石家莊筑宏商業地產項目營銷提案達生機構

謹呈筑宏房產

石家莊城市認知PartOne

城市區位Part1石家莊--省會二級城市，是華北連接中原、華南地區的交通樞紐，以醫藥、紡織業為主導產業的現代制造業基地，華北南部的商貿物流中心和區域經濟中心。環首都經濟圈城市群，受北京、天津的輻射，城市綜合競爭力快速提升。石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門。東與衡水接壤，南與邢臺毗連，西與山西為鄰，北與保定為界。石家莊市作為河北的省會，距離北京277公里、天津320公里、濟南303公里、太原225公里、鄭州412公里，經濟發展受京津發展影響較大。北京天津濟南石家莊太原鄭州

行政區劃Part2石家莊下轄6個區、12個縣、5個縣級市和1個國家級高新技術開發區，總面積15848平方公里，城區面積456平方公里。下轄縣市小而散，城區面積明顯偏小，城區規模有待提升。注：圖中人口數為第六次人口普查數據，為常住人口18.6萬人57.1萬人61.6萬人25萬人24.5萬人53.8萬人77.5萬人31.0萬人33.4萬人43.3萬人32.9萬人43.3萬人50.3萬人48.8萬人40.6萬人41.8萬人46.7萬人9.5萬人276.7萬人石家莊

城市人口Part3截止2010年，石家莊市常住人口達1016.4萬人（第六次人口普查數據），其中，市區人口270萬人。市區面積456平方公里。石家莊是全國面積最小、人口密度較大的省會城市。石家莊市全市人口密度偏小，主要人群集中在市區的橋西區和橋東區兩個相對成熟的區域，其中橋西區人口密度高達10907人/平方公里。石市是全國面積最小，人口密度較大的省會城市。2006-2010年石家莊市城市人口增長遠景目標：城市“一城三區”遠期人口規模為500萬，“三組團”人口遠期規模為100萬人。城市交通Part4石家莊是華北地區重要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、航空配套組成的立體交通網絡。規劃打造成省會城市和市域間1小時交通圈。鐵路現狀：石家莊是全國鐵路運輸的主要樞紐，京廣、石太、石德、朔黃四條鐵路干線交匯于此，其中京廣線是連接中外交流的大動脈，石太線是晉煤外運的主要通道。鐵路規劃：強化京廣、青太客運專線及京石、石鄭、石太、石濟城際鐵路雙十字復合交通走廊建設，打造京津、晉冀魯豫省會城市1小時交通圈。公路現狀：京深、石太、石黃、青銀、石濟、張石高速公路和107、307、308等國家級公路在市域內縱橫交錯，形成了以國省干線公路為骨架，地方道路為支脈的公路交通網絡。公路規劃：加強省會與天津、太原等周邊省市聯系，建設石津、石忻、昔港、沿山等1200公里高速公路，實現高速公路縣縣通，打造市域1小時交通圈。航空現狀：石家莊民航機場現已開通44條國內、國際航線，并引進國航、東航、南航等12家航空公司加盟石家莊機場的航線運營。航空規劃：按照年旅客吞吐量400萬人次改擴建機場設施，提高服務水平。京津冀經濟圈重要城市城市發展后勁十足

城市經濟Part5GDP走勢：2008至2012年間石家莊市國民生產總值呈穩步上漲態勢，2012年GDP總量達到4500.2億元，人均GDP43817元，民營經濟發展良好，房地產發展處于快速發展期。800-4,000US$

4000-8,000US$

8000-20,000US$0-800US$啟動期緩慢發展期快速發展期平穩發展期緩慢發展綜合發展型平穩發展，以質量為主，數量與質量并重快速發展，以數量為主，數量與質量并重超速發展單純數量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求數據來源：石家莊市統計局

2013年第一季度，石家莊的GDP增速為9.3％，房地產行業將處于高速發展期

全年市區居民消費價格指數比上年上漲2.8%，其中食品價格上漲3.4%。全年民營經濟實現增加值3007.9億元，比上年增長12.5%；占全市生產總值的比重為66.8%，比上年提高0.7個百分點。實繳稅金363.6億元，比上年增長19.9%；占全部財政收入的比重為63.4%，比上年提高1.4個百分點數據來源：石家莊市統計局

產業結構Part6仍以第二產業為主要支撐產業，產業占比達50%左右；第三產業穩步增長，但與經濟發達城市相比發展不足，城市總體經濟發展潛力較大。2012年石家莊市三產比例分別為10%、49.8%和40.2%，第二產業仍為支撐產業，第三產業比例逐年穩步上漲，建筑業的調整增長對經濟的增長起到了較大的拉動作用。

2009-2012年，第三產業保持11%左右的速率增長，其中金融和交通業增長較快。但與經濟發達城市相比，石家莊經濟結構中第一產業的比重仍較大，第三產業的發展還有很大的空間。石家莊2009-2012年三產產業結構比例

人均可支配收入Part7石家莊市人均可支配收入23038元，同比增長12.2%。農民人均純收入達到8993元，增長15.0%。與城市人口收入相比還有一定差距。2012年，全年城市居民人均可支配收入23038元，比上年增長12.2%，農民人均純收入8993元，增長15.0%；城市居民人均建筑面積為29.9平方米；農民人均住房居住面積39.9平方米。

2008年-2012年，人均可支配收入的增長率在13%左右浮動，近兩年有所下降?？傮w看來，從2008年至2012年，人均可支配收入的增速保持在10%以上。數據來源：石家莊市統計局城市經濟穩步增長,產業結構逐步合理城市購買力日趨旺盛,第三產業將迅速發展，中小企業代表中國經濟增長新極點寫字樓是城市第三產業的重要載體，寫字樓經濟是城市經濟的重要組成部分寫字樓成為投資新寵

城市規劃Part

Two城市發展規劃Part8石家莊市將形成“2+4”的組團式城市功能空間，其中“2”為正定新區和老城區，“4”為鹿泉新城、欒城新城、藁城新城和空港新區。城市重點向北發展。鹿泉新城：都市區西部具有特色的旅游、生態城市，重點發展商貿流通業和旅游業，并承擔部分市級旅游組織服務職能。藁城新城：都市區東部副中心城市，重點推進生產型服務業和先進制造業發展，形成都市區對市域東部縣市的輻射帶動的產業服務節點。欒城新城：都市區南部商貿物流中心，裝備制造業基地，重點推動商貿物流業、裝備制造業和醫藥食品工業發展中心新城：是全省的政治、科技、教育、文化中心。突出省會功能、區域服務職能，突出生態、文化建設，打造繁華舒適、現代一流省會。正定新區：國家級歷史文化名城，在京珠高速公里以東區域，以生態、低碳、智慧的全新理念，建設30平方公里濱河新區起步區，打造現代服務業基地。空港新城：都市區空港物流樞紐，重點推動航空物流、臨空產業發展

城市交通規劃Part9中心城區構成“四橫六縱”道路系統，打造都市區30分鐘交通圈。市區周邊構成“三環九射七聯”高速公路網絡，構筑中心城區與縣（市）城間1小時交通圈。市域：構成“三環九射七聯”高速公路網絡；都市區公路網形成“兩環、十四射”的格局。利用高速公路網絡及重要國省道，構筑中心城區與縣（市）城間的1小時交通圈。中心城區：中心城建立由快速路、交通性道路構成的“四橫六縱”道路系統。由中山路、裕華路等構建七條東西向生活主干路。由友誼大街、勝利大街、平安大街等構成十三條南北向主干路。都市區：實現中心城區至藁城、欒城、鹿泉有兩條以上快速路與一條國省道；重點加強中心城區與正定交通聯系，形成6條跨河通道，打造都市區30分鐘交通圈。

城市軌道交通Part10軌道交通開工建設，將快速提升城市版圖，促進房地產市場的發展。建成后會極大改善對四大組團連接市區的交通狀況，將使大量的人口居住外溢，助推城郊地區房地產市場的快速發展。資料來源：石家莊市政府

石家莊遠景軌道交通線網采用由6條線組成的“大放射，小方格”遠景線網方案，其中骨干線3條，輔助線3條，線網總長244.7公里。1號線—中心城內東西向骨干線、連接主城與正定新區的干線，線路在主城區內沿中山路敷設，向東穿過京珠高速后，在新城區向北轉入昆侖大街，向北穿越滹沱河后進入正定；2號線—都市區南北向骨干線，北起正定新區，南至欒城；3號線—都市區東西向骨干線，西延鹿泉，東連藁城；4號線—中心城區南北走向，并連接裕華、南部片區的L型輔助線，與5號線在中心區外圍形成環線；5號線—在中心城區內先南北、后東西走向的L型輔助填充線，串聯了橋西區、新華區南部、橋東區以及長安區，與4號線相扣成環。；6號線—內部填充線，西起西石環，向南至南石環123645

勝利大街改造Part11石家莊新增600公頃綠地規劃新勝利大街成穿城綠軸本項目的價值增長點在于新勝利大街的開通，因此我們在解決完項目前期資金需求的回籠后，可將剩余房源放置于新勝利大街開通前后銷售。PartThree

項目本體條件

項目區位Part

2項目位于石家莊市光華路與新勝利大街東南角，行政區劃上隸屬于橋東區.但處于東購、南三條商圈、北國商圈和天河商圈的交集區，同時也是橋東、正定、長安區與市中心四大經濟極點的黃金分割點。東購-南三條-北國商圈正定-天河商圈長安-紅星美凱龍商圈

項目交通Part

1本案緊鄰新勝利大街和和平路兩條城市主干道，路況良好，通達性佳；距市政府：約10分鐘車程；距老商業中心：約5分鐘車程；距火車站：約15分鐘車程

本案和平路光華路新勝利大街勝利大街平安大街工人街

項目技術指標Part

2○總建筑面積：㎡○建筑高度：層○戶型分割：○停車位：個（地下兩層+地面）○大堂層高：M○標準層高：3.6M○標準層：1200㎡○最小單位：○公攤率：○空調系統：○玻璃材料：○電梯配置：○立面用材：○公共部分用材：○工程進度：○交付標準：○裙樓配套：1-4層商業配備：PartFour

市場態勢分析

土地市場Part

12012年石家莊共進行了11批土地出讓活動，累計掛牌出讓59塊地，成交56塊，流拍2塊。根據石家莊國土資源局出讓結果公告顯示，成交56塊土地約301萬平方米，約合4519畝，與2011年相比，2012年土地市場環比2011年，土地放量上漲40%，成交金額上漲45%，土地市場的繁榮，再次證明石家莊房地產市場的全面回暖。注：2012年開發區市場放量領先其他區域，共21宗，但多是工業級科教用地；長安區和裕華區位列二、三位，其中裕華區成交金額領先石家莊土地市場，共計37.6億元，其住宅用地是主要支撐。橋東區由于地域限制，在開發利用上有限，但新火車站的建成使用和勝利大街改造工程的規劃建設將會給橋東區發展帶來利好機會，加快南北的通達性。橋東區放量成交分析Part

2橋東區貫穿南北，但沒形成大面積開發態勢，其在售項目相對其他區域來說屈指可數，目前大部門項目都還集中在中心區域，且大多為商業開發項目。2012年出讓的4塊地中有3塊為補證拿地，有中天世都、華基君程、青鳥中山華府。該區域未來發展還有待發掘。數據來源：石家莊房地產市場研究中心

各物業類型土地出讓分析Part

32012年土地市場成交以工業、住宅類用地為主，工業用地大量出讓證明省會經濟發展不斷進步土地供應、土地價格有漲幅，房地產市場開始回暖。

石家莊寫字樓市場的分析Part1寫字樓市場分析

寫字樓、公寓概述Part

2寫字樓廣義上是指滿足人們進行商務辦公活動的場所，其一般具有交通便利，配套設施完備，注重效率及建筑形象等特征，它是企業品牌最具代表意義的特征；寫字樓市場對寫字樓物業的評判依據一般有以下六個方向：地段、功能、服務、智能化、生態環境、可持續發展；公寓公寓為集合式住宅的一種，是一種生活設施齊備，一般分為住宅公寓、服務式公寓，服務式公寓主要以酒店式公寓、創業公寓、青年公寓、白領公寓、青年SOHO?等多種業態存在；公寓最大特點是宜商宜住，表現在戶型設計、物業管理、社區配套上；接下來我們將對石家莊公寓行業發展趨勢作定性調研和分析；接下來我們將對石家莊及全國一線城市（北京）的寫字樓行業發展趨勢作定性調研和分析；

石家莊寫字樓市場的分析Part

3

石家莊寫字樓市場的分析Part

1商圈與商業發展現狀

石家莊寫字樓市場的分析Part

2目前石家莊的寫字樓正處于發展階段，市場商務需求巨大，客戶開始注重改善辦公環境，追求物業形象，并逐步進入“頂級專業寫字樓”時代。萌芽期無序發展期調整期快速發展期年代-2000年2001-2006年2007-20082009-特征寫字樓處于起步階段，規模小且檔次低寫字樓市場迅速發展，對檔次及服務有了一定要求；寫字樓市場迅速發展，檔次及理念逐步提升

市場同類物業放量加大，市場競爭加劇

全面進入品質檔次提升期

標準化、專業化、生態化趨勢明顯背景市場經濟體制初步建立，民營經濟發展較快伴隨著石家莊經濟的發展，第二產業及第三產業獲得較快發展經過近10年的經濟高速發展洗禮的私有企業資金實力強勁，國有企業更是在多種領域處于壟斷地位代表項目東購、北國商圈世紀方舟、華僑大廈萬象天成、中華商務等中高端寫字樓的崛起為代表泰勒中心、萬達廣場等高端項目為代表萌芽階段啟動階段發展階段成熟階段動因辦公需要改善環境追求形象需求多樣化客戶價值多元化形式住宅辦公住宅立項商務辦公純商務形象客戶草創型企業成長型中小企業迅速發展初具規模企業各種類型企業產品住宅第一代商務公寓純寫字樓開始出現寫字樓與新一代商務公寓并存關注無位置價格使用成本交通位置配套硬件商務氛圍地段、服務、軟環境、健康、風景河北省住宅與房地產業協會統計數據顯示，去年石家莊商業經營性商品房累計供應面積為179.3005萬平方米，成交面積為84.55029萬平方米，供求比為2.12：1，供大于求已成事實。過剩的現象集中體現在地段相對較差的寫字樓和公寓上面，空置率相對較高；對于一些預期、地段較好的項目則出現搶鋪的現象。

石家莊寫字樓市場的分析Part

3東購-百盛商圈南三條商圈北國-先天下商圈新火車站商圈懷特-萬達商圈空中花園商圈益友商圈建華商圈199619992005200020072012和平路中山路槐安路建華大街建設大街中華大街勝利大街裕華路華強廣場蘇寧廣場新源NASA海悅國際泰勒中心佳地佳座華庭國際濱江商務大廈華城公寓東勝廣場融通財金大廈嘉和廣場SOHO中心朝外中心眾美意風2012年以前石家莊寫字樓受傳統區域發展模式影響，主要集中在中山路、裕華路、中華大街等三大主干道兩側中心地帶。嘉悅中心柏悅國際壹江國際廣美國際鑫科國際西美五洲大廈天河商圈項目所在地1、石家莊的商業地產分布極為不均，開發商并不看重結合產品和區域性特點，只是盲目的用一個套路進行開發，且集中程度過高，直接推高了空置率。2、本案項目位于石家莊中北部，即石家莊商業中心邊緣橋東區板塊內。主要競爭項目為同區域板塊內在售項目。

石家莊寫字樓市場的分析Part

4趨勢一、由中心向外圍發展；由中山路為核心向南北兩翼發展趨勢；商圈發展趨勢趨勢二、單體商業逐漸向復合型商業轉變；趨勢三、新型商圈業態偏重家居建材、休閑娛樂、餐飲時尚等；趨勢四、東南商業比重偏大，西北商業比重偏小；趨勢五、新商圈的形成將依賴區域人口資源支撐；寫字樓發展一、城市由單中心向多極發展，商務活動擴散；二、中心地帶土地價格昂貴、項目日益減少；三、老城區交通擁堵，通勤情況惡化；四、東南商業比重偏大，西北商業比重偏?。皇仪f中心區域寫字樓占了主要份額，但不再一枝獨秀寫字樓的分布開始呈現由中心地帶向外圍擴散的多極發展趨勢。

石家莊寫字樓市場的分析Part

1寫字樓產品供應及需求說明的幾大特征

石家莊寫字樓市場的分析Part

2具有成熟商圈，交通便利的城市核心地段：由于城市發展的需求及外來企業的聚集，頂級高端寫字樓市場需求依然強勁；城市新發展格局上，具有產業依托或處在城市副中心地段：低密度低層高綠化率的總部經濟越來越受到大企業的歡迎；新老城區核心地段交匯處：同時注重商務效率、商務形象也提倡新型辦公形態的中高檔寫字樓正在走創新之路；城市發展中不同區位價值演繹不同產品價值

石家莊寫字樓市場的分析Part

3大中型或品牌成熟企業要求豪華，注重寫字樓地段和形象；創業型小企業要求性價比高，注重寫字樓的功能和成本；成長型企業追求快速發展，注重寫字樓的服務和可持續發展；企業隨自身發展需求對寫字樓有不同階段的衡量標準

石家莊寫字樓市場的分析Part

4智能化發展的新高度5A；（有注解）生態化發展的新高度綠色生態寫字樓；舒適度人性化發展的新高度5O；（有注解）寫字樓產品的核心能量不再只聚焦地段，而向品質傾斜

石家莊寫字樓市場的分析Part

5注解1：5A

FA消防智能化BA

樓宇自動化

CA通訊傳輸自動化

SA安保智能化

OA辦公自動化

石家莊寫字樓市場的分析Part

6注解2：5O代表頂級標準的5A寫字樓越來越表現出它的不足之處，比如位于喧鬧的商業中心區、高密度的建筑和人群，有限的空間和綠化等顛覆傳統辦公，將“以人為本”的理念引入辦公建筑中，給人們的工作帶來前所未有的舒適享受；按照生態學、環境學和建筑學原理，遵循生態平衡機可持續發展原則，獲得一種高效、低耗、無廢物污染的辦公方式；DW/E-CRM/CRM發展前景Opportunity

氧氣Oxygen

開放自由Open

花園辦公Officepark

辦公服務Officeserve

石家莊寫字樓市場的分析Part

7不同行業發展到一定階段，必然會有產業擴張與資源聚集的可能，產業聚集發展的新高度即主題性寫字樓；集酒店、商業、寫字樓、公寓等為一體的城市綜合體能完善各功能配套，形成自我循環；城市復合體與產業集聚依然是成就寫字樓的兩個方向與發達城市相比，石家莊寫字樓市場供應還處于較低水平。

石家莊寫字樓市場的分析Part

8區位：位于亞奧核心版塊內的安立路與大屯路交接處基本情況：由四座最高達20層的相對獨立的寫字樓組成，總建筑面積達8.27萬平米，其中寫字樓面積6.2萬平米銷售業績：開盤當日實現6個億的銷售額目標客戶：成長型、智力型、服務型企業案例一：北京蘭華國際

石家莊寫字樓市場的分析Part

9共享商務1、共享08奧運政府投資帶來的巨大收益；2、著力營造共享空間；配備了高標準、超五星多媒體商務中心，并為配備雪茄吧、紅酒吧等高尚休閑。自由商務1、采用24小時水環熱泵空調系統，滿足需要連續工作的需求；2、采取柱網結構，自由分割的辦公空間設計；形象商務1、外立面充分體現了澄凈、硬朗的現代風格，剛性玻璃幕墻；2、大堂位于項目金角位置，挑空高達13米；3、北京首創的首腦專屬電梯、VIP專屬電梯廳，獨享尊貴服務；倡導全新三大商務模式，將使入駐企業超值實現自身價值

石家莊寫字樓市場的分析Part

11大堂：地面、墻面采用國產石材，配藝術裝飾，藝術吊頂及燈飾，配高級感應旋轉門。電梯廳：地面、墻面為高級國產石材、藝術吊頂，配燈飾；公共走道：地面為防滑地磚，環保乳膠漆墻面，配吸音天花吊頂，設照明系統級應急照明系統；電梯：進口日立電梯，A、B、C座電梯10部；空調：水環熱泵空調系統；新風系統：設置了待熱回收的新風送風系統，新風量案商務辦公區25立方米/小時/人設計；監控系統：獨立監控室，及門禁系統。電梯、走道、停車場等公共部位設閉路電視監控；通信自動化系統：包括綜合布線系統級無線通訊轉發系統；電話：設4000門電話程控交換系統網絡：千兆以太網入樓，10兆帶寬入戶；每4平米1個信息點，可根據世紀需求增減；有線電視：舍友歌華有線電視及衛星電視接收系統；無線通訊：設有通訊信號增強系統（無通訊互死角）；辦公自動化系統（OA）、消防自動化系統（FA）、安防自動化系統（SA）部分配套設施指標

石家莊寫字樓市場的分析Part12區位：扼守東北亞國際航運中心門戶，距大連東港0.5km、火車站1.5km,機場10km；基本情況：總建筑面積達25506.5平米，總戶數：140戶；停車位：100多個項目定位：成長性企業發展示范特區、一個中高檔的專業寫字樓目標客戶：航運、物流、貿易等行業成長中的中心企業案例二：大連安達商務大廈

石家莊寫字樓市場的分析Part

13A、企業理財服務中心：大廈與金融機構聯合為入住大廈的企業提供多種金融、理財服務，主要包括“率先推出移動銀行業務”、代發工資業務、流動資金貸款、客戶銀行中心、企業財務顧問、企業信息咨詢等等；B、企業發展服務中心：大廈結合了政府中小型企業服務中心提供的服務功能，并與“服務中心”提出合作提議，在企業發展服務中心中設置十大咨詢服務體系，即建立融資擔保、網絡信息、發展輔導、人才培訓、法律、管理咨詢、技術創新、信用評價、市場開拓十大服務平臺；C、商務管家服務中心：為企業發展提供了強有利的后勤保障，如商務租車服務、票務預定服務、日常商務行政飲食餐定送、多功能商務配套區等提供三大增值商務平臺，為成長型企業搭建起一個低成本、高效率的商務空間

石家莊寫字樓市場的分析Part

14國際化商務硬件配套·大廈大堂采用了世界頂級產品——荷蘭寶盾高級兩翼中間開平旋轉門與高級智能防盜監控系統；·49-300平方米的彈性自由組合空間；·戶戶擁有新風系統，時時都能享受到新鮮的空氣；·大廈外窗采用高檔環保、低輻射、中空LOW-E玻璃墻，大大節能30%；·遠大中央空調、日立電梯、立體車庫等；·全面精裝修、獨立洗手間、酒店式的物業管理，滿足企業的不同需求；·綜合布線、樓宇自控采用美國KMC弱電控制系統，以及計算機網絡、監控、程控、門禁、寬帶接入、有線電視等系統；·24小時全天候保安巡邏，并設有中央監控系統，戶戶均有火災自動報警系統和噴淋系統；·大廈配置了會議室、多功能廳、商務餐廳與休閑娛樂廳等，全面打造國際化商務平臺，成就中小企業的低成本快速發展；

石家莊寫字樓市場的分析Part

15區位：處于寧波東部新城與市區交接處；基本情況：占地面積達19022平米，總建筑面積：55000平方米；項目定位：寧波首個ROD（海洋氧氣還原）花園生意場；目標客戶：外貿、物流、高新企業案例三：95國際商務大廈

石家莊寫字樓市場的分析Part

16率先提出ROD辦公模式，除了追求高效辦公之外，同時更注重對舒適愉快的辦公環境的營造。以5O標準打造自由化、人性化的休閑辦公空間，以充滿樂趣、創意和氛圍的商務環境，激發工作熱情和工作激情；：

率先引進風行國際的ROD辦公新概念，將科技園區的綠色生態與城市中心地段相結合，顛覆傳統辦公，將“以人為本”的理念引入辦公建筑中。作為寧波第一座更加重視生態、環保及舒適性的5A+5O寫字樓，它將在寧波率先實現ROD休閑辦公。首個ROD花園生意場

石家莊寫字樓市場的分析Part

17Opportunity（發展前景）——東部新城商務大前景

率先卡位東部新城域三江口交通要塞，占領世紀大道、江南路等四通八達的交通網絡。向西直通繁華三江口；向東通往北侖港、小港；北向可至慈溪、余姚；南向緊鄰飛速發展的東部新城：Oxygen(氧氣)——1萬㎡超大型廣場綠化；1萬㎡超大型廣場綠化與大樓渾然一體，塑造出一個休閑辦公的氛圍，充滿了綠化、水景和動景；Officepark:（花園辦公）——每三層開辟兩個空中花園每三層開辟兩個空中花園，提供人與陽光、自然溝通的界面；Open（開放而自由）——商務俱樂部；商務俱樂部特設咖啡吧、茶室、餐廳燈，為現代商務人士，提供輕松交流環境，有效緩解商務寫字樓嚴肅刻板的工作氛圍。同時，這也是一個廣闊的識人交友、商務洽談平臺；Officeserve（辦公服務）——一站式英式管家服務引入享譽全球的“現代英式管家”，特設管家部，首席管家、大管家、專職管家各司其職，提供一站式個性化服務；體現5O價值經過對行業發展方向的案例分析后對項目引出三大啟發

石家莊寫字樓市場的分析Part

18啟示一:5O寫字樓可能重新定義石家莊寫字樓新標準1目前項目區域寫字樓辦公環境差，人文化、生態化遠遠不能滿足辦公的要求，寫字樓用戶渴望效率與環境兩全的新型辦公模式；交通擁擠、停車位缺乏等問題在不斷困擾寫字樓用戶，但不愿意離開中心2具有如下特點的5O寫字樓可以滿足以上需求：1、位于非黃金地段的城市核心發展區域，具有良好的發展前景；2、交通可達性高（現在/未來）；3、生態環境優良；4、兼顧環境與效率；

石家莊寫字樓市場的分析Part

19啟示二:寫字樓市場細分，圍繞目標消費群需求組織功能不論是企業需求還是行業擴張都逐漸形成寫字樓物業市場供應的細分。不同的企業發展階段、不同的企業規模和性質都直接影響他們對物業的選擇，找到核心目標群，如何實現甚至引導他們需求就是找到了產品的核心競爭力。啟示三:寫字樓高附加價值體現在為企業提供可持續發展的平臺開發企業對寫字樓的建造已開始超出了產品本身的結構、品質和功能，強調物業為使用者不但提供優秀的辦公環境，而且對使用企業在成長發展中提供可持續發展的平臺。

石家莊寫字樓市場的分析Part

20項目發展建議為企業提供可持續發展的平臺滿足并引導核心目標群的需求人文化生態化5O寫字樓模式綠色通道、政策配套、資源整合人文化生態化

石家莊公寓市場的分析Part

1公寓市場分析

石家莊新老商圈分布Part

2新百東購百盛商圈南三條商圈北國-先天下商圈新火車站商圈懷特-萬達商圈空中花園商圈建華商圈天河商圈

公寓市場分析Part

3商業市場現狀從目前石家莊市的項目分布及影響效應綜合考慮，石家莊市區現階段已成型商圈可以劃歸為三大傳統商圈和兩個新興商圈.新百東購商圈北國商圈懷特商圈萬達商圈北國商圈：最具優勢的核心商圈，以北國商城、先天下為主，收購人百等，在石家莊均具有優良的口碑，形成以中山路為核心區位的北國壟斷商圈格局；東購-新百商圈：石家莊首級商圈，位于繁華的中山路段，交通便利，易達性強。目前購物中心處于整修階段，商圈內其它業態較凌亂，整體意向有所下降；懷特商圈：石家莊二級商圈。石家莊商界后起之秀,除傳統百貨等購物場所外,以數家家居形象店、燈飾店、茶葉城在此匯集。新車站商圈

新車站商圈新車站投入運營后，在周邊祥云國際、大都會等項目的帶動下，將形成南城新商圈；萬達商圈萬達廣場進駐，依靠其強大的集團實力及全國影響力，必將形成新的商圈，從而打破石家莊市傳統的三大商圈格局；

石家莊公寓市場分析Part

4公寓分布集中分布，一環周邊成熟商圈，競相入市，二環以外公寓罕有。2012年，石市公寓項目多集中在一環以內，一環至二環間公寓項目比去年增加較多，開發區新增幾個公寓項目，但是公寓住宅化較為明顯；由于華強廣場精裝公寓、勒泰中心、新源NASA等項目入市，市場供應量出現井噴；此外祥云國際、盛邦大都匯、紫晶悅城等城市綜合體的全面展開，公寓總供應量會大大提升。分布集中、供應增加一環周邊商圈成熟、一環至二環間增多、二環外公寓罕見商業氣氛日漸濃厚，萬達、勒泰、華強引領公寓市場

公寓項目個案——華強廣場北Part

5位置民族路西商業街北側開發商石家莊華強廣場房地產開發公司產品類型大型商業綜合體，22層公寓建筑面積296031㎡宣傳手段網絡、報紙、電臺、戶外等價格9500元開盤日期2012年7月15日工程進度封頂容積率5.04綠化率15%物業費待定裝修情況精裝主力戶型40--68㎡項目特色：·項目高度融合了城市核心資源，以完美的流線打造高品質現代美學建筑，具備超強的品牌優勢；·項目整合了時間效率與空間構成，為周邊創業人士提供小型辦公場所，同時為綜合體內的商業人士提供完備的生活配套；·石家莊首個商鋪化公寓，主力面積30--60㎡，依托華強電子世界，不僅具備傳統辦公、居住等功能，還具備商鋪的延伸功能-----產品展示、交易、電子商務、投資價值堪比商鋪；·2012年7月15日公寓F座開盤，去化率達90%。

公寓項目個案——新源NASAPart

6位置中山路與大經街交口東北開發商石家莊新源房地產開發有限公司產品類型2棟高層公寓建筑面積180000㎡宣傳手段2010年10月16日價格內部裝修完畢，交房開盤日期短信、網絡、報紙、戶外工程進度-----容積率3.5綠化率30%物業費2元裝修情況精裝主力戶型56㎡，LOFT項目特色：·項目的LOFT家族公寓強調藝術感和圈層感，創新性室內功能分區可再設計，最大化舒適度商住皆宜；·公寓三個主題景觀挑空大堂，打造充滿張力的藝術空間，為每一戶帶來品質的全新體驗；·以國際型物業公司作為強力的物業支持，建筑內部的紅外攝像、報警燈智能安保系統，完善的5A服務平臺、智能安保控制室，高科技與專業人員共同維護全天候貼心舒適的辦公、居住體驗；·首層大堂挑空10.3米，采用星，星級品質設計，提供臨時接待和私密會談區，為商務會談，打造良好環境；歐美式管家服務，打造尊貴舒適的安保系統。

公寓項目個案——濱江國際Part

7位置中山路與休門街交口西南角開發商河北濱江房地產開發有限公司產品類型30層酒店式公寓建筑面積80000㎡宣傳手段-----價格-----開盤日期2010年1月工程進度-----容積率6.3綠化率50%物業費2.8元裝修情況精裝主力戶型49--57㎡

公寓項目個案——國大商務公寓Part

8位置建設大街與北人字街交口西200米開發商石家莊市紀元房產公司產品類型26層酒店式公寓建筑面積40000㎡宣傳手段-----價格-----開盤日期2010年9月工程進度-----容積率4.5綠化率30%物業費2.5元裝修情況精裝主力戶型52--83

國大商務公寓目位于石家莊市核心商圈,東望"北國商城",西臨休門街,南與"濱江組團"隔街相望,北接中山路.總建筑面積約40000平米,以城市CBD、CLD、CHD、CPD四大中央區為載體，成就一種將酒店與SOHO相結合并全新演繹的新型產品——中央酒店公寓，集商務、住宿、會所、等多種功能于一體，具有多元性、多適性、投資性等特點

公寓項目個案——新界Part

9位置槐安路與翟營大街交口東北角開發商河北丹陽房地產開發有限公司產品類型2棟18層高層建筑面積30000㎡宣傳手段-----價格-----開盤日期2010年9月工程進度-----容積率3綠化率32%物業費1元裝修情況毛坯主力戶型72㎡、96--102㎡新界改變傳統居住格局，創新空間設計，凹凸有致的矩形立面及豐富的色彩搭配，顛覆傳統住宅一成不變的建筑形態，以超出想象的低總價打造功能齊全的完美舒享戶型。坐擁城市中心成熟生活配套，坐享大型城市綜合體繁華商業，區域升值潛力無限。

公寓項目個案——乾門Part

10位置中華大街與譽宏路交口西北角開發商石家莊市譽宏房地產開發公司1、2棟25層建筑面積103482㎡宣傳手段-----價格-----開盤日期2011年9月30日工程進度-----容積率4.77綠化率32%物業費1.5裝修情況毛坯主力戶型58--61㎡1、是石家莊北部體量最大的公寓項目。項目共計25層：其中1至5層為東購商場、6至25層為小面積公寓及星級酒店組成。項目是集辦公、購物、居住為一體的綜合性項目。2、項目緊鄰省會第二條迎賓大道中華大街，和二環快速路周邊有十余條公交線路從項目經過，交通十分便利，再加上東購商場的入駐，帶動了周邊的經濟發展，位于東購商場之上的精巧小戶型更蘊藏了無限的升值潛力。

公寓市場分析Part

11面積及戶型分析總價較低，適合投資的一居銷售火爆，創新戶型空間受到客戶追捧一室戶型是公寓項目的主力戶型，占總供應量的73.6%，主力面積區間為40-70㎡，由于總價較低，且多數為精裝修，適合投資。因此成為石市最熱銷戶型。萬達廣場精裝公寓供不應求就是市場的最好佐證；兩室戶型也占有一定比例，約占21.6%，主力面積區間為75-110㎡，兩室戶型銷售速度相比一室戶型較慢，投資客較少；三室戶型所占比例最少，僅為4.8%，此種戶型主要為商務性公寓，客戶群體集中在中小企業。新源NASA銷售訪談——市場上公寓主要是LOFT辦公公寓和平層辦公公寓，LOFT因其較好的性價比和可靈活應用的戶型空間獲得客戶追捧

公寓市場分析Part

12售價及客戶分析公寓售價持續走高，投資客對公寓產品投資增強

購買公寓的客戶主要分三類，一種是購買住宅能力不足的新婚夫婦，一種是投資客戶，另外一種是公寓辦公。近兩年公寓產品銷售較好的主要原因是投資客因政策影響轉向公寓，市場在售公寓較多，但銷售較好的項目均是有較強的地段優勢和產品力。

價格略有回落——石家莊石市公寓項目價格略微下降，2010年公寓均價為7200-7500元/㎡左右，遠超住宅6500元/㎡的均價。2012年以來略有下調，新源NASA以其特色、華強廣場、勒泰中心、海悅天地仍將全面拉高全市公寓價位，勒泰中心達1.8萬/平米；

政策促進成交——政策對住宅投資投機行為的持續打壓，促使部分投資客轉向公寓。價格回緩，部分增長、住宅調控，公寓熱捧

寫字樓市場數據PartTwo區域名稱租金㎡/天物業費㎡/月戶型㎡建筑面積廣安大街時代方舟0.8A座1、B座1.360-22156700㎡財富大廈1.82.265000㎡安僑商務1.2354-177美東國際1.82.570-190銀泰國際1.93100-190官鯉1.5360-120123775㎡鉑金公館1.82107-20952萬㎡天利商務1.82.52萬㎡世紀方舟1.22.660-18022000㎡平安大街樂模11.540-10097083㎡建設大街東海國際1.290-27212838㎡中浩第一商務0.91.270-135

區域分析PartTwo區域描述代表樓盤廣安商業區在后期城市規劃中，廣安街形成了石家莊絕對意義上的CBD商務區，其南端不但有省博物館、圖書館、科技館、國際大廈、世貿皇冠等文化、休閑服務區，自身也包含了很多老牌、新建、在建商務樓，商業地位日益凸顯。開元先天下、九派大廈、官鯉公寓、時代方舟、以及石家莊最高建筑開元環球中心東購、新百商圈該區域具有配套齊全、人流量大等先天優勢，雖然火車站南遷已成定局，但該區域所應該具有的“厚積”已基本完成，加上后期火車站改造而成的百年廣場，其發展之勢仍不可限量。但是該區也與新華和南三條批發市場毗鄰，嘈雜的氛圍和混亂的交通，始終影響著其整體環境質量的提升。軍創國際、中華商務、華銀大廈、東方大廈、尚德國際、金圓大廈以及在建的新源NASA北國商圈從1996年解放路百貨商場華麗蝶變北國商城，便為后來依托北國商城發展成為北國商圈夯實基礎，石家莊市博物館、市政府、燕春飯店、長安公園等商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通配套設施環伺其中，這都確保和鞏固了北國商圈在石家莊商業市場中穩固根基富邦大廈、西美大廈、東海國際、中浩第一商務以及在建的勒泰中心、濱江國際省藝術中心商業區該區域位于石家莊兩條迎賓大道裕華路、中華大街以及素有石家莊“華爾街”之稱的自強路和酒吧一條的南小街的合圍之地，以裕園廣場、萬象天成為代表，結合周邊各大銀行（該區域僅省級以上銀行分支機構就有12家，占到石家莊市省級銀行的六成以上），成為橋西區重要的商務集中區域。萬象天成、裕園廣場、萬豪大廈、盈伴大廈、燕趙財富主場以及在建的綜合體項目金世界

寫字樓租用市場分析PartTwo分類描述物業形態現在已經形成了商務式寫字樓、商住兩用式寫字樓以及酒店式寫字樓三分天下的格局，定位不同，所針對的客戶群體、層面也不同，可謂各得其所。市場經營方式分三大類：自主經營，對外招租（如東方大廈、華銀大廈、國貿中心、金圓大廈、富邦大廈），公開出售（如時代方舟、東海大廈、卓達中苑商務大廈D座）、租、售結合（以上出售的寫字樓為了保證大廈的正常運行成本，會選擇部分出租）。租金分為0.8~1.0元/平米/天、1.0~1.5元/平米/天、1.5~2.5元/平米/天、2.5~3.5元/平米/天四個主要價格區間，其中以中茂海悅3.0~3.5的租金為最高，1.5~2.5元/平米/天的價格是目前石家莊寫字樓市場的主要價格區域，且租住率均在95%以上，不過新近交付使用的寫字樓在入駐率上會略低，且產權已經售出戶型面積范圍多在60~200㎡，這些戶型90%都可以自由分割，可以適用于不同需求的不同客戶，易用度較高，只有極個別（西美大廈、中鐵商務廣場）以整層出租為主態的現象。戶型設計上，配用私用衛生間的也比較少，多為共用衛生間，私用衛生間多出現在商住兩用的業態中（如凱嘉大廈、眾鑫ME碼），不過這也造成了后期分割或打通時的不便客戶群寫字樓多分布于地產投資熱點區域，周邊的規劃建設和物業管理已經形成規模性效應，加之現有的物流領域的品牌意識，必會在投資者消費意識中繼續延伸，所以這里成為了高端人群的聚集地，他們的公司企業一般為成長時期，且企業文化較高，所以對于工作環境十分重視，用辦公環境來提升自己公司的整體形象力，以確保商業往來中的前期美譽度和后期信譽度。這種情況在石家莊寫字樓客戶群中占據80%以上。物業費分為1.0~2.0元/平米/月，2.0~3.0元/平米/月、3.0~5.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四個主要物業費區間，其中以中鐵商務廣場14元/平米/月的高價居于第一，1.0~2.0元/平米/月的物業費是目前石家莊寫字樓市場的主要物業費期間。

投資要素分析Part

13目前租用寫字樓辦公仍是占據寫字樓使用市場的主流，主要原因是眾多的中小型民營企業受資金等方面的限制，他們需要把有限的資金投入到公司的運營和發展當中，所以對于長期投資寫字樓壓力比較大。但是隨著房產市場的不斷發展，出現了購買寫字樓所支付的月供等于甚至少有同面積的月租金，所以很多人便有了自己投資寫字樓是意愿，這樣一是可以保證長遠的利益，多年后擁有寫字樓產權，二是后期還可以通過出租來供樓。這部分就是以后石家莊寫字樓市場的主要購買力量，所以石家莊寫字樓市場還有很大的發展空間。

公寓產品分布Part

5主要分布于橋東區的東購商圈和裕華區的北國商圈；即主要集中在一環內及一環附近，臨近主干道，交通便捷，受東購和北國兩大商圈的輻射，外部配套較為齊全。另外，現在熱銷公寓都處于石家莊市目前土地價值較高，高端商務人群較集中的區域，由此可說明：公寓類產品對優良的地段和客戶具有天生的偏好。市場供應量與體量分析Part

14名稱占地（㎡）建面（㎡）名稱占地（㎡）建面（㎡）華庭國際18000013萬新源NASA2001017萬鑫利天域200103萬濱江商務大廈320000120萬肯彤國際33.86畝11.5萬華強廣場4002030萬中基國貿SOHO1275016萬昆侖大世界——51389恒潤時代廣場660846萬

從供應體量上看，公寓類項目大多屬于綜合體項目，在售項目中78.6%以上的建面都在10萬平米以上，大部分項目中都包括了一定的商業配套和寫字樓面積。公寓產品開發體量較大，未來市場競爭比較激烈。

整體市場客群特征分析Part

15

由于小戶型公寓雖然能滿足基本的生活需求，但其舒適度遠遠不如通常意義上的普通住宅，很大程度上是一種過渡性的居住物業。從石家莊市場來看，公寓銷售較好的也是宜投資和辦公的物業類型。

隨著環境和價格的變化其作為投資的功能完全的體現出來了，自住客的比例進一步的弱化，投資性質凸顯?？蛻羧禾卣髅枋鲎宰】蛻糨^明顯的首次置業特征，通常傾向于選擇0室或1室的產品。對項目的地理位置和價格更為看重。投資客戶2008年起，房地產市場投資需求明顯下降。以投資需求為重要支撐的公寓產品市場受到較大沖擊。個人純投資目的的購房更看重項目的地理位置、租金水平和出租市場的容量。（訪談結果表明，僅位于石家莊CBD中心區的館鯉項目投資客戶占銷售量的約15%，）商務客戶公司辦事處、小型商貿企業、廣告公司等。泛橋東區和泛橋西區客戶分別不如寫字樓客戶明顯。

裝修標準分析Part

16從地理位置上來看，位于市中心區域一環以內的公寓項目多為精裝修，一環以外的公寓項目多為簡裝、毛坯房；從物業類型來看，酒店式公寓與商務型公寓多為精裝修，少量居住型公寓為毛坯房。戶門及房門：入戶門為高級安全門，內門為實木烤漆套裝門。外窗：斷橋鋁窗配中空玻璃。地面：客廳、廚房、臥室均為高檔地磚；衛生間高級防滑地磚。內墻：衛生間瓷磚墻面，其余全部選用品牌環保乳膠漆飾面。頂：衛生間鋁扣板吊頂，其余房間局部石膏板吊頂。廚房：配備成套環保型櫥柜，含電磁爐，油煙機，水槽，龍頭等。衛生間：品牌座便器及面盆套裝，水龍頭、花灑、排風扇、電熱水器。各房間配備品牌燈具及開關面板。建筑形式分析Part

17從建筑形式上看幾乎清一色的都為高層塔樓，公寓一般為四梯十戶左右，且外立面多為具有公建特征的玻璃幕墻。

公寓市場分析Part18公寓市場總結及建議裕華區整體公寓銷售較好，創新性小戶型公寓仍然有一定的市場空間；區域內公寓市場存在較大可超越空間?！な仪f公寓產品主要分布在一環內及周邊商業繁華、高端商務人群集中的區域；·公寓市場發展尚不成熟，定位不明確，軟性服務欠缺，服務品質和居住舒適度有待增強；·統一經營管理的純投資性酒店式公寓還沒有被市場認可，地段優越管理到位的自用性酒店公寓開始被市場認可；·商住公寓市場主力投資者逐漸增多，性價比高的項目逐漸增多?！ぴＨA區公寓銷售狀況明顯優于區域內寫字樓市場狀況目前石家莊市的公寓市場已經進入較理性發展階段，投資客開始對項目的品質、區位、背景、投資回報率進行綜合的分析。需要注意的是：如何保證打造項目優良的品質被高端投資人群接受，必須要在物業管理和整體環境配套環節上多下功夫。

客戶群體分析Part

1客戶群體分析

客戶群體分析Part

2石家莊市主城區寫字樓入駐企業分析其數據統計結果表明，目前石家莊市寫字樓市場最主要的租戶為：房地產、金融、貿易、信息通訊、中介服務等企業，其中房地產類最多，公司個數所在比例為29.16%。

客戶群體分析Part

3石家莊市主城區寫字樓入駐企業分析主城區寫字樓租戶中，租賃面積在套內100-200平方米的企業所占比例最大，達40.8%，其次是40-100平方米租戶。目前石家莊市主城區寫字樓物業中中小型企業個數較多。

客戶群體分析Part

4石家莊市主城區商務公寓入駐企業分析主城區公寓辦公企業主要以餐飲/生活服務類和房地產相關行業類的企業為主，其企業規模普遍較小，主要來自石家莊本土的小型企業。A類：專業事務所類（會計/審計/測量/評估/公證/律師等）B類：旅游/教育/培訓類（旅行社、電腦培訓、商務培訓、出國咨詢、報社、雜志社等）C類：政府機關D類：銀行/保險/證券/金融類E類：餐娛/生活服務類（票務中心、各式中西餐飲、食品、娛樂業、美容健身、婚紗攝影等）F類：電子信息類（電子產品/元件、電腦IT、軟件等的開發及經營）G類：機電/家私產品類（普通電器、機械/電力設備、家私等的制造及經營）H類：房地產及相關行業類（開發/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設計等）I類：商貿運輸類（商業代理、貿易、運輸等）J類：生物/醫藥/環保/科技類K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類

客戶群體分析Part

5石家莊市主城區公寓入駐企業分析公寓辦公面積區間在40-100平方米的企業個數所占比例最大，小型企業青睞價格相對低廉的公寓辦公場所。從面積比例上看，套內40-100平方米區間的面積總和所占比例最大，其次為套內面積區間為100-200平方米，辦公面積超過500平方米的大型企業僅占2.9%，本土創業型中小企業是商務公寓的主要客戶。

客戶群體分析Part

6根據對目前投入使用的寫字樓及商務公寓的調研分析，已入駐寫字樓企業主要為房地產、金融、貿易、信息通訊、中介服務等企業。石家莊主城區已入駐寫字樓企業主流需求以100~200平米為主，所占比例為40.8%。小結

客戶群體分析Part

7各行業需求面積分析

40~100100~200200~500500以上合計A類專業事務所類24.2%42.2%25.8%7.8%100.0%B類：旅游/教育/培訓類26.3%40.7%23.7%9.3%100.0%C類：政府機關10.0%45.0%40.0%5.0%100.0%D類：銀行/保險/證券/金融類19.2%27.7%34.5%18.6%100.0%E類：餐娛/生活服務類42.1%26.4%21.9%9.5%100.0%F類：電子信息類6.1%10.8%45.3%37.8%100.0%G類：機電/家私產品類32.2%47.4%13.0%7.4%100.0%H類：房地產及相關行業類30.8%45.1%16.2%7.8%100.0%I類：商貿運輸類29.7%43.4%16.3%10.6%100.0%J類：生物/醫藥/環保/科技類29.7%41.6%17.8%10.9%100.0%K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類23.5%59.4%11.1%6.0%100.0%根據對調研寫字樓入住企業數據匯總分析，套內在100平米~200平米的需求最大，其需求企業個數比例約占38%。綜合各行業需求辦公面積的特征，可以發現，100平米~200平米是現在的主力市場需求。餐娛/生活服務類需求面積較小，大多數行業需求面積100~200平方米，其中政府機關、銀行/保險/證券/金融類需求面積相對較大在200~500平方米之間。

客戶群體分析Part

1目標消費群定位

客戶群體分析Part

2目標群分類

客戶群體分析Part

3終端客戶分類根據目前石家莊市寫字樓市場的使用者情況分析，我們對可能的終端客戶按規模和性質進行大致分類：

客戶群體分析Part

4不同企業對物業的要求特點根據目前石家莊市寫字樓市場的使用者情況分析，我們對可能的終端客戶按規模和性質進行大致分類：大中型或品牌成熟企業要求豪華，注重寫字樓地段和形象；創業型小企業要求性價比高，注重寫字樓的功能和成本；成長型企業追求快速發展，注重寫字樓的服務和可持續發展；本案：所處城市商業中心邊緣；辦公物業的成本屬中上水平；

客戶群體分析Part

5核心目標消費群——成長型企業成長型企業目標：縮短成長周期，快速打造卓越企業成長型企業行業新興力量具有強烈發展欲望減少差距加速提升企業發展“贏”之道成為行業內數一數二的戰略目標卓越的企業管理理念卓越企業具有行業影響力

客戶群體分析Part

6成長型企業需要什么樣的寫字樓？·寫字樓能表現較好的企業形象·具有人性化個性化的物業服務·合理的靈活的空間選擇·有舒適自由的辦公環境吸引人才·智能化程度較高，提高辦公效率·能獲得更多的資源和商務機會

競爭市場分析Part

1競爭項目分析

項目區域市場Part

2新火車站商圈一級競爭市場和平路中山路槐安路建華大街建設大街中華大街裕華路2012年以前石家莊寫字樓受傳統區域發展模式影響，主要集中在中山路、裕華路、中華大街等三大主干道兩側中心地帶。二級競爭市場華庭國際佳地佳座鉑領國際睿和中心勒泰中心濱江商務大廈華城公寓興凱廣場鑫明商務中心金指數廣場華強廣場保藝大廈國貿SOHO金正海悅國際新源NASA勝利大街鑫利·天域北辰廣場蘇寧廣場昆侖盛陽門

主要樓盤供應態勢Part

3商業項目(11.5180)(12.9088)(3.3)(7,2)(13)勒泰中心新源NASA蘇寧廣場金正海悅國際華強廣場華庭國際佳地佳座國貿SOHO金指數廣場鑫明商務中心昆侖盛陽門金恒基·鹿城(單位:總建面積萬㎡)264812101418162024222630283236344038(6)(4.37)(23)(15)(29.6)(11)(16)11年初前，石家莊供應寫字樓的體量集中在10萬平米左右，目前在所調研項目中20萬平米以下的項目只有2個，可見石家莊的寫字樓項目，正逐漸由單一獨棟建筑體向城市綜合體發展。

主要樓盤主力面積（寫字樓）Part

4商業項目8017013614001732558821440280勒泰中心新源NASA蘇寧廣場金正海悅國際華強廣場華庭國際佳地佳座北辰廣場金指數廣場鑫明商務中心昆侖盛陽門金恒基·鹿城(單位:z主力面積萬㎡)50100150200250300350400450500532003815385130302003090(11)49890主力戶型面積在40-200㎡之間

區域內競爭樓盤——佳地佳座Part

4項目位置中山路與平安大街交叉口北性質27層寫字樓外墻玻璃幕總占地10916㎡總建筑6萬㎡工程進度6.49綠化率24%建筑風格弧形藝術造型均價8700㎡交房標準精裝車位500個800-1000自行車位面積40-120平米，主力面積：90平米配套商務門面200平，10米挑高精裝大堂。電梯：富士達每棟5部。中央空調，分戶控制。項目特色1、區位優勢：城市核心位置，一中旁、臨樂模。北國商圈，十條公交線暢通，近擁購物中心，金融，酒店，娛樂，新天地，國美電器，國賓，燕春等；2、銷售政策：9年回本3、宣傳：102.4廣播電臺。4、銷售部位置醒目，簡約明快。A座統一托管B座自用。1、9年回本，交房后1-8年年收入11%，第9年12%。2、購房滿1年以上有退房權，按已交房款7%年補貼。3、期滿后可委托物業公司續約經營，最低年收益12%。投資客戶比自用客戶比例高，目前銷售14-15層項目優勢：

區域內競爭樓盤——華庭國際廣場Part

4項目位置平安大街和和平路交叉口西南角性質雙塔28層純5A寫字樓外墻玻璃幕總占地10916㎡總建筑13萬㎡工程進度處于開槽階段交房時間2014-12-31建筑風格雙塔造型均價8300㎡交房標準精裝車位900個，負一、負二層為停車場面積40-120平米，可自由分割，準層面積1300㎡。配套寫字樓部分10米挑高200平米精裝大堂。五星級酒店部分：10米挑高500平米精裝大堂。電梯：每棟6部。中央空調，分戶控制。24小時熱水。項目特色市中心一環內，平安大街、和平路與勝利大街交互處。商圈成熟，商業氣氛濃厚。品牌物業公司。層高4米。A座內部毛坯，整層銷售，針對大客戶，方案待定。目前銷售B座5-22層，5-12層已售完，13層剛開，自用客戶為主。B座目基本情況：商業1-4層，商業正在招商運作中，陸續會引進金融銀行、精品商街、品牌高端餐飲、咖啡廳、美食廣場等配套商務服務體系。5-22層為純寫字樓，23-28層為五星級標準酒店，，酒店總面積約為2萬平米。酒店配備商務中心、空中會議中心、高端餐飲中心。

SWOT分析Part

1項目SWOT分析

SWOT分析Part

2優勢（Strength）劣勢（Weakness）·相對于橋東區的單體寫字樓，具有一定規模

——配套的可能性；·新勝利大街修通后，占城市中心東西南北主干道交叉點，昭示性通達性強；·項目處于待開發狀態，可應市場形勢后發制

人；·項目毗鄰城市商業中心和高端住宅區；·項目三面臨馬路，有效的提升項目商業價值·項目本身地塊較小，周邊空地不大，區域形象受限制，市場認知度差；·項目區位不在城市商業中心地段；·雖然周邊路網發達，目前公共交通線路少；·周邊車流多為三輪貨運車，人流動比較少，

比較冷清，缺乏商業氛圍配套氛圍不成熟；·自然景觀資源乏善可陳；機會（Opportunity）風險（Threat）·限制住宅，導致商業“被推動”，為商業地

產發展創造了很好的機遇；·區域經濟發展迅猛，刺激對辦公類物業需求·迫于經濟壓力，區政府的招商引資力度大，

可借其力而行；·鐵路入地、新勝利大街成為城市綠軸，成為石家莊南北交通快速路；·辦公類物業大量上市，市場競爭劇烈；·新勝利大街改造及綠化工程計劃的不確定性；·客戶對區域接受度較緩慢，需要一個培植過程；·區域內同類產品分流部分客戶；PartFive

項目定位

項目定位Part

3梳理前面的思路分析戰略目標項目不僅是實現盈利的工具，更是開發企業樹立開發企業新物業標桿和實現高品牌收益的戰略跳板。行業市場SWOT目標客群結論

項目定位Part

3梳理前面的思路分析戰略目標石家莊寫字樓發展模式：·人性化、舒適度5O寫字樓模式·未入駐企業度身定制·為企業提供可持續發展的平臺行業市場SWOT目標客群結論

項目定位Part

3梳理前面的思路分析戰略目標·未來交通便利、環境良好，具備5O寫字樓發展先天條件；·項目應超越產品層面提升核心競爭力；·不僅為入駐企業提供良好的辦公空間，更企業提供良好的發展平臺；行業市場SWOT目標客群結論

項目定位Part

3梳理前面的思路分析戰略目標成長型中小企業行業市場SWOT目標客群結論

項目定位Part

3戰略總綱品質：5A+5O寫字樓為成長型企業度身定制服務洛克時代取實取值取勢統領支撐

項目定位Part

3形象定位：引領寫字樓進入一個新的發展時代——思想時代給你尺度更給你空間5A全能商務央區給你知識更給你思想5O思想者的領地

項目定位Part

3給項目起名是一門“學問”·對產品定位的暗示·對地段優勢的傳遞·對物業功能屬性的傳達·對目標客戶價值觀的迎合

地產界有一種共識，就是“寫字樓要霸氣，別墅要雅氣，公寓住宅要溫馨”。寫字樓的客戶是企業，目前鄭州市經濟活躍，必然造就許多具有成長性和技術密集型企業的崛起，這些企業對于品牌形象的需求也在悄悄發生變化，不僅需要“霸氣”，更講究內涵和人文氣息。

項目定位Part

3案名建議一：洛克時代廣場洛克時代廣場“洛克時代”的英文名稱借用了“OUTLOOK”一詞，其中包含了：中國企業要發展，必須懂得如何讓別人看自己，和如何去看別人，懂得如何去看待企業內部直接的關系，和如何去看待企業的處事之道。這一思想的理解體現在本項目的建筑設計中，采用了具有男性力量線性立面和LOW-E玻璃的透明空間，自由的空間和自由的交流時對“看”的最好解釋，表現了建筑本身和入住的企業主的世界觀、價值觀的融合

項目定位Part

3案名建議二：匯智國際中心匯智國際中心

嚴謹，有內涵，全球化，大氣，更有霸氣體現項目核心優勢：是筑宏智慧的結晶新興企業、高科技企業、商貿企業的匯聚之地現代化的辦公標準也為大型企業的入駐提供國際化的服務

項目定位Part

1產品定位

產品定位Part

2市場定位——高性價比中高檔寫字樓·在國家對整個房地產調控下，住宅市場受到諸多限制。這就給商業地產創造了機遇。也造成高檔寫字樓開發量不斷加大，因此長沙市未來高檔寫字樓市場競爭壓力巨大。·本區域內周邊高星級酒店和超高層甲級寫字樓較多像奧克斯廣場，綠地中央廣場等都是大型項目，如果打造高端寫字樓，優勢不明顯，將出現產品同質化現象，面臨直接競爭?！ろ椖康貕K面積較小，區位較偏、交通通達性差、周邊配套少，商業氛圍不足，而競爭對手大部分都是交通通達性較強、周邊配套較為完整、商業氛圍比較強。因此無論在區位、配套、建筑形象等都不具備打造高端寫字樓的條件。項目宜以中高檔、中等價格的性價比優勢占據部分市場

產品定位Part

3如何打造高性價比的產品？一、高標準——達到甲級寫字樓的標準設計：建筑外形，層高、電梯、空調、智能化設備及管理系統等方面的硬件設計以甲級寫字樓的標準考慮；二、適應市場——符合客戶需求的產品：在功能布局、停車、使用平面的適用性及創新性等方面滿足市場的要求；三、標志性——采用綠色環保技術創造出具有鮮明特色和適度超前產品市場上寫字樓多數打著品牌、總部經濟等概念，我們需要創新，形成獨特性，順應時代發，展綠色環保節能技術，打造生態環保性寫字樓。四、價值最大化——創造高價值，合理控制成本：通過合理布局創造更多的高價值產品；在滿足高標準要求的前提下合理控制建設的投入。產品定位

產品定位Part

4產品定位寫字樓外立面：現代大氣，城市感強，體現城市價值區域未來將發展成城市核心功能區，是省會城市形象和城市價值的重要體現；作為未來城市核心功能區內的關鍵項目，項目的整體形象表現為城市空間感、高度文明化，現代、都市成為主調；客戶更傾向于選擇現代、大氣的建筑風格，以體現其商務形象。為了控制成本建議外立面采用石材+部分玻璃幕墻

產品定位Part

5甲級寫字樓凈高應在2.7米以上，加上梁位、空調管線等，寫字樓的層高最少應在3.2米以上；辦公環境需要更開揚和更好的通風、采光設計，4米層高可獲得更好的空間感；考慮到適用性和經濟性，建議本項目標準層的層高在3.5至3.8米之間。項目名稱層高（m）檔次勒泰中心4-5.6高