房地產開發與經營

專業：工程管理學生：2009級教師：畢瓊媛專題1：房地產是怎樣的一個行業？內容提示：

1、房地產業產生、發展；現狀；

2、房地產業的地位；與其他產業的關系；（研討）

3、房地產項目體系；河南房地產業現狀分析；（研討）

目標要求：了解房地產業的產生與發展；熟悉房地產業的地位與現狀；掌握房地產項目研究對象、內容、方法；熟悉河南房地產業現狀。思考練習題：結合我國房地產業發展過程，你能夠從中得到什么啟發。如何學習房地產開發與經營課程。

一、房地產的概念、產生、發展概述1、概念：1）房地產業：是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。包括子產業：咨詢業；投資開發業；價格評估業；經紀業；物業管理業。2）房地產開發與經營：

參考第14頁、15頁。

房地產開發與經營基本含義房地產開發的概念廣義：國土開發、區域開發、城市開發等都與房地產開發活動有著密切的關系的開發活動均可以視為整體上和宏觀意義上的房地產開發；狹義：主要是指在依據國家的法律取得了國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為，是在特定地段上所進行的具體的房地產項目的規劃、設計和建設、施工等開發活動。

房地產經營：是企業經營活動的重要組成部分，是指房地產企業為實現預期目標，確定實現目標的戰略和策略，并有意識、有計劃加以實現的經濟活動過程。房地產經營廣義：不僅包括房地產生產過程的開發環節、流通環節的營銷活動和中介服務活動等，還包括消費環節中的物業管理服務活動；狹義：僅指流通環節的營銷活動和中介服務活動。

2、房地產的產生與發展見教材第4—6頁。

二、房地產業的地位與作用1、房地產業的地位：是國民經濟中的特殊部門；基礎性產業；先導性產業；是保護和優化生態環境的一項環保產業；是第三產業起飛的啟動點。

2、房地產業作用（研討）1）房地產業與其他產業的關系例如，與建筑業的關系；2）與城鎮建設的關系有利于提高城市的產業聚集效益；有利于推動城市化進程。3）與社會發展的關系有利于帶動經濟結構的優化；有利于健全和完善社會主義市場體系。

三、房地產業體系1、房地產開發與經營的研究對象：范圍較為廣泛，對象較為復雜。如：投資決策、土地獲取、策劃、建設、管理、銷售、物業等。2、內容：

房地產開發；房地產經營3、方法：

專業調查方法；定性與定量結合的方法；系統建模方法；社會學研究方法（系統工程）；其他如SWOT方法等。

四、河南房地產業現狀及趨勢分析（研討）

思考：現狀從哪些方法研究，研究哪些指標；發展趨勢怎樣預測。討論：2008年之前；

2008年—2011年；

2012年—

以2008—2009為例：1、特征：

隨著中央和河南各項政策效應的進一步顯現，河南房地產開發市場

回暖向好的積極因素和有利條件繼續增加，開發投資增速低開高走，呈穩步上升態勢，房屋新開工面積止跌轉升，商品房銷售增速加快，企業到位資金有所好轉。但項目開發進度恢復依然較為緩慢，已經成為影響河南城鎮投資快速增長的不利因素，房地產開發市場回暖前景及可持續性仍需進一步觀察，發展形勢依然不容樂觀。

2010—2011年：

2010年以來，中國出臺了一系列房地產調控措施，將政策由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調控手段。兩年先后出臺了三次調控措施。要把房價過快上漲的勢頭控制住，使房價能夠保持在一個合理的水平。

2010年10月，一年期存款基準利率上調由現行的2.25%提高到2.50%；

2010年11月，公積金新政強調，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。

2010年12月，個人住房公積金貸款利率均上調0.25個百分點。

2011年1月25日，住房城鄉建設部等部門聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》。

2011年1月26日，要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于50%改為不低于60%。

2011年1月27日，規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業稅。

2011年1月26日，國務院常務會議確定了2011年房地產宏觀調控的“新國八條”，河南房地產調控措施細則相繼出臺。1）“限購”成為地方政府重要舉措。2）2011年，河南省計劃完成各類保障性住房建設投資330億元，開工建設各類保障性住房39萬套。3）對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。4）保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。5）再次嚴格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業稅。2011年新政下河南縣域房地產市場走勢在河南省，縣域經濟發展程度相對較為落后，城鎮化水平較低，房地產市場的發展也更是較為落后。但也正因為如此，隨著縣域經濟的不斷壯大和城鎮化水平的加快，以及自去年以來國家宏觀調控的影響，縣域市場已成為房地產發展的一片“藍海”。

1、龐大的人口形成巨大的市場容量河南省有108個縣（市），合計國土面積占全省的90.5%；縣域人口8060萬人，占全省的82.0%。

2009年河南國內產總值為19367.28億元，其中縣域生產總值超過1.5萬億元，占全省生產總值的比重達70%。縣域經濟已成為全省經濟的基礎。

2、不斷提速的縣域城鎮化水平

2010年，河南省城鎮化率達到39.2%，進入快速發展階段。河南省政府公布了《關于推進城鄉建設加快城鎮化進程的指導意見》，按照規劃，到2015年全省城鎮化率將達到48%。當前河南城鎮化水平低于全國將近10%，河南省用3年到5年的時間迎頭趕上，將會有大量的農民要進城，縣域房地產市場具有龐大的市場潛力，前景看好。

3、縣域市場住房需求基本為自住需求當前我省縣域龐大的人口、高速推進的城鎮化以及眾多縣域的新區建設，使得縣域房地產市場蘊藏了巨大的市場潛力。現有城鎮居民有改善住房條件的需求，家庭子女長大后成家對于住宅的新需求，大量農民擁進縣城的購房需求以及我國城鎮化水平將會保持長期高速發展。縣域房地產將迎來發展的大好春天。河南縣域房產市場產品發展趨勢

1、建筑風格從單一、呆板走向現代、歐式。隨著縣域房產市場的開放和大小開發商的陸續進入，逐步激烈的競爭使得產品“產異化”、“創新”成為一個樓盤成敗的重要因素。

2、小區規劃從“兵營式”排布走向多樣化。3、建筑“向高走”。4、戶型“創新”成為常態。戶型創新主要有：入戶花園、270度觀景飄窗、可視對講系統等等。

5、戶型面積逐步縮小。6、配套設施更為完善現在縣城中擁有天然氣和暖氣配套是最基本的條件，有的小區開始出現溫泉、幼兒園、會所、商業街和智能化系統。個別縣域發展狀況

縣域房地產市場發展驅動力分析

（一）需求驅動

1.城市化進程加快

城市化進程的加快，為大量進城的農民提供了工作機會，同時擁入城市的大量人口也給城市的運營帶來了巨大的壓力。2005年，中國城鎮人均住房面積為26平方米，以世界發達國家20世紀90年代人均建筑面積（35平方米～45平方米）的下限，作為中國2020年城鎮住宅發展目標的參考依據。那么2005—2020年的15年間，中國因城鎮人口增多，而需新增住宅建筑面積127億平方米，平均每年8.5億平方米.根據國家發改委的統計數據，中國每年商品房竣工面積只有5億多平方米，且自2005年起，商品房銷售面積都高于竣工面積，巨大的需求使得市場開始用存量房來滿足日益增長的需求。

2.消費群體轉移拉動住房需求

自1998年實行住房制度改革以來，中國居民逐漸接受了個人貸款買房的事實。外出打工人員在大城市暫時買不起房，而縣城又具有相對舒適的居住條件，因而回城購房；越來越多的富裕農民、鄉鎮的行政事業人員也更愿意到縣城購房安家。政府機關及部分事業單位人員、公務員，外地做生意回城及縣城個體商業人員買房。

3.大城市郊區化

近年來，隨著城市的快速擴張，大城市的郊區化現象越來越受到關注，中國的大城市多是典型的單中心組團式城市結構，中心市區的發展受到地理空間和資源條件的制約，需要通過城市化進程，實施市區產業、人口和城市建設向郊區轉移，因而大城市周邊的城鄉結合部和縣城，承擔了分擔城市的產業和人口壓力的角色。

（二）供給驅動1.縣域投資環境改善

房地產業是國民經濟的重要組成部分，是能夠提供大量財政收入的產業部門，經濟發達國家和地區的房地產經營收入一般可占政府財政收入的10%~40%。房地產市場的持續快速發展，使得地方政府的財政收入大幅增加，因此有充足的資金來進行城市的各項設施建設。2.中小開發企業被迫轉移大城市房地產市場競爭加劇，中小房地產企業在城市中不具備競爭力，缺乏生存空間，于是紛紛轉向更具潛力的中小城市和縣城。

（三）整體驅動因素

1.整體經濟的發展

城市建設發展迅速，縣城經濟的快速發展為房地產市場發展提供了良好的條件：縣城的基礎設施建設不斷改善；縣城進行城市發展規劃，新城市發展框架逐步形成，建設用地