房地產投資經濟分析

第四章房地產投資風險分析第一節概述一、房地產投資風險的階段性論證設計階段的投資風險貸款額、貸款售價、市場需求、租金等僅是預測。可行性報告真實：預決策—決策—決策后籌措資金階段的投資風險自有資金大，風險小貸款落實：避免爛尾樓項目建設階段的投資風險承包商：按質、量完成；材料價格；房地產升值潛力；自然災害等追求：期房與現房差價、項目經營利潤、房地產升值潛力等。

項目試營運階段的投資風險出租率達到預期？控制營運成本？其他項目干擾？應該做的工作：加大宣傳、擴大知名度、減小成本、縮短試營運時間等。項目正常營運階段的投資風險項目經營計劃方案能否實現？項目設備新階段的投資風險技術要求復雜、投資數額放大、時間較長等項目修復改造階段的投資風險投資更高風險：投資費用是否少估？改造方向是否正確？是否會出現意外事故？項目拆除階段的投資風險土地再開發：類似于第一階段風險收入：殘值收入+土地再利用收入結論房地產壽命周期的不同階段，投資風險與報酬都不一樣越接近地面階段，風險越大在不同階段投資，所需條件不同，投資方式不同，追求目標不同利潤分布規律為：二、房地產投資風險的種類商業風險：房地產不能成功運轉的可能性；正常運行把握性小，風險大；支出＞收入，風險大；反之，風險小。金融風險：資金市場利息的變化帶來的房地產價值與支付利息的變化，與銀行借款量成正比購買力風險（由于通貨膨脹）：回收期越長，風險越大。變現風險：及時變現，降低銷售價格；越專業化的房地，變現風險越大。自然災害、意外事故風險三、房地產投資風險的評價（一）風險評價指標營業率評價法營業率=年營業總費用/年計劃總收入太高：管理不善，風險大；太低：成本費用估計不全，風險大。營業率：如公寓樓30％－40％最合適，否則風險較大。償債收益比評價法：還款能力指標償債收益比=年營業凈收入/年償債要求越大，風險越小；住宅：≥1.2保本占用率評價法：保本占用率=年計劃總支出/年計劃總收入年計劃總支出=年營業總費用+年償債要求保本占用率↑，風險↑；占用率↓風險↓。住宅：85—90%“一、三”法則評價法：在投資風險為1的條件下，投資收益為3以上時，可以進行投資第二節房房地產投資各各類風險分析析房地產投資商商業風險分析析房地產投資金金融風險分析析房地產投資購購買力風險分分析房地產投資變變現風險分析析房地產投資投投資意外事故故風險和自然然災害風險分分析房地產投資主主觀風險分析析房地產投資商商業風險分析析1、房地產投投資商業風險險的影響因素素房地產類型：：地產＞房房地產；高檔檔旅店＞普通通住宅房地產管理水水平：水平高高，支出低，，收益高；房地產市場的的變化：經濟發展狀況況：房地產政策改改變：政治環境及其其它：房地產投資商商業風險分析析2、規避房地地產投資商業業風險的對策策進行房地產類類型組合投資資選擇投資者善善長項目大規模投資，，占領市場經濟增長期間間投資選擇短平快項項目仔細考慮維持持管理費用房地產投資金金融風險分析析1、房地產投投資金融風險險的影響因素素金融政策的調調整：緊縮縮銀根的影響響銀行貸款利率率的變化：房房地產價值的的減低以及貸貸款利息的增增加取消抵押品贖贖回權的威脅脅銀行催還貸款款的要求房地產投資金金融風險分析析2、房地產投投資金融風險險的對策研究國家金融融政策在投資時，考考慮利率變化化的可能性：：在簽定合同時時，可以選擇擇固定利息率率；在評價投資方方案時，考慮慮利率的變化化，作出防范范；重視被拍賣的的威脅：控制制抵押貸款的的數額；抵押押合同的簽署署以及建立有有限公司加強經濟管理理：提供房房地產投資項項目的盈利水水平房地產投資購購買力風險分分析1、通貨膨脹脹與購買力風風險之間的關關系2、通貨膨脹脹對購買力的的影響重視通貨膨脹脹對房地產投投資的影響爭取較低的所所得稅稅率選擇好的地段段將通貨膨脹轉轉嫁給別人房地產投資變變現風險分析析1、房地產投投資變現風險險的影響因素素房地產的價值值量：價值量量大，不易變變現房地產的建設設程度：房地產的地段段房地產的市場場行情房地產的現金金流量房地產投資變變現風險分析析2、規避房地地產投資變現現風險的對策策對各種投資進進行組合：選選擇變現能力力好的投資，，進行組合選擇易出售的的房地產投資資選好地段保證有足夠的的長時間持貨貨的能力操縱現金流量量高質量投資管管理房地產投資意意外風險分析析1、意外風險險的影響因素素地理位置房地產本身特特性保險業發展水水平抗災救災能力力房地產管理水水平房地產投資意意外風險分析析2、降低風險險的對策加強管理、積積極預防選擇自然災害害小的地段積極投保房地產投資主主觀風險分析析1、主觀的影影響因素知識因素能力方面品德因素房地產投資主主觀風險分析析2、主觀風險險的防范與控控制措施建立科學的用用人體制加強信息分析析和反饋，設設立預警系統統建立防范系統統，進行監督督高透明度的機機制房地產投資風風險的控制通過明智的投投資選擇減少少風險：選擇擇風險小的項項目進行多種經營營進行市場研究究:地段、時時間、質量通過物業管理理控制風險：：進行現金流流的控制；風險轉移：將將風險轉移給給租戶第三節傳傳統的風險調調整方法回收期調整法法風險貼現率調調整法等確定性調整整法回收期調整法法投資回收期=投資資總額/年凈現金金流量當年凈現金流量不不等時，加總直至至等于或大于投資資總額。風險調整：最小可可接受的回收期來來調整風險基本觀點：風險較較大的投資項目必必須比風險較小的的投資項目具有一一個較短的回收期期。缺點：精確度不夠夠，調整數量帶有有主觀性。回收期調整法如：某一倉庫，購置時時首期付款為80,000美元，，其后5年內可以以確保每年創凈收收益10,000美元。5年后將將倉庫售出，預期期售價為100,000美元。持持有期中每年收益益由一資信評估無無可挑剔的租戶確確保，該租戶在租租約上有5年簽約約期。5年后的倉倉庫售價，將取決決于該租戶是否重重新續定租約----這是一件不不確定性很大的事事件。假如租戶不不續約，那么售價價將取決于投資者者以同一租金費率率尋找到一個同等等租戶的能力。風險貼現率調整法法計算：貼現率i無風險貼現率：僅僅代表貨幣的凈時時間價值，如按中中長期銀行貸款利利率，三年期國庫庫券收益率等風險補償貼現率：：代表伴隨風險和和投資者對待風險險的態度，如承受受損失的能力，過過去的風險經歷，，個人的心理偏好好等。投資者的風險態度度與評估一致時，，此方法有效。確定一個恰當的風風險補償貼現率是是困難的。風險系數設：無風險貼現率率為5%，風險補補償貼現率為6%，則風險調整貼貼現率為11%。。例：Excel時間越長，風險系系數越大。缺點：對遠期風險險貼現過重等確定性調整法基本思路：決策者認為：未來來收益的估計值100%確定的的某一特定數的收收益（無風險），，即認為這兩件事事的效用一致。等確定性系數=等等價的無風險現金金流量/預期風險險性現金流量等確定性調整法例：某一項目，預預期3年內每年可可產生凈收益10,000美元。。第3年年末將資資產出售，預期銷銷售凈收入80,000美元。這這筆收入能否實現現，將依據于主要要經濟條件是否劇劇烈變動。如果預預期的變動沒有實實現，這筆收入將將少得多。投資者者對待風險的態度度可以如表所示：：Excel預期收益風險越大大，等確定性系數數越小。風險貼現率調整法法與等確定性調整整法的關系例：exceli=5.25%,NPV=85031k=9.98%,NPV=85015風險補償貼現率=9.98%-5.25%=4.73%缺點：等確定性系系數確定較困難；；不適合初步投資資決策。第四節現代風險險測量術引言風險:實際結果與與預期結果之間發發生變動的可能性性、準確性,它是一種種可測量的、偏離離最可能結果的概率。這是是一操作性很強的的含義。有人認為：此種風風險分析方法不適適合被應用于房地地產行業中。傳統風險調整方法法：依靠主觀直覺覺，直覺是其基礎礎。現代風險分析方法法：需要一種語言言，用數據表示風風險風險測量——概率率大小風險與不確定性區區別:決策情形分為三種種：確定性、風險險、不確定性確定性：決策只有有一種結果；不確定性：各種可可能結果的數目是是不可知的；風險：各種可能結結果發生的概率是是已知的或可測的的風險測量——概率率大小概率估計：各種潛潛在結果的概率，，表示人們對各種種事件是否會發生生的信心大小。評評估人員的主觀估估計——過去的研研究經驗、智慧慧。不管用何種估估計，給每種潛在在結果一種概率，，就表示我們對此此種事件是否會發發生的信心大小。。聯合概率：例：某購物中心的評估估人員，根據從好好到壞的各種經濟濟條件下的百分比比租金率，分有競競爭對象和無競爭爭對象兩種情況，，進行了年凈現金金流量的估測：是否有竟爭對象？一般經營條件下的現金流量好中差無有＄250，000＄200，000＄150，000＄225，000＄175，000＄125，000評估人員給出多種種事件的主觀概率率：經濟環境概率好

中等

差0.20.60.2合計1.0購物中心是否會被被新建的概率:競爭性購物中心經濟環境好中差∑建不建0.160.30.040.50.040.30.160.5合計0.20.60.21.03.風險測量的解解釋:概率分布:連續或或離散期望值計算:例：Excel離散度測定:方差差和標準差作為風風險的測量手段.方差:標準差:例:Excel正態分布假設:(如圖)例:SF==29,262US$F=187，500US$F落在{158238,216762}之間的的概率為68.26%現金流量概率F≥170000的概率Z==-0.6查表:0.2743則F超過170000的概率率為:1-0.2743=0.7257變異系數:變異系數=標準差差/預期現金流量量①當期望現金流量量大致相同，標準準差能很好的起作作用②當期望現金流量量相差較大時,用用變異系數來測量量風險,變異系數數越大,風險越大大.4.標準偏差與現現金流量的貼現模模式⑴平均值/標準偏偏差方法需計算出預算期每每一年的現金流量量期望值和標準偏偏差單一期間的情情況.例:首期投資＄25000,三年后出出售＄50000,其標準偏差估估計7000,前兩年產生的的現金流量為0，，基準貼現率10%.且假設現金金流量服從正態分分布.查表:即:投資者有99%的把握得得到等于或大于首期投資,也也就是說,項目有有99%的把握是是可行的.⑵復雜型現金流量量的風險問題各年現金流量的相相關性完全相關:相關系系數為1不相關:相關系數數為0部分相關:相關系系數為0至1之間間.Fi,Fj的相關系數:①完全相關的現金金流量例：一個房地產項項目需要50，000的首期支出出。一位評估人員員對年現金流量作作了均值和標準差差的估測：（結果果見Excel））年現金流量分布均值標準偏差115，0005，400215，0004，500340，0009，000②不相關的現金流流量現值的期望不會改改變標準偏差變化則上例的結果：③部分相關的現金金流量希萊爾式:現金流量接近不相相關:放在一組現金流量接近相關關:放在一組分組后按相關和不不相關處理SNPV=例:收入——相相關成成本本——不相關關計算結果：年期望收入