..3公里，其中中一級公路通通車里程634.3公里，高速速公路通車里里程368.9公里。海：煙臺沿海110處港口中有5處是國家一一類開放口岸岸，擁有良好好的深水港口口優勢。其中中煙臺港是山山東半島三大大樞紐港口之之一，是煙臺臺作為全國重重要港口城市市的標志，是是中國北方重重要的對外貿貿易樞紐港，與70多個國家和地區的100多個港口直接通航。空：航空業快速速發展，2005年煙臺空港港已與國內外外48個城市開通通航線，國際際航線5條，每周航航班22個，2005年共執行航航線61條，平均每每周有143個航班。五、優越的地理理位置造就煙煙臺成為優秀秀旅游城市煙臺市北、西北北部瀕臨渤海海，東北和南南部臨黃海，有有大小基巖島島嶼63個，海岸與與海島交相輝輝映，海光山山色秀麗，適適宜人類居住住，煙臺市轄轄區內自然、人人文景觀豐富富，是游覽避避暑勝地。全全市旅游資源源按點、區、帶帶科學組合為為“三區十景一一條帶，四城城五園六條線線”，如：蓬萊萊風景旅游區區、炮臺山公公園、芝罘島島海濱美食城城等，吸引來來自世界各地地游客前往旅旅游觀光和定定居。2005年年共接待待海內外游客1454..56萬人次，其其中，國際游游客18.51萬人次，國國內游客1436..05萬人次。煙臺臺已成為名符符其實的“中國優秀旅旅游城市”。第二節：城市經經濟要點概述：煙臺市經濟發展展強勁并持續續快速增長，2005年煙臺市GDP總量已超過過濟南，僅次次于青島，居居山東省第二二位；三產比例更趨合合理，進一步步奠定煙臺市市沿海工業城城市的地位；；財政實力與稅收收進一步加強強；固定資產與房地地產投資進一一步加大；城市基礎配套設設施不斷完善善，給房地產產發展提供良良好的城市環環境。一、國內生產總總值與人均GDP持續快速增增長煙臺市是國家首首批沿海開放放城市之一，是21世紀中國重點開發的環渤海經濟圈內的重要生長點，近幾年經濟持續高速發展。（一）煙臺市GGDP（資料來源：《煙煙臺市國民經經濟和社會發發展統計公報報》）“十五”期間，煙煙臺市經濟持持續高速增長長。2005年GDP達到2012..46億元，高于于全省和全國國首批十四個個沿海開放城城市平均增幅幅，在全國各各大中城市國國內生產總值值排名中列居居前位。（二）與山東省省其他經濟發發達城市比較較（資料來源：當當地政府部門門統計公報）從上表可以看出出，2005年煙臺市GDP總量與山東東其他發達城城市相比，僅僅次于青島，居居山東省第二二位。2006年第一一季度GDP總量為489.113億元，總量量居全省第二二，經濟發展展速度進一步步加快。（三）人均GDDP——GDP煙臺市3810（美元元）全國1700（美元元）（資料來源：政政府統計公報報）2005年煙臺臺市人均GDP為30899元，按美元元對人民幣匯匯率比為8.11::1來算為3810美元，而2005全國年人均GDP為1700美元，煙臺臺市人均GDP是全國的2.24倍。根據世界銀行11999年的劃分標標準：低收入入國家為760美元以下，下下中等收入國國家為760-33030美元，上中中等收入國家家為3031--9360美元，高收收入國家為9361美元以上。按按這個標準，煙臺市的人均GDP已達到上中等收入國家水平。二、三產業比例例更趨合理，各各產業總值增增長速度迅速速（資料來源：《煙煙臺市2004、2005年國民經濟濟和社會發展展統計公報》）經過不斷調整，2005年煙臺市第第一產業比例例有所下降，第第二產業比例例增長近7個百分點，第第二產業比例例的提高更進進一步奠定煙煙臺市沿海工工業城市的地地位。第一產業實現增增加值193.448億元，比上上年增長5.6%；第二產業業實現增加值值1228..43億元，比上上年增長21.3%；第三產業業實現增加值值590.555億元，比上上年增長14.4%。第三產業比例的的優化、合理理及各產業總總值不斷增加加，煙臺市將將會進入一個新新的發展階段段。三、財政實力增增強，全市稅稅收進一步增增加（資料來源：《煙煙臺市2004、2005年國民經濟濟和社會發展展統計公報》）2005年，煙煙臺市與地方方財政收入大大幅度提升，實實力進一步增增強。全市境內財財政總收入達達到293.5億元，實現現地方財政收收入87.04億元，分別別在2004年的基礎上上增加24.8%、36.0%。在城市經濟強勁勁發展的同時時，全市稅收收進一步增加加，2005年達到189.117億元。四、固定資產投投資與房地產產投資進一步步加大（一）煙臺市固固定資產投資資與房地產投投資額（資料來源：煙煙臺市歷年政政府部分統計計公報）2005年煙臺臺市全年全社社會完成固定定資產投資1460..38億元，占GDP總額的72.577%，遠遠超過過國家的48.6%平均水平，固固定資產投資資繼續保持健健康、穩定的的增長態勢。全年房地產開發發投資109.888億元，比2004年增長15..5%，房地產開發發投資力度加加大，其中住住宅投資80.13億元，增長15.1%，占整個房房地產開發投投資的72.9%。（二）與山東發發達城市比較較（資料來源：各各城市政府部部門統計公報報）從固定資產投資資額看，煙臺臺市已位居山山東省前列；；（資料來源：各各城市政府部部門統計公報報）從房地產投資額額與占GDP比重看，煙煙臺市次于青青島和濟南，這這說明房地產產仍有一定發發展空間。五、進出口總額額迅速加大2005年，煙煙臺市實現進進出口總額114.8億美元，進進出口貿易迅迅速加大，進進一步融入世世界經濟貿易易體系。其中中出口64.83億美元，增增長44.2%；進口49.97億美元，增增長42.8%。小結：近幾年，煙臺市市經濟發展迅迅速，三產比比例日趨合理理，2005年國內生產產總值已位于于山東省和全全國前列，經經濟實力的增增強促使固定定資產投資和和房地產投資資持續加大，為為房地產的發發展提供穩定定的經濟基礎礎。第三節：居民生生活要點概述：居民收入與支出出都有一定幅幅度提升，消消費能力增強強；社會消費品零售售總額增長幅幅度較大，市市場交易繁榮榮，居民購買買力比較旺盛盛；城鎮居民人均住住房面積相對對較少，房地地產市場還有有較大的需求求空間；居民存款繼續增增長，市場消消費需求未充充分釋放。一、居民收入與與支出均有提提升經濟指標類型20032004年2005年城鎮居民人均可支配收入入（元元）97851080312452人均消費支出（元元）747980549035居住消費支出比比重重6.48%6.22%6.37%恩格爾系數——37.3%。37.2%農村居民人均純收入（元元）412046605347人均生活支出（元元）——28093138居住消費支出比比重重10.97%7.54%7.57%恩格爾系數249439.95%39.29%（資料來源：煙煙臺市政府部部門統計公報報、年鑒）2005年，城城鎮、農村居居民收入與支支出比2004年均有較大大幅度提升，居居住消費支出出占消費支出出的比例較小小且浮動不大大，可以看出出住房支出并并未給居民帶帶來較大經濟濟負擔。恩格爾系數在一一定程度上衡衡量可以一個個國家和地區區人民生活水水平的狀況。根根據聯合國糧糧農組織提出出的標準，恩恩格爾系數在在59%以上為貧困困，50-599%為溫飽，40-500%為小康，30-400%為富裕，低低于30%為最富裕。目目前煙臺市城城鎮、農村恩恩格爾系數均均在30—40%之內，說明明煙臺居民已已步入富裕行行列，消費能能力逐漸增強強，對住房面面積和居住質質量的需求也也隨之增強。二、社會消費品品零售總額增增長幅度較大大2003年2004年2005年366.11億億元元516.43億億元元599.58億億元元（資料來源：煙煙臺市歷年政政府部門統計計公報）2005年煙臺臺市社會消費費品零售總額額接近600億，在2004年的基礎上上增長16.1%，這表明消費費品市場交易易繁榮，居民民購買力比較較旺盛。三、2005年年城市居民人人均住房面積積城市居民人均現現房房面積煙臺市18.67㎡山東省21.9㎡全國26㎡（資料來源：政政府部門統計計公報、網站站）從上表可以看出出，2005年煙臺市城城市居民人均均住房面積為為18.677m2，與山東省省平均水平尚尚有一定距離離，和全國相相比差距更大大，一方面說說明煙臺市房房地產市場發發展相對緩慢慢，另一方面面也預示著煙煙臺房地產市市場還有很大大的需求空間間。四、銀行存款繼繼續增加2003年2004年2005年1296.588億億元1463.555億億元1683.200億億元（資料來源：煙煙臺市歷年政政府部門統計計公報、年鑒鑒）2005年，煙煙臺市居民存存款額達到1683..20億元。這一一方面說明居居民收入不斷斷提高，另一一方面也說明明煙臺市民投投資渠道少，市市場消費需求求未充分釋放放，而房地產產作為一項重重要投資并未未被當地居民民充分利用，如如加以引導，消消費者可能將將存款轉向房房地產市場，用用作投資或自自用。小結：煙臺市城鎮居民民人均可支配配收入持續增增加標志著城城鎮居民收入入進入快速增增長階段。而而收入的持續續增加促使家家庭支出逐步步轉向享受型型和發展型，進進而為房地產產快速發展在在消費力層面面上形成強有有力的拉動；；大量閑散資資金苦于無合合適的投資渠渠道，如加以以科學的投資資引導，能吸吸引部分客戶戶投資房產。第四節：煙臺市市城市規劃及及各區功能分分析要點概述：煙臺城市的建設設發展方向是是：東上，南南下，西改，北北造；煙臺市城市向東東西兩翼拓展展，在城市規規劃大局的指指引下，萊山山區、開發區區具有更強勁勁的發展潛力力。一、城市建設現現狀近幾年，煙臺市市加快城市化化可持續發展展戰略。2005年，城市對對舊居民區環環境綜合整治治扎實推進：：對市區14個社區、7.1平方公里范范圍進行了全全方位、立體體化綜合整治治，城市形象象大大提升。2006年是煙煙臺市城市建建設主要包括括“六路、四片片、三廠、兩兩場”共計30多項重點工工程，總投資資達74億元，年度度投資超過51億元。二、城市規劃（一）城市發展展戰略部署原原則1、壯大中心城城市，發展八八大組團加強城市基礎設設施建設和環環境綜合整治治，壯大中心心城市，加快快五區融合，膨膨脹中心區規規模和實力。充分發揮資源和和區位優勢，繼繼續按照城市市總體規劃，拓拓展東西兩翼翼，貫通南北北山海，發展展八大組團，形形成組團式濱濱海城市格局局。2、膨脹發展萊萊山區、完善善提高芝罘區區、壯大開發發區膨脹發展萊山區區，完善提高高芝罘區，加加快建設福山山現代化工業業城區，強化化牟平綜合發發展區，壯大大煙臺經濟技技術開發區，完完善城市功能能，規范城市市管理，提升升城市形象。（二）規劃年限限自2003—22020年。（三）城市規模模規劃煙臺中心城城區2010年城市人口口規模為170萬人，城市市建設用地為為200平方公里。2020年城市人口口規模為230萬人，城市市建設用地為為255平方公里。（四）規劃范圍圍萊山機場東西方方向以北至海海濱，東到牟牟平沁水河和和養馬島，西西至福山區八八角鄉和蓬萊萊市大季家鎮鎮，總面積470平方公里。（五）具體規劃劃1、山海結合，組組成煙臺濱海海組團式大城城市的空間結結構以芝罘濱海地帶帶為中心，以以煙威、煙青青、煙福一級級干線公路為為軸線，拓展展東西兩翼，貫貫通南北山海海，形成山聳聳城中，城隨隨山轉，海圍圍城繞，城島島相映，融山山、城、海島島與一體的城城市格局。2、以天然河流流、山體和永永久性綠帶分分隔，組成濱濱海組團式大大城市的空間間結構，八大大組團及自然然隔離帶分布布如下：劃分為芝罘、福福山、開發區區、黃務、萊萊山、初家、牟牟平、八角八八個組團。，建建設各組團自自然隔離帶，有有機聯系；辛安河、魚鳥河河之間綠化帶帶，分隔牟平平與初家組團團；岱王山、歸歸岱山，分隔隔初家與芝罘罘組團；岱王山南麓麓山脈，分隔隔初家與黃務務組團；外夾河分隔隔黃務與萊山山組團；夾河河及其沿河綠綠帶芝罘與福福山、開發區區組團；黃金河、柳柳林河之間綠綠化帶，分隔隔開發區與八八角組團。（六）城市性質質與各區功能能定位1、城市性質定定位煙臺市城市性質質是以高新技技術產業、商商業、旅游為為主導的現代代化、國際性性港口城市。2、各區功能定定位區域功能地位芝罘區商業、居住中心心福山區工業中心開發區外向型、現代化化工工業中心萊山區行政、居住、文文化化、教育中中心心牟平區休閑、娛樂、度度假假中心小結：隨著城市基礎設設施施、配套不不斷斷完善、城城市市規模不斷斷擴擴大、功能能進進一步增強強，煙煙臺房地產產將將會進入新的發發展階段。本部分小結三產比例日趨合合理理，投資、消消消費、出口口三三大需求全全方方位拉動煙煙臺臺市經濟持持續續快速增長長，促促使固定資資產產投資和房房地地產投資進進一一步加大、居居居民收入水水平平不斷提高高，進進一步奠定定了了房地產發發展展的經濟基基礎礎。在城市化進程加加快快、城市規規模模擴大等諸諸種種因素共同同作作用下，煙臺臺房地產正處處于快速上上升升時期。如如此此，整個煙煙臺臺市房地產產會會迎來新的發發展契機。第二部分：煙臺臺市房地地產市場概概況況及發展趨趨勢勢通過對煙臺市及及主主要城區房房地地產市場現現狀狀及未來走走勢勢等分析，了了了解房地產產的的過去，把把握握現狀并預預測測未來。第一節：煙臺市市房房地產市場場概概況要點概述：近幾年煙臺市房房地地產各項指指標標總量穩步步上上揚，市場場交交易比較活活躍躍，總體運運行態勢良好好好；商品房價格持續續上上揚，上揚幅幅度趨于穩穩定定；商業地產總體供供應應量較大，市市市場逐漸接接近近飽和；外地消費者購房房比比例較高，成成成為房地產產市市場一個重重要要消費力量量；；市場物業檔次、價價格差異化較較大，整體銷銷售情況不錯錯；市場整體開發水水平平不一，隨隨著著品牌企業業的的進入，開開發發理念逐步步提提高。一、土地供應土地交易面積總建筑面積249.5萬平平方方米420.9萬平平方方米（資料來源：煙煙臺臺市土地局局網網站信息）2005年煙臺臺市市共掛牌（拍拍拍賣）出讓讓土土地面積249.5萬平方米，總總總建筑面積420.9萬平方米，土土土地供應量量充充足。除了了住住宅用地外外，商商業用地增增幅幅不減，酒酒店店和寫字樓樓用用地則比重重加加大，這兩兩者者比例接近近土土地供用總總量量的30%。二、房地產市場場各各項指標逐逐步步上揚——2004年2005年房地產開發完成成投投資52億元85.7億元施工面積815萬平方米米1050萬平方方米米竣工面積395萬平方米米500萬平方米米銷售面積400萬平方米米440萬平方米米住宅銷售面積——399萬平方米米（資料來源：煙煙臺臺市統計局局網網站、煙臺市市建設信息息網網）（一）20055年年房地產開開發發完成投資資達達85.7億元，在2004年基礎上增增幅上漲64.8%，開發投資額額快速增長長。（二）商品房施施工工、竣工面面積積大幅提升升，2005年分別達到1050萬㎡、500萬㎡。（三）20044年年商品房銷銷售售首次超過過竣竣工面積；2005年銷售面積積達到440萬㎡，其中中住宅面積399萬㎡，整個個房地產市場場需求兩旺旺，交交易活躍。三、商品房價格格持續續上升——2004年2005年商品房銷售均價價（元/m2）23652649住宅銷售均價（元元/m2）22532523從近兩年商品房房銷銷售均價看看，每每年都有較較大大幅度上漲漲。2005年全市商品品房平均售售價價達每平方方米米2649元，同比增增長12%，其中住宅2523元/平方米，增增長16%。寫字物業業價格也同同步步攀升，平平均均每平方米米達達到4518元，增長28%。據統計，200066年1—10月，煙臺市市房屋銷售售價價格與去年年同同期相比累累計計上漲5.5%，漲幅回落1.1個百分點。其其其中，普通通住住宅、多層層住住宅平均銷銷售售價格同比比上上升5.4%，高層住宅宅平均銷售售價價格同比上上升升7.8%，其他住宅宅平均銷售售價價格同比上上升升4.6%。高檔公寓寓住宅憑借借地地段沿海等等優優越的地理理環環境，售價價漲漲幅略高，同同同比上升4.7%。房價雖繼繼續攀升，但但但與去年同同期期相比漲幅幅已已呈回落趨趨勢勢。四、商業地產總總體供供應量較大大，市市場逐漸接接近近飽和。據不完全統計，22005年煙臺市各各類商業地產產的總供應量量大于55萬平米，比2004年上升了近20%。由此可見見，近兩年煙煙臺市商業地地產市場供應應量已超過100萬方，加加上已營業的的商業場所及及尚待開發的的土地，不難難發現，煙臺臺商業地產總總體供應量較較大，市場逐逐漸飽和。五、外地消費者者購房房比例較高高，成成為煙臺市市房房地產市場場一一個重要消消費費力量。隨著改革開放的的深深入發展，膠膠膠東半島加加工工基地已經經形形成。開發發區區、萊山區區仍仍是招商引引資資的熱土，吸吸吸引大量企企業業與大量人人流流，形成一一個個巨大的消消費費市場。近幾年外地客戶戶在在煙臺市購購房房比例較大大并并持續上升升（外外來人口包包括括煙臺市下下屬屬縣市、鎮鎮區區居民、外外市市、外省、華華華僑及部分分外外國人等），主主要集中地是是開發區和萊萊山區。從對萊山區、開開發發區等樓盤實實地走訪中中及及與專業人人士士溝通中了解解到，外地地人人購房比例例較較高，有些些樓樓盤甚至達達到到40%以上。六、市場物業檔檔次、價價格差異化化較較大，兩極極分分化嚴重，整整整體銷售情情況況不錯。目前市場物業形形態態兼顧多層層、別別墅、小高高層層、高層等等，存存在多種檔檔次次、價位的的產產品，其中中一一線海景房房、市市中心區域域的的樓價均價價達達到8000元/平方米，有有些區域均均價價只有約3000元/平方米，兩兩極分化嚴嚴重重。通過對各種檔次次樓樓盤的考察發現，由由于產品所所針針對的消費費群群體各有不不同同，目前整整體體銷售情況況良良好。七、煙臺房地產產開發發水平不一一，隨隨著品牌企企業業的進入，開開開發理念逐逐步步提高。煙臺市整個房地地產產開發水平不不一，有些些本本地開發商商開開發水平較較高高，如祥隆隆集集團開發的的海海天名人廣廣場場、南山集集團團開發的南南山山世紀城成成為為當地代表表性性樓盤；但但有有的開發商商還還停留在較較低低級開發層層面面上。隨著陽光1000、北北京天鴻集集團團、上海世貿貿等外來品牌牌或實力雄雄厚厚的集團強強勢勢進駐，他他們們帶來先進進的的開發理念、營營營銷手段、產產產品開發等等都都直接刺激激本本地開發商商水水平提高。小結：從近兩年房地產產市市場宏觀數數據據來看，各各項項經濟指標標數數量均有較較大大幅度上升升，市市場發展勢勢頭頭強勁、交交易易活躍，整整體體市場銷售售情情況良好，呈呈呈現供需兩兩旺旺態勢，但樓樓盤開發、營營營銷水平等等方方面有待進進一一步提高。第二節：主要城城區區及板塊分分析析芝罘區、萊山區區、開開發區是煙煙臺臺市城區主主要要組成部分分，是是煙臺市房房地地產市場的的代代表。下面面就就這三個主主要要區域房地地產產市場概況況及及板塊進行行分分析。一、萊山區房地地產產市場情況況受區域發展、居居住住環境等因因素素影響，萊山山區房地產產已已成為開發發熱熱土，房價價每每年都水漲漲船船高。萊山區近10年年商商品房價格格一一覽表如下下：：年份1994—199996年1997—199999年2000—200002年2003—200005年銷售均價約1000元//m22約1800元//m22約2600元//m22約3800元//m22（資料來源：政政府府部門網站站）短短10年，萊萊山區房價已已已由1000元/平方米上升升到數千甚甚至至上萬元，全全全市房價最最高高就在萊山山區區產生。該該區區房價高差差很很大，價高高者者如海天名名人人及黃海城城市市花園等，小小小區每平方方米米已達萬元元左左右，而在在初初家附近區區域域的樓盤就就只只能賣到3000元左右。萊山區房價突漲漲，主主要是居住住環環境好、市市政政府的遷入入、體體育公園、高高高校云集有有重重要關系，同同同時大量投投資資者對萊山山區區非常關注注。在在這些因素素共共同影響下下，萊萊山房價自自然然而然坐上上煙煙臺市頭把把交交椅。（一）板塊劃分分原原則根據樓盤集中區區域域位置、檔檔次次、價格等等，將將萊山區分分為為觀海路以以東東、觀海路路以以西兩個板板塊塊進行分析。（二）觀海路以以東東板塊1、板塊范圍紅旗路以南，觀觀海海路以東至至濱濱海路以西西范范圍，樓盤盤集集中分布在在濱濱海中路地地段段。2、板塊現狀該板塊濱海中路路沿沿線是煙臺臺提提升城市景景觀觀建設的重重要要工程之一一。作作為依山傍傍海海發展起來來的的大型聚居居區區，目前已已經經形成一個個具具有功能聚聚集集性（住宅宅、商商業和服務務）、文文化包容性性和和國際化生生活活交匯共生生的的社區空間間。該板塊主要以海海景景房為主，盡盡盡管項目較較多多，但都定定位位于高檔海海景景住宅，高高層層、多層、別別別墅等多種種物物業形態并并存存，該板塊塊在在項目開發發、設設計、營銷銷、物物業管理等等各各個方面在在煙煙臺市來說說做做的比較到到位位。在眾開發商的共共同同努力，該該板板塊房價在在短短短10年內上漲了500%以上，目前前該板塊大大多多數樓盤均均價價在6000—8000元/平方米，區域域也成為煙煙臺臺市公認的“富人區”，但目前該該板塊樓盤盤普普遍存在周周邊邊生活配套套不不足，購物物不不便、空置置率率高等問題題。3、客戶構成該板塊客戶是煙煙臺臺市高收入入人人群代表，他他他們當中有有的的是私企老老總總，有的是是開開發區企業業高高層管理人人員員，也有外外國國人和華僑僑在在這里居住住，如如石溝屯一一帶帶是煙臺市市韓韓國人居住住比比較集中的的地地方。這些些客客戶大都擁擁有有私家車，而而而所居住的的小小區離市區區僅僅有約20分鐘車程。所所所以，他們們一一般喜歡開開車車去市中心心購購物。4、代表樓盤海天名人廣場場、東東上海賦、黃黃黃海城市花花園園、銀和怡怡海海山莊、金金海海岸花園、南南南山世紀城城等等。5、發展趨勢由于一線海景屬屬稀稀缺產品，經經經過多年的的開開發，目前前一一線海景可供供開發的土土地地所剩無幾幾，該該板塊發展展受受到限制，預計今明兩兩年高端市市場場的供應量量在在20萬平方米左左右。而分分期期開發的南南山山世紀城，后后后續房源將將陸陸續面市。（三）觀海路以以西西板塊1、板塊范圍紅旗路以南，觀觀海海路以西至至塔塔山路以東東范范圍。2、板塊現狀該板塊從200011年開始開發發，2004年進入快速速發展階段段，樓樓盤數量不不多多，有中高高檔檔、中低檔檔產產品，市場場均均價在3300—5000元/平方米不等等。該板塊北面由于于山山景等原因因，居居住環境相相對對較好，小小區區規劃、建建筑筑、園林景景觀觀設計水平平較較高，整體體銷銷售情況比比較較理想；板板塊塊南面區域2002年房地產開開發處于起起步步階段，由由于于區域配套套、環環境等原因因而而使項目銷銷售售遇到阻力力，隨隨著區域與與小小區配套等等不不斷成熟，該該該區域樓盤盤銷銷售情況逐逐漸漸轉好，目目前前整體銷售售都都接近尾聲聲，已已交樓的小小區區入住率比比較較高。目前該板塊生活活配配套尚不完完善善，在一定定程程度上影響響項項目銷售。3、客戶構成該板塊客戶構成成比比較復雜，有有有煙臺市本本地地居民，也也有有來自下屬屬縣縣市、市外外居居民、外省省、外外國人，其其中中以韓國人人和和東北人為為多多。4、代表樓盤該板塊北面以臺臺灣灣村、響水水灣灣山莊、佳佳隆隆花園為代代表表；南面以以綠綠色家園、鑫鑫鑫龍旺源、天天合城小區為為代表。5、發展趨勢由于市政府的南南遷遷、廣電中中心心、科技大大廈廈、體育公公園園等在建企企事事業單位緊緊隨隨市政府，且且且市政功能能配配套、居住住環環境不斷改改善善，該板塊塊具具有明顯的的區區位優勢和和發發展前景，其其其中以市政政府府周邊區域域為為開發熱土土，價價格呈現較較快快的增長趨趨勢勢。目前沿迎春大街街土土地已基本本批批完，2006年已批土地地預計總建建筑筑面積達到100萬平方米，該該該板塊即將進進入激烈的的市市場競爭階階段段，也可以以說說是一個新新的的居住板塊塊即即將全面建建設設。二、芝罘區房地地產產市場情況況2005年芝罘罘區區商品房均均價價3000元/m2，目前已突突破3500元/m2。作為煙臺臺市最繁華的的傳統商業業中中心，該區區的的房地產市市場場開發比較較火火熱，商業業地地產開發依依舊舊火熱。由于多年綜合開開發發，目前已已無無地可批，以以以舊城改造造和和周邊區域域興興起為主。（一）板塊劃分分原原則以市中心為基點點，形形成市中心心與與周邊區域域兩兩大板塊。（二）市中心板板塊塊1、板塊范圍青年路以東、北北馬馬路以南、勝勝勝利路以西西、紅紅旗路以北北區區域。2、板塊現狀該板塊歷來是煙煙臺臺市繁華地地段段，商業氣氣氛氛濃厚、配配套套成熟、交交通通便利，但2004年以前由于于拆遷難度度大大、運作費費用用高、規劃劃要要求高等原原因因，房地產產開開發比較沉沉寂寂，開工數數量量減少。2005年，在在政政府高起點點規規劃與房地地產產開發商共共同同打造下，房房房地產開發發如如火如荼，逐逐逐步形成天天鴻鴻·凱旋城、陽陽光100及卓越集團勝利利小區“三足鼎立”的局面，規規模小的房房地地產項目只只能能以配角的的角角色出現在在中中心區地產產舞舞臺上。由于配套成熟、地地價昂貴，加加上城市規劃劃及較優秀的的產品，所以以市中心樓盤盤價格在這該該板塊也是最最高的，如陽陽光100、凱旋城均均價都在8000元/m2以上。市中心商業地產產開開發持續火火熱熱，在建的的項項目有陽光100城市廣場、第一大道（已已經部分營營業業、部分內內裝裝修），剛營業不久久的陽光國國際際以及剛開盤盤的凱旋城商商業廣場等等，商商業網點售售價價持續高升升，售價在煙煙臺市處于前前列，最高單單價達到5萬元/m2。由于地段、配套套、交交通等差異，該該板塊也存存在在一些價位位較較低的樓盤盤。如位于建建設路與南大大街交界的陽陽光麗景、雪雪玉花園、陽陽光御景等以以多層、小高高層為主；環環山路的今日日花園、華僑僑新城等高層層住宅，樓盤盤均價約為3800—5000元/m2。3、客戶構成由于配套的成熟熟，該該板塊是煙煙臺臺市很多中中層層以上收入入市市民的購房房首首選。隨著著經經濟快速發發展展、城市向向心心力及影響響力力不斷增強強，越越來越吸引引各各地的客戶戶前前往，故該該板板塊客戶構構成成比較復雜雜。4、代表樓盤陽光100、凱凱旋城、陽陽光麗景、雪雪雪玉花園、陽陽陽光御景、今今今日花園、華華華僑新城。5、發展趨勢市中心經過多年年的的綜合開發發，已已基本無地地可可批，日后后該該板塊主要要以以舊城、舊舊村村改造及拆拆遷遷安置小區區為為主。同時時受受開發成本本高高、拆遷難難度度大等因素素影影響，因而而市市中心區房房地地產開發主主要要指標總體體呈呈逐年下降降的的趨勢。由由于于該板塊人人口口密度大，交交交通日益擁擁擠擠，居住環環境境不如萊山山區區、開發區好，很很多中等收收入入的市民考考慮慮去萊山區區、開開發區購房。同時，商業地產產開開發向著單單一一化、專業業化化的方向發發展展，開發范范圍圍突破傳統統區區域，向芝芝罘罘周邊區域域擴擴散。由于可供開發的的土土地日趨稀稀缺缺，市中心心供供應量明顯顯不不足，該區區域域樓價仍有有一一定上升空空間間。（三）周邊區域域板板塊1、板塊范圍市中心板塊其他他區區域統稱為為周周邊區域板板塊塊。2、板塊現狀由于前幾年市中中心心開發力度度不不大，周邊邊地地區借勢興興起起、發展，主主主要表現為為幸幸福區域、城城城南區域，大大大多以低檔檔次次樓盤為主主。幸福區域屬舊城城改改造區域，居居居住地段成成熟熟，配套完完備備，但周圍圍環環境整體較較差差，待整個個幸幸福片區改改造造完成后可可望望得到解決決，價價格有較大大的的上升空間間。如如萬光幸福福家家園、金暉暉花花園。而只楚路附近的的樓樓盤由于居居住住環境、交交通通、生活配配套套、回遷等等原原因，大部部分分小區以多多層層建筑為主主，所所以價位也也比比較低，均均價價約為3200元/m2。世秀小區、富順順西西苑等樓盤盤區區域屬興起起區區域，因距距市市中心相對對較較近，價格格相相對較低，得得到市民普普遍遍關注，價價格格上漲較快快。3、客戶構成該板塊客戶以項項目目附近區域域居居民及回遷遷戶戶為主。4、代表樓盤萬光幸福家園、金金暉花園、世世秀小區、富富順西苑區。5、發展趨勢隨著環境、配套套不不斷得到改改善善，該區域域仍仍有一定的的發發展空間。由由由于城市發發展展、區域成成熟熟和小區品品質質等原因，樓樓樓價會有不不同同程度的上上浮浮。三、開發區房地地產產市場情況況（一）區域概況況煙臺經濟技術開開發發區是中國國政政府批準設設立立的首批國國家家級開發區區之之一，引進進包包括ＬＧ、富富富士康、大大宇宇、通用等企業業入駐，2005年開創經濟濟社會發展展新新局面，區GDP達到270.004億元。經濟濟持續高速速增增長及外來來人人口的增加加帶帶動房地產產快快速發展。（二）房地產市市場場現狀2004年開發發區區房地產投投資資總額為15.24億元，占煙煙臺市區總總投投資的25.455%，商品房均均價達到2421元/m2，可見其開開發火熱程程度度。2005年開發發區區地價則較較往往年有較大大的的增幅，樓樓面面地價增長長幅幅度達到50%以上，隨著著開開發區企業業的的增加，此此區區域的發展展也也加速，是是成成長最快的的區區域之一，目目目前開發區區內內在售的樓樓盤盤均價約35000元/m2。而海景房房的的稀缺性將將使使該區域房房產產價格進一一步步提升，如如怡怡海翠庭、碧碧碧海云天等等一一線海景樓樓盤盤，均價已已超超過4500元/m2。目前開發區在售售項項目約20多個，整個個市場銷售售形形勢良好，物物物業升值速速度度快，市場場供供需兩旺，其其其中投資比比例例較大。（三）客戶構成成由于區域的特殊殊性性，目前居居住住在開發區區的的人群主要要有有開發區本本地地居民、工工人人、政府公公務務員，企業業的的中層管理理人人員、外企企高高級管理人人員員，私營企企業業主等，其其中中外來人口口購購房比例接接近近30%。（四）發展趨勢勢開發區經濟持續續高高速發展、入入入駐企業、外外外來不斷增增加加，房地產產發發展潛力大大，隨隨著土地價價格格增加，物物業業價格將會會有有較大程度度上上漲，投資資前前景看好。第三節：煙臺市市房房地產發展展趨趨勢經濟的蓬勃發展展促促使城市化化進進程加快、城城城市外沿不不斷斷延伸，諸諸多多因素直接接或或間接促進進房房地產加快快發發展。未來來幾幾年內，煙煙臺臺市房地產產市市場將繼續續沿沿著健康發發展展的道路繼繼續續走下去。要點概述：煙臺市房地產市市場場持續快速速發發展的宏觀觀環環境良好；；經經濟快速增增長長，固定資資產產投資與房房地地產投資加加大大；土地供應充足，進進一步加劇市市場競爭；房價將繼續保持持平平穩上升態態勢勢，局部價價格格上漲較快快，制制約部分消消費費群體購買買力力；煙臺市房地產市市場場呈東西兩兩翼翼發展趨勢勢，近近幾年萊山山區區、開發區房地地產開發速速度度較快，區區域域價值普遍遍被被消費者看看好好；區域板塊已初步步形形成，由項項目目競爭轉變變為為板塊競爭爭，競競爭進一步步加加劇；商業地產形態多多樣樣化，開發發方方向逐步向向市市中心周邊邊區區域擴張且且專專業化進一一步步提高；樓盤開發水平、營營銷手法進一一步提升；城市規模的擴大大和和城市化進進程程進一步加加大大，造成居居民民對住房要要求求增加；外地消費者在煙煙臺臺置業比例例仍仍有小幅上上升升；新政對煙臺市房房地地產市場產產生生一定影響響，造造成部分消消費費者持幣現現望望，一定程程度度制約市場場銷銷售。一、經濟持續快快速速發展促使使房房地產進一一步步發展。經濟的快速增長長，固固定資產投投資資與房地產產投投資加大，居居居民收入不不斷斷提高、消消費費能力進一一步步增強，這這一一切有利因因素素都將促進進房房地產市場場發發展。目前煙臺市人均均GGDP在3810美元左右，城城城市人均住住房房面積不足足220平方米。以以今今后每年人人均均住房面積積增增長1平方米計，煙煙臺市住住房至少還還有有較長一段段時時間的上漲漲空空間。二、土地供應充充足足進一步加加劇劇市場競爭爭。2006年煙臺臺最最大的兩次次土土地拍賣為為33月15日、8月25日煙臺市土地地掛拍總面面積積分別為1766萬平米、131萬平米，總建建筑面積達294萬與300萬平米。僅以以目前土地地成成交的面積積計計算，2006年底至2007年，有約100萬平米的新新建項目面面世世。2007年這些項目目基本在市場場中釋放，土地地及市場供供應應充足，導導致致競爭進一一步步加劇。三、房價將繼續續上上升，局部部上上漲速度較較快快。（一）城市向心心力力及城市化化進進程加快導導致致房價進一一步步上升。（二）建筑、財財務務等成本繼繼續續增長，銀銀行行利率上調調都都將直接影影響響商品房價價格格繼續上升升。（三）由于區域域土土地成本不不同同，如2005年牟平樓面面地價偏低低，萊萊山穩步增增長長，開發區區增增幅大，故故局局部房價上上漲漲速度較快快。四、城市呈東西西兩兩翼發展，萊萊萊山區、開發發區普遍被消消費者看好好。在城市規劃的指指引引和發展下下，煙煙臺市呈東東西西兩翼發展展。開開發區發展展速速度快，萊萊山山區是煙臺臺市市行政所在在地地，被定位位為為行政、居居住住、文化、教教教育中心，近近近幾年房地地產產開發速度度較較快，發展展普普遍被消費費者者看好。五、區域板塊初初步步形成，由由項項目競爭轉轉變變為區域與與板板塊競爭。目前煙臺市各區區域域板塊已初初步步形成，以以前前項目與項項目目之間的競競爭爭正逐漸轉轉化化成區域與與區區域之間的的競競爭，消費費者者在選擇住住房房時，也將將更更多考慮區區域域板塊的特特性性。區域板塊的成形形，加加劇了瓜分分市市場份額競競爭爭的激烈性性。六、商業地產形形態態多樣化，開開開發方向逐逐步步向市中心心周周邊區域擴擴張張且專業化化進進一步提高高。商業地產開發逐逐漸漸向市中心心周周邊區域擴擴張張，如萊山山區區、開發區等，并并朝著專業業化化、單一化化的的方向發展展，開開發理念更更加加趨于成熟熟和和理性。七、市場競爭促促使使開發水平平、項項目品質及及營營銷得以提提升升。區域板塊的形成成和和擴張，造造成成激烈的競競爭爭，除產品品之之外，更多多的的應該是服服務務的競爭、營營營銷的競爭爭和和操作手法法的的競爭。開開發發商從取得得土土地開始，就就就必須投入入大大量精力，進進進行產品設設計計、創新，最最最終拿出個個性性化的產品品以以滿足消費費者者的需求，并并并在營銷上上樹樹立鮮明旗旗幟幟。八、城市規模的的擴擴大和城市市化化進程進一一步步加大，造造成成居民對住住房房要求增加加。2006年政府府預預計城市化化率率達到53%，城市人口口的不斷增增加加，為住房房提提供了極大大的的“主動需求”空間；大規規模的城建建拆拆遷改造，也也也客觀上造造成成大量“被動需求”。如此，房房地產仍有有較較大的開發發前前景。九、外地消費者者在在煙臺置業業比比例仍會上上升升，但上升升幅幅度不大。經濟快速增長、城城市化進程加加快和旅游業業發展，這些些都將導致外外來人口增加加，外地消費費者在煙臺置置業的比例必必將逐漸上升升，但上升幅幅度不大。十、新政將對煙煙臺臺市房地產產市市場產生一一定定影響。據了解，新政已已造造成部分消消費費者持幣現現望望，購房者普普遍認為新政政策對商品品房房價格造成成一一定影響，一一一定程度制制約約銷售。小結：2006年，煙煙臺臺市房地產產業業繼續保持持快快速增長的的態態勢，房地地產產價格穩步步攀攀升的格局不不會有太大大改改變，但漲漲勢勢相對比較較平平穩。在政府加大城市市建建設的同時時，煙煙臺市更具具良良好的投資資、居居住環境，而而而城市的向向心心力及城市市化化進程的加加快快，促使房房屋屋需求量進進一一步增加。同時，由于市場場供供應比較充充足足，區域板板塊塊初步形成成、新新興區域逐逐漸漸興起等造造成成市場競爭爭激激烈，新政政對對房地產市市場場造成或多多或或少影響。綜合來看，煙臺臺市市房地產市市場場機會與風風險險并存，要要求求開發商必必須須從產品、營銷、服務、整套操作體體系領先于于市市場，才能能在在激烈的競競爭爭中擁有屬屬于于自己的市市場場份額。第三部分：住宅宅市場分分析及市場場供供應量預測測通過對市場主要要在在售項目對對比比分析，了了解解煙臺市整整體體房地產開開發發水平。煙臺臺房地產出出現現明顯的板板塊塊效應，下下表表綜合闡述述各各板塊的特特征征。區域名稱代表項目大約價格區間（住住宅）元/㎡概述東郊海景區域海天名人廣場、黃黃海城市花園園、東上海賦賦、金海岸花花園6500-800000是煙臺公認的“富富人區”，由于海景景資源的稀稀缺缺性，該地地段段供應量將將逐逐漸減少。東郊區域南山世紀城、綠綠色色家園、天天合合城、三灘灘大大地項目3000-500000此區域是近幾年年興興起并發展展的的，目前尚尚未未完全成形形，但但已初具規規模模。規模一一般般較大，社社區區配套完備備，但但周邊生活活配配套尚不齊齊全全。幸福區域新世界、華信家家園園2700-333000屬舊城改造區域域，成成熟居住地地段段，周邊配配套套完備，但但周周圍環境整整體體較差，待待整整個幸福片片區區改造完成成后后可望得到到解解決南郊區域馥郁山莊、翡翠翠小小區、樺林林小小區3000-322000屬興起區域，因因距距市中心相相對對較近，價價格格相對較低低，得得到普遍關關注注，價格上上漲漲較快開發區區域怡海翠庭、碧海海云云天、海信信慧慧園、華明項項目、瀛海海機機構3000-455000隨著開發區企業業的的增加，此此區區域的發展展也也加速，是是成成長最快的的區區域之一。海海海景房的稀稀缺缺性將使該該區區域房產價價格格進一步提提升升。福山區域銀河名都、福天天下下、玉森項項目目等2500-300000環境優雅、部分分市市中心人口口開開始向此區區域域轉移芝罘島區域大疃項目、東口口項項目3500-455000海景景觀豐富，是是繼東郊之外外的另一個潛潛在高檔住宅宅區可以看出，各區區域域板塊已初初步步形成，以以前前項目與項項目目間的競爭爭正正逐漸轉化化成成區域與區區域域之間的競競爭爭，消費者者在在選擇住房房時時，也將更更多多考慮區域域板板塊的特性性。區區域內各開開發發會在開發發新新項目時會會自自覺向板塊塊特特性靠攏，并并并自發地以以實實際行動來來維維護板塊形形象象，提升板板塊塊價值，以以共共同的形象象來來爭奪市場場份份額，從而而達達到共贏局局面面。像東郊郊海海景板塊，盡盡盡管項目較較多多，但都定定位位于高檔海海景景住宅，并并在在整個開發發、設設計、營銷銷、售售后等各方方面面予以重視視，眾眾開發商的的共共同努力使使該該板塊的房房價價在短短10年內上漲了500%以上，該區區域也成為為煙煙臺市公認認的的“富人區”。區域板塊的成形形，加加劇了瓜分分市市場份額競競爭爭的激烈性性。以以購買3000元/㎡左右的住住宅為例，目目目前煙臺市市民民就可在東東郊郊區域、幸幸福福區域、南南郊郊區域、開開發發區區域及及福福山區域五五個個區域內選選擇擇，地理位位置置的優劣性性必必然促使開開發發商加強對對產產品研發的的力力度，以通通過過后天的努努力力來擴大區區域域優勢、彌彌補補區域缺撼撼。而而與此同時時，各各區域內的的競競爭也在升升級級，近幾年年幾幾乎每個區區域域每年都會會有有兩個以上上新新項目堆出出，相相同的地理理位位置及區域域特特性也會讓讓開開發商日漸漸感感到壓力，促促促使其拿出出個個性化較強強的的產品。回顧煙臺房地產產發發展歷史，可可可以說日新新月月異。特別別是是近幾年房房地地產市場的的蓬蓬勃發展，使使使煙臺的城城市市化的腳步步大大大加快，城城城市外沿不不斷斷延伸，人人口口也由開始始的的聚集居住住向向外轉移。人人人口的擴張張與與轉移也間間接接促進了房房地地產更快的的發發展，雙方方的的關系已經經步步入良性循循環環的軌道。幾幾幾年之前，濱濱濱海中路某某樓樓盤房價賣3000元/㎡，很多都都大呼其高高，而而目前該項項地地段的平均均房房價已經升升到到7000元/㎡以上仍有有不少買家家光光顧，煙臺臺的的城市價值值正正在得到越越來來越多人的的認認可。

區區域房產的的發發展不僅帶帶來來了地方經經濟濟的發展，也也也使消費者者有有了更多選選擇擇的余地，以以以往大多數數人人只想選擇擇市市中心居住住，但但現在東郊郊的的海景、南南郊郊的空氣和和西西郊的環境境都都成了吸引引市市民前去居居住住的理由。再再再加之市政政交交通改善，很很很多“郊外”正在變成“中心”，城里、城城外的概念念逐逐漸模糊化化，隨隨之而來的的就就是各區域域板板塊的形成成。區域板塊的形成成和和擴張，一一方方面使消費費者者選擇余地地加加大，另一一方方面也對開開發發商提出了了更更高的要求求。以以往只靠產產品品來贏得市市場場已不足以以取取勝，煙臺臺的的地產市場場正正在由賣方方市市場踏上向向買買方市場轉轉變變的道路。現現現在的競爭爭，除除產品之外外，更更多的應該該是是服務的競競爭爭、營銷的的競競爭和操作作手手法的競爭爭，開開發商必須須從從取得土地地開開始，就投投入入大量精力力，進進行設計的的創創新、產品品研研發的創新新，一一步步精益益求求精，最終終拿拿出個性化化的的產品，來來滿滿足消費者者的的需求，贏贏得得消費者的的青青睞。下面通過主要中中高高檔項目分分析析，來分析析煙煙臺房地產產的的開發水平平。第一節：主要在在售售項目分析析高檔樓盤以均價價66000—8000元/平方米為界界定，主要要項項目有陽光100、凱旋城、銀銀銀和怡海山山莊莊、海天名名人人廣場、金金海海岸花園、天天馬上城（別墅）等。中高檔樓盤以均均價價5000元/平方米左右右為界定，代代代表樓盤有有黃黃海城市花花園園、臺灣村村、響響水灣、今今日日花園、佳佳隆隆花園、華華僑僑新城。開發區在售項目目單單獨分析下面主要以陽光光1100、銀和怡海海山莊、海海天天名人廣場場、黃黃海城市花花園園、臺灣村村、今今日花園、華華華僑新城為為代代表進行詳詳細細對比分析析。一、經濟技術指指標標對比分析析項目名稱占地面積建筑面積容積率陽光100約10萬55萬5.25銀和怡海山莊4萬4萬1.0海天名人廣場3.64萬9.3萬2.6臺灣村26.7萬20萬0.75黃海城市花園55萬41.7萬0.75今日花園14萬27.8萬1.72華僑新城——2.8萬——分析：煙臺市中高檔樓樓盤盤總建面積積不不一，如陽陽光光100城市廣場總總建筑面積積達達到55萬平方米米，其余大多多在10—40萬方之間，占地面積雖雖然不大，但但但建筑體量量很很大。容積率集中在11..5左右，由于于地段、環環境境、規劃等等因因素影響，有有有的樓盤容容積積率突破5.0。二、整體規劃對對比比分析項目名稱整體規劃陽光100圍合式規劃銀和怡海山莊依地勢而建，多多層層、別墅享享有有一線海景景色色，小高層層在在后，有些些也也能享有較較好好海景海天名人廣場并列式臺灣村并列式排布黃海城市花園以中心廣場為中中心心，分三大大組組團開發，各各各組團之間間建建筑形態區區分分明顯今日花園并列式排布華僑新城并列式分析：中高檔樓盤規劃劃形形式多樣，有有有組團式、也也也有依地形形地地勢而建，但但但采用并列列式式排布規劃劃的的樓盤較多多，以以中心廣場場的的設計形式式開開始受到歡歡迎迎。三、建筑風格、建建筑形態對比比分析項目名稱建筑風格建筑形態陽光100（一一期）現代高層銀和怡海山莊歐陸風格別墅、多層、小小高高層海天名人5號現代高層臺灣村（二期）北歐風格多層、小高層黃海城市花園歐陸風格小高層、高層為為主主，部分多多層層和別墅今日花園現代小高層、高層、聯聯排別墅華僑新城現代別墅、小高層分析：市場中高檔以上上樓樓盤大多以以現現代、歐陸陸風風格為主，但但但大多數樓樓盤盤只是表現現在在外立面形形式式上，對建建材材并沒有太太大大的創新。以小高層、高層層建建筑為主，這這這表明煙臺臺市市市民對高高層層建筑接受受度度比較高。四、主力戶型、面面積對比分析析項目名稱主力戶型主力戶型面積陽光100（一一期）三房104—1199m2銀和怡海山莊三房161—1888m2海天名人廣場三房219.16——2262.7700m2臺灣村（二期）三房131.3—11882.7mm22黃海城市花園三房88.86—11556.611mm2今日花園三房101.91——1166.9977㎡華僑新城三房151.47——1186.0088㎡分析：市場在售的中高高檔檔樓盤都以以三三房為主力力戶戶型，面積積在在100—260平方米不等等，開開發商充分分考考慮消費者者對對居住舒適適度度的要求，尤尤其是海景景住住宅。雖然同為三房戶戶型型但面積相相差差很大，消消費費者在購買買時時根據自己己的的經濟實力力選選擇，主要要面面積還是在在1160平方米以下下較較為熱銷。五、銷售均價及及銷售售率項目名稱均價銷售率陽光100（一一期）8000元/mm2約20%銀和怡海山莊7200元/mm290%以上海天名人廣場8000元/mm2約95%臺灣村（二期）5100元/mm2約70%黃海城市花園4900元/mm2基本售完今日花園約4850元//mm2基本售完華僑新城約5600元//mm2基本售完分析：由于地段、居住住環環境、景觀觀等等因素，市市場場中高檔樓樓盤盤價格差距距比比較大，價價格格區間大概概為為5000—8000元/m2，整體銷售售情況都不不錯錯。由于陽光1000一一期是公寓寓樓樓，但并未未按按公寓標準準來來做，和傳傳統統住宅無本本質質區別且價價格格高，故銷銷售售緩慢，這這也也說明煙臺臺市市消費者對對高高層公寓尚尚有有一定心理理抗抗性。六、園林景觀對對比分分析項目名稱園林景觀陽光100（一一期）中心園林廣場銀和怡海山莊濱海綠化、中心心廣廣場、水中中心心系、園景景海天名人廣場濱海綠化、小區區綠綠化臺灣村二期休閑廣場、小區區綠綠化黃海城市花園中心廣場、小品品、小小區綠化今日花園60米隔離綠化化帶、樓與與樓之間綠綠化化景觀華僑新城別墅以山景為主主、小小高層基本本小小區綠化分析：中高檔樓盤尤其其是是規模較大大的的項目考慮慮消消費者對居居住住環境、品品質質比較高的的需需求，一般般建建有大型休休閑閑廣場，提提高高整個小區區的的居住環境境和和品質，使使樓樓盤更具有有特特色，以吸吸引引客戶購買買。有些樓盤由于受受地地塊形狀、規規規模等因素素限限制，只在在樓樓與樓之間做些基本綠綠化，無太太多多特色。七、社區配套對對比項目名稱社區配套陽光100（一一期）商業街、百貨、超超市、會所銀和怡海山莊會所、兒童游樂樂城城海天名人廣場會所、診所、超超市市、車庫臺灣村會所、健身房、游游泳池、臺球球室、圖書館館、洗浴室、兒兒童活動中心心、幼兒園等等黃海城市花園會所、商業街、主主題博物館、學學校等今日花園會所、商業區、超超市華僑新城商業網點分析：位處市中心的中中高高檔樓盤周周邊邊配套都比比較較齊全，生生活活比較便利利，但但綜合地段段、商商業價值等等多多方面考慮慮，有有些建有大大型型商業網點點、超超市等，如如陽陽光100、今日花園園、華僑新新城城等。位于萊山區濱海海中中路的一線線海海景房及臺臺灣灣村由于項項目目周邊配套套并并不完善，小小小區業主生生活活不太便利利，小小區根據自自身身需要，選選擇擇建設不同同的的社區配套套設設施，滿足足小小區居民需需求求。第四部分：開發發區區房地產市市場場現狀及發發展展趨勢分析析第一節：開發區區總總體情況2001年建成成的的銀河怡海海花花園是開發發區區的第一個個高高檔住宅小小區區，作為一一個個嘗試，該該小小區在整體體布布局、環境境景景觀規劃建建設設、綠地覆覆蓋蓋率、物業業管管理水平等等方方面有一定定突突破，對整整個個開發區建建設設現代意義義上上的居民小小區區起到了很很好好的示范帶帶動動作用；蔚蔚藍藍海岸建立立起起開發區第第一一個居民小小區區中心水處處理理中心，實實現現了生活用用水水的全循環環；；黃海聽濤濤花花園第一個個在在小區內建建立立起電子監監控控系統；碧碧海海云天小區區的的建筑外立面面令人賞心悅悅目。隨著高檔住宅小小區區的相繼投投入入使用，越越來來越多的人人愿愿意到開發發區區購房，不不僅僅包括周邊邊地地區的人，省省省內其他地地區區乃至北京京、上上海、深圳圳、韓韓國、日本本等等發達地區區的的購房者也也紛紛紛到開發發區區購房置業業。從整體上來看，開開發區的建筑筑形態主要以以小高層和多多層居多，近近一年多來，高高層項目也不不斷增多。戶戶型主要集中中在兩房兩廳廳和三房兩廳廳，面積在120-1160平米之間的的居多。依據開發區的景景觀觀地帶及城城區區劃分歸劃劃，開開發區東西西方方向上的三三條條主干道分分別別是黃河路路、長長江路和珠珠江江路。其中中海海景板塊區區域域大多集中中在在長江路沿沿線線及黃河路路沿沿線區域。按按按照本項目目的的情況，根根據據海景板塊塊劃劃分，我們們將將開發區住住宅宅區域劃分分為為以下幾個個板板塊：黃河路以北一直直到到海邊——一線海景板板塊；黃河路以南，長長江江路以北——二線海景板板塊；開發區中心區及及長長江路以南南及及夾河區域——三線海景板板塊；第二節：一線海海景景板塊發展展現現狀及發展展趨趨勢分析一線海景板塊主主要要集中在黃黃河河路以北，黃黃黃山路以南南西西區域。代表表性的樓盤盤有有：碧海云云天天、蔚藍海海岸岸、黃海別別墅墅；在開發發（銷銷售）的樓樓盤盤有怡海翠翠庭庭、碧海綠綠洲洲、碧海云云天天（二期）。（一）供應量從目前的情況來來看看，蔚藍海海岸岸作為一個個新新型成熟社社區區，成為開開發發區的第一一批批海景高檔檔住住宅項目之之一一。蔚藍海海岸岸由北京中實實恒業房地地產產開發有限限責責任公司開開發發建設，小區區占地70523平米，總建建筑面積6.5萬平方米，總總總戶數約400多戶，是一一座三星級級智智能化小區區，全全市第一個先建主主景觀后建建樓樓盤的小區區，由22棟多層和4棟小高層組組成，小區24小時全封閉閉管理，綠化化率48%，框架全地暖暖節能30%，設有中水水回用系統，小小區內有超市市，幼兒園，健健身場所等，距距大海僅百米米之遙。蔚藍藍海岸銷售截截止到2004年年底，當當期銷售均價價為3350元/平米。黃海別墅是由煙煙臺臺華信房地地產產公司開發發，位位于黃河路路以以北的松山山路路和香山路路之之間，總占占地地面積12萬平方米，總總總建筑面積8萬余平米。由由由50棟3-5層住宅樓宇宇和35棟別墅樓宇宇組成。小小區區于2002年底銷售完完畢，當期期銷銷售價格為2800--3000元。碧海云天項目目目前前已到三期期開開發，開發發面面積約為9萬平米。碧海綠洲由兩棟棟板板式高層和和兩兩棟板式小小高高層組成，開開開發面積約8萬平米，合合計305戶。怡海翠庭當期開開發發9棟小高層及15座多層（4層），開發發面積約6萬平米，合合計278戶。另外，瀛海機構構在在怡海翠庭庭西西側開發的的約約20萬平米的高高檔住宅項項目目也會在未未來來幾年內推推出出。（二）價格怡海翠庭的銷售售價價格在此區區域域地段內是是最最高的，多多層層的起價為3980元，三樓四四樓的價格格為為4560元。小高層層為3280元起價，層層差價為100元，頂層復復式為4800元/平米。平均均銷售價格格為為4200元。碧海綠洲的高層層起起價為3100元，層差價100-2200元，9層為4300元，頂層最最高價位為5900元。小高層層起價為3100元，層差價100元，9層價格為4000元。小區平平均銷售價價格格約為4100元。碧海云天當期的的高高層銷售起起始始價2950，8層為4580元，中間單單元頂層的的價價位為5000元，平均銷銷售價格約約為為4200元。開開發區一線線海海景板塊價價格格情況（單單位位：萬平米米）物業名稱起始價最高價均價碧海云天三期295050004000碧海綠洲310059004100怡海翠庭（一期期）398048004200根據開發區房地地產產發展狀況況，預預計未來一一段段時間內這這一一區域的房房屋屋價格還將將平平穩上升，主主主要原因為為地地塊的稀缺缺性性和開發區區的的整體成長長優優勢。（三）產品特征征從戶型上來看，此此區域的戶型型結構以中高高檔為主，這這一區域的主主要戶型面積積集中在120-1160平米之間，這這個戶型區域域占到總量的的70%，其次為90-1220平米的中小小戶型，約占占15%。碧海云天僅存少少量量90余平米的房房間，碧海海綠綠洲最小面面積積為116平米，怡海海翠庭最小小面面積為124平米，在這這個面積之之間間的戶型主主要要為大兩房房兩兩廳為主；140平米以上的的主要為三三房房兩廳結構構，明明衛采光。（四）消費結構構分分析1．區域結構區內消費者———開開發區本地地消消費者，主主要要為民營企企業業高層管理理人人員，擁有有自自己的企業業，或或在企業中中擁擁有股份的的參參股人員；；外外企高級管管理理人員，主主要要為韓、日日、臺臺灣等外籍籍人人士，因工工作作需要，選選擇擇在此區域域買買房者或者租租房者居多多，這這類人群約占占總量的40%左右。煙臺市區消費者者，市市區收入較較高高群體，在在考考慮賣房時時注注重品質和和檔檔次，但因因東東郊房價較較高高，所以退退而而求其次，在在在這個區與與選選擇相同品品質質的房屋，價價價格則可以以便便宜30%以上。此類類人群約占占總總數的20%左右。區外消費者，蓬蓬萊萊、長島、棲棲棲霞等地也也是是主要的消消費費群體之一一，在在選房時主主要要考慮離煙煙臺臺更為便利利的的地理條件件，購購房者主要要為為有車群體體。此此類人群約約占占總量的15%。外地消費者，主主要要為內陸城城市市購房者，看看看中的是這這里里怡人的環環境境和豐富的的海海景資源。外外外地主要消消費費區域為：：河河北、山西、北京京、內蒙等等省省市。此類類人人群約占總總量量的15%。2．年齡構成本區域住宅項目目均均為中高檔檔，在在檔次上有有別別于其它區區域域。35-45歲之間的購購買者是一一個個集中年齡齡段段，占到總總數數的60%以上。小結：開發區一線海景景板板塊已經成成為為繼萊山區區濱濱海中路之之后后的又一大大黃黃金海岸板板塊塊，環境和和海海景資源均均是是該項目成成為為煙臺海岸岸線線上獨一無無二二的板塊。各各各路房地產產商商在此的競競爭爭已日益加加劇劇，可以預預計計，在不遠遠的的將來，這這里里將成為富賈賈聚集之地地。第三節：二線海海景景板塊發展展現現狀及發展展趨趨勢分析二線海景板塊，主主要區域為黃黃河路以南，長長江路以北區區域。代表性性的樓盤有萬萬泰海公館、星海花花園、靜海小小區（陽光海海岸）等。從整體上來看，這這一區域的在在售樓盤較少少，主要以星星海花園和靜靜海小區為主主。（一）供應量星海花園由遠輝輝置置業公司開開發發建設，總總占占地面積20萬平米，建建筑面積24萬平米，其其中小高層13棟，多層（4-5層）40余棟，當期期在售的7棟小高層，總總總建筑面積積約約6萬余平米；；靜海小區由煙臺臺東東銀房地產產開開發公司開開發發建設，共共有有62座多層，4座小高層組組成，總建建筑筑面積約15萬平米。當當期在售的4座小高層，總總總建筑面積積約約1.5萬平米米。海公館由萬泰置置業業有限公司司投投資，設計計為為32層辦公公寓寓，總高度度1118.8米，成為煙煙臺臺開發區的的標標志性建筑筑，總建筑面面積為6萬平米。銀河怡海在本項項目目西側項目目用用地，預期期開開發數量在30萬平米左右右。（二）價格星海花園340000元起價，頂頂層4900元，閣樓3000元，平均價價格約為3900--4000元；靜海小區（陽光光海海岸）3100元起價，1-6層樓層差價50元，7-9層差價100-2200元，小高層9層的價格為3960元。平均價價格為3500元；此前已經結束銷銷售售的三和星星海海花園，平平均均銷售價格格為為3300元左右。開發區二線海景景板板塊價格情情況況（單位：元/平平米米）物業名稱起始價最高價均價星海花園340049003950靜海小區310039603500三和星海————3300萬泰海公館3900由此我們可以看看出出，當前二二線線海景板塊塊的的總體平均均銷銷售價格在3500--4000元之間。（三）產品特征征在此類區域內，主主力面積仍然然集中在120-1150平米之間，約約占總量的50%，100平方米左右的的戶型增多，約約占總量的40%左右，150平米以上的的戶型較少，約約占10%左右；戶型結構主要以以兩兩居室為主主，全全明設計，大大大開間、小小進進深，室內內空空間區分合合理理，衛生間間采采光好。（四）消費結構構從消費結構來看看，該該地段屬于于開開發區二線線海海景地段，與與與一線海景景地地段僅一路路之之隔，房屋屋品品質較高，這這這一區域房房價價較前者偏偏低低，消費人人群群較之前者者差差別不大。1．區域結構開發區本地消費費者者，主要為為民民營企業高高層層管理人員員，擁擁有自己的的企企業，或在在企企業中擁有有股股份的參股股人人員；外企企高高級管理人人員員，主要為為韓韓、日、臺臺灣灣等外籍人人士士，因工作作需需要，選擇擇在在此區域買買房房者居多。（選選擇對象主要要為120平米以上的的住宅）開發區企業中層層管管理人員，或或或外企員工工。年年齡在28-35歲之間，有有較為穩定定和和較高的收收入入，處于準準備備結婚和剛剛剛剛結婚時期期，主主要需求對對象象為100平米左右兩兩室兩廳住住宅宅。煙臺市區消費者者，市市區收入較較高高群體，在在考考慮賣房時時注注重品質和和檔檔次，投資資興興購買較多多。主主要需求對對象象為100平米左右兩兩室兩廳住住宅宅。區外消費者，蓬蓬萊萊、長島、棲棲棲霞等地也也是是主要的消消費費群體之一一，在在選房時主主要要考慮離煙煙臺臺更為便利利的的地理條件件，購購房者主要要為為有