商業房地產開發前期應該調查什么房地產項目在開開發的前期應應對地塊的價價值、投資開開發環境、市市場供需狀況況、市場競爭爭狀況等各種種市場變量進進行分析和研研究，以期對對項目進行整整體的可行性性分析并對市市場定位提供供依據回避風風險。商業房房地產因為其其客戶需求的的特殊性、利利益協調的多多樣性和開發發商贏利模式式的不確定性性，所以更需需要在開發前前期進行市場場調查和研究究。但是，從從市場調查和和研究本身并并不能得出市市場定位的結結論，他們的的作用僅限于于驗證或者為為市場定位尋尋找依據。從我們在客戶的的顧問的過程程中總結包括括經濟環境的的分析和研究究、區域城市市結構調查與與發展規劃、商商業發展規劃劃和政策研究究、區域零售售市場調查與與分析、典型型性調查與研研究、未來商商業地產的供供應量分析、消消費者消費行行為的調查與與研究、立地地條件研究、商商圈的確定和和研究以下幾幾方面內容，希希望和大家一一起探討。一、經濟環境的的分析和生活活結構研究開發任何一一個項目都涉涉及到經濟環環境的分析和和研究，尤其其是商業房地地產項目，由由于其開發周周期長、投資資大，受經濟濟發展和政策策的影響大，其其開發的最終終目的是通過過出租經營或或者銷售來實實現開發利潤潤，因此其風風險很大。所所以，在開發發商業房地產產項目時，對對經濟環境進進行研究就顯顯得十分重要要。在調查和和研究時應重重點對以下指指標進行調查查和分析。◆總人口口及地區人口口結構、職業業構成、家庭庭戶數構成、收收入水平、消消費水平等◆GDPP發展狀況及及產業結構情情況◆全社會會消費品零售售總額◆全市商商業增加值◆城鄉居居民的人均可可支配收入◆城鄉居居民儲蓄存款款余額通過對統計局和和城調隊定期期公布的數據據進行連續3-5年的分析，基基本可以反映映出一個城市市經濟發展的的總水平。有有些資料通過過統計年鑒和和政府工作報報告獲得。二、區域城市結結構調查與城城市發展規劃劃調查所在區域城城市的結構對對商業房地產產的開發有重重要的意義，在在傳統商業區區不論是同業業態的聚集經經營還是不同同業態的錯位位互補都可能能存在市場商商機；在城市市中該區域的的位置若在行行政、經濟、文文化等人口活活動密集的地地方，則城市市的機能易于于發揮出來，由由于人流集中中自然能形成成商業的經營營氛圍。以上上只是其中的的一方面，還還包括：◆公共設設施狀況◆交通體體系狀況◆道路狀狀況、通行量量◆城市性性質與功能特特點◆各項城城市的機能◆城市規規劃通過對區域域內實際生活活的空間，包包括中心地帶帶及周圍區域域城市結構機機能的調查，了了解該區域內內設施、交通通、地勢條件件、活動空間間等環境的現現狀以及將來來的發展規劃劃。例如，交交通網的開發發計劃，交通通網密布的地地方往往是人人口容易集中中或流量特別別大的地方，所所以在調查時時對于交通路路線及來往的的車輛、班次次、載客量等等均作為調查查的要素；城城市發展規劃劃對商業將來來的發展非常常關鍵，諸如如大型社區的的發展計劃以以及商業區建建設計劃將直直接對項目的的規劃以及未未來的經營產產生重要影響響。以上調查必須通通過專業的市市場調查公司司實地調查了了解，由于反反映問題的角角度不同，一一般的調查人人員很難完成成以上工作，調調查必須有目目的性，如果果不知道目的的是為什么，這這樣得到的調調查數據和資資料的參考價價值將大打折折扣。三、商業發展規規劃和政策研研究每一個城市市發展都有發發展的規劃，商商業布局和規規劃也是城市市機能完善的的標志，十多多年以來，我我國的第三產產業特別是零零售服務業的的發展有目共共睹，尤其是是上世紀末百百貨商場大量量倒閉、超市市業態的迅猛猛發展和外資資零售商業的的“入侵”，既加快了了零售業的整整體發展，也也出現大型商商業設施重復復建設、資源源浪費和過度度競爭等現象象，對國內零零售商業的發發展提出了新新的挑戰，一一些大中城市市行業管理部部門開始加強強商業網點整整體規劃和布布局工作。為增強城市市商業網點規規劃管理的科科學性、權威威性，擴大規規劃工作覆蓋蓋面，國家經經濟貿易委員員會國內貿易易局于今年一一月二十四日日，在《關于于城市商業網網點規劃工作作的指導意見見》（國經貿貿貿易[20011]789號）和《關關于進一步做做好大中城市市商業網點規規劃工作的通通知》（國經經貿廳貿易[20022]44號）的基礎礎上，又下發發了《關于加加強城市商業業網點規劃的的通知》，要要求直轄市、計計劃單列市、省省會（首府）城城市盡快制定定商業網點規規劃，要求未未制定城市商商業網點規劃劃的直轄市、計計劃單列市、省省會（首府）城城市要加大工工作力度，盡盡快制定城市市商業網點規規劃并報貿易易局備案。凡凡未制定商業業網點規劃（包包括含有網點點規劃內容的的商業發展規規劃）的城市市，不得上報報外商投資商商業企業項目目。通知要求求在2004年12月底前完成成規劃的制定定及城市商業業網點依法管管理體系的建建立工作。目前包括北京等等省會城市和和計劃單列市市已經完成了了該項工作，在在對大型商業業房地產開發發過程中，開開發商及時了了解商業網點點的布局規劃劃非常關鍵，避避免政策性的的風險和重復復建設。例如如，北京市商商業委員會關關于商業網點點的規劃不僅僅考慮目前商商業布局特點點，而且結合合城市發展對對限制地區的的限制項目都都有明確的規規定：特別鼓鼓勵在四環路路周邊發展大大型專業市場場、批發市場場和新型零售售業為主的商商業圈；新發發展的居住區區，10-15萬人要規劃劃建設一個地地區級商業中中心；地區級級商業中心1公里以外的的居民區，原原則上居住人人口1-3萬應有一個個綜合性的社社區商業中心心。這些都是是結合城市發發展實際情況況提出具體的的建設性要求求。四、區域零售業業結構的市場場調查與分析析如果說前面面所要調查的的內容主要是是宏觀經濟形形勢、政策等等方面的研究究，那么區域域零售業結構構則是區域零零售業實際情情況的調查，在在通常意義上上是我們常講講的商業普查查。它不僅反反映區域內零零售業經濟活活動的指標和和商業特征，而而且其綜合反反映的各項指指標和內容為為項目的市場場定位、業態態設計、經濟濟效益預測提提供定性的參參考分析。◆地區間間的銷售動向向◆業種別別的銷售動向向◆商業地地區間的競爭爭狀況◆大型主主力店的動向向以上內容的取得得必須通過商商業普查，對對區域內經營營商戶從經營營內容、商鋪鋪面積、租金金、員工數量量、營業額、經經營狀況、存存在的問題、發發展和經營動動向等進行調調查，通過反反映的一般性性的問題，分分析能否得出出普遍性的結結論。五、典型性調查查與研究對大型商業區進進行市場定位位和商業功能能建議，在初初步的市場定定位和業態規規劃基礎上，除除通過哈夫模模型和損益計計劃等經濟效效益分析方法法進行預測和和評估以外，對對城市所在地地同類型業態態收益狀況進進行調查和了了解也非常關關鍵。對大型型商業區的規規劃，可以選選擇本區域百百貨商場、超超市、專業市市場、餐飲、娛娛樂等主要從從規模、提供供的產品或服服務、客流量量、交通來源源等幾個方面面來分析現狀狀及結構特點點，以便做競競爭分析，對對以上典型業業態要分析每每種設計業態態的收益狀況況。六、未來商業地地產的供應量量分析在一個區域域內做商業地地產，必須首首先調查該區區域未來商業業地產的供應應量、業態規規劃和設計，對對許多開發商商來講，以前前在開發住宅宅項目的時候候沒有這方面面的意識，因因為住宅的需需求量大，進進行市場定位位和細分的空空間廣闊。而而商業不同，它它最終取決于于租賃和銷售售后的經營如如何去支撐。所所以，不論是是經營者還是是投資人在選選擇商鋪的時時候都會慎重重考慮。在前期調查查中，首先應應考慮區域的的規劃情況，了了解其規劃的的規模、開發發的時間等。商商業地產的供供應量是一個個非常重要的的因素，它直直接決定我們們未來的商業業做多大，做做什么。在《城城市居住區規規劃設計規范范》中，明確確規定了居住住區人口規模模和商業配套套的面積，對對公共服務設設施的控制指指標，即每千千人商業服務務建筑面積700-9910平方米；社社區服務每千千人指標59-4664平方米；金金融郵電每千千人指標60-80平方米，以以上合計819-11454平方米。根根據具體項目目的不同，規規劃部門對商商業面積的開開發要求以及及建筑形式的的要求不同；；對于開發商商來講，在具具體開發中，應應根據實際情情況，選擇好好開發時間。開開發太早，會會由于居住人人口規模沒有有達到基本需需求，導致消消費需求不足足，租賃經營營不理想；開開發太晚，則則不能很好滿滿足居民的生生活需求，且且會損失商業業機會。如天天通苑，由于于一開始沒有有發現商業價價值，商業開開發比較晚，所所以當大量的的人口入住后后形成巨大的的市場需求，入入住的居民也也發現商業價價值，許多買買了一層住宅宅的居民，將將房屋紛紛租租賃給裝修、美美容美發的商商戶。所以，我們必須須在具體運營營項目的時候候，對周邊商商業的規劃以以及居住區商商業配套、開開發的時間進進行調查和分分析；對已經經開發的居住住區商業配套套的情況、業業態的構成進進行綜合分析析。現在房地地產的開發已已經完全市場場化運營，我我們開發的目目的不僅要實實現市場價值值的最大化，而而且要實現社社會效應的最最大化。七、消費者消費費行為的調查查與研究消費者的消消費行為研究究又稱生活結結構研究。對對其調查和研研究的目的主主要是收集該該地區內消費費者生活形態態的資料，即即針對消費者者生活的特性性，從人口結結構、家庭戶戶數構成、收收入水平、消消費水平、購購買行為以及及選擇的交通通出行方式等等方面對消費費者消費行為為進行定量和和定性研究。1．人口結結構。人口結結構主要依據據年齡、性別別、教育程度度、職業分布布等進行分類類整理，以便便深入分析。除除對目前的人人口結構調查查外，對過去去人口的集聚聚、膨脹的速速度以及將來來人口結構的的變遷進行預預測。如在區區域內規劃建建設高校，人人口的增加的的速度和人口口結構變化將將非常快，將將直接影響整整個區域的消消費行為，而而且對業態的的設計產生重重大影響。2．家庭戶戶數構成。家家庭戶數構成成是人口結構構的基本資料料之一，可依依據家庭戶數數變動的情形形及家庭人數數、成員狀況況、人員的變變化趨勢進行行了解，進而而可以由人員員構成比率，洞洞悉城市化的的發展與生活活形態的變化化。如這幾年年通州區許多多項目吸納了了大量的城市市搬遷戶和CBD的小白領，在在短短時間內內擴大了人口口規模，而且且家庭結構和和戶數完全不不一樣。城市市的搬遷戶以以3-5人老中少三三代同堂的家家庭為主，而而CBD的小白領以2人家庭模式式居多。3．收入水水平。根據收收入水平確定定消費的可能能性、消費能能力以及目前前的消費處于于什么樣的狀狀況。例如個個人年收入在在2萬元的消費費者和5萬元的消費費者相比，他他們在選擇服服裝的購買場場所時是完全全不同的。前前者的選擇以以市場，而后后者主要的選選擇地點是專專賣店和百貨貨商場。4．消費水水平。消費水水平是地區內內消費活動的的直接指標，對對零售業來說說是最重要的的衡量指標。據據此可以了解解每一個家庭庭的消費情形形，并針對消消費內容依據據商品類別劃劃分，這樣可可以計算出商商圈內的消費費購買力的概概況。5．購買行行為。分析其其主要的目的的有二：一是是可以了解消消費者經常在在哪里消費以以及消費的主主要商品和服服務；二是知知悉選擇商品品和服務的標標準，以便對對該地區的消消費意識作深深入探討。6．交通和出行行方式。隨著著汽車越來越越多地進入家家庭，人們交交通方式變化化，由此導致致了消費者的的購物習慣以以及選擇的消消費內容。在在消費者消費費的空間和尺尺度上，對不不同的業態、業業種的需求在在路上花費的的時間都有心心理尺度，如如對家庭日用用消費品的需需求主要就近近完成，在路路上的時間要要求在15分鐘以內；；而購買服裝裝、家具電器器等商品選擇擇去大商場和和購物中心，花花費的時間可可以比較長，而而交通出行方方式改變了消消費的時間和和空間，以前前步行或騎自自行車需要半半小時，由于于汽車進入家家庭也許只需需要10分鐘。所以以，對區域內內消費者選擇擇何種交通工工具的研究非非常重要。八、立地條件研研究除對區域內內各種因素進進行研究外，具具體項目所處處位置的立地地能力也是非非常重要的一一個研究要素素。立地力是是指擬規劃商商業周圍的環環境和其本身身的因素對商商業經營的影影響。所謂“一步三市”，立地差之之毫厘，會導導致業績失之之千里。一個商店的的立地力，首首先和他的周周邊環境密切切相關，主要要包括門前道道路的類別、顧顧客來店的方方便度、鄰居居的類別等。1．道路類類別。道路類類別是立地力力的第一要素素，它直接影影響消費行為為。道路依用用途可分為交交通樞紐、連連接通道、交交通干道、商商業干道。像像王府井大街街是全國著名名的商業干道道；朝外大街街兼具有商業業干道和交通通干道的雙重重功能。對商商業選址來說說，商業干道道是最好的道道路類別，其其次就是靠近近商業區的交交通干道。2．顧客是是否容易達到到商業區。除除了道路類別別以外，還要要考慮道路是是否有障礙物物，比如交通通欄隔。以大大家非常熟悉悉北京國際展展覽中心家樂樂福為例。以以前沒有中間間交通欄隔的的時候，從兩兩個方向來的的人流都比較較容易去購物物，而增加欄欄隔后對西面面來的顧客非非常不方便，交交通欄隔對家家樂福的影響響怎么樣，我我們暫不理論論，但是對面面的許多專賣賣店和飯館生生意肯定會因因此受到影響響，即使增加加了過街天橋橋，這種影響響也難被消除除。3．周邊環環境和目前的的商業設施。這這也是為什么么北京的家具具廣場都喜歡歡選擇在玉泉泉營的原因。同同業經營雖然然會使新店面面臨強大的競競爭，但也能能形成集合效效應，帶來單單一消費人流流；業態的錯錯位經營或者者互補性也很很關鍵，玉泉泉營周邊的花花卉市場就具具備業態的交交叉性，有利利于共同聚集集人氣。4．商業的的能見度和日日照情況。商商業建筑能否否容易找到即即商業的能見見度也是一個個非常關鍵的的要素，尤其其是大型商業業建筑。因為為商業的根本本目的是吸引引顧客來消費費，如果商業業建筑不容易易被找到或能能見度差，就就會影響到以以后的經營。日日照情況對商商業經營也非非常關鍵。據據7月5日中央電視視臺報道，由由于長沙市持持續高溫，在在周末，許多多消費者選擇擇在商場購物物躲避天氣，商商業街區東面面門庭若市，而而西面因為西西曬的原因冷冷冷清清。但但是在北方地地區商業選址址時，西南面面的商業店鋪鋪會非常好，因因為北方天氣氣冷或涼的時時間長，顧客客更喜歡光顧顧西南面的商商業。圖A商業沿平直直街道布置，一一面臨街，能能見度較低；；圖B商業在街道道彎曲處設置置，能見度外外圈大于內圈圈；圖C商業在“T”形道路交匯匯的頂頭處，能能見度也相對對較高；圖D商業在十字字交口處能見見度極高，但但應注意對城城市交通的影影響；圖E商業在商業業街兩端有較較高的能見度度；圖F商業在公共共廣場的迎面面處，能見度度頗高。九、商圈的確定定和研究1．商圈的的概念及分析析目的商圈是以設設定的商業建建筑為圓心，以以周圍一定距距離為半徑所所劃定的范圍圍。這是原則則性的標準，在在實際從事商商圈設定時還還必須考慮經經營業種、商商品特性、交交通網分布等等因素。進行行商圈分析的的目的有三：：一是明確該該商業區或商商店的商圈范范圍；二是了了解商圈的人人口分布狀況況及生活結構構；三是在此此基礎上進行行經濟效益的的預測。如計計劃開超市，根根據周邊居民民的人口規模模、收入水平平和競爭對手手情況等指標標，就可以基基本計算出該該店可能達到到的營業額。2．商圈的的構成及顧客客來源商圈由核心心商圈、次級級商圈和邊緣緣商圈（又稱稱輻射商圈）組組成。核心商商圈的輻射半半徑在1公里左右。包包括這一商店店顧客總數的的55-700%。該商圈的的顧客在人口口中占的密度度最高，消費費的客單價也也最高，而且且與其他商店店的商圈很少少發生重疊。次級商圈內內包含了商店店顧客總數的的15-255%。其輻射的的半徑在3-4公里，對一一般的日用消消費品來講，很很少能輻射到到該商圈的人人口，關鍵是是取決于經營營業態。邊緣緣商圈輻射的的半徑在7公里范圍。一一般情況下只只有大型百貨貨商場、專業業店具備這樣樣的輻射能力力。如圖：真正的商圈圈不是絕對的的同心圓模式式，其規模和和形狀是由各各種各樣的因因素決定的。包包括經營業態態、商店規模模、競爭者的的位置、交通通條件等許多多因素。在商商圈概念上有有一個著名的的海灘原理：：即在一條海海灘上做冷飲飲生意的兩家家商販，一開開始其各自的的商圈范圍是是均衡的，由由于競爭因素素導致他們集集中在一起，共共同吸引顧客客。如圖：3．商圈的的設定商圈的設定定是一項非常常復雜的工作作，在決定經經營什么業態態的基礎上，不不僅要對周邊邊競爭者狀況況進行調查和和分析，基本本確定其商圈圈范圍，而且且要分析業態態需求的顧客客群，因為每每一顧客群都都有特定的消消費特征。因因為，一方面面只有經營的的商品符合其其需求才能吸吸引潛在顧客客的購物，商商圈的規模和和輻射范圍才才能擴大。另另一方面，撇撇開顧客自身身的不同，商商圈規模的大大小與商品購購買頻率成反反比。如顧客客購買生鮮等等日用消費品品頻率高，但但是接受的購購物距離短；；而對服裝、家家具、電器等等耐用消費品品接受的購物物距離長，但但是其購買頻頻率又非常低低。所以，必必須結合業態態的規劃來確確定基本的商商圈范圍。根據業態規規劃，在商圈圈的構