中地產行業季度分析報告★運行情況：1-9月份，房地產開發完成投資6495億元，同比增★存在問題：土地市場秩序亟待規范；的供求需要調整；商★趨勢預測：預計四季度房地產行業仍將繼續保持30%左右的增長，★熱點問題：解讀房地產金融；調整的背景 三季度市場運行狀 存在問題及相關建 二、的供求需要調 熱點問題分 二、調整背景...................................附錄：基礎數據平 五、完成開發土地面 六、土地價格指 七、房屋指 八、房屋租賃價格指 一、房地產開發投資繼續高速增28%。從房地產開發投資增長速度看，東、中、西三大地區房28.9%、42.3%、45.8%，中、西部地區增幅高1-120031-9 從房地產開發投資完成額的構成情況看，建筑工程實際完成投資4092.36億元，同比增長29.6%；安裝工程實際完成投資257.85億元，同比增長27.3%；設備工器具購置完成投資84.04億元，同比增長23.2%；其他費1-11-9比增長11.3%，占商品住宅投資的為5.9%；辦公樓投資完成307.93億元，同比增長39.8%，所占為4.7%；商業營業用房完成投資781.11億元，同比增長44.6%，所占為12.0%。 投資完成增長 全 辦公 其其其住1-31-9二、房地產到位情況良月份，房地產開發到位達到7766億元，同比增長47%，低于1-7月增長49.2%的水平。其中，東、中、西部地區到位分別為5838億元、951976表1-22003年1-8月房地產來源情利用自籌其他數據來源：息中房地產開發主要來源于銀行、企業自籌及其他三個方對市場和銷售的依存度進一步增大；自籌占比約30%，絕對規模增長迅一步提高；房地產開發類是房地產投資的重要來源，一般情況下，房地產開發企業的20%-30%直接來自銀行占房地產項目總投入30%-40%的建筑公司先行墊資施工的也來自銀行，再加上一半以上的購房者也依靠個人住房抵押，因此至少60%以上的房地產投資都源自銀行。如其其其他來國利自圖1-41-8月份房地產投資累計到位來源構三、新開工面積增速放分點，低于1季度5.5個百分點，增速開始放緩。其中，中部地區完成土地58.2%，成為增長最快的地區。總東中西施工面新開工面竣工面銷售面萬平方萬平方1-923082.2044.7%，完成土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%。土地購置面積和（（萬平方米001-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9購置土地面 完成開發面 購置同 開發同圖1-61-9月份土地購置與開發面1-9月份，累計完成房屋竣工面積15325.8萬平方米，同比增34.9%，其中，竣工商品住宅12716.6萬平方米，同比增長32.7%；完成房屋35.3%，房地產二級市場供銷兩旺。01-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9銷售增長 竣工增長1-71-9四、商品房銷售額持在商品房持續熱銷的背景下，1-9月份商品房平均保持上人3449.34億元，同比增長44.1%；銷售面積15189.24萬平方米，同比增長（（億元001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-91-820031-9五、房地產價格保持平穩上三季度房地產價格繼續保持平穩上漲國家對35個大0.3個百分點；青島15.9%，增加2.5個百分點；8.9%，減少0.6個百1-3200335季度累季度累季度累太呼和浩沈大長杭寧合福廈南濟青鄭長廣南海貴重西蘭西銀資和銷售的持續增長，房屋繼續保持上漲。與去年同季相比，三季其他用房上漲6.8%。公房比去年同季上漲0.8%。 2003.Ⅰ2003.Ⅱ住圖1-9房屋指數變動情13.1%，比二季度漲幅增加1.3個百分點；商業旅游用地價格上其他用地價格上漲3.5%，增加1.6個百分點。居民住宅豪華住宅普通住宅工業用地商旅用地其它用圖1-102003年土地價格指（三）房屋租賃價格上漲1.8%。三季度，房屋租賃價格比去年同賃價格上漲9.2%，漲幅比二季度增加4.5個百分點，其中公房和私房的租賃價格分別上漲0.8%和19.5%用房和商業用房租賃價格則分別下降0.9%1.4%1.0%。 2003. 住宅租 辦公用房租 商業用房租 廠房倉庫租圖1-11房屋租賃價格指數變動情六“景氣指數”呈回落態”9月份“景氣指數”為106.65點，比8月份下降0.24點，比去年同期上升1.68點。今年前9個月，“景氣指數”持續保持在較高水平運行，變化不大。但受到加大對土地和供應宏觀調控力度的影響，特別是央行“121對房地產市場的作用逐步顯現，進入8月份以來，“景氣指數”持續回落，但仍然高于去年同期水平。”30%以上的增長速度，但增幅比前幾個月有所回落；商品房的持續旺銷直接帶動了商品房的穩定增長，但增長幅度也呈氣指數”保持在106點以上。初步預計，今年四季度“景氣指數”將繼107年年1 2 3 4 5 6 7 8 9月10月11月12圖1-122002年初至今景氣指數變動情9月份，構成“景氣指數”的分類指數值與去年同期相比，除商品房平均保持下降以外，其余分類指數均呈現不同程度的增長或持平。幅度都超過了3個點，是帶動“景氣指數”高于去年同期的主要因素。土地開發面積分類指數。9114.86，呈現明顯的“高開低走”態勢，而且波動幅度較大。3123.63是近幾年的最高值；6115.9711530.4%，增幅繼續減緩。8月份以外均高于110點的水平，2月份曾經達到123.06點，是1999年以商品房分類指數。9月份商品房分類指數為97.26，比8月份下降0.47點，比去年同期下降1.48商品房持續熱銷的背景9保持上升，但增幅有所回落。1-9宅平均為2314元／平方米，同比增長4%。商品房空置面積分類指數。9房空置面積分類指數為95.83，比8月份上升1.68比去年同期下降1.40空置面積分類指數的下降，保持增長態勢，但增幅低于去年同期水平。1-9月份，商品房空置面積同比增長8.8%，比去年同期下降1.8個百分點。其中，商品住宅空置面積同7.9%。房地產開發綜合景氣指土地開發面積指房地產開發投資指指 圖1-132002.7-2003.9月景氣指數及主要分類指標變動情七、部分地區市場運（一）房地產市場進入平穩發展時，，2002（106.33“房景氣指數”保持在略高于104點的水平，比去年同期高出1.11來看，市房地產開發進入一個相對平穩的發展時期。房地產開發投資前三季度完成開發投資723.8同比增長18.1%；億元，增長46.9%；用于商業營業用房的投資31.5億元，下降4.1%；其他類48.5%。本年來源：前三季度用于開發的到位1294.0億元，同比增前三季度新開工各類商品房2069.925.3%；其品住宅1577.5萬平方米，增長22.0%。125.8%。738.744.7%。增長19.4%；其品住宅空置699.5萬平方米，增長20.1%。：875.165%，表1-4：2003年1-3季度市房地產開發統計數20031-3度20021-3度-本年來--（二）房地產市場供需兩面積504.5925.5%1萬平方米，比年初減少4.3%。其中，商品住宅空置面積92.68萬平方米，減30.9%。1-9月，市房地產開發投資額突破700億元，達到702.59億元，比市場繼續保持運行。投資主體中，非國有經濟占比較高。在全部的房地599.3823.6%。從各類的分布情況看，其他占最大，共到位539.04億元，占28.4%。（三）房地產市場發展態勢良1、房地產開發投資增速平穩據市的統計數據顯示，1-9月份全市完成房地產開發投123.83億元，同比增長51.06%；商品房空置面積下降到52.67萬平方米，同12.70%2、市場供給略小于需，1-9月份市新批商品房上市面積為398.37萬平方米，而商品房合同銷售面積達到534.10萬平方米，供需比為0.74：1，內部、排隊買房，3、住宅市場供求結構基本均衡從1-9月份江南八區住宅市場供給面積的套數看，以80-140平方平方米占21.25%，從三季度市場銷售情況看，基本與1-9月份市場供給相吻合，80-100平方米占10.34%，100-120平方米占17.82%，120-140平方米占4、外地開發商紛紛搶攤房地產市場（四）房地產市場保持增房地產投資增長繼續處于較高水平1-8月，房地產開發完成固定百分點。其中：住宅183.57億元，同比增長42.5%，商業營業用房45.49億元，同比增長54.6%，辦公樓88.99億元，同比增長140.5%；而8月份完成38.6739%。。 8月份，房地產開發投資到位49.2億元，比去年同期增長65.5%，其中定金及預收位30.1億元，比去年同期增長22.5%，占當月到位的比例高達61.2%市1-8月份房地產開發來源合計200億元，同比增長54.1%，到位為實際完成投資的1.42倍。。商品房施工、竣工面積增速提 47%12.15352.7340.9%964.8347.2%，820.7547.5%，892.75150.7%。商品房價格走勢基本平 房地產增長的主要動力。從供求量來看，1-8本持平，供給略大于需求，市場供求總量基本平衡。8售均價1407元／平方米，其中住宅銷售均價1274元／平方米，市場價格與 增長幅度呈逐月下降的態勢。1-8月，全省商品房空置面積為522.41萬平方米，比去年同期增長21.3%，增速比去年同期低39.3個百分點，比年初低1-68指數值增減（點減（點一、土地市場秩序亟（一）1、行政干預仍不同程度地存在，有的地方還相當嚴重現行制度規定商業旅游和商品住宅等各類經營性土地使用權，2、土地來源政出多門，造成土地一級市場供給失控和無序散供地壓價競爭有的園區仍在通過各種行政要求賦予其“統一”3、土地市場信息服務的社會化程度較低供地信息的充分公開，可以通過供給創造有效需求，可以使工業等4、經濟適用住房管理不規范（二）響土地市場的健康發展，甚至會影響市場經濟體制的建立和完善。才能穩定，開發商、投資者和房屋的消費者等市場主體才有投資信心。對土地利用總體規劃批準設立的園區必須撤消并批準者的責任。各地不得為迎合設立園區而修改土地利用總體規劃。對土地利用總體規。3、進一步完善土地管理體制要強化對土地使用的和監督，從且各地的土地供應要有統一的協調機制。對土地歷史遺留問題的處理。回、收購、兼并、拍賣、儲備等方式實現對土地的。土地出讓經營的種種弊端。因此，土地要公開進行，要建立有形市場，土地使用權要在有形市場中進行。要公開信息，提高信息登記資料、公開競爭、公開結果等。地，但對供地總量、建筑戶型、對象、必須進行嚴格的限制；二、的供求需要調房地產開發主要來源于銀行、企業自籌及其他三個方金7766億元，其中，其他到位3411億元，占比約44%，自籌占比約30%。負債經營和銀行，作為時下最為流行的一種經營方式，雖然能身財力極限，將會給企業潛伏下的隱患。因此，把握好來源渠道，合理運用，保證企業生產在良性循環的態勢下運轉，為企業創（一）業在的籌措上，還應做好以下幾方面工作：斷的去開發經營的房地產項目。占用適度為好，短缺，或占用很大，都是不可取的，都有可能第三，應逐步擴大項目的自有比例。這樣就可以使大部分利息（二）房地產開發企業的活動特點是：占用大，周轉期長，成本耗費大。一個房地產開發項目一旦確立，就需要大量的投入。因此，房地產科學的投資決策。如果缺乏深入細致的，不了解當地的房地產市場（三）房地產開發企業良好的資產負債率為50%。過高的負債率表明企業財務風險在當前房地產開發市場狀況疲軟，產品大量積壓，周轉，過量（四）積極穩妥地做好回收工乏，不考慮市場行情和力，盲目爭投資，上項目，結果造成商品積壓，周轉。速回籠。3將空置房出租將長期空置的商品房按成本價格折算為而出租，三、商品房空置面積漲幅擴1994年我地產年報中首次出現空置商品房統計指標當年空置量1.21-9月份，商品房空置面積同比增長8.8%，其中，商品住宅空置面積同比增長7.9%。商品房的大量空置，已成為困擾我地產市場發展的突出問表2-11994-2002年城鎮商品房空置面202（一）商品房空置成l、需求方2、供給方3、其他方住宅金融體系不健全，住宅抵押業務發展緩慢完善的住宅市場必發展極不平衡，前者是銀行的支持重點，而后者僅占全部房地產總量的；；l0%左右。而且，我國個人住房抵押條件偏嚴手續繁瑣期限大限制了居民商品住宅的能力，從而也在很大程度上造成了相當一部分；；住宅二、三級市場發展滯后大力發展住宅二級市場，是培育住宅產業公有住房的再市場還沒有形成，住宅的可轉移功能及保值、增值優勢不房地產信息監測體系不健全由于房地產投資周期長，數額大，因（二）解決對1、機構方消費稅和特別稅，并將所征稅金資助住房戶發商調整開發結構，逐步加大商品住宅投資，增加適銷對路的普品住宅建設；加強對住宅建設的，提高商品住宅質量；引導開發商轉2、開發企業方場規律，適當降價銷售。如果由于投資決策而造成商品房空置，也應適3、金融機構方銀行是，企業是人，只有提高銀行的主動性，通過采用追索債充分利用行政職能，加強與銀行的合作，訂計劃、想辦法、抓。務，在積極推進住房商品化、促進空置商品房消化的政策背景下，只要持續健康發展在今后的一段時間里房地產業應加大普品住房的投資，開發出適合現活需要的、面向廣大中低收入階層的優質低價商品住房四、區域性房地產市（一）主要成我地產市場總體上是健康的。但是，目前一些城市房地產投資增幅1、部分地區規劃和土地供應失控，導致投資增幅過據統計，去1-11月7省市房地產開發投資增幅超過40840%；個別省市房地產開發新購土地投資同比增價上漲了1倍以上。有的城市商品房平均連續幾年大幅上漲，遠遠4、部分地區經濟存在著對房地產開發的依賴性風險盡管要求商業銀行要嚴格防止建筑施工企業使用銀行墊業約20%-30%的是來自銀行，而至少一半以上的購房者申請了個住房抵押，兩者相加，約60%的來源于銀行。據統計，截額的17.6%。銀行對部分城市商業銀行2002年7月1日至20029月30日的房地產發現和金額占總檢查金額24.9%（二）解決對1、充分發揮職能，控制總量，調整結構各地應在充分分析市場需求的基礎上，確定與當地經濟發展、市場2、控制房地產價格的上漲以采取通過、加強信貸，包括銀行資本充足率、資產流動性、風險以投機為目的的土地。加強土地的征收，限制以轉手為目的的土地等。第三，保持合理的住房用地供應量，保持商品房、經的政策，平抑房價。3、平衡沿海與內地、經濟發達和經濟不發達地區的市場發展市場，以促使中地產市場整體規模和水平的提高。這樣，即使出現局部地產市場發展過速而向金融和資本市場傳導，避免由房地產業的金融泡4、建 應盡快建立和完善房地產市場分析指標體系，及時反映市場動態情況的數據資料，定期向社會發布信息。并正確把握當前我地產區域5、商業銀行要加強房地產信貸管理，切實防范和控制信貸風一是要加房地產場的分提分精度準確把握場走勢，對已經出過熱現的區域投放格積極推進戶結構整拓展優質戶強抗風能三是大個人按揭務的拓力度。個人住房信貸是一項優質資產，即使在經濟和發生經濟之時，一、四季度行業發展增速可能放30%左右的增長，但增幅可能放緩，結（一）行業的總體增幅有放緩的跡象放緩的跡象，結構性調整已經開始啟動。這從8月份“景氣指數”的小幅回落可以看出征兆，8月份“景氣指數”環比下降0.38點，在連續兩個月攀升之后出現小幅回落。因受加大對土地和供應宏觀調控力度（二）房地產投資偏高，存在內在的調整要求最近兩年城鄉住宅投資占GDP的和城鎮住宅投資占城鎮GDP的20%2002否則，2003（增長7%-8%）而出現轉折，相反受投資和出口增長均將有所回落及消費增長仍然不足的影響，20032001（四如年中期以來在等地流行起設計精巧的小戶型住房實際就是住房價格過二、未來中長期發展前景廣我地產業屬于朝陽產業，目前還處于總量增長時期，現階段出現的（一）1997年，城鎮住宅與房地產投資占GDP的將近6%。1998年以來，提高到7%-7.8%之間。每年拉動GDP增長1個百分點以上。2001城鎮居民個人商品住宅的比例，比1997年提高了28.2個百分點，比1990年提高了66.5個百分點。個人新建商品住宅的額達到3675億元，是1997年的4.54倍。同時，據對35個大中城市的，居民存量住房的年進一步提高到37.7%，達到4.7億左右。據機構預測，到2010年我國率將達到46%，城市人口將達到6.4億人，比目前凈增1.9億人，平均每年要新增人口1852萬按照水平與人均GDP的正相關性的規律，如果到2020年均GDP增到2800多，那么屆時水平可達到(三)住 將極大地釋放居民潛在的住房消費需據居民對現住房的滿意率不到20%，約48%的居民希望在近幾年內換購住房，其中已購公房的住戶中希望換購住房的占到67%。預計2010年我（四）31%1520萬戶、涉及城鎮人口近5000萬。另外，城鄉住房成套率還比較低，約為67%（其中城市71%、鎮62%有15%的家庭住無獨立廚房或與其他家一、我地產金融業的發展現狀產金融業的規模正在不斷擴大，占商業銀行業務的不斷提高；設銀行等數銀行營發展為多家業銀行同營住房已開始由過去少數銀行經營發展到多家銀行為重新分割市場份額而進行1住房消費勃發展但各地發態勢平衡。為深住房制度費業務供了良的發展機各家銀行根據家的政導個人住房業務展較快地區多中于東沿地區北京、浙江江蘇、建和廈等省市占到業量的50%以。中西部地區發展雖有起色但仍較，這與該地區經濟發展狀況、居民收入水平、個人商品識和資度等緊相關，現了運的特征和律。2、住房信貸結構發生很大變化，重點向住房消費傾斜。根據國家過去重點支持住房開發轉為重點支持住房消費。范地遵循通則，嚴格依照程序辦事，防范風險的意識進一步增二、制約房地產金融目前，國內絕大多數地方經濟適用房已成為住房供應的主。應當說，經2、住房消費額度低、期限短、利率高。我國抵押的期限短則－520－25宅抵押二級市場至今尚未形成。二級市場的缺乏造成化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉讓債權的方式來轉移風險。配套服務體系發展的滯后也都是我地產金融發展的制約因素。三、在房地產金融中的作用及其宏觀調、。的定位。當前我國確立的經濟目標是建立市場經濟，其基本特征是參與市場的各主體地位都是的。如果作為一個主體參與市場，則必定與其他市場主體處于不的地位，這是由擁有市場的管理權性質決定的。所以作用的定位應該是：在市場中為各主體順融機構的大部分通過市場來籌集，且對象、償還期限、償還方式利率等也不是由指定的作用體現在對住房金融的支持上、。資來參與住宅融資活動，而且通過制定利率等措施來對住房實行多規來規范和引導市場的發展；二是通過為抵押提供和發起設立若干準機構，并通過它們的市場活動來影響抵押市場的發展。從我國經濟目標和定位來看，我國干預市場應該采取第二種方式，即轉變一成不變的指令性的為積極的引導，通過完善市場的基礎設施和體制建設來促進的深化，并盡可能避免市場信息和破壞市場在資源配置發展，就需要允許、鼓勵、支持以商業銀行為主體，包括人壽公司合住房消費要求的住房金融朝規模化發展；其次，只有向住房抵押四、健全房地產金融快速發展的幾點建根據我國金融業務開放的時間表，加入WTO后，要立即允許銀行經地進行資產重組與銀行間的購并，才能在加入WTO后，具備與銀行競爭1、積極推進住房金融產品的創新，提供全方位的金融支持。金融業和成品種，合理運用，完善住房建設與消費的金融支持。2、增強開放意識，把握市場。入世以后，投資增加將使非住宅類開放型住房金融結構是我國住房金融現代化唯一的選擇。應以市場需求3、房地產金融管理機構要制定相應的政策，為國內金融業創造良好的外部競爭環境國外融機構進入將國內房產主體復化工具元化為了使國的房產企業在競市場上站住腳房地產金融管機構應緊這一寶貴的間護和育國內產逐探索有