**·**花園營銷策劃書編制單位：湖南**學院**管理學院編制時間：2008年1月2日——11日目錄一、項目簡介二、益陽房地產宏觀市場分析三、益陽房地產微觀市場分析四、競爭對手個案分析五、項目的SWOT分析六、項目的定位策略七、項目的價格策略八、項目的促銷策略一項目簡介****花園毗鄰益陽**主干道桃花侖東路，坐落于赫山區的核心位置，地理優勢不可復制。項目占地18000多平方米，由沿街的一幢商住綜合樓四幢小高層住宅錯落有致的構成，其建筑采用的是經典的新古典主義三段式風格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內涵。6000多平方米的景觀空間，萃取了異域風情的主體園林，香榭里大道、翡翠畫廊、羅馬廣場、拿波利的流水等，將世界文明的奢華與恢弘融于整個社區，在空間上充分達到步移景異的效果，原版再現了**化生活情景；其間休閑木棧道、兒童游樂場、老年活動中心的設立，充分體現了開發商以人為本和****花園的優雅品位、開敞氣派與文化藝術，并展示了****花園傲居**中央地段的權貴與優雅。****花園的大宅，空間尺度恰到好處，全南北朝向，戶戶采光通風良好，景觀效果達到最大化，并且均好性較強。在空間資源合理利用之上，通過考究細節與精致雕琢來書寫其尊貴的生活空間。出門幾步之遙，有大中型生活超市、中小型百貨、專賣店、農貿市場、建設銀行、中國郵政、移動通信、市三醫院、中小型藥店、師范學校及多趟公交車等生活市政設施配套，并且本項目還有12000多平方米的商業設施機構，可全面滿足**新貴的完美、高效生活。在傳承益陽兩千多年歷史文化的榮耀高度與現代**文明接軌及尊重一片土地的基礎之上，****花園以純品私宅的格調出現，為居住品質鑒賞者精誠締造，謹獻給這個**的主角。二益陽房地產宏觀市場分析益陽市經濟發展狀況“背靠雪峰觀湖浩，半成山色半成湖”。銀城益陽，地處資江下游，東臨洞庭湖，西接雪峰山，北靠長江，自古就有“荊楚要塞，吳蜀門戶”之稱。益陽雄居湖南省北部，資江中下游，收攬沅、澧兩水尾間，背倚雪峰山脈，面朝洞庭湖煙波。市境北臨長江，與湖北省荊沙市隔江相望，西和西南與本省常德市和懷化市接壤，南與婁底地區毗鄰，東和東南緊靠長沙市，東北與岳陽市水陸相連。城區距長沙市70公里，風景優美，環境迷人，完全可以打造成長株潭的后花園。近年來，益陽市大力推進工業化進程，發展高新技術產業，經濟發展迅速。GDP年增長超過10%。人們收入明顯增加，生活水平顯著提高，對住房的需求也越來越大，越來越高。其中，2006年，全市生產總值為336.19億元，增長12%，比上年快0.7個百分點。其中第一產業增加值89.16億元，增長7%；第二產業增加值102.2億元，增長16.5%；第三產業增加值144.83億元,增長12.3%。全市生產總值一季度、上半年和前三季度分別增長11.8%、12%和11.8%，且波動幅度較小。按常住人口計算，人均生產總值為8088元，增長11.7%。04年——06年益陽的國民生產總值

2004年2005年2006年全年生產總值287.33億329.2億336.19億第一產業總值75.36億83.3億89.16億第二產業總值83.93億101.1億102.2億第三產業總值128.04億144.8億144.83億益陽市房地產宏觀市場分析<1>歷史資料。2006年前三季度，益陽共有84個在建房地產項目，完成投資8.65億元，同比增長19.1%，占社會固定資產投資總額的11.63%。其中中心城區在建項目65個，完成投資6.92億元。佳寧娜廣場、香港城、時代廣場、上城世家等上億元房地產投資項目紛至沓來，地價攀升，房價上漲，居民購房熱潮涌動，有力激活了房地產市場。2005年，益陽地產開發投資10.76億元，比上年增長30.42%，是2001年投資額的4.24倍，占社會固定資產投資總額的10.7%。房地產業產值在第三產業的比重由2001年的4.8%上升到2005年的10.4%，房地產業增加值占GDP的比重從2001年的1.0%上升到2005年的4.5%。2005和2006年度，益陽商品房施工面積分別為113.84、155.97萬平米，竣工面積分別為50.43、58.65萬平米，商品住宅銷售面積分別為43.35、50.16萬平米(見表一）。住房空置率逐年下降。全市人均居住面積達到34.1平米，中心城區居民人均居住面積從2001年的22平米提高到2005年底的29.6平米。市中心城區商品房登記率達到了95%左右，住房商品化率在85%左右。隨著住宅消費需求的持續增長，二手房市場也日趨活躍，且房地產交易實行“一條龍”服務，極大地方便了群眾，房地產交易收費得到有效規范，交易量逐年增加，2005年達到130萬平米，比2004年和2003年分別增長6%和23%。2006年，全市完成房地產開發投資17.23億元，比上年增長58.8%。施工面積210.12萬平方米，比上年增長84.6%；竣工面積89.82萬平方米，比上年增長78.1%；商品房實現銷售80.61萬平方米，比上年增長85.9%；商品房空置面積6.87萬平方米，比上年減少44.6%。近年來益陽中心城區居民住房消費升級換代，改善性住房需求旺盛，帶動了住宅產品品質提高，電梯小高層、多層花園洋房、別墅、智能化住宅等被廣大居民所接受，樓盤質量、戶型面積、配套設施、物業管理、小區環境成了住房消費的重要因素。從戶型看，中大戶型消費已成為市場消費主流。2006年1月～9月，100平米～144平米戶型銷售占比為74%，其中120平米～144平米戶型銷售占比為59%。

〈2〉機遇與挑戰。2008年，益陽市的房地產業將面臨一個特殊的發展機遇與挑戰。與全國許多**相比，一直以來，益陽市的房價普遍偏底，近年來人們對住房的觀念與需求開始改變，對住房的要求與品位明顯提高。益陽市的房地產業發展形勢一直較好，前幾年住房的空置率都在14%以下，但是商業門面的空置率卻很驚人。房價一直是穩中有升，中高層住房發展迅速，檔次與價格明顯提高。尤其是在中心商務區，以桃花倫地段地段最為明顯。究其原因，就是區位的不可復制性和人們不愿意離開中心區居住的觀念。目前，益陽市的房地產發展潛力還很大：舊城區的改造問題明顯，還有很多人要改善住房條件，老百姓對投資住房保值增值的觀念加強。與此同時，益陽市的房地產業也面臨著很大的挑戰。2005年末，市中心城區普通商品房住宅銷售均價為847元/平米，2006年上半年為961元/平米，增長23.5%，2006年12月底為1209元/平米，不同區位、不同品質商品房價格懸殊，最高的達到2186元/平米，最低的只有760元/平米，而2003年末的平均價格只有600元/平米左右。益陽2005年城鎮居民人均可支配收入8822元，農村居民人均純收入2976元，各項主要經濟指標居全省下游水平，房價上漲的幅度與其經濟發展水平不相匹配，也嚴重脫離當地居民收入。這種趨勢有可能過度開發導致供給過剩，空置率過大；過度開發高檔住房，導致供給結構不合理；大量炒房資金的存在，導致房地產的曇花一現，古道街就是一個明顯的例子。〈3〉發展趨勢。2008年益陽房地產將會發展迅速，資江以南到火車站這一片土地將是房地產發展的重點。房價會穩中有升，供給結構將偏向中高檔住宅。投資性房產需求增大，物業管理將提升一個層次。但隨著國家對房地產市場的調控，房地產市場將在某些方面會有萎縮，例如土地交易市場，房地產金融市場。〈4〉益陽房地產需求調查目前，益陽人們對房地產的需求量很大，尤其是對小高層的需求旺盛，大部分人都想買面積在100至150平米之間的三室兩廳的住房。期望價格都幾乎都在2000元以下，這說明人們房地產的價格敏感但認識有限。很多人注重周邊的基礎設施與物業管理，但對物業管理的費用卻有所顧忌，說明人們對物業管理的觀念還沒有很大的改變。下面是一份益陽市房地產需求的調查報告。2007年3月關于房地產方面的一些信息調查?調查問卷600份?調查地段:桃花侖和康富路一帶三益陽房地產微觀市場分析從區位上看（1）赫山區商業街作為益陽的商業中心之一，是益陽市房地產開發的重點之一。這得天獨厚的區位優勢，周圍卻沒有一個大規模上檔次的房地產項目。究其原因可能是舊城區改造的費用過高，而朝陽開發區等有大片土地。但是區位優勢是不可復制的，房地產的關鍵除了區位還是區位，由此看來，未來在這片土地上的競爭會十分激烈。然而，****花園搶得先機，占據了這得天獨厚的區位，將帶動這片土地的開發浪潮。（2）桃花倫作為益陽的中心商務區，其繁華程度與基礎設施狀況與其它**相比起碼落后5到10年。因此，桃花倫的舊城改造工作將是這幾年益陽房地產開發的重中之重。沃爾瑪的開工建設，北美陽光城的開盤，吹響了桃花倫舊城改造的號角。（3）益陽大道作為益陽的主要干道，未來的**中心。現在已經成為房地產開發的黃金地段。五洲城，時代廣場，梓山湖新城等大型項目拔地而起。在這片土地上競爭激烈，硝煙彌漫。沿線周圍是未來建設的繁華地段。（4）益陽高新區北部區規劃建成益陽市新的行政中心，同時也是益陽市級**中心核心區。

南部區規劃發展高科技工業、科研、休閑和居住等功能區。在這片土地上的開發正熱火朝天。發展迅速（5）資陽區是益陽真正意義上的老城區，主要發展商貿、文教體衛、行政辦公、工業和倉儲等。加上益陽城區經濟重心的南移，所以這一片是房地產開發的弱勢地區。（二）從房地產的實體來看，近年來，益陽的房地產實體例如建筑物風格，園林，道路以及物業管理設施有很大的發展，但是仍然處于一種初級階段。部分小區雖然借鑒了一些先進的建筑理念，但是在實際操作方面還存在很大的差距，處于一種表的模仿階段。因此，真正意義上的精品物業在益陽還是有很大的發展空間。（三）從項目包裝推廣手段上看（1）策劃及項目包裝理念有超前意識，但建筑商的筑造不能匹配社區的概念，因此整體性的效果不明顯。（2）部分項目的前期策劃水平比較高，但營銷階段專業人士往往沒有介入，或者介入不深，使好的策劃方案得不到實際操作的驗證。（3）項目全程營銷缺乏系統性連貫性。營銷停滯在某個階段，有達到整體營銷的效果。（四）從價格定位上來看，近年來，益陽房地產價格相對較低，但是增長速度很快。樓盤的價格基本上是順應市場而形成的。但還是有炒作的水份。價格還有一定的浮動空間，因此，發掘區域經濟文化和建造精品物業成為項目定位高檔物業的關鍵。（五）從消費群體來看，消費者的置業觀念相對滯后，處于感性階段，沒有形成理性置業觀念。因此，本項目推廣時應引導置業者的觀念。四競爭對手的個案分析一銀色現代城樓盤名稱銀色現代城所屬區域高新區樓盤地址益陽大道123號號銷售地址益陽大道123號號銷售熱線發展商益陽嘉和日盛房地地產開發有限限公司設計單位深圳大地設計事務務所設計施工單位五環建筑工程公司司銷售代理長沙泓順投資顧問問有限公司占地面積67．87畝建筑風格現代開工日期2006-11--28計劃竣工日期2009年實用率80%已批準預售參數總建筑面積132016.559M2總套數732容積率2．74車位數500個綠化率35．2%棟數13項目類型商住層數區間2#25層、7##18層、3#11層、商7層在售產品類型類型Ⅰ住宅商鋪類型Ⅱ辦公其他面積區間面積區間主力面積90㎡主力面積120㎡戶型2*2戶型3*2主力戶型主力戶型總套數100總套數100可售套數可售套數銷售價格起價銷售價格起價均價2400均價樓層差價樓層差價朝向差價朝向差價折扣方式折扣方式項目概況該項目位于赫山區區與朝陽經濟濟開發區結合合部的商業繁繁華地段，住住宅區由122棟板式、點點式結合布局局的小高層、高高層住宅組成成，商業建筑筑和臨街兩棟棟25層的高層層住宅樓將成成為益陽市標標志性建筑。戶型結構小高層和高層電梯梯房項目功能定位商SHOPPINGGMALLL銷售方式座銷銷售率95%區內配套地上停車場、地下下停位、水景景花園、屋頂頂花園周邊配套第三人民醫院、朝朝陽**實驗學校校、華天酒店店、新一佳、步步步高超市園林景觀水景花園、音樂廣廣場、綠經帶帶、網球場推廣手段戶外廣告和報紙廣廣告公交線路6、8、9、20路項目分棟主力戶型情況棟號預售證號發證日期戶型序號類型總建筑面積分攤面積套內面積總套數１２３４項目分棟主力戶型情況棟號預售證號發證日期戶型序號類型總建筑面積分攤面積套內面積總套數１２３４公攤:12%產權:50年2006-2056年優勢:周邊配套齊全,出行方便劣勢:1.2梯3戶,有難采光,不通風的房間2.密度高,價格高,較吵鬧.二上城世家樓盤名稱上城世家所屬區域高新區樓盤地址益陽市康復南路國國稅局南側銷售地址益陽市康復南路國國稅局南側銷售熱線發展商兆金投資·昌富地地產設計單位施工單位物業管理長沙綠島(0..8-1.11元/㎡/月)銷售代理長沙尊地占地面積116畝建筑風格入伙日期07-8-24計劃竣工日期工程進度現房已批準預售參數總建筑面積100000多㎡㎡6000多㎡商業總套數524容積率1.35車位配比400多,其他330多綠化率45.5%棟數14#多層6層,,14#小高層13層項目類型住宅實用率90-87%2*2 94㎡9銷售率100%3*2123㎡93*2128㎡163*2149㎡244*2142㎡104*2160㎡50頂層復式180-240㎡㎡70起步價:1400元/㎡均價2200元/㎡推出單位:220個付款方式:1次性98折,按揭:無10#多層,2#小高層土地年限:50年交房:景觀:湖湘文化三五洲城樓盤名稱五洲城所屬區域高新區樓盤地址益陽市康富南路與與梓山路交匯匯處銷售地址益陽市康富南路與與梓山路交匯匯處新市委市市政府右側五五洲城營銷中中心發展商益陽五洲房地產開開發有限公司司設計單位益陽市建筑設計院院施工單位益陽市五環建筑有有限公司開工日期2006年11月月計劃竣工日期2008年5月工程進度40%已批準預售參數總建筑面積30000㎡總套數210套容積率1車位配比1：0.8綠化率25%棟數5棟項目類型商品房層數區間6層在售產品類型類型Ⅰ住宅商鋪類型Ⅱ辦公其他面積區間90㎡~210㎡㎡面積區間主力面積130㎡主力面積戶型二室二廳，三室二廳，四室二廳戶型總套數210套總套數可售210套可售在售均價1880元/㎡在售均價項目概況項目位于益陽朝陽陽綜合經濟開開發區，該地地點位于益陽陽市中心城區區，交通便捷捷，項目建設設條件較好，地地塊東側為新新建市政府辦辦公大樓和奧奧林匹克公園園，南側為人人民銀行辦公公大樓和公務務員住宅小區區，西側為財財政局和柘溪溪水電站家屬屬區，北側是是農業發展銀銀行辦公樓，海海棠中學。本本項目立足高高起點，充分分利用區位優優勢，發展中中心城區嶄新新的、具有規規模效應的，集集購物、休閑閑為一體的商商業、金融、貿貿易**經濟中心心。周邊配套新的市委、政府大大院、中英雙雙語幼稚園、大大海塘小學、朝朝陽**實驗學校校、梓山湖***高爾夫球球場、益陽奧奧林匹克公園園、、公交線路8、9、10、20路等公公交車項目總概況樓盤名稱五洲城售樓電話區域地段益陽市康富南路與與梓山路交匯匯處新市委市市政府右側發展商益陽五洲房地產開開發有限公司司設計單位益陽市建筑設計院院占地面積80畝建筑面積200954㎡項目功能定位商居建筑風格地中海風情歐式建建筑棟數13棟朝向坐南朝北四萬城**樓盤名稱萬城**所屬區域高新開發區樓盤地址金山南路1號銷售地址金山南路1號發展商益陽市郵政廣場設計單位湖南**學院規劃劃建筑設計研研究院施工單位物業管理益陽市郵政廣場物物業管理有限限公司銷售代理占地面積59647M2建筑風格開工日期二期6月底左右計劃竣工日期2008年9月左左右工程進度打樁已批準預售參數總建筑面積48596M2總套數244容積率2．57車位配比綠化率30．8%棟數3項目類型商住兩用層數區間在售產品類型類型Ⅰ住宅商鋪類型Ⅱ辦公其他面積區間面積區間主力面積90-110MM2主力面積戶型2*2/3*2戶型主力戶型2*2/3*2主力戶型總套數244總套數可售套數244可售套數銷售價格起價銷售價格起價均價均價樓層差價樓層差價朝向差價朝向差價折扣方式折扣方式項目概況本該項目集火車站站廣場效益，交交通四通八達達，停車位十十分充足，屬屬于萬城***家具廣場的的重點配套項項目。項目1-2樓為建材家家具市場，現現已有數十家家知名商家進進駐，經營狀狀況良好。戶型結構項目功能定位銷售方式銷售率區內配套周邊配套火車站、汽車南站站、建設銀行行、移動、電電信公司等園林景觀推廣手段報紙、DM、戶外外廣告公交線路5、6、10、18、19、20、23通往市內和桃江、它它化及湘西各各地的車項目分棟主力戶型情況棟號預售證號發證日期戶型序號類型總建筑面積分攤面積套內面積總套數１２３４項目分棟主力戶型情況棟號預售證號發證日期戶型序號類型總建筑面積分攤面積套內面積總套數１２３４項目分棟主力戶型情況棟號預售證號發證日期戶型序號類型總建筑面積分攤面積套內面積總套數１２五項目的SWOT分析（一）優勢（S）****花園地處赫山商業街的核心位置，區位優勢特別明顯，讓人享受高效生活：精彩生活：赫山商業步行街、金鴻百貨、國美電器、步步高超市、廚具超市、運動城、移動營業廳、赫山電信城、工商銀行、建設銀行、中國郵政等盡在腳下。休閑去處：新華書店、科源書店、KTV、酒吧、啡客咖啡、茶藝館、美容美體SPA館、美發機構、形象設計中心、SPA美顏館隨時歡迎光臨。名校教育：安雅幼兒園、赫山第一完全小學、益陽師范學校、益鑫泰外國語學校、明星夢工廠少兒藝術學校等讓人放心醫療保健：益陽市第三人民醫院、赫山區婦幼保健院、益豐大藥房、百姓大藥房、金沙大藥房、仁康大藥店等隨時護駕。便利路網：7、11、20、26等多路公交車隨時恭候。設計典范：大宅空間尺度恰到好處，全南北朝向，戶戶采光通風良好，景觀效果達到最大化，并且均好性較強。近十大戶型，任選擇。老大風范：該區域同類房地產項目相對稀缺。（二）劣勢（w）地處繁華的商業地段，噪音較大。缺少自然景觀，導致景觀不夠自然與優美。開發商與承建商沒有分開，工程建設不夠規范。開發商與承建商缺少品牌效應。地勢起伏較大，既是舊城改造，又處于繁華地段，土地開發的成本較高。區域內項目檔次不高，區域價值打了折扣。經濟相比不夠發達，居民收入水平不高，承受力有限。機會（O）周邊樓盤規模不大，客戶分流程度不高。該區域的中高檔的高層小高層物業相對稀缺。存在產品差異化競爭的機會。益陽市房地產市場環境趨好，股票市場不景氣使大量閑散資金流向房地產市場。社區發展潛力大。市政交通便捷規劃。威脅（T）近來國家相繼出臺各種政策，調控房地產市場，以穩定房價。提高了商品房預售的門檻，調高了利率和儲備金率，增加了房產交易稅。周邊項目的可比性不高，因此，風險與機會共存。益陽市的經濟重心南移，導致該區域發展滯后。六項目定位策略（一）項目的主題形象定位****花園-------赫山步行街的標志，成功人士的**名片****花園——經典的三段式建筑，融合了西方建筑語匯與東方神韻內涵，在益陽具有唯一性。真正意義上的**“精致華宅”，代言著一種主動上進的生活方式，代言著一種主動積極的生活態度。也就是在**中心天生優越的生活口岸，停泊的不僅是非同一般的私人居住空間，更是把極度完美的**生活配套作為了個人與家庭最為主動享用的生活版圖，以此傲立私享領地，攬勝八方。產品定位1,****花園是一種歐式風格建筑，建有大面積的空中花園。有一棟商住樓，四棟小高層。具體內容如下：表一，技術經濟參數指標名稱單位數值規劃總用地面積㎡18192建筑占地面積㎡4406．3總建筑面積（含地地下室）㎡66807.1其中地上建筑面積㎡60939住宅總建筑面積㎡42233商業建筑面積㎡12556商業附屬樓建筑面面積㎡5650其它㎡500地下室建筑面積㎡5868.1容積率3．34綠地面積㎡6094綠地率%33．50建筑密度%24．22住宅總數戶364停車位（地下）個128停車位（地上）個78表二，戶型分布編號戶型面積(㎡)分布(棟號)套數戶型名稱平層/復式A3*2*2139.1(2117.8復式)1,264/4大富之家B3*2*2129.8(1888.8復式)1,264/4優雅人生C4*2*2161.68(2252.888復式)431/2御景華章D3*2*2134.12(2208.3復式)431/2黃金之御E4*2*2145.79(2231.633復式)316/1名門望族F3*2*2143.3(2224.04復式)316/1喜出名門G3*2*2130.38(2209.666復式)332/2雙瑞呈祥H2*2*294.43(1775.04復式)332/2水晶之戀I3*2*2122.84520書香世家J’2*2*1100.74520浪漫滿屋J2*2*198.81510K2*2*198.23510相約百年合計-----------------------346/18-------戶型套數比例(%)4*2*24712.93*2*221759.62*2*2328.792*2*15013.7復式184.92,項目物業管理建成后，將組建專業的物業管理公司，對基地實行最優質、專業的星級服務，其服務內容包括社會治安、公共安全、環境衛生、綠化亮化草皮養護、車輛管理、設備器材的安裝與維護維修、廣告管理、水電計量與收費，實行物業管理智能化和電子化。物業管理核心宗旨—以人為本以人為本服務、管理、物業的保值增值一體化。應該實行服務管理與培養物業精神相結合；專業管理與業主自治相結合。實現情感管理，氛圍管理，協調管理，專業管理，讓業主積極參與小區的管理，與物業管理專業人員相結合，變“一人管千百人”為“千百人共管一個家”，引導業主自覺遵守業主公約和小區管理的規章制度，培養社會公德和高尚情操，業主家庭、物業客戶服務中心和業主委員會三方緊密配合，齊抓共管，真實打造溫馨的品牌物業小區。2）物業管理承諾—“四心”服務稱心的生活配套設施；舒心的居住休閑條件；安心的安全保障措施；貼心的生活服務管理。客戶定位老板階層或是有一定成就的白領階層1）30以上，事業有所成就。2）社會圈子十分廣泛。3）有孩子的家庭，太太在家照顧孩子。4）注重形象，講究生活品質，懂得享受生活。5）經常出入高級消費場所需求：選擇與自己身份地位，教育水平，消費檔次，年齡層次，興趣愛好大致相近的人為伍，同時也能享受家庭幸福的生活之地。二次或以上的置業人士1）35歲左右的高薪階層。2）社會圈子十分廣泛。3）夫婦雙方多數皆參加工作。4）有改善現有居住狀況的強烈欲望。需求：選擇比原居住條件更好的住所。投資買家社交圈子十分廣泛。經濟收入渠道十分廣泛。注重物業品質，品牌與價格。注重物業租金回報率看中該物業的區位優勢需求：選擇具有升值潛力，租售活躍，回報率高的物業。私企中的“新貴”以私營業主為主，文化程度相對較高，消費能力強，有經濟實力，向往高檔次的生活方式。七項目價格策略一定價目標1，追求盈利最大化（在合理的價格下達到銷量最好）2，實現預期的投資收益率3，保持價格的穩定程度，維護企業形象4，維持企業生存與發展，適應價格競爭二定價方法采取需求導向定價法與競爭導向定價法相結合的定價方法。把消費者對產品價值的感受理解程度及認知水平與產品定位的結合程度，和市場競爭情況作為定價依據。三定價策略采取低開高走的定定價策略，便便于市場滲透透，積聚人氣氣，加快資金金回籠，便于于以后的價格格控制。但要要注意：1，調價的幅幅度要小，一一般在3%----5%之間，調價價的頻率要相相對較高。22，提價時要要勾勒出新的的賣點3，最差的的單元要在開開盤時就推出出四折扣與折讓1，開盤的第一天，采采取一定的現現金折扣，以以迅速積聚人人氣。2，辦理VIP購房享受一一定的優惠。3，一次性付款享受受一定的優惠惠。4，一起購買3套以以上享受一定定的優惠五確定垂直價差與水水平價差1，根據市場場狀況，均價價水平，客戶戶的購房習慣慣確定垂直價價差。2，根據朝向向，景觀，采采光，私密性性以及房屋布布局確定水平平價差。六定價決策根據前面的分析，初初步的均價為為元/平米，具體體如下表：編號戶型面積(㎡)分布(棟號)套數戶型名稱單價（元/平米）平層/復式A3*2*2139.1(2117.8復式)1,264/4大富之家2880B3*2*2129.8(1888.8復式)1,264/4優雅人生2780C4*2*2161.68(2252.888復式)431/2御景華章2980D3*2*2134.12(2208.3復式)431/2黃金之御2880E4*2*2145.79(2231.633復式)316/1名門望族2890F3*2*2143.3(2224.04復式)316/1喜出名門2890G3*2*2130.38(2209.666復式)332/2雙瑞呈祥2780H2*2*294.43(1775.04復式)332/2水晶之戀2380I3*2*2122.84520書香世家2480J’2*2*1100.74520浪漫滿屋2380J2*2*198.815102280K2*2*198.23510相約百年2283合計-----------------------346/18-------八項目促銷策略該項目采取由房地地產公司直接接銷售，促銷銷方式以廣告告和公共關系系為主，輔之之以營業推廣廣，注重網絡絡營銷模式。一項目前期階段在項目前期階段，以以廣告和公共共關系為主要要的促銷方式式：1廣告在項目的前期階段段，廣告主題題應突出公司司的品牌和項項目的品牌，項目的定位，生活方式和建筑風格與品位。廣告主題句：*****花園------