長租公寓當(dāng)前存在的問題及解決對策,物業(yè)管理論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【】【】【】長租公寓當(dāng)前存在的問題及解決對策【】【】長租公寓論文：長租公寓當(dāng)前存在的問題及解決對策內(nèi)容摘要：相較于傳統(tǒng)私人住宅租賃，長租公寓存在下面優(yōu)勢：規(guī)模較大，便于監(jiān)管；利用互聯(lián)網(wǎng)對業(yè)務(wù)進(jìn)行精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，能夠迎合絕大多數(shù)青年人的需求；代運(yùn)營閑置房屋，高效利用房產(chǎn)資源等。但當(dāng)前，我們國家長租公寓仍存在商業(yè)形式同質(zhì)化嚴(yán)重、濫用租金貸轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險、個人信息過度受權(quán)、監(jiān)管力度不夠等眾多問題。針對此，應(yīng)當(dāng)針對相關(guān)問題，提出有效的監(jiān)管方案和解決方案，切實(shí)保衛(wèi)出租人和承租人的合法權(quán)益，不斷強(qiáng)化公眾的意識，維護(hù)社會市場經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定；企業(yè)要逐步轉(zhuǎn)變本身的商業(yè)形式，由單一的包租形式變?yōu)檩p資產(chǎn)代運(yùn)營形式、“出租+養(yǎng)老形式〞等更有助于企業(yè)長久發(fā)展的商業(yè)形式。本文關(guān)鍵詞語:長租公寓;形式;風(fēng)險;準(zhǔn)入;監(jiān)管;引言長租公寓又叫“白領(lǐng)公寓〞“青年公寓〞，于2021年左右開場出現(xiàn)，2021年召開的的十九大提出了“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度〞，開啟了“長租公寓元年〞。自此以后，從到地方紛紛出臺一系列政策支持長租公寓發(fā)展。一、長租公寓存在的必要性新市民1是城市建設(shè)的主力軍和新鮮血液。近年來，由于房價高漲，很多新市民承受不起高額的房價，只得選擇租房。但一方面私人房源出租的積極性不高，且愿意出租的私人住宅存在陳舊、環(huán)境不佳等問題，無法知足年輕群體的需求；另一方面私人租賃房屋還容易出現(xiàn)房東隱瞞房屋狀況、違法收取押金、利用優(yōu)勢地位隨意上漲租金、違約提早終止合同等行為。因而，我們國家住房租賃行業(yè)長期出于“劣幣驅(qū)逐良幣〞的狀態(tài)，無法同時監(jiān)管如此多的交易，出現(xiàn)糾紛難以解決。傳統(tǒng)的中介在房子租出后無法提供必要的售后服務(wù)，已經(jīng)不再能夠知足當(dāng)今年輕人日益多元化的生活需求，逐步與互聯(lián)網(wǎng)時代脫節(jié)，且承租人維權(quán)成本特別高昂，不利于監(jiān)管。相較于傳統(tǒng)私人住宅租賃，長租公寓存在下面優(yōu)勢：第一，長租公寓往往規(guī)模較大，便于監(jiān)管[1]；第二，長租公寓大多采用互聯(lián)網(wǎng)+的形式，充分利用互聯(lián)網(wǎng)對業(yè)務(wù)進(jìn)行精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，能夠迎合絕大多數(shù)青年人的需求；第三，近年來房產(chǎn)開發(fā)商大量建房以及國家政策的變化使得大量住房被閑置，開發(fā)商急需將存量盤活。長租公寓能夠針對這些閑置房屋進(jìn)行代運(yùn)營，幫助房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量，高效利用房產(chǎn)資源[2]。二、長租公寓當(dāng)前存在的問題(一)長租公寓商業(yè)形式同質(zhì)化嚴(yán)重、靈敏性差當(dāng)下的長租公寓大多以“二房東〞經(jīng)營形式為主，即從事長租公寓事業(yè)的企業(yè)批量租下閑置房產(chǎn)，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化裝修后轉(zhuǎn)手租給承租人，其弊端在于：首先，企業(yè)成本過高。租金成本就占據(jù)總成本的半壁江山，再加上運(yùn)營成本和裝修成本，整體成本居高不下。其次，靈敏性缺乏。企業(yè)根據(jù)財務(wù)模型測算結(jié)果，默認(rèn)租金每年會上漲10%左右，因而企業(yè)敢于通過長收短付、高進(jìn)低出的形式占領(lǐng)市場，以期壟斷市場后實(shí)現(xiàn)回報。但這種形式下企業(yè)必須按月交給房東租金，即使市場出現(xiàn)波動，企業(yè)在資金缺乏的情況下，仍然需要按時足額繳納租金給房東，不能根據(jù)市場行情靈敏變通。因而，一旦超出預(yù)算，企業(yè)必然九死一生。另外，企業(yè)管理形式粗糙。正常情況下企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)出房的速度決定收房的速度，但當(dāng)前很多企業(yè)在資本的加持下，為搶占市場份額，漫無目的地盲目擴(kuò)張，甚至不惜采用“長收短付〞“高進(jìn)低出〞的形式，一次性向租客低價收取房租再按月高價向房主交錢，再利用二者的時間差獲得大量流動資金以用于“攻城略地〞。但盲目擴(kuò)張的背后是企業(yè)資金鏈的脆弱不堪，稍有風(fēng)吹草動便能夠?qū)е缕髽I(yè)資金鏈斷裂，給企業(yè)造成難以估量的后果。2020年的疫情便是壓死很多企業(yè)的最后一根稻草[3]。(二)亂用租金貸將擴(kuò)張風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給承租人承租人與企業(yè)簽訂的一般是一年左右的短期協(xié)議，提早按年度或季度交付租金給企業(yè)。但是以年輕人為主的承租人，其手上擁有的現(xiàn)金大多缺乏以完全支付這些租金，因而租金貸應(yīng)運(yùn)而生。租金貸的初衷是幫助承租人一次性繳納一定期限的租金給企業(yè)。而企業(yè)與出租人簽訂的協(xié)議一般為3～5年，并約定分期付款。這樣企業(yè)向出租人繳納租金和承租人向企業(yè)繳納租金之間就會產(chǎn)生一個期限的錯配，企業(yè)能夠利用這個時間差運(yùn)用租金貸資金池里面的資金拓展市場。這樣做的風(fēng)險是，企業(yè)一旦經(jīng)營不善，外部又沒有新的資金注入，企業(yè)資金鏈就會斷裂，無錢交給出租人。相應(yīng)地，出租人就會將房子收回，承租人無房可住，但是貸款仍然要還，這樣企業(yè)就把擴(kuò)張的風(fēng)險利用租金貸轉(zhuǎn)移給了承租人。這種形式對承租人產(chǎn)生的不良影響有兩種：一是即便租金貸貸款的金額較小，幾千元到上萬元不等，承租人若因資金緊張不能按時還錢或以為自個是受害者沒有責(zé)任還錢，就可能會產(chǎn)生不良征信記錄，以后在辦理貸款時，會被銀行質(zhì)疑其還款能力，進(jìn)而增加今后從銀行貸款的難度；二是與長租公寓合作的租金貸公司質(zhì)量良莠不齊，利率也不同。我們國家民間借貸利率15.4%的司法保衛(wèi)上限并不適用于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款業(yè)務(wù)，因而從金融貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款很可能會產(chǎn)生一筆不低的利息，給承租人產(chǎn)生額外負(fù)擔(dān)[4]。(三)承租人個人信息在協(xié)議中被過度受權(quán)我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定自然人個人信息受法律保衛(wèi)，(民法典〕人格權(quán)編第一千零三十五條規(guī)定：“處理個人信息的，應(yīng)當(dāng)遵循合法、正當(dāng)、必要原則，不得過度處理……〞。長租公寓的注冊租房協(xié)議中，大多存在過度受權(quán)收集和使用個人信息的問題。由于個人信息使用規(guī)則多為電子化格式條款，用戶欲享受企業(yè)提供的服務(wù)，就必須同意授予相關(guān)機(jī)構(gòu)要求的權(quán)限。部分公司會在協(xié)議中聲明會將用戶的個人信息與其合作伙伴等第三方機(jī)構(gòu)分享，固然企業(yè)隱私政策中都承諾會出于合法正當(dāng)?shù)哪康倪M(jìn)行分享，并將能夠?yàn)橛脩籼峁└鼉?yōu)質(zhì)的服務(wù)。不過企業(yè)在為第三方機(jī)構(gòu)分享信息時，第三方機(jī)構(gòu)可能濫用、泄露甚至非法買賣個人信息，進(jìn)而損害用戶合法權(quán)益。(四)企業(yè)成本高、回報率低，難以維持企業(yè)的快速擴(kuò)張導(dǎo)致長租公寓行業(yè)普遍存在著前期成本投入高，回報率低，收益周期長等特點(diǎn)。我們國家的住房租賃市場投資回報率約為1%—3%，一線城市投資回報率均不超過2%，顯著低于我們國家銀行同期存款和國債普遍收益率[5]。新冠疫情的爆發(fā)嚴(yán)重降低了出租率，空置率大幅提升。由于企業(yè)收入主要來源于租金收入，途徑過于單一。隨著企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，固然入住率能到達(dá)90%以上，但收益卻沒有顯著提高。原因在于在快速擴(kuò)張時期，固然規(guī)模效應(yīng)使得每單位的裝修成本略微有所下降，但收益遠(yuǎn)跟不上成本。以暴雷的蛋殼公寓為例，蛋殼公寓在規(guī)模擴(kuò)大后每單位成本下降的同時，每單位收益也出現(xiàn)了下降的趨勢[6]。在這種情況下，企業(yè)只能勉強(qiáng)維持運(yùn)營。疫情又加劇了企業(yè)的困難處境，部分企業(yè)支撐不住，為緩解本身運(yùn)營壓力，違背約定拖欠房租，或者利用自個的市場優(yōu)勢地位要求出租人降低租金，否則就解除合約并利用合同中事先設(shè)置好的格式條款要求出租人賠償裝修費(fèi)用。出租人多為市場上分散的個體，由于成本和精神等問題，在簽訂合同時很難做到對合同進(jìn)行全面的審查，企業(yè)違約時也很難及時有效的維權(quán)。企業(yè)的這種做法固然在短期來看能夠讓自個延續(xù)更長時間，但這無異于飲鴆止渴。長期來看，不但無法拯救自個的企業(yè)，反而會將自個和整個行業(yè)的信譽(yù)賠掉，使社會對長租公寓行業(yè)的將來失去自信心，企業(yè)也難長久發(fā)展[7]。(五)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，監(jiān)管力度不夠我們國家(公司法〕自2020年3月1日起將注冊資本實(shí)繳登記制改為認(rèn)繳登記制，并取消對企業(yè)最低注冊資本的規(guī)定。因而有相當(dāng)一部分企業(yè)在注冊時賬上并無應(yīng)對風(fēng)險的準(zhǔn)備金。長租公寓通過收付資金的周期差實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的目的，其行為已經(jīng)具有了金融屬性，國家對金融行業(yè)從業(yè)企業(yè)要求留存一定的資金以防備可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險。但長租公寓行業(yè)由于缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，固然部分業(yè)務(wù)有一定金融性質(zhì)，但并未得到有效監(jiān)管。大量企業(yè)“空手套白狼〞，本身沒有抗風(fēng)險能力。門檻的降低還讓一些不法分子看到可乘之機(jī)，利用監(jiān)管的漏洞以長租公寓為名行龐氏騙局2之實(shí)。當(dāng)前來看，長租公寓企業(yè)并不像傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)通過自主燒錢擴(kuò)張，而是通過合法債務(wù)來燒錢，其經(jīng)營形式已如同龐氏騙局[8]。龐氏騙局因其詐騙行為隱蔽、監(jiān)管缺乏、犯罪行為難以界定等原因此頻頻出現(xiàn)，尤其在新興領(lǐng)域，很多詐騙公司在設(shè)立時擁有合法身份，甚至有背書，再加上非法活動的手段不斷更新，受害人大多意識不到其行為涉嫌刑事犯罪，自然想不到去報警。龐氏騙局涉嫌詐騙罪和集資詐騙罪，根據(jù)十分法優(yōu)先于一般法的原則，應(yīng)定集資詐騙罪。成立集資詐騙罪需要有以非法占有為目的，否則就僅僅構(gòu)成非法吸收公眾存款罪。但在司法實(shí)踐中，除非被告人親身成認(rèn)，否則很難證明其存在非法占有的目的，因此大多數(shù)案件只能通過后果來推定被告人的主觀方面。一個案件得到了公安機(jī)關(guān)的關(guān)注并著手立案偵查時，往往已經(jīng)造成了較大經(jīng)濟(jì)損失，產(chǎn)生了嚴(yán)重的社會影響。因而，構(gòu)建更完善的金融監(jiān)管體系比事后懲罰犯罪分子愈加重要[9]。三、長租公寓問題解決對策(一)出臺相關(guān)監(jiān)管規(guī)定首先，限制企業(yè)利用長收短付、高進(jìn)低出等手段積累資金，嚴(yán)格監(jiān)管租金貸。銀行應(yīng)嚴(yán)格把控租房貸款，將租金貸資金池里的資金?？顚Ｓ?，企業(yè)不得隨意挪用，或直接打入承租人個人賬戶。應(yīng)加強(qiáng)對相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，增加相關(guān)機(jī)構(gòu)的違規(guī)成本。搭建官方資金池，將租金儲存在內(nèi)，避免企業(yè)私設(shè)資金池。部分地區(qū)地方已經(jīng)著手出臺新規(guī)，對長租公寓進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。如北京市(關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知〕明確了企業(yè)向承租人最多預(yù)收三個月租金，對押金數(shù)額也作了規(guī)定，不得超過一個月的租金，且押金需要建立專用賬戶托管3。其次，限制金融衍生品的出現(xiàn)，避免出現(xiàn)類似美國“次貸危機(jī)〞的災(zāi)難。租金貸的存在能夠讓年輕人暫時緩解租金壓力，有一定積極意義。不過，部分企業(yè)違法誘導(dǎo)年輕人在毫不知情的情況下使用租金貸，在一定程度上講明對貸款人的還款能力和信譽(yù)的審核并不嚴(yán)格，存在很大的違約風(fēng)險。更要警覺的是發(fā)放租金貸的金融機(jī)構(gòu)可能會為增加本身資金流動性，以租金貸為基礎(chǔ)包裝成各種組合債券流向市場。一旦長租公寓“暴雷〞，大量承租人陷入資金窘境，無法歸還租金貸，可能發(fā)生大面積違約的情況。那么金融機(jī)構(gòu)在市場上投放的債券將會造成大量違約，最終由投資者和整個社會承當(dāng)損失，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因而，市場監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格監(jiān)管相關(guān)企業(yè)，嚴(yán)禁誘導(dǎo)使用租金貸，還要防備將債務(wù)包裝成理財產(chǎn)品銷售的行為。另外，依法打擊借用長租公寓外殼進(jìn)行龐氏騙局的行為。除了要加大宣傳力度，更重要的是要構(gòu)建愈加完善的金融監(jiān)管體系，加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)平臺的合法性和合規(guī)性管理，嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，嚴(yán)格限制互聯(lián)網(wǎng)平臺的業(yè)務(wù)邊界，推動建立健全資金的第三方存管制度，及時有效地預(yù)防和打擊相關(guān)犯罪行為。(二)避免企業(yè)盲目擴(kuò)張長租公寓企業(yè)為迅速占領(lǐng)市場、搶占稀缺房源，在資本的助推下畸形膨脹，使得收房數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于出租數(shù)量，房屋空置率非常高。高進(jìn)低出的手段把本來能夠輕松賺錢的生意做賠?，F(xiàn)實(shí)告訴人們這樣的盲目擴(kuò)張必然導(dǎo)致企業(yè)最終大量破產(chǎn)，很難做長做久。因而，長租公寓運(yùn)營方應(yīng)當(dāng)以此為鑒，主動變革本身運(yùn)營形式，摒棄高收低賣，應(yīng)穩(wěn)扎穩(wěn)打，降低房屋空置率，逐步占領(lǐng)市場，努力讓企業(yè)由虧轉(zhuǎn)盈，再逐步增加利潤空間，如此才是企業(yè)生存長久之道。(三)改變企業(yè)經(jīng)營形式1.“存房養(yǎng)老〞形式隨著生活水平的提升，老年人也越來越注重晚年生活的質(zhì)量。根據(jù)不同季節(jié)前往不同地區(qū)生活和選擇進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安享晚年的老年人越來越多。這些老年人大多都擁有自個的房產(chǎn)，能夠利用房產(chǎn)獲得安享晚年的費(fèi)用。但是在“以房養(yǎng)老〞形式下，老人無法將房產(chǎn)留給兒女，由于與傳統(tǒng)觀念相沖突導(dǎo)致當(dāng)前該形式被接受程度并不高。而“存房養(yǎng)老〞形式既能夠讓老人過一個安詳舒適的晚年，又能夠?qū)⒎慨a(chǎn)留給子女，接受程度顯然更高層次。長租公寓企業(yè)在與老人簽訂3～5年的協(xié)議后，一次性支付老人一筆養(yǎng)老資金，并與全國各地的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，讓老人能夠選擇在不同養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生活，享受“四季養(yǎng)老〞的服務(wù)4。2.“跨代共居〞形式空巢老人在世界各地都很普遍，在中國，由于推行了多年的“一孩政策〞，使得中國大多數(shù)家庭中只要一個孩子。一旦孩子外出學(xué)習(xí)工作，一方面老人得不到照顧，另一方面有房的老年人單獨(dú)生活在空蕩蕩的家里異常孤單。然而大多數(shù)剛進(jìn)入大城市學(xué)習(xí)和工作的年輕人，根本無法負(fù)擔(dān)大城市的高額房租，往往只能在環(huán)境惡劣的地下室尋求臥榻之地，生活質(zhì)量較差。長租公寓企業(yè)能夠針對這種情況開拓新的業(yè)務(wù)，企業(yè)作為中間人，讓年邁的老年人將房子的一部分低價租給年輕人，換取年輕人的陪伴和提供部分年輕人做起來很輕松但老年人很難完成的家務(wù)[10]。這樣既緩解了年輕人的經(jīng)濟(jì)壓力，又減輕了老人的孤單無助，子女在外也無需擔(dān)憂家中年邁的父母，可謂一舉三得。傳統(tǒng)中介市場下，年輕人和老年人很難實(shí)現(xiàn)合理匹配，但長租公寓能夠借助互聯(lián)網(wǎng)的幫助，使雙方的匹配變得高效、精準(zhǔn)。3.“輕資產(chǎn)代運(yùn)營〞形式長租公寓的傳統(tǒng)經(jīng)營形式是“二房東〞形式，這種形式需要先從出租人那里拿到房子再轉(zhuǎn)手租給承租人賺取差價，這種形式成本高且有市場風(fēng)險。而輕資產(chǎn)代運(yùn)營形式是幫助出租人提供運(yùn)營服務(wù)，平常收取管理費(fèi)用并在市場行情較好時收取超額業(yè)績分成。這種形式對長租公寓企業(yè)的資金鏈要求低，抗風(fēng)險能力高，但這對于企業(yè)管理的精細(xì)化能力要求更高層次，無論市場行情怎樣，企業(yè)都需要依靠自個的管理能力實(shí)現(xiàn)增收。不過，相比包租形式，輕資產(chǎn)代運(yùn)營形式無法在短期內(nèi)獲得宏大的市場份額，在初期的營收形式也比包租形式小得多，因而在長租公寓野蠻生長的年代里各大企業(yè)紛紛選擇包租形式[11]。結(jié)束語新生事物的發(fā)展總有一個經(jīng)過，一個優(yōu)勝劣汰的經(jīng)過，也是從無序到有序的經(jīng)過。長租公寓行業(yè)當(dāng)下正處在從無序到有序的過渡階段，前期的野蠻增長并非完全毫無意義，至少通過各個企業(yè)在市場的自由競爭，獲得了市場大量的反應(yīng)，為這個行業(yè)今后該怎樣發(fā)展探明了道路，也為今后該怎樣監(jiān)管提供了思路。隨著各大長租公寓企業(yè)的暴雷，和社會各界越發(fā)關(guān)注長租公寓企業(yè)的將來該怎樣發(fā)展，越來越多的法規(guī)政策也會出臺，規(guī)范長租公寓在今后的發(fā)展。長租公寓野蠻生長的時代終將一去不返，取而代之的是有力的監(jiān)管和有條有理的市場環(huán)境。以下為參考文獻(xiàn)[1]金艷璐.長租公寓是如何火起來的?[J]創(chuàng)業(yè)邦,2021(9).[2]劉萬紅.長租公寓一-房地產(chǎn)存量市場下的突破口[J]，中國房地產(chǎn),2021(14).[3]長租公寓能否還有春天[J]中國房地產(chǎn),2021(4).[4]天津金融資產(chǎn)交易所暴雷的邏輯:金融市場風(fēng)險防備與案例分析[M].北京:中國法制出版社,2022.[5]汪同三中國住房租賃品牌發(fā)展報告(2022~2020