動漫商城市場定位報告

運營中心招商組嚴焰明2023/2/4項目研究思路圖

前期項目啟動供應分析需求分析研究定位從化宏觀經濟分析競爭項目分析項目立地條件分析項目整體情況介紹項目潛在消費力商業物業分析消費者調研商家調研項目商業定位項目分析商品組合商業主題目標客群項目立地條件分析從化概況從化，全市總面積1985.26平方公里。東鄰龍門縣，南與增城市、廣州白云區接壤，西與廣州花都區、清遠市相連，北與佛岡縣、新豐縣毗鄰。全市總面積1985.26平方公里。全市總人口為56.58萬人，其中農業人口42.18萬人，非農業人口14.4萬人。從化市下轄3個街道辦事處和5個鎮。有村民委員會221個和社區居民委員會44個。2013年全區實現地區生產總值284.15億元，增長15.5%市居民人均可支配收入26519元，比增10.0%；農村居民人均純收入12639元，比增12.5%。社會消費品零售總額105.05億元，比增16.5%。商品銷售總額318.41億元，比增34.8%。其中，批發業完成214.52億元，比增39.2%；零售業完成103.90億元，比增26.5%。住宿餐飲業完成營業額28.79億元，比增23.8%。全年累計接待游客1669.86萬人次，實現旅游收入62.58億元，分別增長14.6%和19.0%，獲廣東省縣域旅游綜合競爭力排名第一。區位優勢

從化是廣州聯通粵北地區及內地的重要渠道，也是廣州主要的生態屏障和水源涵養區。隨著廣州“北優”發展力度加大，從化的地位和作用更顯重要。按照《廣州2020城市總體發展戰略規劃》將構建“中心城區、副中心城區、衛星城、小城鎮”等四級城鎮體系。從化作為廣州的副中心城區之一，其發展空間更加廣闊，發展優勢更加明顯。交通優勢公路：國道105、106線貫穿全境，京珠高速公路穿越西南部，街北高速公路連接機場高速直達廣州中心區，目前，廣州北三環正在興建，廣從快速路即將開工。華南快速、機場高速、街北高速、北二環、京珠高速、北三環高速、廣從快速為從化構成快捷便利的交通網絡。軌道交通：地鐵14號線2012年動工，2016年完成，在廣東動漫城設有站點。航空：距中國最大的國際機場之一廣州白云國際機場約30分鐘車程。鐵路：距中國最大的火車站之一的廣州火車站60分鐘車程。從化經濟介紹據2013年國民經濟調查顯示，零售消費額平穩增長，增幅與上年基本持平。城市居民人均可支配收入26519元，比增10.0%；農村居民人均純收入12639元，比增12.5%。社會消費品零售總額105.05億元，比增16.5%。商品銷售總額318.41億元，比增34.8%。旅游經濟繼續壯大，全年累計接待游客1669.86萬人次，實現旅游收入62.58億元。獲廣東省縣域旅游綜合競爭力排名第一。項目整體情況介紹產業起步區鳥瞰圖總體規劃：2500畝

?一期開發251畝?二期開發750畝?三期開發1500畝2500畝控制性規劃圖動漫城項目規劃廣東動漫城總規劃面積約2500畝，總投資超過100億元，計劃五年內完成690畝的建設，引進企業超過500家，實現產值超300億元。建設成為一個集動漫原創制作、動漫人才培養、創意企業孵化、衍生產品設計制作、產業投融資以及國際技術合作等功能為一體的動漫產業發展平臺。發展模式：政府引導，企業投資，市場運作園區定位：國際化、高端化、集群化、生態化動漫城項目目標·動漫城項目環境

廣東動漫城坐落于廣州市北部環境優美、自然生態條件優越的從化市。從化市以建設珠三角最宜居生態城市為發展目標，大力實施“大交通、大旅游、大產業”戰略，努力實現從化創新發展、綠色發展、和諧發展。

商業規劃：?動漫商城?商業步行街動漫城商業規劃圖動漫城消費人群項目潛在消費力周邊學校分布圖消費人群之一：周邊高校師生消費人群之一：周邊高校師生招商進程及成果目前入園企業和合作機構達到80多家，其中已注冊入園企業60家。計劃五年內完成690畝的建設，引進企業超過500家，實現產值超300億元。消費人群之二一：動漫城園區白領消費人群之三：周邊及市區人群、旅游者旅游者周邊人群商業物業分析商業市場分析1需求市場分析2商業定位3商業市場分析1商業分布市場特性商業發展方向商業市場分布廣百百貨描述：總面積約2.5平方米，是街口目前較成熟的集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲為一體的綜合性消費場所。其中以廣百百貨作為最大的主力店。匯集服裝服飾，電玩、影院、珠寶飾品、生活超市、兒童玩具等多個零售業態。定位中高端，核心商圈人流密集，客源較多。但整體空間布局規劃日趨落后。街口主要消費分布欣榮宏商貿城描述：位于從城大道，從化汽車站斜對面。從化唯一超大體量的城市綜合體，影天下國際影城、肯德基、必勝客、真功夫盡數進駐，華潤萬家今年10月份也將進駐開業，但因老板犯事被抓，現在實際運營并不順利，經營情況較差，主要靠一樓餐飲維持經營。2-3樓空置率較高，商業規劃很不合理，運營管理差勁。荔香村：描述：位于從化東城路西寧橫街，毗鄰新世紀廣場，人流較旺，品牌有旺客隆超市、影樓、書店、精品服裝，品牌餐飲、化妝品，家電數碼，等零售業態。太平主要消費太平步行街欣榮宏廣百百貨太平步行街：描述：太平步行街位于太平鎮新平路，105國道附近，自發形成的一條步行街，約500多米長，內部巷子縱橫交錯，品牌有聯城百貨、萬和購物廣場、富怡珠寶、服裝、銀行、通訊，餐飲，等零售業態。因周邊工業區群，核心商圈人流密集，生意十分興旺，鋪租也較高。荔香村商業市場分析1商業分布市場特性商業發展方向消費集中區域概述：以購物為主的消費比較集中，高端消費主要集中在欣榮宏和廣百百貨商業類型：購物中心、百貨商場、步行街消費群體：全市各類收入消費群體No項目名稱商業定位商業面積經營業態1廣百百貨中高檔25000珠寶、零售、餐飲、娛樂、兒童休閑體驗、超市2欣榮宏商貿城中高檔210000餐飲、服裝、銀行、影院、電玩、娛樂3荔香村中低檔餐飲、服裝、箱包、鞋帽、數碼、銀行、藥房、酒店、珠寶、酒店4太平步行街高中低檔都有餐飲、服裝、數碼、銀行、藥房、酒店、中型百貨、珠寶、商業總面積

總體特征:自發形成的商業步行街生意興隆，各類業態呈野蠻生長態勢，高端消費區域集中度有待提高及匯聚，中端消費占據主流；缺乏合理的整體規劃性的商業。商業市場分析1商業分布市場特性商業發展方向第一代商業第三代商業第二代商業街區商鋪百貨商場Mall風光數十年后在20世紀前期遭遇挑戰，傳統商業的贏利率無法支撐起再擴張、發展的負擔。超市興起，倡導自由選購的理念。最大貢獻是給零售業業態注入工業制造業的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購物。環境污染、郊區化的邊緣生存狀態、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發展舞臺。城市中心區域社區中心/臨近市區城市中心/副中心/交通樞紐第四代商業商業模式發展規律以“體驗經濟”為基礎，以生活方式消費、娛樂加休閑為主旨城市核心商業趨勢百貨商場以ShoppingMall為代表，追求一站式購物。環境污染、郊區化的邊緣生存狀態、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發展舞臺。Mall百貨商場以ShoppingMall為代表，追求一站式購物。環境污染、郊區化的邊緣生存狀態、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發展舞臺。Mall百貨商場以ShoppingMall為代表，追求一站式購物。環境污染、郊區化的邊緣生存狀態、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發展舞臺。以“體驗經濟”為基礎，以生活方式消費、娛樂加休閑為主旨。城市生活休閑中心Mall百貨商場以ShoppingMall為代表，追求一站式購物。環境污染、郊區化的邊緣生存狀態、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發展舞臺。從化目前的商業發展階段及特色商業模式走向成熟的標志就是大量特色鮮明的購物中心走向市場階段：處于臨街商鋪向百貨商場轉型的階段，但是同時又受到國內經濟大環境的影響，所以結合了目前國內比較流行的SHOPPINGMALL的一部分特色，所形成目前比較獨特的模式。特點：本土商業氛圍非常濃厚，全面皆商，但是城市整體規劃較亂，很難有大型的物業來規劃百貨、購物中心，目前商業整體還是以小型臨街商鋪為主，自由形成及野蠻生長，消費模式單一且集中，消費習性比較落后，需要引導。總結

商業的發展：傳統商業升級，外來大型的百貨、購物中心逐步進入該地市場，本土也在逐步形成。亟待規劃調整的購物中心（潛在競爭對手）：欣榮宏商貿城已經開業，華潤萬家今年10月份將會入駐，消費的品牌效應上將會產生較大的吸引力。從化商業類型的發展：從傳統的街區商鋪——百貨與超市賣場為主導的商業——專業型、主題式購物中心根據市場調研，目前從化傳統商業正在升級，外地大型百貨逐步進入本土市場，結合從化未來商業發展趨勢，何種商業定位更適合本項目，需要結合需求市場的訪談給到合理的方向。需求市場分析2消費者訪談商家訪談商業發展機會消費者調研目的和方法消費者調研的目的及方法：目的：我們對主要的消費集中地--街口及太平步行街的消費者進行了問卷調研分析，分析著力對消費者的基本特征、消費習慣、消費需求、對本項目的反饋建議進行研究。從而作為本項目市場定位、業態組合的擬定提供重要的參考依據。方法：-攔截式訪談（共150份）2.與神崗鎮居民一對一式座談（共50份）訪問地點：2.訪問地點-新世紀廣場--神崗鎮周邊居民區-從化汽車站-太平商業街消費者調研

年齡性別收入消費者背景文化程度職業消費習慣調查消費者習性調查主體性消費習性調查調查目的了解受訪者的背景，以對從化消費者的基本情況有整體的理解和把握了解受訪者的消費習性，為使項目滿足消費者的喜好提供參考依據受訪者背景受訪者女性人數占47%，男性占53%。受訪者主要年齡段在15-25歲之間。以在校生、事業單位、企業單位為主，收入在1500元/月以下，1500-5000元/月之間為主。從化消費者消費者調研

年齡性別收入消費者背景文化程度婚姻狀況職業消費習慣調查消費者習性調查主題性消費習性調查調查目的了解受訪者的背景，以對從化消費者的基本情況有整體的理解和把握了解受訪者的消費習性，為使項目滿足消費者的喜好提供參考依據綜合分析，目前從化的消費主要還是在當地消化為主，主要集中在新世紀廣場為主55%；欣榮宏16%；太平步行街10%，其它16%。消費者習性調查從化消費者消費地點調查顯示，從化消費者的消費還是較為頻繁的，每周一到兩次分別占28%；21%，二周一次占20%，剩余15%的消費者1個月消費不到一次。消費者習性調查從化消費者消費頻率目前從化居民平均消費200-500元最多，占33%；200元以內占25%，500-800元占比19%，800-1000元占比9%，1000-2000元占了6%，高端消費2000以上占了4%。消費者習性調查從化消費者消費金額元/月據調查顯示，目前從化消費者目的理性消費與沖動性消費基本持平，說明目前消費者有相當一部分的消費力可以進行引導。消費者習性調查從化消費者消費習性目前從化的消費者主要還是以基礎類的服裝和鞋包的消費為主占了60%，配飾類、化妝品和數碼產品占了12%，，兒童用品占1%，其他品類占了19%消費者習性調查從化消費者消費品類針對于本項目業態對消費者的訪談，發現目前從化大眾消費者的消費習性還是以本地消費為主。通過消費者調研數據分析，目前從化消費者的消費頻率普遍較高，喜歡逛街購物。且消費者的每月的消費較為平穩主要在500-3000元的區間之內。目的性消費和隨機性消費基本持平，在消費習性上比較好引導。主要消費還是以服裝、鞋包類為主，配飾類為輔，缺少休閑娛樂等體驗場所。小結綜合此次市場和消費者的調研，及目前項目的自身情況，做如下宏觀規劃：1、三四樓整體以娛樂休閑，體驗式業態為主，一二樓規劃日常生活必須品及部分高端產品，負一樓可引入整層大超市或超市與兒童職業體驗館共存。2、一樓業態：化妝品、鐘表、男裝、女裝、鞋，二樓：休閑類服裝、運動裝、箱包、戶外旅游用品等；總比例：（零售：餐飲：休閑娛樂=55:15:30），其中：零售基礎比例：化妝品、眼鏡、文體文具、鐘表占10%；品牌服裝、運動裝、休閑類服裝占65%；男女鞋、箱包占20%；其余品類占5%。需求市場分析2消費者訪談商家訪談商業發展機會商家訪談工作重點在于商家對項目商業初步概念的測試、進駐意向性預測及具體的拓展需求，為概念調整細化和后期招商提供支持信息123商戶訪談準備工作商戶訪談實施訪談要點提煉合理計劃有效訪談數量，根據項目特色與商業組合，突出訪談重點利用公司品牌庫資源，快速鎖定租戶的聯系方式重視項目介紹資料的準備，明確測試重點，充分體現驅動注重租戶訪談技巧，提高訪談效率，更多獲得租戶需求信息多種訪談方式相結合，重點租戶多采用面訪形式注重訪談經驗和租戶信息的積累，盡量保持持續的聯系重點挖掘對項目概念的測試內容，按功能分別分析租戶的意向性及看法除重視概念測試外，還需重視對于工程、選址、面積、租金等多方面的需求信息總結，指導概念細化商家訪談工作重點在于商家對項目初步概念的測試、進駐意向性預測及具體的拓展需求需求分析——商家訪談品牌名稱：好孩子業種業態：服飾、用品、車床椅平均客單價：25-2000元產品商業定位：適合嬰兒各種年齡階段的玩具、童車、書籍、衛生用品，兒童圖書館和照相館及品牌童裝。店鋪連鎖規模：“一站式母嬰用品專賣店”目前已有10家。發展計劃：全國硬件條件：營業面積300㎡以上。品牌簡介：是中國領先并快速增長的兒童消費品開發商及經銷商。典型商家訪談——零售類進駐意向目前對于從化市場主要以供應商經銷為主，不考慮直營需了解項目整體情況。品牌名稱：ONLY、Jack&Jones、VeroModa和Selected業種業態：男女休閑服飾平均客單價：200-3000元產品商業定位：中端定位的休閑類的代表品牌。店鋪連鎖規模：全國門店700多家發展計劃：全國硬件條件：營業面積80㎡以上。典型商家訪談——零售類進駐意向只要評估可以盈利的項目都可以進駐需了解項目整體情況。品牌名稱：拉夏貝爾業種業態：女性服飾平均客單價：100-2000元產品定位：以小女生的粉色系風格作為主打，適合20-30歲都市女性。店鋪連鎖規模：全國門店200多家發展計劃：全國硬件條件：營業面積500㎡以上。品牌簡介：中國的快時尚品牌典型商家訪談——零售類進駐意向目前對于廣州區域有明確開店計劃需了解項目整體情況。品牌名稱：六福業種業態：珠寶產品商業定位：大眾化定位店鋪連鎖規模：國內經營超逾900家分店發展計劃：全國硬件條件：營業面積40㎡以上。品牌簡介：知名香港珠寶品牌典型商家訪談——零售類進駐意向從化區域可以考慮加盟商開店需了解項目整體情況。典型商家訪談——零售類品牌名稱：星期8小鎮業種業態：兒童職業體驗館產品定位：專為4-15歲孩子創建的角色扮演主題樂園。店鋪連鎖規模：目前已在上海、廣州、武漢、濟南、臨沂、南昌等地開設7家門店，成都、合肥即將開業。發展計劃：2014年計劃拓展2-3家門店。

硬件條件：營業面積2500㎡-4000㎡以上。品牌簡介：上海知名兒童主題品牌進駐意向從化區域可以考慮加盟商開店，不做直營。需了解項目整體情況。需求市場分析2消費者訪談商家訪談商業發展機會從化消費市場概況—廣百百貨廣百百貨定位：中高檔品牌：麥當勞、歡樂天地電玩城、中國黃金、啄木鳥、新感覺特征：從化市內目前最火的百貨商場；曾經很長時間內是從化唯一的一家百貨，集中了從化市大部分的中高端消費。

從化消費市場概況—欣榮宏商貿城欣榮宏商貿城定位：中高檔為主品牌：華潤萬家、肯德基、真功夫、屈臣氏、影天下國際影院、暢想國度KTV、毛家飯店、洗刷刷四季火鍋特征：中高端消費為主，餐飲品牌扎堆，整體消費層次不低，人均客單價在60以上。荔香村荔香村定位：高中低檔分散品牌：永昌眼鏡、旺客隆超市、時代婚紗影樓、淘氣鴨童裝、M&C餐廳、銀飾超市、潮流前線、卡爾諾特征：各檔次品牌比較分散，人流十分密集。從化消費市場概況—太平步行街

太平步行街定位：以中低檔為主品牌：以純、蜘蛛王、第一男孩、富怡珠寶、中域電訊、老北京布鞋、361°、快魚、貴人鳥、千色特征：目前太平人氣最旺的步行街，交通便捷，周邊銀行、餐飲等服務配套一應俱全。總結太平鎮及街口傳統商業正在升級，我商城優勢目前不是