CPM環境管理實務主講:張險峰二零零五年十二月十日一、環境管理的目的環境管理是物業管理中一項非常重要的也是日常性的管理工作，它對營造、創造良好的工作和生活環境有著極其重要的意義。通過對環境衛生綠化管理過程的控制，為客戶提供優雅、清潔、舒適的居住和工作環境。

二、環境管理內容（一）清潔衛生1、清潔衛生的內涵。物業清潔衛生是一項經常性的物業管理服務工作,物業管理企業對物業管理區域進行定點、定時、定人的日常清掃，進行廢棄物的收集和清運，并依照管理規定對業主、非業主使用人進行宣傳教育、管理和監督，通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規性的服務，維持公共區域的清潔衛生，以提高環境效益。通常，清潔衛生工作是物業管理服務工作中最基礎、最經常的工作。2、清潔衛生的范圍。狹義上可把清潔衛生范圍劃分為三個方面：（1）樓宇內的共用部位，指樓宇內從底樓（含地下）到頂樓天臺的所有共用部位，包括樓宇外墻、樓梯、大廳、天臺、公共活動場所、地下停車場、架空層、共用衛生間和電梯間等。（2）物業管理區域內的共用場地，指物業轄區內（或大廈）周圍的道路、綠化地帶、廣場、停車場、娛樂處所等所有的共用場地。（3）生活垃圾清運，包括化糞池、沙井、污水井、排污管道、溝、渠的清理、疏通。3、清潔衛生工作的基本要求。清潔衛生工作的基本要求是“五定”，即“定人、定地點、定時間、定任務、定質量”。對上述范圍內的任何一個地方都應有專人負責環境衛生，并明確其清掃保潔的范圍、時間、任務與質量要求。不同類型、不同檔次的物業對樓宇內共用部位清潔衛生的質量要求不同，物業管理企業要根據自己所管理物業的特點和實際情況制定相應的對清潔衛生的具體要求。（二）消殺管理物業管理中的消殺管理是清潔衛生服務中一個重要組成部分，它是物業管理企業通過專業隊伍，運用專業技術及專業工具、設備，在所轄區域內開展的殺滅老鼠、蟑螂、蚊、蠅和進行白蟻防治的管理工作，為廣大業主創造一個整潔、衛生的生活環境和工作環境。物業管理的消殺管理可以由管理處自行承擔，也可以分包給專業公司運作。白蟻是世界性主要害蟲之一，是一種營巢群棲生活的昆蟲，主要取食木材和含植物纖維素的物質，也能蛀蝕塑料，橡膠、瀝青和金屬等制品。白蟻分布廣泛，土木兩棲，巢體分散而隱蔽，繁殖力極強，難以根治。防治白蟻是一項長期的工作，為加強城市房屋白蟻防治工作，消除白蟻危害隱患，確保國家財產和人民生命安全，建設部1993年頒發了《關于認真做好新建房屋白蟻預防工作的通知》和《房屋建筑白蟻預防工程施工技術規定》。制定了“以防為主，綜合防治”的方針，要求做到“一防、二治、三管理”，即：（1）白蟻的預防；（2）白蟻的滅治（白蟻的滅治主要有藥物滅治法、挖巢法、誘殺法等）；（3）白蟻的管理滅“四害”和防治白蟻藥物均有毒性，這需要物業管理企業做好消殺的安全管理工作，要對業主、非業主使用人進行必要的安全宣傳；按規定對從事消殺工作的人員進行培訓，保證持證上崗，對藥物有皮膚過敏者或身體狀況不佳者嚴禁從事消殺工作；進行消殺活動時，物業管理企業要做好消殺工作標識，做好事先預告，對從事消殺工作的人員做好安全保護措施；加強對藥物的管理，特別是防治白蟻的藥物，尤其是砷制劑，必須嚴格執行毒品雙人采購、雙人運輸、雙鎖雙人保管和雙人使用的制度。(三)綠化管理綠化管理的基本內容是對園林綠地的完善、已有綠地的養護等，具體內容包括澆水、除草、松土、施肥、整形修剪、防治病蟲害、圍護、涂白、立支柱以及洗塵等。物業管理企業一般應根據所轄物業的實際情況，設置專門的綠化服務部門并配備合適人員。除管理人員和綠化工人外，還應配備技術人員，負責綠化的技術指導、綠化的技術培訓以及業主的綠化咨詢工作。1、幾項管理指標（1）綠地率：指小區內綠地用地面積與小區總用地面積的比率。綠地率=小區內綠地用地面積/小區總用地面積×100%。（2）綠化覆蓋率：是指綠地覆蓋面積與小區總用地面積的比率。綠地覆蓋面積指喬灌木樹冠垂直投影面積、空地被植物覆蓋的面積、屋頂綠化覆蓋面積的總和。多層次綠化面積不得重復計算。綠化覆蓋率=綠地覆蓋面積/小區總用地面積×100%。（3）人均公共綠地面積：是指小區公共綠地面積與小區內居住總人口的比率。小區公共綠地是指集中的公用綠地，包括運動場的綠地、休閑綠地以及區域內的中心公園綠地、廣場綠地、河（湖）濱綠地、設置有行人休息設施的林蔭道綠地等。人均公共綠地面積=小區公共綠地面積/小區內居住總人口。２、綠化環境的完善綠化的設計原則是“適用、經濟、美觀”相結合。園林綠地布置雖不像公園那樣完備，但利用精巧的園林藝術小品和豐富多彩的園林植物進行綠化，可以使其形成優美清新的環境。如果物業區域面積大，自然條件好，還可以開辟景色優美的花園，其中設置涼亭、座椅以及體現人文精神的雕塑，提高物業的品位。綠化的標準是“常綠、常花、常香”，使人們一進入物業區域就有心曠神怡、賓至如歸的感覺。３、綠化管理與養護綠化工程交付使用以后，要鞏固其成果，發揮其功能，主要取決于后期的養護管理工作。人們常說“三分建、七分管”，表明了養護工作的重要性。養護工作包括除草松土、澆水、施肥、整形修剪、防治蟲害等。綠化效果的保持，不僅與日常養護有關，更離不開廣大業主、非業主使用人的呵護。因此，物業管理企業要采取多種形式，向業主、非業主使用人進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，從而營造出一種愛家園、愛綠化的新的文明居住風尚。三、CPM環境管理模式1、采用分包方管理2、自行通過建立環境管理隊伍目前公司基本采用分包管理模式。四、CPM環境管理分包管理實現過程1、通過供方管理程序選擇滿足要求的清潔、綠化、消殺隊伍2、簽定合同（如清潔一般包括前期開荒、日常保潔服務、外墻清洗等內容）3、案例公司某事業部（管理處）環境管理實施１、職責定位２、保潔管理a.保潔管理