房地產金融

學時：32

學分：2

課程性質：限選任課教師：周霞

北京建筑工程學院第四章房地產信貸第一節房地產信貸的概念、特性及分類第二節房地產開發貸款第三節個人住房貸款第四節房地產信貸風險管理何謂房地產信貸?房地產信貸是指以商業銀行為主體的房地產金融機構針對房地產的開發、經營、消費活動開展的信貸業務。就目前而言，間接融資方式是我國房地產行業融資的基本形式，其中最典型、最重要的間接融資方式，即商業銀行的房地產信貸業務。

房地產信貸的基本特性

1．貸款投向受到嚴格控制。房地產信貸資金賬戶實行嚴格的管理。2．貸款期限較長。房地產開發貸款期限可能達到1至3年，甚至到5年；個人住房貸款的合同貸款期限可達20至30年，平均實際貸款期限也可達5至10年。3．貸款規模與資產占比有限制。房地產開發貸款一般控制在商業銀行全部信貸資產的10％左右。個人住房貸款占比一般在10%到15%，或更高一點。某些國家和地區的著名商業銀行的個人住房貸款甚至高達其信貸資產的40％以上。房地產信貸的分類

——按貸款主體劃分

房地產企業貸款包括房地產開發貸款和經營性持有物業貸款。經營性持有物業貸款，一般簡稱為法人按揭貸款，是指商業銀行向物業經營機構或其他企、事業單位發放的，用于購置自營商業用房或自用辦公用房的，期限較長分期還款的法人貸款；個人貸款包括個人住房貸款、個人商業用房貸款，及其附屬信貸產品和衍生信貸產品，如二手房貸款、轉按揭、加按揭等。房地產信貸的分類

——按信貸資金來源劃分

自營性房地產貸款的資金來源是商業銀行吸收的各類銀行存款；委托性房地產貸款的資金來源是其他非銀行機構自有或根據相關政策規定募集的資金。又可分為房地產開發委托貸款和個人住房委托貸款。前者是其他非銀行機構利用其自有或募集的資金，委托商業銀行向指定的房地產開發項目發放的房地產貸款。后者是住房公積金管理部門利用其歸集的個人住房公積金，委托商業銀行向公積金繳存人發放的個人住房公積金貸款。對于商業銀行而言，信貸資金來源不同，所承擔的風險不同，利潤來源也不同。

房地產開發貸款？開發商為什么要借貸

開發商通過借貸籌集開發資金的重要原因——杠桿原理1、杠桿原理主要內容2、杠桿作用的形式杠桿原理R為資產總收益率，i為貸款利率，Y為自有資金收益率，M為借貸資金所占比例，E為自有資金所占比例。

R=M*i+E*Y例4-1：假設一房屋價值10萬元，年凈營業收益1.2萬元，則資產總收益率為12%（12000/100000）。如果購買該房屋可以取得75%的銀行貸款，即貸款7.5萬元，貸款年利率為10%，每年應還貸款利息7.5萬*10%=0.75萬元；購房人首付款2.5萬元。則扣除利息后每年購房者可獲取的凈營業收益為12000-7500=4500萬元。購房人投資的收益率為：自有資金收益率=購房者凈營業收益/自有資金（首付款）=4500/25000=18%。購房者自有資金收益率為18%>資產總收益率12%。

12%=（0.75*10%）+(0.25*18%)可見：借貸的重要的更為真實的目的：通過杠桿效應，盡可能提高自有資金收益率。即，借雞下蛋，或借雞下更多的蛋。請思考：自有資金收益率受到什么因素影響？貸款比例是否越高越好？L、D和Y由R=M*i+E*Y和E=1-M，得到：R=M*i+（1-M）*YR-M*i=（1-M）*Y

設D=R-i，即資產收益率與貸款利率的差別。

L=1/(1-M)為杠桿因子，即自有資金所占比例的倒數。則：Y=i+(L*D)

表4-1貸款比例75%條件下利率變化對自有資金收益率的影響

貸款方案ABC貸款利率(％)101214貸款金額750007500075000年付利息7500900010500年凈營業收益120001200012000購房者可獲取的凈營業收益450030001500資產總收益率(％)121212首付自有資金250002500025000自有資產收益率(％)18126杠桿作用正

中負表4-2貸款比例80%條件下利率變化對自有資金收益率的影響貸款利率（％）

(i)自有資金收益率(％)(i+L*D)收益杠桿作用1111+(5*2)=21

正正1212+(5*1)=17

正正1313十(5*0)=13正中1414+[5*(一1)]=8

正負1515十[5*(一2)]=0零負1616+[5*(一4)]=一4負負從杠桿效應來看，貸款比例并非越高越好。杠桿作用的形式

結合表4-1，杠桿作用可能呈現如下形式：（1）杠桿正作用：貸款利率<資產收益率時，自有資金收益率大于資產收益率（2）中性作用：貸款利率=資產收益率時，自有資金收益率等于資產收益率（3）杠桿負作用：貸款利率〉資產收益率時，自有資金收益率小于資產收益率L、D對Y的影響

(1)在杠桿作用為正時(D>0)，杠桿因子越大，則自有資金收益率提高越大。

(2)在杠桿作用為中性時(D=0)，杠桿因子對自有資金收益率無影響。

(3)在杠桿作用為負時(D<0)，貸款給自有資金帶來負擔，杠桿作用越大，則自有資金收益率降低幅度越大。房地產開發貸款基本概念房地產開發貸款，是指商業銀行向房地產開發企業發放的，用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。

房地產開發貸款的借款人是經工商管理部門注冊的，政府主管部門認定并擁有一定資質的，合法具有房地產開發、經營權的企業。

房地產開發貸款分類

1.土地開發貸款。銀行向政府所屬土地儲備機構或受政府委托進行土地整理的房地產開發企業發放的，用于土地一級開發（包括土地收購及土地前期開發與整理）的貸款。2.商品房開發貸款。銀行向房地產開發企業發放的，用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的商品房項目的貸款。3.房地產開發企業流動資金貸款。由于其用途不指向具體開發項目，監控的難度較大，貸款資金多被反復挪用，商業銀行一般會嚴格控制此類貸款的發放。4.建筑安裝企業流動資金貸款。用于解決建筑安裝企業在項目建設施工過程中流動資金不足的貸款。墊資施工使該類貸款存在較大法律風險，監管更加困難。銀行一般持極為審慎的態度。5.項目儲備貸款。向符合一定條件的大型、特大型優質房地產開發企業發放的，用于其解決住房項目前期資金需求的貸款。屬于過渡性貸款，一般會在發放商品房開發貸款后，收回相應的住房項目儲備貸款。存在較大政策性風險，也是銀行嚴格控制的房地產開發貸款。按商業銀行支持力度的不同劃分房地產開發項目貸款支持類項目：對市場銷售前景好、經濟效益好、還本付息能力強,且項目建筑面積或建筑規劃占地面積在10萬平方米（含）以上的普通商品房項目和經濟適用房項目，予以支持；選擇支持類項目：對高檔商品住宅項目、商業用房、寫字樓等項目，結合項目的具體情況有選擇地給予支持；謹慎支持類項目：對酒店、別墅、大型商場或購物中心、高檔娛樂設施等項目要結合項目的具體情況，分析研究，謹慎支持。房地產開發貸款的一般管理模式一般會采取貸款封閉管理模式，即商業銀行從貸款發放，到按期收回貸款本息整個過程，對貸款資金的流動實施全過程的監控管理，以保障貸款資金的合規合理使用及安全地收回。主要包括項目授信管理、貸款使用管理、銷售回款管理、貸款收回管理及抵押物管理等。貸款封閉管理的主要內容1．項目授信管理：嚴格的企業準入標準和項目準入標準；堅持貸款額度與項目投資相匹配、還款計劃與建設銷售期相匹配的原則。2．貸款使用管理：監管賬戶，專款專用，確保資金用于貸款指向的項目建設，防止挪用。3．銷售回款管理：監測項目銷售率，間接監控項目銷售收入資金。4．貸款回收管理5．抵押物管理貸款回收管理一般情況下，當項目的銷售收入資金總額等于項目的開發投資總額扣除房地產開發貸款額和企業自有資金的投入額時，商業銀行則要求借款企業應開始歸還開發貸款，并隨著項目銷售收入的實現，按一定比例分期收回開發貸款本息。借款企業應在項目銷售率最高不超過80%前，歸還全部房地產開發貸款本息。抵押物的動態管理（1）隨著工程建設進度及時辦理新建部分的抵押登記手續，特別是針對放款時僅以土地使用權抵押或隨著工程進度逐筆發放貸款情況，尤其要確保抵押的足值、有效。（2）一般不接受車庫、會所等公建部分單獨作為抵押物；不接受人防等不可銷售的配套公建部分作為抵押物。（3）嚴格控制抵押率。土地使用權加在建工程抵押的，抵押率控制在最高不超過其評估價值的70%；僅使用土地使用權抵押的，抵押率應控制在最高不超過其評估價值的60%。（4）抵押物評估價值不是認定貸款抵押物價值的唯一依據。還可測算其實際價值。如果抵押物實際價值與評估價值出現較大差異，原則上以實際價值為依據。抵押物釋放的一般控制原則，見74頁。

房地產開發貸款的一般操作流程

貸前調查

項目評估抵押物價值評估授信審查審批放款貸后管理企業基本情況、企業授信情況、財務情況分析、項目基本情況、擔保情況分析

申貸企業資信評價、開發項目整體評價和貸款風險綜合評價

資料的完整性；政策的合規性；項目的可行性；財務狀況的合理性、安全性；授信要素（期限、利率等）的合理性；擔保的合法性、合規性、有效性、可靠性；貸款風險的可控性分級審批、簽訂借款合同、落實擔保、發放貸款

監控信貸資金流向、實地查訪借款企業與項目情況、定期收集重要信息、項目工程概、預、決算管理、逾期貸款的專項檢查與催收、不良貸款的管理個人住房貸款個人住房貸款個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人，即發放個人住房貸款的金融機構，一般為商業銀行。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。個人住房貸款的特性消費特性期限特性還款特性：分期還款、還款比例限制80頁擔保特性與開發項目的關聯性幾個相關概念-轉按揭是指已經辦理個人住房貸款的借款人，在還款期間，由于房屋出售、贈與、繼承、離異等原因引起房屋產權變動，需將已抵押給貸款銀行的房屋產權和未結清的個人住房貸款同時轉移給受讓人，并由受讓人指定的貸款銀行在重新辦理抵押登記后，繼續為房屋產權的受讓人辦理個人住房貸款的業務。如果受讓人指定的貸款銀行為原貸款行，則稱為同行轉按揭；如果受讓人指定的貸款銀行非原貸款行，則稱為跨行轉按揭。

幾個相關概念-加按揭個人住房加按揭貸款（簡稱“加按揭”）指對貸款銀行現有個人住房貸款客戶發放的以原貸款抵押物為擔保的購房支出及家居消費支出的貸款。隨著借款人逐期償還貸款本息，抵押率不斷降低，因此，在保證抵押率不超過規定范圍，貸款用途符合規定要求的前提下，貸款銀行可在原抵押物的基礎上，向借款人追加發放一定額度的個人貸款，即所謂加按揭。幾個相關概念-逆按揭逆向年金抵押貸款（簡稱“逆按揭”、“倒按揭”）是一種適合老年人的消費信貸產品，是指擁有住房的老年借款人把其擁有完全產權的房子抵押給貸款銀行，由貸款銀行按約定每月向借款老人發放貸款以作為生活費用，到期結清貸款本息。如果貸款期間借款老人去世，其親屬則可提前清償貸款銀行貸款本息，收回抵押房產；無親屬的，貸款銀行可處置抵押物以清償貸款本息。

個人住房抵押貸款的擔保方式保證擔保抵押擔保抵押加階段性保證擔保期房抵押質押擔?？梢栽O定抵押的房地產

①依法獲得的出讓土地使用權；②依法獲得的房屋所有權及其房地產使用權；③依法獲得的期房所有權；④依法可抵押的其他房地產。抵押標的物的條件：①必須具有特定性。③必須是法律允許轉讓的財產。②必須具有交換價值。④原則上便于管理和實施補充了解：《擔保法》中關于抵押設定的規定

不可以設定抵押的房地產《城市房地產抵押管理辦法》規定，下列房地產不得設定抵押權：①權屬有爭議的房地產；②用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產；⑤被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；⑥依法不得抵押的其他房地產。補充了解：《擔保法》中關于抵押設定的規定

《擔保法》中關于抵押設定的規定第34條規定：“下列財產可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物；(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；(四)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；(五)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；(六)依法可以抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。”第37條規定：“下列財產不得抵押：(一)土地所有權；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外(作者注：鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押)；(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產；(五)依法被查封、扣押、監管的財產；(六)依法不得抵押的其他財產?！?/p>

抵押貸款合同的簽訂房地產抵押貸款合同，是指房地產抵押當事人(包括借貸雙方和擔保人)按照一定的法律程序所簽訂的書面契約。房地產抵押合同的內容應包括：

(1)抵押當事人姓名(或名稱)、國籍、住所或單位所在地。如自然人則載明姓名、年齡、身份證號。

(2)抵押貸款或擔保債務的價款用途、數額、幣別、期限、利率、支付方式和地點。

(3)抵押房地產名稱、數量、面積、估價、處所、產權歸屬和使用年限。如有特別編號、標記或說明、圖紙的，應分別予以記載。

(4)房地產抵押物的權證保管及歸還方式。

(5)房地產的占管人、占管方式、占管責任以及意外毀損、滅失責任。

(6)抵押房地產的保險及受益人。

(7)歸還本息方式、逾期罰息、提前還款規定等。

(8)抵押房地產被處分時受償人的順序。

(9)抵押手續費、公證費、違約責任、糾紛的解決。

(10)簽約日期、地點、當事人簽名

圖4-2抵押貸款各參與人關系借款人債務人抵押人保險公司貸款人債權人抵押權人房地產開發商超過債務部分保險費超過債務部分首先受償存入30%價款按期還本付息產權逐漸轉移70%的債務相當于30%居住權實際上30%+70%相當于70%產權證圖4-3抵押貸款運行過程借款人債務人抵押人購房者貸款人債權人抵押權人銀行拍賣售價相當于債務部分債權還本付息售價低于債務部分房屋（他項權利產權證）贖回貸款資金購房合同及房屋他項權利售價高出債務部分違約個人住房貸款的計算計算的關鍵點：貸款本金貸款本息額月還款額，即月供月還本金月還利息個人住房貸款的計算——

貸款期限在1年以內

其中：P——貸款本金；I——期末應付利息額；i——貸款月利率（‰）；n——貸款月數。（公式4－2）例4-2：某借款人向某商業銀行申請個人住房貸款100,000元，期限10個月，貸款月利率為4.725‰，到期一次利隨本清。計算借款人到期應還貸款本息。解：據上式，I＝10×4.725‰×100000＝4,725（元）則，到期借款人還本付息金額為104,725元。個人住房貸款的計算——

期限在1年以上貸款

In——當期應還利息額；Pn——當期期初貸款本金額（上期期末本金余額）；Qn——當期償還貸款本金額；Rn——當期還款額；Pn+1——下期期初貸款本金額（當期期末貸款本金余額）。式中Rn為每期的還款額，俗稱“月供”。

（公式4－3）

（公式4－4）

（公式4－5）

例4-2：某借款人向某商業銀行申請個人住房貸款100,000元，期限24個月，貸款月利率為4.875‰，借款人選擇按月等額本息方式還款，合同約定每月還款額為4,425.31元。計算前兩個月月末償還本金額、利息金額和貸款的余額。解：根據上式，第一個月期末應還利息額為：I1＝100,000×4.875‰＝487.50（元）∵每月還款本息合計為4,425.31元， ∴根據公式4－4，第一個月末償還貸款本金為：Q1＝4,425.31－487.50＝3,937.81（元）根據公式4－5，第一個月期末貸款本金余額為：P2＝100,000－3,937.81＝96,062.19（元）96,062.19元也是下期期初貸款本金額。同理：I2

＝96,062.19×4.875‰＝468.30（元）Q2＝4,425.31－468.30＝3,957.01（元）P3＝96,062.19－3,957.01＝92,105.18（元）

個人住房貸款還款方式

——等額本息還款法

即貸款期限內每期以相等的還款額償還貸款本金和利息。最為常用的一種歸還貸款本息的方式。R——每月還款額（含當月所還貸款本金和利息）；i——貸款月利率（‰）；P——貸款本金；n——貸款總期（月）數。（公式4－15）

例4-3：假設借款人向銀行銀行貸款100,000元，期限24個月，月利率為4.875‰，計算還款計劃表。據式4－15，計算出月均還款額為4,425.31元。據式4－3、4、5，分別計算每期期末應還貸款利息、償還貸款本金和期末貸款貸款本金余額：第一月應付利息：100,000×4.875‰＝487.50元；第一月末償還貸款本金：4,425.31－487.50＝3,937.81元；第一月末償還本息合計487.50+3,937.81=4,425.31元。第一月月末尚未償還的貸款本金余額，即下期期初貸款本金：100,000－3,937.81＝96,062.19元。第二個月末應付利息為：96,062.19×4.875‰＝468.30元；第二個月末償還的本金為：4,425.31－468.30＝3,957.01元；第二個月末貸款本金余額為：96,062.19－3,957.01＝92,105.18元。個人住房貸款還款方式

——等額本息還款法特點每月還款額是相等的，便于計算；每期的貸款本金余額逐漸減少；每期所付利息也在減少。個人住房貸款還款方式

——等額本金還款法

等額本金還款法，即貸款期限內，按月分期償還貸款本金和利息，其中每期所還本金相等。

其中：Pn——第n期應還貸款本金；P——貸款本金總額；N——貸款總期數。i－－貸款利率；n－－當期貸款期數；In

－－第n期應還利息。Rn——第n期末應還款金額。

（公式4－23）（公式4－24）（公式4－22）例4-4：假設借款人向銀行貸款100,000元，期限24個月，月利率為4.875‰，采用等本還款方式，計算第1期期末和最后一期期末還款額，以及其中應還利息和貸款本金。解：據式4－22，可計算出每月應還本金為4,166.67元。據式4－23，一期期末應還利息為：I1＝[100,000－（1－1）4,166.67]×4.875‰＝487.50據式4－24，一期期末還款額：R1＝4,166.67＋487.50＝4,654.17最后一期應還利息：I24＝[100,000－（24－1）4,166.67]×4.875‰

＝4,166.67×4.875‰＝20.31R24＝4,166.67＋20.31＝4186.98等本還款法特點每期還款額中所還貸款本金相等的，而應付利息是變化的，因此，每期還款額則是不同的。與等額還款法比較，借款人在貸款期滿時所付利息總額要少，但等本還款法在整個貸款期的前段，比采用等額本息還款法償還較多的本金。多還了本，自然少還息，但前期還款壓力更大。個人住房貸款的一般操作流程1

樓盤項目的審查

貸款受理

貸前調查

個人資信評估

個人統一授信

貸款審查和審批

調查核實、實地考察、準入審查

借款人資料、所購房屋資料

個人素質、職業情況、負債收入比率、持有資產情況、擔保情況、綜合印象等

統一控制個人客戶在貸款銀行內部貸款總量

簽署借款合同，

《房屋他項權證》交由貸款銀行收押

貸款的發放

約見貸款申請人，核實情況和資料個人住房貸款的一般操作流程2

合同變更

貸后風險檢查

貸款收回

違約貸款催收

不良貸款處置

風險資產損失核銷與管理

經規定程序的審查后，與借款人就原合同要素變更簽署貸款補充協議對借款人、保證人和擔保情況進行持續的跟蹤檢查短信息催收、電話催收、信函催收、上門催收、律師函催收，直至向違約借款人提起法律訴訟等

對個人不良貸款及時采取法律訴訟、以物抵貸等措施追索、處置損失類貸款核銷，遵循盡職追索、責任追究、依法合規、時效性、保密性、賬銷案存等原則

銀行出具貸款結清憑證；通知借款人，持相關證件、憑據、貸款結清憑證領回由貸款銀行收押的法律憑證；辦理抵押登記注銷手續。

房地產信貸風險管理何謂信貸風險？

信貸風險，是指商業銀行的貸款業務遭受各種直接或間接損失的可能性，以及損失程度與范圍的不確定性。信貸風險的基本分類新巴塞爾協議要求商業銀行必須納入經濟資本計量的風險類型分為三類：信用風險市場風險操作風險信用風險是指交易對手或債務不能正常履行合約或信用品質發生變化而導致交易另一方或債權人遭受損失的潛在可能性。是商業銀行面臨的重要風險，也是最主要的風險。其直接表現就是商業銀行不良貸款上升，信貸質量惡化。市場風險又稱價格風險，是指由于被用于交易的資產或可交易的資產的價值發生變化而導致損失的風險?？梢苑譃槔曙L險、匯率風險、股市風險、商品價格風險（期貨風險）。對于商業銀行來說，市場風險主要是利率風險和匯率風險。操作風險是指由于不完善或失靈的內部控制、人為的錯誤、制度失靈以及外部事件給銀行帶來直接或間接損失的可能性。包括諸如控制風險、信息技術風險、欺詐風險以及法律和商譽風險等。與信用風險、市場風險相比，操作風險大多是在銀行可控范圍內的內生風險，與收益無關，主要取決于商業銀行管理的水平與效率；而信用風險和市場風險更多表現為外生風險，與收益相關。參閱補充材料：騙貸伎倆大起底風險管理的發展過程

20世紀80年代初，《巴塞爾協議》誕生，通過對不同類型資產規定不同權數來量化風險的分析方法，解決信用風險問題；90年代，國際大銀行開始建立內部風險測量與資本配置模型，以彌補《巴塞爾協議》的不足，解決市場風險問題；97年亞洲金融危機以來，更加重視市場風險與信用風險的綜合模型以及操作風險的量化問題，全面風險管理模式引