某學院大、中專學生公寓服務與經營方案一、大、中專學生公寓經營分析及風險防備（一）大、中專學生公寓的服務******學院共設有2棟中專學生公寓、4棟大專學生公寓。按每間學生公寓居住4人計算（涉及無障礙宿舍），中專學生公寓可供1184名學生居住，大專學生公寓可供2176名學生居住。按目前在校學生的人數,新年安排學生入住公寓時，將有近半數的中專學生公寓宿舍和過半的大專學生公寓宿舍居住5名學生。物業公司或學生公寓管理中心對學生公寓開展的服務重要涉及秩序管理和治安管理服務、衛生清潔服務、維修服務及其她生活服務。學生公寓管理H勺過程也是為學生服務W、J過程，同步,也是通過管理和服務體現經營日勺過程。管理H勺嚴謹與否、服務的周到與否，并不決定管理者日勺經營效益，但決定經營者對服務育人日勺態度。能否在管理中體現服務至上，能否在服務中貫穿育人，及能否擺正服務與經營的關系，是學生公寓管理能否成功的核心。這也是瑞大物管公司在公寓管理工作中始終應當銘記口勺問題。（二）大、中專學生公寓經營分析如前所述,公寓KJ經營是通過管理和服務體現出來KJ。既然是管理，就有管理H勺先決條件，也要承當因管理疏忽而導致H勺后果和責任。在公寓經營方面，具有五個方面公認日勺優勢：一是入住公寓的學生大多具有強制入住的色彩，公寓管理方不必緊張公寓居住資源揮霍。二是作為公寓“居民”口勺學會除受有關管理規章的制約外，還要受學校紀律的約束，管理相對容易。三是公寓基本都是半封閉管理,且學生在公寓W、J時段性很強，外來干擾較小。四是公寓居住安排日勺原則基本以班集體為單位實行男女分層或分棟、分區域居住，既具有一定日勺集體特性,又便于實行“男女分治二五是公寓的收入比較穩定，其入住費是由學校代收日勺，不像居民社區H勺物管費收起來具有相稱日勺難度。雖然公寓的I管理具有上述優勢，但也存在諸多管理風險：一是安全風險。安全風險重要來自治安、防盜、防火。雖然公寓實行半封閉管理，但由于公寓學生進出時段集中，管理者很容易疏忽,致使外來人員進入公寓，并發生留宿等問題,進而導致治安案件。近來諸多公寓浮現日勺治安和刑事案件大多由此引起。此外，由于學生防火、防盜意識相對較弱，公寓防火、防盜管理始終是單薄環節。二是因公寓入住日勺集體色彩，學生公寓容易因管理問題引起學生集體同公寓管理方n勺集體對抗，并最后導致管理方不得不做出某些實質性讓步。三是目前學生基本都是獨生子女，不少學生尚不具有獨立生活或自理KJ能力，辨別是非出J能力也較弱。這就規定公寓管理方要投入管理以外日勺精力來協調和解決由此引起的I問題。（三）大中專學生公寓經營風險防備防備公寓管理的風險，一方面應重點放在公寓的安全管理上。管理方要明確安全分工，堅持崗位責任，嚴防安全管理漏洞。特別是要對外來人員進出公寓格外嚴查，并避免內部員工監守自盜。另一方面,在節假日雖然公寓日勺學生很少，但不能疏忽管理，要像平時同樣進行嚴謹管理。由于節假日也是公寓安全和防盜任務最重的時候。三是教育員工不僅要做好服務，還要耐心、細致的協助學生，特別是嚴禁譴責學生，以防管理工作處在尷尬和僵化狀態。此外，來自合同未明確日勺開水、洗浴與否收費，會增長公寓的經營風險。如有必要,可與學院協商簽訂有關收費事宜。二、學生公寓有償服務項目的管理和經營大中專學生公寓有償服務項目來自四個方面：(1)對屬于學生責任導致W、J水電、照明進行出J有償維修。(2)對屬于學生責任導致H勺公物和家具損壞進行H勺有償修復、修理。(3)給學生生活提供日勺服務，如理發、洗衣、修電腦等。(4)為學生代辦、代發、代訂的其她需收費的項目對有償服務的管理要堅持微利或保本原則，堅持低收費。其中維修、安裝服務在執行中材料費要收取原價,不能加價,人工費原則按次收費。物業公司要細化項目收費，實行明碼標價，嚴防個別維修人員借機敲詐。對生活服務項目中的洗衣等服務,原則進行承包，收取管理費。盡管藝術學院在建設前沒有考慮生活服務項目日勺配套用房，但物業公司也要發明條件開展類似服務。其中，洗衣、理發、電腦耗材等服務項目可以設立在公寓的管理用房之內。這樣做的目日勺一是可以增長收入，二是為了以便學生，畢竟公寓自身具有社區屬性。三、大中專學生公寓投資估算大中專學生公寓投資估算只是管理和運營前的經營性投資，不含瑞大公司后勤承包合同的投資。具體投資估算見下表：大中專學生公寓經營投資估算表單位:萬元四、大、中專學生公寓財務分析及承包價格參照序號工程或費用類別單位數量單價（萬元）投資估算（萬元）備注1管理用房辦公家具套60.21.203從業人員服裝、標忐套380.031.14每人2套4固定電話安裝臺60.030.185管理員資料柜套60.050.306治安巡視人員對講機臺20.150.307維修、保潔工具項60.030.188燃氣機房工具等套60.050.309垃圾收集及清理套240.153.610合計7.20（一）、財務分析1、工資及福利估算學生公寓管理勞動定員28人,含福利費的年平均原則工資21187元/人（不含臨時用工工）。有兩個因素影響學生公寓日勺勞動定員。一是物管公司。如成都瑞大資產管理有限公司未就后勤的物業服務同藝術職業學院達到合同，則瑞大公司應成立學生公寓管理中心,并設立

公寓管理主任一職。財務、行政可以由后勤管理中心兼任。二是如燃氣熱水機房不規定專業操作人員，則學生公寓口勺用工可減少6人，熱水機房崗位可由保潔員兼任。其月薪相應增長500元即可。本報告暫按學生公寓管理中心的設立進行計算勞動工資表。大中專學生公寓勞動工資表項目人數月工資（元）年工資（元）年總工資備注管理人員135003675036750含保險等支出，放假期間工資減半，全年按10.5個月計算管理員12220023100277200其她專業人員130003150031500222002310046200固定工人1216001680000合計5932502、年收入估算學生公寓年收入估算表單位:元

序號項目年收費原則數量年收入備注1中專公寓120013002大專公寓洗衣店1200250030104電腦耗材100001100005維修102006垃圾分揀1117合計4604000.學生公寓成本費用估算(1)學生公寓原材料、燃料、照明及維修維持成本估算學生公寓原材料、燃料及維修維持成本估算表序項目月成本年成本備注1垃圾收集及清理、清潔用品、用劑10000100000按10個月測算2電話使用費60072003公用及辦公照明50050004學生定額用電121001210005開水1500150006學生公寓內定額用水22230222300暫按3噸計和7燃氣250025000含燒開水及洗浴用燃氣8維修維護000年均9合計695500(2)學生公寓總成本估算項目計算措施成本費用備注原材料、照明等清潔材料、水、電、氣、電話等495500固定資產折舊建筑、設備不計0人工成本工資、獎金、福利等593250管理費工資593250X20%118650財務費用不計維持維修費00合計.編制財務評價報表利潤總額及分派預測表

序號項目金額（元）占利潤總額的比例備注—經營收入二成本費用三稅前利潤四營業稅及附加0不計五所得稅799150六稅后利潤七利潤分派1公積金23974510%稅后利潤的10%2公益金1598305%稅后利潤的5%八凈利潤九預留流動資金100000