TheYananCultureIndustryInvestmentCo.,Ltd.項目考察報告成都/麗江公司名稱YananCultureIndustryInvestmentCo.,Ltd.考察目的成都篇麗江篇考察總結

通過對文化品牌塑造力強、商業運營效果佳、社會影響力較大的文化旅游型商業項目的考察，學習，了解分析他們如何處理好項目開發過程中傳承和創新的關系，文化和旅游的關系。專業化的管理運營模式，高水準的營銷推廣戰略等，為我公司開發的文化板塊項目中的商業業態布局、招商融資、業態布局、活動組織、經營模式、管理方式和服務標準等方面的工作提供啟發和借鑒，以及可行性指導方向。考察目的考察目的成都篇麗江篇考察總結寬窄巷錦里麗江古鎮束河古鎮——寬窄巷仿古步行街成都篇成都篇——寬窄巷投資公司情況介紹項目歷史背景整體介紹整體分析分區展示古街特色投資情況說明成都文化旅游發展集團有限公司（簡稱“成都文旅集團”)成立于2007年3月30日，是按照成都市委、市政府“發展大旅游、形象大產業、組件大集團”的思路，為深化文化旅游體質改革，提升成都文化旅游產業管理水平和競爭實力，推動文化旅游產業的發展而組建。是經成都市委、市政府破準，市國資委直接管理的國有一類重點骨干企業，對成都文化與旅游資源進行整合、管理、綜合開發建設。公司作為文化與旅游產業的投融資和運營平臺，受成都市政府委托，履行以下主要職能：承擔文化與旅游資源的優化配置與拓展開發‘承擔文化與旅游營銷任務；承擔重大文化與旅游基礎設施的建設與運營；探索國有文化與旅游資源所有權和經營權分離模式，推進成都市文化旅游資源的集約化和規?；洜I，努力實現國有資產的保值增值。成都篇——寬窄巷項目歷史背景成都自公元前316年秦朝建城以來，歷代都是城郭以內兼有達成、少城埂的“重城”，到明代因蜀王府的修建又形成了包括“皇城”在內的”三城相重”的格局，而“寬窄巷子”正是前年少城區域內遺存至今的清代三十三條兵丁胡同中的兩條。寬窄巷歷時文化保護區是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后隱村，也是北方的胡同文化和建筑風格在南方的“孤本”體現，其“魚脊骨”形成的道路格局，為我國古城街道的罕見之作。寬窄巷是成都這個古老又年輕的城市往昔的縮影，一個記憶深處的符號。當游人伴著夕陽，望著炊煙，走在黃昏中的巷子里，浮現在眼前的是一種久違的老城區市民生活。成都篇——寬窄巷項目區位圖成都篇——寬窄巷位置：成都市青羊金河路口交通條件：5、13、25、42、43、47、58、64、78、81、340、93、98成都篇——寬窄巷整體介紹商業定位：時尚生活街區運作模式：租賃為主，出售少量資產運作單位：成都文旅少城建設管理有限公司開發時間：2004——2008年2008年6月14日開街2009年春節全面營業文化定位：寬巷子——閑生活

窄巷子——慢生活

井巷子——新生活總體定位：最具典范性成都歷史文化商業步行街區

中國首個院落式情景消費體驗區

成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心成都篇——寬窄巷概況：1、核心保護區占地面積108畝（66000㎡），容積率0.9，總建筑面積44000，地上建筑面積35000㎡，地下停車場11000㎡。2、整個寬窄巷由45各清末明初風格的四合院落、兼具藝術與文化底蘊的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店組成，院落以一層為主，局部二層，均帶天井，院落面積173—1100㎡不等，主要集中在400—800㎡。整體布局：寬窄巷由三條步行街組成，且中間用通道連通，實現了人氣、商氣的互動，也顯得非常人性化。另外，在寬巷子兩端分別設置了東廣場和西廣場，起到聚集人氣、提供促銷場地等作用。步行街長約400米，寬巷子寬度以6——7米居多，窄巷子寬度為4米，街巷距離適宜集聚人氣。整體介紹成都篇——寬窄巷1、以寬巷子、窄巷子、井巷子為三條主線，彼此間以通道相連，達成商氣的共享與過度；2、東、西兩廣場提升項目整體聚客能力，設置在市政道路交界處的廣場，將項目與市民公共活動空間融為一體，加大了項目客流量，同事，廣場也為花車特賣提供場地，增加運營商、商家兩方收益；3、以明末清初民居特色的四合院為主要建筑形態，院落以一層為主，局部二層，均帶天井，院落面積173—1100㎡不等，主要集中在400—800㎡。在尊重和保留原味民居建筑基本形態的前提下，增加本商業項目的文化內涵；同時，四合院分支動線清晰，各商鋪的明晰。風格及布局分析規劃特色：BackgroundSellOutGoOut成都篇——寬窄巷功能定位及業態分析街道寬巷子窄巷子井巷子功能定位“閑生活”區以旅游休閑為主題“慢生活”區以品牌商業為主題“新生活”區以時尚年輕為主題業態業種以精品酒店、四方餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色客棧、特色酒館、特色企業會所、SPA為主題的情景消費游憩區打造以各國西餐、各地品牌餐飲、輕便餐飲、精品飾品、藝術休閑、特色文化主題店為主的精致生活品味區以酒吧、夜店、甜品店、婚慶、小型特色零售、輕便餐飲、創意時尚為主題的時尚動感娛樂區目標客群針對懷舊休閑客群針對主題精品消費的目的性消費客群針對都市年輕人客群BackgroundSellOutGoOut成都篇——寬窄巷業態分析餐飲零售茶館咖啡/甜品酒吧客棧寬巷子窄巷子井巷子寬巷子窄巷子正旗府三塊磚大妙碧塘寬月蓮花子而已KOKOcasa偶爾釣魚臺寬巷子3號盡膳味典四川三寶群英薈可居一丁咖啡品德寬座成都印象市井生活天公物翡翠農莊見山書院MYCOFFEE隔壁子海棠曉月Mynoodle西蜀印象潘豆熊貓屋中國紅星巴克點醉聽香龍喧蓮花坊禪香漆重門換臺民族風情園碎碟咖啡白夜花間隱園荷歡SKAP古今屋語羽后臺吉娜與牛柔軟時光三只耳瓦爾登錦華館黛堡嘉萊里外院胡里香積廚上席水繪陶茶73.村竹葉青Winers1885天趣琉璃會創意盒子追銀族九拍23號會館蓉薈會館不二連尚蓮明德坊子非公館菜木九十蘭亭敘上海故事觀頤譚木匠滴意蜀江錦院九一堂翠玉閣零售業位于窄巷子、井巷子連接通道處已歇業，新商家重裝修中實際為啤酒廣場及川式休閑麻將館以上為院落（含店面）的業態統計，其中：中端餐飲約33家40.2%，零售25家30.6%，茶館7家8.2%，咖啡/甜點6家7.3%，酒吧10家12.1，客棧1家1.4%。注：此外還有相當數量風味小吃、零售業態的鋪面/攤檔未加入此表統計1年半前…Ayearandahalfago…成都篇——寬窄巷業態分析（數量占比）業態統計分析從統計數據來看，餐飲、酒吧咖啡、茶館占據了較大的比例，而購物類業態顯得相對較少，通常的步行街，其業態分布通常是購物40%，餐飲30%，休閑娛樂30%，但寬窄巷的業態定位似乎具有其獨特的個性，購物類業態占比例較少，但通過花車業態進行了彌補。成都篇——寬窄巷客源分析寬窄巷多數以上的顧客來自四川省內，反映出程度作為四川省會，具有強大的影響力與吸納力四川省內5%0四川省外30%成都本地客20%注：客源分析為我們分別向游客及商家獲得成都篇——寬窄巷初步分析結論1、寬窄巷作為程度三大歷史文化保護區之一，是成都最具有特色的“院落式情景消費街區”和“成都城市懷舊旅游的人文旅游中心”，是具有“老成都底片、新都市客廳”內涵的“老成都真生活情景體驗街區”。2、在建筑上保留了寬窄巷傳統四川居民的特斯，同時融合外來文化影響形成的居民結構形態和特點，在功能上則恢復了少城作為成都城市文化商業母體的原始功能。3、寬窄巷做到了商業性與文化特色的有機結合。4、寬窄巷即保留了老成都的原真生活體驗，又融入了外地文化，實現了中西合璧。成都篇——寬窄巷圖片展示入口處景觀形象墻景觀形象墻成都篇——寬窄巷圖片展示地面鋪磚圍墻成都文旅宣傳畫成都文旅宣傳畫1）外圍居民樓立面改造2）景區直通車-武侯祠—寬窄巷3）特色手工藝品4）導視5）老宅遺存、景點（現今為老居民宅院）6）便民零售7）茶館成都篇——寬窄巷圖片展示1）2）3）4）5）5）5）6）7）成都篇——寬窄巷圖片展示黛堡嘉菜（小酒吧會館）小洋樓是窄巷子和井巷子之間一個漂亮的中西合璧的建筑，它有中國式的屋頂，西式的羅馬圓柱撐起了二樓的露天揚天，長拱形的窗戶上六角星的窗欞讓整個建筑很有靈氣，黛堡嘉菜是中國大陸地區第五家直營店，也是第一家法式沙龍概念店。成都篇——寬窄巷圖片展示白夜酒吧著名女詩人翟永明開辦的白夜酒吧，定期舉辦各種文藝活動，文藝展覽，討論會和詩會，它吸引著文藝人來到寬窄巷子，也讓白夜名副其實的成為寬窄巷乃至成都最具有藝術氣場的酒吧。成都篇——寬窄巷圖片展示——古街特色及細節展示成都篇——寬窄巷圖片展示成都篇——寬窄巷圖片展示成都篇——寬窄巷圖片展示成都篇——寬窄巷圖片展示成都篇——寬窄巷圖片展示考察目的成都篇麗江篇考察總結寬窄巷錦里麗江古鎮束河古鎮聲色錦里成都篇都市休閑族的精神驛站成都篇——錦里歷史背景項目概況整體分析古街特色建筑風格交通概述錦里管理模式錦里招商及經營模式成都篇——錦里錦里，成都誕生的一個新街名，武侯祠旁一條長350米、寬不到4米的仿古小姐。但街道遍砌青石，兩邊青唐瓦舍鱗櫛比，傳統茶館、客棧、酒樓、戲臺與現代酒吧、咖啡廳交相融匯在都市車水馬龍、燈紅酒綠的包裹中。錦里是西蜀歷史上最古老、最具有商業企業的街道之一，早在秦漢、三國時期便文明全國。今天的錦里依托成都武侯祠，以秦漢、三國精神為靈魂，明、清風貌作外表，川西民風、民俗作內容，擴大了三國文化的外延。BackgroundAnalysisSolution成都篇——錦里歷史背景BackgroundAnalysisSolution成都篇——錦里項目概況歷時三年打造的有“成都版清明上河圖”之稱的錦里民俗休閑街與2004年11月1日正式開市，對各地游客開放。古街位于成都市武侯寺旁，是成都市首座以傳統川西古鎮建筑風格的旅游休閑街區，錦里跟武侯祠連為一體，進入錦里不需買門票。街區全長350余米，濃縮了成都生活的精華：有茶樓、客棧、酒樓、酒吧、戲臺、風味小吃、工藝品、土特產等，集旅游購物、休閑娛樂為一體，其在深厚民俗文化根基上營造出的休閑氣氛，充分展現了四川民風民俗的獨特魅力。東西最寬6米，品均寬度為3-4米，總用地9235㎡（約14畝）錦里仿古步行街在街道形態，空間布局，景觀，建筑風格，尺度，材質上顯示出精心的設計和安排，總體上營造了三國風情，建筑尺度宜人，地方特色強烈的購物游覽空間。街道形態：是一種線性的動態空間，在商業環境中以線性排列的店鋪為主，并通過小廣場進行連接，形成了一個Y字形的商業街，并在重要的位置設計了一些小品景觀，使整條街更加生動，靈趣。空間排列：”街——廣場——街——廣場“。動靜空間交融組織出了”開端——發展——高潮——過度“單體建筑形象：錦里建筑只有一二層，以黑、白、灰為主色調，即體現了蜀漢時期的文化內涵，又帶典型成都明清時期的建筑風格。以黑色的柱子，簡介的構圖體現漢代雄渾，樸實，簡練的風格。結構主要是“穿斗式木構架”白色抹灰情面，磚砌山墻，青瓦屋面，簡介而不陋，臨街一側利用挑檐形成出廊，成為公共空間。并且也采用了虛實對比。BackgroundAnalysisSolution成都篇——錦里整體分析BackgroundAnalysisSolution成都篇——錦里—業態定位業態類比店鋪數量占比%租金估算（元/㎡）客棧11錦里客棧為管理公司自營酒吧10121樓800；2樓500中餐廳22.31樓800；2樓501茶館33.41樓800；2樓502咖啡22.31樓800；2樓503好吃街小吃1922800特色店鋪1619800特色商品花車3338月場地租賃2400（規格2*1）合計86100

BackgroundAnalysisSolution成都篇——錦里—總體功能分區四川餐飲特色區飲食文化區：在原“三顧園”基礎上改建而成，此處離文物建筑膠原，符合消防要求，也對文化展示創造良好條件。錦里是一個集巴蜀民俗和三國蜀漢文化的民俗風情街。消費與文化結合的仿古街。在前街大門入口兩側，便是“三顧園酒家”與三國茶園茶文化：四川的茶文化具有悠久的流逝，古時候的絲綢之路，便是茶文化很好的開端，眾所周知成都是一個休閑之都，最常見的便是在河邊作者喝上一碗蓋碗茶。這便是閑適成都篇——錦里—總體功能分區四川餐飲特色區成都篇——錦里—總體功能分區四川餐飲特色區錦里小吃一條街美風美食：錦里有許多在成都市區很難買到的附近郊縣的特產。張飛牛肉，產于四川閬中，外表呈黑色，不大好看，內呈肉本色，用上等牛肉伴以特質香料制成，味道獨特。湯麻餅，產于四川崇州。久久鴨脖，三大炮，牛肉豆花，三合泥，糖油果子，等小吃。過了九點、茶園古建筑樓便是工藝品商店。比較突出的有著名雕塑家錢紹武大師所提大牌匾的“寶鏡齋”工藝器品店，以制作仿古工藝見長的“福晟坊”等分設在街兩邊。在客棧墻邊兩旁還有現場泥塑、糖畫、面人、民間木飾、剪紙、小工藝以及線手制品等民間藝術攤。在這一街區域部，有一個差銀灘，該攤設在一個名為“蓮花府邸”酒吧門口的空地上。蓮花府邸供應法國菜的音樂酒吧。這家酒吧門面向南，而不是進古街街面，解決了現代音樂酒吧與古街建筑風格、經營商品民族化不協調的問題。進入該酒吧，看到在店內顯眼處，有拒絕未成年人進入的提示牌，加之門面建筑構造也相對不張揚，這種經營細節是符合法律規定，顯然酒吧經營者與金立管理者都是上心經營的。成都篇——錦里—總體功能分區工藝品展銷及府第客棧區BackgroundAnalysisSolution成都篇——錦里成都篇——錦里—總體功能分區民俗工藝品月堂手工藝街這一區從廣場戲臺下面通道起自“漢肆”石門洞處。這區內以民間手工藝展示與購物、休閑、民俗餐飲、酒吧為主，是旅游購物人群中，休閑少男少女地方。其街最能反映“成都造”的有：嬌子香煙、水井坊酒。其間手工藝品有：譚木匠、韻泓筷子、清雅軒-彩陶以及夜郎-蠟染服飾刺繡。還有民樂坊、繡鞋等。四方街、曹營水、橙黃橘綠、煮酒坊、行形色設色、醉三國等酒吧。街中部左邊有一個名為諸葛井的景點，穿過此間的墻門即可到好吃的街中部。酒吧娛樂區成都篇——錦里—總體功能分區錦里古街上的廣場是連接前街區域中、后街區的節點，也是由錦里古街進入武侯祠的第一處進出口，從此出入口進入武侯祠的景點是三義廟，當然從這里進入武侯祠是需要購武侯祠的門票的。有小橋漫步來到廣場，正面是古戲臺，錦繡館，西面是武侯祠建筑圍起來的魚塘、東邊可供游人休息庭廊。與錦繡館相鄰是一個出口，由此可進武侯祠的三義廟，若沿右行則到小吃街。BackgroundAnalysisSolution成都篇——錦里—總體功能分區廣場區大戲臺該戲臺的設計采用的是中國傳統的對稱性，充分體現了軸線藝術。以古色古香的木質為主題結構，全部使用小青瓦，地面時青石鋪面，將環境與建筑很好的融合在一起。更加古樸真實。吊腳回廊在夜幕下顯得莊寧。BackgroundAnalysisSolution成都篇——錦里——取景分析成都篇——錦里—總體功能分區聽戲這是錦里內部一個可供游客觀賞川劇的地方。桌椅都是采用四川常用的竹作為主體，充分顯示了地域特色。讓各地的游客都能體會享受到錦里帶給他們的一種閑適之感。在整個空間的安排上也考慮到格局的擺放，觀戲的舒適性。BackgroundAnalysisSolution成都篇——錦里——取景分析成都篇——錦里—總體功能分區“錦里”是依托成都武侯祠而打造的一個蜀地民俗文化“博物館”，它的建成，豐富了武侯祠品牌文化內涵，體現了川西古街民居建筑風貌及三國蜀漢文化特色?！板\里”采用由武侯祠控股公司運作模式，引進經營管理人才進行市場管理。該街2004年10月31日開街至今，已接待國內外游客500萬余人，實現銷售收入4500余萬元，拉動周邊經濟上億元，為社會提供離開近千名就業崗位，形成了都市民族休閑文化的一個亮麗品牌。針對錦里古街項目博物館成立成都武侯祠錦里旅游文化管理有限公司，其中社會資本占40%，武侯祠博物館和員工分別占公司的40%和20%，實現了控股。BackgroundAnalysisSolution成都篇——錦里錦里古街的管理模式古香古色錦里錦里商鋪招商工作嚴謹是保障現在商氣火爆的一個重要原因。早起的消費定位是廣大中青年，所以錦里建造了大量的古式建筑，又以現代時尚文化的酒吧娛樂區來迎合中青年消費，這也是錦里商業的特點。由于錦里土地屬于國有性質，所以商鋪采取只租不售的模式，從早期400多家篩選，最后落戶30多家，嚴格把關，對穩定錦里商業持久繁榮起到了很大的作用，而實現了錦里古街沒有重復的民間藝術種類，全是錯位競爭的局面。錦里的商業模式和傳統的商業模式不同，錦里對剛進駐的商家實行保障經營，在收取商鋪租金價格沒有按照成都市固有面積收取，而是實行的是，按商家所銷售的物業類型收取，這使以手工伸長的四川固有蜀錦、蜀繡利潤薄但又具有豐富文化內涵的民間珍品在錦里得到可持續發展。對酒吧餐飲等利潤高的商家所收取的租金自然就高一些，這種商鋪收租的方法使得錦里的商業持久繁榮但又不失錦里深厚的文化內涵。BackgroundAnalysisSolution成都篇——錦里錦里古街招商及經營模式錦里古街還發起了一項長期的公益活動“公益錦里”近期目標是“一年幫助一所希望小學”。幫助內容包括校舍改建、圖書衣物捐贈貧困學生資助等部分。宣傳口號是：“他們，將因您的善舉而改變”，借助慈善活動的效應來宣傳項目和吸引商家及游人的參與。成都篇——錦里錦里古街招商及經營模式錦里古街還發起了一項長期的公益活動“公益錦里”近期目標是“一年幫助一所希望小學”。幫助內容包括校舍改建、圖書衣物捐贈、貧困學生資助等部分。宣傳口號是：“他們，將因您的善舉而改變”，借助慈善活動的效應來宣傳項目和吸引商家及游人的參與。成都篇——錦里錦里古街招商及經營模式錦里管理公司不僅組織開展各種各樣的活動，更是幫助商戶開通了“錦里民俗購物”網站，一方面服務了商家，方便了游客，又可利用網絡資源宣傳古街。為了盡快將資源旅游產品6大類、百余種，每年收入增加20%，并向國家商標局申請了8個類別、17件注冊商標，另外還在西南地區率先建立了三國文化旅游紀念品超市——香葉軒，讓旅游產品與游客零距離接觸，進而提高銷售收入成都篇——錦里錦里古街招商及經營模式考察目的成都篇麗江篇考察總結寬窄巷錦里麗江古鎮束河古鎮——古城麗江麗江篇歷史背景麗江古城是由白沙古鎮、束河古鎮、大研古鎮三個相對獨立的單元共同組成，其主體部分是大研古鎮，所以麗江古城也叫“大研古城”。它位于麗江壩中部，北依象山、金虹山、西枕獅子山，東南面臨數十里的良田闊野。麗江古城的歷史可以追溯到南宋末年，麗江木氏先祖將其統治中心從白沙移至獅子山麓，開始營造房屋城池，稱“大葉場”。經過近一千年時光的積淀，麗江古城的韻味也變的醇厚，其源遠流長的文化也變得更加神秘，古城的建筑歷經無數朝代的洗禮，飽經滄桑，它融匯了各個民族的文化特色而聲名遠揚。麗江位于云南省西北部，因美麗的金沙江而得名?？偯娣e7648平方公里，總人口約120萬，其中城區非農業人口15.4萬，麗江同時擁有世界文化遺產（麗江古城）、世界自然遺產（金沙江、怒江、瀾滄江三江并流）、世界記憶遺產（東巴古籍文獻）三項世界級旅游桂冠。麗江古城麗江古城商業街-整體介紹中國最著名的旅游目的地，800年歷史古城，絲綢之路和茶馬古道上的重鎮麗江古城位于麗江的西北部，海拔2416米，面積達3.8平方公里，形成于宋末元初。東巴文化發源地。牌坊、仿古水庫、浮雕三大元素，構建麗江的標志性景觀麗江古城麗江古城商業街麗江古城的商業街由四方街、東大街、新華街、七一街、五一街、光義街及眾多分巷組成，前已開發的地段全長約3000米，擁有店鋪1200家，總營業面積約4萬平方米。全部為街鋪，產權為私人所有；部分為居民改造，部分新修商鋪為業主購買后出租。麗江古城商業街中的店鋪，80%左右時由外地人經營的。麗江古城麗江古城商業街-業態組成一座“外向型”的旅游商業城，以四方街為主題，全長約2000米，店鋪1200余家，總經營面積約4萬平方米，中國旅游景點中難得的旅游商業品牌。古城由下列幾部分組成：玉河廣場：麗江古城的門戶；東大街：麗江古城最優美的街；四方街：麗江古城最為繁華的商業區；新華街：分為酒吧一條街、商品街與客棧街；七一街：麗江古城最長的商品經營街。麗江古城麗江古城商業街-街道組成布局按數量分，其中商品經營占45%，餐飲占10%，休閑娛樂占22%，客棧占13%；按面積分：商品經營約占46%，餐酒吧約占17%。上述業態的主要目標顧客均為中外旅客，屬于電影的旅游類消費業態配置。麗江古城麗江古城商業街-業態比例麗江古城商業街的業態主要以商品零售、餐酒吧、客棧為主。麗江古城麗江古城是以完整古城，以常民生態空間形式列入世界遺產名錄的，它不同于歷史遺跡、博物館、封閉式城堡等文化遺產。至今麗江古城內仍然有6000多戶、25000多居民生活其間，是一個四通八達、開放式的城市，是一個隨著歷史的發展軌跡受到現代文明和強勢文化的沖擊而會發生建筑風格、建筑形態、生產方式、生活觀念等有形遺產和無形遺產變化的，非常脆弱的文化遺產，保護管理的難度也異常艱巨。麗江古城申報遺產成功10年來，所探索的城市類型遺產保護的經驗就是堅持落實科學發展觀的成果。文態文態體現的主要以納西族的東巴文化為主。主要體現的東巴文字