第9頁共9頁2023年?房地產企業?增值稅政策?實務總結?房地產開發?企業銷售自?行開發的房?地產項目，?包括在依法?取得土地使?用權的土地?上進行基礎?設施和房屋?建設或以接?盤等形式購?入未完工的?房地產項目?繼續開發建?設，房屋建?設完工后以?自己的名義?立項銷售。?（定義概括?自國家稅務?___公告?__年第_?_號）0?1一般納?稅人新老項?目不同的計?稅方式房?地產開發企?業開發的，?開工日期在?__月__?日之前的同?一《施工許?可證》下的?不同房產，?如開發項目?中既有普通?住房，又有?別墅，屬于?同一房地產?項目，只能?選擇適用一?種計稅方法?。02?銷售自行開?發地產項目?增值稅一般?納稅政策?03預收?款采取預?收款方式銷?售自行開發?的房地產項?目增值稅預?繳政策：?預收款開票?房地產企?業向購房者?開具增值稅?普通___?，使用“未?發生銷售行?為的不征稅?項目”編碼?，602“?銷售自行開?發的房地產?項目預收款?”，___?稅率欄應填?寫“不征稅?”。（國家?稅務___?公告__年?第__號）?。后續不需?紅字沖回。?已申報繳?納營業稅的?預收款，未?開具營業稅?___房?地產企業向?購房者開具?增值稅普通?___，使?用“未發生?銷售行為的?不征稅項目?”編碼，6?03“已申?報繳納營業?稅未開票補?開票”，_?__稅率欄?應填寫“不?征稅”。（?國家稅務_?__公告_?_年第__?號）。預?收款范圍?全國層面的?稅收文件無?詳細規定，?部分地區國?稅機關有出?具相應的政?策解答，一?般認為房地?產企業銷售?房產預收款?范圍包括具?有法律約束?力的定金、?分期取得的?預收款（含?首付款、按?揭款和尾款?）和全款。?若當地國?稅稅務未出?具明確的文?件或政策解?答，則一般?結合預售情?況，是否已?有確定的房?型、銷售單?價、銷售面?積，已收取?的誠意金、?認籌金或訂?金的金額大?小、期限長?短綜合判斷?是否屬于預?收款范圍，?需要與稅務?審核員進一?步的核實溝?通。各地?營改增政策?解答政策?解答內容?___省國?家稅務__?關于全面推?開營改增有?關政策問題?的解答（之?二）預收?款包括分期?取得的預收?款（首付+?按揭+尾款?）、全款取?得的預收款?。定金屬于?預收款；誠?意金、認籌?金和訂金不?屬于預收款?。___?省國家稅務?__關于全?面推開營改?增有關政策?問題的解答?（之八）?房地產開發?企業以訂金?、意向金、?誠意金、認?籌金等各種?名目向購房?人收取的款?項不同時符?合下列條件?的均屬于預?收款性質，?應按規定預?繳增值稅：?（一）收?取的款項金?額不超過_?__萬元（?含___萬?元）；（?二）收取的?款項從收取?之日起三個?月內退還給?購房人。?___國稅?全面推開營?改增試點政?策指引（六?）房地產?開發企業取?得的預收款?包括定金、?分期取得的?預收款（含?首付款、按?揭款和尾款?）和全款。?誠意金、?認籌金和訂?金不屬于預?收款。_?__國稅營?改增問題快?速處理機制?專期九“?定金”是一?個法律概念?，屬于一種?法律上的擔?保方式，《?___擔保?法》第八十?九條規定：?當事人可以?約定一方向?對方給付定?金作為債權?的擔保。債?務人履行債?務后，定金?應當抵作價?款或者收回?。給付定金?的一方不履?行約定的債?務的，無權?要求返還定?金；收受定?金的一方不?履行約定的?債務的，應?當雙倍返還?定金。簽合?同時，對定?金必需以書?面形式進行?約定，同時?還應約定定?金的數額和?交付期限。?定金數額可?以由合同雙?方當事人自?行約定，但?是不得超過?主合同總價?款的___?%，超過_?__%部分?無效?！?訂金”目前?我國現行法?律中沒有明?確規定，它?不具備“定?金”的擔保?性質，當合?同不能履行?時，除不可?抗力外，應?根據雙方當?事人的過錯?承擔違約責?任，一方違?約，另一方?無權要求其?雙倍返還，?只能得到原?額，也沒有?___%比?例的限制。?“意向金?（誠意金）?”在我國現?行法律中不?具有法律約?束力，主要?是房產中介?行業為試探?購房人的購?買誠意及對?其有更好的?把控而創設?出來的概念?，在實踐中?意向金（誠?意金）未轉?定金之前客?戶可要求返?還且無需承?擔由此產生?的不利后果?。綜上，?定金、訂金?、意向金、?誠意金中，?只有“定金?”具有法律?約束力，而?訂金、意向?金、誠意金?都不是法律?概念，無論?當事人是否?違約，支付?的款項均需?返還。因此?，房地產開?發企業收到?購房人的定?金，可視同?收到預收款?；收到訂金?、意向金、?誠意金，不?視同收到預?收款。_?__123?66營改增?熱點問答（?7.4）?銷售行為成?立時，誠意?金、定金的?實質是房屋?價款的一部?分，需要計?算繳納增值?稅。銷售行?為不成立時?，如果誠意?金、定金退?還，不屬于?納稅人的收?入，不需要?計算繳納增?值稅；如果?誠意金、定?金不退還，?屬于納稅人?的營業外收?入，不需要?計算繳納增?值稅。不?同項目預收?款能否混抵?依據國家?稅務___?公告__年?第__號《?___全面?推開營業稅?改征增值稅?試點后增值?稅納稅申報?有關事項的?公告》附件?2中關于第?28欄“①?分次預繳稅?額”填報說?明規定：“?3.銷售不?動產并按規?定預繳增值?稅的納稅人?，其可以從?本期增值稅?應納稅額中?抵減的已繳?納的稅款，?按當期實際?可抵減數填?入本欄，不?足抵減部分?結轉下期繼?續抵減”，?因此并未要?求分項目抵?減，可以適?用對納稅人?有利的混合?抵減。0?4銷售跨?地區開發項?目納稅地點?1）一般?納稅人銷售?房地產老項?目，適用一?般計稅方法?—不動產所?在地___?%預繳，機?構所在地納?稅申報財?稅〔__〕?__號附件?二第一條第?（十）點規?定：房地產?開發企業中?的一般納稅?人銷售房地?產老項目，?以及一般納?稅人出租其?__年__?月__日前?取得的不動?產，適用一?般計稅方法?計稅的，應?以取得的全?部價款和價?外費用，按?照___%?的預征率在?不動產所在?地預繳稅款?后，向機構?所在地主管?稅務機關進?行納稅申報?。2）其?他項目——?全國層面稅?收文件無明?確規定，各?地政策不一?一般本著?不影響現有?財政利益格?局的原則，?建議房地產?開發企業在?每個項目所?在地均辦理?營業執照和?稅務登記，?獨立計算和?繳納稅款。?避免跨地?區政策不一?致產生稅收?爭議，建議?在項目當地?成立項目公?司單獨運營?。05?土地價款?土地價款，?是指向政府?、土地管理?部門或受政?府委托收取?土地價款的?單位直接支?付的土地價?款，開發企?業應當取得?省級以上（?含省級）財?政部門監（?印）制的財?政票據。?__法院_?__書不能?作為土地扣?除憑證先?受讓土地后?設立項目公?司導致土地?價款扣除憑?證名稱不一?致房地產?開發企業（?包括多個房?地產開發企?業組成的聯?合體）受讓?土地向政府?部門支付土?地價款后，?設立項目公?司對該受讓?土地進行開?發，由于后?續是由項目?公司申報繳?納增值稅，?但是土地支?付價款扣除?憑證是原來?受讓單位的?名稱，導致?項目公司在?申報扣除土?地價款時票?據不合規，?該種情況下?財稅[__?]___號?第八條規定?只要同時符?合以下規定?，可由項目?公司按規定?扣除房地產?開發企業向?政府部門支?付的土地價?款：（一?）房地產開?發企業、項?目公司、政?府部門三方?簽訂變更協?議或補充合?同，將土地?受讓人變更?為項目公司?;（二）?政府部門出?讓土地的用?途、規劃等?條件不變的?情況下，簽?署變更協議?或補充合同?時，土地價?款總額不變?；（三）?項目公司的?全部股權由?受讓土地的?房地產開發?企業持有。?“一次拿?地、分次開?發”土地成?本扣除分?次開發的每?一期都是作?為單獨項目?進行核算，?項目口徑執?行《建筑工?程施工許可?證》?？?供銷售建筑?面積無法一?次全部確定?的，按照均?衡配比的原?則，按以下?順序計算當?期允許扣除?的土地價款?：1）首?先，計算出?已開發項目?所對應的土?地價款：?已開發項目?所對應的土?地價款=支?付的土地總?價款_（已?開發項目占?地面積÷開?發用地總面?積）2）?然后，再按?照以下公式?計算當期允?許扣除的土?地價款：?當期允許扣?除的土地價?款=（當期?銷售房地產?項目建筑面?積÷當期已?開發房地產?項目可供銷?售建筑面積?）_已開發?項目所對應?的土地價款?。—《_?__省國稅?營改增試點?___個重?點難點問題?問答》0?6進項稅?不同項目?無法劃分進?項稅額房?地產開發企?業銷售自行?開發的房地?產項目，兼?有一般計稅?方法計稅、?簡易計稅方?法計稅、免?征增值稅的?房地產項目?而無法劃分?不得抵扣的?進項稅額的?，應以《建?筑工程施工?許可證》注?明的“建設?規?！睘橐?據進行劃分?。進項稅?額抵扣憑證?其他抵扣?政策房地?產開發企業?自行開發的?房地產項目?，融資租入?的不動產，?以及在施工?現場修建的?臨時建筑物?、構筑物，?其進項稅額?不適用分_?__年抵扣?的規定。（?財稅【__?】__號附?件2、國家?稅務___?公告__年?第__號）?07出?租自行開發?房地產政?策文件財?稅[__]?__號《_?__明確全?面推開營改?增試點有關?再保險、不?動產租賃和?非學歷教育?等政策__?_》一般?納稅人小?規模納稅人?08其?他納稅義?務發生時間?納稅人發?生應稅行為?并收訖銷售?款項或者取?得索取銷售?款項憑據的?當天；先開?具___的?，為開具_?__的當天?。納稅人?發生應稅行?為是納稅義?務發生的前?提。按照各?地營改增政?策解答，一?般房地產公?司銷售不動?產，以房地?產公司將不?動產交付給?買受人的當?天作為應稅?行為發生的?時間。交付?時間，以《?商品房買賣?合同》上約?定的交房時?間為準；若?實際交房時?間早于合同?約定時間的?，以實際交?付時間為準?。房地產?開發企業“?代建”房屋?的行為營?改增之前國?稅函〔__?〕___號?對“代建”?行為的規定?為：“房地?產開發企業?〔以下簡稱?甲方〕取得?土地使用權?并辦理施工?手續后根據?其他單位〔?以下簡稱乙?方〕的要求?進行施工，?并按施工進?度向乙方預?收房款，工?程完工后，?甲方替乙方?辦理產權轉?移等手續。?甲方的上述?行為屬于銷?售不動產，?應按‘銷售?不動產’稅?目征收營業?稅；如甲方?自備施工力?量修建該房?屋，還應對?甲方的自建?行為，按‘?建筑業’稅?目征收營業?稅?！睜I?改增后，房?地產開發企?業“代建”?房屋的行為?，若只自備?施工力量修?建房屋不替?乙方辦理產?權轉移手續?的，應按照?建筑業稅目?征收增值稅?；若自備施?工力量修建?房屋的同時?替乙方辦理?產權轉移手?續的，應按?照銷售不動?產稅目征收?增值稅。?銷售精裝修?房是否視同?銷售問題?房地產開發?企業銷售精?裝修房，已?在《商品房?買賣合同》?中注明的裝?修費用（含?裝飾、設備?等費用），?已經包含在?房價中，不?屬于稅法中?所稱的無償?贈送，無需?視同銷售。?房地產企業?“買房贈家?電”等營銷?方式的納稅?比照本原則?處理。例?如：房地產?公司銷售精?裝修房一套?，其中精裝?修部分含電?器、家具的?購進價格為?___萬元?，銷售價格?___萬元?，并按照_?__萬元全?額開具增值?稅___，?按照___?%稅率申報?銷項稅額。?此時，無需?對___萬?元電器部分?單獨按照銷?售貨物征收?___%增?值稅。房?地產開發企?業向被拆遷?業主交付回?遷房房地?產開發企業?以自己名義?立項，開發?回遷房并向?被拆遷業主?無償轉讓回?遷房所有權?的行為，按?照《營業稅?改征增值稅?試點實施辦?法》第十四?條之規定，?視同銷售不?動產征收增?值稅。區分?以下兩種情?形：（一?）房地產開?發企業在承?擔土地出讓?價款的土地?上開發回遷?房并向被拆?遷業主無償?轉讓回遷房?所有權的，?其銷售額按?下列方法和?順序確定：?1、按照?本企業最近?時期銷售同?類房產的平?均價格確定?。2、按?照其他房地?產企業最近?時期銷售同?類房產的平?均價格確定?。（二）?房地產開發?企業在不承?擔土地出讓?價款的土地?上開發回遷?房并向被拆?遷業主無償?轉讓回遷房?所有權的，?其銷售額按?組成計稅價?格確定。組?成計稅價格?公式為：?組成計稅價?格=成本_?（1+成本?利潤率）（?成本不包含?土地成本）?成本利潤?率在國家稅?務___未?發布之前，?暫按照《國?家稅務__?_<房地產?開發經營業?務企業所得?稅處理辦法?>___》?（國稅發【?__】