2011年03月31日星河時代開盤熱銷經驗分享前言：銀行不斷收緊（上調基準利率、加息等……）政策頻繁出臺（限貸、限購等……）政府“雙管齊下”力壓樓市！伴隨相關政策出臺，一度的瘋狂的樓市再次落下序幕，后市走向不明朗，客戶趨于逐漸回歸理性，觀望情緒極為嚴重。項目名稱開發商總套數面積(㎡)主力產品預計推出時間大運城邦（二期）益田204619000052-190㎡1-4房2011年1月1日已推出睿智華庭翡翠花園地產2500122008.2785-140㎡3-4房預計2011上半年美域藍灣藍灣地產約1350約180000公寓/3房2011年底東都花園（二期）民生東都60683424未知2011年中卓弘花園卓弘房地產1407201669.58未知2011年百合名門世紀百合地產190618750090㎡以內戶型為主/352套公寓2011年底保利上城保利未知27000070-160㎡2-5房2011年9月錦繡華天發中實業公司約7508732670-120㎡2-4房為主2011年喜悅里滿京華145051323未知2011年底九洲新都市萬科地產4695約58727470%以上為90㎡以下2-3房戶型預計2011年熙和園君成投資未知未知未知2012年非凡空間閣泰業投資未知未知60-120㎡2-4房2012年中金海港金海港2000約320000120㎡以上3-4房預計2012年龍城領地廣業成投資952約11000075-110㎡2房/3房預計2012年龍崗深房項目深房集團未知16400080-150㎡3-5房2012年底寧佳花園地業地產未知103915未知未知紫瑞花園崇誠實業未知未知90㎡以下2-3房為主2013年倚湖居坪山沙湖股份未知12098070-90㎡2-3房為主2013年瓏瑜金海港地產未知4230070-130㎡中小戶2013年中森雙子座友盛置業未知2800065-120㎡2-4房2013年美地里園東都實業約1801320060-90㎡2-3房2013年天時花園至尊實業未知未知70-110㎡2-3房為主2013年合計196622862920龍崗2-3年內新增項目供應量至少在286.3萬㎡以上，位列“全市第一”，知名開發商大軍將陸續進軍龍崗市場！購房受到政策的限制，客戶數量急劇下降！購房客戶總量縮水，稀缺是當前住宅市場普遍存在的情況。全市.1產品供應量，知名開發商陸續進駐，使得客戶購房具有更多選擇性，購房更為理性；樓盤之間的競爭力度將更加明顯！龍崗市場環境未來龍崗的競爭格局將愈發激烈，如何拓展自身的客戶資源將成為群雄角逐的擊破口！星河時代:繼2010年10月9日別墅第一批單位、1月9日高層第一批單位兩度開盤即售罄后，3月26日再創政策重圍之下逆市開盤售罄神話！兩棟高層在短短3個小時內全部銷控，價格再攀新高！加推B6棟180平米新品同樣受追捧，沒做推廣、清水房開放也僅5天，依然熱銷過半，力證星河所在，必定中心！開盤總結星河時代開盤案例分享物業地址龍崗黃閣南路與深惠路交匯處北角占地（㎡）159236商業(㎡)79000容積率1.69總戶數1618物業類型10棟高層(32，33層)，17棟，11棟洋房(5,6層)建面(㎡)468090綠地(㎡)20637.06綠化率36%別墅洋房基本指標類型面積（㎡）戶型戶數面積比高層平層小戶89三房48073.2%平層合拼130三房124151三房124162四房124180四房118復式非合拼227——29高層合計999多層洋房211-248——13626.8%別墅285-303——49多層合計185合計（合拼后）1184100%產品類型項目名稱星河時代開盤時間9：00開盤地點營銷中心推出戶型及套數首推160套89平三房，93套140-160平合拼四房，共253套，臨時加推B6棟，總共推出312套售出套數275套均價89平均價1.95萬，合拼大戶約1.7萬，較之前上漲8%優惠折扣按揭97*98，一次性97*98*98銷售率86.5%客戶構成福田區客戶占50%，龍崗及羅湖區客戶各占20%，其它區域客戶占10%左右認籌500批解籌率50%選房方式交籌客戶按到達先后順序領取號碼，按號進入選房區，先選先得加推推售：B7棟，大戶型拼合132-163平㎡四房B6棟：小戶型86-89㎡三房加推：B3棟：樓王180㎡拼合四房開盤小結注：B6為加推園景樓王單位，2梯2戶，價格偏高且為合拼單位，去化率較低分析：以小帶大銷售模式，拉開小戶型與合拼產品差價加大一次性優惠力度，促使客戶購房開盤當天折扣最多達到7個點，對客戶購房逼定有很大的推動作用推售單位86㎡一一房兩廳廳，可改改三房戶型質素素兩個雙層層高陽臺臺可改房房間景觀、生生活雙陽陽臺分布：B3棟1、2單單元132㎡㎡，三房房兩廳，，可改五五房戶型質素素兩個雙層層高陽臺臺可改房房間景觀、生生活雙陽陽臺，入入戶花園園分布：B7棟3、5單單元合拼拼戶型分析析153㎡㎡，三房房兩廳，，可改五五房戶型質素素兩個雙層層高陽臺臺可改房房間有景觀陽陽臺和入入戶花園園分布：B7棟1、2單單元合拼拼180㎡㎡，三房房三廳，，可改六六房戶型質素素三個雙層層高陽臺臺可改房房間景觀、生生活雙陽陽臺，入入戶花園園分布：B6棟1、2單單元合拼拼以及3、5單單元合拼拼戶型分析析借鑒點：：動靜分開開：一樓樓二樓分分開布局局，保證證了二樓樓選房的的秩序和和私密性性信貸咨詢詢區：縮縮短后期期辦理購購房銀行行手續的的時間題題蛇形排隊隊：按排排隊秩序序入場等等候，以以蛇形排排隊，從從尾端到到前端，，以此順順序排號號專人叫號號：體現現尊貴型型，同時時保證現現場秩序序開盤流程程借鑒點：：在蓄客量量達不到到的時候候，果斷斷啟動了了中原的的高額轉轉介老帶新的的措施，，深度挖挖掘星河河的老業業主軟文炒作作保證，，每周置置頂與機構合合作，活活動形成成系列性性推廣分析析客戶訪談談客戶姓名羅女士成交產品89m2年齡55-60小孩年齡或受教育情況孫子家庭結構多口之家置業目的自住居住地址福田梅林福利房本次置業次數2次選擇的付款方式按揭認購時間3日穿著打扮氣質，涵養車輛品牌看過公園園大地，，但認為為管理不不好。期期待星河河物管，，非常認認可星河河的服務務。很認同星星河品牌牌，覺得得居住在在星河很很值得驕驕傲。有有朋友住住在星河河國際，，非常認認同居住住價值。。對學校校非常認認可。“深深圳圳實實驗驗學學校校？？我我的的兩兩個個孩孩子子都都是是從從那那畢畢業業的的??！我我的的孫孫子子未未來來也也要要在在這這里里讀讀書書。?！薄薄跋裣裆钌钲谯?，，就就是是萬萬科科，，星星河河這這些些開開發發商商好好。?！薄薄拔椅覀儌兠棵啃切瞧谄诙级家トド缴侥纺窌T員店店，，我我女女兒兒開開車車送送我我去去。?！薄薄褒堼垗弽徍煤冒“。。∩钌钲谯谙孪聜€個三三十十年年的的都都在在這這里里??！””（（真真實實原原話話。。估估計計在在政政府府部部門門工工作作。。））客戶戶語語錄錄：：客戶戶特特征征：：福田田客客戶戶，，認認可可星星河河品品牌牌，，對對實實驗驗學學校校有有情情結結客戶戶訪訪談談客戶戶語語錄錄：：客戶姓名賀先生成交產品163平米年齡30歲左右小孩年齡無家庭結構兩夫妻置業目的自住居住地址羅湖本次置業次數首次選擇的付款方式按揭認購時間3日穿著打扮穿著樸素，平民打扮車輛品牌小時時候候和和黃黃老老板板一一起起吃吃過過飯飯，，主主要要是是認認同同星星河河時時代代豪豪宅宅定定位位，，龍龍崗崗第第一一盤盤。。覺覺得得合合拼拼性性價價比比較較高高，，兩兩個個名名額額用用別別人人的的指指標標。。喜喜歡歡現現代代風風格格的的建建筑筑，，歐歐式式的的樣樣板板房房裝裝修修。。主要關注：：交通，配配套，豪宅宅定位，學學校。上有政策，，下有對策策，這個限限購政策不不會長久。。要是把別墅墅區的主干干道開放，，讓高層客客戶都可以以享用，就就好了。深圳實驗學學校不錯，，這里要是是有初中部部就更好了了。希望星河能能夠把高層層后面的農農民房收回回來，打造造一個星河河城，一個個大盤，那那樣把品牌牌就打出來來了。星河品牌很很不錯，老老板經常做做善事。我我家人都信信佛，希望望會所這個個佛堂保留留，即使以以后銷售中中心變會所所，這個地地方也一定定要保留下下來?？蛻籼卣鳎海毫_湖客戶，，認可產品品，星河品品牌客戶訪談客戶姓名周女士成交產品163平米年齡30歲左右小孩年齡兒子2歲半，還懷著一個家庭結構多口之家，與父母同住置業目的自住居住地址龍崗本次置業次數多次選擇的付款方式按揭認購時間3月穿著打扮孕婦，穿著講究車輛品牌了解星河品品牌，認為為星河進龍龍崗提升片片區整體人人居品質。。關注星河河時代很久久，考慮過過星河時代代的疊墅，，沒有合適適的戶型選選擇后改大大戶。用家家人的名義義購買，按按揭購房。。主要關注：：配套齊全全，星河品品牌，物業業管理，學學校學位房房，容積率率。政策只是控控制大家購購買的熱情情，不會太太持久，對對真正有需需求的并無無太大作用用，這里開開盤那么熱熱就能證明明。龍崗高檔的的樓盤很少少，星河進進龍崗提升升片區品質質。公園大地，，龍城國際際這些樓盤盤我都看過過，我認為為學位房很很重要。來過這里多多次，園林林還可以，，每次來都都有變化，，希望園林林里果樹多多一點。感覺整個項項目還是有有點小，要要是把周圍圍的農民房房都開發起起來就好了了。物業最好能能用心服務務，不要隨隨便做個事事就亂收費費，那樣感感覺很不好好。黃老板板人挺好的的，口碑好好?？蛻粽Z錄：：客戶特征：：龍崗客戶，，認可配套套，星河品品牌客戶情況區域來源：：福田區占50%，龍龍崗及羅湖湖區各占20%，其其它區域占占10%左左右主要身份：：星河老業主主、私企業業主、高級級工程師、、高級管理理層等主要關注點點：客戶主要認認可學校、、品牌以及及商業配套套和產品品品質帶來的的升值前景景逆市中星河河時代的熱熱銷中原都做了了些什么？？場面很火爆爆！價格很很給力！銷銷量很喜人人！思考：——中原篇篇論團隊力量量瞬間爆發發的戰斗力力續客期項目續客期期初期存在在的問題：：市場低迷銷售任務重重誠意客戶少少轉介力度差差……再次引爆市市場的目標標如何達成成？中原二三級級市場聯動動1、啟動中中原二三級級轉介，項項目信息覆覆蓋公司所所有渠道2、召開項項目推介會會，刺激項項目市場關關注度3、轉介活活動持續跟跟蹤，強化化項目關注注三件大事撒網式散布信息洗腦式開推介會跟蹤式追蹤客源啟動地毯式式推廣鋪排排地毯式推廣廣鋪排制作地鋪宣宣傳海報，，針對重點點地鋪選擇擇性派發投投放，輔助助張貼；公司總部張張貼項目宣宣傳海報、、易拉寶，，派發轉介介單、項目目資料等；；啟動項目推推介會項目推介會會分享項目轉轉介信息；；利用推介會會節點引爆爆；增強項目業業內關注度度。首創龍崗片片區最高額額外轉介傭傭金項目，，誘惑力不不言而喻！！高額點數的的沖擊，使使得業務員員對于星河河時代的轉轉介趨之若若鶩……市場經濟下下豐厚的回回報就是王王道！提升轉介傭傭金點數個性背后，，市場規律律使然轉介傭金：：1.0%2.0%up系統資源啟啟動內部客戶資資料申請針對項目在在市場上同同類中原代代理的競品品樓盤提交交重要客戶戶資料申請請，并安排排項目組銷銷售團隊集集中力度進進行客；中原內部短短信針對二三級級同時每天天以短信形形式發布項項目戰況，，轉介成交交情況，刺刺激同事大大力轉介。。狼性銷售團團隊打造創建銷售龍龍虎榜，以以振奮人心心獎懲分明，，適者生存存在星河時代代，你必須須付出全部部…末位淘汰制制——THEEND中原地產代代理（深圳圳）有限公公司深圳市福田田區民田路路新華保險險大廈3樓樓電話：（0755）－82211880傳真：（0755）－33980901謝謝1月-2320:38:4020:3820:381月-231月-2320:3820:3820:38:401月-231月-2320:38:412023/1/720:38:419、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業業貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。20:38:4120:38:4120:381/7/20238:38:41PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2320:38:4120:38Jan-2307-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。20:38:4120:38:4120:38Saturday,January7,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2320:38:4120:38:41January7,202314、他鄉生白發發，舊國見青青山。。07一月20238:38:41下午20:38:411月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月238:38下下午午1月月-2320:38January7,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/720:38:4120:38:4107January202317、做前，能夠夠環視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。8:38:41下午8:38下下午20:38:411月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。20:38:4120:38:4120:381/7/20238:38:41PM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2320:38:4120:38Jan-2307-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。20:38:4120:38:4120:38Saturday,January7,202313、不不知知香香積積寺寺，，數數里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2320:38:4120:38:41January7,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。07一一月月20238:38:41下下午20:38:411月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。一月238:38下下午午1月-2320:38January7,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/720:38:4220:38:4207January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。8:38:42下午8:38下下午20:38:421月-239、楊柳柳散和和風，，青山山澹吾吾慮。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、閱讀讀一切切好書