行業政策：03年基調有望更加積極房地行是度策向的業從地給資監到發程需控，從中分指到方城施不是需勃向的是點之后走向態未對政策調理和方策執的房行業分析離開話因梳理去年政中窺政的望203年的地行至重。2022年政策回顧：110月逐步加碼，1月超出預期頂層設計定房住不炒同時對防風穩民的關注度不斷提201年12月央濟作議調國濟展臨求收給擊轉弱三重壓力，堅持住不”的定位，強預引導探索新的展模，支商品房市更滿購者合理房求著3開始內情溫市下，中央策守線風險3月融會出房產業及究和提出有有的范解險應方案內4和7月次治會和十會議都終調堅“住不定中49政局議調持地當地實出完房產策，化品預資監管728治會調定房地市，城策壓實方府任保樓、民。需求：限松斷級，振用對限今年來全各疫影響經下民入預及房愿滑顯房地產場行46月調控度大策密集4月行存準金率由150調至.255月行將5期上R由4.60調為445加之下調套房業貸利率為LR減20個點等系政釋鼓信。受停事及情響8央下調5期上LR至4.09底央臺一系政改居預括段下首房貸利下下套住房公積貸利置房階性人得退等2央再將準備金率下至1.0。表：202年以來中央求端重要政策梳理時間 發布來源 政策事項堅持房住不炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改2024/9 中央政治局會議央行、銀保監會《關于調2025/5 整差別化住房信貸政策有關問題的通知》2027/8 中央政治局會議2029/9 央行、銀監會通知

善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利減20個基點。要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩生。階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在222底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。2029/0 央行通知 自222年0月1日起，下首套個人住房公積金貸款利率0.5個百分點5年時間發布來源政策事項2021016黨的二十大報告以下（含5年）和5年以上率分別調整為2.6和3.1第二套個人住房公金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年上利率分別不低于3.25和.75。堅持房住不炒定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。會議通告，部委公告，研究所圖：貸款市場報利LR).0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%

0-2 0-2 0-4 0-6 0-8 0-0

15%14%13%12%11%10%貸款市場價利R5年 大型金機構款準金率nd，央行，需求端政策對新房場售提振相對有限初來中政的臺是基于過去到月計公的房產場況各地政在央籌排各自出相政控策傳節較緩有一的后各市行力度別市出現策日現如南購二房需供購房證明叫時隨地散疫反政未在成房場對銷售改善振用弱。供給1迎三發2022年早期供給端政策并購貸、MC紓困為主上半出的給政調房企并積性。1，銀針出房項的承式購給質型企提供關購款信不計“道線指標例華置與展開作獲得200億并購資度但于企項債關復購是在開項合方間行也央收民業資開行并際無實質性展隨后3開多家產理A公參房紓困如6月浙江房產協與方AC商產成作協，步立了100億模并重專資金但C作商化構對出房的困用聲，雨點，多個項的紓有地。5月開始供給端政策有步加碼跡象，監管圖保項目開始向保主方轉變，推進信用保護工具債政策性銀行專項借紓中債增進擔保發債等具5監管構過用護（括用約換CS用險釋證C）支持范房發債，桂園龍湖美業旭輝新股5示性房企該策持完融資債金計39億8月行管部門與部房召會示中增公對企行的期據“無條件不可銷帶任保810龍桂輝城股美置卓越商管6民房通方式行金合計8億債。管信保工具還是中增擔于范性企少且債模較資持果限8月29央指國發銀國業展等政性行保”專項款規達到000億元專用支已逾期交住項。至1月底“交項工作取階性展項借資已本放項目，資金入動成批物工量有促了目建交。增信措施時間公司名稱增信手段債券名稱申請額度（億元）202增信措施時間公司名稱增信手段債券名稱申請額度（億元）2025/7 22信聯1A4.02025/0龍湖集團22龍湖035.02025/02025/0美的置業碧桂園22美置0122碧地011005.02025/6新城控股RMW22新城控股MTN011002026/7旭輝控股22旭輝015.02028/5龍湖集團中債增擔保22龍湖拓展MTN011502028/1美的置業中債增擔保22美的置業MTN02100中債信用增進 2029/2新城控股中債增擔保22新城控股MTN02100擔保 2029/9碧桂園中債增擔保22碧桂園MTN011502029/1旭輝控股中債增擔保22旭輝集團MTN021202021013卓越商管中債增擔保22卓越商業MTN016.0信用保護工具公司公告，研究所1月以來，在一行兩動下，金融系統對地支持力度不斷超預期“箭齊發成為融資支持歷史拐點1上易協會續進擴民企債券融支工持括房產業內民企業債資同行保監聯公“融16條穩房產發款放持發款貸款等存量融資合理展期、保持債券融資基本穩定、鼓勵金融機構提供配套融資支持等1中以銀密授有股銀農行向提供超過三億授授額度用圍大加額度用債承與資保函置預監資目并融賃房資等1月旬“三箭支持股融政出監會布復房業購重及套上市房企再資從融6到第支房信復的徑劃漸伴隨供給端資持步購房對房心望步恢當銷弱節奏有望提。表“第一支箭相關展銀行名稱 房企

授信額度（億元）農業銀行 中海、華潤置地、萬科、龍湖、金地集團 未披露交通銀行 萬科（100億、美的置業（00億） 120萬科集團（100億、碧桂（60億、龍湖集團（60億、中海發展、華潤置中國銀

地、濱江集團、招商蛇口、金地集團、綠城中國、濱江集團、美的置業(30億

600建設銀行 中交建、首開集團、越秀集團、萬科集團、龍湖集團、美的置業、合生創展、大華 未披露銀行名稱 房企集團工商銀行65工商銀行650園、美的置業、金輝集團郵儲銀行萬科（10億、龍湖、綠城、碧桂園（50億、美的置業280上海銀行濱江集團（20億、仁恒置地（20億）400廣發銀行碧桂園、美的置業300興業銀行萬科集團、中海地產、綠城中國龍湖集團等10家房企440工商銀行山東分行銀豐集團、山東綠城、濟南龍湖等10家山東省內房企200廣西北部灣銀行廣西榮和、桂林彰泰、廣西洋浦廣西寶塔、廣西金源150上海農商銀行港城集團、寶龍地產(50億)復地集團200杭州銀行綠城中國、濱江集團、杭房集團等200珠海農商銀行鼎暉投資、廣拓置業、澳杰置業等5家房企15萬科、碧桂園、龍湖集團、綠城中國、美的置業、仁恒置地、大華集團、保利發浦發銀行展、中海發展、華潤置地、招商蛇口、中國金茂、大悅城、華發股份、越秀地產及建發地產（總對總戰略合作協議）530

授信額度（億元）

保利發展、大悅城、萬科、綠城中國、新城控股、中海發展、碧桂園、中國金茂金地集團、旭輝控股

260順德農商銀行 碧桂園(20億)、美的置業20億) 400平安銀行 綠城中國、濱江集團 500南海農商銀行 能興集團、廣東恒福集團、東建集團宏宇集團和海逸地產等10家本地民企 200東莞銀行 華潤置地(東莞公司)、東莞萬科房地產公司、東莞新世紀房產開發公司等4家房企 300東莞農村商業銀行 東莞市雁田投資公司、東莞高豪花園建造公司等10家企業源控股 320中國銀行安徽分行 祥源控股 40珠海華潤銀行 萬科、華發、碧桂園、合生創展九洲、格力地產、駿景灣等房企 400中原銀行 普羅集團、美盛集團、正弘集團綠都地產等省內4家重點企 400郵儲銀行上海分行 旭輝控股 100中國銀行河南分行 建業集團、正商集團、正弘集團、普羅房地產、楷林集團等房企 200中國農業銀行河南分行 建業集團等12家房企 未披露公司公，研究所表“第二支箭相關展房企 儲架式注冊發行詳情美的置業 1月4日，交易商協會受理美的置業10億元中期票據架式注冊發行。1月0日，交易商協會受理龍湖集團20億元儲架式注發行。截至1月5日，00億元中期票據已龍湖集新城控萬科企

完成注冊。1月7日，交易商協會披露已受理新城控股10億元儲式注冊發行12月2日，公關于發行222年度第四期中期票據完成注冊，為10億儲架式注冊發行的首期。1月2日，交易商協會披露萬科近日表達了20億元儲式注冊發行意向，待履行內部股東大會決策序后正式報送。金地集團 1月2日，交易商協會披露金地遞交了10億元儲架式冊發行申請。金輝股份 1月4日，交易商協會披露已受理金輝20億元儲架式注發行。1月5日，旭輝表示公司近期向交易商協會表達10億儲架式注冊發行意向，目前相關注冊工作正在旭輝控股集

推進過程中。房企 儲架式注冊發行詳情綠城中國 1月9日，綠城擬報送0億元儲架式中期票據注冊發行計劃，目前相關注冊工作正在推進過程中公司公告，研究所表“第三支箭相關展房企發布時間 詳細內容雅居樂已與賣方富豐及配售代理訂立協議，按各自的分配比例配售2.5億股現有股份，配售價股202/1162.8港元，認購所得款項凈將用作現有債項再融資及一般企業用途。福星股份擬向不超過35名特定投資者公開發行股票，發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的202/12930，募集資金擬用于公司房地產項目開發。世茂股份公司擬向不超過35名特定投者非公開發行股票，數量不超過發行前公司總股本的30募202/130 資金擬用于房地產項目開發、償還部分債務以及補充流動資金等。大名城擬向不超過35名特定投資者公開發行股票，數量不超過發行前公司總股本的30，募資金202/130擬用于房地產項目開發建設，以及符補充流動資金、償還債務等。與賣方益能國際及配售代理中金、花旗訂立協議，按配股價每股178港元，配售50股股建發國際202/130 份，擬將所得款項凈額約80或60百萬港元用作償還借；及約20或0百萬港元作一般營運營金。新湖中寶擬向不超過35名特定投資者公開發行股票，數量不超過發行前公司總股本的20，募資金202/130擬用于房地產項目，棚戶區改造或舊城改造項目開發建設，補充流動資金、償還債務等。天地源擬向不超過35名特定投資者公開發行股票，數量不超過發行前天地源總股本的30，集資202121金擬用于房地產項目開發、補充流動資金、償還債務等。陸家嘴擬通過發行股份及支付現金方式，購買陸家嘴集團及其控股子公司持有的位于上海浦東陸家嘴金202121融貿易區及前灘國際商務區的部分優質股權資產，并募集配套資金。華夏幸福擬向不超過35名特定投資者公開發行股票，募集資金擬用于與“保交樓、保民生”相關的房202121地產項目，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。萬科A公司公告稱大股東深圳地鐵向董事會提交份議案，將在A股/H股單獨或同時增發股份，不超過202121目前A股/H股已發行股份數的20。外高橋擬向不超過35名特定投資發行股票，數量不超過發行前公司總股本的30，募集資擬用于202125政策支持的房地產業務以及補充流動資金等。擬向不超過35名特定投資非公開發行股票，數量不超過發行前公司總股本的30，集資金金科股份202125 擬用于房地產項目開發、棚戶區改造或舊城改造項目開發建設，償還部分債務本息，補充流動資金等。招商蛇口公司擬與購買深圳市南油（集團）有限公司24股權等資，深投控為本次交易的主要交易對202125方。華發股份擬向包括華發集團在內的不超過35名特定對象非公開發行超過6.5億股A股股票。募資金202125總額不超過60億元。募集資用于公司項目以及補充流動資金。綠地控股擬向不超過35名特定投資者公開發行股票，數量不超過本次發行前公司總股本的30募集202126資金用于公司房地產項目開發建設，補充流動資金，償還債務等用途。委任瑞士銀行香港分行為配售代理，促使承配人認購178股股份，所得款項總額約為4806億碧桂園202127 港元，用于補充公司運營資本，為近期到期債務償還儲備更多備選方案，支持公司優化債務結構和資本結構。公司公告，研究所2022年地方政策回顧：中央定調之后密集跟進各地方因城施策緊中政策節奏。季，政府續年0以的政策節奏試性放穩號在429中政局議定“持地當實情況出完房產策“支剛和善住需求之地臺市松政策顯速46進地方松策峰方寬政月超百中政策型優限政降首比放房補為且松度大的城以二四城市主78銷淡期間各方策臺度際弱化且多購補公積額及款度升等同受停事響，地方府困金得一些展在察了78月行情之，9地一步加政優力地出政超50次政涉降首比高購房貼縮限范優認認標準整限政等而更二線城市寬政進步0月會個地策發的次力比前下降更限公金房補1月始更核心“房貸策有所優化特是州整“房認貸的策套房利調至低4，二套貸率.9同二套首最可至成其核二城策寬松打了板。圖：202各月各線城寬松政策發布次數80604020000

三四線二線城市一線城市1371139188510111266132526166841416201813711391885101112661325261668414162018583058515545814792數據來源：中指研究院、1.3. 2023年政策展望：穩增長需穩地產，寬松政策全年持續在當前經濟形勢下穩長需穩地產。四規和235年景標2035年“濟量城居人均入再上的臺階，照2035年P番測算2022035年每年均化速在42023年新屆的開局之濟歸在增的慮023年DP增目或在5從1月經數來定產投同增為.增速上下滑4.pc其基建和造投目受策支，比速為13.86.3；零額比增速為5.速較10下滑54pc餐受情影比速84出口同比自0首轉后迅跌至8.7，滑84百點美加息背景海需弱退象顯合看出主要外需決費蘇存在情不定資為023年策確抓建制業資產投資一程上到政力掣而產資細分中比弱部是以我主部，以期通穩產而增。表：202年經濟三駕車分項同比增速時間一季度 二季度 三季度 四季度12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月實際GP48%04%39%-固定資產投資1.%71%24%47%58%36%64%65%51%09%其中：制造業2.%1.%64%70%99%76%1.%1.%70%63%基建86%1.%43%79%1.%1.%1.%1.%1.%1.%地產37%2.%10%7.%9.%12%13%12%16%19%社會消費品零售總額67%3.%11%6.%31%27%54%25%0.%5.%其中：商品65%2.%9.%5.%39%32%51%30%05%5.%餐飲89%16%22%21%4.%1.%84%1.%8.%8.%出口（美元計價)1.%1.%35%1.%1.%1.%71%57%0.%8.%進口（美元計價)1.%06%01%39%08%22%03%03%0.%10%國家統計局in，2023年中央政策方面需端寬松大基調有望加極我房產城化口來的生長力經際減在周下背景政的松成為每一輪周的基即寬的間多收的時在202一房地產市場價整不發工箱的規段果已邊弱們為中央政或兩方促需求理方通過加極定進預引導一面政有突破有架市量進行節例取二房導價、政府購買存量房源、階段性降低存量房貸利率、加大房貸抵減個人所得稅等一二線需求端政策造量三四線進行底體對不城而心一線城市限策望一釋放松9月70房價數線市房價為下10月海港購房入向住房購1北通州區臺湖馬橋區品“雙購策除們預核一城會限限貸及落戶策等面的一步放松二線市方隨著杭州消認又認，二套房付六降四，首房利最調為4.15，們測城有望全放限政時會縮限范松限套等策對三線城市居相缺購力市價乏漲力制政基已開預計仍會持定度鼓勵政策同不三四城出政購存商品房鼓鄉進等策外今年30新提出價臨續跌力三四線市府中授可自決在202前階性持下或消地新發首住貸利下限我認三線市223年套房利將維在4下讓給四線民。供給端政策增量政空仍有同時需關注既有策的執行落地尺度節增量策方括持多企境融展策銀行項款度加有政策注給有政包第支和三支名進步房企提供給中債增進信用風險緩釋的條件放松（如反擔保比例提高、資產要求調整）等。不排除行業制度性設步提上日程的可能。201年10月全人常會權國院部地開房地稅革點022年3財部態內具備擴房產改試城市條們為房地稅點并全實施未一年品銷售場穩推出們認于府而房地產稅試的的多于制改而打房房地稅點廣期可對二手價存一壓但中期看房的供關不發根性化（詳后房分外預制調也逐推如京為城市，2021年二集供出現首競房地近收的京022年第批集供中6宗地全設了房銷面，首對房售和現銷指價行區別我認品預售調會地宜有沿著擴現銷城范大一盤房比緊售象條件等方向序些性改的能段時內對地參主體產生一沖，長來則是利市更健發展。行業及房企表現回顧：22年房地產市場全方位承壓銷售底部走平，房企業績筑底行業售銷修緩，庫被抬升2022年6月以來底部四季度再承壓持續擊加企動性危機35銷慘同比續6商單月售額208幅窄16pc行基面底探。7月后疫情點發房持下、收入期振影底部平單銷金僅9月月過萬，特是0受情度溫影，品單銷金額9,42元同237，跌幅闊95pc累銷金額08,82元同6.1自6月計比底以來，計比幅終于25圖：商品房銷售積計同比 圖：商品房單月售積及單月同比.%

500000500000000

/0 /2 22/5 /8

5%..%1%2%2%3%3%4%4%/0 22/1 /4 /7 /0

單月銷售面積（萬方） 單月同比數據來源：，國家統計局 數據來源：，國家統計局全年銷售走庫增庫方止222年10品待面積5.7億平比加9.3住待面同加16.60銷弱致被動上升022年來際周期著10月房實去周為41月同比加37.4住實去化為2.2，增加3.20。圖：商品房待售積萬方）及去化周期月） 圖：住宅待售面（方）及去化周期（）.0.0.0.0.0.0

0%5%1%

.0.0.0.0

0%5%0%5%1%1% 商品房存去周期 商品房售面累計同比 住宅庫去化期 住宅待面積計值比數據來源：，國家統計局 數據來源：，國家統計局房企售百整降大于業銷分明顯2022年以來百強整體大于行業。發百強前0全徑售金額5.94億，計44.41；比前10品房售額計261，百強企幅于百強企益售行銷售額重呈降勢這表在201半以營企出背規模勢漸房企、城投企及分房業或填行產。1月政策發力規模房受益更大銷售降幅收明顯1以金統對地產持度著加三箭融政市場入心頭企更多受益融政市信加速強企1單月益售額7177億，同比2302，幅上收窄712pc。圖：百強房企權銷金額增速 圖：百強房企權銷占商品房銷售金額例23.02%4023.02%200000,00,00,00,00Q42019Q12020Q2202Q42019Q12020Q22020Q32020Q42020Q12021Q22021Q32021Q42021Q12022Q22022Q32022Q42022

100%80%60%40%20%0%20%40%60%80%

0%5%0%5%0%5%0%5%0%

46.06%100房企單月售額（億元）100房企月售增速

百強房權益售占比數據來源：， 數據來源：，國家統計局，房企銷售分化明顯用掛鉤銷售強韌性統的OP50房中資房企1累全徑售額15180億計17.混制企售額397億元累同比35.1民營企售額1799億元累同比55.8總體而言，模企央和方國銷恢節較，6月來月比總收窄別現增強信意著多融更的地時交付可能性低因銷韌更強。表：規房企全徑售單月同比及累計比動情況企業質企業稱212223242526272829210211累計比保利展-34.3%-25.1%-21.9%-40.4%-36.0%1.4%-21.7%-17.9%6.6%-13.9%-2.7%-19.7%中海產-48.2%-53.9%-37.2%-40.9%-23.5%-10.2%-36.8%-5.7%14.0%20.9%-5.7%-21.7%華潤地-38.0%-42.7%-20.0%-54.5%-19.0%2.5%21.7%10.7%39.5%36.1%9.2%-7.0%央企-27.4%-48.0%50.2%50.7%-8.9%-11.7%招商口-38.5%-41.5%-52.0%-6.9%17.7%17.1%中國茂-50.2%-65.3%-34.8%-57.4%-61.4%-5.0%-40.1%15.1%-5.3%-34.3%-19.2%-35.6%中國建1.3%-81.2%-73.9%-64.3%-38.2%-3.6%9.7%54.4%48.8%78.0%27.0%-9.4%建發產-26.0%-18.7%-35.4%-63.4%-38.6%-19.6%5.7%71.5%-4.8%29.4%198.2%-2.1%越秀產-41.4%-44.6%-50.4%76.7%0.7%85.7%55.8%-38.8%178.0%23.0%-13.7%8.5%地方企1.8%-40.9%-58.6%40.5%27.5%29.1%45.1%18.6%60.4%華發份-22.4%-51.0%-0.2%首開份-50.5%61.9%-24.5%-28.8%-54.4%-39.3%-16.6%-39.6%4.0%1.8%-48.9%-27.8%萬科產-50.2%-35.0%-33.9%-38.0%-46.6%-30.2%-34.6%-16.4%-3.8%-24.9%-29.1%-33.2%金地團-38.4%-44.6%-22.6%-60.5%-50.2%-16.5%-27.7%11.6%7.0%22.9%3.3%-23.3%混合制綠地股-25.4%-55.3%-70.5%-59.5%-53.5%-62.9%-65.7%-53.5%-35.2%-65.2%-33.5%-55.8%綠城國-20.5%-48.2%-22.3%-57.8%-54.0%-22.2%34.7%-7.2%-38.5%0.0%5.1%-23.4%遠洋團-18.2%-17.8%-38.2%-26.3%-26.2%18.6%-13.4%-13.3%-50.6%-41.6%-27.5%-25.7%碧桂園-11.1%-35.3%-46.4%-59.9%-53.0%-36.7%-48.3%-41.1%-28.4%-28.6%-28.2%-39.5%龍湖團-28.6%-58.5%-24.7%-51.7%-51.4%-23.0%-4.2%10.9%-4.9%-22.3%-22.3%-26.8%融創國-20.2%-32.7%-53.2%-75.5%-81.8%-82.3%-77.5%-76.2%-81.3%-80.9%-78.2%-70.7%濱江團7.1%-74.6%-24.3%-4.8%-17.9%28.8%-11.3%-13.0%-5.5%9.3%10.6%-13.6%新城股-52.5%-19.6%-29.6%-60.4%-54.2%-43.0%-29.9%-44.6%-52.1%-64.8%-62.3%-48.4%旭輝團-47.7%-43.0%-53.8%-61.8%-59.9%-48.3%-22.9%-24.8%-37.4%-44.1%-74.5%-47.9%民營世茂團-62.5%-57.2%-76.0%-76.1%-79.0%-69.4%-69.1%-74.2%-64.6%-59.7%-64.0%-69.4%路勁團-37.5%-41.4%-21.8%-23.5%-56.6%-25.0%-35.3%-23.2%0.0%0.0%0.4%-26.8%金科團-38.4%-62.0%-61.7%-63.5%-58.0%-53.4%-69.0%-56.8%-80.3%-78.0%-78.5%-63.6%中駿團-38.2%-40.4%-26.0%-55.6%-54.4%-51.2%-37.1%-56.3%-39.7%-40.1%-44.2%-44.3%美的業-39.0%-37.4%-63.7%-67.6%-53.9%-39.4%-29.9%-25.0%-23.9%-19.4%-94.1%-46.4%中梁股-39.3%-62.2%-60.5%-71.0%-56.0%-64.7%-58.8%-64.8%-63.0%-54.9%-83.5%-61.7%雅居樂-33.1%-56.6%-70.6%-53.0%-60.3%-66.7%-53.7%-42.5%-56.2%-72.8%-83.6%-59.9%，2022年土地成交下半年降幅收窄2022年11月00城地成交規劃建面.4億平，同比36.，土地成交金額2.75萬億同3.6上半土市冷地規建僅199億土地成交額1.9億同幅較其中2和5降幅為地建面同比分為686和4.2土地交額比別為66.2和71.5下于政府調土節以更讓且021年數地劃面成額同比有所202年11統局100大城土成交劃面4.59億同比10.3土成金額3.2萬，314總趨與300城持致。圖：202年各月00城土地成交金額及其比 圖202年各月00城土地成交規劃建面同比00000000000

20224202232022220221年 年 年 20224202232022220221月 月 月

年 年 年 20228202272022620225月 月 月 20228202272022620225

年 年 20221120221020229月 月 20221120221020229

0%0%0%2%4%6%8%

00000000000000000

202232022220221年 年 202232022220221

2022720226520224年 年 年 2022720226520224

2022112022102022920228年 年 年 2022112022102022920228

0%0%2%4%6%8%300城土地成交金額億元) 成交金額同比（）

月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月300城土地成交規劃建面萬㎡) 規劃建面同比（）中指院， 中指院，圖：20202年300城土地成交金額及同比 圖202年以來00城土地成交規劃建面同比6000050000400003000020000100000

80%60%40%20%0%20%40%202260%2022

160000140000120000100000800006000040000200000

40%30%20%10%10%20%30%40%202250%2022201420132012年 年 201420132012

2018201720162015年 年 年 2018201720162015

1-1120212020年 年 年 年1-1120212020

201420132012年年201420132012

20192018201720162015年年年年20192018201720162015

1-1120212020年年年1-1120212020月300城土地成交金額億元) 成交金額同比（）中指院， 中指院

月300城土地成交規劃建面萬㎡) 規劃建面同比）房企資金依舊緊張，債券發行大幅下降房企位金著滑融資持策果現房企到位資金同比幅降8月以來國內貸款比降幅顯著收窄110房地開發業位金為12.5億比降247中內款額110月共147萬元累比降26.但8月來國貸金單比收窄至20右保樓落地來項層信投放所復。圖：房地產開發企業位資金單月情況 圖：房企國內貸款到單月情況30000250002000015000100005000

房地產開發企業到位資金單月值（億元房地產開發企業到位資金單月同比

20%25%30%35%40%

45004000350030002002000150010005000

15%20%25%30%35%40%國內貸款單月值（億元） 國內貸款單月同比（右）國家統計局， 國家統計局，債券資力債分顯著房企債券融資大幅降海外債發行基本停滯據中院計022年11房地企發總（用+B海債）為738.63億，比下降361；其中發信債計426.63元同下降1.；發行BS合計270.7億元同下降9.8海外合人幣02.3億比降923自2021年下年來標普譽迪于國地市場對家企行級下調或展負數過20次此響房外債發難大提境內債權資比被提，境發的用和AS成了企資主渠。房企223年償債壓力整小于222年，上半年償占比5。根中院計，全年看023年期為1.3億元比022全年約5從債期情況來2023年半內信+外到償量為454億13月和4月償高月金額為93.0元1041.8元和14.18元，房企期金情或承壓。圖：222年11月房企債券融資情況 圖：22203年債券融資額到期情況1,0009008007006004003002001000

30%35%40%45%50%55%60%65%70%信用債 海外債 ABS 債券融資同比

1,4001,2001,0008006002000到期信用債（億元) 到期海外債億元），中指院 ，中指院央國企債券發行通，均融資成本下降。02年11月央企益國資背景債道暢債海債行模多比正受于222寬信用環，均資本所下。圖：222年典型房企券發行情況 圖：222年典型房企均融資利率5.0%

1003002502001501005002022年1月發合計 同比變動

20%150%100%50%0%50%100

4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

604020020)40)60)80)，中院 ，中指院結轉營收利潤雙降，毛利持續下探我們取在A股場市的16且露告部房，按企性分為央企地國企混和民進分營潤及潤的現前季度房企上各指整呈邊際下趨。2022年前三季多數房出現營收下滑央整穩健好于地方國于混合制房企好民企滑一面于022年季度現大圍項目工程度緩結面減少另方面去半年來售弱部項目尾盤去困而法轉從樣企來企保利招等統頭企收同比保持正增長；地方國企中建發、華發為正，而首開和中華企業則出現了下滑混企萬的收速到了年相高綠地金則所四家樣本民則現。表：過去5年樣本房營收同比id公司公告研究所備注:建發股份的數據僅包括房地產業務不包括鏈業務，下同。16家房企202年前三季度歸母凈利潤下降度大于營收。一況要原是房開成偏性特別降促導收減少存計減拉了潤水平從本企企中保歸凈潤比降收方企華股份同為樣中合制企現際其中科金集歸凈利潤實現幅江則成民之集地深新線市房獨樹一幟，母利同增超五。表：過去5年樣本房歸母凈利潤同比in，公司公告，研究；備注：由于中交地產業績數據基數原因，20221-同比出現大幅下降，在計算該階段整體算術平均值時不納入該公司數據。16家房企整體毛利繼續下降，個別房毛率抬升，央企略好地國企混合制偏弱民企差央企四企中現穩利大城利率都維在20以商華僑也近0地國企除發份利于2%外他家保在2以上央和方的土貨都現了強銷售韌混制科和地利約0綠地現整體表現最未約企平與合房相現違民為障金或以價換量毛率于0。圖：過去5年樣本房分類毛利率 圖：過去5年樣本房分類歸母凈利率5%0%5%0%5%0%5%0%

08 09 00 01010203央企 地方國企 混合制民企 合計

5%0%5%1%1%

08 09 00 010Q10203央企 地方國企 混合制民企 合計公司公告研究所 公司公告、研究所表：過去5年樣本房毛利率id公司公告研究所備:建發股份的數據僅包括房地產部分不包括鏈部分。行業指標預測：23年下半年有望共振向上銷售全年同比下行，2023年下半年有望正增我們于季性律月度比律理擇21201年412月商房銷售積對203的銷情進預銷售均比況以出季度末銷面環會較大度改2為明相的470月的環比幅大。4月5月6月7月8月9月10月4月5月6月7月8月9月10月1月12月201年-236%107%430%-337%2.6%463%-269%188%989%202年-232%153%524%-223%2.2%250%-6.6%258%512%203年-150%5.6%316%-212%0.1%395%-147%288%327%204年-212%100%471%-340%4.9%427%-6.4%164%432%205年-143%182%484%-324%1.1%356%-9.4%197%340%206年-103%2.0%369%-299%2.0%517%-145%2.2%389%207年-158%4.3%507%-411%4.3%433%-184%145%400%208年-217%175%458%-380%-2.8%349%-180%122%488%209年-221%9.6%509%-359%0.5%326%-188%12%447%200年-12%228%405%-313%4.4%251%-127%8.1%440%201年-233%125%384%-415%-3.6%287%-213%187%412%平均-183%17%442%-328%1.4%369%-153%161%471%4月5月6月7月8月9月10月1月12月標準差4.9%6.1%6.4%6.3%2.6%8.3%6.0%7.3%172%數據來源：國家統計局、預計223年全年銷售積1348億平，同比1.，上半年同比繼續壓下半年有望改善。疫和的基情判是1開始節間員動增，所帶來感人迅上后一季內逐漸時202二月至一季將有多給和需端松策地進而全的地銷做鋪墊一度于情復我預銷同然承考到222年4月疫情沖擊下數203年4的售積望比短回二度呈現降幅收。223下年著經基面一修，銷同也更幅改，尤其第季同超過10正。年看我們計223銷積約為13.48億，比降1.，體測下。表：223年各月份商房銷售面積及同比比測月份202年單月銷售面積202年單月環比203年單月銷售面積203年單月環比203年單月同比歷史環比202累計銷售面積203累計銷售面積累計銷售面積同比1-2月1573177-250%1573177-250%31533198-220%31062375-235%48,22-432%9,74-200%9.8%-183%39783339-162%51090258%106710%-3.1%17%50784396-134%61815658%1540450%-153%442%68935936-139%79,55-491%1035-330%16%-328%78186961-109%89,124.9%10481.0%7.4%1.4%87808019-8.9%91352393%1389330%2.5%369%10,229397-7.3%109,57-279%105-200%137%-153%11910,73-5.5%1073100%1247120%158%161%12,121,99-3.6%121553450%1737400%18%471%13,7513,96-1.9%合計13,7513,96-1.9%國家統計局，2023年全年銷售金約1.1萬億，同比.3。銷均價面我為223年上半商房求以需為均保較平全銷均與202年接近持同小下據公售=售積×售價測203年全年銷金約3.1萬同比2.降收窄3.pc，體據下。22年銷售面積22年銷售均價22年銷售面積22年銷售均價22年銷售金額22年銷售金額環比23年銷售面積23年銷售均價23年均價同比23年銷售金額23年銷售金額環比23年銷售金額同比1-2 15739,4515491779850.0%1943 15339,5214161689503.0%1054 8,229,278,35-427%9549370.0%890-217%9.8%5 10909,141057296%10279862.0%1022167%-1.2%6 18159,531775682%15109730.0%1529442%-153%7 9,5510419,91-454%1025983-6.0%1062-324%4.9%月份22年銷22年銷22年銷22年銷售23年銷23年銷23年均23年銷23年銷售23年銷售月份售面積售均價售金額金額環比售面積售均價價同比售金額金額環比金額同比89,12104710174.3%1028972-6.0%10010.4%0.9%913529,841350337%1369984-1.0%1308344%1.5%109,579,879,52-300%1959741.0%1056-208%148%10739,871038100%12279741.0%1259120%169%1215539,811538479%1797972-1.0%1719400%107%合計13,7513,0813,96-0.5%13,84-2.3%國家統計局，土地成交強韌性，全年同比正增預計203年30城土地成交規劃建面572億平，同比227。地產發設計工理環有專分此地行業產較簡多取決于其金平管人時自021年半來出了多方地方國資房參拿分望轉成專開商此外證會許房業施重組旨促地產能在203穩增壓地仍然需要發一作隨售的步計203年土成不出大下滑，而是幅202半年于情控施嚴政集供有遲加上部房出問，成2022土成呈大程的低高2022年土地成規建上年下半為0.5而201年220209則別為0.920.60.因計223年半土讓節恢，地交在部分月份比增窗下半受基抬影呈現比（管有望復蘇，全年來看維持小幅下降。我們預計四個季度土地成交規劃建面同比分別為+3.5、125、6.68、2.07，下年分別+052和3.7。圖：223年土地成交劃建面及其同比預測3003002002001001005000土地成交劃建萬㎡) 土地成交劃建同比%）

2%1%0%-0%-0%-0%-0%-0%-0%-0%中指院、國家統計局、土地成交支撐新開工降幅收窄，竣工偏剛性預計2023年新開工面積1.21億平，同比9.。企拿后要過劃地用途劃筑型取項目工設可等系列程拿和開之存在一時分數現新工積比和6個月的地交劃面同比間較顯的關們基此律測開同比文到02年下半年300城地交建面幅窄并由于2022上年地交數較小203上年地場會同正的口由往推年計023年上半新工積5.8平，比窄至19半年開積53億，同比+.5全新工積121億，9.5。圖：新開工面積同比土地成交規劃建面比時間后移2個季度）相性年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年2023202320222022202120212020202020192019201820182017201720162016201520152014201420130%202320232022202220212021202020202019201920182018201720172016201620152015201420142013Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3-0%Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3-0%

土地成交規劃建面同比（時間后移2個季度） 新開工面積同比中指院、國家統計局、預計203年竣工面積.8億平，同比+5.。行業律竣和開之間的時差遍兩半三年均滯三分數發工積比和三前新工積比存顯的關性于此律對來開面進行預過七來218全新工積在歷高對下中021年高219新工比高回幅不大仍+8.5由可為2022年竣本處相高但022年企到及房流性機延期交付情較普全工面實同創近年新這味部工面積將在023年別得到們計203年全竣積9.8同比+.3。圖：竣工面積同比和開工面積同比（時后移3年）相關性00%05005060708090001020E.0%1.%2.%3.%

新開工積同（時后移年） 竣工面同比國家統計局、預計2023年在施工面積從5.3億平爬坡至89億平凈工積新有一定關203銷新開回帶復意提比步善合上述考合式本施面=期工新工面凈工竣面，我們計023年末工積86.7.47有新凈復工在工積月具體測下。表：223年施工面積測月份22年在施工面積（億平）23年新開工面積（億平）23年新開工面同比23年竣工面積（億平）23年竣工面同比23年復工面積（億平）22年復工面積同比23年施工面積（億平）23年施工面積同比1-2月78451.5-300%1.20.0%-1550-200%7526-4.6%380631.2-250%0.05.0%0.7-250%7676-4.0%481860.4-250%0.35.0%0.1-250%7759-5.2%583151.7-100%0.7100%0.9-100%7869-5.7%684881.1-5.0%0.1150%0.80.0%8026-5.4%785920.2-5.0%0.40.0%0.10.0%8125-5.3%886860.9100%0.80.0%0.65.0%8231-5.4%987891.25.0%0.25.0%0.0100%8341-5.9%1088890.00.0%0.93.0%0.7150%8449-4.4%89921.15.0%1.63.0%1.6150%8571-4.8%1290930.9-5.0%3.78.0%3.4150%8687-4.7%合計121-9.5%9.85.3%-6.9國家統計局，開發投資仍受土地和施工壓制土地置預發滯性下滑預計023年土地購置費2370億元，同比18.。根據史據發土購置費滯于地操中與地讓可分期款計203年土地出金3362227與地交面據地置的性，預計023年年地費3270元同18.。圖：土地購置費和30城土地出讓金預測60050040030020010002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年E300城出讓金（億元） 土地購置費（億元）國家統計局、；備注：預測中間變量（50×三百城土地出讓金t+50×三百城土地出讓金t-1）施工資施面壓制預計023年施工投資額2775億元，同比4.9。施工資預，拆為在施工積施強03年施強選最的同值為上文預測023年月施積同均負預月施投額比然壓全年施資8275同比4.幅較收窄39pc體測表。表：223年施工投資預測月份202年單月施工投資202年在施工面積202年施工投資強度203年在施工面積（億203年施工投資強度203年單月施工投資203年單月同比203年累計同比（億元）（億平）（元/平）平）（元/平）（億元）1-2月1038784513275261329,28-4.6%-4.6%38,81806310076761007,93-4.0%-4.9%46,458186847759846,88-5.2%-4.1%57,698315967869967,41-5.7%-4.9%69,548488178026179,12-5.4%-4.4%76,79859281256,05-5.3%-5.1%87,358686828231826,61-5.4%-5.4%98,268789918341917,17-5.9%-5.5%106,788889748449746,53-4.4%-5.4%7,678992868571867,03-4.8%-5.0%127,099093838687837,74-4.7%-4.6%合計87028275-4.6%國家統計局，預計2023年開發投資成額12105億元，同比.2。房地開投成額分為土購費施投資其他資根歷數據三者約3065。假設他資比整投資比合購置金預計023開發投資完額2125元比9.2。我國經濟增速支撐房價高“P，預計2023年下半年環比轉增當下購房者對“房住炒的心態已經“不炒過渡“不想炒去三年疫情很程上變對住資價的知別是房心“漲”的信已根動方輪價期持續近個過008年以來輪策期內房價續跌間幅一面房產點展備受注對市購者特是資而起了有勸作。表：208年以來政策期內的新房價格下區間新房價格指數環比轉負時間新房價格指數環比轉正時間持續時間累計環比下跌幅度備注20809209037個月-2.7%二手住宅價格指數環比為負持續時間為5個月20110202068個月-1.9%二手住宅價格指數環比為負持續時間為9個月20405205041個月-6.9%二手住宅價格指數環比為負持續時間一致20109—至今14個月-2.6%二手住宅價格指數環比為負持續時間一致國家統計局、圖：70個大中城市住價格指數環比 圖：70個大中城市住價格指數同比.0.5.0.500-10-90-50-10-90-50-10-90-50-10-90-50-10-90-50-10-90-5051015

70個大中市新商品宅價指數環比7070個大中市新商品宅價指數環比

5010

0-10-00-0-10-00-70-40-10-00-70-40-10-00-70-40-10-00-70-470個大中市二住宅格指當月同比國家統計局研究所 國家統計局、研究所我國的國情和所處發階段為房價軟著陸供保障房價難以經歷以為尺的持續下跌據ubo統我大整房收比38.于他達國家包韓的265國的1.8德的10日的10.美的45國的79這率以說我房產格對高房產場心產品商品無地流在資流相受的況估水具定獨特性發中家價比本會于達相近均DP的家收入比差異會倍級同一家同級市存在數差評個國家的房高應從國給和求主是求度著我在鎮化均住折舊新方仍空計來30年能維持年均0平的增房開面此我民儲率于達020年我國總蓄（民、業政總與DP之）為4.53，民部門儲率居儲與DP之）為23.5著高發國；國房持有成本，房產稅遺稅業等面我顯低發家還有非重的點是革開以我經奇般的增支了房定產估值別是1前二年國濟收增速著于達這也點明了來化價“”的局根世銀的統，221我均DP為1256美的18是本的32濟和入較的升間從經濟展力條看我國濟希望有保持期穩展四五”末達現的收國標到035年現總量人收翻所謂的房價估可時換間政即發極逆周調作推地產市場平健發展類美國008年貸機本90年房產沫的情況很在國演。圖：DP實際增長率F預測 圖：國民總儲蓄率：F預測000.0.0500

8.108.106.956.755.954.444.504.634.604.633.212.20I預:中國:GDP實際增長率% I預測:美國:GDP實際增長I預:GDP實際增長率:G7% I預測:GDP實際增長率:全

500500500500500

44.5327.0121.2519.16I預測:中國:國民總儲蓄率% I預測:美國:國民總儲蓄率I預測:國民總儲蓄率:G7% I預測:國民總儲蓄率:世界ind、究所 ind、究所明年上半年短期房環依舊承壓下半年望銷售出現改善房下跌的原因供沖需縮預轉的重其中分素經現好，部分未好分來從221年半以來在不民房相出流動性風由進步出項延交住標減等房新房的信任到響但著1月融16條三齊，這現有得扭；其次，222年3以國疫情點地復但感染毒異株致重癥率、死有降的景下1月臺20條，2月臺新0，動濟民生重新進入結束疫情的道路，但當下實現經濟環境的復蘇和居民收入的較快增長仍然要受期的變最房地行處政寬與市場下行拉半成交依同為的景價比漲期較難成立而下年特四季銷售土地開工因出共向的情況下房環正才望水渠。中長期思考：從七普數據看房地產的結構性機會根據七人普數20—020年我房供規持增品住宅銷售積計12.34億方米2020年國房面積過500億方家庭戶擁住間達到4.9億間人住建面積41.8方，較六數據增幅為34人住數1.2，幅為19從數來，國民房缺問題乎經到著解齡構城化就結等據露未房地產求際弱但到人住面房住自率因的，我們為國地行仍存結性會。年齡結構揭示未來購房人群基數遞減受年齡結構城鎮化率就業結構的影響，未來商品房剛需將相對萎縮。根據普數在200人構中3034歲口量多為124人其比達到8.1往年越，人占越。比下，普中204人數量最約為1.27億占比到9561519和259人占也別到了7.4和.58185年第波兒支了10年220年國地據一項克爾瑞對北京購房群調研顯示，在購房意客戶中，265歲年齡的比例高達7是常口中這年段比有43即一齡群的購房意占更，到平均的1.5，而365歲年段口購向占比則相較中期5歲下人數的降會接致來房的剛需降商房場求發萎。圖：七普數據人口年結構 圖：六普數據人口年結構100歲及以上9094歲-8歲70746064歲5054歲4044歲3034歲2024歲1014歲04歲000000 女

0000000男

100歲及以上9094歲-8歲70746064歲5054歲4044歲3034歲2024歲1014歲04歲000000 女

0000000男數據來源：，國家統計局 數據來源：，國家統計局城鎮化率接近上邊界，農業就業人口大幅銳減，表明進城首置剛需已經接近尾聲七普據示01020十年我城化有著提從49.7上至39。按照際遍化率070于速展階我已接速發展的上界相前0年的速展未我城鎮住口均量逐下降房產場需續增將臨我國人就結已從以第一產為轉到第產業長來就業構變會住市產生較大的沖擊，農村就業人口的下降意味著未來有買房剛需的人口將會逐漸減少商品需將漸弱。圖：我國城鎮化率與分發達國家對比 圖：七普數據和六普據各行業從業人員比000

城鎮化：美國 城鎮化：日本城鎮化：中國 城鎮化：英城鎮化：德國

文化、育和樂衛生和會工教居民服、修和其服務水利、境和共設管理科學研和技服務業租賃和務服業房地產金融信息傳、軟和信技術務業住宿和飲交通運、倉和郵批發和售業建筑電力、力、氣及生產供應制造采礦農、林牧、業

0 10000000 20000000六普數據 七普數據數據來源：，國家統計局 數據來源：，國家統計局4.2. 家庭戶數、住房自有率等指標中蘊藏結構性機會我國家庭戶均人數降家庭戶數量增加填增住房需求普據示220年我平每家戶模為.62人相于00年的3.0有減少，其主有因括當年輕婚育念變婚育為態離婚率也保上趨老老年妻自住比明顯長在庭模斷小的趨200我庭戶量為494億相比010年加約9200萬戶，其中代占上約1相發地中北城鎮庭數加18萬戶，上約24上城庭戶量加12萬戶上約15廣城庭戶數量加124戶上約65浙城家戶增加31升約5；江蘇鎮庭數加689戶上約48家庭小化住需增加的重要響導我國庭總保較的增速數龐新組建家庭住的需為地產展來力。圖：歷次普查數據中庭戶規模變動 圖：相對發達地區家戶數量比較.0.0.0.0.0.0

4.36 4.45 4.413.963.963.443.102.6293 94 92 90 00 00 00

35000000300002500000020000000150000001000000050000000

北京 上海 廣東 浙江 江六普數據七普數據數據來源：，國家統計局 數據來源：，國家統計局城鎮居民人均住房面小較發達地區改空更大七數顯20年我國總居人住建達41.6平人其城民人住建為3.52平人，鎮人住建為2.29平人村均房達到6.80平人相達地區中北城居人房建為3.7平為311平有廣深圳兩個線市廣省為30.9平，比本均35平德國40平達國家發地城住存量有大改區近年線新線市吸引大的來動口200北常人為219人十間了22.1萬海住口為2487萬人十間長了185萬東住口為1.26億，十年增了171萬來較達區住剛人群有增。圖：各地區城鎮人口均住房建面廣上

海吉甘黑龍新

遼山重內蒙

山河青貴

浙安

福云江

湖河江湖西東海

南林肅

疆津寧西

古夏

北海州

江徽

建南蘇

北南西南藏數據來源：，國家統計局較發達地區城鎮居住自有率低剛需強七普據房源分中購買新商房自住購二房買有住買濟用和兩限房，繼承及贈與六類屬于居民自有住房，七普數據中城鎮居民住房自有率達到了73.85租廉住租房比為344賃其住的為17.相對達區，京鎮居住自率為557，海為0.8，和浙江分僅為69和58.，見達區鎮民住自率升間大剛需偏。時在國有自產住的鎮庭中約有28.4的是建住房.3家是原公住5.1的購經適房兩房部分庭存潛改性需。圖：各地區城鎮家庭房自有率10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

西廣北

上福海

陜貴四

安新

青天重內蒙山

甘江

山遼吉湖河河藏東京

海建南

西州川

徽疆

海津慶

西北肅蘇