一、杭州市西湖湖區二手房交交易量分析（一）杭州市二二手房市場現現狀臨近2015年年歲末，杭州州西湖區二手手房市場大局局已定，縱觀觀2015年杭州二手手房市場成交軌跡，不難難看出整體市市場可分為：：市場淡季——市場博弈——年末翹尾三三個階段。根根據透明售房房網數據統計計顯示，2015年，杭州市市主城區二手手房共成交254977套（出于對12月市場的保保守估計，預預計12月可成交2800套左右），與與2013年同期315599套相比，成成交量下降19.211%。價格方面面，成交均價價在19820元/平方米，較較去年同期194377元/平方米上漲1.97%。整體來看看，2014年杭州二手手市場依然處處于較為平穩穩的狀態，其其交易量與2014年同期相比比，除去2014年3月份的特殊殊情況，總的的來說并未出出現大幅度下下降，而且2014年的交易價價格相對于去去年雖有所上上漲，但漲幅幅并不明顯，可可見從某種層層面來看，這這也證明了杭杭州房地產市市場處于良性性發展的階段段。從市場成交總體體走勢來看，二二手房市場呈呈現前低溫后后溫和復蘇的的走勢，雖然然上半年每月月的成交量的的變化各不相相同，但是從從環比變化不不難發現總體體下降幅度減減緩，上漲勢勢頭越加明顯顯，從同比變變化來看上半半年總體成交交量依然低于于去年同期。具具體來看，2016年初杭州多多家銀行的首首套房貸利率率優惠的取消消，個別銀行行還存在首套套房利率上浮浮10%—20%的現象，這這一舉措不僅僅削弱了剛性性需求的購買買力，使得市市場需求明顯顯受到抑制，也也在一定程度度上影響了二二手房市場成成交量的變化化，同時在1、2月份傳統樓樓市淡季的影影響下，市場場成交略顯疲疲軟。經過短短暫的冬歇期期后，進入3月份，隨著著市場信心恢恢復，改善和和剛性需求的的活躍度逐漸漸回升，年后后購房者對二二手房市場的的熱情持續升升溫，二手房房成交量也逐逐漸恢復正常常水平，被壓壓抑了一個季季度之久的剛剛性需求，在在3月份迅速釋釋放。雖然在在信貸政策仍仍舊緊縮的大大背景下，當當月的二手房房交易量很難難與去年同期期相提并論，但2088套的成交量已經創造了上半年的最高值，也是2014年上半年以來月成交量首度突破2000套的一個月份。在經歷了3月份的“小陽春”后，4、5月份杭州二手房市場呈現了“量價雙縮”的走勢。從成交數據來看，3月份，市場已經提前去化了一部分比較迫切的購房需求，進入4、5月份，整個二手房市場的購房需求更是明顯回落，同時在仍舊趨緊的購房政策環境下，樓市需求的釋放往往具有一定持續性，因此4、5月份的成交量雖有回落趨勢，但總體依舊保持平穩。在成交量連續下滑之后，5月份的成交量終于出現了反彈，目前從透明售房網數據看2月23日成交1860套，較4月上漲了3.91%，市場下挫的趨勢有所減緩。從中介公司的實實習經歷看西西湖區二手房房市場交易量量在實習中，我被被分配到了西西湖區文三西西路上的我愛愛我家分店上上班。作為一一名房產中介介，從一開始始的學習階段段到后來的能能獨立和客戶戶交流，分析析房子的狀況況，從中也看看出來了，西西湖區作為老老城區的一部部分，有著長長期的經濟發發展過程和沉沉淀，十多年年前文三西路路這一片還是是到處農田，而而現在卻車水水馬龍。來詢詢問買房的客客戶基本上都都不是只看西西湖區的，因因為西湖區在在杭州只是杭杭州的一小片片區域，買二二手房的客戶戶基本上以30歲以上的年年齡為主，所所以這些人，一一般都是已婚婚并且有小孩孩，并且幾乎乎都是和父母母不同住，父父母大多居住住在杭州的另另外一些城區區。所以這些些人來店里看看房子，一般般在這之前或或者之后都會會去其他區域域再看看二手手房，可能會會考慮到離父父母近一點，和和小孩在上學學的學區問題題，或者是離離自己的工作作單位近一點點。同時基本本上是以改善善為主，剛需需的并不多，買買的基本都是是住宅為主，商商鋪的也有詢詢問，但是少少之又少。2016年5月月23日第十六屆屆杭州人居展展上周一順利利閉幕，展會會期間新房成成交量創下近近五年新高，人人居展后的首首周開發商依依然保持著推推盤節奏，成成交量也繼續續維持在高位位。指數研究室數據據顯示，在剛剛剛過去的一一周，截至5月22日14:00，杭州市（含含余杭、蕭山山）二手房成成交量達3768套，較此前前一周4088套的成績減減少了220套，根據以以往全天的新新房成交量來來看，上周依依然有望突破破4000套。再過一周，紅五五月即將收官官，值得稱道道的是，截至至目前，5月份杭州市市二手房成交交量已經達到到11351套，以當前前的趨勢，本本月樓市有望望破15000套，再創同同期新高。據我愛我家益樂樂路1店店長余冬冬介紹，春節節過后西湖區區板塊的二手手房成交量有有明顯上漲，光光他們這個店店，2月份就成交20多套房源，1月份只有5套。“本來每年的3月份都是成成交的黃金季季節，今年比比往年提前了了點。”余店長表示示。據他介紹紹，西湖區基基本以改善戶戶型為主，新新政對成交量量的影響并不不大。而在匯匯聚了橡樹園園、萬家花城城等較新房齡齡小區的城西西銀泰附近，新新政的影響就就比較明顯了了。“上周豐潭路路上的大戶型型成交很多，面面積都在140平方米以上上，我一個人人就成交了兩兩套。”我愛我家一一名中介回答答搜房網的記記者。契稅、營業稅新新政實施后，改改善型房源居居多的區域呈呈現出量價齊齊漲的勢頭，不不過對于以剛剛需房源為主主的城西翠苑苑板塊來說，目目前新政影響響并不顯著。“翠苑板塊以以老小區為主主，購房者基基本上都是買買首套房的剛剛需購房者，所所以這次的新新政的影響并并不大。”我愛我家翠翠苑店經理張張勇表示。據據他介紹，這這段時間翠苑苑板塊的成交交量是有所回回升，不過這這是每年這個個時候都會出出現的情況，另另一方面，現現在銀行利率率折扣比較劃劃算，買房的的人也挺多。價價格方面，翠翠苑目前也沒沒有普遍出現現房東漲價的的情況。“房東雖然沒沒有漲價，但但是現在價格格很難再談。”張經理告訴訴記者。據他他介紹，以前前一套房子總總有兩三萬元元的議價空間間，現在房東東收回去了，很很多房東表示示低于他的心心理預期就不不賣了。而且且，由于現在在購房首付的的降低，需要要改善的房東東首付可能可可以湊一湊，不不必像往常那那樣賣了老房房子才行，所所以賣房的急急迫度也降低低了。杭州市西湖區二二手房房價分分析影響西湖區二手手房房價的因因素從二手房價格來來看，2016年，杭州西西湖區二手房房延續了11年以來的調調整行情，全全年均價從15年的23478元/方下降到21742元/方，下降幅幅度達到8.48%。從月度來來看，價格面面延續15年下半年的的房價下探行行情，年中期期隨市場回暖暖，價格略有有回升，但2015年三、四季季度價格面并并沒有繼續上上升，以平穩穩為主。業內內人士認為：：2015年杭州一年年二手房市場場價格下降達達20%以上，調整整幅度較大，當2016年交易量回暖時，拉動價格的小幅反彈也在情理之中。但這種反彈明顯幅度在控制之內，整體價格后續上升動力不足，與10年的市場高位仍有明顯差距，可見調控成效明顯。1、學學區首先我在實習將將近一年的過過程中發現，客客戶買房子的的需求多種多多樣，但是在在西湖區這個個區塊，我們們經紀人在推推銷房子的時時候，會把學學區這個因素素重點介紹給給客戶。我工工作的地點是是在文三西路路318號的我愛我我家金都新城城店，我們店店主要管轄五五個小區，金金都新城，山山水人家，丹丹桂公寓，沁沁雅花園，香香樟公寓，其其中山水人家家，丹桂公寓寓，沁雅花園園對應的學區區是省府路小小學，和十五五中。香樟公公寓，金都新新城對應的則則是文三街小小學和十三中中。兩個學區區旗鼓相當，所所以這五個小小區的房價并并沒有像所謂謂的天價學區區房那么夸張張。但是綜合合比較這五個個小區，知名名度較高的是是山水人家和和丹桂公寓。因因為開發商的的緣故，山水水人家的開發發商是坤和建建設，這個開開發商名氣很很大，坤和現現在是屬于萬萬科旗下的一一個品牌，現現在一手房中中萬科的房子子單價都是不不低的，比如如萬科玉泉，單單價1.9萬，但是由由于山水人家家的學區一般般般，所以即即使已經建了了16年的房子，質質量好于那些些回遷房，但但是單價還是是沒有漲的很很多，與同學學區的小區價價格差不多，單單價在2.1萬到2.5萬，但是文文二西路益樂樂路上的嘉綠綠苑回遷房卻卻單價平均都都要2.5萬，因為嘉嘉綠苑的學區區是嘉綠苑小小學和十三中中本校，所以以，即使是回回遷房，但是是價格卻遠遠遠高于普通學學區的的小區區。所以，學學區是影響學學區是影響二二手房很關鍵鍵的一個因素素。交通由于西西湖區是老城城區了，所以以這里大型商商場林立，知知名企業也都都在這里設立立總部，比如如修正藥業，建建工集團，支支付寶大樓，蘑蘑菇街等一些些有名的電商商總部。10年之前，西西湖區的道路路還是不算擁擁擠的，但是是現在，由于于發展，房地地產的開發，這這里拿地瘋狂狂，不僅形成成了密密叢叢叢的房屋建筑筑，還有許許許多多的道路路，這些道路路隨著發展，也也逐漸擁擠。甚甚至導致這里里的交通出現現嚴重的堵塞塞，所以，交交通堵塞是西西湖區的一個個特點。在我我愛我家實習習中，許多客客戶來看房子子，都抱怨，這這里的交通擁擁擠。不過現現在文二西路路益樂路口的的地鐵二號線線正在施工，這這里有一個地地鐵口，當然然，這是附近近房價上漲的的一個重要因因素。在這附附近的二手房房小區世紀新新城，嘉綠苑苑（回遷房），南南都銀座，南南都德加，恩恩濟花園，這這些二手房的的房價都在悄悄悄漲價。早早在5年前，世紀紀新城還是1.9萬的單價，而而現在是3萬一平的單單價，當然，世世紀新城的學學區也是很好好的，是嘉綠綠苑小學和十十三中本校，再再加之世紀新新城是2008年的小區，房房齡新，這樣樣一來，世紀紀新城的房價價漲價的空間間還要大。物業管理在我所負責銷售售的五個小區區中，物業管管理質量最好好的丹桂公寓寓，丹桂公寓寓是綠城開發發商建造的，物物業是綠城物物業。在我跑跑盤的過程中中，去其他四四個小區跑盤盤只要隨隨便便便進入小區區就可以，并并沒有什么人人會攔著你要要證明自己身身份。但是去去丹桂公寓跑跑盤的時候，門門口保安要求求是出示身份份證，并且在在門口登記的的本子上登記記我的姓名電電話號碼以及及身份證號，并并要寫明是去去探訪幾幢幾幾單元的業主主。雖然這看看似不進人情情，但是從另另一個角度看看，就是因為為有綠城這樣樣的物業水平平，所以才被被業內人稱贊贊綠城是老大大哥的地位。物物業也是影響響房價的因素素之一。在我我所負責的五五個小區中，沁沁雅花園和金金都新城的物物業是最不被被客戶認可的的。尤其是沁沁雅花園。沁沁雅花園雖然然房齡要比金金都新城的新新，但是我每每次帶客戶去去看過沁雅小小區和金都小小區后，客戶戶都第一反應應就是“沁雅花園小小區的感覺有有點亂”。雖然金都都新城的物業業也不算特別別好，比起鄰鄰居丹桂公寓寓當然不能比比較。但是只只是在差不多多房價的小區區比較，即使使金都新城的的房齡最老，但但是沁雅小區區的社區環境境給客戶的感感覺是不好的的。所以，許許多情況下，客客人沒有看到到房子之前，在在小區里轉一一圈或許對小小區的環境就就先入為主。所所以就會產生生這樣的情況況，沁雅花園園是這五個小小區中房價最最便宜的小區區，單價1.8萬。雖然小小區的房齡不不老，交通也也挺方便，門門口就是公交交站，附近也也有配置齊全全的生活區，學學區并不算差差。從物業費費也可以看出出來，綠城的的物業費要比比其他四個小小區的物業費費高。在西湖區有許多多二手房的開開發商是綠城城。同為文二二西路上的小小區，房齡一一樣，學區一一樣，交通情情況一樣，南南都德加小區區質量也是在在西湖區名氣氣比較大的，單單價在2.5萬左右，與與南都德加面面對面的小區區是紫桂花園園，紫桂花園園的開發商是是綠城。單價價3萬左右。綜綜合比較看，這這兩個小區的的容積率，戶戶型，綠化面面積，都是旗旗鼓相當，不不相上下，來來詢問南都德德加房源的客客戶一般都會會問及紫桂花花園的房源價價格。有經濟濟能力的購房房者，一般最最后都會選擇擇購買紫貴花花園小區的房房子。紫貴花花園小區的房房子成交量總總體上要比南南都德加多一一半。二手房房交易網站的的統計數據顯顯示，西湖區區物業管理較較好的二手房房目前均價為為27636元/平方米，而而位于西湖區區物業管理口口碑較差的二二手房均價為為17636元/平方米，比比如沁雅花園園。從房價和和物業費的相相關關系可以以看出，基本本上，物業管管理越好的小小區，小區房房價都會偏高高。所以往往往會看到一個個這樣的情況況，沁雅花園園單價低，房房價總體便宜宜，月成交量量也比較高。稅費以上是20166年2月份新出的的二手房稅費費調整政策。就就是說二套90平以下調整1個點契稅（原原3個點）90平以上2個點契稅（原原二套3個點）這可可能沒有影響響對二套140平以下的影影響很大，對對整個大市場場是利好的。尤尤其是西湖區區的二手房。杭杭州我愛我家家企劃總監周周包軍表示：：“首先營改增增政策時間出出來得早，來來得及時，能能夠消除此前前市場各方面面的猜測與謠謠言，對于穩穩定客戶心態態起絕對作用用。另外，稅稅費的穩中有有降對于現在在已經鞏固轉轉暖的市場起起到積極作用用，對非普通通住房來說，未未來過程中，業業主持有房屋屋的成本將有有所影響。對對近期的二手手房市場實際際上并沒有太太大影響，人人們或許會把把繳稅時間往往后拖到5月1日以后，以以略微減免稅稅費。”普通住宅營業稅稅免征年限5改2，影響有三三：一、增加加市場供應。由由于普通住宅宅營業稅5年改2年，愿意出出售的房源數數量將增加，市市面上的掛牌牌量將上升。二二、減少客戶戶支出，增加加置業意愿。雖雖然營業稅由由業主方繳納納，但根據杭杭州二手房交交易習慣，交交易稅費均由由買方支出，因因此，減少的的稅金可以提提高買方意愿愿，同時買家家將原稅金作作為首付款支支出，提高置置業質量。三三、在市場利利好消息不斷斷的背景之下下，不少業主主的心理預期期或將有所增增加，掛牌價價可能出現上上漲。但考慮慮到目前商品品房庫存高企企，存量房數數量也大，客客戶會比較理理性，所以價價格上不太會會出現較大漲漲幅。市場從網簽數據可以以看出來，西西湖區作為杭杭州市的主城城區，一天二二手房的銷售售量不算少，位位列前三的是是江干區，拱拱墅區，西湖湖區，從庫存存量看，江干干區，拱墅區區的的庫存量量都是遠遠過過萬的，但是是西湖區的庫庫存量卻只有有6390套，這說明明西湖區的二二手房，庫存存量并不多，但但是二手房的的交易量卻不不少。說明，在在西湖區買二二手房的購房房者，對西湖湖區二手房的的市場還是持持樂觀態度的的。同時，也也可以看出，西西湖區的二手手房去庫存量量比較多。尤尤其是遇到金金九銀十或者者是過完年的的三月開始，西西湖區的二手手房銷售量異異常火爆。過過完年就是即即將進入三月月份，許多人人會在三月份份來買房看房房，在西湖區區，許多客戶戶在看房子都都會問及學區區問題，因為為小孩子假如如今年九月要要上學，就必必須在今年三三月看好房子子，交易完成成后并不能馬馬上入戶，所所以，即使是是九月要上月月，也要提早早半年入戶。況況且三月份是是年后的第一一個月，在去去年年末，許許多人對樓市市都抱有僥幸幸心理，都希希望在新的一一年房價會跌跌，但是年一一過完，發現現房間有微漲漲的趨勢，都都接二連三的的下單買房，因因為都怕房價價一漲再漲。（二）政策對二二手房交易的的影響政府是一只看不不見的手，在在房地產經濟濟中起著重要要作用。促進進房地產市場場健康發展的的建議,首先,充分發揮中中央政府的宏宏觀調控職能能。通過整體體規劃和實施施計劃,有效地調控控房地產開發發投資結構并并使其發展速速度保持在一一個合理的區區間內；其次次,要加強市場場監測和信息息化建設,確保房地產產市場供需信信息對稱、透透明,使調控、投投資、消費決決策有及時可可靠的參考信信息,讓消費者有有一個正確的的心理預期；；第三,要充分發揮揮地方政府在在房地產市場場引導和調控控中的積極作作用。要科學學制定城市發發展規劃和房房屋建設計劃劃,建立高效的的房地產市場場監管機制和和完善的住房房保障體系；；第四,政府應加強強對房地產市市場價格的管管理,建立商品房房銷售政府指指導價制度,有效調控開開發商在區域域壟斷中謀取取的超額利潤潤,降低房價；；第五,要增加經濟濟適用房和廉廉租房建設,加大對低收收入家庭、下下崗職工、離離退休老職工工等困難群體體的住房保障障力度；第六六,要進一步完完善土地和資資金的供應政政策,利用財稅和和金融手段,大大提高投投資和炒作的的風險,減緩房價過過快上漲勢頭頭等。進入20155年12月份以來，一一些重點城市市樓市依然“高溫不退”，房價接連連創下歷史新新高。中原地地產研究咨詢詢部研究人士士龔敏表示，除除一線城市外外，一些二、三三線城市房價價上漲過快蘊蘊藏著更大的的風險，后續續購買力的不不足更容易引引發價格泡沫沫。國內房地地產“大佬”王石日前也也表示，如果果房地產泡沫沫向二線、三三線城市擴散散，那情況將將十分令人擔擔憂。業內人士指出，今今年以來房地地產市場的復復蘇，一個重重要原因是得得益于國內擴擴大內需等政政策的刺激，尤尤其是積極的的財政政策和和適度寬松的的貨幣政策，為為房地產開發發和銷售提供供了充足的流流動性。但享享受足夠政策策紅利的房地地產業卻以“竭澤而漁”般的發展方方式加快透支支著社會的購購買力和行業業的發展前景景。三、針對杭州市市西湖區區位位分析，分析析杭州市西湖湖區二手房價價格和銷售量量的關系分析西湖區的地地理位置西湖區隸屬于浙浙江省杭州市市，位于杭州州市區西部，轄轄區總面積312平方公里，總總人口約100萬（其中戶戶籍人口60.81萬人），是是杭州市五個個老城區中面面積最大、人人口最多的一一個城區，同同時也是是著著名的文教區區。到2007年，西湖區區轄2個鎮、10個街道，2005年，西湖區區總面積為312.443平方千米（含含西湖街道）。西湖區常住人口口為7900009人，同第五五次全國人口口普查2000年11月1日零時的5606337人相比，十十年共增加2293772人，增長40.911%，年平均增增加22937人，增長3.49%。西湖區常常住人口中，居居住在城鎮的的人口為7286558人，占92.233%；居住在鄉鄉村的人口為為61351人，占7.77%。同2000年第五次全全國人口普查查相比，城鎮鎮人口增加1680221人。1、社會保障2013年，據據抽樣調查，西西湖區市區城城鎮居民人均均可支配收入入41262元，比上年年增長10.0%，全區農民民人均純收入入23821元，比上年年增長12.1%。2013年，西西湖區城鄉居居民醫療保險險、養老保險險參保率分別別達99.477%和99.788%。加快拆遷遷安置房建設設，開工30.08萬平方米、竣竣工23.6萬平方米、交交付51.5萬平方米。完完成文三新村村7、9、10幢和建工新新村7幢危舊房改改善。文化2013年，西西湖區完成老老城區57個社區“一證通”圖書室的建建設任務，實實現全區村社社公共文化圖圖書室全覆蓋蓋。衛生2013年，年年末西湖區共共有各類醫療療機構335家，床位6135張。社區衛衛生服務中心心11個，社區衛衛生服務站67家。全區擁擁有衛生技術術人員8884人，其中：：執業醫師（助助理）3382人，注冊護護士3545人。全年門門診人數達1482..8萬人次。體育2013年，西西湖區承辦區區級大型文體體活動20場次，參與與群眾達10萬人次；參參加全國、省省、市比賽及及展演30余場次；圍圍繞“五大健身圈”組織開展擁擁抱西山、舞舞動西湖、健健步西溪、騎騎游錢塘、聚聚力黃龍等比比賽15場，完成國國民體質監測測人數3200名。通過古古蕩一小等5所中小學的的試點，在全全區推廣學校校體育運動場場地對居民開開放的現代化化管理工作，完完成49所區屬公辦辦中小學校園園智慧健身識識別系統的安安裝工作，并并得到全市推推廣。留下街道位于杭杭州西湖區西西部，這里與與西湖風景區區、西溪濕地地公園兩頭相相銜接，房價價普遍比市區區要便宜一些些。雖然與余余杭區只有一一條馬路之隔隔，但考慮到到各種基礎設設施等因素，更更多“新杭州人”更愿意在這“留下”。在我實習習中，有個客客戶就是住在在留下的河南南大學生，畢畢業后來杭州州工作，想在在留下買房。因因為西湖區西西部靠余杭富富陽近的地區區房價還是比比較便宜的。“新杭州人”是中介的主主要客戶，現現在來買房的的，大部分是是外地的，他他們他同樣也也關注落戶問問題，因為一一旦戶口落下下來，小孩子子讀書之類都都有直接影響響。但是杭州州的落戶政策策，和前兩年年相比沒有多多大的變化。對對于試圖留下下、努力融入入這座城市的的“新杭州人”來說，買房房或許是最直直觀的一個“坎”，可是，當當邁過買房這這道坎之后，才才會發現還有有諸如就業、養養老等各種各各樣的問題需需要融入和解解決，如何給給予新市民們們歸屬感，也也考驗城市管管理者的執政政智慧。我愛愛我家官網數數據顯示，在在西湖區留下下，小和山附附近購置二手手房的新杭州州人非常多，月月成交量特別別大。紫金庭庭園這個小區區就位于留下下街道。這個個小區二手房房比較多，月月成交量有時時比西湖區市市中心還要多多，在這個小小區平均一個個月二手房成成交量可以在在12套。西湖區區的西部與西西湖區銜接的的比較緊密，但但是位置比較較偏僻。但是是西湖區的西西部現在也在在逐漸開發，許許多一手房都都在拿地，比比如萬科玉泉泉就在留下。融融創河濱之城城在蔣村拿了了地，一手房房的成交量和和成交價格也也引起了二手手房的成交量量和成交價格格的變動。所所以新杭州人人對西湖區的的發展還是持持樂觀態度的的。2016年第一一季度二手房房成交量前十十排名小區區域成交套數（套）1東方郡公寓濱江區2532世茂江濱花園下沙區1963保利東灣下沙區1844金地自在城西湖區1545翠苑三區西湖區1526海天城下沙區1507多藍水岸下沙區1488伊薩卡國際城下沙區1419耀江文鼎苑西湖區13610翠苑一區西湖區135以上數據可以看看出，排名前前十的二手房房成交量分布布在濱江區，下下沙區，西湖湖區。主城區區中只有西湖湖區上榜也就就是說主城區區中西湖區的的二手房銷售售量是比較高高的。結論西湖區是一個老老城區，這里里大型商場林林立，二手房房的庫存量也也比較多，但但是在一定的的特殊時期，還還是會有房子子不夠賣的現現場出現。其其實在賣房子子的過程中，店店長給我總結結過經驗，就就是越便宜的的房子越好賣賣。而西湖區區作為一個資資源比較飽和和的老城區，它它的二手房和和一手房的房房價并不便宜宜。可是從數數據和實習的的經歷感受到到，這里的成成交量卻不低低。由此可見見，房子好不不好賣，價格格是一個很重重要的因素。因因為市場交易易，價格是最最敏感的一個個話題，但是是除了價格，更更重要的是在在工作過程中中挖掘客戶真真正的需求。得得到準確的信信息，他們到到底要怎么樣樣的房子，對對于房子，他他們是否能夠夠近期購買，這這是很關鍵的的兩個因素。抓抓準這兩點，就就可以確定客客戶是否誠心心買房。還有有就是從業人人員的專業水水準，這是在在二手房交易易中很重要的的一點。西湖湖區大部分的的二手房面積積都是比較大大的，房東或或者買主基本本都是有一定定積蓄或者是是一些社會的的中產階級人人士，在與這這些人打交道道的時候，更更能看出中介介的專業水準準和職業道德德。其實挖掘掘這些客戶的的真正需求的的時候，經紀紀人更應該用用專業認真的的態度去對待待，及時有時時候也會遇到到財大氣粗的的客戶。當然，對西湖區區二手房交易易量的分析，可可以看出人們們在購買房產產的時候的潛潛在真正需求求。因為二手手房的狀態穩穩定，交通，學學區，位置，物物業，價格，周周邊環境都是是有好幾年的的沉淀，所以以一般在西湖湖區購買二手手房的都是30歲以上的社社會人士。小小年輕買房子子來店里咨詢詢的基本都是是一手房比較較多。這些人人有一定的社社會閱歷，對對房地產的行行情也有一定定基礎的了解解，對房子的的狀況和對房房子的需求也也比較接地氣氣。所以，分析杭州州市西湖區的的二手房交易易量可以對深深刻的了解市市場上二手房房銷售的真正正狀況，以及及對二手房交交易流程的學學習。更重要要的是，在二二手房交易能能更好的把握握住二手房交交易中，客戶戶的真正需求求，從而達到到更好的交易易效果和服務務效果。參考文獻[1]cctvv2，《樓市