本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。究報告本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。究報告保交樓的前景——宏觀專題報告近期保交樓取得一些進展，“重災區”鄭州市宣稱絕大多數項目已經在10并不適用于所有項目。就全國范圍而言，我們預計僅有流動性問題的項目滿足共益債運作條件的項目和依托財政補貼的少部分項目才有望最終交房，大量項目仍面臨爛尾的風險；居民和金融體系也仍面臨較大的損失。地產銷售可能已經觸底；但是，疫情以及交房問題未能徹底解決意味著地時日。 保交樓的最新進展保交樓的救助方案否還有另外的運作模式值得關注。現有救助方案下各部門的定性估計公司仍面臨螺旋式惡化的風險。銀行仍會現有救助方案下各部門影響的定量估算算低估了目前的停工面積，而且意義不大。按照傳統模式實施救助，居民部門保交樓的前景對于僅存在流動性問題的項目，短期我們預計可能在1-3個月取得實質進展，中期大多數項目有望實現交房。對于資不抵債項目，滿足共益債運作但大多數資不抵債項目因現有救助方案的固有缺陷而無法救助。盡管地產的明顯反彈仍然有待時日。報告末頁的重要聲明1宏觀報告宏觀專題2請務必閱讀報告末頁的重要聲明本本報告僅供1保交樓的最新進展 32保交樓的救助方案 42.1傳統救助模式 42.2共益債模式 62.3鄭州新政 72000億政策性銀行專項借款？ 83現有救助方案下各部門的定性估計 103.1現有救助方案下居民部門的情況 103.2現有救助模式下地產公司的情況 103.3現有救助模式下銀行體系的情況 104現有救助方案下各部門影響的定量估算 124.1市場調研低估目前的停工面積 124.2現有救助方案下居民部門面對的爛尾面積 124.3現有救助方案下地產公司壞賬的定量估算 134.4現有救助方案下銀行部門壞賬的定量估算 155保交樓的前景 18風險提示 18ybjieshou@eastmoneyybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。 3請務必閱讀報告末頁的重要聲明1保交樓的最新進展本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。”本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。3個月復工并最終交房。然而，在地產行業債務危機已單純依靠地方政府救助地產項目公司的各種方案不足以完全解決此輪危機。保交樓有進展疊加上近期需求端的持續刺激1，可能意味著房地產市場信心最為1208060402006/16/86/156/226/297/67/137/207/278/38/108/178/248/319/79/149/2120224請務必閱讀報告末頁的重要聲明2保交樓的救助方案本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。項目停工是中國地產行業債務危機演化在施工端的暴露——地產公司對施工方意見(債務重組)才能實現保交房。現有兩種主流救助方案為：1)地方政府通過適當財政補貼加債務重組的方式救助項即交房的問題。2.1傳統救助模式資等。于居民部門的債務肯定行不通——例如其他債權人在地產公司債務違約之后會要求交房，通常需要所有債權人就損失分擔達成一致(債務重組)，當然，流動性的支持。5請務必閱讀報告末頁的重要聲明本報告僅供本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。證券研究所整理方優先照顧購房人的利益并達成債務重組的協議。同時采取一些流動性支持的措施 助的協議，也都需要較長的談判協商的過程。有較好資產的困難項目公司，向出險地產公司注入流動性。6請務必閱讀報告末頁的重要聲明本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。AMC以略高于市場價格收購項目；政府原價退地作為財政補貼。在優先保障購房人2.2共益債模式眾多關注，債務。就保交樓而言，這種救助方式的思路是政府引入一筆外部資金(如地方政府成7請務必閱讀報告末頁的重要聲明本報告僅供ybjieshou@本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。地產公司拖欠的建設工程款。復工的建安成本，包括已售部分和未售部分。否則有關債權方可能會扣押相關證件(包括土地使用權證等)阻止向購房者交房。擔自救主體責任，千方百計承擔或配合保交樓任務，通8請務必閱讀報告末頁的重要聲明2)對資產大于負債、資金出現暫時困難的企業，通過紓困基金、并購貸等形式ybjieshou@3)對資產小于負債的企業可先由平臺公司代建，再由政府部門追回損失。對停ybjieshou@本報告僅供郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。4)對嚴重資不抵債類項目本著應破盡破的原則，成立破產清算協調專班，鼓勵本報告僅供郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。。財政補貼。政府債務。的政府債務。原則上，地方政府借款期限不超過3年。借款前兩年，利率執行貼息后行、專款專用”3。3/fortune/2022-08/19/c_1128930216.htm。9請務必閱讀報告末頁的重要聲明較好的項目，仍以借款的方式用于尚有相當數量未預售房屋的項目。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。樓”本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。10請務必閱讀報告末頁的重要聲明3現有救助方案下各部門的定性估計3.1現有救助方案下居民部門的情況本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。但住房終究是沒有辦法交付。3.2現有救助模式下地產公司的情況什么給股東。產清算，也很難留下剩余資產給股東。3.3現有救助模式下銀行體系的情況斷供或者解除購房合同會讓銀行在按揭貸上損失慘重，同時銀行開發貸(有抵押品的債權)清償次序排在消費購房人和建筑工程款之后，銀行也可能會有開發貸的損失。11請務必閱讀報告末頁的重要聲明本報告僅供ybjieshou本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。12請務必閱讀報告末頁的重要聲明4現有救助方案下各部門影響的定量估算調研低估目前的停工面積本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。4.2現有救助方案下居民部門面對的爛尾面積可能達到7.6億國有地產公司固定資產投資額比例為7:3，民httpsbaijiahaobaiducomsid8979046041&wfr=spider&for=pc。使用條件。13請務必閱讀報告末頁的重要聲明圖表5：期房銷售金額郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@本報告僅供ybjieshou@估共益債模式可以救助的比例，我們假設前文的爛尾樓盤中有50%符合采取共益債爛尾面積仍不容樂觀——大概占過去兩年中國商品住房銷售面積的12%。這意味著4.3現有救助方案下地產公司壞賬的定量估算開商業地產開發等其他非住宅開發類地產公司。14請務必閱讀報告末頁的重要聲明萬本報告僅供ybjieshou@本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。司的杠桿率低于行業平均水平，我們又將每家公司的資產負債率上調10%，通過新15請務必閱讀報告末頁的重要聲明司的壞賬。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。資產減值=存貨×0.7×0.54×0.3+應收賬款×0.5+其他應收款×0.5+其他流動動性資產×0.8萬億，占樣本地產公司總資產的11.5%，此時住房開發類地產公司的壞賬為39×疊加共益債模式，地產公司壞賬為2.3萬億運作(目前各地如何運作尚沒有確切答案)，不僅國有地產公司樓盤沒有問題，還有少，因為地產公司被救助讓交易對手重拾了對地產公司的信心。計算公式為：資產減值=存貨×0.7×0.3×0.5×0.54+應收賬款×0.5×0.5+其他應收款×0.5萬億，占樣本地產公司總資產的5.8%，此時住房開發類地產公司的壞賬為39×4.4現有救助方案下銀行部門壞賬的定量估算部門的壞賬將是這兩部分壞賬之和。16請務必閱讀報告末頁的重要聲明ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。揭ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供50%×40%=1.5萬億。我們注意到，按揭本報告僅供防工萬億。17請務必閱讀報告末頁的重要聲明：商品住宅施工面積：商品住宅竣工面積ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供億本報告僅供或政策性銀行專項借款(共益債資金來源)估計不會進行救助。其演化場景與沒有共18請務必閱讀報告末頁的重要聲明5保交樓的前景且已經取得一些進展。但地產債務危機尚難言已經過去。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。問題。。提示19請務必閱讀報告末頁的重要聲明看法。我們所得報酬的任何部分不曾與，不與，也將不會與本報告中的具體投資建議或觀點有直接或間接聯系。的評級標準明本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。告中投資建議所涉及的評級分為股票評級和行業評級(另有說明的除外)。評級標準為報告發布日后6表性指數的漲跌幅作為基準。其三板成指(針對協議轉讓標的)或三