微山崔煤高新科技園發展規劃報告2011年5月18日2報告思路宏觀部分工業園區發展趨勢區域背景城市背景經濟開發區市場部分辦公市場廠房市場酒店市場商業市場項目認知SWOT分析項目分析項目發展策略項目定位項目總體發展目標物業功能定位項目開發策略開發節奏項目測算經濟效益社會效益宏觀分析工業園區發展趨勢區域背景城市背景經濟開發區4工業園區發展歷程第一階段：工業園區的創建與探索時期（1984年3月—1991年底）第二階段：工業園區的高速推進時期（1992年—1997年）第三階段：工業園區的調整與新發展時期（1998年至今）1980年1990年2000年2010年2020年1984年國務院批準設立經濟開發區探索期1992年鄧小平南巡高速推進時期1998年亞洲金融危機調整期2007年《中國開發區審核公告目錄》使數量由6866個核減至1568個，規劃面積由3.86萬平方公里壓縮至9949平方公里2011年“十二五”規劃第一階段：工業園區的創建與探索時期（1984年3月—1991年底）1984年，中國開始建立工業園區，以經濟技術開發區為主要形態。

標志事件主要形態1984年3月，經國務院批準，在14個對外開放的沿海城市創辦第一批49個經濟技術開發區。國家級經濟技術開發區（第一代園區）高新技術開發區（第二代園區）特點選址遠離母城缺乏資金支持第二階段：工業園區的高速推進時期（1992年—1997年）園區數量劇增，發展以工業為主導產業的高新技術開發區，經濟技術開發區與高新技術開發區數量相當。

標志事件主要形態（2006年底）1992年鄧小平南巡講話，開始大力發展高新技術。經濟技術開發區（49家）高新技術開發區（53家）出口加工區（58家）邊境經濟合作區（14家）其他類型（33家）特點大量圈地數量暴增產業結構：工業為主資金：外資目的：出口創匯第三階段：工業園區的調整與新發展時期（1998年至今）園區規模精減，新形式工業園生態工業園出現，產業結構向制造業、服務業結合轉移，強調創新驅動增長。

標志事件主要形態1998年亞洲金融危機。生態工業園區（第三代工業園）經濟技術開發區高新技術開發區出口加工區自由貿易區特點增長方式：依靠創新驅動資源配置：培育企業集群產業結構：制造業與專業服務業相結合環境建設：軟建設為重發展動力：培育自我發展能力對外開放：“走出去”8工業園區物業發展歷程工業園區物業根據產業需求發展，演變成多樣化、整合型園區。工業大樓輕工業倉儲/物流80年代/90年代初期90年代中期90年代后期21世紀物業發展歷程4321中層寫字樓毛坯房小規模辦公區域中層寫字樓標準規格低成本辦公用途非中心化趨勢研發活動低密度園區高規格較大的單層面積總部經濟效應高價值活動功能整合綜合配套齊全生態環境良好第三階段第一階段第二階段9工業園區的形態演變及驅動因素工業園區根據客觀需求進行演變，從經濟技術開發區演變成高新技術開發區，最新形態為生態工業園區。經濟技術開發區高新技術開發區生態工業園區工業為主吸引外資為主以拓展出口為主分布于工業科技發達區域高技術產業為主產業互補、資源共享環保節能發展新技術的需求經濟發展與資源約束的矛盾10工業園區成熟度評價工業園區成熟度產業聚集度交通配套商業配套生活配套11“十二五”規劃與相關政策工業園區產業發展趨于多元化，強調創新和人才。政策鼓勵產業發展，創業創新，產業西部轉移。“十二五”規劃相關政策低碳環保

五年生產總值目標：約年均15%

產業優化升級

創新驅動發展人才興園城市建設科技創新向西部發展小企業融資擔保扶助宏觀分析工業園區發展趨勢區域背景城市背景經濟開發區徐州國家歷史文化名城，淮海經濟區中心城市，地處南北方過渡地帶，向來為兵家必爭之戰略要地和商賈云集中心；現為全國重要的交通和鐵路樞紐，能源基地和工業基地，有“中國工程機械之都”和“亞洲硅都”的美譽。棗莊是一個因煤而建、因煤而興的現代化城市；是一座充滿活力、獨具魅力的新興旅游城城市的豪放，又兼具江南水鄉的秀美，為“江北水鄉·運河古城”，并且素有“魯南明珠”之稱。濟寧是中國優秀旅游城市、山東省魯南城市帶中心城市；是連接華東與華北、中原與沿海的重要交通樞紐城市，京杭運河縱貫濟寧全境。山東省重點規劃建設的三大工業中心城市之一。區域城市定位徐州市濟寧市微山縣14近幾年，濟寧和棗莊的城市經濟增長速度持平，08年三市持平，05-07年棗莊和濟寧經濟發展速度略高，最近兩年，徐州的經濟增長速度趕超濟寧和棗莊。2010年棗莊、濟寧好徐州的地區生產總值分別為1362億元、2542億元和2866億元。濟寧市的高新技術產業規模高于徐州和棗莊，2010年棗莊、濟寧和徐州的高新技術產業產值分別達到665.15

億元、1603.3億元和1061.13億元，占規模以上工業產值的比重分別為21.2%、33.5%和20.6%，同比增長率分別為24.3%、27.30%

和104.56%，徐州的高新技術產業實現跨越式發展。加*標示GDP的增長率加*標示高新技術產業產值占規模以上工業產值的比重區域城市經濟15濟寧的四大主要千億元工業產業為能源工業產業、裝備制造產業、食品制造產業和煤化工業產業，2010年四大工業產業增加值占濟寧工業總增加值的73.4%。近年來，濟寧高新技術產業產值年年攀升，年均增長速度為37.36%，2010年高新技術產業產值達到1603.3億元，約為05年5倍；占規模以上工業產值比重逐年增加，2010年達到35.5%。濟寧高新技術產業園區：2010年12月將晉升為國家級園區，經過多年的發展，濟寧高新區已形成光電信息、工程機械、汽車及零部件、生物醫藥、紡織服裝、軟件及服務外包六大主導產業。目前，國家光電產業基地、山推國際事業園、國家級生物技術產業基地、國家級紡織新材料產業基地等一批技術含量高、預期效益好、輻射帶動能力強的項目匯集高新區。濟寧產業特征16濟寧高新區是1992年經山東省政府批準成立的高新技術產業開發區，地處濟寧城區東部，面積169平方公里，人口15萬。開發區是ISO14001環境管理體系認證園區。綜合經濟實力位居全省國家級、省級高新區第一名，并且躋身全國高新區前20強。2010年12月，濟寧高新區晉升為國家級高新區，成為創新型國家建設的重要組成部分。濟寧高新區6+6園區結構濟市濟寧高新區基本構成可以用“6+6”來很好概況，園區主要由這12個產業園構成第一個“6”指6個科技產業園：山推國際事業園、如意科技園、醫藥產業科技園、菱花工業園、雪花工業園，創新科技園。第二個“6”指6個新興技術產業園：重汽科技園、小松科技園、重工科技園、裝備產業科技園、工程機械配套園、中小企業科技園６個新科技產業園，主要為新興產業，培養新興產業群。山推國際創新科技園山推國際事業園如意科技園醫藥產業科技園菱花工業園雪花工業園創新科技園重汽科技園小松科技園重工科技園裝備產業科技園工程機械配套園中小企業科技園濟寧高新區18園區產業特征園區以工程機械、生物醫藥、紡織服裝、汽車及核心零部件、光電信息、軟件及服務外包六大產業核心產業主導，并已經在全國，形成了產業競爭力的“拳頭效應”，成為引領區域發展和帶動高端產業參與國際競爭的重要陣地。。高新區一直沿著，大項目——產業鏈——產業集群——產業基地的發展路徑，形成了產業聚集度高，產業鏈長的產業集群

園區核心產業基地國家級工程機械產業基地國家級紡織新材料產業基地國家級國家光電特色產業基地國家級國家光電特色產業基地全球最大的小松工程機械產業基地濟寧高新區19

開發區發展歷程該階段，開發區培育和吸引了大批擁有自主知識產權的高新技術企業，形成了光電信息、工程機械、汽車及核心零部件、生物醫藥、紡織服裝、軟件及服務外包等６個具有較強競爭力的主導產業，建成了光電信息、生物技術、工程機械、紡織新材料等４個在全國具有重要影響的國家火炬計劃特色產業基地。高速發展階段1992-2002二次創業階段2003-2010科技新城2011-2015該階段，開發區進行以“自主創新、內生增長、資源集約利用”為主要內涵的“二次創業”，在傳統資源型工業城市轉型發展方面進行了積極探索，大力發展先進制造業和現代服務業，構建現代產業體系，實現了高端高質產業和高端服務業集群發展。確立了建設創新之城、高新之城、生態之城、創業之城、和諧之城“五位一體”科技新城的目標定位和發展思路，到“十二五”末，濟寧高新區技工貿總收入將達到２５００億元，高新技術產業產值達到１０００億元，綜合實力進入國家高新區先進行列。濟寧高新區20園區是濟寧國家級高新技術開發區的有機組成部分，占地面積480畝，建筑面積257500平方米。園區處于成熟階段，標準廠房全部被入駐企業購買。園區廠房都為標準廠房，每棟標準廠房前部分為辦公區域，后半部分為生產區域，沒有商業配套。入駐企業8家，主要為機械和醫藥行業，2010年實現工業總產值16.7億元，相比2009年增長29%；實現利潤3.29億元，相比2009年增長45%；完成稅收1.6億元，相比2009年增長30%，園區實現了工業企業的聚集發展和規模效應。濟寧市同濟工業園21園區占地151畝，建筑面積49000平方米，綠化面積13000平方米，整個園區物業管理規范，環境舒適。園區建筑都為標準廠房，層數為一層和兩層。園區配有單獨樓房作為辦公和食堂，沒有商業配套。園區經營形式為廠房自持對外出租，目前廠房已實現全部出租。園區已實現了聚集效應和規模發展，入駐企業六家，2010年實現工業總產值8.8億元，相比2009年增長114%，完成稅收1.47億元，相比2009年增長254%濟寧高新區第六火炬工業園22棗莊產業特征棗莊市重點行業對經濟的拉動作用明顯。2010年棗莊非金屬礦物制品、化學制品、服裝鞋帽制造、食品制造4大行業完成增加值194.55億元，增長15.2%，占規模以上工業的23.6%，拉動規模以上工業增長3.6％，拉動貢獻率29.5%。通用設備制造、電器機械制造、專用設備制造3個行業完成增加值132.29億元，增長23.1%，占規模以上工業的16.0%，拉動規模以上工業增長3.5％，拉動貢獻率28.7%。逐年上升，其增長率逐步放緩，08-10年增長率穩定在20%左右。2010年棗莊高新技術產業產值達到665億元，占規模以上工業比重21.2%。高新產業園區：省級高新區，建設現代化生態型科技工業區，堅持以高新技術產業為主導，精細化工、生物醫藥、新材料、IT產業和制造業等已具相當規模，以泰國工商界為主投資的泰國工業園已全面建設。棗莊高新區是山東省省級高新區，轄區總面積近100平方公里，交通便利，配套比較完善完善。市政府等政府機構已遷入高新區，是棗莊新的政治、經濟、文化中心。園區以形成了一定的產業規模，入駐企業涵括精細化工、生物醫藥、新材料、IT產業和制造業等。園區以企業買地自建為主。

園區的綜合型產業園，如電子軟件園，泰國工業園完全處于初級規劃階段，還沒有實質性開工建設棗莊高新技術開發區24棗莊經濟開發區為山東省省級開發區，總體規劃面積30平方公里，園區發展方向主要以加工制造業為支撐。目前有一定入駐企業，形成了一定經濟規模，產業以紡織業為主導，也有一些機械電子、橡塑制品、生物化工、建材、熱電產業項目。園區以企業自建項目為主，園區發展處于未成熟階段。棗莊經濟開發區25

園區處于初級開發階段，主要為企業買地自建，入駐企業不多，未形成產業規模。入駐企業多為不知名中小企業，并且缺乏產業關聯度。未建設地塊很多，很多廠房也處在建設中，建好的廠房投入運營的也較少，整個產業園較為冷清。嶧城經濟開發區26魯南地區富有礦物資源、能源資源、生態資源和文化資源通過統一開發的產業園來匯聚企業效果更好產業發展以濟寧為領先，濟寧高新區2010年成長為國家級高新區，代表了區域發展的最高水平魯南地區毗鄰全國重要的交通和鐵路樞紐，能源基地和工業基地——徐州魯南乃工業重地魯南發展相對滯后，濟寧為區域發展領先者區域總結宏觀分析工業園區發展趨勢區域背景城市背景經濟開發區28區位分析微山縣隸屬于山東省濟寧市，距離濟寧市中心約為100公里，東臨棗莊市，距離約為10公里，西接菏澤市，南屏淮海經濟區中心城市徐州，是魯南的第一門戶。魯南經濟帶毗鄰江蘇、河南和安徽，位于新亞歐大陸橋東端，處在泛太平洋經濟圈、中日韓經濟圈與新亞歐大陸橋經濟帶的交匯點。魯南經濟帶在山東省經濟發展中具有承南接北的作用，可以同時接受環渤海經濟圈和長江三角洲的輻射。微山具有豐富的生態資源，中國第六大淡水湖，也是中國北方最大的淡水湖微山湖位于該縣區內。29城市量級一線城市二線城市GDP>8000億元人口>1000萬人建成區面積>600km2GDP>3000億元人口>500萬人建成區面積>300km2GDP>1000億元人口>300萬人建成區面積>100km2GDP=243.7億元人口=71.9萬人建成區面積=15km2從各項指標來看，微山均屬四線城市。以經濟總量為主要參照指標（以年均14.7%的增速測算），目前微山與三線城市的平均水平仍有11年的差距。三線城市微山11年30近幾年微山經濟呈現穩步增長階段。2010年微山地區生產總值達到243.7億元，占濟寧地區生產總值的9.6%，是濟寧縣區排名的第四位，近三年GDP增長率穩定在14%以上，年均增速為14.7%。經濟狀況31近幾年微山人均GDP逐年增加，但增長幅度逐年下降。2010年微山人均GDP達到33894元，比濟寧的平均水平超出1000多元，同比增長率為14.1%。近幾年微山城鎮居民人均可支配收入逐年增加，年均增長率約為16%；人均消費性支出增長相對緩慢，年均值為7.74%。2010年微山城鎮居民人均可支配收入達到1.9萬元，同比增長10.1%，城鎮居民人均消費性支出達到9682元，同比增長3.62%。經濟狀況32近幾年微山固定資產投資規模逐年增加，年均增幅達20%，2010年微山固定資產投資規模達到118億元，同比增長28%。05-07年微山房地產開發投資逐年萎縮，從08年開始呈現正向增長趨勢，2009年微山房地產開發投資規模達到21398萬元，同比增長55.6%，隨著城市化進程，微山房地產開發規模將持續擴大。07-10年微山商品房市場成交和供應總量都相對較低，而近幾年其施工面積相對較大，形成巨大的市場潛在供應。2010年微山房屋竣工面積為3.3萬平方米，商品房銷售面積5.9萬平方米，銷售總額達到1.27億元。房地產投資情況33近幾年，微山的產業以第二產業為主，約占微山地區GDP的50%左右，其次為第三產業，占微山地區GDP的40%左右，而第一產業占比在10%左右。2010年三次產業結構比例為11.4∶50.5∶38.1，第三產業占比2009年提高1.1個百分點，三次產業對微山GDP的貢獻率分別為1.9%、50.1%和48%，分別拉動GDP增長0.2、7.2、6.7個百分點。至于近幾年微山三次產業的增長速度，第一產業穩中有降，第二產業保持較快發展，增長幅度略呈下降趨勢，第三產業增長速度逐步提高。產業特征342010年微山高新技術產業產值達到53億元，位于濟寧縣區高新技術產業產值排名的第八位，產值相對較低，但高新技術產業產值增長率搞到31.11%，位于第二位，比第一位的兗州低2.12個百分點。微山近幾年高新技術產業規模不斷擴大，保持較快的發展速度。2010年微山高新技術產業產值達到53億元，占規模以上工業比重18.1%，增幅達到31%。產業特征食品工業園同泰工業園熱電工業園紡織工業園鑄造工業園弘興工業園焦電工業園浙商創業園35一區八園——微山工業發展的載體微山城區周圍已高標準規劃建成“一區八園”：一區：微山經濟技術開發區八園：八個工業園園區名稱地址占地面積（畝）入住企業食品工業園韓莊鎮70微山宏信食品有限公司、微山縣天天食品有限公司、濟寧瑞幫飼料有限公司、微山昱鑫工貿有限公司同泰工業園韓莊鎮800微山縣同泰焦化有限公司、山東中景建筑材料有限公司熱電工業園歡城鎮200微山湖熱電聯產項目焦電工業園歡城鎮300微山湖礦業集團焦電廠弘興工業園歡城鎮180山東弘興白炭黑有限公司、山東弘興固體水玻璃有限公司、山東弘興洗煤廠紡織工業園西平鄉1500華源化纖紡織有限公司、華茂實業有限公司、泰豐紡織有限公司、明遠紡織有限公司、致遠紡織有限公司等鑄造工業園趙廟鄉300微山縣鑄造廠、興玉機械制造有限公司、微山鑄鋼廠、宏陽工程機械有限公司、微山樹聯機械加工廠、微山縣精密配件制造有限公司等浙商創業園經濟開發區5000山東豐源電子科技有限公司產業特征微山規劃建設八大工業園36近幾年，微山的人口自然增長率在5‰左右，保持適度增長。2010年人口總計71.9萬人，城鎮人口17.1萬人，占總人口的24%。近年來，微山的外省市外來人口遷入量相對穩定，在一定程度上加強了微山的人才力量。2009年微山縣的遷入人口占總人口的比重為8.5‰，占城鎮總人口約4%。人口特征37一支獨秀到百花齊放資源型城市煤炭產業“一業獨大”，煤炭及其相關產業為經濟社會發展作出了重要貢獻，成為重要的支柱產業。隨著煤炭資源的逐漸枯竭，“煤竭城衰”風險加大。轉型發展、綠色崛起大力實施“光谷”戰略，重點發展以新能源等為主的“三新”產業。全力推進新興產業、高新技術產業、生態產業、旅游業等特色產業跨越發展、加速崛起。鼓勵支持煤炭企業向關聯產業發展，拉長煤電化工產業鏈條。將旅游產業作為推動縣域經濟跨越發展的朝陽產業和支柱產業。天然資源大縣———新型能源強縣一枝獨秀—————百花齊放黑色—————-——綠色城市發展38城市發展建設生態旅游城市堅持以縣城為中心，以大運河為軸線，以“三島”為重點，進一步挖掘城市旅游資源，提高城市規劃建設的檔次和規模，全力推進旅游強縣建設。京杭大運河南部新城規劃建設要按照縣城總體規劃，加快老運河綜合治理和南部城區塌陷地治理，保持區域相連通的生態布局，發揮南部濕地自然景觀優勢，建筑物要彰顯運河歷史文化風格特色，橋梁建設要因地制宜，促進城市可持續發展，促進微山縣城形成以水系為核心的濱湖生態城市格局。以創建5A級旅游區和國家級旅游目的地為發展目標。四大景區：微山島景區南陽古鎮景區獨山島景區微山湖濕地景區3939城市規劃老城區南部新城開發區《微山縣城市總體規劃(2009-2030年)綱要》于2010年12月19日通過專家評審。微山縣將按照“西靠東擴南延”的城市發展思路，城市發展呈現三個功能區：老城區——加快縣城老城區、“城中村”改造升級步伐；南部新城——根據南部城區的特定自然條件，科學梳理城市路網和特色城市塑造，拉動城市南延和南部新城區開發，構建濱湖特色的“微湖新城”，進一步拓展城市發展空間；開發區——推進微山經濟開發區工業經濟快速發展，加快開發區基礎設施建設步伐。充分抓住南水北調東線工程實施給微山縣帶來的發展機遇，實施城區老運河綜合治理暨南水北調截污導流工程，改善西部城區環境面貌，滿足廣大群眾改善生活環境的熱切愿望。微山湖西靠東擴南延40城市規劃便捷對外交通網絡公路：兩橫一縱兩橫：奎文路（S348）、南環路（S104）一縱：G104（北京—福州）火車站：棗莊站——距離約10公里機場：濟寧機場——距離約110公里徐州機場——距離約100公里老城區開發區新104國道以原104國道為分界線把老城區和經濟開發區區隔。新104國道則從中部貫穿開發區南北。41集中開發“兩大工業園區”——微山經濟開發區和歡城工業園區著力打造“五大產業基地”——新能源產業基地、煤炭產業基地、內河船舶修造產業基地、漁湖產品加工產業基地、稀土深加工產業基地。重點培植“三大戰略性新興產業”——新能源產業、新材料產業和新醫藥產業優化升級“四大傳統工業”——煤焦電化產業、內河船舶修造產業、食品加工產業、機械加工制造產業產業規劃42城市背景小結第三產業持續增長，貢獻率不斷加大；產業園區層次相對較低，且多位于下屬鄉鎮。擁有豐富的自然資源、生態資源。經濟發展強勁，但對煤炭產業依賴較大，高新技術產業發展相對落后，然增長較快。魯南第一門戶，毗鄰全國工業重地、交通樞紐。微山將成為魯南地區產業升級重要平臺區位資源經濟產業人口城市發展遷入人口保持相對穩定，為產業發展提供人才基礎。城市發展轉型，生態旅游成為重要方向。宏觀分析工業園區發展趨勢區域背景城市背景經濟開發區44微山經濟開發區成立于2006年4月，是經山東省人民政府，國家發改委審核通過設立的省級經濟開發區。開發區總規劃面積12平方公里，產業定位為高新技術工業園，規劃建設有電子、精密機械制造、新型紡織材料等工業園。開發區介紹45開發區區位老城區南部新城開發區棗莊微山開發區位于微山東部，是微山規劃的未來三大功能區之一，是微山未來產業的主要承載區。西部與老城區以老104國道分界，可方便使用老城區各種配套。開發區南部緊挨規劃中的以生態著稱的南部新城。開發區與棗莊薛城僅一河之隔，離棗莊市區不足10公里。基礎設施微山經濟開發區具備供電、排水、供電、供氣、排污、通訊、道路、場地平整的“七通一平”基礎設施。開發區形成網狀供水結構，每小時供水量500立方米；污水處理能力達到3.5-4萬立方米/天；開發區周邊擁有三處變電站向區內輸電，夏鎮變電站10KV/4萬KVA，微山變電站220KV/15KVA,微湖變電站35KV/8.15KV；供熱設計壓力1.6MPa，溫度330，330°C，最大供氣量120t/h。開發區已經建成了“四縱六橫”的道路交通網絡，確保運輸車輛快速順暢，且新104國道將又中央貫穿開發區南北，形成開發區交通大動脈。47服務機制“小政府，大服務”的管理模式，對投資項目實施“全程代理”、“一站式審批”、“一條龍服務”。48優惠政策優惠政策開發區項目用地通過“招、拍、掛”程序辦理出讓手續，根據項目性質、企業規模、綜合效益給予優惠對新入駐開發區企業從第一個經營年度起，2年內企業上繳所得稅地方留成部分全額獎勵企業，后續3年內企業上繳所得稅地方留成部分的50%獎勵企業，用于扶持企業加快發展，獎勵兌付時間為次年的1月。從第六個經營年度起，以企業上年度實際繳納所得稅為基數，銷售收入過億元、稅收增長20%以上或銷售收入過5000萬元、稅收增長25%以上，其所得稅增長部分的地方留成，全部獎勵給企業。對成功創建國家級、省級技術中心或工程技術研究機構的企業，分別給予20萬元、10萬元獎勵。對獲得國家級名牌產品或馳名商標的企業，一次性獎勵30萬元；獲省級名牌產品或著名商標的企業，一次性獎勵20萬元；被評為國家級以上質量免檢產品的企業，一次性獎勵10萬元；對獲得省以上產業基地和冠名產業的獎勵10萬元在項目籌建期間，無償為客商提供辦公用房、基本生活用品對科技含量高、投資規模大或境外資金額度較大的工業項目可采取“一事一議”的方式，議定優惠政策。優選入區項目：電子信息、光電一體化、精密機械產品；新材料、新能源、高效節能、環保設備及產品；生物工程、新型醫藥產品。投資600萬美元以上的外商獨資項目、總投資600萬美元以上的中外合資（合作）項目、產品出口500萬美元以上的外資企業；世界500強企業、跨國大公司投資的項目。注冊資金3000萬元以上（內資企業注冊資金須一次到位）、固定資產投資8000萬元以上、年銷售收入1億元以上、年上繳稅收1000萬元以上、單位面積產出500萬元/畝以上的項目。省級以上高科技項目，列入國家863計劃、國家火炬計劃的項目、獲省級以上科技進步獎及技術先進的發明專利產品，國家政策重點扶持的高新技術項目。國家、省、市重點發展的新興產業以及持有省以上著名商標、省級以上名牌產品的項目。49發展現狀開發區2007年以來發展迅速，入駐企業涉及紡織、電子、包裝、機械、家具等行業，其中LED照明、光伏太陽能、鋰離子電池等新能源已成產業聚集之勢。開發區投資方式以企業購地自建廠房為主。目前開發區南部發展較為成熟，已經初具規模，企業已完成初步投資建設，進入生產經營階段，入駐企業包括：山東霞光實業、山東霓虹王實業、金海包裝、皓翔紡織、宏環鋼結構工程有限公司、容商集團、國達農業裝備等。50項目所在的中部為整個開發區的核心區域，這一區域發展處于快速發展的起步階段。開發區管委會位于此區域。區域內的創達孵化工業園的5棟標準廠房已經建成；在建項目包括著名的潤峰集團光電新城。已完成地塊認購的入駐企業和項目主要有：微山物流產業園、雨潤集團禽畜屠宰項目、奧德燃氣項目。發展現狀在建的光電新城項目51主要企業山東潤峰集團潤峰電力有限公司：公司專業從事太陽能光伏行業，公司目前安排就業4000人，項目達成后可實現工業產值50億元，利稅8億元。山東豐源電子可以有限公司：從事LED產業研發生產，項目達產后可實現銷售收入1.5億元，上繳稅收1500萬元。山東中晶新能源有限公司，從事太陽能電池組件研發、生產、銷售，項目全部建成后可實現年銷售收入10億元，利稅過億。山東殷虹王電子有限公司，從事燈飾研發生產，2009年，公司成功競標，成為第十一屆主辦城市奧體中心燈飾亮化工程指定生產廠家山東新目標紡織科技有限公司山東霞光實業有限公司山東潤峰集團新能源科技有限公司52主要存在問題缺乏統一規劃不具備“城市”功能缺少專業工業園區建設起步較晚，產業基礎薄弱53開發區總結未來微山三大功能區之一經濟開發區是微山主要的產業承載區經濟開發區發展處于起步階段，但已初步形成生態高新技術產業基礎微山經濟開發區將承擔魯南產業升級的重要使命54微山——魯南的第一門戶區域：魯南地區以濟寧經濟發展形勢最好。魯南高新技術產業發展形態較低，落后于國家總體的發展階段。城市：微山位于山東省最南端，隸屬于濟寧市，魯南第一門戶。微山生態資源豐富，擁有中國北方的最大淡水湖——微山湖微山已經具有一定的生態高科技產業發展基礎。開發區：微山開發區是微山縣的主要產業承載區。開發區發展已具有一定的規模，具備一定的生態科技產業基礎。產業園發展趨勢：中國產業園區形態逐步升級，目前以生態工業園區為最新發展形態。且諸多開發區、高新區均向生態工業園方向發展。宏觀背景總結微山經濟開發區承擔著魯南產業升級的重要使命市場研究辦公市場研究廠房市場研究酒店市場研究商業市場研究56微山現有的辦公樓商業市場尚未成形，辦公樓的銷售與租賃基本是空白。企業辦公主要是園區或廠區內辦公，和生產廠房混在一起，不利于現代化管理和企業形象的建立。個別有需要的企業只能通過自建來滿足自身的辦公需求（如潤峰大廈）。微山辦公市場分析57從濟寧的商品房市場表現來看，其年竣工量保持小幅上漲，而市場需求成長速度較快。10年濟寧市商品房竣工面積為231萬方，在2005-2010年間平均增長速度不足10%。濟寧商品房成交量上升較快。10年成交335萬方，五年間平均增長速度為27.35%，遠高于商品房供應增長速度。在成交量迅速上升而供應增長相對緩慢的市場情況下，近年濟寧市的供求比均低于1.0，呈現出供不應求的狀態，逐漸顯示出巨大的市場潛力。濟寧商品房市場總體分析單位：萬平米58近年來，濟寧沒有大體量的辦公物業上市，從2006年至今主要在消化之前的辦公產品存量。從2005年以來，辦公產品供應逐年銳減，2009年供應量僅為5903平米，不足2005年供應量的20%。辦公產品的成交保持相對平穩，09年辦公樓成交量為8433平米。隨著濟寧辦公產品市場存量的消化，市場逐漸出現需求缺口。至2009年，辦公市場的供求比降至0.7。濟寧辦公市場分析單位：平米59項目占地面積(m2)建筑面積(m2)銷售均價(元/m2)總套數銷售率興唐金茂大廈337742000690025968%百豐商貿中心-23000370043799%運河城商業中心48000236000300018771%辦公項目分析濟寧唯一的5A智能化甲級寫字樓開盤時間：2006年7月占地面積：3377平米建筑面積：4.2萬平方米車位：160個(地下121個)電梯數：6部項目位置：市中區洸河路與建設中路交接處建筑類型：高層,(地下3層,地上26層)裝修：8.2米挑高大堂及公共部分全部五星級裝修物業公司：第一太平戴維斯物業管理公司銷售均價：6900元/m2租賃均價：2.0元/天/m2交通：距離東西向的327國道1公里，距南北向的105國道5公里60辦公項目分析——興唐金茂大廈地下3層：人防工程地下2層：機械立體停車庫(121個車位)地下1層：職工餐廳和商品屋1層：銀行營業廳、商務辦公大廳、商場2至6層：大空間金融辦公，分二個獨立的單位7至23層：每層13戶，每戶配獨立衛生間,每層設公共衛生間24層：建筑面積640平米的多功能廳25,26層:大中小型會議廳及商務配套設施1樓大廳辦公區域61辦公項目分析——興唐金茂大廈開盤時間：2006年7月規劃用地：72畝建筑面積：23.6萬平方米車位：1200個(地下)建筑類型：6層裙房+4座24層高層，地下三層產品形態：酒店、甲級寫字樓及商業項目位置：太白中路和共青團路的交叉口開發商：山東華瑞園集團租賃均價：2元/天/m2辦公項目分析——運河城商業摩爾運河城火車站G105G3275分鐘人民公園63辦公項目分析——運河城商業摩爾運河城位于太白中路與共青團路交叉口，是濟寧市商業最繁華的地段。西靠文化廣場及中央公園，東瀕臨濟寧市中區政府和任城區政府，西北瀕臨濟寧市政府，處于城市核心部位。項目地至濟寧火車站、汽車站5分鐘路程，至北湖旅游度假區10分鐘路程。公交路線有1路、2路、3路、8路、9路、16路、19路、21路、29路、201路等。該項目地下三層，地上裙房六層，還有四座24層的高層塔樓組成。四座高層中，AB座為甲級寫字樓，C座為五星級酒店，D座為公寓式辦公樓。地下二三層為1200輛的停車場。一到地上六層為商業空間：由百貨主力店、家居主力店、娛樂主力店、健身廣場、1.6萬平方米的美食長廊、和近千米長擁有數百家精品名店的步行街組成運河城商場美食長廊辦公項目分析——運河城商業摩爾一、二層為商業展示大廳及配套商務服務中心，三層以上為高檔純寫字間。擁有地上停車廣場和地下停車場。項目大堂首層空間4.5米，標準層3米挑高設計。電梯大堂和走廊鋪高檔地磚，外墻采用高級飾面材料。每戶設有獨立衛生間，并且每層設有男、女公共衛生間。開盤時間：2007年建筑面積：2.3萬平方米綠化率：9.2%建筑類型：高層（地下1層，地上19層）產品形態：寫字樓及商業項目位置：濟寧市東北城區域，北靠金宇路（原327國道），東臨城琵琶山路開發商：濟寧百豐置業有限公司銷售均價：3700元/m265辦公項目分析——百豐財富大廈6626路、38路、35路等多條公交線路直達市區各處。琵琶山路、327國道將濟寧傳統意義上的城市中心繁華地帶與項目緊密連接，驅車幾分鐘即可達至濟寧市內各處高端場所。濟寧汽車站、火車站都與項目臨近，嘉祥機場也不過25分鐘車程。中信實業銀行、香港大廈、貴和花園酒店、新世紀廣場等商務生活配套散布周邊，享有濃郁的濟寧商務辦公氛圍項目周邊規劃建設中的里彥國際會議中心光明大型居住區里彥濟寧唯一純小高層、高層大型住宅社區、都市春天居住區等以及規劃中的三郭大型舊村改造高檔居住區政府規劃2005年政府專家審批通過的北城規劃區；辦公項目分析——百豐財富大廈67SOHO空間93.63㎡商住兩用SOHO式設計可自由組合現代商務空間B50.42㎡小戶型設計敞開式辦公可獨立會客適用于起步型公司現代商務空間A93.63㎡集團辦公戶型靈活獨立會客區和會議室適合發展型大中型企業鉑金酒店公寓A93.63㎡超大客廳4.2米寬敞主臥戶型靈活適合大中型居住空間需求客戶鉑金酒店公寓B49.68㎡超大客廳4.2米寬敞主臥戶型靈活適合自由居住者及小戶需求客戶辦公項目分析——百豐財富大廈68辦公市場總結辦公市場微山市場缺乏辦公產品，企業需求需自行滿足濟寧數據顯示辦公產品存量消化殆盡，需求缺口凸顯濟寧入駐率最高的寫字樓并非最高檔的，而是距離高新區最近的辦公產品市場研究辦公市場研究廠房市場研究酒店市場研究商業市場研究70現有廠房主要分布在老104國道周邊。基本以向政府拿地，自用自建的模式來開發。微山縣廠房租金均價為65元/m2·年左右，在濟寧各縣市中處于較低水平，廠房出租房源也比較少，項目升值空間很大。微山縣廠房市場分布在老104國道周邊微山廠房市場71濟寧市廠房市場發展較為成熟，目前沒有新建的一手廠房房源在售。廠房物業主要以租賃為主，濟寧各園區的企業入駐率很高，多數已達滿員。市中區廠房租金均價為7.7元/m2·月，任城區廠房租金均價則稍低于市中區，為6.25元/m2·月。其它縣市廠房租賃房源較少，租金均價在2~5元/m2·月左右。濟寧市高新技術開發區廠房租金均價為8元/m2·月。任城區市中區濟寧市高新區濟寧市廠房市場集中在市中區和任城區濟寧廠房市場市場研究辦公市場研究廠房市場研究酒店市場研究商業市場研究73名稱星級占地（平米）建面（平米）客房（間套）入住率標準房價格區位圣天源酒店3星級--

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90%

108元起

縣城微山縣現有星級酒店7家，其中三星級酒店四家，二星級酒店三家。除了停業中的微山島名湖度假酒店坐落在微山島外，其余六家均分布在微山縣城區。酒店分布情況74微山島名湖度假酒店微山星級酒店位置奎文路是微山縣城星級酒店主要聚集區域。商業街則匯聚了多家普通賓館。交通大酒店微山湖賓館九州商務酒店國泰大酒店圣天源酒店微湖大酒店奎文路75酒店市場分析小結ADDYOURTITLEADDYOURTITLE酒店體量一般都不大，規模小于其他地區同類型酒店。入住率較高，一般都在85%以上，明顯超過全國同類型酒店的平均水平。設施相對較新的入住率很高，節假日能達到100%（如九州商務酒店）。星級酒店房價水平不高，標準間一般在120~190元/天酒店的設施功能較簡單，難以滿足日后發展的需要相對于全國同類型酒店70%左右的入住率，酒店業在微山還有很大的發展空間。整個酒店業的定位偏低，中高端的酒店基本還是空白，缺乏一些適合微山的中高端酒店。酒店的服務條件、意識要跟上，不能停留在簡單的住宿要求上。總結：區域內特色中高端酒店潛力巨大宏觀經濟的強大支撐1高入住率下的旺盛需求2經濟開發區的飛速發展3更高層次設施及服務的客戶吸引力4中高端酒店在區域競爭中的空白5市場研究辦公市場研究廠房市場研究酒店市場研究商業市場研究78微山現有商業配套主要分布在老城區奎文路沿線。其中尤以靠近西邊的鎮中街和東邊的商業街兩端為最繁華。呈東西兩翼齊飛時代購物廣場尚都購物廣場國寧家電城微山商業物業分布79西邊以供銷大廈、尚都購物中心、時代購物廣場為中心。整體業態以百貨購物，中小型超市為主，微山商業步行街也位于此區域。微山商業物業分布——奎文路、鎮中街高峰時段人流量約240人/小時距離本項目約3公里。保持15-20人就餐東邊以奎文路、商業街交叉帶為中心，微山酒店賓館服務主要集中于此。沿街多以休閑娛樂業為主，桌球、桑拿等休閑娛樂設施比較豐富微山縣居民休閑廣場位于商業街東風路交口處，成為微山縣目前的晚間活動中心。微山高度首屈一指的大廈——供電公司大廈。微山商業物業分布——商業街廣場夜景拍攝廣場夜景拍攝距離本項目約1.5公里。奎文路/鎮中路商業街81老城區西部建筑及形態較老舊，已不匹配微山大步發展的整體形象。缺乏規劃，部分主要道路口無紅綠燈。晚間人流較多，但多是下班回家的過路客，整體感覺較雜亂。微山商業物業分布老城區東部道路寬敞，商業繁華，規劃較合理。周邊居民來廣場休閑的人較多。82微山商業租金相差懸殊，位于以奎文路、鎮中路為核心區域的商業單體租金很高，供銷大廈鋪位租金達3.3元/m2·天。而城市向北向東尚未完成開發區域租金相對較低，位于項目北面的臨近新汽車站的商業門面租金僅為0.7元/m2·天。微山商業物業租金單位：元/m2·天83微山未來商業物業發展趨勢城市未來發展趨向東南方向老城區開發區南部新城區老城區發展趨于穩定，可供開發的土地空間有限。東部經濟開發區內光伏產業已經成形東南部未來還留有大量待開發土地南部新城區依托濕地公園將形成新的城市中心未來縣政府將遷移此辦公84微山未來商業物業發展趨勢將形成一個起點較高的經濟、政治、文化、居住區目前區域內商業設施較匱乏，基本還處于空白南部新城還處于初期發展階段，這一區域要成形至少需要3-5年的時間商業配套設施在區域內的發展空間很大項目分析項目認知SWOT分析86項目區位老城區南部新城開發區薛河本項目泰康街新104國道東風路金源路微山汽車站開發區管委會辦公新樓開發區管委會臨時辦公樓項目位于濟寧市微山縣三大功能區之一的經濟開發區，并處于中心地帶。北臨東風路，東臨城市主干道新104國道，南臨金源路，西為泰康街。項目南面為開發區管委會臨時辦公地，而北面則是新建的微山汽車站和開發區管委會辦公新樓。開發區行政中心和微山對外交通樞紐地位躍然紙上。87周邊現狀本項目泰康街新104國道東風路金源路微山汽車站開發區管委會辦公新樓開發區管委會臨時辦公樓金源路泰康街東風路管道天然氣工程雨潤集團畜禽屠宰加工項目微山汽車站微山物聯網產業園管委會臨時辦公孵化器項目管委會辦公新址建設中的新104國道項目分析項目認知SWOT分析89SWOT分析項目位于開發區的核心位置，地處開發區的行政中心、對外交通中心微山豐富的生態資源將成為園區發展的助力地塊方正，減少設計難度；項目緊鄰新104國道，離奎文路亦較近，有利于項目展示周邊形成一定的高科技氛圍開發商實力雄厚開發區處于起步階段，周邊缺乏必要的配套設施開發區規劃居住較少，缺乏人氣雨潤畜禽屠宰加工項目不利于園區展示面的建設項目附近規劃一四星級酒店，與項目酒店物業形成競爭微山城市轉型為生態科技發展提供了機遇SWTO濟寧和棗莊工業園區的發展說明綜合性園區面臨更大的發展濟寧高新區亦有向生態工業園區轉型的意向，對微山開發區形成較大威脅90對外交通中心生態產業中心區域行政中心城市副中心項目區域城市地位開發區的標志、微山產業的標志、區域產業升級的標志項目發展策略項目定位項目總體發展目標物業功能定位項目開發策略開發節奏92項目定位低密度高科技生態示范園區域情況微山情況工業園發展趨勢開發區情況項目因素我國工業園發展經歷了經濟開發區、高新區等形式，目前生態工業園區建設已經成為主導。棗莊發展相對落后，仍處于經濟開發區建設階段和高新區開發初期；濟寧高新區建設較快，并于去年晉升為國家級。南接徐州，為魯南第一門戶；擁有豐富生態資源；城市發展處于轉型階段，生態旅游大盛。開發區是微山工業主要承載區；規劃為微山三大功能區之一；目前具有一定的生態高科技基礎；生態環境保存良好。位于開發區中心，是微山的產業中心；毗鄰開發區的行政中心、微山的交通中心；將承擔微山的城市副中心功能。毗鄰微山主干道，交通優勢突出。93項目定位低密度高科技生態示范園魯南工業園區發展最高形態魯南地區產業升級引擎，打造區域生態科技集中區、生態工業示范區；樹立魯南第一門戶形象，成為區域性發展標志；打造魯南地區首席生態型高科技產業圈、商務圈、經濟圈、生活圈；在推動城市形象、驅動生態科技產業發展、提升生活品質、吸引高素質人才、帶動地方經濟發展等方面形成巨大推動力；推動微山城市形象形成質的飛躍，為微山經濟發展開辟新的道路，帶動魯南區域崛起。案例：德國.魯爾老工業區魯爾是德國，也是世界的工業重地。是德國經濟發展的一個核心區。區位：位于德國西部、萊茵河下游支流魯爾河與利珀河之間的地區交通：水陸交通便利。溝通萊茵河、魯爾河、利珀河和埃姆斯河的4條運河網；巴黎通往北歐和東歐的鐵路，德國西部通往柏林和荷蘭的高速公路。規模：面積4593平方公里，占全國面積的1.3％。區內人口和城市密集，人口達570萬，占全國人口的9％。成績：曾經生產全國80％的硬煤，90％的焦炭，集中了全國鋼鐵生產能力的2/3，電力、硫酸、合成橡膠、煉油能力、軍事工業等均在全國居重要地位。產業變化過程面臨問題：經歷著資源開發到資源枯竭、由鋼鐵振興到企業沒落的經濟陣痛。環境差，污染嚴重。濃煙蔽日，煤渣滿地。居住、企業交叉分布，人口稠密。產業定位魯爾工業區在產業危機和環境壓力的驅動下，產業淘汰和引進并舉促進改造。1950以前1950～1970年代1990～現在階段初步階段發展階段衰落階段調整發展階段特征煤炭的開采。以煤炭業為主導，延伸出機械、化學等重工業的發展。煉油業和石油化工業的發展產業結構逐漸變化，電氣、電子工業有了很大發展高新技術產業和服務業的發展，產業技術含量和附加值提升。關鍵舉措大肆開采豐富的煤炭資源，促進產業的發展大學、交通基礎設施、技術研發中心等陸續建立；1968年開始轉型。傳統產業的調、并、轉、關等淘汰措施。新型產業引進政策。開展工業政治，發展科研，重點引進和引導技術型產業階段問題經濟增速減慢。煤炭業面臨危機，失業加劇。鋼鐵危機發生，面臨結構性危機。階段成果煤礦基地140個，全國80%的煤；81座煉鋼爐，2/3的鋼鐵量；幾十萬工人。信息類企業超過11萬；電信類企業達380家。煤炭和鋼鐵從業人數減少50%。環境的改善；新開發的產業將在未來幾年創造20萬個工作崗位1970～1990年代案例：德國.魯爾老工業區產業定位采煤采煤機械工業區早期電子工業機械食品等輕工業電力鋼鐵工業區轉化期電力石油機械電子化學鋼鐵采煤食品化學石油汽車化學工業區現在生物技術產業技術含量提高和新型化過程魯爾工業區由傳統產業為主導逐漸轉化成以高新技術產業為主導的新型工業區。鋼鐵信息技術食品魯爾現有新型產業產業中心轉化：以采煤、鋼鐵工業中心，發展成多種工業中心，以信息技術、機械等最重要。教育和技術的發展：魯爾區現在是歐洲境內大學密度最大的工業區；全區有30個技術中心，600個致力于發展新技術的公司。技術轉化：所有大學和研究所都有“技術轉化中心”12個產業重點：信息技術、新材料、醫藥技術、環保等服務業發展：零售業、旅游、法律咨詢、廣告、多媒體等新興服務產業。在原來煉鋼廠的舊址上，現在是歐洲最大的購物中心。重工業基地引進新型產業調整內部產業布局發展文教科研案例：德國.魯爾老工業區產業定位97產業定位97新材料IIIIIIIV高低高低行業吸引力入駐可行性新能源現代服務業生物醫藥電子信息養殖業煤炭先進制造業內河船舶修造該行業是否有利于未來發展是不是一個全球性的大規模、高增長的行業。是否具有高附加值。是否具有是城市導向產業，具有發展潛力。微山能否為該產業提供獨特的價值定位與城市其他產業相比，是否具有良好發展機會該行業是否能有效利用微山周邊的資源與微山周邊產業的競爭中是否有比較優勢行業吸引力入駐可行性食品加工本項目以行業吸引力、入駐可行性、行業集中程度和需求潛力四個方面的標準從微山的主導產業和重點發展產業中選擇具有持續經濟效益和活力的產業以形成產業集群效應。98產業定位主導產業：根據本項目的行業吸引力、入駐可行性、和市場集中程度與需求情況分析，現代服務業、新能源、先進制造業和電子信息是本項目優選的主導產業；次選產業：是在微山已經形成了一定的產業集聚，但由于本項目的生態定位以及周邊的產業競爭，本項目可以通過整合提升，搶占先機，所以新材料、食品加工、生物醫藥等是本項目的次選產業；禁止產業：由于微山的城市轉型和本項目的生態定位，在微山的主導和重點產業中煤炭、內河船舶修造、養殖業等產業本項目不予接納。低3－慎選行業1－優選行業低高內河船舶修造現代服務業煤炭高需求潛力集中程度2－次優行業食品加工電子信息生物醫藥先進制造業新材料新能源養殖業本項目以行業吸引力、入駐可行性、行業集中程度和需求潛力四個方面的標準從微山的主導產業和重點發展產業中選擇具有持續經濟效益和活力的產業以形成產業集群效應。99目標價值生態發展示范產業發展服務滿足微山空間拓展與產業發展需求的功能角色訴求實現微山縣發展戰略的轉型，充分利用微山的生態資源優勢魯南區域角色認知：區域產業升級平臺微山縣層面角色認知：生態科技產業的核心承載區魯南區域工業發展示范、魯南第一門戶本項目目標價值100發展戰略建設完善配套提供人才服務產品設計策略發展戰略廠房定制化策略生態發展示范戰略人才服務戰略定制化戰略101人才服務戰略打造園區配套物業，成為吸引外來人才的強力基礎；吸引教育培訓機構進駐，為園區提供智力支持；102生態發展示范戰略太陽能中水循環水源熱泵雨水收集風能地源熱泵綠色能源和節能技術的運用，打造高科技生態園103生態發展示范戰略豐富的綠化景觀的打造是生態最直觀的反映生態綠墻屋頂綠化中央景觀綠化道路景觀綠化主入口景觀景觀小品104定制化戰略為企業提供多種類型的廠房，根據客戶要求設計、建設廠房，為客戶提供定制化的服務，以迎合現代生態高科技產業的特殊需求。但為保證園區整體協調性，在外部風格等視覺感觀上保持統一。定制化戰略可以提升園區的吸引力，打造個性化工業區，但同時也拉長了園區建設周期，延長投資回收期限。項目發展策略項目定位項目總體發展目標物業功能定位項目開發策略開發節奏106案例借鑒階段政策扶持階段后發優勢塑造階段自發演化階段入住企業增長率從業人數增長率產值增長率復合增長率印度班加羅爾1992-1996（4年）1997-2001（4年）2001-至今58.92%18.92%77.83%60.38%都柏林1987-1996（9年）1997-2002（5年）2003-至今10.2%27.5%63.8%48.5%蘇州工業園1999-2001（3年）2001-2006（5年）2006-至今31%50%83%60.8%大連軟件園1998-2001（3年）2001-2004（3年）2005-至今25.74%54.45%63.28%50.25%杭州國際軟件園1997-2001（3年）2001-2005（4年）2005-至今43%48.64%59.2%52.23%成熟的工業園區的政策扶持階段一般要經過3年左右，而塑造后發優勢的時間基本在3~5年左右。一般工業園區，政策扶持階段為3-4年，后發優勢塑造階段為4-5年。園區在創建6-8年后基本開始自發演化階段。從國內外的案例分析來看，從建立到成熟，工業園區的復合增長率基本上保持在50%以上。而園區的產值增長速度基本保持在60%左右，從業人數的增加保持為50%左右。而生態工業園區的復合增長速度更是超過了普通工業園區，尤其產值的增長。107園區發展階段2012201320142015201620172018201950%100%復合增長率園區成長預測曲線一階段：復合增長率約35%二階段：復合增長率約為60%從園區的一般發展規律出發，園區從初期到成長期最后進入成熟階段，而初期和成長期將經歷6～8年的時間。然而鑒于本項目規模不大且區位優勢顯著，這一階段將達到縮短。按正常工人與廠房建筑面積比30-60m2/人計算，園區成熟時，將有約1.5萬產業從業人員。按人均產值保守值50萬元/年·人計算，園區成熟時，年總產值將達到75億元。項目發展策略項目定位項目總體發展目標物業功能定位項目開發策略開發節奏109高科技園區從業人員特征從業人員價值分析模型服務service質量quality簡約型價值區E刺激/樂趣Thrill/fun進取aspiration新潮/酷New/cool創新/科技個人效率Personalefficiency可靠proven活力vitality全面成本Totalcost明智購物Smartshopping簡約purism高尚Fair自然nature激情passion古典classice自由自在carefree安逸Tranquil價格敏感區歸屬感clanning定制化customizedR+傳統感性價值區現代感性價值區傳統理性價值區現代理性價值區-紅色表示消費者不認同的負向需求服務質量E刺激/樂趣進取新潮/酷創新/科技個人效率可靠活力明智購物簡約高尚自然激情古典自由自在安逸歸屬感定制化R+-明智購物全面成本藍色表示消費者認同的正向需求110高科技園區從業人員特征從業人員價值分析模型他們崇尚自然，簡約的生活態度，鄙夷對生活斤斤計較，喜歡古典元素，認同有實力并為他們提供保證質量，貼心服務的供應者。肯定具有悠久歷史的傳統價值，追求更大的成功，對價格不敏感。從事專業工作的屬性，讓他們注重個人效率，比較青睞某些創新的產品以及定制化的服務，會考慮合理消費。知識分子成功人士專業人士基本代表高科技從業人員身份符號我們對他們的認識是，首先是知識分子，從事專業性很強的工作，部分人成為有很強支付能力的決策層、骨干精英。紅色表示消費者不認同的負向需求藍色表示消費者認同的正向需求111自然環境好，包括區內環境與區外環境益于從緊張的工作中放松出來簡約返璞歸真的人文價值認同趨勢，復雜的工作，讓他們更喜歡簡單的東西創新/科技職業的屬性決定他們拒絕陳腐與抄襲，喜歡突破與創新質量包括產品的品質打造，以及物業服務質量服務作為專業人士，在IT職業環境的熏陶下，他們注重被服務的質量可靠他們是年輕化的群體，認同品牌帶來的增值從業人員價值分析服務質量E刺激/樂趣進取新潮/酷創新/科技個人效率可靠活力全面成本明智購物簡約高尚自然激情古典自由自在安逸歸屬感定制化R+-簡約型價值區傳統感性價值區現代感性價值區價格敏感區傳統理性價值區現代理性價值區高科技從業人員的價值認同區間為簡約傳統理性價值，這也是園區建設中需要關注的價值。高科技園區從業人員特征從業人員價值分析模型112物業建筑應以人的變化而變化，滿足特定人群需要。持續的人力資源培養完整的產業鏈居住氛圍濃厚，具有“城市”特征的區域滿足中高檔需求的商業配套靈活、宜于創新的辦公空間人基地物業功能定位原則113土地價值分析馬克思地租理論——級差地租的存在是土地級差存在的客觀基礎馬克思區位論——區位論說明了城市地域經濟活動的分布規律阿倫索的競標理論——是分類定級全域覆蓋評價的基礎原理方法土地分類定級土地綜合定級土地綜合等級綜合等級首先抽掉土地用途的差別，根據因素在地域上的分布差異體現土地質級的差別，是在模糊用途情況下評定區位差別的。114對地塊按照網格法進行劃分并明確各網格地塊的資源狀況。步驟1根據城市區域特征及內部結構特點，選擇定級因素指標體系步驟2按照替代原則，就各地塊區域條件與其所處區域的平均條件相比較，確定各地塊的分數。步驟3對各影響因素的分數進行綜合，最終確立本項目的價值體系。步驟4土地價值分析115土地價值分析地塊劃分的方法：網格分析法，是要對地塊進行重新劃分以期找出在各種影響因素下各地塊的土地價值。網格劃分的原則：由于方格網劃分產生的大量邊角地要進行整合。地塊的劃分在能反映地塊實際資源的前提下盡量保持地塊的方正。網格的大小由可能取地的范圍面積和合理的網格數量決定。說明：本項目在充分考慮地塊現狀的基礎上劃分網格，將整個地塊劃分為16個分塊。東風路新104國道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8116土地價值分析區域因素權重值優較優一般較劣劣交通條件0.16080~10060~8040~6020~400~20景觀資源0.15580~10060~8040~6020~400~20可建設度0.26980~10060~8040~6020~400~20昭示性0.41680~10060~8040~6020~400~20注：因素權重系數以及打分結果的確定是根據測算以及專家經驗確定地塊內部的評價指標117土地價值分析區域因素權值A1A2A3A4A5A6A7A8交通條件0.16010090909590707080景觀資源0.15510010010010085808085可建設度0.269100100100100100100100100昭示性0.41610090909585707085合計1.000100.0094.2494.2497.1289.8479.6279.6288.24區域因素權值A9A10A11A12A13A14A15A16交通條件0.1609070708090808090景觀資源0.1558580808590858590可建設度0.269100100100100100100100100昭示性0.4168570708590858590合計1.00089.8479.6279.6288.2492.6988.2488.2492.69118土地價值分析A294.24A394.24A497.12A589.84A989.84A1392.69A1692.69一級地塊得分=100A1100A679.62A779.62A888.24A1079.62A1179.62A1288.24A1488.24A1588.24二級地塊89<得分<100三級地塊得分<89土地價值分析地塊價值總結：通過網格法計算土地價值，將地塊分為三級。東風路新104國道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8圖例三級土地一級土地二級土地物業功能布局——方案一建議工業園區在土地價值判定的基礎上規劃為四大組團：酒店辦公區：依托顯著的交通優勢和昭示優勢重點打造酒店展示、商務辦公等具有昭示功能的建筑，使該區域成為園區的標志；配套商業區：為開發區和園區提供配套服務功能，重點打造餐飲娛樂、休閑、展示等功能配套；人才公寓區：為園區和開發區提供人才居住功能，同時配以少量商業，為園區打造引入產業的堅實基礎；產業區：產業園主體部分，實現產業升級的承載區，實現土地價值的提升。東風路新104國道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8酒店辦公區配套商業區人才公寓區配套商業區產業區物業功能布局——方案二建議工業園區在土地價值判定的基礎上規劃為四大組團：酒店辦公區：依托顯著的交通優勢和昭示優勢重點打造酒店展示、商務辦公等具有昭示功能的建筑，使該區域成為園區的標志；配套商業區：為開發區和園區提供配套服務功能，重點打造餐飲娛樂、休閑、展示等功能配套；人才公寓區：為園區和開發區提供人才居住功能，同時配以少量商業，為園區打造引入產業的堅實基礎；產業區：產業園主體部分，實現產業升級的承載區，實現土地價值的提升。東風路新104國道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8酒店辦公區配套商業區人才公寓區配套商業區產業區122物業功能布局方案評價方案一方案二優點缺點有利于展示園區形象在泰康街上主入口能夠更大力度展示生態園區在吸引客運站客流方面占優可以有效吸引利用市區人口規避國道車速過快對商業帶來的負面影響僅北面起到吸引城區人流的作用，進出市區的主要道路泰康街商業價值未被發掘對外展示性較差園區主入口與商業混合，不利于生態展示門戶的打造對客運站客流吸引力較弱123案例借鑒蘇州工業園二三區蘇州工業園區位于蘇州古城東側，于2008年成為首批國家級生態工業園區；行政區域面積288平方公里，戶籍人口27萬，從業人員31.57萬，其中中新合作開發區規劃發展面積80平方公里；項目介紹蘇州工業園二三區規劃用地5846.15萬m2，建筑面積60萬m2，其中包括產業、居住配套和服務配套三種功能：居住功能——主要位于靠近金雞湖的位置總占地997.54萬m2，占地比例30.12％；產業功能——主要包括工業、科研、倉儲等功能，總面積為1917.4萬m2，占地比例為57.90％；服務配套功能——包括商業、休閑、醫療、教育等生活配套，總面積為396.9萬m2，占地比例為11.98％。生態綠地——生態綠化面積達760公頃，占園區總面積18.31%功能分區124東營生態工業園項目介紹功能分區案例借鑒東營開發區生態工業園位于溢洪河、廣利河交匯處，規劃總面積29.98平方公里；生態工業園規劃生態環境優美、產業集聚、產業鏈完整、國內一流的生態工業園區，成為東營市新的經濟增長極；產業功能：園區規劃產業功能占總用地88.21%，其中辦公物業占地2.84公頃，占0.43%；居住功能：園區居住用地為45.59公頃，占總建筑用地6.93%；商業服務功能：園區規劃有31.96公頃商業服務用地，占4.86%；生態綠化：園區的綠化率為10%。125湘潭天易生態工業園項目介紹案例借鑒天易生態工業園位于省級開發區湘潭易俗河經濟開發區內，園區占地約4000畝；功能分區產業功能：園區規劃產業功能用地362公頃，占總用地84.96%；居住功能：園區居住用地為42.1公頃，占總建筑用地8.67%；商業服務功能：園區規劃有23公頃商業服務用地，占6.37%；生態綠化：園區規劃有49.6公頃綠地，綠化率為8.6%，其中公共綠地占5.7%。126案例借鑒石獅服裝城專業市場服裝交易中心服裝交易中心現代物流配送中心服裝展覽藝術中心星級賓館生活配套現代物流配送中心福建石獅服裝城占地面積44.53萬m2，建筑面積60萬m2，其中可分為四種功能：專業市場功能——包括南北兩個大型的服裝