資料范本資料范本本資料為word版本，可以直接編輯和打印，感謝您的下載南昌風華盛世住宅項目可行性報告地點：__________________時間：__________________說明：本資料適用于約定雙方經過談判，協商而共同承認，共同遵守的責任與義務，僅供參考，文檔可直接下載或修改，不需要的部分可直接刪除，使用時請詳細閱讀內容住宅項目可行性研究報告編制單位：南昌金豐易居住宅消費服務有限公司編制時間：2004年5月~2004年7月報告編制人員名單項目負責人：畢軼群技術管理負責人：畢軼群編制人：畢軼群肖鵬陳喜蓮郭邦敏校核人：劉珊萍李茂丹審核人：董景明畢軼群審定人名單：董景明孫祖耀杜閱詩諸海偉金玉成周全目錄一、總論………………4二、市場調研分析……8三、項目綜合定位……22四、項目投資估算……34五、財務分析…………42六、不確定性分析……43七、風險分析與對策…47八、附表………………49總論1、項目建設背景根據南昌市城市規劃發展的需要以及沿江東路片區控制規劃要求，上海金廈房地產有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共90.9畝。開發建設用地及土地用途性質變更手續由南昌市土地管理局和市規劃局辦理。該項目初步方案設計已經完成，項目建議書已經省計委批準，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。2、項目概況（1）項目名稱：“風華盛世”（2）建筑規模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建設地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4）規劃用途：居住、商業（5）建設單位：上海金廈房地產有限公司（6）經營類型：房地產經營、綜合技術服務員、咨詢服務（7）企業性質：其他有限責任公司（8）資質等級：二級（9）企業概況：上海金廈房地產有限公司于1992年8月正式成立。公司現有員工60人，其中各類職稱的技術經濟管理人員30人，注冊資金2000萬元，資質等級為二級。公司資金技術實力雄厚，管理嚴密，能夠獨立承擔各類大中小型房地產項目開發與建設，自公司成立以來，先后開發的項目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發項目。目前在規劃和開發建設的項目有：南昌市建設路284號省建總公司建苑住宅小區舊宅基地改造項目等。公司采取新工藝、新技術，不斷堅持科學管理，以“開拓、求實、優質、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務。（10）工程概況：“風華盛世”項目占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度25%。（11）資金來源：本項目建設資金由上海金廈房地產有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預售房款來解決。根據收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為14.83%，財務凈現值（Ie=10%）萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經濟效益較好。3、可行性研究報告編制依據（1）省計委計投[2004]32號文《關于“風華盛世”項目建議書的批復》；（2）上海金廈房地產有限公司簽定的《國有土地使用權出讓合同》；（3）南昌市規劃設計院《沿江東路沿線控制性詳細規劃》；（4）上海同濟大學建筑工程學院設計研究院《“風華盛世”項目初步規劃方案》；（5）原江西第四建筑工程公司地質勘測資料；（6）南昌市城市規劃局《南昌市土地使用變更通知書》；（7）省審計事務所驗資證明；（8）中國建設銀行江西分行資金證明；（9）國家計委《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）；（10）建設部《房地產開發項目經濟評價方法》；（11）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》4、可行性研究報告研究范圍根據“風華盛世”項目建議書批復和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰略、建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。5、研究結論及建議本項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，部分建設資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預售房款解決，現場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規劃為中高檔住宅，根據對南昌市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。從目前房地產市場分析，商品住宅結構性矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型和面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，盡量減小項目風險。6、主要經濟技術指標“風華盛世”項目主要設計指標見表1、表2表1：“風華盛世”項目主要規劃設計技術指標表2：居住區用地平衡控制指標（%）市場調研分析一、南昌市房地產市場運行情況分析今年以來，在宏觀經濟快速發展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級市場、調控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，南昌市房地產市場顯現出了前所未有的快速發展態勢，各項指標大幅度增長，投資與消費同步發展，存量與增量相互拉動，房地產業進入具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。（一）2003年房地產業市場運行情況1、房地產業與國民經濟協調發展情況2003年南昌市預計完成國內生產總值（GNP）的636億元，較上年增長15.1%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產投資預計完成218億元，較上年增長55.4%。全市預計完成房地產開發投資56億元，較上年增長60%，占固定資產投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個百分點和3個百分點。表3：房地產投資與主要經濟指標情況表今年以來，我市經濟發展速度創歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產開發投資作為固定資產投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產投資均保持50%以上的增長，占固定資產投資的比重1/3，對經濟的拉動作用日漸增大，與國民經濟的發展基本同步。房地產投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴大投資規模、加快基礎設施建設”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。2、新建商品房供求結構情況2003年全市市區核準預售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%；完成商品房交易面積245.27萬平方米，同比增長83.23%，其中商品住宅交易面積203.90萬平方米，同比增長60.60%。表4：商品住宅供應量情況表表5：商品住宅銷售情況表表4、表5顯示我市商品房市場結構性矛盾比較突出。從商品住宅供應情況看，單價在每平方米2500元以上的供應量占總量的70.44%，單套面積在120平方米以上的總量是64.3%；從銷售情況看，單價在每平方米2500元以上是占總量銷售的48.33%，單套建筑面積在95~150平方米的占總銷售量是51.31%。3、商品房價格走勢2003年南昌市市區商品房的均價為2722元/平方米，較上年增長20.89%，其中商品住宅的均價為2438元/平方米，較上年增長18.18%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價格走勢基本平穩。表6：商品房價格與同期居民可支配收入情況表2003年，我市商品房的價格繼續上漲，除了有效需求量增大，結構性供不應求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關。另外，一些樓盤質量提升，環境優化，增加了建設成本，也促進了房價的上升。從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個百分點，顯示房價漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應引起注意。4、新建商品住宅購買對象情況2003年全市交易量的203.90萬平方米商品住宅中，本市居民的為154.71萬平方米，比重達76%；外地居民購買的為49.19萬平方米，比重為24%。表7：購買對象構成情況表近年來，隨著經濟的快速發展和花園城市建設步伐的加快，我市的居住環境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現，吸引了外地、特別是省內其他地市的人士紛紛來我市購房置業，外地居民購房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業投資的比重逐年上漲，由2000年的2%上漲到2003年的15%。置業投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產市場的持續健康發展有一定的跗面影響，因為我市的房地產比重較大，市場監管不力，容易出現投機或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現價格虛高。5、商品房空置情況2003年全市預計商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。從空置區域看，新城區的比重較大，占60%。從時間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設施不全、設計落后、戶型偏大等。表8：商品住宅空置結構情況表6、存量房交易情況2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面積128.24萬平方米，較上年分別增長53.65%，其中存量住宅12736套，面積99.81萬平方米，分別較上年增長53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面積39.32萬平方米，較上年分別增長45.3%和49.91%。2003年南昌市存量房交易價格保持穩中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補償辦法》出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達9%左右。7、房屋租賃市場情況2003年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。房屋租金價格穩中有升，其中商業營業用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場價）9元/平方米，較上年上漲10%。8、房屋拆遷及舊城改造情況2003年全市城區完成房屋拆遷面積110.05萬平方米，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。2000年以來，我市實行了實物安置與貨幣安置相結合的房屋拆遷安置補償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003年達到70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。（二）房地產市場發展中存在的主要問題1、土地供應布局不盡合理，供地條件不夠完善2001年以來，為了防止房地產業出現過熱、過量等泡沫現象，保護開發商和消費者利益，我市加大了宏觀調控的力度，對年度土地出讓指標予以總量控制，2003年的開發總量計劃控制在350萬平方米以內，今年6月又根據市場形勢，果斷決策，在年初制定的房地產開發總量中削減了100萬平方米，保證了房地產市場的供需基本平穩。但是，從2003年全市土地供應情況看，存在著供應布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供應土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區土地供應3宗，總面積817.73畝，占總成交面積的42%，而青山湖區、老城區的土地供應達27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58%。位于一、二類地段以外的高新開發區、昌北開發區沒有出讓一宗土地。老城區土地供應量的增大，提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。另外，從供地的現狀來看，大部分為需要進一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易生產交地時間延長、開發商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規劃條件等弊端。2、住房供應結構不盡合理目前，供應結構矛盾是南昌市房地產市場發展較為突出的一個問題，市場上中高檔商品住房居多，適合多數市民自住需求的中低價位的樓盤較少。據統計，今年1~12月份，全市市區批準預售的商品住宅為250萬平方米，均價在3000元/平方米以上的高價商品住房為103.84萬平方米，占總量的41.54%；均價在2000元/平方米以下的為31.22萬平方米，僅占總量的12.49%。3、商務樓盤增長過快今年1~12月份，全市市區商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達50.38萬平方米，占總量的20%，較上年同期增長3.26倍。商鋪、寫字樓的快速增長對促進我市商貿流通有著積極的意義，但若開發數量過多，則不利于房地產市場的持續、健康發展。4、交易稅費仍顯偏高我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標準為2%，與其他兄弟城市相比，標準仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為3%，減半征收的標準為1.5%（北京市政府為了刺激住房消費，征收稅率由原來的4%調至3%，對普通住宅減半征收標準由2%調到1.5%）。成都實行對購房款補貼0.5~1%的政策。沈陽對個人購買普通住房實行發放補助資金的政策。長沙市對購買二手房契稅按1%計征，對購買1000平方米以上的商品房契稅減免50%。對購買空置商品住宅契稅暫時免征。較高是稅費標準在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。5、房貸政策壓力初顯中國人民銀行121號文件出臺后，由于我市超前出臺了激活市場的政策和應對措施，我市房地產市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產了一定的影響。房地產投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標出現增幅回落的趨勢。這些情況表明我市房地產市場出現了有效需求不旺，發展后勁不足的苗頭。（三）擬定采取的政策措施為了促進我市房地產市場持續健康發展，進一步發揮房地產業作為國民經濟支柱產業的重要作用，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發[2003]18號）精神，以住房市場化為方向，以需求為向導，進一步加強宏觀調控，完善我市住房供應結構，加快普通商品住房發展，強化政府住房保障只能，建立房地產預警預報體系，南昌市政府于近日出臺了《關于進一步搞活房地產市場的若干意見的補充意見》（以下簡稱《補充意見》）。《補充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應機制，增加普通商品住房的供應，鼓勵消費者個人購買普通住房，完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能等方面制定了詳細的實施方法。主要內容有：1、根據市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應，加快普通商品住房發展每年用于中、低價位普通商品住房建設的用地應占一定比例，此類用地應服從城市規劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎設施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層結構的商品住房供應量應占一定的比例。在老城區嚴格控制高層商品住房的審批和建設。對單套見面控制在120平方米以內，銷售均價低于2000元/平方米以下的普通商品住房建設項目實行建設規費減半征收。2、進一步完善土地供應機制，加快推行“熟地”出讓制度在老城區，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區房屋拆遷公司根據城市規劃和建設用地的要求，對其進行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整），所需費用按拆遷、整理成本進行結算。之后由市國土部門以招標、拍賣或掛牌方式公開出讓。3、積極引導住房消費，鼓勵消費者個人購房從土地出讓收益中每年安排一定的資金設立住房專項資金，用于鼓勵個人購房。目前市房管部門正會同市財政部門制定具體的實施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費者進行貼息的辦法鼓勵個人購房。4、完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能，努力改善城鎮最低收入家庭住房條件每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經營管理中心從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補充廉租住房的房源。其中大部分用于以市場租金標準向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實行實物配租。每年安排一定數量的專項資金用于廉租住房租金配租，其中50%由市財政撥付，50%從住房公積金增值收益中撥付。（四）2004年房地產市場發展趨勢預測1、我市房地產發展的有利條件（1）、全市經濟持續高速增長態勢。2003年我市GDP增長15.1%，創下歷史新高，2004年必將會沿著已有的發展情況，繼續前進，南昌市整體經濟環境趨好，必然會帶動房地產業相應的快速發展。（2）、城市化進程為房地產市場提供了廣闊的發展空間。根據南昌市城市總體規劃，到2010年，南昌城市實際居住人口將由現在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城區范圍的擴大，必將加大住宅的需求量。（3）南昌市居民住房消費潛力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達到30平方米的目標還有很發差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。另外，根據抽樣調查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70%，購買的戶均面積為95平方米，據此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。（4）、刺激住房消費的政策將日益顯現。為促進房地產流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產市場的政策措施，這些政策的主要出發點在于降低門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策的刺激作用將于2004年進一步得到顯現，房地產交易量將進一步放大。2、2004年南昌市房地產市場發展的不利條件（1）、信貸收緊，房地產開發企業面對嚴峻考驗。中國人民銀行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發[2003]121文件），對商業銀行房地產開發信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步的明確和規范。房貸新政將對我市房地產市場帶來一定影響，即房地產貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產開發企業信貸融資難度增大。（2）、房地產市場宏觀調控難度加大。如總量擴張與空置增加的矛盾、價格持續上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產業的發展。（3）、原材上漲，開發成本增加。從2001年至今，鋼材價格從2400元/噸上升到3400元/噸，混凝土則上漲了50元至80元/方，僅此兩項，房屋開發成本就增加100多元/平方米。開發商的開發壓力進一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。3、2004年房地產市場基本走勢預測根據帶動南昌市房地產市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產市場的發展尚屬理性，已進入最佳發展期。2004年，我市房地產市場將會延續上年是發展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。（1）、房地產開發投資將持續增長。由于外地開發商大批進入，以及紅谷灘新區和舊城區改造進程的加快，加之上年房地產市場利好刺激，開發商普遍會加大投資力度，全年房地產開發投資將增加50%以上。（2）、住房消費需求日漸增大。隨著南昌經濟快速發展和居住環境的日益改善，南昌市房地產市場將會加速由地域性市場變為全省性、區域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發生的被動性住房的需求量將顯著增加。2004年預計全市商品房的交易量將超過300萬平方米，較上年增長20%以上，存量房交易預計160萬平方米，較上年增長30%。（3）、商品房價格將會穩中有升。2000年起，我市在對房地產開發總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發成本的上升，將導致房價繼續上漲。另一方面，隨著商品房供應結構的逐步改善，中、低價位商品房的供應量將會有所增加，在一定程度上將平穩房價是上漲，所以房價的漲幅不會太大。（4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐漸轉向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發商變得更加理智，這些樓盤進入產品優化的時期，高品質、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費將更趨向理性，消費者挑選的空間越來越大，工程質量、環境等綜合素質較好的產品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。二、區域房地產市場情況分析（一）基本概況本地塊三水環繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環境使這塊土地的開發有了一個良好的價值基礎。洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業的中高層管理人員都是本地塊未來開發項目的消費主力。（二）交通網絡9、20、25、207（三）金融銀行工行、農行、中行、建行（四）教育文化工業技術學校、南浦小學（五）休閑購物建材市場、洪城大市場（六）醫療保健市三醫院、九四醫院（七）樓盤情況三、本項目地塊優劣分析（SWOT）1、優勢（S）①、地處老城區；②、地塊臨街面，有商業潛力；③、人氣旺；④、市政配套齊全；⑤、毗鄰火車站、長途汽車站；⑥、兩公里范圍常住人口40萬；⑦、社區內部有學校；2、劣勢（W）①、地價偏高、有一定的市場風險；3、機會（O）①、戶籍制度的改變；②、房貸貼息政策的落實；③、與知名的代理商合作；④、聘請知名物業管理公司；4、威脅（T）①、銀行信貸體系嚴格；②、通貨膨脹人民幣貶值；③、其他區域樓盤不斷上市；項目綜合定位項目整體定位在規劃設計上，力求高綠化低密度；綜合服務配套設施齊全；體現小區獨特的整體建筑風格；人車分流，動靜結合。在建筑設計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價格定位上，以中高檔住宅為基準，結合市場和銷售情況，擬定相應的價格策略。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業者的購買壓力。二、項目設計規劃定位（一）、片區規劃南昌市規劃局已對沿江東路做過控制性詳細規劃，以住宅社區為主。目前，該片區市政配套設施齊全，周邊環境還將進一步改善。（二）、小區整體規劃原則1、高綠化低密度；2、綜合服務配套設施齊全；3、戶型設計適合“升級換代”居住要求；4、體現小區獨特的整體建筑風格（三）、總平面布局“風華盛世”總平面圖略呈長方形布局，以風葉玫瑰為依據，4棟建筑以合理的分布，保證日照間距在0.8H之下，采光通風順暢；中心花園布置在小區中部，下設地下停車位，利用不規則地形布置網球場和休息廳，小區設南北兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設計，提供給置業一個安靜的居家環境。（四）、交通組織小區交通由小區出入主通道、小區次干道和小區道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區建設標準規劃，地下停車位出口和入口分別設于小區北面主出入口，緊接南面20米寬的區域規劃路。（五）、規劃指標根據“風華盛世”初步方案及建設規模，規劃指標見表9表9：“風華盛世”項目建筑技術經濟指標三、項目建筑設計定位本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業，設計時需遵循有關的規范或規定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規定。（一）、建筑方案總體構思建設地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設方案總體構思緊緊把握“人居和諧發展”這一主題，創造符合時代精神面貌的現代化建筑和優美的精品住宅小區，并且與周邊的建筑環境協調統一。同時考慮到，由于社會經濟的發展，人們審美觀念也隨之變化，對現代建筑功能環境的要求以及建筑技術、材料也提出了更高的要求，因此，小區的建筑風格和形式還應注意不受傳統風格的影響或限制，擬采用簡練的現代構成手法，體現建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。（二）、平面設計1、住宅。根據使用功能，住宅采用框架剪力墻結構大空間布局，條式結構可根據消費者需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空間構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規范要求。建設部根據我國住房改革的總體規劃要求，提出小康住房的十條新標準如下：1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛生和儲藏空間；2、平面布局合理，體現食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地；3、房間采光充足，通風良好，具有優質的室內聲、光、熱和空間環境，隔聲效果和照明水平在現有國家標準基礎上提高1~2個等級；4、根據炊事行為合理配置成套廚房設備，改善通風效果，冰箱入廚；5、合理分隔衛生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調機專用線路；7、設置門斗，方便更衣換鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設計過度空間，既保護了居室的寬敞豁亮，又使實際的面積大大超過建筑面積；8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預留汽車停車車位；9、住宅區環境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務設備配套；10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達到0.8㎡~1.0㎡，體現節能、節地，保護生態原則；小康住房城市示范小區住宅設計建議標準見表10住宅經濟技術指標見表11。表10：小康住房城市示范小區住宅設計建議標準表11：“風華盛世”項目住宅經濟指標表2、公用建筑中心花園廣場地下設一層車位，地下車位出入口均為小區南面主出入口，地下車位的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現行行業標準《汽車庫建筑設計規范》（JGJ100）的有關規定。物業管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。（三）、立面設計立面造型設計突出現代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環境的協調，表現簡潔明快，有一定力度，使園區建筑輪廓線優美和富于變化，并與規劃區內優雅、和諧、寧靜的環境既協調統一，又具有鮮明的個性。（四）、設施標準住宅是室內環境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設標準》和有關規范，并按中高檔住宅有關標準設計。1、住宅裝修及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛生間一次裝修完成。（1）、外墻：高級外墻涂料；（2）、內墻：廚、衛為彩釉面磚，其余為雙飛粉；（3）、頂棚：廚、衛為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；（4）、地面：廚、衛為防滑地磚，其余為無砂地坪；（5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復合防盜門、戶內門、實木鑲板門、實木填芯蒙板門；（6）、廚房設施：洗滌盆；（7）、衛生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺；（9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；2、小區配套設施：小區設有院內花園、草地、休息廳、網球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統、通風及火災報警系統、閉路電視及通信系統以及保安監視系統等。四、價格定位（一）、住宅部分1、市場比較法定價過程表12：表樓盤調查統計表注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場、E：水印都市。交易日期修正系數以本次市場調查的日期為基數100，以本項目的預售期為終點，2003年南昌市商品住宅均價增長18.18%，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+1.5%，其他條件見表11和表14。表13：本項目住宅價格市場比較法系數修正表單位：元/平方米表14：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權重系數修正表多層住宅銷售價格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米高層住宅銷售價格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米2、加權平均法定價過程表15：本項目住宅價格加權平均價多層住宅銷售價格=98650萬元÷320701平方米×10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價格=130469萬元÷394011平方米×10000元/萬元=3311元/平方米故最后采用算術平均值確定本項目多層住宅單價為：2933元/平方米高層住宅單價為：3238元/平方米（二）、商鋪部分1、市場比較法定價過程目前南昌市房地產市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個類比性比較強的項目作為比較實例。其中，水印都市項目的交易日期是以本次調查時間為基準，錦和嘉園項目的交易日期是以2003年6月31日為基準，其價格變動情況同住宅相同。表16：本項目商鋪價格市場比較法系數修正表單位：元/平方米故最后采用算術平均值確定本項目商鋪單價為：9969元/平方米2、收益還原法定價過程目前南昌市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價。PS=12NRS……………①（總價等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P為商鋪價格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計算)；R為市場租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/KP=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76%=10246元/平方米故最后采用算術平均值確定本項目商鋪單價為：10107元/平方米（三）、車位銷售價格的確定根據南昌市該區域目前的情況，車位平均銷售價格為10萬元/個~15萬元/個。（四）、建議銷售價格綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬元/個四、戶型設計定位根據南昌市住宅市場需求，初步規劃為以下4種戶型：高層住宅A戶型二房二廳：每戶建筑面積85平方米（20套）；高層住宅B戶型三房二廳：每戶建筑面積125平方米（44套）；高層住宅C戶型三房二廳：每戶建筑面積135平方米（20套）；高層住宅D戶型四房二廳：每戶建筑面積140平方米（20套）；高層住宅四種戶型共計104套。多層住宅E戶型二房二廳：每戶建筑面積90平方米（168套）多層住宅F戶型三房二廳：每戶建筑面積110平方米（504套）多層住宅G戶型三房二廳：每戶建筑面積120平方米（168套）多層住宅三種戶型共計840套。以上戶型在下一步單體設計時，還應根據消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結構、人際關系、職業特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空{間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛生間}的使用面積滿足規定的要求。項目投資估算一、項目實施進度安排本項目計劃在兩年（24個月）左右的時間內建成。建設進度計劃如下：2004年6月：2004年6月25日~7月25日：2004年8月~9月：2004年10月：2004年10月~11月：2004年12月：2005年1月：2005年3月：2005年7月：2005年10月：2005年10月~2005年12月：2005年11月~2006年2月：2005年12月：2006年1月~3月：2006年3月~5月：2006年3月~6月：2006年6月：2006年6月~9月：2006年7月~9月：2006年10月~2007年1月：2006年8月~2007年5月：2007年3月~6月：2006年6月：項目建議書批復。編制可行性研究報告并批復。建筑方案設計。綜合管網設計。施工圖紙設計。報建、領取建設規劃許可證。工程開工，多層1#~4#樓先施工。完成投資額25%，開始預售多層1#~4#樓。多層5#~8#樓開始施工。高層4#樓開始施工。多層1#~4#樓主體工程完工。高層1#~3#樓開始施工。1#~4#樓設備安裝。1#~4#樓室內外裝修。多層5#~8#樓主體工程完工。多層5#~8#樓設備安裝。多層1#~4#樓竣工驗收。多層5#~8#樓室內外裝修。高層4#主體完工。高層4#設備安裝。高層4#室內外裝修。多層5#~8#樓竣工驗收。高層1#~3#設備安裝。高層1#~3#室內外裝修。高層4#樓竣工驗收。公共設施配套工程。高層1#~3#樓竣工驗收。正式全部入住。工程施工進度詳見附表12。二、本項目物業銷售租賃價格根據工程所處位置、周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個15萬元；三、銷售進度及付款回收計劃本項目計劃在2年半（30個月）左右內完成銷售，各年銷售計劃見表17。表17：本項目銷售計劃表（%）由于銀行按揭的時限，所以2005年和2006年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007年銷售的房款收入，當年全部回收。車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還50%，第二年還剩余50%。回款進度詳見表18。表18：回款金額估算表單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）注：車位面積未計算在內。四、稅費率本報告采用的各種稅費率見表19。表19：稅費率表（%）五、項目各種財務數據估算1、土地費用本項目用地共計90.9畝，出讓單價200萬元/畝，出讓總金額為18180萬元，土地出讓金分兩次償還，2004年先付80%，即14544萬元；剩余的土地出讓金在2005年付清，即3636萬元。2、前期工程費。本項目前期工程費估算見表20表20：前期工程費估算表單位：萬元3、基礎設施建設費本項目基礎設施建設費估算見表21表21：基礎設施建設費估算表單位：萬元4、建安工程費用本項目建安工程費用估算見表22表22：建安工程費用估算表單位：萬元5、公共設施配套費本項目公共設施配套費估算見表23表23：公共設施配套費估算表單位：萬元6、開發間接費用本項目開發間接費用估算見表24表：24開發間接費用估算表單位：萬元7、其他費用本項目其他費用估算見表25表25：其他費用估算表單位：萬元8、不可預見費用本項目的不可預見費用按項目1~7項和的2%估算，詳見附表2。2004年不可預見費用：310萬元；2005年不可預見費用：224萬元；2006年不可預見費用：27萬元；2007年不可預見費用：1萬元；合計：562萬元。9、管理費用本項目的管理費用按項目1~5項和的3%估算，詳見附表2。2004年管理費用：465萬元；2005年管理費用：336萬元；2006年管理費用：40萬元；2006年管理費用：2萬元；合計：843萬元。10、銷售費用本項目的銷售費用按銷售收入的2.5%估算。包括銷售代理費，占銷售收入的1.5%，即596萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%，即398萬元。合計為994萬元。銷售收入見附表3，銷售費用見附表2。11、財務費用本項目的財務費用按現行商業銀行房地產開發建設貸款的利率（r=5.58%）估算，詳見附表10。2004年財務費用：167萬元；2005年財務費用：391萬元；2006年財務費用：446萬元；2006年財務費用：223萬元；合計：1227萬元。六、資金籌措項目總投資30931萬元，其中項目資本金2000萬元，第一年（2004年）全部投入；商業性銀行貸款8000萬元，第一年（2004年）貸款6000萬元，第二年（2005）貸款2000萬元；不足的部分擬由預售房款解決。詳見附表5。七、貸款條件年利率5.58%，按單息計利每年支付，寬限期2年，第三年（2006）等額還本，分2年還清。財務分析一、盈利能力分析項目在計算期內經營收入為39750萬元，可獲利潤5465萬元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬元可分配利潤。項目繳納的營業稅金為2165萬元，所得稅為1803萬元，土地增值稅為397萬元，合計繳納稅金4365萬元。和項目業主投入的資本金2000萬元相比，在4年內項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當高的，表明項目的盈利能力是比較強的。項目全部投資內部收益率（所得稅前）為13.22%，在預期可接納內部收益率為10%，項目凈現值為1020萬元，項目投資回收期為3.39年。資本金內部收益率為23.12%，項目凈現值為2390萬元。詳見附表7和附表8。投資利潤率=利潤總額÷總投資×100%=5465÷31723×100%=17.23%資本金凈利潤率=稅后利潤÷資本金×100%=3662÷2000×100%=183.10%二、償債能力分析按照項目的借款條件和還款計劃，項目建設期不還本金，從2006年開始分2年等額償還本金，每年還4000萬元；借款利息每年照付，總計付利息1227萬元。詳見附表10。三、資金平衡分析和資產負債分析在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。資產負債是比較低的，資產負債率最高是（第3年）僅43%，低于行業標準。因此，從總體上看，項目的清償能力是比較強的。資金平衡分析和資產負債分析詳見附表9和附表11。不確定性分析一、臨界點分析本項目基本方案總體物業平均價格為3647元/平方米，收入為39750萬元。其中包括：高層住宅、多層住宅、商鋪和車位四種物業。銷售面積為109000平方米，高層住宅Q1：13920平方米，多層住宅Q2：90720平方米，商鋪Q3：4360平方米。各單位單方工程造價分別為高層P1：1100元/平方米，多層P2：650元/平方米，商鋪P3：800元/平方米。項目的應繳稅金為6.5%。經對財務數據的估算：Q：可銷售總面積（平方米）；P：銷售均價（元/平方米）；A：工程建安成本(8369萬元)；Π：利潤（萬元）收入R(萬元)：P*Q開發成本：115%A＋19021開發費用：3%A＋2.5%P*Q＋1786各種稅金：6.5%P*Q由以上可得：固定成本FC（萬元）：20807萬元可變成本VC（萬元）：118%A＋2.5%P*Q稅金r（萬元）：6.5%RΠ=R－FC－VC－r=P*Q－（118%A＋2.5%P*Q）－20807－6.5%R=0.91P*Q－1.18A－20807當Π=0時：銷售價格P0=3096元/平方米，項目收入支出持平。ηp=(P－P0)÷P×100%=(3647－3093)÷3647×100%=15.11%當銷售價格制定在P=3647元/平方米時：完成銷售面積Q0=92527平方米就能使項目收支平衡。ηQ=(Q－Q0)÷Q×100%=(109000－92527)÷109000×100%=15.11%當銷售價格制定在P=3490元/平方米，銷售面積為109000平方米時，追加投資：總投資(FC＋VC)為37166萬元，項目的經濟利潤為0；上述計算結果表明：如果本項目的整體價格在3096元/平方米以上時，項目有經濟利潤，即本項目有15.11%的降價空間，保證經濟利潤。如果本項目的整體定價在3490元/平方米時，只需銷售92527平方米，就可保證項目的經濟利潤有，有15.11%的銷售控制空間。如果本項目整體定價在3490元/平方米，銷售面積預計達到100%，即109000平方米時，追加開發產品的投資，最高能達到37166萬元。表26：臨界點分析表二、敏感性分析根據臨界點分析建立的數學模型，我們針對模型中的銷售價格、銷售面積、固定成本和可變成本四個自身變量因素進行分析。設變量變動幅度為-20%、-10%、0、10%、20%，預計利潤變動的結果。1、單一變量敏感性分析（1）、銷售價格變動，其他因素固定不變設價格變動幅度為-20%、-10%、0、10%、20%，預計利潤變動的結果為：表27：單一變量靜態敏感分析表從此表可以