肇東英倫國(guó)際裘皮城

肇東市紅利來(lái)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目實(shí)施方案可行性分析報(bào)告點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本目錄第一章

項(xiàng)目概況與目標(biāo)1一、項(xiàng)目名稱三、項(xiàng)目背景

二、項(xiàng)目位置與建設(shè)內(nèi)容四、項(xiàng)目目標(biāo)

第二章

項(xiàng)目分析與定位2一、皮草行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)二、國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)四、項(xiàng)目定位與布局第三章

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與執(zhí)行3一、項(xiàng)目階段目標(biāo)三、項(xiàng)目工作推進(jìn)二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)第四章承包文件（需要政府幫忙的事情）4一、修路三、商戶入駐的政策二、周邊美化點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本一、項(xiàng)目名稱二、項(xiàng)目位置與建設(shè)內(nèi)容第一章項(xiàng)目概況與目標(biāo)肇東英倫國(guó)際裘皮城項(xiàng)目是由肇東市紅利來(lái)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)、管理經(jīng)營(yíng)，坐落于肇東市興安街園林南路。建筑面積近54666平方米，項(xiàng)目分三幢獨(dú)立樓宇（40號(hào)樓宇、A號(hào)、B號(hào)樓宇）；項(xiàng)目周邊即將建設(shè)近5000平方米生活業(yè)態(tài)。交通地理位置優(yōu)越，處于哈大齊工業(yè)走廊的中軸位置，擴(kuò)展延伸可輻射東北三省、俄羅斯及東北亞地區(qū)，是哈齊客運(yùn)專線的重要一站。點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本三、項(xiàng)目背景第一章項(xiàng)目概況與目標(biāo)近幾年，中國(guó)逐步成為世界上最大的裘皮制品加工、消費(fèi)、交易大國(guó)。而東北三省是中國(guó)皮草交易最多的省份，約占全國(guó)交易總量的90%。點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本四、項(xiàng)目目標(biāo)第一章項(xiàng)目概況與目標(biāo)項(xiàng)目以祿口皮草產(chǎn)業(yè)為核心，順應(yīng)南京商業(yè)郊區(qū)化、復(fù)合化、多功能的發(fā)展趨勢(shì)，建立一個(gè)皮草原材料采購(gòu)、皮草成品批發(fā)兼零售的一站式皮草采購(gòu)交易平臺(tái)，整合產(chǎn)業(yè)鏈，匯聚多方資源，在上游形成原皮交易市場(chǎng)，中游打造皮草設(shè)計(jì)、打板中心，下游共享資源拓寬產(chǎn)品銷品；項(xiàng)目分三步定位：2016年-2017年全力培育皮草經(jīng)營(yíng)戶；2018年-2019年建設(shè)皮草產(chǎn)業(yè)加工、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、交易一體化的平臺(tái)；2020年-2021年全力打造皮草國(guó)際化精品交易平臺(tái)，為經(jīng)營(yíng)戶拓展銷路、謀求發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值全面升值。點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本一、皮草行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)第二章項(xiàng)目分析與定位縱觀皮草數(shù)年載，皮草發(fā)展歷程可謂稱之起伏不定，發(fā)展格局緊跟發(fā)展模式，在變化中尋求發(fā)展，但并沒(méi)有脫離時(shí)代新變化的總趨勢(shì)。目前行業(yè)主要有以下趨勢(shì)：（1）從業(yè)人員的增多，對(duì)技藝要求逐年提高，皮草“大師傅”自立返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)增加；（2）養(yǎng)殖技術(shù)、生產(chǎn)工藝改進(jìn)和創(chuàng)新，加工生產(chǎn)設(shè)備化、機(jī)械化；（3）銷售渠道份額變動(dòng)和銷售模式的新形勢(shì)，信息化、電子化的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展；（4）皮草消費(fèi)觀念的變化和發(fā)展，隨著消費(fèi)群體的變化，慢慢走向大眾化消費(fèi)發(fā)展；點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本二、我國(guó)2015年皮毛產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)第二章項(xiàng)目分析與定位序號(hào)數(shù)據(jù)內(nèi)容1中國(guó)從丹麥引進(jìn)10飛機(jī)丹麥品種水貂，每飛機(jī)1.5萬(wàn)只左右，共引進(jìn)15萬(wàn)只左右白貂；2每飛機(jī)運(yùn)6萬(wàn)左右原種白貂，產(chǎn)60萬(wàn)只原種白貂，公貂1100元／張，母貂皮1050元／張，下調(diào)200元-300元3國(guó)內(nèi)規(guī)模在80畝以上的咖啡貂養(yǎng)殖場(chǎng)約250-300家；4文登、榮城、海陽(yáng)、青島、諸城、臨沂、連運(yùn)港、魯西南地區(qū)、石家莊、大連、丹東、哈爾濱等黑貂存欄數(shù)量下降50%-60%；5白貂存欄數(shù)量沒(méi)有下降，反而上升至5%-10%；6國(guó)產(chǎn)水貂皮張?jiān)?000萬(wàn)-8000萬(wàn)左右；7中國(guó)咖啡貂，文登、大連帽兒山等地不足200萬(wàn)張皮；8中國(guó)水貂減到歷史最低價(jià)格，諸城公母貂平均下降105元／張，國(guó)產(chǎn)咖啡公母貂平均下降295元／張-325元／張；92014年進(jìn)口兔皮每張?jiān)?5元左右，2015年每張?jiān)?-5元左右；10尚村、留史硝染廠，共20-25家，其中貂皮每家硝染在350萬(wàn)張左右，總計(jì)共4000到4500張；11皮毛市場(chǎng)有大營(yíng)、尚村、留史、辛集、昌黎、東口、文登、陽(yáng)原、余姚、海寧、臨沂、祿口、托爾普等近20家左右；12目前國(guó)內(nèi)有近-40家皮草商城，由于貂皮價(jià)格下降，2014年內(nèi)銷市場(chǎng)比往年多銷售出10%-20%；13皮毛加工企業(yè)有30000萬(wàn)家左右；14貂皮加工企業(yè)6000-7000家，祿口只有700左右家；15皮草俄羅斯外貿(mào)下降60%-70%，而美國(guó)、日本、韓國(guó)、土耳其等國(guó)家外貿(mào)銷售較好。雅寶路商戶減少1／3，加上京津冀協(xié)同一體化，河北白溝、東口、固安、尚村、大營(yíng)等地有不同程度的增加。數(shù)據(jù)結(jié)論中國(guó)內(nèi)銷市場(chǎng)比較看好，還有很大的潛在的購(gòu)買力。點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析第二章項(xiàng)目分析與定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值與優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目不足與劣勢(shì)●區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，行業(yè)背景強(qiáng)硬；●物業(yè)及硬件設(shè)施相對(duì)完善；●有較大的市場(chǎng)潛力。●項(xiàng)目規(guī)模偏小，商業(yè)容量有限；●項(xiàng)目沉寂期較長(zhǎng)，有較長(zhǎng)的培育期；●宣傳推廣、招商啟動(dòng)上滯后。項(xiàng)目最終收益重點(diǎn)在于銷售，同時(shí)從長(zhǎng)期考慮，建議采取較高優(yōu)惠吸引老市場(chǎng)客戶進(jìn)駐本項(xiàng)目，利于招商和銷售，待市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有起色后再提升租金；針對(duì)品牌龍頭商戶，應(yīng)采取特殊的招商措施及租賃政策，普通政策對(duì)其吸引力較小。點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本四、項(xiàng)目定位與布局第二章項(xiàng)目分析與定位（一）項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體定位為祿口提檔升級(jí)的皮草交易精品市場(chǎng)，在皮草批發(fā)零售的基礎(chǔ)上，引進(jìn)更多具有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的品牌，達(dá)到“祿口精品皮草看百發(fā)”的目標(biāo)，項(xiàng)目最終定位為皮草外銷內(nèi)銷流通平臺(tái)。（具體商鋪分布詳見(jiàn)附圖1-8）（二）項(xiàng)目布局樓宇層數(shù)業(yè)態(tài)劃分商鋪數(shù)量40號(hào)樓一層、二層精品展示館約50個(gè)商鋪A樓一層、二層皮草直銷中心約170商鋪三層加工區(qū)域約70個(gè)商鋪B樓會(huì)議中心原皮拍賣中心可容納100人次一層原皮交易中心約40個(gè)商鋪二層輔料交易中心約40個(gè)商鋪三層加工區(qū)域約30個(gè)商鋪總計(jì)約400個(gè)商鋪點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本一、項(xiàng)目階段目標(biāo)第三章項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)執(zhí)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理分為前期建設(shè)階段、項(xiàng)目培育階段、項(xiàng)目成熟階段和項(xiàng)目穩(wěn)定階段。在這一過(guò)程中，順應(yīng)市場(chǎng)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目的定位、招商、運(yùn)營(yíng)都會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整。就項(xiàng)目以及基于南京市場(chǎng)的現(xiàn)狀，我們將項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施階段劃分如下：開(kāi)業(yè)前6個(gè)月開(kāi)業(yè)3年開(kāi)業(yè)1-2年開(kāi)業(yè)4-6年建設(shè)階段培育階段成熟階段穩(wěn)定階段點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本（一）前期建設(shè)階段工作：第三章項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)執(zhí)行※業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化；

※組織實(shí)施首次招商工作；

※經(jīng)營(yíng)管理咨詢和答疑（項(xiàng)目銷售配合）；※人員招聘、組織與培訓(xùn)；

※招商工具資料（手冊(cè)、單頁(yè)）；

※確保首招成功，支撐項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。（二）項(xiàng)目培育階段※項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析、制定評(píng)估機(jī)制，指導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策；

※制定相關(guān)費(fèi)用減免和優(yōu)惠政策，建立商家經(jīng)營(yíng)信心；※根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目情況，調(diào)整項(xiàng)目業(yè)態(tài)，置換商家；

※利用公共區(qū)域和廣告位營(yíng)造市場(chǎng)整體商業(yè)氛圍；※積極參加政府和行業(yè)組織的相關(guān)評(píng)比活動(dòng)，獲取誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等榮譽(yù)稱號(hào)，樹(shù)立項(xiàng)目社會(huì)形象；※多渠道強(qiáng)力營(yíng)銷，拉動(dòng)項(xiàng)目商氣人氣。點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本（三）項(xiàng)目成熟階段第三章項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)執(zhí)行※業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化；

※組織實(shí)施首次招商工作；

※經(jīng)營(yíng)管理咨詢和答疑（項(xiàng)目銷售配合）；※人員招聘、組織與培訓(xùn)；

※招商工具資料（手冊(cè)、單頁(yè)）；

※確保首招成功，支撐項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。（四）項(xiàng)目穩(wěn)定階段※擴(kuò)大行業(yè)交流，提升項(xiàng)目及管理公司知名度；※根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，調(diào)整業(yè)態(tài)，提升租金，持續(xù)增加公司收益率；※完善整理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ剑瑥?fù)制支撐后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目的第三章項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)執(zhí)行提升祿口當(dāng)?shù)匦袠I(yè)名知度；提升地區(qū)商業(yè)水平和功能；多渠道就業(yè)；創(chuàng)造稅收逐年獲得預(yù)期投資收益；使企業(yè)形象得到提升；后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)積累口碑有穩(wěn)定的投資回報(bào)；有持續(xù)增長(zhǎng)的投資收益；有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃市場(chǎng)可撐控的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；良好的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和利潤(rùn)空間；可持續(xù)性的整體業(yè)態(tài)。

良好的產(chǎn)品品質(zhì)保證；優(yōu)惠的產(chǎn)品價(jià)格；滿足消費(fèi)及體驗(yàn)的需求。點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成效第三章項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)執(zhí)行價(jià)值升值成熟階段培育階段穩(wěn)定階段建設(shè)階段組織與配合項(xiàng)目主力店招商、前期全面招商，保障項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)，保障租金收益和銷售收益；通過(guò)前期宣傳達(dá)到開(kāi)業(yè)目標(biāo)，營(yíng)造百發(fā)裘皮城品牌商業(yè)氛圍；打造項(xiàng)目品質(zhì)，樹(shù)立項(xiàng)目知名度，促進(jìn)項(xiàng)目資產(chǎn)升值溢價(jià)，提高百發(fā)裘皮城品牌的美譽(yù)度。四、項(xiàng)目工作推進(jìn)（詳見(jiàn)附表9）點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本第四章結(jié)束語(yǔ)南京祿口