目錄一****簡介1二項目區(qū)區(qū)城板塊簡介介142.1項目區(qū)位位142.2城區(qū)規(guī)劃劃14三項目區(qū)區(qū)域競爭分析析323.1商業(yè)市場場分析143.2辦公棪市市場143.3住宅市場場14四項目定定位及投資分分析444.1項目SWWOT分析144.1項目產品品定位及投資資分析144.3綜合產品品定位14五項目產產品建議6225.1休閑商務務特區(qū)產品建建議145.2辦公樓產產品建議144一、***簡介介***區(qū)地處上上海市***部，全區(qū)總總面積464.4平方公里，現現轄8個鎮(zhèn)、3個街道、1個市級工業(yè)業(yè)區(qū)及菊園新新區(qū)，戶籍人人口50.5萬。***區(qū)交通十十分便捷，境境內路網密布布，有中國大大陸第一條高高速公路－－－***高速公路，以以及**高速公路、***國道、***國道、**鐵路、***鐵路，形成成了“三縱三橫”為主干道、多多條道路與外外省市相通的的樞紐型、輻輻射型的公路路網絡。從***出發(fā)，驅車車半小時即能能到達**機場；***距****集裝箱碼頭頭僅25公里。***區(qū)能源充足足，通訊便捷捷，市政基礎礎設施完善。城城市建設和管管理水平不斷斷提高，城市市形象日新月月異。建縣歷史近8000年、素有“江南歷史文文化名城”美譽的***，是一座融融悠久歷史文文化和濃厚現現代氣息于一一體的旅游城城。今日***，古樹、古古廟、古塔、古古園、古鎮(zhèn)與與高樓大廈、別別墅家園、時時尚商街、動動感賽場、科科技園區(qū)交相相輝映，似一一幅古典與現現代和諧共融融的色彩畫，散散發(fā)出迷人的的魅力。***是科技城城。早在1958年，上海市市人民政府就就把***確定為科學學衛(wèi)星城。區(qū)區(qū)內有原子核核、光學精密密機械、硅酸酸鹽、計算機機、航天科技技等一批國家家級的高科技技研究所和中中試基地，云云集了中高級級教學、科研研專業(yè)人才6000多名。***又是著名名的汽車城。2001年，集汽車車研發(fā)制造、汽汽車貿易、汽汽車科教博覽覽、汽車物流流、汽車文化化旅游和汽車車服務等綜合合六大功能于于一體的上海海國際汽車城城建設全面啟啟動，凸現汽汽車主題的上上海國際賽車車場、同濟汽汽車學院、上上海汽車工業(yè)業(yè)質檢中心、上上海二手車交交易市場等已已經建成，汽汽車會展中心心、汽車博物物館、汽車城城大廈、汽車車博覽公園、德德國風貌的安安亭新鎮(zhèn)等也也正在建設中中。作為上海西北郊郊工業(yè)重鎮(zhèn)，***近年來貫徹徹“二、三、一一”產業(yè)發(fā)展方方針，堅持優(yōu)優(yōu)先發(fā)展先進進制造業(yè)和現現代服務業(yè)，形形成與大都市市郊區(qū)地位匹匹配并具有明明顯特色的產產業(yè)發(fā)展格局局。***工業(yè)結構構漸趨合理，已已形成汽車及及零配件、通通信電纜及設設備、電子電電器、精細化化工、金屬制制品、紡織服服裝等一批支支柱產業(yè)。2003年全區(qū)工業(yè)業(yè)總產值達873.6億元，連續(xù)續(xù)多年名列上上海市郊各區(qū)區(qū)縣前列。***第三產業(yè)業(yè)長足發(fā)展，建建成了上海市市輕紡市場、上上海二手車交交易市場、上上海***膠合板批發(fā)發(fā)市場、上海海裝飾市場等等一批大型專專業(yè)市場；規(guī)規(guī)劃面積5000畝的上海西西北物流江橋橋園區(qū)建設也也已初具規(guī)模模。旅游、房房地產業(yè)發(fā)展展較快，成為為***經濟新的增增長點。近幾年，****不斷調整農農業(yè)產品結構構，積極發(fā)展展精品農業(yè)、生生態(tài)農業(yè)、旅旅游農業(yè)，加加快了***農業(yè)向都市市型農業(yè)轉變變的步伐。***按照“重重新安排山河河”的理念描繪繪新一輪發(fā)展展藍圖，已制制定南、北、西西、中“四大板塊”發(fā)展戰(zhàn)略。南南部是以生活活服務、現代代物流、專業(yè)業(yè)性市場為主主的“三產”綜合發(fā)展板板塊。北部是是以汽車零配配件、光電子子、生物醫(yī)藥藥、新材料新新能源、現代代信息技術產產業(yè)為主的先先進制造業(yè)板板塊。西部是是上海國際汽汽車城板塊，以以汽車整車及及零部件制造造、汽車商貿貿、博覽、研研發(fā)等為主要要功能，將建建成國家級汽汽車產業(yè)高地地，以及極具具特色的現代代化的安亭新新鎮(zhèn)。中部是是***新城板塊，是是集文化教育育、科研培訓訓、運動休閑閑、旅游度假假、生活居住住等功能于一一體的綜合性性現代化城區(qū)區(qū)。在堅持改革開放放促發(fā)展的同同時，***重視生態(tài)環(huán)環(huán)境的保護完完善。以***新城的規(guī)劃劃建設為新起起點，***正在建設成成為經濟發(fā)達達、文明開放放、人文生態(tài)態(tài)和諧、適宜宜人居的新城城。二、項目區(qū)城板板塊簡介上海經濟已連續(xù)續(xù)保持了兩位位數增長。未未來5年，上海將將加快國際經經濟、金融、貿貿易和航運中中心的建設步步伐，國民經經濟仍將持續(xù)續(xù)快速健康發(fā)發(fā)展。特別是是上海的經濟濟結構正處于于調整期，第第三產業(yè)的比比重不斷擴大大，這為商業(yè)業(yè)、商務配套套設施和專業(yè)業(yè)市場的發(fā)展展奠定了堅實實的經濟基礎礎和發(fā)展空間間。真如板塊2.1項目區(qū)位位真如板塊根據本案所處的的地理位置，將將周邊環(huán)境劃劃分為三個板板塊：真如板板塊、梅川板板塊、江橋板板塊梅川板塊梅川板塊江橋板塊2.2城區(qū)規(guī)劃劃江橋板塊真如板塊真如鎮(zhèn)地處上海海市普陀區(qū)西西北城鄉(xiāng)結合合處。南與***街道接壤、東東南與東新村村街道為鄰，北北、西與***區(qū)接壤。西西北為桃浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)。目前真如如鎮(zhèn)總面積66.09平方公里，人人口約10萬。真如被確立為四四個市區(qū)副中中心之一，與與徐家匯、江江灣、花木三三個副中心相相比，其發(fā)展展力度與速度度與前面三個個副中心相比比存在一定的的差距，真如如地區(qū)的發(fā)展展現狀相對滯滯后，其發(fā)展展滯后的原因因主要有三方方面：歷史行政區(qū)域的的劃分，和所所處地理位置置的獨特性——被滬寧鐵路路從東北向圍圍成了一個“死角”。上海西站的大量量流動人口帶帶來許多社會會問題且人口口素質偏低，影影響到真如地地區(qū)的經濟發(fā)發(fā)展和城市建建設。目前真如地區(qū)市市政基礎設施施不完備，市市容有待提高高，最重要的的是真如地區(qū)區(qū)的商業(yè)、商商務配套設施施欠缺，沒有有一個像樣的的大型商業(yè)購購物中心。不不能充分區(qū)域域的經濟發(fā)展展要求。從影響區(qū)域發(fā)展展的三大原因因當中，我們們分析得出：：商業(yè)、商務務配套設施欠欠缺是最主要要的原因。在在新一輪的上上海總體規(guī)劃劃中，政府逐逐步加大了改改善力度，規(guī)規(guī)劃前景為：：真如副中心功能能定位為承擔擔市級CBD的部分功能能，成為上海海西北片區(qū)的的生活服務中中心、城市二二級中心，并并逐步發(fā)展建建設成為上海海和長江三角角洲的生產力力服務中心。規(guī)劃副中心分為三個層次：中心功能區(qū)，設設置商務、展展示、酒店等等設施；混合功能區(qū)，進進行公寓、辦辦公、商業(yè)、餐餐飲、娛樂等等功能混合開開發(fā)，作為核核心區(qū)功能的的補充；外圍地區(qū)，主要要為真如、石石泉兩個居住住區(qū)。規(guī)劃各各類建筑開發(fā)發(fā)總量控制在在640萬平方米以以內，其中：：商務辦公建建筑面積控制制在180萬平方米；；商業(yè)服務建建筑面積控制制在50萬平方米；；住宅建筑面面積控制在354萬平方米。核核心區(qū)開發(fā)總總量約為200-3300萬平方米。梅川板塊梅川板塊地處真真北路中環(huán)附附近，南臨金金沙江路，北北靠武寧路***，靠近曹楊楊居住生活區(qū)區(qū)，已經開始始逐漸成為上上海西區(qū)最大大最成熟的居居住社區(qū)。該板塊位于普陀陀與***的交匯處，擁擁有較大的地地理位置優(yōu)勢勢。其商業(yè)與與住宅都有其其顯著的特點點，商業(yè)主要要集中在***沿線，是上上海著名的貿貿易集散地；；住宅集中在在江橋，是房房產領域的新新興板塊。商商業(yè)、商務配配套設施市場場需求大。在房地產不斷開開發(fā)的同時，地地區(qū)內的商業(yè)業(yè)配套也在不不斷完善，且且在市場需求求的推動下打打破新興居住住區(qū)的概念，推推出真北商務務區(qū)的規(guī)劃：：上海西北角最吸吸引人的景觀觀休閑街——梅川路歐陸陸休閑街位于于本商圈。這這是上海第一一條由民營企企業(yè)投資建設設的商業(yè)步行行街，宏泉集集團與長征鎮(zhèn)鎮(zhèn)、普陀區(qū)政政府三方總投投資達4000萬元。600米長的梅川川路步行街有有近5萬平方米商商業(yè)面積；步步行街上布局局了的道路景景觀、綠化和和燈光，休閑閑街中段還開開辟了7000多平方米的的大型公共活活動廣場，充充分體現了社社區(qū)配套商業(yè)業(yè)的人文性與與完備性。長征新城：“長長征新城”的區(qū)域初定定為真北路－－金沙江路－－萬真路－梅梅川路，面積積達4平方公里，在在規(guī)劃中該新新城將主要凸凸現商業(yè)、商商務、住宅三三大功能，鎖鎖定目標客戶戶為長三角的的商業(yè)經營者者、房產投資資者；真北商務區(qū)：該該區(qū)域將建成成100萬平方米的的辦公樓和相相關配套設施施，主要吸引引中小企業(yè)和和民營企業(yè)，逐逐步成為普陀陀區(qū)重要的技技術投資創(chuàng)業(yè)業(yè)基地。梅川川路、萬真路路地區(qū)，則將將成為一個面面積約5萬平方米的的商貿區(qū)。江橋板塊作為項目的所在在地江橋板塊塊而言，商業(yè)業(yè)經營已進入入成熟階段。在在商業(yè)經營場場所不斷擴容容的同時，商商業(yè)、商務配配套設施相對對匱乏。就***輕紡市場而而言，它是輻輻射長三角的的批發(fā)市場，有4000家小商戶，每天高達3-4萬的人流量，專業(yè)市場環(huán)境***優(yōu)越的地地理位置決定定了它處于上上海市西北物物流園區(qū)的服服務半徑范圍圍。從***所處的地理理位置來看，在***區(qū)經過安亭江橋鎮(zhèn)，周邊的區(qū)域有桃浦鎮(zhèn)、長征鎮(zhèn)。從宏觀角度來看看，未來的安安亭和黃渡鎮(zhèn)鎮(zhèn)屬于工業(yè)園園區(qū)，江橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)和桃浦鎮(zhèn)屬屬于物流園區(qū)區(qū)，真新新村村、長征鎮(zhèn)和和真如鎮(zhèn)屬于于商貿區(qū)。這這些區(qū)域由西西向東將形成成工業(yè)產業(yè)園園區(qū)---物流園區(qū)---商貿休閑區(qū)區(qū)的過渡。由由于接壤江橋橋物流園區(qū)和和普陀區(qū)的未未來島開發(fā)區(qū)區(qū)，又是貫穿穿整個上海西西部區(qū)域工業(yè)業(yè)園區(qū)和物流流園區(qū)，***充分利用其其優(yōu)勢，與物物流園區(qū)進行行功能互補，估估計以后進入入***的貨流將大大多來自從上上述兩大物流流園區(qū)。在此基礎上，****有效地發(fā)展展自己的周邊邊的產業(yè)基礎礎優(yōu)勢（如2003年安亭汽車車配套產業(yè)：：汽車零部件件生產相關企企業(yè)達70家，占工業(yè)業(yè)企業(yè)總數的的35.4%，產值占全全鎮(zhèn)工業(yè)總產產值的52.6%，利潤占全全鎮(zhèn)工業(yè)利潤潤的71.2%。在***的兩側則出出現了很多與與汽車相關的的市場---東方汽汽配城）。三、項目區(qū)域競競爭分析3.1商業(yè)市場場分析***的形成***已成為上上海市郊結合合部重要的商商品集散地之之一，上海第第一個輕紡市市場、米行，最最大的農副產產品交易市場場都誕生在這這里。兩大市市場的出現有有其客觀、必必然的原因：：輕紡市場形成原原因：從上世紀九十年年代中期，上上海市政府做做出產業(yè)結構構調整，大量量的紡織廠、紡紡織的相關行行業(yè)遷移到了了上海近郊地地區(qū)，中心城城區(qū)原有的廠廠房逐漸拆遷遷到了上海西西北部地區(qū)：：***、閔行、寶寶山等。上海的產品在全全國還是享有有很高的聲譽譽，作為連接接著江蘇省的的主要道路的的***承載著更多多的進出貨量量。在多種因因素共同影響響下，上海輕輕紡市場選擇擇在***。上海米行形成原原因：一方面是由于上上海的糧食主主要靠江蘇省省、浙江省以以及外省的進進口，***絕佳的地理理位置又一次次起了作用；；另一方面****區(qū)是上海最最重要的自主主糧食蔬菜產產區(qū)，第一產產業(yè)在上海各各區(qū)中一直排排名第一。通過兩大專業(yè)市市場的形成原原因，我們總總結出***的市場形成成離不開產業(yè)業(yè)的形成。因因此，***是先產業(yè)后后市場，是產產業(yè)定位與市市場定位的結結合。專業(yè)型市場發(fā)展展***市場（菜菜籃子工程）于1992年10月28日開業(yè)，是以經營蔬菜為主，兼營糧油、土特產、肉禽蛋、水產、瓜果等多品種的綜合性批發(fā)大集市。上海花卉交易中中心（***花卉交易市市場）于1992年4月開業(yè)，市市場主要經營營交易鮮花、盆盆花、盆景和和鳥、魚蟲及及其配套產品品，上海花卉卉交易中心在在全國享有一一定盛譽。上海江橋蔬菜批批發(fā)市場于1994年開業(yè)，是是一個占地10萬平方米、蔬蔬菜品種達157個、日均交交易量超過1500噸的市場，在在安徽、江蘇蘇等蔬菜銷售售商中交口相相傳：吞吐量量大，賣買公公平，生意好好做。上海市輕紡市場場于1994年底開業(yè)，是是唯一經上海海市人民政府府批準建立的的面向全國、輻輻射海外的全國國性輕紡商品品專業(yè)市場。市市場內主要經經營商品包括括款式各異的的窗簾、家具具、沙發(fā)面料、床上上用品、各類類面料、服裝裝、箱包、鞋鞋帽、地毯及及其他小商品品，琳瑯滿目目吸引了各方方來客，每天天的人流量平平均達3-4萬人次。上海東方汽配城城于1998年6月開業(yè)，是是一個集品牌牌專賣、商務務辦公、酒店店、倉儲配送送、電子商務務平臺、經營營人員培訓、銀銀行結算、質質量檢測、中中介服務等功功能于一體的的綜合大型專專業(yè)市場。上海曹楊水產批批發(fā)市場（銅銅川路水產批批發(fā)市場）于于1999年7月開業(yè)，主主要經營水產產海鮮類零售售批發(fā)產品。上海米行（真新新糧食批發(fā)交交易市場）于2001年8月開業(yè)，是是滬上重要的的糧食集散地地：每天凌晨晨3點至5點是米行交交易的高峰期期，日均交易易量達1000多噸，高峰峰時可達1630噸，上海市市民每天吃的的大米，1／3出自這里。上海***鋼材材交易市場于于2002年11月18日開業(yè)，是是集物資倉儲儲、運輸、配配送、信息、網網絡為一體的的大型現貨交交易市場。總總占地面積180畝，現有交交易房300余間，配置置大小龍門行行車22臺，移動吊吊機3臺，100噸、30噸地衡各一一部，自備500噸內河碼頭頭一個。東華環(huán)球木業(yè)建建材交易市場場2004年8月28日開業(yè)，是是一個以木業(yè)業(yè)為主，石材材等其它建材材為輔的、國國際化標準的的、可持續(xù)發(fā)發(fā)展的商業(yè)、文文化平臺。以以木業(yè)建材為為主，融展示示貿易、倉儲儲物流、技術術和信息交流流為一體的高高端交易城。從***的發(fā)展展來看，最初初的***市場是為了了滿足和解決決上海市市民民的基本生活活需要創(chuàng)建的的，提供的是是生活必需品品，如糧食和和紡織品。隨隨著上海經濟濟發(fā)展的加快快，***從一個單純純的對內批發(fā)發(fā)市場轉向了了一個雙向的的批發(fā)市場，即即對周邊的省省市產生強大大的輻射作用用，促進了上上海西部地區(qū)區(qū)的物流業(yè)。***的發(fā)展趨趨勢***發(fā)展正經經歷著一個自自然演化過程程，從功能單單一的滿足人人們日常生活活需要、布局局零亂、商品品檔次低的市市場轉向，依依托緊鄰的上上海西北物流流園區(qū)，以專專業(yè)市場為主主，***正從批發(fā)交交易集市為主主的市場轉向向以專業(yè)批發(fā)發(fā)物流為主的的市場。在“***的現現在”中分析得出出：***接壤江橋物物流園區(qū)和普普陀區(qū)的未來來島開發(fā)區(qū)這這兩大物流園園區(qū)，因此物物流行業(yè)以及及物流園區(qū)內內的產品可能能對***產生影響。物物流行業(yè)的明明顯趨勢主要要有兩個：大型的連鎖零售售業(yè)的出現——出現于***附近地區(qū)較較多。大型的連鎖零售售業(yè)的出現和和物流行業(yè)是是分不開的。物物流的實質是是實物在空間間的位移。對對于大型的連連鎖零售業(yè)來來說，物流主主要是指第三三方的物流業(yè)業(yè)，也就是說說，商品交易易市場實現的的是第三方物物流的功能。通通常情況下，資資源配置完成成市場上的原原材料到制造造商、產品到到零售商之間間的流動，這這就是第三方方物流提供的的功能。有些些零售商自己己來完成物流流，在***就表現在易易初蓮花商家家身上。第三三方物流是通通過協調企業(yè)業(yè)之間的物流流運輸和提供供物流服務，把把企業(yè)的物流流業(yè)務外包給給專門的物流流管理部門來來承擔。從第第三方物流的的對象看，可可以是零售商商業(yè)企業(yè)，成成為眾多零售售店鋪的配送送、加工中心心，也可以是是生產企業(yè)，成成為生產企業(yè)業(yè)，特別是中中小型生產企企業(yè)的物流代代理。目前，閔閔行、***、寶山新注注冊的中小型型生產企業(yè)很很多。就地銷售批發(fā)市市場向專業(yè)批批發(fā)物流集散散地過渡——***正經歷著這這樣的轉變。就地銷售批發(fā)市市場與專業(yè)批批發(fā)物流集散散地區(qū)別是：：就地銷售批批發(fā)市場（如如***市場與上海海米行）的產產品生產地不不在銷售地，該該批發(fā)市場對對內（以區(qū)域域為單位）銷銷售，批發(fā)給給零售商（個個體戶），只只有批發(fā)銷售售的含義，沒沒有做貿易的的實質。而專專業(yè)批發(fā)物流流集散地（如如***商貿城規(guī)劃劃中與東方汽汽配城）的產產品生產地大大多是在銷售售地，該批發(fā)發(fā)市場即對內內（以區(qū)域為為單位）銷售售，同時也對對外（以區(qū)域域為單位）銷銷售。既有批批發(fā)銷售的含含義，也有做做貿易的含義義，即層層批批發(fā)。專業(yè)批發(fā)物流集集散地產生的的前提是：與與產品生產地地與專業(yè)批發(fā)發(fā)物流集散地地距離較近。從從上海對于***、寶山、閔閔行的定位來來看，這三個個區(qū)的第二產產業(yè)在產業(yè)結結構中占很大大的比重。批發(fā)市場與生產產廠商的物流流關系是：一一是在廠商力力量較強的產產業(yè)，廠商自自身代行批發(fā)發(fā)物流功能，對對批發(fā)市場配配送服務給予予支援；二是是在廠商以中中小企業(yè)為主主、批發(fā)市場場力量較強的的情況，由批批發(fā)市場集中中處理多個生生產商的物流流活動。***的發(fā)展格格局從目前的情況看看，***兩側還將興興建多處大型型商業(yè)設施，如如本項目主要要項目***商貿城即將將投入使用。滬滬寧高速公路路北側和環(huán)西西大道交匯處處，將興建一一座***展貿中心，引引進先進的商商品交易市場場概念，設立立常年展貿中中心。***以后的格局局有是：***市場（菜菜籃子工程）和和上海米行為主主的（副）食食品聚集地。***未來的農貿貿類設施可能能會引進水產產、禽單類的的產品。以輕紡市場為主主的輕紡產品品聚集地。***未來的商業(yè)業(yè)設施可能會會吸引床上用用品、布業(yè)、布布藝等領域國國內外著名廠廠商入駐，與與輕紡市場拉拉開在檔次上上差距，形成成一個輕紡產產品的展銷中中心。以東方汽配城為為主，***西段將建立立汽車零部件件制造企業(yè)品品牌產品的展展銷中心和品品牌汽車整車車展銷中心，并并將開設汽車車金融、汽車車租賃、維修修、培訓等拓拓展服務功能能。形成類似似于吳中路的的汽配一條街街。為上述三類專業(yè)業(yè)市場提供配配套的商貿、餐餐飲、娛樂、文文化等服務商商業(yè)設施。周邊商服租金走走勢（租金：元天//㎡）(注：均以一層層商鋪租金價價格作為參考考)樂購超市商服處處于大型居民民區(qū)域內，成成為周邊居民民生活消費主主要場所，因因而租金價格格處于較高水水平，商服業(yè)業(yè)態(tài)以休閑、餐餐飲為主，商商服功能性突突出，相應帶帶動租金價格格。***沿線主要要以輕紡市場場作為代表，成成熟的專業(yè)市市場環(huán)境、區(qū)區(qū)域物流中心心巨大的商業(yè)業(yè)吸引力和高高投資回報率率等因素影響響，其租金水水平達到區(qū)域域商服租金高高點。好樂廣場作為區(qū)區(qū)域綜合性餐餐飲、娛樂休休閑廣場，其其輔助功能十十分明顯，前前期受到商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)凌亂影影響，入住率率不佳,后期隨著肯肯德基國際性性連鎖餐飲的的進駐，入住住率不高的局局面逐漸改善善，租金水平平有所提升。周邊競爭商服介介紹1）輕紡市場（租金情況：萬萬元/年）（租金情況況：元/天/㎡）建筑配套：外墻墻采用為主內部采用簡單涂涂料、面磚為為主配備大型自動扶扶梯業(yè)態(tài)形式：一一層：窗簾布布、裝飾輔料料、沙發(fā)布料料；二層：各式品牌牌、經典布藝藝；三層：各式家具具經營模式：依托托***形成專業(yè)批批發(fā)及物流中中心優(yōu)勢，形形成專業(yè)型市市場的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。商服招商經營專專業(yè)性強，形形成區(qū)域專業(yè)業(yè)產品流通中中心。分析:***輕紡市場場屬于沿線區(qū)區(qū)域最早開發(fā)發(fā)的專業(yè)型商商業(yè)市場，商商業(yè)環(huán)境、客客流量及區(qū)域域商業(yè)輻射功功能十分明顯顯，入住率達達到85％。臨街、中心位置置商鋪成為市市場搶購熱點點，底層臨街街商鋪，人流流量大，商業(yè)業(yè)氛圍濃厚成成為經營者首首選，租金已已在16－17元天/㎡的租金水平平，位于二、三三層電梯主入入口等特殊位位置的商鋪，租租金價格也相相對較高。隨著專業(yè)物流中中心地位的確確立，經營額額逐漸增長利利好影響，租租金漲幅在區(qū)區(qū)域內具有代代表性。15－20㎡的的商鋪產品成成為主流產品品格局，面積積對于租金影影響較小，產產品分布區(qū)域域的不同成為為影響區(qū)域租租金價格的主主導因素。2)利富名城（售價：萬元//㎡）建筑配套：專家家設計、統(tǒng)一一規(guī)范，采用用輕隔間，面面積大小隨心心所欲統(tǒng)一玻璃門面，采采光通透統(tǒng)一聲控、音響響、空調、店店招、燈光、色色彩外墻以玻璃木墻墻裝飾，顯示示通透大氣。業(yè)態(tài)形式：1FF--時尚新天地地彩妝專柜、保保養(yǎng)品專柜、美美發(fā)專柜、SSPA水療專柜、流流行配件專柜柜、皮件皮飾飾專柜、生活活用品專柜、女女鞋專柜、可可口簡餐、美美容保健品專專柜、手機專專柜，其它婦婦女用品專柜柜。2F--繽紛新新世界美少女女流行廣場，時時尚婦女休閑閑運動服飾、香香榭服飾專柜柜、女性內衣衣專區(qū)、孕婦婦裝。3F--童年歡歡樂地電動玩玩具、幼教玩玩具、兒童書書店、童裝童童鞋、嬰幼兒兒裝及用品、玩玩具王國、糖糖果屋、冰淇淇淋店、保健健食品、其它它兒童用品專專柜。4F--驚喜福福利宮婦兒用用品甩賣中心心、拍賣中心心、展示中心心、經營模式：專業(yè)業(yè)商場——統(tǒng)一經營，專專家管理委托國際品牌專專業(yè)商場物業(yè)業(yè)公司專責商商場物業(yè)管理理訂定、統(tǒng)一經營營管理辦法、規(guī)規(guī)章，落實共共存共榮理念念提供經營管理基基金，務期永永續(xù)經營統(tǒng)一規(guī)劃設計開開業(yè)廣告，拉拉高商城知名名度投資優(yōu)勢――自自營委租，各各得其所，投投資自用皆宜宜委托商城物業(yè)公公司成立專門門招租部門，專專責出租服務務確定訂定自營與與委租條例，維維持商場滿柜柜經營合理訂定租金，高高度保障投資資獲得分析:利富名城作為區(qū)區(qū)域綜合型﹑規(guī)模型商貿貿中心,商業(yè)帶動功功能十分強勁勁,以”大而全”,精品路線為為主要特征,商鋪面積集集中在15-30平方米;1F商鋪售價在在300000-500000元不等,2F//200000-300000元,3F//100000-200000元和4F/100000價格推向市市場,高于區(qū)域在在售和已售商商服價格,商鋪價格已已達到較高水水平;15-30平方方米的分割鋪鋪位有效降低低總價過高風風險,商業(yè)業(yè)態(tài)走走綜合性路線線,業(yè)態(tài)含蓋面面較廣,增強競爭優(yōu)優(yōu)勢;市場銷售表現良良好，一層171間商鋪，二二層160間商鋪成為為市場預定的的熱點，三層層預定已接近近65％;隨著***市場場商圈的逐漸漸形成和擴大大,未來商鋪價價值將會逐漸漸上升,投資價值逐逐漸受到認可可.3)好樂休閑廣廣場（租金情況：元元/天/㎡）（售價價：萬元/㎡）（以區(qū)域二手商商鋪銷售價格格作為參考）建筑配套：建筑筑外墻采用色色彩明快的涂涂料為主，體體現舒適現代代感旋轉鏤空樓梯連連接各層面中心為鏤空天井井式休息小廣廣場內部以白色涂料料為主業(yè)態(tài)形式：餐飲飲、美容美發(fā)發(fā)、休閑娛樂樂中心、咖啡啡吧經營模式：以休休閑、購物、餐餐飲類別作為為主要經營業(yè)業(yè)態(tài)的商業(yè)廣廣場招商定位在餐飲飲休閑模式分析:好樂廣場以餐飲飲﹑休閑為主要要經營方向,彌補區(qū)域人人流量大,周邊居民消消費需求上升升得不到滿足足的缺陷，打打造休閑娛樂樂新天地;商鋪面積較大主主要在40-50㎡之間,早期商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)較為分散散,市場缺乏統(tǒng)統(tǒng)一管理，入入住率維持在在45－50％之間，影影響二手商鋪鋪價格的提升升;隨著肯德基的進進駐,商業(yè)氛圍逐逐漸成熟和改改善.商場統(tǒng)一進進行招商，明明確餐飲、休休閑為主要業(yè)業(yè)態(tài)模式，入入住率穩(wěn)步提提升，當前的的入住率超過過80％;二期項目的即將將開始銷售定定位依托在大大型超市（預預計將建成樂樂購超市）來來提升商服價價格,以高標準商商服配套環(huán)境境來促進銷售售，帶動區(qū)域域商業(yè)環(huán)境的的進一步繁榮榮。4)豐莊路沿線線商鋪（租金情況：元元/天/㎡）（售價價：萬元/㎡）（以區(qū)域二手商商鋪銷售價格格作為參考）建筑配套：涂料料建筑外墻配以仿大理石材材質飾面內部均以涂料裝裝飾臨街商服設有通通透玻璃門窗窗業(yè)態(tài)形式：中小小型餐飲店、娛樂休閑中心、房房屋中介公司司音像店、休閑咖咖啡店、便利超市、綜合合性菜場、美容美發(fā)店、書書店及工藝品品店輕紡產品店經營模式：為周周邊龐大的人人口消費量提提供基本生活活設施和休閑閑娛樂場所。餐飲、娛樂休閑閑成為主要業(yè)業(yè)態(tài)分布臨近***專業(yè)業(yè)市場，周邊邊人流量大成成為擴大商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)范圍的的契機。分析:豐莊路沿線商服服主要服務于于周邊居民的的生活基本需需求﹑餐飲店﹑便利店成為為主要經營模模式,價格差異性性較大;豐莊路以北臨近近***商業(yè)氛圍的的商鋪租金較較高，租賃情情良好；豐莊莊路以西商鋪鋪建造時間較較早，品質不不佳多面向周周邊居民生活活簡單需求配配備，因而租租金價格較低低;臨近***區(qū)域域二手商服價價格在10000元左右,價格受到地地段﹑品質影響明明顯;豐莊西路周邊社社區(qū)商鋪開發(fā)發(fā)較早,整體品質不不高，目前市市場供應量小小,導致二手商商鋪價格升幅幅不明顯。其他新開商業(yè)列列表永樂電器項目名稱永樂生活電器項目示意圖項目位置***、豐莊路路經營業(yè)態(tài)各式家用電器營業(yè)面積分布一層：手機、精精品小家電；；二層：學生生學習用器、電電腦、IT配材、數數碼產品；三三層：廚衛(wèi)三三件套、音響響；四層：冰冰箱、洗衣機機、空調；五五層：各式品品牌電視入住商家/品牌牌美的、格蘭仕、蘇蘇泊爾、飛利利浦、聯想、海海爾、康佳、長長虹、TCLL、戴爾、惠惠普、索尼等等周邊配套輕紡市場、國美美電器、中國國農業(yè)銀行、好好美家裝飾建建材市場、易易初蓮花購物物中心、好樂樂厚生服裝輔輔料市場、江江橋大酒店//賓館、金半半島大酒店、麥麥當勞/肯德基快餐餐、中國石化化加油站、同同君福酒店夜夜總會等公交線路旅游6號線、北北安線、陸安安線、公交9947、948、950、740、717、860等綜合分析利多：該項目處處于***商貿區(qū)和江江橋開發(fā)區(qū)心心臟地帶，地地段優(yōu)越，人人流充足旺盛盛。同時項目目裝飾及外立立面鮮艷美觀觀,在當地獨具具特色,項目建筑品品質高尚,內部裝飾裝裝修及營業(yè)分分布亦較為舒舒心適意,顯眼明了,促進了項目目的整體品質質。利空：周邊銀行行、金融項目目奇缺，同時時周邊仍然處處于開發(fā)建設設中，外地人人員流動頻繁繁，使得商貿貿項目難以提提升整體品質質。2)國美電器項目名稱國美電器項目示意圖項目位置***、安邊路路口經營業(yè)態(tài)家用電器營業(yè)面積分布二樓：數碼、電電腦、通訊器器材（手機）、小小家電、空調調等；三樓：：各式電視、音音響、冰箱、洗洗衣機等入住商家/品牌牌宏基、春蘭、諾諾基亞、三星星、格蘭仕、蘇蘇泊爾、飛利利浦、聯想、海海爾、康佳、長長虹、TCLL、戴爾、惠惠普、索尼等等周邊配套永和大王、永樂樂電器、中國國農業(yè)銀行、好好美家裝飾建建材市場、易易初蓮花購物物中心、好樂樂厚生服裝輔輔料市場、江江橋大酒店//賓館、金半半島大酒店、麥麥當勞/肯德基快餐餐、中國石化化加油站、同同君福酒店夜夜總會等公交線路旅游6號線、北北安線、陸安安線、公交9947、948、950、740、717、860等綜合分析利多：該項目處處于***商貿區(qū)和江江橋開發(fā)區(qū)心心臟地帶，緊緊靠輕紡市場場，地段優(yōu)越越，商圈活躍躍，且位置、招招牌十分顯眼眼，能充分吸吸納人氣，加加之國美電器器在全國的知知名度，人流流充足旺盛。利空：周邊銀行行、金融項目目奇缺，同時時周邊仍然處處于開發(fā)建設設中，外地人人員流動頻繁繁，使得商貿貿項目難以提提升整體品質質。同時，該該項目的營業(yè)業(yè)面積分布較較為粗糙凌亂亂，不太明顯顯分布在大廈廈二、三層，之之間的通道設設施配備不佳佳，各種因素素可能會影響響部分客流的的光顧。3)好美家項目名稱好美家裝潢建材材超市項目示意圖項目位置***、祁連山山南路口經營業(yè)態(tài)家居廚衛(wèi)用品、裝裝潢、建材自自選超市營業(yè)面積分布一層：各式廚衛(wèi)衛(wèi)用品及裝潢潢材料；二層層：永興家具具入住商家/品牌牌匯麗涂料及地板板、立豐地板板、櫻花廚衛(wèi)衛(wèi)、科勒衛(wèi)浴浴、摩恩衛(wèi)浴浴、T0T00衛(wèi)浴、歐龍龍漆、立邦漆漆、多樂士漆漆料等周邊配套永樂電器、國美美電器、中國國農業(yè)銀行、易易初蓮花購物物中心、好樂樂厚生服裝輔輔料市場、江江橋大酒店//賓館、金半半島大酒店、麥麥當勞/肯德基快餐餐、中國石化化加油站、同同君福酒店夜夜總會等公交線路旅游6號線、北北安線、陸安安線、公交9947、948、950、740、717、860等綜合分析利多：該市場處處于***商貿區(qū)中心心地帶，地段段優(yōu)越，人流流充足旺盛，相相鄰購物中心心易初蓮花超超市,兩者經營項項目形成了互互補，容易聚聚納人氣。項項目內部裝飾飾品質舒心，顯顯眼明朗，且且外圍停車場場也較為寬大大，突出了建建材超市的自自身特點。利空：周邊銀行行、金融項目目奇缺，同時時周邊仍然處處于開發(fā)建設設中，對項目目的整體品質質有所影響。同同時項目的外外立面裝飾風風格較為平庸庸，難以突出出項目本身經經營裝潢建材材家居的特征征。4)國際鞋城項目名稱上海國際鞋城項目示意圖開發(fā)商兆地地產·上海海***國際鞋城有有限公司項目位置***、豐莊路路、新郁路建筑面積近10萬平方米米銷售價格一樓沿街商鋪550000元元/平方米，其其他約290000元/平方米；二二層約200000元/平方米；三三層約100000元/平方米單價范圍:商鋪鋪100000-500000元/平方米；辦辦公樓價格未未定面積配比以15——200平米商鋪為為主車位配置地上一個停車場場，加上地下下共約6000個車位周邊配套輕紡市場、永樂樂電器、國美美電器、中國國農業(yè)銀行、好好美家裝飾建建材市場、易易初蓮花購物物中心、好樂樂厚生服裝輔輔料市場、江江橋大酒店//賓館、麥當當勞/肯德基快餐餐、中國石化化加油站、同同君福酒店夜夜總會等公交線路旅游6號線、公公交950、947、740、717、860、948等客源分析江、浙、福建等等外地買家占占主要成分，另另外一部分則則為上海本地地買家；該項項目目前只能能用來經營鞋鞋業(yè)。綜合分析利多：該物業(yè)以以超低總價、超超低首付吸引引了一大批外外地投資者的的眼光，這也也是該項目最最大的亮點，同同時該物業(yè)集集展示交易、品品牌推廣、訂訂貨會展、倉倉儲物流等眾眾多現代化商商貿功能于一一身，是***地區(qū)首屈一一指的現代化化商貿中心，項項目周邊餐飲飲、停車、交交通都極其方方便。利空：項目周邊邊配套較為欠欠缺，銀行、金金融功能尤其其缺乏，同時時周邊人流以以外地客戶為為主，人員素素質較低，這這些因素使得得本項目整體體定位難以拔拔高，同時，在在以物流批發(fā)發(fā)商貿為主的的***地區(qū)單一經經營鞋業(yè)，既既是稀有也是是首次嘗試，能能否達到預期期目標尚要等等待時間考驗驗。5)東珠苑商鋪鋪項目名稱東珠苑商鋪項目示意圖開發(fā)商上海明珠物流有有限公司項目位置定邊路、銅川路路建筑面積銷售價格一樓沿街商鋪約約350000元/平方米，其其他商鋪約226000元元/平方米單價范圍:面積配比以40——1220平米商鋪鋪為主車位配置地上地下共約440個車位周邊配套輕紡市場、永樂樂電器、國美美電器、中國國農業(yè)銀行、好好美家裝飾建建材市場、易易初蓮花購物物中心、好樂樂厚生服裝輔輔料市場、東東方氣配城、江江橋大酒店//賓館、麥當當勞/肯德基快餐餐、中國石化化加油站、唐唐潮大酒店、同同君福酒店夜夜總會等公交線路旅游6號線、陸陸安線、北安安線、嘉江縣縣，公交9550、947、740、717、860、948等客源分析江、浙一部分外外地投資者，另另外一部分則則為上海本地地買家；該項項目商鋪部分分目前只能用用來經營汽車車配件。綜合分析利多：該物業(yè)一一層為商鋪，2——11層為住宅，處處在***商貿區(qū)以及及江橋開發(fā)區(qū)區(qū)的中心地帶帶，地段優(yōu)越越，緊依東方方汽配城的人人流效應打造造一個汽車配配件群落，特特別吸引中小小汽車配件投投資者，項目目周邊餐飲、停停車、交通都都極其方便。利空：項目周邊邊配套較為欠欠缺，銀行、金金融功能尤其其缺乏，同時時周邊人流以以外地客戶為為主，人員素素質較低，另另外周邊環(huán)境境正處在開發(fā)發(fā)建設中，環(huán)環(huán)境質量較差差，這些因素素使得本項目目整體定位難難以拔高，為為本案的銷售售增加了人為為及自然的抗抗性。商業(yè)產品分析.1商業(yè)業(yè)態(tài)分分布情況***商圈商服服待建及已建建項目的商鋪鋪定位在專業(yè)業(yè)性市場,如輕紡市場﹑好美家建材材市場﹑永樂家電城城等,新建項目如如利富名城也也是以綜合性性商業(yè)設施為為主,突出”大而全”,專業(yè)型為特特點.另一部分商鋪主主要面向周邊邊居民消費,以提供日常常生活消費﹑休閑功能為為主的商業(yè)設設施,如好樂廣場﹑豐莊路沿線線商服成為代代表..2商業(yè)附加值值分析商服項目的配套套及基本設施施配備，根據據商業(yè)種類的的不同分成大大型商業(yè)設施施，以利富名名城、輕紡市市場、樂購超超市為代表，外外觀裝飾突出出宏偉氣魄，均均采用大面積積玻璃木墻、高高級涂料及鋼鋼筋骨架來支支撐。另一部分商服屬屬于社區(qū)型商商服設施，如如豐莊路沿線線商業(yè)以臨街街鋪面為主，外外表裝飾均采采用涂料配以以部分人造大大理石裝飾，體體現現代簡約約的風格。為支撐強大的客客流量，大型型商業(yè)設施內內部多配有自自動扶梯、人人行樓梯等設設施，還辟有有專門的休息息區(qū)域，內部部裝飾以涂料料內墻和面磚磚相結合。而而沿街小型商商鋪內部裝飾飾簡單無過多多的公共設施施，根據各自自不同的經營營模式來進行行裝飾。本項目為凸現品品質和經營模模式上的差異異化，裝飾上上應力求簡潔潔通透，有利利于舒適空間間的營造；在在內部設施配配備及裝飾上上應更具備“以人為本”功能性和打打造良好的購購物環(huán)境作為為重點突出。3.2辦公棪市市場辦公樓市場分析析1）辦公環(huán)境較較為欠缺：區(qū)區(qū)域形成成熟熟商業(yè)中心，中中、高檔生活活居住區(qū)，而而辦公市場剛剛剛起步，在在消費群體相相對有限的市市場狀況下，整整體辦公環(huán)境境相對欠缺。2）宏觀政策影影響：通過典典型個案的分分析發(fā)現，2005年4月以來受宏宏觀政策影響響住宅產品的的成交量、成成交價格呈現現不同程度的的萎縮，市場場前景不容樂樂觀，但上海海市場辦公類類產品需求量量相對增加，特特別是甲級寫寫字樓受到海海外投資客的的追捧。3）辦公類產品品的前景：當當住宅及酒店店式公寓投資資受阻后，投投資客資金自自然會流向保保值及升值空空間較高的辦辦公類產品及及商鋪的投入入。4）區(qū)域內辦公公樓產品較少少:在售的只有有真新商務樓樓，即將銷售售的有國際鞋鞋城的商務樓樓部分，真新新商務樓目前前已經差不多多銷售完畢，可可售戶數有188套，已經銷銷售登記168套，去化良良好。而國際際鞋城商務樓樓部分要到十十一月中旬開開始銷售。典型個案分析時代商庭（真新新商務樓）項目名稱時代商庭項目示意圖開發(fā)商上海***區(qū)房房地產（集團團）有限公司司項目位置***、祁連山山南路口建筑面積銷售價格8300元/平平方米單價范圍:面積配比38平方米———120平方米米；38——50平方米約約30套；50——120平米約約150套車位配置約120個地下下車位周邊配套輕紡市場、永樂樂電器、國美美電器、中國國農業(yè)銀行、好好美家裝飾建建材市場、易易初蓮花購物物中心中國石石化加油站、同同君福酒店夜夜總會等公交線路旅游6號線、公公交950、947、740、717、860、948等客源分析江、浙、福建等等外地買家占占主要成分，另另外一部分則則為上海本地地買家；其中中一至三層商商鋪均已售出出，外地和本本地投資者用用來經營皮革革、鞋業(yè)、服服裝輔料；正正在出售的戶戶型被投資者者商辦兩用。綜合分析利多：該物業(yè)以以小戶型辦公公為招牌，以以超低總價、超超低首付吸引引了一大批外外地投資者的的眼光，這也也是該項目最最大的亮點，同同時，***地區(qū)向來以以批發(fā)商業(yè)為為主，商場價價格昂貴，而而商務辦公樓樓較為稀有，因因此，這也是是該項目一大大優(yōu)勢。項目目周邊餐飲、停停車、交通都都極其方便，也也是能吸引投投資者的一張張王牌。利空：項目周邊邊配套較為欠欠缺，銀行、金金融功能尤其其缺乏，同時時周邊人流以以外地客戶為為主，人員素素質較低，這這些因素使得得本項目整體體定位難以拔拔高。3.3住宅市場場典型個案本案項目周邊主主要分在梅川川板塊，其中中陽光威尼斯斯以110萬平方米規(guī)規(guī)模成為區(qū)域域超級大盤，一一、二期成功功銷售樹立項項目的品牌形形象，三期價價格以跳空高高開的形式切切入市場，帶帶動區(qū)域均價價的快速上揚揚。2004年區(qū)域域市場出現好好房難求的現現象、排隊購購房的現象。區(qū)區(qū)域環(huán)境改善善明顯，市政政建設速度加加快，都成為為去化速度上上升的有利動動因。目前市場剩余量量體較少，主主要多以樓盤盤后續(xù)項目為為主，承接前前期市場旺銷銷、市場需求求仍未得到滿滿足原因，未未來剩余量也也將會隨著分分期銷售及進進入市場時間間的不同逐漸漸被市場去化化。但目前由于受政政府宏觀調控控的影響，本本案區(qū)域住宅宅成交量受阻阻。而且區(qū)域域內住宅新開開個案基本采采取了低價入入市的策略，比比年初的市場場行情縮水了了30%左右。去化分析從去化走勢來看看，宏觀政策策對住宅市場場整體去化速速度形成較大大程度的打壓壓，在售個案案月均去化在在進入2005年出現不同同程度的下滑滑；樹立品牌牌形象、恢復復投資群體的的信心，滿足足普通消費者者的實惠心里里，將成為本本案成功去化化的關鍵。其他住宅個案列列表1)匯豐佳苑項目名稱匯豐佳苑項目示意圖開發(fā)商投資商：上海****區(qū)房產經營營（集團）有有限公司；開開發(fā)商：上海海欣盈房地產產發(fā)展有限公公司項目位置豐莊路、豐莊北北路、新豐路路交界占地面積60000平方方米建筑面積95000平方方米銷售均價7500元/平平方米車位配置約120個地下下車位物業(yè)品質多層與高層結合合，40%綠化率率周邊配套輕紡市場、永樂樂電器、白玉玉蘭餐飲連鎖鎖、國美電器器、中國工商商銀行、上海海銀行、郵政政儲蓄所、好好美家裝飾建建材市場、易易初蓮花購物物中心公交線路旅游6號線、公公交950、947、740、717、860、948等客源分析絕大部分為上海海當地人買來來自住，亦有有少量外地客客戶購來自住住，極少量由由上海及外地地投資者購來來投資。綜合分析利多：該項目建建筑品質較為為高尚，外立立面裝飾風格格、空間分布布、層次都非非常舒心合理理。具有合理理的棟距、大大面積開敞的的活動空間，人人車分流以及及智能配套。綠綠化率也非常常高，在當地地屬于中、高高品質住宅。利空：項目周邊邊配套并不十十分完善，且且周邊總體大大環(huán)境處于開開發(fā)建設之中中，空氣環(huán)境境質量差強人人意，對項目目整體品質有有所影響，且且本案在當地地屬于中、高高品質住宅，卻卻無會所等配配置，缺乏建建筑的溫馨度度。2)志能新苑項目名稱志能新苑項目示意圖開發(fā)商上海振鑫房地產產開發(fā)有限公公司項目位置豐莊北路、豐莊莊路占地面積1萬平方米建筑面積8000平方米米銷售價格7150——77500元/平方米車位配置半地下自行車庫庫物業(yè)綜述由15幢多層組組成，房型面面積配比自880——181平米不不等。綠化率率超過30%%。周邊配套輕紡市場、永樂樂電器、國美美電器、白玉玉蘭餐飲連鎖鎖、中國工商商銀行、上海海銀行、中國國郵政儲蓄、好好美家裝飾建建材市場、易易初蓮花購物物中心等公交線路旅游6號線、公公交950、947、740、717、860、948等客源分析絕大部分為上海海買家自住，少少量由外地買買家自住。綜合分析該項目建筑外立立面風格簡約約、淳樸、明明朗，凸顯小小型社區(qū)的實實用品質，周周邊配套較為為方便，交通通也十分便利利。項目建筑品質較較低，戶型配配置也稍顯不不合理，無汽汽車車庫，同同時綠化率也也偏低，影響響項目總體品品質。酒店式公寓分析析2004－20005上半年本區(qū)區(qū)域的小戶型型產品成為市市場關注的熱熱點，在區(qū)域域市場經濟型型產品明顯供供應不足的情情況下,華軒大廈以以全裝修、小小面積產品切切入市場,在高出區(qū)域域均價20％的市場狀狀況下，仍形形成市場的熱熱銷，整體價價格保持強勁勁的上漲走勢勢，銷售價格格月均增幅保保持4％。華軒大廈目前已已銷售完畢，項項目以產品的的差異化有效效彌補市場的的空白，彌補補區(qū)域投資群群體的投資空空白點。但經過三月份的的政府市場調調控，市場去去化量驟減，而而其中主要是是因為投資客客減少，而直直接導致去化化量的減少。5月份成交量創(chuàng)出了近兩年以來成交量的最低水平。成交量的快速下滑除了受供應減少的因素影響外，造成成交量快速下滑的最主要因素仍是政策的影響。05年一季度上海商品房價格出現了去年觀望后的又一波快速上漲行情，這也更進一步加劇了政府的調控決心，從3月份的營業(yè)稅、優(yōu)惠利率調整、國八條等，不斷從心理上加大對市場買氣的抑制，導致市場觀望氣氛濃厚。而4月上海實行的轉按揭暫停，6月1日開始正式實行的全額征收營業(yè)稅，非普通住宅契稅提高等，更是從心理、成本兩方面加大了購房者的壓力。尤其是這些政策基本都是針對購房投資者的，一時市場上原來占近40%左右比例的投資購房者幾乎全線停滯，也加劇部分自住需求者的觀望情緒，導致市場交易量再次下滑。因此在投資需求基本停滯的情況下，本報告所研究的普通公寓及其延伸性產品的成交量預計將維持在低位。因此本項目不建建議進行住宅宅類及其相關關投資類產品品定位。四、項目定位及及投資分析4.1項目SWWOT分析1）優(yōu)勢交通優(yōu)勢：地處處滬寧高速公公路和上海***、外環(huán)線和和即將建成的的二環(huán)線的中中間地帶，距距人民廣場僅僅15公里，南面面可直達虹橋橋國際機場，有有滬寧線、滬滬杭外環(huán)線過過境，有滬嘉嘉高速、滬寧寧高速、滬宜宜（204國道）、***（312國道）等主主要公路，：：以及寶嘉公公路和外青松松公路2條市道貫穿穿，又有北嘉嘉線、北安線線、嘉杭線、嘉嘉溫線等50余條客運線線路分別連結結上海市區(qū)、周周邊區(qū)縣、區(qū)區(qū)內各鎮(zhèn)及杭杭州、溫州、蘇蘇州諸地。滬滬杭、滬寧鐵鐵路使得這里里可以對長江江三角洲的30多個城市直直接發(fā)揮人流流、物流、商商貿的輻射作作用。商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢：：10年形成的“***市場”群落，已成成為申城各行行各業(yè)人士的的購物“天堂”，為本案的的開發(fā)奠定了了堅實的市場場人氣基礎。目目前這里有人人頭攢動的上上海輕紡市場場、東方汽配配城、易初蓮蓮花、好美家家、利富商貿貿大廈、好樂樂后生商業(yè)廣廣場、鴻安百百貨、豐莊大大米批發(fā)市場場等各種業(yè)態(tài)態(tài)的數十家大大型市場，已已經初步成為為華東地區(qū)最最大商貿物流流走廊的核心心地帶和申城城重要的商品品集散地。消費力優(yōu)勢：在在***商貿城2公里的半徑徑范圍內，將將形成50萬左右的人人口，商賈云云集和旺盛的的人氣指數，隨隨之帶來的是是巨大的即期期消費和長期期消費的無限限潛力市場。2）劣勢商業(yè)環(huán)境：區(qū)域域商業(yè)環(huán)境不不斷成熟，商商業(yè)面積保有有量巨大，業(yè)業(yè)態(tài)分工明確確，本案位于于輕紡商業(yè)中中心的外圍區(qū)區(qū)域，人流導導入性，商業(yè)業(yè)定位的差異異性成為項目目成功的關鍵鍵。外部環(huán)境：沿****公路呈狹長長型分布，作作為區(qū)域交通通的主干道，車車流量密集，外外部噪音對項項目居住環(huán)境境產生較大的的負面影響。地塊情況：項目目占地約3400㎡，商家與與消費者的互互動優(yōu)勢不明明顯，規(guī)模有有限項目可塑塑性受到限制制。3）機會人氣優(yōu)勢：本案案西側比鄰上上海商貿城這這是以專業(yè)市市場為主體，綜綜合發(fā)展樓宇宇經濟和會展展、金融、信信息、文化、體體育、娛樂、休休閑、餐飲業(yè)業(yè)等相關配套套產業(yè)鏈的專專業(yè)市場示范范園區(qū)，商貿貿城的推出將將樹立***的專業(yè)品牌牌形象，進一一步吸引長三三角地區(qū)商家家、投資者的的關注。產業(yè)發(fā)展優(yōu)勢：：***商貿城位于于整個大區(qū)域域開發(fā)和物流流園區(qū)的中心心地帶，可充充分利用其優(yōu)優(yōu)勢的最佳區(qū)區(qū)位，與物流流園區(qū)進行功功能互補，與與物流園區(qū)內內的中外企業(yè)業(yè)開展緊密合合作，達成雙雙方共贏的局局面。4）威脅本商圈內威脅：：項目周邊競競爭個案較多多，有經營成成熟的輕紡市市場、處于招招商階段的聚聚金匯銀、好好樂厚生商業(yè)業(yè)廣場、在建建的上海商貿貿城。諸多項項目各具特色色，服務功能能互補交錯，項項目競爭激烈烈。相鄰商圈威脅：：雖然梅川商商圈、真如商商圈有規(guī)模較較大的住宅區(qū)區(qū)，但是隨著著商業(yè)配套社社區(qū)化，商業(yè)業(yè)中心集中化化的城市建設設的推進，商商圈內的零售售商業(yè)完全可可以支撐本商商圈的消費力力，若***商圈放棄原原有專業(yè)化、集集中化的商業(yè)業(yè)特色，在空空間距離上不不具有優(yōu)勢。房產市場發(fā)展趨趨勢：受宏觀觀政策的影響響，投資型市市場受到打壓壓，2004年投資性物物業(yè)——酒店式公寓寓成為區(qū)域市市場關注的熱熱點，帶動區(qū)區(qū)域住宅價格格穩(wěn)步攀升，2005年上半年市市場推出的小小面積商務公公寓——時代商庭產產品價格出現現小幅回落，整整體去化速度度緩慢。投資資型物業(yè)市場場前景不被看看好，普通居居住型產品將將引領市場。綜上所述：本案案應當充分挖挖掘項目沿***公路分布的的商業(yè)價值，配配合以少量區(qū)區(qū)域形態(tài)配套套產品，有效效縮短銷售周周期，確保項項目價值收益益的最大化。4.2項目產品品定位裙房業(yè)態(tài)建議.1專業(yè)市場業(yè)態(tài)形式：專業(yè)業(yè)市場，IT類高科技電子子商城定位依據：中、高高端消費品市市場需求趨勢勢隨著人民生活水水平的提高，人人民對科技教教育認知度的的提高，電子子產品的日益益普及，電子子產品將擁有有更多的消費費群體；在供供需關系的作作用下，需要要更多的電子子產品賣場與與之相適應。當當本案的電子子賣場以專業(yè)業(yè)市場的形象象推出時，將將吸引長三角角的潛在客源源。將一個主題定位位為符合***現狀的業(yè)態(tài)態(tài)，一個主題題定位為趨向向于***可能發(fā)展的的業(yè)態(tài)，從避避免風險和制制造銷售賣點點、填補***市場空白等等角度來說是是可行性較高高的。本案的主題定位位將滿足區(qū)域域多方消費人人群為主的業(yè)業(yè)態(tài)，電子商商城定位為特特色的、專業(yè)業(yè)性強的、***市場現在是是空白點的業(yè)業(yè)態(tài)。項目地塊緊鄰永永樂、國美家家電市場，而而臨近的祁連連山路人流量量相對較少，因因此項目適宜宜走專業(yè)化商商鋪路線，因因地制宜，最最大限度地吸吸引輕紡市場場江浙商人進進駐。建筑面積：五層層，12000平方米；經營形式：由于于建筑面積偏偏大，總銷金金額過高，本本商業(yè)形態(tài)以以招商租賃為為主。投資回報分析：：年租金：120000平方米＊13000元/平方米＊6%＝9,36000,0000元形態(tài)優(yōu)勢：長期期收益；產權沒有轉移，便便于業(yè)主融資資；可以兼顧固定資資產的增值空空間形態(tài)風險：短期期內投資難以以收回；產品單一，市場場風險較高；；長期投資受經營營者經營業(yè)績績影響較大。休閑商業(yè)街業(yè)態(tài)形式：休閑閑商務特區(qū)定位依據：商鋪業(yè)態(tài)定位同同周邊商圈﹑消費群體需需求相呼應，以以吸引***專業(yè)市場業(yè)業(yè)主﹑經營者為主主要對象,并兼顧周邊邊居民消費習習慣,同周邊商服服業(yè)態(tài)形成差差異。***商圈以專專業(yè)市場主，缺缺少休閑娛樂樂、商務洽談談以及商務配配套服務設施施。作為小面面積商鋪可突突出”小而全”的特點,周邊金融機機構尚顯匱乏乏，建議本案案增設金融服服務功能，打打造區(qū)域金融融商貿中心。使使業(yè)態(tài)內容多多樣化,但不失品味,功能性明顯顯。項目業(yè)態(tài)定位應應從提高項目目附加值入手手,加大業(yè)態(tài)整整體品質提升升，基本設施施上力求通過過“人性化”“功能性”的配置，提提高商務休閑閑環(huán)境的檔次次。借助易初蓮花賣賣場和輕紡市市場已成熟的的商業(yè)環(huán)境,,吸引人流,提高競爭力力。建筑面積：兩層層，3500平方米，單單套面積控制制在100－200平方米之間間；經營形式：本商商業(yè)形態(tài)分割割銷售為主。投資回報分析：：底層商鋪單價：：30000元/平方米二層商鋪單價：：12000元/平方米平均銷售單價：：21000元/平方米總銷金額：211000元/平方米＊3500平方米＝73,5000,0000元形態(tài)優(yōu)勢：短期期內回收資金金，減輕資金金壓力化整為零，降低低投資風險；；經營形式靈活多多變，可租可可售。形態(tài)風險：產權權出售，小業(yè)業(yè)主經營不能能形成即定商商業(yè)模式；總價因素影響去去化速度。4.2主樓業(yè)態(tài)態(tài)建議4.2.1辦公公樓業(yè)態(tài)形式：小面面積商務辦公公定位依據：2003年后，小小戶型的客戶戶群體已經形形成了專業(yè)投投資客為主、自自用客為輔的的市場格局。其其中小戶型辦辦公更是得到到了長足的發(fā)發(fā)展。尤其是是近期，因受受宏觀政策調調控影響，投投機資金大批批撤離住宅市市場，使該類類物業(yè)成為市市場寵兒。小戶型辦公物業(yè)業(yè)在市場上受受到廣泛關注注，一個重要要原因就是客客戶面的廣泛泛。該類物業(yè)業(yè)在自用和投投資兩個市場場上都擁有強強大的購買需需求。城市經濟的快速速發(fā)展推動了了上海辦公樓樓市場的發(fā)展展。對于一些些追求公司形形象的企業(yè)，甲甲級寫字樓檔檔次高但面積積偏大、租金金偏高，而面面積適中、靈靈活組合、品品質較高、地地段優(yōu)越的小小戶型辦公室室的出現，恰恰好滿足它們們的需求。自用市場上的巨巨大需求是其其物業(yè)出租和和收益的保障障，再加上其其本身面積小小、總價易控控制、投資成成本低的特點點，也使其在在投資市場上上也大受歡迎迎。目前上海的小戶戶型辦公市場場正呈現“外移”的特點，從從中心城區(qū)向向各區(qū)級副中中心、次商務務中心擴散，如如閘北不夜城城區(qū)域、普陀陀長壽路區(qū)域域等都成為了了這類物業(yè)聚聚集的區(qū)域。選擇小戶型辦公公產品，要從從以下幾個方方面考慮：一是交通便利，具具有較為成熟熟的商務氛圍圍。二是產品自身品品質，包括規(guī)規(guī)模、配置、物物業(yè)、戶型和和面積等。較較高的配套檔檔次不僅有助助于提高企業(yè)業(yè)形象，也有有利于出租和和回報。三是價格租金比比，這點對投投資客尤為重重要。產品的的區(qū)域位置和和自身品質基基本決定了其其租賃情況，價價格則關系到到購買者的投投入成本和回回報率。目前前行情較好的的小戶型辦公公樓年回報率率可達到9%甚至更高。項目位于****商業(yè)的中心心區(qū)域，商業(yè)業(yè)氛圍濃厚，校校高的投資回回報空間，成成為投資消費費群體關注的的熱點。本案案充分挖掘自自身的商業(yè)價價值，以低總總價、高回報報的產品格局局切入市場，勢勢必能取得事事半功倍的效效果。辦公樓市場剛剛剛起步，而本本案位于城區(qū)區(qū)的商業(yè)中心心，中、高檔檔住宅的集中中區(qū)域，市場場可操作的空空間巨大，通通過科學的產產品組合，合合理的投資組組合，為區(qū)域域地標性商務務辦公中心的的打造成為可可能。建筑面積：九層層，8500平方米，單單套面積控制制在50－70平方米之間間；經營形式：本商商業(yè)形態(tài)以可可分割可合并并銷售為主。投資回報分析：：小面積商務辦公公出售：平均銷售單價：：8000元/平方米總銷金額：80000元/平方米＊8500平方米＝68,0000,0000元小面積商務辦公公出租：年租金：80000元/平方米＊8500平方米＊8%＝5,4400,000元形態(tài)優(yōu)勢：周邊邊專業(yè)市場多多，辦公樓相相對匱乏；控制面積，單套套總價相對較較低，擴大受受眾面；短期內回收資金金，減輕資金金壓力；經營形式靈活多多變，可租可可售。形態(tài)風險：宏宏觀政策調控控；市場銷售風險。4.2.2經濟濟型酒店招商商業(yè)態(tài)形式：經濟濟型酒店定位依據：1）行業(yè)發(fā)展階階段目前中國的經濟濟型酒店僅有有“錦江之星”、“如家”、“莫泰168”、“美興”、“新亞之星”（并入錦江江之星）、“宜必思”等幾個品牌牌，全國的經經濟型酒店總總數不超過500家。相比較較而言，在國國際上的旅游游發(fā)達城市，經經濟型酒店與與豪華星級酒酒店的比例一一般為7：3，經濟型酒酒店一直居主主導地位，占占有70%左右的市場場份額，有上上千個品牌，僅僅法國雅高集集團下屬的“宜必思”就有71家。中國的的經濟型酒店店僅處于行業(yè)業(yè)發(fā)展的初級級階段。由于目前中中國經濟型酒酒店市場容量量極大，而現現有的經濟型型酒店供應量量遠小于需求求量，行業(yè)內內的競爭程度度很小，但實實力雄厚的外外國經濟型酒酒店品牌如“宜必思”進入中國市市場，已使國國內企業(yè)感到到威脅。由于處于行行業(yè)發(fā)展的初初期階段，品品牌數量少，目目前中國經濟濟型酒店的市市場集中度很很高。從中國政策策法規(guī)上看，經經濟型酒店的的立項批準較較之星級酒店店要簡單得多多，沒有當地地政府調控限限制和旅游管管理部門的星星級評估管理理，投資立項項便利。