本案的商業闡述COMMERCCEEXPPLAIN以室內商業街形形式使百貨商商品商鋪化本案的市場狀況況本案商業市場調調查示意圖本案的商業闡述述商業是是本案的基本本特性，是為為銷售建立良良好堅實的后后續做的鋪墊墊。商業題材材是否可以出出其不意以新新取勝，是銷銷售能否成功功的關鍵之一一，商業的專專業運做也是是為前期投資資商鋪的客戶戶給予最良好好的回報的關關鍵。總之商商業的成功運運做是本案銷銷售的關鍵，也也是開發商能能否獲得預期期收益的唯一一保障。●本案不適合的的商業業態：：○百貨公司百貨公公司基本以扣扣率店形式存存在，在太原原唯一按時結結付款的商場場僅為百盛，其其它商場均存存在拖欠貨款款的情況，造造成資金力不不足的供應商商無力進貨，從從而使商場經經營惡性循環環。侯馬地區區除低檔的慶慶豐購物中心心和飛龍商場場外，基本均均是租金店的的經營方式。而而侯馬地區的的扣率店所經經營的商品均均為低檔商品品，不適合百百貨公司的經經營和定位。另另百貨公司的的前期投入成成本比較高，且且是必須的投投入，就本案案核心五所述述的標準，經經營所贏利的的費用無力支支持本案的經經營。○批發市場侯馬由于地理位位置、經濟發發展、交通便便利等諸多因因素，無法做做為商品流通通的核心，且且本地不屬于于商品的生產產基地，基本本批發渠道均均為太原市和和西安市，故故批發形態的的市場不適合合本案。●本案商業業種種的劃分：演歌臺KTV包間，夜夜總會海鮮館包間式餐飲平價百貨街低檔的平價百貨貨類商品紳士服飾街中檔及中低檔男男性商品、體體育運動商品品、中性休閑閑商品品位生活街中檔及中低檔成成熟女性商品品，兒童商品品、家庭用品品青春少女街中檔及中低檔年年輕女性商品品國際名店街中高檔服飾、皮皮件、化妝品品、黃金珠寶寶、鐘表眼鏡鏡生活量販超市食品、非食品、部部分生鮮產品品●業態規劃的原原由：1、以高銷售價價格用高租金金價格的商業業形態對應2、以以低銷售價格格用低租金價價格的商業形形態對應3、針針對頂尖消費費群以特殊的的業種（餐飲飲娛樂和一樓樓名店）對應應4、以以量販超市為為本案的集客客核心來對應應●各樓層目標顧顧客（√√√√為最高值）：：√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√●廠商經營模式式（√√√為最高高值）：√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√●目標顧客年齡齡層（√√√√為最高值）：：√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√●商品檔次基本本定位（√√√√為最高值值）：√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√●生活量販超超市簡要說明明：生活量販超市商商品結構示意意圖生活量販超市經經營方式示意意圖●1-5樓商鋪鋪簡要說明：：○目標招商的的對象1、侯侯馬本地經營營戶55%2、太太原的經營戶戶30%3、山山西其它地區區及外省經營營戶10%4、公公司自營商品品采購5%○經營戶設柜標標準1、有有品牌的經營營戶2、非非假冒偽劣和和侵權性商品品的經營戶3、能能夠提供商品品代理、經銷銷等證明的經經營戶4、有有良好形象的的經營戶5、有有足夠資金的的經營戶6、符符合中檔為主主低檔為輔的的商品價格帶帶的經營戶主要經經營模式：1、租租賃戶為：租租金+物業管理費費2、自自營戶為：物物業管理費●全館收益價格格預算：○基本商業數數據1、一樓按照得得房率55%%計算，實際際面積約為22134平方方米2、二二至五樓按照照得房率60%計算，每層層實際面積約約2328平方米3、租租賃面積依照照實際面積計計算○樓層租賃理理論價格（未未含物業管理理費）：213423282328232823285.03.82.62.01.520151515103.65萬2.08萬1.42萬1.10萬0.55萬390萬323萬221萬170萬127萬年1-5樓租金金收益1231萬元租金定價標準以以本商圈市場場調查為參考考基礎○1-5樓物業業費理論價格格1-5樓物業費費均價35元/平方米/月1-5樓實際面面積合計111446平方方米1-5樓年物業業費收入4880萬元物業費費標準以新田田市場（399元/平方米/月）為參考考●商業籌建成成本：○內裝費用：鑒于甲甲方的交房標標準的前提下下：1、11-5樓基本考慮慮為租賃型商商鋪，基本無無乙、丙工程程費用，僅預預備150萬作為部分分調整費用（主主要在工程方方面）；2、裝裝修小計：150萬元；○設備及物品費費用：1、11-5樓僅綜合布布線和背景音音樂設備依照照10萬元計算2、辦公設設備、家私、保保安設備、保保潔設備40萬元計算3、不不可遇見的雜雜費20萬元4、設設備及物品費費用小計70萬元○人員及耗材材1、內內部管理人員員：500元/月*15人*4.5個月（陸續續到位）=3.4萬元2、一一般管理人員員：350元/月*30人*2.5個月（陸續續到位）=2.6萬元3、辦辦公耗材及公公關差旅依照照每月3萬元*6個月=18萬元4、人人員及耗材小小計24萬元○廣告費用包包含在銷售廣廣告中不做另另行支付○上述小計2444萬元●商業營運成成本：○營運期能耗耗費用1-5樓依照公公用面積約7760平方米，全全年能源費用用約180萬元○管理人員500元/月**15人*12個月=9萬元350元/月*30人*12個月=12.6萬元○辦公及廣告依照10萬元/月計算。即120萬元/年○上述小計3221.6萬元●三年經營期總總成本：本案籌建成本為為244萬元，依依照三年分攤攤，每年約881.3萬元元本案經經營期營運成成本為每年321.6萬元上述合合計81.3萬+321..6萬=402..9萬元/年按照11-5樓平均分攤攤約為80.58萬元●超市的營運運情況概述：：由于受受到發展商要要求超市自營營的要求，本本案暫不對超超市進行總體體財務分析，根根據38800平方米的超超市，屬地市市場人均在超超市的消費單單價約20元，本案案超市年業績績預計為30000萬元，年年需要1500萬有效顧客客支撐，日均均4100人次次的有效顧客客，按照1：5的人流計算算，每日來店店數量約200000人，與與侯馬總人口口23萬相比較較，約為1：11.5的概概率。按照超超市毛利率55%計算，本本案的超市年年收益約為1150萬元。●6-7樓的營營運情況概述述：由于本案的6--7樓為特殊殊的餐飲、娛娛樂業種，需需要以整館的的方式進行經經營，由于其其特殊性，本本規劃對改二二層樓不進行行財務分析。本案的財務分析析FINANCEEANALLYSE本案的財務分析析●本案B1F--5F銷售價格：：3880388038803880388038800.501.501.000.750.500.40194058203880291019401552●本案B1F--5F租金價格：：213423282328232823285.03.82.62.01.5390萬323萬221萬170萬127萬●本案B1F--5F物業價格：：2134232823282328232835元/平方米米/月89.6萬97.8萬97.8萬97.8萬97.8萬●1-5樓第一一年按照1000%返租進進行的財務分分析：116.480.58196.9812797.8224.827.82145.580.58226.0817097.8267.841.72218.2580.58298.8322197.8318.819.9729180.58371.5832397.8420.849.22436.580.58517.0839089.6479.6-37.481207.655402.91610.5551231480.81711.8101.25●1-5樓第第二年按照1100%返租租進行的財務務分析，租金金遞增10%%計算：124.1680.58204.74139.797.8237.532.76155.280.58235.7818797.8284.849.02232.880.58313.38243.197.8340.927.52310.480.58390.98355.397.8453.162.12465.680.58546.1842989.6518.6-27.581288.166402.91691.0661354.1480.81834.9143.84●1-5樓第第三年按照1100%返租租進行的財務務分析，租金金遞增10%%計算：131.9280.58212.5153.797.8251.539164.980.58245.48205.797.8303.558.02247.3580.58327.93267.497.8365.237.27329.880.58410.38390.897.8488.678.22494.780.58575.28471.989.6561.5-13.781368.677402.91771.5771489.5480.81970.3198.73●本案收益合計計：○銷售溢價合計計（萬元）1955220001115150001407○三年租金和物物業收益合計計（萬元）101.25143.84198.73443.82上述總收益為11850.882萬元其中：○超市經營成成本和利潤表一：38801940145.5155.2164.9465.6表二：前期設備投入按按照800萬元計計算，依照三三年攤提，即即每年為2667萬元；年經營管銷費用用按照（包括括人員和能源源費用）約為為80萬元；商品按照全代銷銷方式經營；；267萬80萬347萬3000萬5%150萬-197萬267萬80萬347萬3300萬165萬-182萬267萬80萬347萬3630萬181.5萬-165.5萬萬800萬240萬1040萬元9930萬496.5萬-543.5萬萬●本案財務三三年總分析1、三年從銷售售溢價和租金金物業的收益益為18500.82萬元元見上表說明明2、由于超市經經營屬于虧損損狀態，三年年虧損5433.5萬剩余經營利潤為為1850..82-5443.5萬元=13077.32萬元3、考考慮到新店開開業可能采取取3個月的免租租優惠，即損損失約372萬元剩余經營利利潤為13007.32--372萬元=935.332萬元4、考慮到超市市商品不可能能為100%%代銷，其中中預備2000萬自營商品品費用超市商品隨隨三年經營虧虧損而自然損損耗消失剩余經營利利潤為9355.32-2200=7335.32萬萬元5、為1-5樓樓自營商品準準備的預備金金300萬