房地產基礎知識培訓課件做為一個房地產從業人員，我們需要具備哪些方面的根本知識？當然是對于專業術語的理解！！！那首先認識一些簡單必要的術語城市規劃常用術語〔一〕

用地紅線經城市規劃行政主管部門批準的建立用地范圍的界限。道路紅線規劃的城市道路路幅的邊界限。建筑紅線城市道路兩側控制沿街建筑物〔如外墻、臺階等〕靠臨街面的界限。又稱建筑控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。紅線圖又叫“宗地圖〞，是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界限和面積的地形平面圖。它由市政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房。土地開發指將“生地〞〔不具備使用條件的土地〕開發成可供使用的土地土地類型：按其使用性質劃分為：居住、商業、工業、倉庫、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地。混凝土：由水泥〔起膠凝作用〕、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土縮寫為“砼〞。三通一平：指水通、電通、路通及場地平整七通一平：指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整。城市規劃常用術語〔二〕

房地產產權：產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。土地使用權：指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用。預售樓花：即預售樓宇。房地產經營者獲得了建立土地，按政府批準建筑施工圖施工，且投入開發資金已到達投資總額的25%〔用地價款除外〕，便可向市房地產產權登記處申請和辦理樓宇預售登記，經批準前方可預售。預售許可證：按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，開展商將有關資料送到國土局申請，批準后可預售樓花。

房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證。

房屋銷售面積：房屋按套〔單元〕出售時，房屋銷售面積為該套〔單元〕的建筑面積，即為該套〔單元〕的使用面積與該套〔單元〕應分攤的公用建筑面積之和。房地產評估：即房地產估價師根據房地產的有關信息、數據選擇適宜的評估方法，按照一定的評估程序，最后確定物業的價格和價值的過程。城市規劃常用術語〔三〕

商品房：指開展商以市場地價取得土地使用權進展開發建立并經國土局批準在市場流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押贈與及交換的房地產。

別墅：一般分為獨立別墅、疊加〔別墅共四層、一梯一戶、共兩套〕、雙拼〔別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套〕、聯體別墅〔建筑共兩層、由三套以上的別墅相連〕四種。公寓：除日照要求均滿足?住宅建筑設計標準?其他強制性內容的一類特殊的生活單元綜合樓：由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑裙房：與高層建筑相連的建筑高度不超過24米的附屬建筑地下室：房間地平面低于室外平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室半地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室設備層：建筑物中專為設置暖通、空調、給水排水和配變電等的設備和管道且供人員進入操作的空間層避難層：建筑高度超過100米的高層建筑，為消防平安專門設置的供人們疏散避難的樓層架空層：僅有構造支撐而無外圍護構造的開敞空間層城市規劃常用術語〔四〕

容積率：一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。總占地面積經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積。建立用地面積〔凈用地面積〕經城市規劃行政主管部門劃定的建立用地范圍內的土地面積。

總建筑面積指在建立用地范圍內住宅、公共建筑、人防地下室面積的總和，它包括計入容積率面積和不計入容積率面積。

建筑覆蓋率〔建筑密度〕建立用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建立用地面積的比率

綠化率：建立用地范圍內所有綠地面積之和與建立用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。層高

層高是指住宅高度以“層〞為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅間距二棟住宅間距〔外墻皮與外墻皮〕與前面〔一般指南面〕住宅高度的比值。城市規劃常用術語〔五〕層高

層高是指住宅高度以“層〞為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅間距二棟住宅間距〔外墻皮與外墻皮〕與前面〔一般指南面〕住宅高度的比值。戶型：住宅中按臥室、廳、衛生間的數量多少進展劃分的簡化名稱。朝向：房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。根據成都常年的日照及風向，成都房屋最正確朝向應該是南偏東45度－南偏西15度。開間：是指房間的面寬尺寸。一般客廳開間4.5m時才是沙發和電視機之間擺放的合理距離。進深:是指房間的長度尺寸，進深一般比開間大。異形柱：是指柱的截面高度與寬度的比值在2-4,相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子，其柱間填充墻與柱體同厚，室內不出現柱楞便于使用。凸窗〔飄窗〕：離地約40——50公分，凸出墻面約40——60公分的窗戶，有利于增加室內使用空間，有較好的裝飾效果和使用功能。城市規劃常用術語〔六〕

⑴按建筑物使用性質分類：居住建筑、公共建筑、工業建筑、農業建筑

⑵按建筑物層數或總高度分類：

住宅按層數分：低層住宅〔1—3層〕、多層住宅〔4—6層〕、中高層住宅〔7—9層〕和高層住宅〔10層以上〕

公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑

建筑總高度超過100MR，不管是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。⑶按建筑構造分類磚木構造建筑磚混構造建筑鋼筋混凝土構造建筑：框架構造、框架剪力墻構造，剪力墻構造、簡體構造、框架簡體構造和筒中筒等。理解了一些專業術語后，我們在開場對房地產行業進展了解什么叫房地產？它有什么樣的特征和類型？以及與建筑業和地產的區別是什么？一、房地產的概念1、房地產的含義:房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：A、土地B、建筑物及地上附著物C、房地產物權(注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。)二、房地產的特征房地產的自然特征A、位置的固定性B、使用的耐久性C、資源的有限性D、物業的差異性房地產的經濟特征A、生產周期長B、資金密集性C、相互影響性D、易受政策限制性E、房地產的增值性三、房地產的類型按用途劃分：A、居住房地產B、商業房地產C、旅游房地產D、工業房地產E、農業房地產F、特殊目的的房地產

房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、效勞等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建筑業既有聯系，又有區別。建筑業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。房地產業是發包方，建筑業是承包方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種效勞的第三產業；建筑業歸屬對初級產品進展再加工的部門，屬第二產業。四、房地產與建筑業的區別房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地〔以及各地段〕，又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。五、房地產與地產的關系4、房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：A、實物形態上看，房產與地產密不可分；B、從價格構成上看，房產價格不管是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；C、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。六、房地產與地產的聯系5、房產與地產在空間范圍、價格構成及屬性上又存在著差異：A、二者屬性不同；B、二者增值規律不同；C、權屬性質不同D、二者價格構成不同；七、房地產與地產的差異至此，我們對于房地產都有一定的理解，那我們就開場進一步加深：板式、塔式、蝶式、退臺式、知道住宅類型有幾種？板式建筑指建筑平面外廓根本成矩形，其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑，并且短邊長度小于或等于16米。板樓四大優點：①南北通透，便于采光通風②板樓均好性強③管理本錢不高④面積使用率很高板樓的兩項缺點：①建筑密度低，房價高②戶型格局不宜改造塔式高層住宅是指以共用樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層住宅。塔樓的三大優勢：①節約土地資源，房價較低②空間構造靈活，宜于改造③構造強度高，抗震性好塔樓的兩項缺點：①均好性差，居住密度高②面積使用率不高，存在灰色空間蝶式高層：準確地講蝶式住宅應被稱為改進型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。新派蝶式住宅的三大優點：①很好地解決了通風和采光的問題。②減小公共面積。③戶型方正。蝶式建筑也有自身的缺乏：①抗震性差；②建筑本錢較高；③位于蝶頭位置的房間無法做到南北通風，而位于蝶翅位置的南向房間受蝶頭位置的影響，采光和私密性會受到一定的影響。退臺式花園洋房是家家戶戶都有大型的空中花園的露臺的.層層退臺,露臺頂上是沒有遮掩,上可看天,下可看地,是針對特定少數階層,采用西方的建筑形式和新的工程技術,新型建筑材料開發出來的具有稀缺性的高利潤產品,相當于目前地產市場中的獨棟別墅.多為歐洲和北美風格.建筑密度低,綠化率高,景觀好,首層普遍擁有私家花園.目標消費定位為中高收入人群.目前以萬科的退臺式花園洋房為主要特征.

行列式、圍合式、點陣式、混合式知道建筑分布有幾種？1、行列式布局：住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復排列，使每戶都有最正確的朝向。南方住宅多為此布局，以防止西曬。2、圍合式布局：就是將多棟住宅樓布置形成一個圍合的空間，造就一個盡可能大的中庭廣場，類似于北京傳統的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合〔四面圍合〕和半圍合〔三面圍合〕兩種形式。3、點陣式：自由布局，房屋采光、景觀、通風好，多用于別墅。4、混合式：由兩種或者以上的不同布置方式。平層、錯層、復式、躍層式、LOFT、知道建筑構造有幾種？1、平層：一個單位內僅有一個平層，所有標高均一樣〔廚房、衛生間、陽臺除外〕2、錯層：一個單位內有2個或多個不同標高的地面，高差約為300MM——600MM。3、復式：一個單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過室內獨立樓梯相連。優點：功能布局明確，各功能干擾少。缺點：樓梯浪費一定面積。4、躍層式：與復式根本一樣，一般上層層高要低于下層，多位于頂層，帶露臺。5、LOFT：LOFT，字面意義是倉庫、閣樓的意思，但這個詞在二十世紀后期逐漸時髦而且演化成為一種時尚的居住與生活方式時，其內涵已經遠遠超出了這個詞匯的最初涵義。LOFT的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式構造，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業主自行決定所有風格和格局。有一種“我的空間，我做主〞的感覺。看圖說話復式錯層躍式躍復式ＬＯＦＴ歐陸風格、歐美風格、地中海式風格、澳洲風格、非洲風格、拉丁美洲風格等知道建筑風格有幾種？1、法國風格：典雅、貴族特征：?布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。?外觀裝飾得豪華、繁雜，畫龍點睛立面〔一層或多層〕通常為一排有氣度的柱廊搭配寶瓶欄桿設計。?細節處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細考究。墻面、窗戶、窗頂和屋檐等處有精細的雕花裝飾，盡顯豪華氣勢。?常用八角窗設計等裝飾品使建筑外觀更為生動。2、英國風格：比例和諧、典雅特征：?英國位于歐洲北部，由于地理氣候的影響，住宅的坡屋頂坡度較陡。?主要建筑構造墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構架，外墻材料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主。?由于英國土地資源的限制，它的住宅之間的密度也很高，閣樓的空間大多被利用，一般別墅為2.5層。?正立面常有古典門廊；廊檐下有長方形團排列，屋檐上有齒飾；?窗戶上下成對，分割成許多小網格〔9到12個〕，通常窗戶也是5列，為中央對稱，窗戶的尺寸一般都比較小，以節省能源。；?大門常有長方形雕花組成排列圖案，門梁上有豎向排列的長方形花紋。3、意大利風格：貴氣、奢華特征：?四方形塔樓，低坡度四坡屋頂，多半是兩到三層；?細長的窗戶配以拱形裝飾上楣〔倒U字型〕；?寬長的屋檐下均等排列裝飾托座；?大門上有許多雕花，門框的雕刻也盡顯繁雜。4、德國風格：簡潔、大氣特征：?一、是外形簡練、現代，充滿活力，色彩大膽而時尚，屬于現代簡約派。如柏林愛樂整體灰色金屬質感的立面上，點綴有橘紅與黑色組成的窗戶，萬科青青的外立面五彩斑斕；?二、是功能講求實用，任何認為是多余的裝飾都幾乎被摒棄，如北京印象的起居室采用德國最具代表性的開窗設計——“方窗＋豎條窗〞，加大了墻面，便于家具的擺放，還十分保溫，豎條窗是為了增加采光，可以像門似的開啟，室內外自然融合，半人高的護欄提高了平安性，從外立面看又顯得新穎而別致。這與我們現在流行的大面積落地玻璃窗的設計理念完全不同；?三、是材料品質精良，注重新材料和新技術的運用，關注環保與可持續性開展；?四、是注重細節設計，如北京印象的窗臺下沿采用特別配置的“披水板〞，也是德國住宅所特有的，在混凝土上加了一層不生銹的鋁制金屬板，能擋住雨水污染墻面；5、西班牙〔地中海〕風格：浪漫、高貴特征：?西班牙風格別墅是一種融阿拉伯風格與歐洲古典主義風格于一體的建筑形態。建筑輕盈絢麗，線條簡潔、利落，以完美而協調的手法呈現浪漫和高貴的氣質。與傳統的歐式、美式風格的寬闊、大氣不同，西班牙建筑，更注重細節的雕琢，更有“情調〞。?低坡屋頂，多為紅色瓷瓦鋪設，并以亮淺色拉毛處理涂料為主，典型為“紅瓦白墻〞；?門廊和窗那么運用拱形進展修飾。屋沿朝兩側外伸，戶內有庭院。?拱開廊柱是西班牙風格建筑造型的主要特征，給建筑物外部增添了立體感和個性感。6、北美風格：簡約、融合特征：?歐式建筑風格的融合，在其中我們能發現歐洲文藝復興建筑的影子。?到了近代，北美別墅開展成為既簡約又大氣，又集各種建筑精華與一身的獨特風格。?與英式別墅相比，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木構造，而英式別墅主要建筑構造墻體為混凝土砌塊；7、中式風格：人性、私密流派：北方四合院、南方園林特征：?明確表達著鄰里、街坊的半私密空間。?主街寬，胡同窄，內庭院又豁然開敞，空間序列處在連續的變化之中，一層層地變得更私密。?頗高的圍墻完全將私家院落領地與半私密空間、公共空間剝離，使得私家院落真正成為戶外起居空間。?制式門樓、帶有傳統花窗的圍墻、傳統民居屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面等傳統住宅的經典符號，明確表達著中式宅院的風格8、日式風格：含蓄優雅磚木構造為主,建筑的線條構造細膩,細部精巧，色調柔和，注重細節設計。9、東南亞風格：異域風情?在建筑設計上采用白色外墻立面，褐色坡屋尖頂，色調明快鮮亮，褐色屋頂既凸顯了東南亞建筑風格10、澳洲風格：清新，飄逸特征：采用明朗的顏色搭配〔啡紅色與白色、暖灰色〕、輕巧飄逸的形體符號〔如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉〕，通過凸凹有致的體塊交接、構造精致的建筑節點、充滿韻律感的錯層陽臺立體構圖來捕捉陽光與陰影，表達一種清新明快的熱帶濱海建筑風情下面我們了解下關于面積的一些概念房屋面積的種類有多少？

房屋面積有：建筑面積，使用面積、實用面積、套內建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預售面積，產權面積。各種面積分別是什么意思？建筑面積是指房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、構造結實，層高2.2米以上〔含2.2米，下同〕的永久性建筑。使用面積是指房屋內全部可供使用的空間面積，房屋的內墻面水平投影計算。實用面積是指“建筑面積〞扣除公共分攤面積后的余額。套內建筑面積是指由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三局部組成的面積。套內墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積公用建筑面積分攤系數＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內建筑面積之和共有建筑面積是指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積，它應按一定方式在各產權人之間進展分攤分攤的共有建筑面積是指某個產權人在房屋共有建筑面積中所分攤的面積。預售面積俗稱樓花面積。指在商品預售時按建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積。產權面積是指產權人依法擁有房屋所有權的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

其中共有建筑面積中需要分攤和不應分攤的分別是那些？需要分攤的：1、各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建筑效勞的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。不需要分攤的：1、附屬于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定車位或專用車庫。

3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。房屋建筑面積的計算

計算建筑面積的一般規定如下①計算建筑面積的的房屋應是永久性構造的房屋

②計算建筑面積的房屋，層高應在2.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

③同一房屋如果構造、層數不一樣時，應分別計算建筑面積。其中計算全部建筑面積的范圍：⑴單層房屋，按一層計算建筑面積；二層以上〔含二層〕的房屋，按各層建筑面積的總和計算建筑面積⑵房屋內的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m以上的部位計算建筑面積。⑶穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊局部，層高在2.2m以上的，按其水平投影面積計算。⑷樓梯間、電梯〔觀光梯〕井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。⑸房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面構造屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。⑹挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性構造有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。⑺地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻外圍水平投影面積計算。⑻有柱或有圍護構造的門廊、門斗，按其柱或圍護構造的外圍水平投影面積計算。⑼玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。⑽屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。積計算。⑿有伸縮縫的房屋，如果其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。其中計算一半建筑面積的范圍：⑴與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護構造外圍水平投影面積的一半計算。

⑵獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

⑶未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護構造外圍水平投影面積的一半計算。

⑷無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

⑸有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算不計算建筑面積的范圍：⑴層高在2.2m以下〔不含2.2m，下同〕的夾層、插層、技術層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室。

⑵突出房屋墻面的構件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

⑶房屋間無上蓋的架空通廊。

⑷房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

⑸建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

⑹騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的局部。

⑺利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

⑻活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

⑼獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線

⑽與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫。局部單位面積計算〔看圖說話〕玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算未封閉的陽臺、挑廓，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

有柱或圍護結構的門廊，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算面積永久結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積1/2計算;無蓋的室外樓梯、架空走廊不計算面積。房屋之間無上蓋的架空通廓不計算面積。地下室、半地下室層高在2.2米以上時應計算全部面積,層高不足2.2米時應計算1/2面積.最后我們了解下關于建筑的一些概念一、建筑物的構成建筑物的組成：一般是由根底、墻體、柱、地面、樓面，梁、屋頂、樓梯、門窗等局部組成二、建筑物分類〔一〕〔一〕、按建筑物使用性質分類，可分為居住建筑、公共建筑、工業建筑和農業建筑四大類：1、居住建筑是指供人較長時間居住使用的建筑，又可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅是指供家庭居住使用的建筑，分為普通住宅、高檔公寓和別墅。集體宿舍主要有單身職工宿舍和學生宿舍。2、公共建筑是指供人們購物、辦公、學習、醫療、旅行、體育等使用的非生產性建筑。3、工業建筑是指供工業生產使用和直接為工業生產效勞的建筑，如：工業廠房、倉庫等。4、農業建筑是指供農業生產使用和直接為農業效勞的建筑，如種子庫、飼養牲畜用房等。〔二〕、按建筑物層數或總高度的分類：住宅按層數分為低層住宅〔1－3層〕、多層住宅〔4－6層〕、中高層住宅〔7－9層〕和高層住宅〔10層及以上〕。公共建筑及綜合性建筑，總高度超過24米的為高層，但不包括高度超過24米的單層建筑；建筑總高度超過100米的，無論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均為超高層。〔三〕、按建筑構造分為：磚木構造建筑、磚混構造建筑、鋼筋混凝土構造建筑、鋼構造建筑。1、磚木構造建筑：這類建筑物的主要承重構件是用磚、木做成。其中，豎向承重構件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架采用木材。這類建筑物的層數一般較低，通常在3層以下。2、磚混構造建筑：這類建筑物的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的層數一般在6層以下。3、鋼筋混凝土構造建筑：這類建筑物的承重構件如梁、板、柱、墻〔剪力墻〕、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成，它的特點是構造的適應性強，抗震性能好，耐久年限較長。主要有框架構造、框架剪力墻構造、剪力墻構造、筒體構造、框架筒體構造和筒中筒等。4、鋼構造建筑：主要承重構件均是用鋼材制成，其建造本錢較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業建筑。〔四〕、按建筑施工方法分類：1、現澆、現砌式建筑：這種建筑物的主要承重構件均是在施工現場澆筑和砌筑而成。2、預制、裝配式建筑：這種建筑物的主要承重構件均是在加工廠制成預制構件，在施工現場進展裝配而成。3、局部現澆現砌、局部裝配式建筑：這種建筑物的一局部構件〔如墻體〕是在施工現場澆筑或砌筑而成，一局部構件〔如樓板、樓梯〕那么采用在加工廠制成的預制構件。二、建筑物分類〔二〕〔一〕、根底和地基：1、根底和地基的定義根底：是建筑物的組成局部，是建筑物地面以下的承重構件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。根底必須穩定而可靠。地基：不是建筑物的組成局部，是承載由根底傳下來的荷載的土層或巖層。2、根底和地基的分類地基分為天然和人工兩種，根底按使用的材料不同分為：灰土根底、三合土根底、磚根底、石根底、混凝土根底、毛石混凝土根底、鋼筋混凝土根底。根底按受力性能不同，可分為：剛性根底和柔性根底。剛性根底是指用磚、灰土、混凝土、三合土等受壓強度大、而受拉強度小的剛性材料做成的根底。柔性根底是指用鋼筋混凝土制成的受壓、受拉均較強的根底。根底按構造形式，又可分為：A條形根底是指呈連續的帶形根底，包括墻下條形根底和柱下條形根底。B獨立根底是指根底呈獨立的塊狀，形成有臺階、錐形、杯形等。C筏板根底是一塊支撐著許多柱子或墻的鋼筋混凝土板，板直接作用于地基上，一塊整板把所有的單獨根底連在一起，不僅使地基土的單位面積壓力減小，也使整個地基的承載力增大。D箱形根底主要是指由底板、頂板、側板和一定數量內隔墻構成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形構造。F樁根底，由設置于土中的樁和承接上部構造的承臺組成。〔二〕、墻體和柱：它們均是豎向承重構件，支撐著屋頂、樓面等，并將這些荷載及自重傳給根底。1、墻體：墻體的作用：承重、圍護、分隔、裝飾作用對墻體的要求：A滿足熱工方面的性能〔如保溫、隔熱、防止產生凝結水〕B一定的隔聲性能C一定防火性能D足夠的強度和穩定性2、墻體的類型：A、按在建筑物中所處的位置，分為外墻和內墻。B、按在建筑物中的方向分為縱墻和橫墻。沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻；沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻，其中的外橫墻通常稱為山墻。C、按受力的情況分為承重墻和非承重墻。凡直接承受梁、樓板、屋頂等傳下來的荷載的墻成為承重墻；不承受外來荷載的墻成為非承重墻。D、按使用的材料分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。E、按構造方式分為實體墻、空心墻和復合墻。實體墻是用粘土磚和其他實心砌塊砌筑而成的墻；空心墻是墻體內部中有空腔的墻，這些空腔可以通過砌筑方式形成，也可以用本身帶孔的材料組合而成，如空心砌塊等；復合墻是指用兩種以上材料組合而成的墻，如加氣混凝土復合板材墻。F、按墻體的厚度：120單磚墻〔115〕、180度半墻〔178〕、240二磚墻〔240〕、370墻〔365〕、490墻、620墻〔615〕，目前一般采用的100，200墻體3、墻的細部構造：A門窗過梁：常用過梁有磚平拱過梁；鋼筋混凝土過梁；鋼筋磚過梁。B窗臺：主要作用是排水和裝飾，一般挑出墻面，有磚混和混凝土預制兩種，找坡滴水線。C勒腳：首層墻面近地面處，三個作用〔保護、加固、裝飾〕。D防潮層：防止地下潮濕、地表水對墻體侵蝕，有油氈、防水沙漿、細石鋼筋混凝土3中處理方式。E明溝：有組織的導排雨水。F散水〔護坡〕無組織排水時多采用，5%坡度，600——1000MM寬G圈梁：連接封閉的梁4、墻的裝飾：外墻清水墻面，混水墻面〔抹灰、涂刷、水刷石、飾面磚、杜柏等〕；內墻多分為混水墻面〔抹灰、涂刷、裱糊等〕5、變形縫：分為防震縫、沉降縫、伸縮縫6、柱：柱是建筑物中直立的起支持作用的構件，它承擔、傳遞梁和板兩種構件傳來的荷載。〔三〕、地面、樓板和梁1、地面：指建筑物底層的地坪，一般由面層、墊層和基層構成。主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地傳給地基。2、地面按面層材料和施工方式不同分為：整體類地面：水泥沙漿地面，細石混凝土地面、水磨石地面等塊材類地面：如陶瓷地磚、天然石材地面、人造材料地面、木地面等卷材類地面：如塑料地面；橡膠氈地面等涂料類地面3、樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構件，其根本構造是面層、構造層和頂棚。其中頂棚具有隔聲、保溫、隔熱功能。4、樓板的施工方式：鋼筋混凝土樓板有現澆〔現澆樓板就是在施工現場用混凝土澆筑成整體樓板的工藝現場澆制〕、預制〔預制樓板那么是在工廠預制，在施工現場組裝〕兩種施工方式。現澆樓板由于是整體澆筑，所以抗震性能優于預制樓板，現施工使用較多。5、梁：梁是跨過空間的橫向構件，主要起構造承重作用，承擔其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。根據所采用的材料，可分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁；根據傳遞力的方向，梁可分為主梁和次梁；根據梁與支撐的搭接狀況，梁可分為簡支梁、連續梁和懸臂量；圈梁是為了提高建筑物整體構造的穩定性，而環繞整個建筑物墻體所設置的梁。〔四〕、門和窗：1、門的作用主要是交通出入分隔和聯系建筑空間。窗的主要作用是采光、通風及觀望。A門一般由門框、門扇、五金等組成。按所處的位置：可分為單元門、分戶門、內門等；按開啟方式：分為平開門、推拉門、彈簧門、轉門、折疊門、窗簾門等。B窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。按使用材料分：木、鋼、鋁合金、塑鋼窗。按開啟的方式分：平開窗、推拉窗、旋轉窗〔上、中、下旋窗〕、固定窗。2、門窗的設計、施工都應該造型美觀大方、構造鞏固耐久、開啟靈活、關閉緊嚴、隔聲、隔熱。〔五〕、樓梯：1、樓梯是是建筑物的豎向構件，是樓層間上下的主要交通設施，供人和物上下樓層和疏散人流之用。包括樓梯、電梯、自動扶梯、臺階和坡道。在建筑物中，布置樓梯的房間稱為樓梯間。2、樓梯的組成：樓梯段、休息平臺和欄桿扶手。樓板做防潮處理。3、樓梯的分類：按使用材料來分：分為鋼筋混凝土樓梯；木樓梯；鋼樓梯按樓層間樓梯的數量和上下樓層方式分為：直跑式、雙跑式、多跑式、穿插式、尖刀式、曲線式樓梯。〔六〕、屋頂：1、屋頂：是建筑物頂棚起覆蓋作用的維護構件。由屋面、承重構造層層、保溫隔熱層和頂棚組成。主要作用是抵御自然界的風、雨、雪以及太陽輻射、氣溫變化和其他外界的不利因素，以使屋頂覆蓋下的空間到達冬暖夏涼。應滿足防水、保溫、隔熱和隔聲、防火的要求，必須穩固。2、屋頂的類型：有平屋頂、坡屋頂〔坡度大于5%〕之分，還有各種曲面形屋頂；3、屋頂一般分為防水層、保溫隔熱層、屋面板三層；屋頂的底面叫頂棚。4各類屋面的優劣及防水、隔熱處理：用料輕、多扎松散材料，如膨脹珠巖、印渣等。柔性防水：卷材+瀝青二氈三油三氈四油剛性防水：防水砂漿或細石5、屋頂排水：A找坡〔材料、構造找坡〕；B排水方式，無組織，有組織〔外南、內北〕。

附件：成都房地產開展歷程簡介一、成都房地產市場開展情況研究〔一〕、成都房地產開展歷程概覽成都市房地產開展是在繼1991年國家福利分房之后，大致經歷了5個開展階段在在短暫的10多年時間里，這段時間的開展，讓成都房地產市場由原來的粗放型開展逐漸進入了集約型開展、從而奠定了今天成都房地產市場的新的商業規那么------純“資本〞屬性