第二章建筑許可法規本章重點了解建筑工程報建制度了解建筑工程施工許可制度（結合案例）掌握從業單位資格許可（結合案例）掌握專業技術人員執業資格許可（結合案例）申請建設單位、從事建筑活動的單位和個人建設行政主管部門建筑許可制度建筑工程報建從業單位資質許可建筑工程施工許可專業技術人員執業資格許可一、建筑工程報建制度1.報建的時間和范圍時間：工程項目的可行性研究報告或其他立項文件批準后、建筑工程發包前范圍：在我國境內投資興建的所有的工程建設項目2.報建的內容和程序內容：工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額、工程規模、開竣工日期、發包方式、工程籌建情況程序：領取《工程建設項目報建表》、填報并進行招標準備、行政主管部門審核后發給《工程發包許可證》二、建筑工程施工許可《建筑法》第七條規定：“建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外”。1.申領時間：建筑工程開工之前2.申領范圍：工程投資額在30萬元以下或建筑面積在300㎡以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。3.申領條件4.申辦程序5.有效期與延期6.中止施工與恢復施工【案例】原告（上訴人）：王甲、王乙被告（被上訴人）：宜昌縣黃花鄉人民政府一、一審訴辨主張1.被告黃花鄉人民政府認定二原告未經批準，非法占用土地建住宅，于1991年11月30日做出行政處罰決定，限期拆除新建住宅，返基還田。二原告對該處罰決定不服，向宜昌縣人民法院提起訴訟。2.原告訴稱：拆遷新建住宅是為支持鄉屬磚廠生產，并由原告書面申請，經組、村簽字同意，經被告分管土地和城建工作的副鄉長批準后才動工興建的。原告本人并委托他人多次找鄉土地管理所辦理建房用地許可證，土地管理員一直表示辦證沒問題，只因不是規定的辦證時間和帶去的辦證費用不夠未能辦成。房屋建成以后，被告認定原告未經批準，侵犯了原告的合法權益。為此，請求法院撤銷被告作出的處罰決定。3.被告辯稱：原告建房占用土地未取得用地許可證，屬于未經批準非法占用土地，其建房占用的土地是磚廠取土后需要還田的中間地段，因此，應依法拆除新建的樓房并返基還田。二、一審事實認定法院經審理查明：1990年8、9月間，黃花鄉吳家崗磚廠因制磚取土需要，經與楊家畈村及該村七組協商，占用該七組村民王甲、王乙住房東南方向的坡地取土。由于取土影響王家舊房安全，磚廠與二原告協商，達成了房屋搬遷補償協議。同年10月30日，二原告各書寫了占荒坡140㎡，合建兩層樓房一棟，并注明了占地的四至界限。11月5日、6日，組、村先后在申請上簽署了同意建房的意見。11月12日，原告王甲將組、村已簽署意見的申請及辦證費用交給當時黃花鄉人民政府駐楊家畈辦事處主任舒在林，委托其在鄉里代辦有關手續。11月17日，舒請鄉人民政府分管土地和城建工作的副鄉長分別簽署了“同意建房，請土管實地勘察辦理”和“同意建房，請城建按規定辦理”的意見。11月20日，舒在鄉城建辦事處辦理了《宜昌縣村民建房規劃許可證》和《施工許可證》。同日，舒又向鄉土地管理所土地管理人員韓成志遞交了二原告的申請，韓稱辦證沒問題，讓舒過幾天來辦手續。經組、村干部到現場放線后開始動工建房。1991年5月房屋主體竣工。1991年6月25日黃花鄉人民政府將二原告建房占地作為土地行政案件立案，11月30日做出行政處罰決定，認定二原告建房占地違反了《中華人民共和國土地管理法》第38條規定，未經鄉人民政府批準、非法占用土地建住宅。根據《中華人民共和國土地管理法》第45條規定做出處罰決定：限期自行拆除新建的樓房，并返基還田。上述事實有書證、證人證言和法院核實證據的筆錄證實。三、一審判案理由和判決結果法院認為：原告王甲、王乙建房占地，明知需經組、村同意，鄉人民政府批準，并在取得規劃許可證和用地許可證后才能動工，但原告在未取得用地許可證的情況下就放線動工。直到房屋主體竣工仍未取得用地手續，其建房占地屬于未經批準，非法占地。被告黃花鄉人民政府根據《中華人民共和國土地管理法》第38條、45條規定做出的處罰決定，事實清楚，證據確鑿，使用法律正確，程序合法。維持黃花鄉人民政府黃政土（監）字（1991）第1號行政處罰決定。案件受理費100元，由原告王甲、王乙各負擔50元。四、二審訴辨主張一審法院判決后，原告王甲、王乙不服，以與一審相同的理由提起上訴，訴稱：一審法院認定的事實與客觀實際不符，其理由是：當地農村居民建住宅占用非耕地的，經被上訴人分管的副鄉長簽署同意建房的意見后，即可在鄉城建、土地管理部門辦理有關手續，被上訴人分管副鄉長簽署同意建房的意見，實際上是代表被上訴人行使土地管理職權的批準行為，上訴人未取得用地許可證，屬于建房手續不齊全，不屬于違反土地管理法規的未經批準、非法占地建住宅的行為。為此，請求二審法院撤銷一審法院判決，并撤銷被上訴人做出的處罰決定。五、二審事實認定上訴人王甲、王乙原住舊房因磚廠放炮取土影響居住，確需拆遷新建，其申請建房的地方和已建成房屋的地方屬于非耕地。1990年黃花鄉村民使用非耕地建住宅，經組、村簽署意見，由鄉人民政府分管領導簽字同意后，即可在鄉城建、土地管理部門辦理有關手續。1991年5月28日，上訴人所在的楊家畈村民委員會接到鄉土地管理所書面通知，要求該村5個建房戶去補辦用地手續，6月12日該村書面通知王甲、王乙在6月15日去鄉土地管理所補辦用地手續，6月15日王甲因帶去的辦證費不足未能辦成。6月20日又因未找到舒在林而未去辦理。7月1日王乙再去辦理時，韓成志說不能辦了，鄉政府要調查處理。由土地管理所通知補辦建房用地手續的5個建房戶，除王甲、王乙以外，其他三戶均已補辦。六、二審判案理由和判決結果二審法院經審理認為：被上訴人黃花鄉人民政府分管土地和城建工作的副鄉長，簽署的意見實際上代表鄉人民政府對建房用地的批準行為；上述人建房用地經本人書面申請，組、村、鄉人民政府簽字同意，在城建部門取得了規劃許可證，并由村兼職規劃員到現場放線，不屬未經批準，非法占地建住宅。但上訴人在未取得建房用地手續，僅憑土地管理員口頭同意辦證就動工新建房屋的行為是錯誤的。被上訴人在認定上訴人建房用地未經批準，非法占地建住宅，其主要證據不足。宜昌市中級人民法院做出如下判決：撤銷宜昌縣人民法院（1992）宜昌縣法行字第01號行政處罰決定。撤銷黃花鄉人民政府黃政土（監）字（1991）第1號土地行政處罰決定。一、二審案件受理費200元，由被上訴人黃花鄉人民政府負擔120元，上訴人王甲、王乙各負擔40元。【評析】本案涉及建筑工程許可制度的相關法律規定。《建筑法》第七條規定：“建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。”第八條規定：“申請領取施工許可證，應但具備下列條件：（一）已經辦理該建筑工程用地批準手續；（二）在城市規劃區的建筑工程，已取得規劃許可證；（三）施工現場已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；（四）已經確定建筑施工企業；（五）有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料；（六）有保證工程質量和安全的具體措施；（七）建設資金已經落實；（八）按照規定應該委托監理的工程已委托監理；（九）法律、行政法規規定的其他條件。建設行政主管部門應當自收到申請之日起十五日內，對符合條件的申請頒發施工許可證。”“三證”（土地使用證、規劃許可證和施工許可證）是否齊全是建筑工程能否合法進行的必備條件，也是法院審理有關建筑工程合同是否有效的主要依據。從本案情況看，首先，原告申請建房用地是符合法定條件，有正當理由的；其次，本案建房用地確屬農村集體所有非耕地，按照法律有關規定，鄉人民政府有權審批；再次，原告申請建房用地符合法定程序；第四，建房用地申請經主觀副鄉長簽字同意即視為經鄉人民政府批準，是當地一貫的做法，法律未對鄉人民政府如何行使審批權及批準的具體形式做出限定，且鄉土地管理所未及時辦理有關手續，并非申請人之過錯，認定原告未經批準非法占地，與事實不符，于法無據。合理性原則：既然有同等情況的其他人都允許補辦用地手續，不允許原告補辦用地手續就是不合理的。三、從業單位資格許可建筑法在法律上確定了建筑從業資格制度《建筑法》第十三條規定：“從事建筑活動的建筑施工企業、勘察單位、設計單位和工程監理單位，按照其擁有的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等資質條件，劃分不同的資質等級，經資質審查合格，取得相應等級的資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。”（一）從業單位的條件1.有符合國家規定的注冊資本（1）房屋建筑工程總承包企業：特級：3億一級：5000萬二級：2000萬三級：600萬（2）公路工程總承包企業特級：3億一級：6000萬二級：3000萬三級：1000萬（3）工程勘察單位：綜合類：800萬甲級：150萬乙級：80萬丙級：50萬（4）工程設計單位綜合類：6000萬甲級：600萬乙級：100萬丙級：50萬（5）工程監理單位綜合類：600萬甲級：300萬乙級：100萬丙級：50萬（6）工程造價咨詢企業甲級：100萬乙級：50萬2.有與其從事的建筑活動相適應的具有法定執業資格的專業技術人員（資格證通過考試和注冊取得）3.從事相關建筑活動所應有的技術裝備4.法律、行政法規定的其他條件（二）從業單位的資質管理《建筑業企業資質管理規定》對建筑施工企業的資質等級與標準、申請與審批、監督與管理、業務范圍等作了明確規定。任何單位和個人不得涂改、偽造、出借、轉讓企業資質證書，不得非法扣押、沒收資質證書。建筑業企業應當按照其擁有的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等條件申請資質，經審查合格，取得建筑業企業資質證書后，方可在資質許可得范圍內從事建筑施工活動。例：建筑施工企業從業資質管理制度1.資質序列、資質類別和資質等級資質序列：對工程建設企業經營模式的一種劃分建筑施工業企業資質專業承包施工總承包勞務分包業主將整個工程委托一家施工單位承擔，工程部分專業另行分包，項目施工單位的施工由總承包方負責一個工程按不同的專業分包給不同的施工單位施工，不同施工單位之間的協調工作由業主承擔以計件或者計時的方式把工程的勞務分包給勞務承包人，由工程承包人支付勞務報酬

房屋建筑工程

公路工程鐵路工程

港口與航道工程

水利水電工程

電力工程

礦山工程冶煉工程

化工石油工程

市政公用工程

通信工程機電安裝工程

施工總承包資質序列資質類別特級一級二級三級資質等級房屋建筑工程施工總承包

一級企業的資質標準企業近5年承擔過下列6項中的4項以上工程的施工總承包或主體工程承包，工程質量合格：（1）25層以上的房屋建筑工程；（2）高度100米以上的構筑物或建筑物；（3）單體建筑面積3萬平方米以上的房屋建筑工程；（4）單跨跨度30米以上的房屋建筑工程（5）建筑面積10萬平方米以上的住宅小區或建筑群體；（6）單項建安合同額1億元以上的房屋建筑工程。企業經理具有10年以上從事工程管理工作經歷或具有高級職稱；總工程師具有10年以上從事建筑施工技術管理工作經歷并具有本專業高級職稱；總會計師具有高級會計職稱；總經濟師具有高級職稱。企業有職稱的工程技術和經濟管理人員不少于300人，其中工程技術人員不少于200人；工程技術人員中，具有高級職稱的人員不少于10人，具有中級職稱的人員不少于60人。企業具有的一級資質項目經理不少于12人。企業注冊資本金5000萬元以上，企業凈資產6000萬元以上。企業近3年最高年工程結算收入2億元以上。企業具有與承包工程范圍相適應的施工機械和質量檢測設備。房屋建筑工程施工總承包一級企業可承擔單項建安合同額不超過企業注冊資本金5倍的下列房屋建筑工程的施工：（1）40層及以下、各類跨度的房屋建筑工程；（2）高度240米及以下的構筑物；（3）建筑面積20萬平方米及以下的住宅小區或建筑群體。2.工程承接范圍取得施工總承包資質的企業，可以承接施工總承包工程（自行施工，依法分包）取得專業承包資質的企業，可以承接施工總承包企業分包的專業工程和建設單位依法發包的專業工程（自行施工，依法分包）取得勞務分包資質的企業，可以承接施工總承包企業或專業承包企業分包的勞務作業3.資質許可資質申請和審批資質升級和增項資質證書延續和變更4.建筑業企業資質的監督管理對違法行為進行處理：重新核定資質，撤銷和注銷企業資質建立企業信用檔案——誠信、監督四、專業技術人員執業資格許可執業資格許可制度：對具備一定專業學歷的從事建筑活動的專業技術人員，通過考試和注冊確定其執業的技術資格，獲得相應建筑工程文件簽字權的一種制度。建筑法第十四條規定：從事建筑活動的專業技術人員，應當依法取得相應的執業資格證書，并在執業資格證書許可的范圍內從事建筑活動。助理級職稱——助理工程師：大學本科畢業后從事本工作滿半年以上；大學專科畢業后從事本專業工作滿一年以上；中專、高中、初中畢業后擔任員級職務三年以上。對任員級職務年限不夠或因種種原因未能取得過員級職務的，必須是中專畢業后從事本專業滿四年以上，高中畢業后從事本專業滿六年以上，初中畢業后從事本專業滿十年以上。

中級職稱——工程師：大學本科畢業后，擔任助理級職務滿三年以上；專科畢業后，擔任助理級職務滿四年以上；中專、高中畢業后擔任助理級職務滿五年上。對任助理職務年限不夠的，必須是本科畢業后從事本專業工作滿四年以上；專科畢業后從事專業工作滿五年以上；中專畢業后從事本專業工作滿十年以上；高中畢業后從事本專業工作滿十二年以上；初中畢業后從事本專業工作滿二十年以上，且獲得本專業一年以上的結業證書。高級職稱——高級工程師：大學本科畢業，從事專業技術工作5年以上（五年制本科4年以上），或擔任助理級職務4年以上；大專畢業，從事專業技術工作7年以上，或擔任助理級職務4年以上。例：建造師的從業資格《注冊建造師管理規定》對注冊建造師的注冊、執業、監督管理和法律責任做出了詳細規定。1.建造師的定位與職責建造師是以專業技術為依托、以工程項目管理為主業的執業注冊人員，近期以施工管理為主。建造師是懂管理、懂技術、懂經濟、懂法規，綜合素質較高的復合型人員，既要有理論水平，也要有豐富的實踐經驗和較強的組織能力。2.建造師的級別和專業建造師分為一級建造師（Constructor）和二級建造師（AssociateConstructor）。對建造師劃分為14個專業：房屋建筑工程、公路工程、鐵路工程、民航機場工程、港口與航道工程、水利水電工程、電力工程、礦山工程、冶煉工程、石油化工工程、市政公用與城市軌道工程、通信與廣電工程、機電安裝工程、裝飾裝修工程。

3.建造師的資格考試一級建造師執業資格實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實施，原則上每年舉行一次考試。二級建造師執業資格實行全國統一大綱，各省、自治區、直轄市命題并組織的考試制度。考試內容分為綜合知識與能力和專業知識與能力兩部分。報考人員要符合有關文件規定的相應條件。一級、二級建造師執業資格考試合格人員，分別獲得《中華人民共和國一級建造師執業資格證書》、《中華人民共和國二級建造師執業資格證書》。《建設工程經濟》《建設工程法規及相關知識》《建設工程項目管理》《專業工程管理與實務》建筑工程、公路鐵路工程、民航機場工程、港口與航道工程、水利水電工程、市政公用工程、通信與廣電工程、礦業工程和機電工程4.建造師的注冊經考核認定或考試合格取得資格證書受聘于一個相關單位達到繼續教育要求國務院建設主管部門對全國注冊建造師的注冊、執業活動實施統一監督管理；縣級以上地方人民政府建設主管部門對本行政區域內的注冊建造師的注冊、執業活動實施監督管理已經注冊的建造師必須接受繼續教育，更新知識，不斷提高業務水平。建造師執業資格注冊有效期一般為3年，期滿前3個月，要辦理再次注冊手續。

5.建造師的主要執業范圍注冊建造師有權以建造師的名義擔任建設工程項目施工的項目經理；從事其他施工活動的管理；從事法律法規