XXX地塊投資發展研究報告前言6月下旬接公司通知，要求市場部做一份XXX地塊的項目規劃建議報告書，當時初步了解到政府要求建70M-100M高的商務辦公樓，我們一下就聯想到“祥源國際大廈”和“雙銀商廈”，兩年前祥源房地產公司曾找到我們，想讓我們代理“祥源國際大廈”的銷售，當時我們簡單了解了XXX辦公樓市場后，感覺做起來很艱難，選擇了放棄；后南京世聯代理，結果四個月銷售業績為0，撤回南京。“雙銀商廈”也是空置多少年了，成了正真的“形象工程”。所以我第一感覺就是難做，同時幾大不利因素占據了大腦：一、項目所在地區域人氣不足，交通不便，配套不全，目前開發商業辦公樓時機不太成熟二、目前國家政策打壓房地產行業，打擊炒房，限制房地產投資，而辦公物業的購買群體中相當一部分是投資客戶三、XXX新浦幾個失敗的高層辦公物業勢必對消費者，特別是投資客戶產生負面的影響四、XXX市政府一把手剛剛更換，政府政策引導大力發展開發區和港口，新浦新區相對引導力度減弱，勢必影響相當一部分的企業辦公地點，個人房地產投資向東部城區分流。……考慮諸多不利因素，越發感覺責任重大，同時，也讓我看到本項目為我們提供一個可以充分發揮的機會。如何通過我們的參與，協助開發商實現三大目標：A降低投資風險相對最小化；B提升項目價值實現利潤相對最大化；C提升開發企業品牌價值這正是我們的職責和我們自身價值得以體現的根本，從認識項目開始，我們便開始不斷思考與構思有助于項目市場定位、開發的各種方式，“沒有調查就沒有發言權”，更何況是開發風險相對較大的商業辦公物業，我公司市場部聯合銷售部組織了9個人的調研團隊前往XXX做了為期10多天的市場調研，在深入研究和了解市場，了解消費者需求，了解競爭項目的基礎上，我們提出兩套項目定位的核心思路和規劃建議要點提示，同時也將毫無保留的展開我們的觀點。由于部分思路還不夠成熟，望能同開發公司，相關設計單位坦誠溝通，進一步優化并形成共識，確保本項目的成功運作。第一章XXX辦公樓市場研究分析一、宏觀經濟XXX市經濟社會發展階段及其特征

改革開放以來特別是近幾年來，XXX市圍繞“富民強市、快速崛起，全面建設小康社會”和盡快融入江蘇“兩個率先”大局的宏偉目標，緊緊抓住加快發展執政興國第一要務，牢固樹立科學發展、協調發展、統籌發展理念，全力實施“開放興市、科教興市、以港興市”三大主戰略，加快推進市場化、工業化、城市化、信息化、經濟國際化和農業產業化進程，經濟社會發展進入了向現代工業社會加快邁進的新的歷史時期。

（一）經濟發展處于由量變到質變的快速提高期

1．綜合實力不斷增強，為經濟進入加快發展新階段奠定了較強的物質基礎。2004年全市實現地區生產總值(GDP)可達410億元，較上年增長14%，(經濟規模相當于江蘇省1983年、蘇州、無錫1992—1993年水平。1984—2003年的20年間，江蘇省GDP年均增長12.9%；1994—2004年的11年間，蘇州、無錫GDP分別增長15.1%和16.8%)，人均GDP8700元，年均增長9.1%(按匯率計算折合1050美元，略高于江蘇省1996年水平，1997—2003年的7年間，江蘇省人均GDP年均增長10.6%)。經濟實力的不斷增強，為加快融入江蘇“兩個率先”奠定了較強的物質基礎。

2．經濟發展進入了持續穩定增長期。改革開放以來的26年，XXX市GDP年均增長10.6%，比全國平均水平高1.1個百分點。從26年的經濟發展軌跡來看，明顯表現出三個不同的發展變動周期，第一個周期從1980年始到1989年止共10年。該周期經濟發展最主要特點表現為經濟增長速度大起大落的劇烈波動，由波峰年份1982年的18.2%降落到波谷年份1989年的－0.1%，波動幅度高達18.3個百分點。第二個周期從1990年始到2000年止共11年。該周期經濟發展最主要特點雖然也表現為經濟增長速度大起大落的劇烈波動，由波峰年份1994年的20.3%降落到波谷年份2000年的3.0%，波動幅度高達17.3個百分點，但不同的是上升和降落的連續性趨勢更加明顯，持續的時間更長。這兩個周期之所以出現這么大的波動，原因有二：一是經濟總量規模較小，1989年全市GDP只有49億元，2000年雖然增加到291億元，如果夯實基礎的話，可能規模更小，因此經不起大風大浪的沖擊，一有風吹草動就會出現劇烈波動。二是2000年以前，是我國改革開放不斷向縱深推進，政策調整的幅度大、宏觀調控力度不斷強化、價格體系不斷調整完善的時期，受宏觀經濟和國家政策影響，XXX市經濟發展表現出熱得慢、冷得快的顯著特點。從2001年始，經濟發展進入第三周期的新一輪上升期，特點是經濟增長速度持續加快，穩定性明顯增強，是搶抓機遇加快發展的關鍵期。

3．經濟結構逐步趨于合理。一是產業結構調整優化步伐加快，二、三產業對經濟增長的貢獻增強。2004年，全市三次產業結構可由2003年的23.6:42.4(工業32.5):34.2調整為21.5:43.9(工業35.3):34.6，非農產業比重較1990年提高24.6個百分點，較1997年提高11個百分點。近3年非農產業對經濟增長的平均貢獻率85%。產業素質的不斷提升，促使全市經濟增長方式加速轉變。二是經濟發展質量明顯提高，主要經濟指標之間的協調性明顯增強。2004年，全市可實現財政總收入40億元左右，占GDP的比重為9.8%，金融機構存貸款余額分別可達358億元和280億元，比年初分別增加55億元和31億元，增長18.1%和12.6%。城市居民人均可支配收入8660元，增長11.3%，農民人均存收入3420元，增長9.0%，城鄉居民人均儲蓄存款余額4500元，增長13.5%，與人均GDP增長速度的差距明顯縮小。三是縣域經濟增量提速，城鄉統籌發展能力增強。近幾年來，XXX市縣域經濟發展在滿足人們基本生活需求后，通過體制創新、科技創新、觀念創新，充分發揮地方優勢和經濟特色，發展中注重以市場為導向調整產業結構，大力推進農業產業化和經濟外向化，著重提升工業化、城市化水平，經濟發展在數量擴張的同時整體素質明顯提高，地區競爭力有效提升。2004年前三季度，XXX市縣域GDP三次產業結構為31:35.8(工業為28.1):33.2，在四縣中，只有灌云縣二產比重低于一產。初步核算，今年縣域經濟二、三產業比重將首次超過一產，開始從欠發達農業經濟向工業化起步期邁進。

（二）發展階段處于向工業化中期邁進的加速期

目前，國際上一般運用人均總量指標和結構指標來衡量和判斷一個國家或地區的工業化水平，本報告主要從人均地區生產總值（GDP）、產業結構、就業結構和工業內部結構等方面來綜合判斷XXX市所處工業化階段。

1．從人均GDP看，經濟發展處于工業化初期的后期階段

美國著名經濟學家H·錢納里等人，通過對多個工業化國家的觀察和研究，根據人均GDP水平，將不發達經濟到成熟的工業經濟整個發展過程分為三個階段六個時期，第一階段是農業經濟階段（或稱初級產品生產階段）；第二階段是工業化階段，其中2、3、4分別為工業化階段的初期、中期和后期；第三階段為發達經濟階段，其中5、6分別為初級階段和高級階段（見表1）。表1錢納里人均經濟總量與經濟發展階段關系階段初級產品生產產階段（11）工業化階段發達經濟階段段初級階段（22）中級階段（33）高級階段（44）初級階段（55）高級階段（66）人均GDP（19700年，美元元）140—2880280—5660560—111201120—221002100—333003300—55040人均GDP（19800年，美元元）300—6000600—122001200—224002400—445004500—772007200—1108000人均GDP（19988年，美元元）530—122001200—224002400—448004800—990009000—116600016600——2500002004年，XXX市可實現地區生產總值（GDP）410億元，人均GDP8700元（約合1050美元，按1美元折合8.27元人民幣計算）。根據H·錢納里等人的理論和標準模式判斷，XXX市經濟發展處于工業化初級階段后期。

2．從產業結構看，XXX市經濟發展開始進入工業化中期階段

美國經濟學家西蒙·庫茲涅茨等人的研究成果表明，工業化往往是產業結構變動最迅速的時期，其演進階段通過產業結構的變動過程表現出來。在工業化初期，產業結構變化的核心是農業和工業之間“二元結構”的轉化。在工業化初期，一產比重較高，隨著工業化的推進，一產比重持續下降，在產業結構中的優勢地位被二產取代。當一產比重降低到20%以下時，二產比重上升到高于三產，這時工業化進入中期階段；當一產比重再降低到10%左右時，二產比重上升到最高水平，工業化進入后期階段，此后二產的比重轉為相對穩定或有所下降。工業在國民經濟中的比重將經歷由上升到下降的“n”型變化過程。2004年XXX市GDP的三次產業結構為21.5:43.9(工業比重為35.3):34.6。由此判斷，XXX市經濟發展開始進入工業化中期階段。

3．從就業結構看，XXX市工業化大致相當于20世紀80年代中等收入國家水平

C.G.克拉克根據威廉·配第的觀點，依據若干國家一定時期勞動力在三次產業之間轉移的統計資料，得出以下結論：隨著人均收入水平的提高，勞動力首先由第一產業向第二產業轉移，當人均收入水平進一步提高時，勞動力便由第二產業向第三產業轉移（見表2）。這就是配第——克拉克定理。該定理通過工業化過程中勞動力由生產率低的部門向生產率高的部門的轉移，反映了經濟增長方式的轉變過程，說明就業結構是一個國家或地區經濟發展階段的重要標志。表2人均GDP變動與勞動力在三次產業中的比重變化階段12345人均GDP（19822年美元）357746152924585096第一產業（%%）80.563.346.131.417.0第二產業（%%）9.617.026.836.045.6第三產業（%%）9.919.727.132.637.42003年，XXX市三次產業就業結構由1978年的78.7:9.4:11.9轉變為50.6:22.5:26.9。25年間，一產從業人員比重下降了28.1個百分點，二產、三產從業人員比重分別上升了13.1個和15個百分點，均提高一倍以上，預計2004年XXX市第一產業從業人員比重將下降到50%以下。這種變化趨勢基本符合配第——克拉克定理，表明目前XXX市工業化大致處于配第——克拉克定理的第3階段。世界銀行對不同收入國家近35年勞動力結構變化的規律進行研究得出從1960年到1995年低收入、中等收入以及高收入國家的勞動力結構變化情況（見表3）。份低收入國家中等收入國家家高收入國家農業工業農業工業農業工業196077914591724173845198072131538283493556199569151632274153164表31960——1995年不同發展水平國家勞動力結構（%）由此可知，目前XXX市勞動力就業結構大致相當于20世紀80年代初期中等收入國家水平。

4．從工業內部結構看，經濟發展處于工業化中期階段

20世紀30年代初，德國經濟學家W·霍夫曼通過設定所謂霍夫曼比例或霍夫曼系數（消費資料工業凈產值／資本品工業凈產值），提出隨著一國工業化的進展，霍夫曼比例呈現出不斷下降的趨勢，這就是著名的“霍夫曼定理”。霍夫曼比例越小，重工業化程度越高，工業化水平也越高，它表明隨著工業化程度的提高，加工工業的產業份額將增長。霍夫曼依據對20多個國家工業內部結構時序劃分和計算分析，把工業發展劃分為4個階段，得出了工業化四階段的經驗學說（見表4）。表4霍夫曼比例及工業階段劃分階段第一階段第二階段第三階段第四階段霍夫蔓比例5（±1）2.5（±11）1（±0.55）1以下注：表中括號號的數字，表表示以前面面數字為基基準允許浮浮動的幅度度上世紀90年代以前，XXX市的輕工業一直居于主導地位，霍夫曼系數均在1.5以上，工業化水平處于霍夫曼工業階段的第二階段，90年代中期以來，隨著XXX市在全國生產力布局中優勢地位的凸顯，以及工業投資結構重化工傾向的進一步強化，XXX市工業的霍夫曼系數明顯下降，2003年已經降到1.16，工業化水平已經處于霍夫曼工業階段的第三階段。

根據上述理論與經驗進行綜合判斷，目前XXX市工業化水平總體上處于由工業化初期向工業化中期邁進的加速期。

（三）中心城市處于向大城市邁進和核心競爭力提高關鍵期

改革開放以來，XXX市按照新亞歐大陸橋東橋頭堡和國際性海港城市，環境優美的旅游中心，區域性國際貿易中心與現代化交通樞紐，江蘇海洋開發基地和新能源基地的城市定位，堅持精品規劃、精致建設、精細管理原則，致力創建中國優秀旅游城市、國家環保模范城市、國家生態園林城市、國家文明城市，精心打造“名山名水、綠色生態、古城名郡、現代港城”城市個性品牌，城市化進程不斷加快，中心城市綜合實力和競爭力顯著增強。

1．城市規模已經跨入大城市行列。按照國際上劃分城市規模的人口標準（20萬人口以下為小城市，20—50萬人口為中等城市，50—100萬人口為大城市，100萬人口以上為特大城市），2004年，XXX市城市（市區）人口為66.6萬人，按照上述標準衡量，XXX市已經邁入大城市行列，中心城市的集聚能力和輻射努力顯著增強。在國家統計局進行的全國綜合實力百強城市評比中，XXX市人口與勞動力（包括人口規模、人口素質和結構、對人口的管理和利用3個二級子系統，具體指標為總人口、第三產業從業人員占總人口比重、大專以上學歷人數占總人口比重、失業率和人口自然增長率5個指標）系統得分排在全國第48位，在江蘇省位列蘇州、徐州、揚州、南通、泰州和鹽城之前居第5位。特別是隨著新區開發的加快推進和城市大外環路網的形成，城市空間結構布局更趨科學合理有序，奠定了成為名副其實大城市的地域基礎。

2．中心城市綜合實力和競爭力顯著增強。2004年XXX市城市可實現GDP185億元，較上年增長15.5%，城市人均GDP將達到2.8萬元(按1美元折合8.27元人民幣計算，為3386美元)，待核電站、新海發電公司、羅蓋特、益海糧油等大項目相繼投產發揮效益后，2006年城市GDP將超過260億元，人均GDP將達到3.8萬元(合4600美元)。隨著中心城市綜合實力的不斷增強，XXX市的城市競爭力顯著提高。在國家統計局進行的2003年度全國286個(4個直轄市、5個副省級市、267個地級市)地級以上城市綜合實力評比中，XXX市位居百強城市第72位，比2001年前移11位，在《福布斯》雜志進行的全國最佳商業城市評比中，XXX市進入中國百佳商業城市行列。

3．現代化立體交通體系初步形成，城市綜合服務功能日臻完善。XXX市海、陸、空交通齊備，軟硬件質量較高，是我國7個國家級綜合運輸樞紐之一和江蘇省交通條件最好的市之一。目前，港口已建成泊位33個，其中萬噸級以上泊位29個，最大泊位為10萬噸，設計年吞吐能力2550萬噸。集裝箱運輸不僅開通了至歐洲、美西、東南亞的國際干線班輪航線和國內7個城市的“五定”班列，而且將阿拉山口班列延伸至阿拉木圖，從而實現了新亞歐大陸橋至中亞暢通無阻通道，特別是今年12月29日中國XXX——韓國仁川客運通航后，XXX的現代化立體交通體系更加完善，進一步密切了新亞歐大陸橋中國經濟帶與韓國的聯系，有效增強了XXX的集聚能力和輻射帶動作用。2004年，港口吞吐量可實現4300萬噸，集裝箱運量可突破50萬TEU。一個綜合性、多功能、集疏運綜合配套的東方大港正在由夢想逐步變成現實。公路已建成淮連、連徐、汾灌等三條高速公路266公里，高速公路密度全省第一。特別是全長4395公里的連霍國道主干線的全線貫通，不僅確立了XXX公路主樞紐城市地位，更使XXX成為“新絲綢之路”的東端起點，進一步強化了“橋頭堡”功能；鐵路開通了直達北京、上海、廣州、武漢、南京、烏魯木齊、太原、濟南、徐州等客運列車；民航為國際4D級標準，可停波音737等大型客機，目前已有北京、上海、廣州、深圳、西安、大連、鄭州、溫州等8條航線，每周33個航班。民航XXX機場還成為東方航空公司航空過夜基地。

（四）社會發展和社會結構處于快速轉型期

社會發展與社會進步是推動經濟快速發展的巨輪之一，直接關系到經濟社會能否可持續發展。改革開放以來，隨著XXX市經濟的快速發展，社會不斷進步，各項社會事業欣欣向榮，經濟發展于社會發展的協調程度不斷提高。

1．作為最寶貴資源的人得到全面發展。一是人口再生產類型發生了根本轉變。建國以來，伴隨著XXX市經濟社會的發展，XXX市的人口發展大體經歷三個發展時期，第一個時期為1949——1971年，人口發展處于，人口再生產類型為高出生、高死亡、高增長類型；第二個時期為1972——2000年，隨著計劃生育工作的不斷強化和完善，XXX市的人口發展也由自然增長狀態向自覺控制狀態轉變，人口再生產類型也轉變為高出生、低死亡、高增長類型；第三個時期為本世紀以來至今，隨著經濟快速發展、社會的不斷進步和人們生育觀念的變化，XXX市的人口發展也進入了總量基本穩定、人口老齡化步伐不斷加快的新時期，人口再生產類型轉變為低出生、低死亡、低增長類型。這種轉變為實現經濟社會協調發展奠定了最為可靠的基礎；二是人口素質明顯提高。根據第五次人口普查資料，到2000年，XXX市6歲以上人口非文盲率提高到89.5%，15歲及以上人口，也就是勞動者人口平均受教育年限為7.66歲，其中市區為8.96歲（初中畢業），四縣平均為7.14歲，全市勞動者人口平均受教育年限較1990年提高29.2%。2000年，XXX市勞動者平均受教育程度為每10萬人中擁有高中及以上文化人口為12399人，較1990年提高71.9%，其中擁有大專及以上文化人口為2532人，較1990年提高2.13倍。上述數據表明XXX市人口乃至勞動者文化素質大幅度提高；三是居民生活實現了由溫飽向小康的歷史性跨越。居民生活水平顯著提高。2004年，XXX市農民人均純收入可達3420元，比對外開放初期1985年的495元增加5.9倍，按可比口徑計算年均增長6.3%，城市居民人均可支配收入可達8660元，比1985年的743元增加10.65倍，按可比口徑計算年均增長9.3%。隨著收入水平的不斷提高，XXX市城鄉居民的消費結構發生了質的變化。2003年，XXX市城市居民的恩格爾系數由1984年的56.8%下降到36.0%，農村居民的恩格爾系數由1984年的63.2%下降到47.7%，19年間分別下降了17.8個和15.5個百分點。農村居民生活總體上實現了小康，城市居民生活已經邁入富裕的新階段。居民消費的主要特點是：消費水平由“溫飽型”向“寬裕型”轉變；消費檔次由“普通型”向“高級型”轉變；消費結構由“生存型”向“發展型”轉變；消費領域由“狹窄型”向“寬廣型”轉變。健康消費、安全消費、綠色消費、環保消費、科學消費、可持續消費等觀念初步形成。居民居住條件明顯改善。2003年，XXX市城市居民人均住房總使用面積為23.04平方米，比1995年的14.59平方米增加8.45平方米，年均增加1.06平方米；住房成套率達81.5%，比1995年提高20.5個百分點，79%的居民家庭擁有取暖設備，87.5%的家庭使用管道煤氣或液化石油氣，比1995年提高20.5個百分點。農村居民住房使用面積為22.5平方米，比1995年增加5.6平方米，年均增加0.7平方米。農民鋼木結構住宅面積為21.8平方米，占96.9%，遠遠超過國家規定的總體小康住宅標準。居民生活環境質量不斷優化。改革開放以來，全市不斷深化對環保基本國策的認識，形成了環境管理監督體系，加強了環境法制建設，推進了環境管理制度和措施，有力地改善了XXX的環境。市區及四縣飲用水源水質達標率始終保持100%；2003年，市區空氣質量優良天數達到307天，全市空氣質量整體達到國家二級標準；利用“三廢”能力顯著增強，2003年XXX市年處理廢水能力達55.8萬噸／日、處理廢氣量能力1149.6萬標立米／時、處理利用固體廢物量能力43.6萬噸／年。“三廢”綜合利用率達到84.0%。由于環境保護力度不斷加大，XXX市居民生活環境質量在江蘇省名列前茅。

2．社會結構處于加快轉型期。一是城市化步伐加快推進。城鎮化率顯著提高。2003年，XXX市城市化率達到36.7%，較2000年提高8.5個百分點，年均提高2.7個百分點。2004年，XXX市城鎮化率可達到40%左右。城市規模不斷擴大。到2003年末，XXX市市區建成區面積已達62.59平方千米，是建國初期1949年的8.5倍、對外開放初期1984年的2.4倍。4縣縣城建成區面積合計超過45平方千米，相當于1994年市區建成區規模。城鎮網絡體系不斷完善。二是產業人口非農化步伐不斷加快。改革開放以來，雖然XXX市的人口就業系數（從業人員／總人口）沒有隨著經濟的快速發展明顯提高，但就業規模不斷擴大、就業結構發生了明顯變化。1978年，XXX市全社會從業人員為142.03萬人，其中第一產業為111.72萬人，第二產業為13.29萬人(工業為11.67萬人)第三產業為17.02萬人，三次產業就業結構為79.0:9.0:12.0，也就是說，當時近80%的勞動力在搞飯吃。隨著經濟的快速發展，特別是工業化進程的不斷加快和第三產業的加快發展，XXX市就業結構發生了顯著變化。2003年，XXX市全社會從業人員為209.19萬人，較1978年增加67.16萬人。其中第一產業為105.85萬人，減少5.87萬人；第二產業為47.04萬人(工業為26.65萬人)，增加33.75萬人(工業為14.98萬人)，第三產業為56.3萬人，增加39.28萬人，三次產業就業結構為51.0:22.0:27.0。也就是說，25年來XXX市二、三產業吸納了大量自然增加的勞動力和由于勞動生產率提高而解放出來的農業產業大軍；三是城鄉融合步伐不斷加快。近幾年來，XXX市不斷深化戶籍制度改革，加快建立和完善社會保障體系，全面推進城鄉就業體制和教育體制改革，初步解決了建國以來長期存在的一個地區城鄉兩種身份制度、教育制度、就業制度、公共服務制度、社會福利制度和財政轉移制度的問題，促進了農村居民的生活方式、機制觀念、人文心態從傳統的農業文明向現代工業文明轉變，加快了城鄉融合步伐。

3．社會發展走向文明和進步。XXX市在加快發展經濟的同時，協調推進各項社會事業的發展，促進了社會主義精神文明建設。教育事業生機勃勃。各級領導確立人才為本，教育先行的觀念，形成黨政領導抓教育、全社會辦教育、全民支持教育的生動局面。普通教育發展迅速，“兩基”成果鞏固提高。2003年，全市小學在校學生達50.4萬人，小學畢業生升學率為95.2%；普通中學在校學生達35.5萬人，初中畢業生升學率為76.7%，普通高中高考升學率位居江蘇省中上水平。中等職業教育初具規模。2003年，全市普通中專、職業中學和技工學校為24所，在校學生3.62萬人。高等教育從無到有迅速發展。2003年，全市3所高等學校在校學生達到2.42萬人。成人教育規模不斷壯大。2003年，XXX市成人高校、中等專業學校和各類職業培訓學校、農民各類技術培訓學校在校學生達44.17萬人。科技事業碩果累累。全市以實施“科教興市”戰略為主線，全方位、多層次推進科技進步，全市工業技術進步貢獻率已達37%、農業技術進步貢獻率已達45%，2003年，全市擁有各類專業技術人員11.82萬人組織申報各類國家及省級科技計劃項目171項。全市通過鑒定的128項科技成果中，達到國內先進水平的2項，國內領先和國內首創的26項。全年專利申請量達300件，被批準量189件。到2003年末，全市省級以上高新技術企業已達27家，其中國家級高新技術企業9家，中電華威、恒瑞制藥還成為國家“863”計劃成果產業化基地。文化藝術百花爭艷，欣欣向榮；衛生事業健康發展，保障功能不斷增強；體育事業蓬勃開展，競技水平顯著提高；新聞出版、廣播影視等其他各項社會事業生機勃勃、繁榮興旺。

（五）、現代化進程處于加快推進期

現代化是一個涉及經濟、社會、文化、技術等各個方面，內容十分豐富的目標集合。為了把握XXX市經濟社會發展所處的歷史方位，判斷發展優勢和差距所在，報告根據美國社會學家、斯坦福大學教授英克爾斯設計的涉及經濟發展、社會進步和人口素質為主要內容的現代社會十項指標及其體系對XXX市現代化進程進行了綜合評價。評價結果見下表：XXX市按照英克爾斯標準計算的2003年現代化實現程度指標名稱

權數2003年各指標值以英克爾斯標標準值衡量量以高收入國家家現有標準衡量量英克爾斯標準準值實現程度（％％）高收入國家11997年年平均值實現程度（％％）人均GDP（國國際美元）0上上1002293015.9農業占GDPP比重（％％）0.1723.612－15以以下57.228.47第三產業占GGDP比重重（％）0.0534.245以上766354.29非農業勞動力力比重（％％）0.0447.7870以上68.395.849.87城市人口比重重（％）0.0636.750以上73.47648.29人口自然增長長率（％）0.250.601以下1000.466.67成人識字率（％％）0.0289.8380以上10097.592.13大學生占適齡齡人口比重重（％）0.124310－15以以上1005874.14千人擁有醫生生數（人）0.111.151以上1002.546平均預期壽命命（歲）0.0273.570以上1007795.44加權平均發展展速度

87.07

45.73

按照英克爾斯現代化標準進行測算，2003年，XXX市第一次現代化實現程度為87.1%，比2000年提高6.4個百分點，達到高收入國家目前平均水平的45.3%。以2003年為報告期計算的現代化年均增長速度為3.4%，比中國、世界平均水平分別高0.8個、2個百分點。按這一速度進行預測，到2050年，XXX現代化實現程度可以達到目前高收入國家的平均水平。

分析：一個城市的辦公物業的需求主要要看城市所在區域的經濟基礎，城市人口，產業結構，勞動就業狀況，現代化水平以及相關政策引導，也就是說，區域經濟基礎越好、城市規模大，城市人口越多、產業結構中第三產業越發達，就業狀況越好，現代化程度越高相對來說對辦公寫字樓物業的需求就越大。我們預測XXX未來2-5年市場對辦公寫字樓的需求會有一個放量倍增的過程，主要理由如下：（一）XXX經濟發展進入新一輪的穩定快速增長期（二）城市化速度加快，到2010年預計城市人口發展到100萬，在目前基礎上增長40萬（三）產業結構不斷優化，第三產業所占比重越來越大（四）2004年，XXX提出“全民創業”的發展口號，大力發展非公有制經濟，民營經濟發展迅速，勞動就業狀況良好（五）XXX城市現代化發展速度加快，按目前速度進行預測，到2050年，XXX現代化實現程度可以達到目前高收入國家的平均水平。（六）2004年江蘇省把東隴海經濟帶的發展作為江蘇省新一輪經濟快速增漲的推動器，特別組織國內專家研究XXX發展策略，把XXX作為東隴海經濟帶發展的龍頭，政府政策傾斜力度加大

一、連運港房地產市場綜述（一）、房地產開發投資2004年，XXX市房地產開發投資完成273288萬元，同比增長38.2%。其中，住宅投資186113萬元，同比增長59.7%；商業營業用房投資60359萬元，同比增長4.9%，投資比例趨于合理。全年土地開發投資呈下降態勢，土地開發投資完成57027萬元，同比下降12.9%，XXX市城市建設步伐的加快，舊城改造和新城建設向縱深推進，有效地拉動了房地產市場需求。目前房地產業占國民經濟份額的3.8%。全市商品房施工面積306.12萬平方米，同比增長29.9%，其中，新開工面積175.59萬平方米，同比增長32.0%；商品房竣工面積146.49萬平方米，同比增長38.6%。（二）、土地供應2004年，XXX市國有土地儲備中心通過掛牌方式公開出讓土地31宗，面積1636347.93平方米，比2003年增加686613.83平方米；成交金額為79892.3萬元，比2003年增加21337.8萬元，其中居住用地22宗，面積1336674.23平方米。由于新城區基礎設施配套逐步完善，土地價格逐步趨向合理，其中2004年新城區出讓土地價格平均每畝為55.9萬元，高于2003年新城區出讓土地平均價格7.9萬元；2004年老城區出讓土地平均每畝24.9萬元，低于2003年老城區出讓土地平均價格9.31萬元。（三）商品房批準預（銷）售面積2004年，XXX市商品房批準預售面積109.22萬平方米，為歷史新高，比2003年增加29.54萬平方米，增長幅度為37.07%，其中住宅84.18萬平方米，非住宅24.94萬平方米，商品房登記備案面積62.67萬平方米，6228宗，其中住宅51.06萬平方米，非住宅11.61萬平方米。2005年1至5月份，XXX市房地產投資繼續增長，土地供應力度加大，但商品房市場供應并沒有同比增加，房價上漲增幅依然驚人，今年前5個月，XXX市市區商品房均價每平方米就上漲了394元。房地產投資繼續增長根據市房管局最新統計資料顯示，截至今年4月底，XXX市房地產開發投資完成8．54億元，同比增長29．2％，快于全社會投資9．1個百分點。在國家加大對房地產業宏觀調控的大環境下，各地房地產開發投資普遍下降，而XXX市今年1至4月份的投資情況仍然處于同比上漲態勢，這說明XXX市房地產業仍然處于上升途中。（四）市場發展預測1、供應成交將持續走旺，消費者心理步入成熟根據2004年的上市量水平和土地的出讓情況來看，2005年的上市量有望持續走高。同時隨著城區面積的擴大，城區人口的增多，以及舊城改造進程的進一步加快，需求市場將繼續保持旺盛的態勢。新進XXX市場的一些開發商，帶來的不只是新的管理模式，操作方式，以及產品本身，還有附加在產品上的價值觀念，生活態度。樓市的充盈不但讓消費者們有了寬松的選擇余地，也能更加從容的去考慮自己真正的需求。市場競爭進一步加劇，競爭的加劇將促進房地產市場的變革隨著已出讓土地開發建設進程的加快，商品房供應量也達到歷史最高水平，各開發商爭奪消費者的戰斗已經打響。各平面媒體，戶外廣告，房交會展位等所有可以展示開發商形象與產品的媒體都已成為競爭的戰場。XXX市房市在2005年將步入更趨于合理，開發商的利潤空間將被合理打壓，銷售周期也將延長。那些過于依賴信貸資金支撐，市場調研不充分，產品定位不準的項目，必然會遇到一定的困難。房價仍然將有小幅上漲由于新區可出讓的土地越來越少，據初步了解，2005年該區將開發的幾個項目，均以高端產品為主，定價都在3000元/平方米以上，其他各區近期上市和即將上市的樓盤，價位都在各區均價以上；預計2005年XXX市住宅價位仍將有一個上升的過程，但預計幅度不會很大。且近幾年我市的高層次消費群體在住房價位仍將有一個上升的過程，但預計幅度不會很大。且近幾年XXX市的高層次消費群體在住房消費上已有了相當程度的變化，如短時間之內，高檔盤上市量仍較大，銷售有可能會出現一定的困難。（五）房地產政策法規當前一些地區存在房地產投資規模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業的健康發展，今年開始，國家為了保持房地產市場持續健康發展，頒布了一系列的政策法規來規范房地產市場，主要從以下幾方面進行規范：1、強化規劃調控，改善住房供應結構

2、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理

3、調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管

4、加強房地產信貸管理，防范金融風險

5、明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費

6、加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度

7、切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為

8、加強市場監測，完善市場信息披露制度

6月4日，XXX出臺“十條措施”規范房市秩序，遏制房價暴漲。

這十條措施主要內容是：堅決打擊無證售房，一旦發現，除沒收房地產商非法所得，并按照1%予以罰款；凡采取多種形式收取傭金、定金的，首次被舉報，房管部門通知其限時整改，第二次將在媒體上公布，第三次依法嚴處；取得預售許可證后，必須對社會公開銷售，若肆意炒作，或聯合哄抬房價等，其樓盤將被封停銷售；未取得許可證的樓盤，不辦理抵押手續；預售合同簽訂后，不得更改購房人姓名；未竣工商品房不得暫行轉讓，否則，整個樓盤停辦銷售手續；從即日起，所有購房合同必須網上備案登記，不然，強行停止其銷售行為；凡聘請的代理、咨詢、銷售機構必須到相關部門登記，銷售人員要持證上崗，銷售代理只能收取服務費，不得從中謀取房屋差價；自即日起，房地產經紀、咨詢、評估和物管企業都要到房管部門備案，并繳納一定的誠信保證金，在房屋順利銷售后，本息一并返還。

分析：XXX房地產市場從2002年出現“井噴”，特別是住宅市場不論是投資量，銷售量，還是銷售價格都快速攀升；產品層次也不斷升級，受國家宏觀調控政策影響，2005年下半年開始增長勢頭開始放緩；我們預測XXX辦公寫字樓物業的高速增長期已經來臨：1、XXX辦公寫字樓市場前幾年處于受壓抑狀態，隨著住宅市場的增長速度趨緩，辦公寫字樓市場勢能得以釋放的時機來臨2、受國家宏觀調控政策影響，消費者的投資消費行為更加理性，住宅和商鋪的投資黃金周期已過，短期炒房的獲利機會難找，辦公寫字樓會成為XXX下一輪房地產消費投資的熱點。三、XXX的城市規劃和區域發展按照城市地理學的相關理論，任何地段的發展潛力不在地段的現狀，而在于其未來的城市發展及功能定位。因此，任何一個地產項目的成敗，都必須放在城市發展的大背景中進行考慮。從城市結構及其發展的脈絡來研究一個地段空間，只有對地段的價值空間進行充分挖掘，方能確定其在城市發展中的最佳功能定位。按照新的城市總體規劃，到2007年，XXX市將初步形成大城市的基本框架，中心城區人口規模達到72萬人，人均GDP達1400美元；2020年由現在的“一市雙城”式格局充實和發展成“雙核多組團山水生態城市”，人均GDP達5000美元左右。未來的城市結構為新海城區和連云城區組成的組團式形態。新海城區近期主要向東、向北發展，遠期主要向東和東北方向發展，連云城區主要向西南發展。同時，合理控制舊城區開發強度，有序安排新區建設用地。在完善交通道路的同時，確定城市交通結構、主次干道走向和斷面、城市主要廣場和停車場的主要位置及城市古跡保護規劃。同時，結合城市建設，規劃還確定了城市水系的走向和整治要求。XXX市未來城市發展將會嚴格按照規劃確定的既定目標執行，并進一步細化、深化城市近期建設規劃和專業規劃的內容，建立科學民主的運行機制，使新城的建設更符合社會發展進步的規律，創造出更加優美的城市人居環境。XXX城市新浦區新城規劃

新浦區重點向東向南拓展23平方公里的新城區，居住人口30萬人。

體育中心：凌州路南，淮海工學院北側、科苑路與學院路之間

大學城：寧連公路東、西兩側，北起凌州路，南至公園南路。新城區核心區用地規模約為6.7平方公里，以東鹽河綠化風光帶為界，東片為XXX市的政治文化、科技藝術中心，西片區為生活性用地，配套發展商業服務、文化娛樂設施市級行政、文化中心：東鹽河以東，學院路以西，朝陽路兩側。安排有行政中心大樓、部委辦局辦公樓、會議中心和附屬配套用房，以及市級文化、科技中心、圖書館、婦女兒童活動中心等。區級商業中心：巨龍路與朝陽路、連云區行政中心西側從區位特征對比分析辦公寫字樓物業的市場前景交通配套商業氛圍區域特征中高檔辦公寫寫字樓市場場前景當前未來5年當前未來5年當前未來5年新浦老城商業業區便利便利完善完善人氣旺商業氛氛圍濃人氣會有所下下降，商業業氛圍較濃濃區域成熟，商商業區較分分散，缺乏乏商業核心心區隨著東部城區區和新浦新新區的崛起起，老城區區優勢弱化化，但短時時間內，新新浦新區還還難以超越越新浦新城（東東區）商業業區不便，目前就就一路公交交便利配套基本為空空白各項配套基本本完善人氣淡、無商商業氛圍人氣漸汪，商商業氛圍日日漸成熟位于XXX行行政文化中中心、定位位為新浦區區新的商業業中心適合建設中高高檔辦公寫寫字樓，基基本服務于于新浦區，發發展前景較較好，港口國際商務中心便利便利較完善完善、層次起起點高人氣不足，但但發展勢頭頭很好人氣較汪，商商業平臺輻輻射力強定位為國際會會展商務中中心，XXXXCBDD適合建設中高高檔、高檔檔辦公寫字字樓，起點點高、輻射射面大，發發展前景好好分析：商業寫字樓運作的成敗于區域的交通、配套、商業氛圍、城市功能定位，以及發展潛力等基礎條件密切關系，本項目為商業辦公物業，在區位上與XXX國際商務中心不在同一層次上，與老城商業區比較則各具優勢，所以本項目市場定位和產品定位重點要考慮區域特點和區位競爭因素，我們提出三點思路：本項目市場定位上與港口國際商務中心區域的寫字樓物業區別開來，基本避開正面競爭本項目要盡量發掘對比老城區的自身優勢，把項目定位與區域功能定位相融合從而突出自身的特色優勢本項目在產品定位上須充分考慮老城商業區的競爭項目和目標客戶群，在控制成本的基礎上創造獨一無二的賣點

四、XXX辦公寫字樓市場情況研究分析（一）XXX辦公寫字樓在房地產投資開發中的比重較低2004年，XXX市房地產開發投資完成273288萬元，同比增長38.2%。其中，住宅投資186113萬元，同比增長59.7%；商業營業用房投資60359萬元，同比增長4.9%，辦公物業投資10521萬元，辦公樓在房地產投資開發中的比重僅占到3.85%,同比增長緩慢。(二）辦公寫字樓物業分布相對分散，目前各區位優勢不突出目前XXX辦公寫字樓物業基本都分布在新浦中心區和連云區,其次是新浦東區靠近華聯廣場周圍,XXX由于城市規模不大，整體經濟水平不高，還未形成本城市的核心商業商務區，不象南京有新街口，北京有中關村、金融街、CBD商務中心。XXX90年代以前解放路民主路為XXX商業中心，90年代中后期華聯商業區形成，2000年后，隨著新浦步行街的建設和運營，通灌路、步行街與海昌路組合形成新的商業區，而墟購地區的“國際商務中心”則在近兩年開始崛起，所以辦公物業分布也相對分散，目前新浦辦公物業都無明顯地段優勢（三）辦公寫寫字樓物業業的價格水水平不高近幾年，XXXX住宅價價格大副攀攀升，辦公公寫字樓的的價格增長長速度較緩緩慢，到2004年年底辦辦公用房均均價2307元/平米，比比同地段的的住宅房價價格還低據房產處統計計資料顯示示2004年XXX房地地產價格綜綜合水平如如下表區域均值（元/平平方米）同期比上漲整個XXX208626.53％％中心區231024.15％％東區237521.58％％南區205041.85％％西區195034.48％％北區187042.21％％連云區215032.79％％辦公用房230713.76％％中心區商業用用房90878.48％2004年XXXX辦公公物業均價價為2307元/平米,與中心區區住宅價格格基本持平平,但整體價價格增長速速度較慢,僅為住宅宅價格增長長速度的一一半.分析:在大多多數城市,辦公物業業的市場價價格遠高于于同地段的的住宅市場場價格,XXX由于于整體經濟濟水平在江江蘇省相對對較落后,對高檔辦辦公物業的的需求量有有限,特別是雙雙銀商廈、祥祥源國際大大廈定位中中高檔辦公公物業的失失敗，給開開發商以警警示，幾年年來上市的的多為一些些低端辦公公物業,而住宅類類物業已從從2002年開始隨隨著消費結結構的升級級，從項目目規劃、園園林景觀、項項目配套、物物管服務以以及建筑材材料、項目目規模等全全面升級，價價格也在2-3年的時間間內翻了一一倍。（三）辦公寫寫字樓物業業的租售情情況良好現對XXX新新浦區14家辦公物物業租售情情況調查情情況如下：：(雙銀商廈廈比較特殊殊,未列入調調此查表)序號名稱項目地址出售率

(%))出租率(%))均價(元\mm2)含水電、電梯梯費租金(元\mm2\月)1、恒利寫字樓XXX市青年年路100951,700否172、中恒大廈海連中路與南南極路口100/2,500否/3、祥源國際朝陽中路與南南極南路交交匯處30904,500否354、外經貿大廈海連東路首/100/否335、南光大廈海連東路433號100991,650是206、港利新城鹽河北路90/2,500否/7、弘瑞樓朝陽西路與新新孔南路交交匯口100100/否128、兆隆大廈通灌南路755號50953,000否279、聚賢樓通灌南路1225號10095/否2010、華潤公寓通灌南路555號65701,950否2011、國投大廈通灌南路733號80902,500是2012、隆辰寫字樓海昌北路999號/95/否1813、龍河大廈蒼梧路6號99802,800否2514、華陽大廈新浦區鈺周路路100992,600否20各項平均數84．592．32,57022調查數據顯示示新浦區辦辦公物業出出租率92.33%,空置率僅7.7%%(除港利新新城和中恒恒大廈剛剛剛交付使用用外),空置率較較低,說明目前前新浦區辦辦公物業目目前供求基基本平衡；；平均銷售售率84.55%，相對于于目前國內內大中型城城市,其平均銷銷售率較理理想,處在正常常合理水平平.其中祥源源國際大廈廈因其爛尾尾樓的歷史史原因，購購房者不能能辦理銀行行按揭，只只能一次性性付款，銷銷售率僅30%。2、辦公寫字字樓物業投投資回報率率相對較高高新浦地區辦公公寫字樓物物業投資均均價2570元/㎡，平均均租金22元/㎡·月，以投投資一套100㎡的辦公公樓投資回回報預算如如下：總房款契稅4%裝修300元元/㎡總投資租金年租金收益年投資收益率率25700001028030000297280022元/㎡··月264008.88%與投資XXXX其他房地地產物業對對比分析:投資普通住宅宅投資辦公寫字字樓投資店面投資產權商鋪鋪投資產權酒店店平均年回報率率3%-5%小8.88%高5%-7%一般8%-10%%最高7-8%較高產權自由度可自用出租和和轉讓可自用出租和和轉讓可自用出租和和轉讓無經營自用權權無經營自用權權投資風險最小較小較小大較大從XXX房地地產物業投投資收益率率和投資風風險的對比比我們可以以得出結論論:在目前XXXX的房地地產投資型型物業中,辦公寫字字樓投資價價值相對較較高，是長長線投資者者做房地產產投資的最最佳投資物物業.四、辦公物業業的整體開開發處于初初級階段(一)整體體市場不太太成熟，相相當一部分分企業還租租用小區住住宅樓辦公公(二)產品品結構單一一，且多集集中在低端端產品(三)辦公公物業整體體形象落后后，多為5-8的低層辦辦公樓，外外墻多用涂涂料和面磚磚(四)物管管服務處于于最初級階階段，特別別是新蒲區區辦公物業業，絕大多多數物業管管理不規范范，服務質質量差(五)配套套設施不成成熟，如電電梯少，無無車位，一一些最基本本的配套都都不到位六、目前XXXX辦公寫寫字樓的主主要問題研研究分析為了了解目前前XXX辦公公寫字樓存存在的一些些問題，我我們特地組組織調研人人員對目前前14個辦公寫寫字樓物業業中的企業業作了130多份抽樣樣調查，其其中37.004%的企業對對目前辦公公用房不滿滿意,綜合分析析后,集中為三三大癥結:(一)電梯梯少,上下班擁擁堵嚴重28..3%的企業提提到電梯少少,速度慢,在我們調調查的14個辦公物物業中有9家僅一部部電梯,比喻龍河河大廈租戶戶反映,在上班高高峰,等電梯等等幾十分鐘鐘是常有的的事(二)物管服服務不到位位29.2%的的租戶對物物管服務極極不滿意,XXX新浦浦區辦公物物業物管層層次較低,基本上都都是開發商商負責物管管,多數項目目連個正規規的保安都都沒有,部分項目目就找個退退休老人把把把門,物業服務務項目都未未超越最基基本的保安安、保潔和和維修，絕絕大多數在在最基本的的三方面都都未服務到到位（三）沒有停停車位50．44%%的租戶都都對辦公樓樓無停車位位不滿，據據我們了解解在我們調調查的14家辦公物物業中，唯唯一龍河大大廈建有地地下停車場場，祥源國國際大廈剛剛新征2母地準備備把他建成成地上停車車場結論：本案在在產品定位位中必須考考慮避開以以上“三大癥結”，在硬件件配套上起起碼要做到到在整棟大大廈投入正正常運營后后，車位夠夠用，電梯梯夠用，同同時物管服服務層次和和質量應在在目前新浦浦辦公物業業物管服務務的水平上上提高一到到兩個層次次，把物管管服務作為為本項目的的一個亮點點和賣點五、XXX辦辦公寫字樓樓物業發展展趨勢（一）高層成成下一步辦辦公寫字樓樓市場發展展的主流隨著XXX近近幾年房地地產市場的的飛速發展展，土地成成本不斷攀攀升，產品品結構也隨隨之發生變變化，住宅宅市場出現現了小高層層和高層，而而且比重越越來越大，而而辦公寫字字樓市場近近幾年發展展不太景氣氣，但隨著著市場狀況況的轉變，各各類企業對對辦公寫字字樓需求的的升級，對對自身企業業形象的關關注，外在在形象典雅雅、氣派的的高層辦公公寫字樓勢勢必成為下下一步辦公公寫字樓市市場的主流流產品（二）開始注注重辦公物物業的智能能化配置即即物業管理理服務水平平隨著XXX經經濟的快速速發展，城城市現代化化水平的不不斷提升，與與外界和國國際社會的的交流的不不斷深入，企企業對辦公公環境和相相關配套的的要求也在在不斷提升升，象港口口國際商務務中心的“大陸橋國國際商務大大廈”定位為5A級智能化化甲級寫字字樓，有高高端網絡信信息通信系系統，多媒媒體信息發發布系統，停停車、消費費、考勤、門門禁一卡通通系統，公公共安全防防范系統，建建設設備控控制系統，辦辦公智能化化系統，物物業信息服服務系統以以及衛星接接收、背景景音樂及公公共廣播系系統。專門門聘請上海海東湖物業業管理有限限公司做管管理顧問（三）市場競競爭加劇據我們初步了了解，在未未來的1-3年內，XXXX辦公寫寫字樓上市市面積加上上目前在售售面積在20萬平米以以上，其中中在售的主主要有祥源源國際大廈廈、陽光國國際、大陸陸橋國際商商務大廈等等項目，即即將上市的的項目有XXXX晶都都房地產開開發的兩棟棟高層辦公公樓，恒安安房地產開開發公司開開發的新浦浦火車站的的高層辦公公項目，華華聯廣場改改造后也將將推出高層層辦公樓。辦辦公寫字樓樓市場競爭爭在未來一一兩年將空空前激烈。（四）辦公寫寫字樓市場場向細分化化發展，同同時產品由由單一化向向多元化發發展。細分市場的出出現前提是是區域經濟濟發展水平平達到一定定的高度，在一定水水平的經濟濟基礎上，開開發企業在在考慮項目目資源條件件和競爭對對手的前提提下依據辦辦公寫字樓樓的可能租租售對象的的行業性質質、企業規規模、價值值取向等因因素針對特特定的目標標群體定向向開發而出出現的市場場特征。市市場向細分分化發展同同時也是市市場自然發發展過程從從初級階段段向不斷成成熟階段發發展的一個個過程，XXXX辦公公寫字樓市市場則正是是走過了萌萌芽和初級級階段，開開始向步入入成熟期的的初期，市市場的細分分的結果對對應的就是是產品的多多元化，是是XXX辦公公寫字樓市市場目前發發展的一種種必然方向向，而且時時機已經成成熟（五）隨著產產品的全面面升級，辦辦公物業價價格水平將將大幅提升升前前幾年XXXX辦公寫寫字樓市場場集中在低低端產品的的開發，相相對開發成成本較低，隨隨著地價高高漲，建筑筑結構的變變化，軟硬硬件設施的的提升，……單方開發發成本大副副提升，相相應的銷售售價格也會會大副抬升升，比喻目目前連云區區在售的大大陸橋國際際商務大廈廈銷售均價價過5000元/平米，是是去年XXXX辦公樓樓銷售均價價的2陪，新浦浦區的祥源源國際大廈廈銷售狀況況不太好，但但售價卻提提升到35000-45000元/平米。（六）墟溝國國際商務中中心區域將將形成XXXX中高檔檔辦公寫字字樓的集中中區域墟墟溝國際商商務中心為為XXX政府府近幾年傾傾力打造的的集中會展展、商務辦辦公、金融融、物流、貿貿易為一體體的國際性性商務服務務區，得到到省委省政政府的重視視和大力支支持，起點點高，發展展速度快，因因其位于XXXX下一一步重點發發展的東部部“特區”，明確的的定位，輻輻射力強（定定位為“國際性商商務服務平平臺”），人流流、物流、資資金流、信信息流都是是XXX其他他區位所無無法比例，國國際商務中中心區域無無疑將是XXXX辦公公寫字樓物物業開發的的第一梯隊隊和代表區區域。七、消費結構構研究分析析辦公寫字樓不不同與住宅宅，辦公寫寫字樓具有有雙重的的的目標市場場“租賃市場”和“銷售市場”，而“銷售市場”以“租賃市場”為基礎，即即辦公寫字字樓銷售得得好的前提提是它好租租且能以相相對獲得較較高的租金金回報，所所以我們重重點需研究究目前XXXX辦公寫寫字樓是哪哪些單位或或個人在辦辦公寫字樓樓里辦公，他他們的需求求特點。由由于XXXX辦公寫字字樓市場正正處于初級級階段向成成熟階段過過渡期，還還未體現出出很明確的的消費層次次結構，我我們簡單按按照企業特特征將它分分成幾大類類：特征辦公場所來源源需求特征政府企事業單單位一般為自建辦辦公樓面積大，對辦辦公物業形形象要求較較高，軟硬硬件配套要要求一般本地大型支柱柱企業集中為化工、醫醫藥、機械械、能源等等傳統行業業，發展較較成熟，大大多數為國國營企業一般為自建辦辦公樓面積大，對辦辦公物業形形象要求一一般，軟硬硬件配套要要求不高本地創業型中中小型企業業絕大多數為民民營企業，企企業基礎薄薄弱絕大多數為租租用辦公場場所，部分分購買辦公公物業面積較小，對對辦公物業業形象要求求一般，軟軟硬件配套套要求不高高本地成長型中中小型企業業絕大多數為民民營企業，企企業有一定定的經濟基基礎，發展展較穩定購買或租賃辦辦公物業面積較小，對對辦公物業業形象要求求較高，軟軟硬件配套套要求一般般各類中介機構構多集中在會計計、法律、廣廣告、物流流、房地產產、教育、職職介、信息息咨詢等中中介機構多為租賃，部部分購買辦辦公物業面積小，對辦辦公物業形形象要求較較高，對軟軟硬件配套套要求較高高貿易、金融業業目前這類企業業在XXXX比例不大大，但發展展潛力較大大，一般經經濟實力較較好購買或租賃辦辦公物業對辦公物業形形象要求較較高，對軟軟硬件配套套要求較高高，要求專專業、優質質的物管服服務外地企業駐XXXX分公公司或辦事事處一般企業發展展基礎較好好，但在XXXX沒有有根基，流流動性較大大絕大多數租賃賃辦公物業業、少數購購買面積較小，對對辦公物業業形象要求求較高，對對軟硬件配配套要求較較高部分自由職業業者居家辦辦公有一定的經濟濟基礎和一一定的專長長，思想和和生活在時時代的前沿沿。基本上為購買買面積較小，對對辦公物業業形象要求求一般，但但需能滿足足居住，對對軟硬件配配套要求較較高分析：從上表表我們可以以看出XXXX辦公寫寫子樓“租賃市場”的構成主主體為：1本地創業業型中小型型企業；2外地企業業駐XXXX分公司或或辦事處；；3本地成長長型中小型型企業；4各類中介介機構；5貿易、金金融業。辦公寫子樓“銷售市場”的構成主主體為：1本地成長長型中小型型企業；2各類中介介機構；3貿易、金金融業。4本地創業業型中小型型企業；5部分自由由職業者居居家辦公（另另投資型消消費市場占占到辦公寫寫子樓“銷售市場”的相當大大的市場份份額）八、目標消費費者的研究究分析我們把研究對對象重點放放在銷售市市場即目標標購房群體體，我們把把它分成兩兩大類來研研究分析，一一類為“自用型客客戶”，另一類類為“投資型客客戶”，我們通通過訪問和和街頭問卷卷的方式對對這兩大類類客戶做了了重點調查查，一共收收集問卷300多份，調調查結果分分析如下：：（一）“自用用型客戶”與“投資型客客戶”客戶所占占比例分析析我們通過對新新浦區目前前投入運營營的主要的的14家辦公物物業調查了了解到其辦辦公場地的的來源，由由此我們可可以初步了了解，目前前新浦區辦辦公寫字樓樓市場自用用型客戶占占目標客戶戶群比例的的約40%，投資型型客戶約占占60%。辦公場地購買租賃456839.82%%60.18%%根據對自用型型客戶和投投資型客戶戶的問卷調調查分析，我我們可以看看出：自用型客戶構構成（含租租賃客戶）：：自用型客戶本地成長型中中小型企業業各類中介機構構外地企業駐XXXX分公公司及辦事事處貿易、金融企企業部分自由職業業者居家辦辦公其它比例45%23%17%8%3%4%投資型客戶構構成：投資型客戶比比例個體及私營業業主機關及事業單單位工作人人員公司管理人員員及自由職職業者外地投資者其它比例42%25%15%10%10%（二）針對自自用型客戶戶的研究分分析？1、對目前辦辦公環境滿滿意度滿意不滿意684062.96%%37.04%%分析：有377%租賃業主主對目前的的辦公場所所不滿意,說明目前前多數辦公公寫字樓在在軟硬件設設施或服務務等方面已已經落后于于消費者的的需求,同時這些些對目前的的辦公場所所不滿意的的企業也是是新上市的的辦公寫字字樓物業的的潛在租賃賃客戶和購購買客戶.2、對目前辦辦公環境不不滿意的主主要原因物管服務不到到位無車位管理費高電梯少無衛生間面積小33577324729.20%%50.44%%6.2%28.32%%3.53%6.2%分析：由此可可見客戶對對車位、物物管和電梯梯的要求較較高，要換換辦公房主主要是因為為現有的辦辦公場地的的車位、物物管和電梯梯不到位。3、是否會考考慮購買辦辦公樓是否516245.13%%54.87%%分析:45%%的企業考考慮購買寫寫字樓,由此可看看到辦公寫寫字樓的市市場潛力較較大4企業購買寫寫字樓考慮慮的面積為為50平方以下下50-80平平方80-1000平方100-1550平方150-2000平方200-3000平方300以上7202024623136.19%17.7%17.7%21.24%%5.31%20.35%%11.5%分析：選擇面面積在150平米以下下的企業所所占比例較較大，占56.66%,選擇200--300平米的辦辦公面積的的占20.33%,而選擇150--200平米的較較少,僅有5.3%%.5企業購買辦辦公物業您您承受的價價格是3000元//平米以下3000-33300元/平米3300-33600元/平米3600-44000元/平米4000-44500元/平米4500-55000元/平米5000元//平米以上上652611300061.9%24.76%%10.48%%2.86%000分析：客戶大大多都希望望能用最低低的價格買買到最好產產品，當然然選擇3000元/㎡的比例例最多，本本項調查參參考價值不不大，我們們預測高層層辦公寫字字樓的定價價在3600元/㎡以下應應屬于客戶戶可接受的的價格。對辦公物業的的內部配套套的需求研研究您需要的辦公公樓：帶衛生間帶廚房和衛生生間兩者都不需要要，帶公共共衛生間即即可55144448.67%%12.39%%38.94%%您需要的辦公公樓：毛坯簡裝精裝4461838.94%%53.98%%7.08%您希望您購買買的辦公物物業配有：：寬帶有線電視可視對講中央空調10736127694.69%%31.86%%10.62%%67.26%%分析:簡裝裝,帶獨立衛衛生間是大大多數企業業對辦公物物業的要求求,考慮要廚廚房的比例例不多,寬帶、中中央空調、有有線電視這這三項消費費者需求比比例很高，應應是以后辦辦公寫字樓樓必配的硬硬件設施對物管服務及及會所配套套功能的需需求研究您需要的物管管服務：投遞信件報紙紙定餐定車票機票24小時保安安98221710086.73%%19.5%15.04%%88.5%您希望辦公樓樓會所配備備：商務中心書吧網吧茶社咖啡廳健身房棋牌室游泳池53192453745111346.9%16.81%%1.77%39.82%%32.74%%39.82%%9.73%11.5%您能接受的物物業管理費費是多少：：1元*平米//月1.5元*平平米/月2元*平米//月2.5元*平平米/月3元*平米//月3.5元*平平米/月41291762043.16%%30.53%%17.89%%6.32%2.11%0分析:需要的的物管服務務除最基本本的保安、保保潔、維修修外，投遞遞信件報紙紙是目前辦辦公寫字樓樓應增加的的服務內容容,能接受的的物管費在在1-2..5元/平米·月.需要辦公會所所配有最主主要5項是：商商務中心、健健身房、咖咖啡廳、茶茶社和書吧吧。客戶對樓層的的選擇研究究如果是25層層樓房，您您會選擇的的樓層：5層以下5-10層10-15層層15-20層層20-25層93%%26.61%%27.52%%28.44%%5.5%5-20層是是企業選擇擇辦公樓的的重點,20層以上選選擇的較少少,這可能與與XXX目前前投入運營營的高層辦辦公樓少,消費者了了解認識不不深有關客戶購買辦公公樓主要考考慮的因素素分析地段價格面積交通車位開發商品牌物業品質檔次次環境配套設施升值潛力806123462642050292370%.53.98%%20.35%%40.71%%23.01%%3.54%17.7%44.25%%25.66%%20.35%%分析：地段段依然是自自用者購買買辦公寫字字樓考慮的的首先因素素，其次是是價格和環環境，依重重要程度安安先后順序序排列前六六項為：1、地段2、價格3、環境4、交通5、配套6、車位企業購買辦公公房對朝向向的選擇研研究因為朝向的差差異使房子子的價格有有所不同您您會選擇（以以朝東方向向為基準1）：東南1.3西南1.155東1西0.9偏北0.85613281454.9%12.75%%27.45%%0.98%3.92%消費者對朝西西向接受度度相當低,1%還不到,東南向隨隨說房價最最高,但選擇的的客戶較多多,超過了調調查企業的的半數;有27%的客戶選選擇朝東向向,12..7%的客戶選選擇西南向向.XXX消費費者購買辦辦公物業對對朝向比較較在乎,所以在項項目定價時時要考慮到到朝向因素素.企業對車位的的需求研究究您希望購買車車位還是租租用車位：：買斷租用466242.59%%57.41%%您公司需要幾幾個車位：：0123451053338319.26%49.07%%30.56%%7.41%2.78%0.93%42.59%%的客戶希希望購買車車位,從我們調調研中發現現,一般打算算購買辦公公樓的企業業大多考慮慮購買車位位,而打算租租賃辦公樓樓的企業同同時也只考考慮租賃車車位,車位的配配套量為進進駐辦公單單位量的1-1..5倍較適合.對挑高辦公物物業的接受受度研究如果辦公樓挑挑高為5.2米的（可可間隔成兩兩層），但但是因為成成本的原因因而使價格格比層高3米的辦公公樓高30%，您會選選擇嗎？選擇可能沒必要11475110.09%%43.12%%46.79%%挑高層客戶接接受度不高高,價格和客客戶的認識識度兩方面面會影響相相當一部分分客戶的選選擇;我們認為為如果做挑挑高層,量不宜過過大,不應超過過辦公寫字字樓面積的的30%,且在銷售售前應有樣樣板展示單單位.針對投資型客客戶的調查查研究被調查者有閑閑置資金會會考慮投資資方向情況況如下：股市房地產債券保險存入銀行合計數量10156132432百分比5%74%6%11%15%分析：XXXX市民選擇擇投資房地地產的比例例達74%，遠遠多多于其他的的投資方向向，這與近近幾年股市市低迷，而而房價每年年以30%的上漲速速度上升有有關，但隨隨著XXXX房價上漲漲速度的趨趨緩，意向向投資房地地產的比率率會有較大大下降。被調查者投資資房地產會會考慮投資資的物業類類型情況如如下：店面產權商鋪產權酒店純辦公寫字樓樓住宅商住樓合計數量78218158232百分比37%10%4%7%39%15%分析：店面和和住宅依然然是房地產產投資客戶戶的首先，兩兩者的比例例占到76%，選擇投投資辦公寫寫字樓的僅僅7%，說明消消費者對辦辦公寫字樓樓的投資價價值認識不不深入，辦辦公寫字樓樓物業在推推廣中一定定反復強化化其投資概概念，加深深消費者認認識，引導導投資消費費。被調查者選擇擇投資寫字字樓或商住住樓最期望望的面積情情況如下：：80平米以下下80-1200平米120-1550平米150-2000平米200平米以以上合計數量2610659156212百分比12%50%28%7%3%100%分析：80——150平米的辦辦公物業是是投資者主主要考慮的的面積，占占到78%。主要因因為在這一一面積范圍圍內的辦公公樓更容易易出租和轉轉手，投資資總額也適適中。4．被調查者者選擇投資資寫字樓或或商住樓最最理想的價價格情況如如下：3000元//平米以下下3000-33300元/平米3300-33600元/平米3600-44000元/平米4000-44500元/平米4500-55000元/平米5000元//平米以上上合計數量111711071012212百分比52%33%5%3%5%0.5%0.5%100%分析：客戶大大多都希望望能用最低低的價格買買到最好產產品，當然然選擇3000元/㎡的比例例最多，本本項調查參參考價值不不大，我們們預測高層層辦公寫字字樓的定價價在3600元/㎡以下應應屬于客戶戶可接受的的價格。5、被調查查者選擇投投資寫字樓樓或商住樓樓最理想的的總價情況況如下：25萬以下25-35萬萬元35-50萬萬元50-70萬萬元70-90萬萬元90萬元以上上合計數量7268521541212百分比34%32%25%7%1.5%0.5%分析：總價550萬是一個個坎，91%的客戶投投資總額在在50萬以內，所所以在戶型型配比上總總點要考慮慮到客戶能能承受的總總價范圍。6.被調查查者選擇投投資寫字樓樓或商住樓樓最關注的的因素情況況如下：地段價格面積交通車位開發商品牌物業品質檔次次環境配套設施升值潛力合計數量165111489939942909399百分比78%52%23%47%18%4%20%42%44%47%地段依然是投投資者購買買辦公寫字字樓考慮的的首先因素素，其次是是價格和升升值潛力，依依重要程度度安先后順順序排列前前六項為：：1、地段2、價格3、升值潛潛力4、交通5、配套6、環境7.被調查查者是否考考慮購買車車位的情況況如下：是否合計數量12983212百分比61%39%100%約3/5的被被調查者考考慮購買車車位，2/5的客戶不不考慮購買買，對于辦辦公寫字樓樓物業，考考慮購車位位的比例相相對較高。8被調查者選選擇投資房房地產的信信息獲取渠渠道情況如如下：電視廣播報紙戶外大牌朋友介紹其他合計數量3715117425421百分比13%4%41%15%19%7%報紙是消費者者獲取房地地產信息的的主要媒體體，其次是是戶外大牌牌和電視廣廣告，而通通過朋友介介紹獲得房房產信息的的比例大于于戶外大牌牌和電視廣廣告，中小小城市客戶戶口碑宣傳傳效果較好好，如何在在這方面尋尋找到宣傳傳的突破口口，即降低低宣傳成本本又效果明明顯。9.被調查查者購房選選擇付款方方式情況如如下：一次性按揭其他（主要分分期）合計數量5314910212百分比25%70%5%100%按揭購房的比比例遠大于于一次性付付款的比例例，按現在在銀行按揭揭政策，項項目封頂才才能辦理按按揭，如開開發公司要要想加快前前期資金回回籠速度，建建議可引導導部分客戶戶分期付款款。10被調查者者需要的辦辦公樓或商商住樓帶衛衛生間和廚廚房的情況況如下：帶衛生間帶廚房和衛生生間兩者都不需要要，帶公共共衛生即可可合計數量6910538212百分比33%50%18%100%帶衛生間和廚廚房的辦公公寫字樓是是辦公寫字字樓開發的的一種新的的模式，他他區別與一一般的商住住樓，商住住樓是把住住宅的功能能延伸到辦辦公，而帶帶居家功能能的辦公寫寫字樓是使使辦公的功功能得以延延伸，引領領一種新的的辦公生活活。12.被調調查者需要要的辦公樓樓或商住樓樓的裝修情情況如下：：毛坯簡裝精裝合計數量909923212百分比42%47%11%100%消費者對辦公公物業的選選擇多數為為簡裝，占占47%，選擇毛毛坯的也占占到42%，選擇精精裝修的很很少，僅11%，所以辦辦公物業開開發到底是是毛坯還是是簡裝視項項目定位的的檔次而定定，如果定定位為中高高檔辦公寫寫字樓，應應考慮簡裝裝。13.被調