計劃書物業管理公司計劃書-1-計劃書目錄一、公司特色及優勢,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,‥‥,2二、保安工作部署,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,4(一)安保工作目標,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,‥,4(二)工作計劃,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,4三、保安隊長職責,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,7四、派駐業主單位保安值勤規則,,,,,,,,,,,,,,,,,‥,,,,,,8五、車輛停車場規則,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,9六、消防安全管理規則,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,11七、保安部巡邏規則,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,12八、信件郵件管理規則,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,13九、各類管理表格,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,14--21十、保安、保潔服務計劃書,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,22(一)總體工作計劃,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,22(二)保潔部,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,22(三)客服部門,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,23(四)獎罰標準的制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,23(五)各駐場員工紀律,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,24十一、物業管理總體目標,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,26十二、物業管理相應的規章制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,26十三、物業管理使用的法律法規,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,27十四、收取物業管理費的方式,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,28十五、特色增值服務,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,29十六、其它附件一：武警消防共建單位協議書-2-計劃書公司特色及優勢某州某物業管理有限公司是專門從事中、高檔物業管理業務、具有獨立法人資格的企業。是一支年輕而富有朝氣的專業化物業管理服務企業，服務于中國的現代化事業，推動中國的城市文明化進程。公司自成立以后，大膽借鑒香港和深圳地區和國外一些發達國家的物業管理經驗，探索符合國際慣例并適合中國國情的物業管理模式，開創專業化、標準化、規范化、國際化的物業管理新路。某物業管理有限公司具有管理高檔樓宇的經驗，不斷創新服務方法、提高服務質量、擴大服務范圍、開拓服務項目，以滿足客戶所需，旨在增強顧客滿意。高質量的物業管理是管理、服務、經營三者的高效結合而管理則是三者結合的基礎，服務是在專業基礎上的提升,經營是管理和服務經濟效益的具體體現。(一)理論與經驗的動態轉化 (二)聚才與育才的環境營造(三)公司與顧客的需求互動 (四)模式與理念的本土運作(五)質量與標準的辨證統一 (六)服務與經營的相輔相成(七)資源與區域的高效整合 (八)社會責任和持續發展的教育支持。從橫向來講，某物業管理服務涉及高級居住小區物業、寫字樓物業、酒店物業、商業物業、學校物業、、特種物業等多種物業的服務；從縱向來講，某物業不斷銳意進取，并努力達到“一體化服務”、“酒店式服務”、“商業物業全程服務”、“管家式服務”、“個性化貼心服務”、“零缺陷、零時差、零干擾 ”“五E服務”等服務新模式。在長期的物業管理實踐中，某物業一直力爭成為“您的資產管理專家”，某物業的品牌效應和物超所值的服務效能提高了所接管物業的附加值，確保了物業投資者的未來收益。某物業管理有限公司將始終圍繞客戶需求，以持續推動城市的文明化進程、持續改善人們的工作及居住環境為己任，把握市場經濟規律，以雄厚的企業實力、豐富的管理經驗、先進的管理模式、全新的管理理念、創新的服務意識，致力于樹立優良的物業管理服務新形象，向客戶提供高質量、全方位、多層面的物業管理服務。某物業的服務理念：“以人為本，規范管理。”某物業的服務宗旨：“業主至上，服務第一。”某物業的質量方針：“環境至善，成果至重，進步至遠，業主至上。 ”某物業對業主的承諾：“營造安全、環保、優美的工作和居住環境；建設健康、和諧、文明的親情和文化社區。”2008年12月份我司通過共建單位(某州武警大隊)招入了大量武警退伍老兵,這批退伍軍人在我司派駐中能體現他們的本能,提高我公司的正規化管理(全軍事化管理)來之不易,增強保安隊伍的優良素質,通過我司對他們的保安業務培訓后進行嚴格管理工作,提高保安服務水平,擴大服務范圍。由于我司近年來派駐保安至小區、別墅區的業務量較多，從2009年1月1日我司正式與吳中消防大隊成為共建單位，并達成了共建，共管，共保安全的口號。界時我司將配備一輛小型消防車，預聯緊急呼救，平時作消防演練及培訓使用。我司是一支長期主要服務于吳中區物業公司，人員的組成以當地群眾和部隊退伍軍人為主，是一支軍輕而富有朝氣的專業化物業管理企業。多年與浦莊、橫涇、胥口等多家企業長期合作，也與當地派出所建立了110互動，并開通了警民對講機互通，同時給每個崗位上安保人員配備了當代最先進的九件套警用設備。橫涇、木瀆越溪浦莊臨湖東山鎮目前由住宅小區工廠醫院保安及保潔占總員工人數的60%，左右，是2009年工作的重點地，從結構到人員的配備上，公司-3-計劃書都非常重視。由于人員的聚集性布置，能隨時隨地的有員工調整，并能保證業主的臨時性需要。真正做到“拉得出，打的響”。我司非常注重企業文化對每位員工素質的提升，2009年企業文化列入工作重點之一，從而創造心系業主，全心全意服務于業主的效力，并為我們與業主的效力合作打下堅定的基礎。總之，我們要通過不斷深化管理，培育新時代的職業精神，激勵所有保安員繼續堅持自我加壓、奮發有為的精神面貌，高標準、嚴要求，把敢闖敢試的精神和求真務實的科學態度有效的結合起來，努力打造一個高效、務實、文明的保安新形象。-4-計劃書安保工作部署安保工作目標：安保工作在物業管理中是非常重要的，只有安全得到保證，才能使貴小區的全體業主更加安心地更好地為貴小區服務和創佳績。目前我司安保工作以“五防”（防火、防盜、防爆、防破壞、防事故）為中心進行安全法制宣傳和教育，不斷提高我司員工遵紀守法和安全防范意識；樹立“保安就是服務”的思想，堅持“安全第一、優質服務、遵守合同、信譽至上”的服務宗旨。充分利用公司保安監控系統和消防自動報警滅火系統，設立監控中心崗、門衛崗、巡邏崗以及車管崗，建立以監控中心崗為中心的無線安全工作網絡，實現全天候的安全監控，全面掌握廠區的情況，杜絕不安全事故隱患，做好安保工作。工作計劃：為了加強管理，增強員工的安全意識和服務理念，進一步提高員工的安全防范能力和服務水平，我司員工將圍繞公司的總體目標，認真貫徹“安全第一、預防為主”和“內緊外松”的工作方針，始終堅持“群防群治”和“人防技防相結合”的工作路線，全面推行“誰主管、誰負責”的安全責任制，積極做好廠區的安全防范工作，維護廠區的治安秩序，力爭達到“讓業主完全滿意”的服務目標，為公司創造良好的經營管理環境。具體工作計劃如下：(一) 員工行為規范員工守則：遵守國家政策法令、法規，遵守某州市市民行為道德規范，遵守公司的一切規章制度。按照本公司《培訓制度》的要求，接受業務指導、各類培訓及考核。服從領導、聽從指揮、團結同事、互幫互助，按時按質完成各項工作任務嚴格遵守勞動紀律，按質量標準要求開展工作，作業場所禁止無關人員逗留。講究社會公德和職業道德，嚴守公司機密，廉潔奉公，維護集體利益和公司聲譽。愛護公物及公用設施，自覺維護和保持環境衛生。勤儉辦公，節約用水、用電，杜絕一切浪費現象。衣容整潔、精神飽滿、待人熱情、文明用語工作態度服從領導——不折不扣地服從上級的工作安排及工作調配。嚴于職守——堅守本職崗位，不得擅自離崗、串崗或睡崗。正直誠實——對上級領導、同事和客戶要以誠相待，不得陽奉陰違。團結協作——各部門之間、員工之間要互相配合，同心協力地解決困難。勤勉高效——發揚勤奮踏實的精神，優質高效地完成所擔負的工作。服務態度禮貌——對待業主和同事最基本的態度，在任何時刻均使用禮貌用語，“請”字當頭、“謝”字不離口。樂觀——以樂觀的態度接待業主。-5-計劃書友善——“微笑”是體現友善最適當的表達方式，因此以微笑來迎接業主及與同事相處。熱情——盡可能為同事和業主提供方便，熱情服務。耐心——對業主的要求應認真、耐心地聆聽，并盡量在不違背本公司規定的前提下辦理。平等——對待所有業主一視同仁，不能有貧富之分、厚此薄彼。儀容儀表冬季保安員上崗時統一扎黑色武裝帶，穿黑色軍用皮鞋；夏季扎統一的警用皮腰帶。保安員應佩戴工作證上崗，工作證寫明單位、姓名、職務、編號等。上崗著裝保持干凈整潔，扣好紐扣，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領帶必須結正。制服外衣衣袖、衣領處，制服襯衣領口，不得顯露個人衣物、飾品，制服外不得顯露與工作無關的個人物品，衣袋內不得裝過大過厚物品。除因工作或經批準外，不準穿著或攜帶制服離開轄區，下班后不得穿制服。精神振作、姿態端正，不準留長發、大鬢角，蓄發不得露于帽檐外，帽墻下面頭發不得超過1.5CM。著裝整潔，帽子戴正，結正領帶，扣好紐扣。(二) 工作規程門崗工作規程）二班制度：二班制二人一班，每人每班十二小時，一名隊長負責監督全面工作。2）上崗前自我檢查，按規定著裝，儀容、儀表端莊、整潔，按交接班制度進行交接班。3）接班后詳細看閱上班值班記錄，了解崗位情況，以及未解決問題。4）認真檢查進出轄區內的車輛，進入轄區時，開出車輛出入登記卡，寫明進入車牌號碼及進入時間，離開轄區時，保安員核對車牌號碼、時間。5）遇不明身份者來訪，問清情況，與業主聯系，并征得業主同意，按規定登記后才能進入轄區。6）對各類推銷人員及其他無關人員，禮貌勸其離開。7）對搬離轄區的物品，要迅速主動地走近，禮貌的請其出示物品放行條，按照放行條上所列內容認真核查每一件物品各責任區保安員工作規程上崗前自我檢查，按規定著裝，儀容、儀表端莊、整潔，按交接班制度進行交接班。接班后詳細看閱上一班值班記錄，了解崗位情況，以及未解決問題。接到業主投訴或提出服務要求時，認真作好記錄并通知服務中心，晚上通知監控中心或值班電工。6-計劃書每隔20分鐘巡查責任區內停車場車輛、消防設施、衛生、綠化及公共設施情況，并作好記錄。發現問題及時通知服務中心。對業主反映的意見和提出的建議詳細記錄后及時交給服務中心。督導業主整齊停放車輛，提醒關好車輛的門窗和鎖好防盜鎖。發生自己處理不了的問題，及時通知上級。監控中心保安員工作程序上崗前自我檢查，按規定著裝，儀容、儀表端莊、整潔，按交接班制度進行交接班。接班后詳細看閱上班值班記錄，了解設備運行情況，以及未解決問題。當班人員要密切注意屏幕情況，發現可疑情況定點錄象，并通知巡邏崗和保安領班。如發現火災自動報警裝置報警，應立即通知巡邏崗或領班，迅速趕到報警現場查明情況。如是誤報，應在設備上消除報警信號。與工作無關人員不得擅自進入監控室，經管理處主任同意進入監控室人員，要作好登記。白天接到業主投訴，要作好登記并通知服務中心，晚上接到投訴，及時通知值班電工或其他保安員處理，并作好記錄。某州某物業公司保安部2009年06月15日保安隊長職責-7-計劃書1．全面負責保安隊伍工作。認真落實、完成《保安隊職責》中規定的任務；2．定期到業主主管匯報工作情況，并記錄業主單位對保安員的工作要求及其要改正的方面。3．駐點隊長必須每晚住于保安值班室，如有特殊情況需要外出，需上報經理一級領導批準。4．負責保安隊的組建工作。制訂并逐步健全各項安全保衛制度和措施。并督促，執行檢查落；5．負責保安隊的行政管理工作，根據公安機關各部門意見和小區實際情況，抓好治安保衛和消防工作；6．制定保安隊工作計劃并組織實施。審定校警上崗執勤計劃和訓練計劃并檢查落實情況；7．熟悉崗哨設置及警力配備情況，熟悉消防設施工具及水源情況，如發生重大問題或火災，負責現場組織指揮并及時向有關領導報告。保安隊長全面主持保安各班工作，確保質量管理體系在本部門的有效運行；8．負責指導監督轄區內物業的安全防范工作，協調公安機關處理相關的重大刑事案件和火災事故；9．負責對保安服務質量的監督