風險識別的含義房地產項目風險識別是對項目進行風險管理的第一步，也是十分重要的一步。風險識別就是確定何種風險事件可能影響項目，并將這些風險的特性整理成文檔。風險識別包括確定風險的來源，風險產生的條件，描述其風險特征和確定哪些風險事件有可能影響項目。它是用感知、判斷或歸類的方式對現實的和潛在的風險性質進行鑒別的過程。風險識別是風險管理的第一步，也是風險管理的基礎。只有在正確識別出自身所面臨的風險的基礎上，人們才能夠主動選擇適當有效的方法進行的處理。風險識別的任務就是要從錯綜復雜環境中找出經濟主題所面臨的主要風險。另外風險識別一方面可以通過感性認識和歷史經驗來判斷，另一方面也可通過對各種客觀的資料和風險事故的記錄來分析，歸納和整理，以及必要的專家訪問，從而找出各種明顯和潛在的風險及其損失規律。因為風險具有可變性，因而風險識別是一項持續性和系統性的工作，要求風險管理者密切注意原有風險的變化，并隨時發現新的風險。風險識別是風險管理的基礎，是建立明確的項目風險管理目標的依據，如果風險識別的工作做不到位，重要的風險不能被識別出來，也就無從針對其制定相應的風險應對措施，一旦風險事件發生，將對項目產生致命的危害。然而，在大部分情況下風險并不是顯而易見，其往往隱藏在工程項目.實施的各個階段，或被種種假象所掩蓋，因此識別風險要講究方法，要根據房地產項目的風險特點，采取具有針對性的識別方法和手段。風險識別的依據和過程項目風險識別的主要依據包括:項目規劃、風險管理規劃、歷史資料、風險類型、制約因素和假設條件。風險識別過程是尋找風險、描述風險和確認風險的活動過程。項目風險識別過程一般可以分為以下六個步驟：確認項目中的不確定性；(2)建立初步清單；(3)確定各種風險事件并推測其結果；(4)風險優先級確定；(5)進行風險分類；(6)建立風險目錄摘要。風險識別的方法和工具在風險識別的過程中需要采用科學的方法并借助于一些工具，這樣有助于我們能規范地、高效地、完整地把項目風險識別出來。目前能運用于風險識別地方法和工具有如下幾種：(1)檢查表(2)流程圖(3)頭腦風暴法(4)情景分析法(5)德爾菲法(6)SWOT分析法(7)敏感性分析法風險識別的原則(1)全面周詳的原則。為了對風險進行識別，應該全面系統地考察、了解各種風險事件存在和可能發生的概率以及損失的嚴重程度，風險因素及因風險的出現而導致的其他伺題。損失發生的概率及其后果的嚴重程度，直接影響人們對損失危害的衡量，最終決定風險政策措施的選擇和管理效果的優

劣。因此，必須全面了解各種風險的存在和發生及其將引起的損失后果的詳細情況，以便及時而清楚地為決策者提供比較完備的決策信息。量力而行的原則。風險識別的目的就在于為風險管理提供前提和決策依據，以保證企業、單位和個人以最小的支出來獲得最大的安全保障，減少風險損失，因此，在經費限制的條件下，企業必須根據實際情況和自身的財務承受能力，來選擇效果最佳、經費最省的識別方法。企業或單位在風險識別和衡量的同時，應將該項活動所引起的成本列人財務報表，作綜合的考察分析，以保證用較小的支出，來換取較大的收益。綜合考察的原則。單位、家庭、個人面臨的風險是一個復雜的系統，其中包括不同類型、不同性質、不同損失程度的各種風險。由于復雜風險系統的存在，使得某一種獨立的分析方法難以對全部風險奏效，因此必須綜合使用多種分析方法，根據風險清單列舉可知，單位、家庭、個人面臨的風險損失一般分為三類：一是直接損失。識別直接財產損失的方法很多，例如，詢問經驗豐富的生產經營人員和資金借貸經營人員，查看財務報表等。二是間接損失。它是指企業受損之后，在修復前因無法進行生產而影響增值和獲取利潤所造成的經濟損失，或是指資金借貸與經營者受損之后，在追加投資前因無法繼續經營和借貸而影響金融資產增值和獲取收益所帶來的經濟損失。間接損失有時候在量上要大于直接損失。間接損失可以用投人產出、分解分析等方法來識別。三是責任損失。它是因受害方對過失方的勝訴而產生的。只有既具備了熟練的業務知識，又具備了充分的法律知識，才能識別和衡量責任損失。另外，企業或單位各部門關鍵人員的意外傷亡或傷殘所造成的損失，一般是由特殊的檢測方法來進行識別的。系統化、制度化、經常化的原則。風險的識別是風險管理的前提和基礎，識別的準確與否在很大程度上決定風險管理效果的好壞。為了保證最初分析的準確程度，就應該進行全面系統的調查分析，將風險進行綜合歸類，揭示其性質、類型及后果。如果沒有科學系統的方法來識別和衡量，就不可能對風險有一個總體的綜合認識，就難以確定哪種風險是可能發生的，也不可能較合理地選擇控制和處置的方法。這就是風險的系統化原則。此外，由于風險隨時存在于單位的生產經營（包括資金的借貸與經營）活動之中，所以，風險的識別和衡量也必須是一個連續不斷的、制度化的過程。這就是風險識別的制度化、經常化原則。科學計算的原則。對風險進行識別的過程，同時就是對單位、家庭、個人的生產經營（包括資金借貸與經營）狀況及其所處環境進行量化核算的具體過程。風險的識別和衡量要以嚴格的數學理論作為分析工具，在普遍估計的基礎上，進行統計和計算，以得出比較科學合理的分析結果。3.2生態地產項目風險指標體系的構建生態農業地產開發過程通常分為四個階段，’即投資決策和土地獲取階段、前期手續和規劃設計階段、項目建設和管理階段、租售及物業管理階段。本文的指標體系參考該過程。指標體系構建思路生態農業地產項目風險識別是一個系統的工程，由上面的分析可知，生態農業地產項目可以分為四個階段，每個階段又有不同的內容，因此有必要對每個階段的風險大小進行分析。在項目開發前我們只能依據已有的經驗以及專家等多方的經驗對項目開發過程中每個階段可能出現風險的大小作一個初步分析。就開發企業而言，開發的各個階段的風險表現是不同的，它伴隨著各個階段的主要任務而產生。在投資研究決策及土地獲取階段，圍繞何時何地開發該項目，主要是有關開發區域、開發物業類型、開發時機的風險、資金風險以及圍繞土地的相關風險。在前期手續和規劃設計階段，應重點關注市場風險、產品設計的風險等。在項目建設階段，針對招標選擇承包商，簽訂承包合同，進行工期質量成本控制等主要任務，應考慮招標模式、承包方式、承包合同、工期、質量、成本控制等面臨的主要風險。在租售及物業管理階段，面對出租銷售和物業管理工作，應注意合同風險、銷售時機風險等。生態農業地產階段風險大小分析思路：1.評估客體:首先確定項目階段指標體系，主要采用專家訪談法和結合上文分析階段確定，之后采用層次分析（AHP）確定指標權重；評估主體，初步選擇包括公司領導、相關專家、公司員工以及社會人士對生態農業地產項目各個階段風險大小進行識別；3.評估方法，包括專家訪談法以及層次分析法等。項目風險指標體系的確立指標是用于衡量產出或成果的一個特定數值或特性。在本文指標是指用于衡量生態農業地產項目開發各個階段顯現風險的大小的數值。確立生態農業地產項目風險大小指標體系，是一個核心和關鍵的環節。指標體系涵蓋的是否全面，層次結構是否清晰、合理，直接關系到評估質量的好壞。我們通過2個步驟確定了生態農業地產項目風險的指標。第一步，本文在相關分析的基礎上首先提出了一套預想指標體系，并決定通過一系列的訪談、問卷調查和相關文獻資料的搜集，對所提出的評價指標體系進行實際驗證。第二步，把確定下來的評價指標，通過訪談和問卷的形式向有關專家咨詢，根據專家反饋的意見調整有關指標。最終構建了定量和定性，一級指標與二級指標相結合的績效指標體系。層次分析法簡介構建科學而完整的指標體系是建立績效評估體系的重要前提，由于指標體系中，各級指標的重要程度不同，因此需要賦予不同的權重。目前的權重確定的方法有很多種，一是經驗型，這種方法簡單，但精度不高；二是采用層次分析法，通過模糊考核來確定權重，這種方法科學性強；第三采用就是GAHP方法確定權重，這種方法采用群組決策，綜合務個專家的意見，使得權重的確立更加精確和客觀，但實施難度大。因此本文的權重分析采用層次分析法(AHP)完成。層次分析法，又稱AHP(AnalyticHierarchyProcess)方法，是將決策中有關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在.此基礎之上進行定性和定量分析的決策方法。該方法是美國運籌學家匹茨堡大學教授薩蒂于本世紀70年代初，在為美國國防部研究”根據各個工業部門對國家福利的貢獻大小而進行電力分配”課題時，應用網絡系統理論和多目標綜合評價方法，提出的一種層次權重決策分析方法。這種方法的特點是在對復雜的決策問題的本質、影響因素及其內在關系等進行深入分析的基礎上，利用較少的定量信息使決策的思維過程數學化，從而為多目標、多準則或無結構特性的復雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適合于對決策結果難于直接準確計量的場合。層次分析法的原理是：把復雜問題分解成各個組成元素，按支配關系將這些元素分組，使之形成有序的遞階層次結構，’在此基礎上通過兩兩比較的方式，判斷各層次中諸元素的相對重要性，然后再遞接層次結構進行合成，綜合這些判斷確定諸元素在決策中的權重。層次分析法的過程和要點是分解判斷和綜合，其實質是通過計算判斷矩陣的最大特征根對應的特征向量，導出元素間的相對重要性的排序值。層次分析法的步驟為：1、建立層次結構模型。在深入分析實際問題的基礎上，將有關的各個因素按照不同屬性自上而下地分解成若干層次，同一層的諸因素從屬于上一層的因素或對上層因素有影響，同時又支配下一層的因素或受到下層因素的作用。最上層為目標層，通常只有1個因素，最下層通常為方案或對象層，中間可以有一個或幾個層次，通常為準則或指標層。當準則過多時（譬如多于9個）應進一步分解出子準則層。、構造成對比較陣。從層次結構模型的第2層開始，對于從屬于（或影響）上一層每個因素的同一層諸因素，用成對比較法和1-9比較尺度構追成對比較陣，直到最下層。3、計算權向量并做一致性檢驗。對于每一個成對比較陣計算最大特征根及對應特征向量，利用一致性指標、隨機一致性指標和一致性比率做一致性檢驗。若檢驗通過，特征向量（歸一化后）即為權向量:若不通過，需重新構造成對比較陣。4、計算組合權向量并做組合一致性檢驗。計算最下層對目標的組合權向量，并根據公式做組合一致性檢驗，若檢驗通過，則可按照組合權向量表示的結果進行決策，否則需要重新考慮模型或重新構造那些一致性比率較大的成對比較陣。風險指標權重的確定運用步驟為:第一，分析系統中各指標的關系，構造兩兩比較判斷矩陣并計算權值，計算權值的過程可以采用EXCEL軟件進行計算以提高效率;第二步，進行指標權重的效度檢驗，由于人的認識的模糊性以及系統屬性的多樣性，一般很難做到構造的判斷矩陣有完全一致性，但必須要有比較滿意的一致性，才能用AHP進行有價值的分析，因此要求一致性指標：