2017年上半年天津房地產估價師《理論與方法》：造成成交價格偏離正常價格的因素考試試卷分0，60分及格。1個事最符合題本卷共分為2大題50小題，作答時間為分0，60分及格。1個事最符合題一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有意）合同約定建筑面積為 100。106。其面積誤差合同約定建筑面積為 100。106。其面積誤差后經過有關部門批準，張某所預購商品房產權登記建筑面積為比為。A：1％B：3％C：6％D：9％E：執行層的組織協調2、以下列入國家三級保護野生藥材物種的是A口虎骨BDDDC口血竭D口穿山甲EDDD3、單層工業廠房的組成中，主要是提高廠房結構的空間整體剛度和穩定性，傳遞水平風荷載以及吊車產生的沖擊力的是 __。A口吊車口B口柱子C口外墻圍護系統D口支撐系統4、對于選擇了目標市場的企業，唯一的方法就是實現自己企業的產品和競爭對手之間的（） 。A口差別化B口同質化C口多樣化D口獨特性5、某在建工程在假定未設立法定優先受償權下的價值為 6000萬元， 房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為 1000萬元同時還有一筆貸款成數由50％，余額為 1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為 __萬元A．2500B．3000C．3500D．4000__應當給予補償6__應當給予補償A口未超過批準期限的臨時建筑B口違法建筑C.超過批準期限的臨時建筑D.房屋征收范圍確定后，在房屋征收范圍內的改建房屋7、對于閑置土地的處置方式中，延長開發建設期限，最長不得超過__。A.五年B.三年C.兩年D.一年8、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是。A：同質偏好B：分散偏好C：集群偏好口：自然細分市場E：借款合同9、購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現金收支均發生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態投資回收期__。A.小于5年B.在4?5年之間C.在5?6年之間D.在3?4年之間10、收益法是以__為理論依據的，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。A.均衡原理B.替代原理C.預期原理D.未來趨勢原理11、房地產價格是由房地產的三者相互結合而產生的。A：有用性、稀缺性、有效需求B：供給、需求、利用狀況C：權利、租金、利率D：價值、使用價值、供求E：工業用地的監測點評估價格12、在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析是指。A：投資機會研究B：初步可行性研究C：詳細可行性研究口：項目的評估和決策E：借款合同13、估價時點應與__的日期相一致。A.簽訂估價合同B.開始估價作業C.完成估價報告D.估價結果所屬14、導致酸雨形成的主要污染物是。（2008年房地產經紀人相關知識試題）A：一氧化碳B：二氧化硫C：二氧化氮D：碳氫化合物E：執行層的組織協調15、在計算企業所得稅，確定準予扣除項目的金額時，職工工會經費按計稅工資總額的計算扣除。A：4％B：3％C：2％D：1％E：執行層的組織協調16、拆遷管理部門批準拆遷的同時，還應將批準決定及有關事項通知拆除房屋所在地的。A：鄉人民政府B：縣人民政府C：拆遷管理部門D：公安部門E：執行層的組織協調17、在房地產過度開發的誘因之中，并不包括：__。A.媒體的夸大渲染B.開發商對市場預測的偏差C.開發資金的易得性D.開發商之間的博弈和非理性行為18、不屬于引起房地產價格上升的原因是。A：外部經濟B：需求增加導致稀缺性增加C：生活水平的提高D：通貨膨脹E：工業用地的監測點評估價格19、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是__。A.過去數據簡單算術平均法B.過去數據加權算術平均法C.未來數據簡單算術平均法D.未來數據資本化公式法20、投資者進行房地產投資的主要目的是為了__。A.實現其財富價值的最大化B.獲取房地產當前收益C.抵御通貨膨脹的影響D.降低其投資組合的總體風險21、__是指不同意他人的請求，而提出證據加以抗辯的權利。A.形成權B.異議權C.支配權D.請求權22、房地產泡沫形成的促成因素是__。土地的有限性土地的稀缺性C.投機需求膨脹D.金融機構支持23、政府的土地供應政策會直接影響房地產開發的（）。A.產品質量B.產品性價比C.規模和結構D.產品檔次24、承租人經同意，可以依法將承租房屋轉租。A：政府B：政府職能部門C：出租人D：中介入E：執行層的組織協調25、根據建筑物重要性和使用要求。一般居住建筑的建筑物的重要性等級是。A：特等B：甲等C：乙等D：丙等E：執行層的組織協調二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、完全競爭的市場，必須同時具備的條件是。A：市場上有足夠多的生產者和消費者B：市場上的產品是同質的C：任何一個生產者（或消費者）既是價格的接受者，又是價格的決定者D：資源完全自由流動E：市場信息是完全暢通的2、基本供水方式可分為四種。A：分質供水方式B：直接供水方式C：水泵水箱的供水方式D：分區分壓供水方式E：設置水箱的供水方式3、某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D．16.7%4、針對不用的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類__。A.主觀合理價值和公開市場價值B.主觀合理價值和非公開市場價值C.主觀合理價值和客觀合理價值D.公開市場價值和非公開市場價值5、影響房地產價格的區位因素有等。A：建筑規模B：臨路狀況C：樓層D：建筑容積率E：繁華程度6、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指。A：房地產管理投資B：房地產置業投資C：房地產開發投資D：房地產經營投資E：借款合同7、下列對房地產中介服務收費的表述中，正確的有__。A.房地產書面咨詢收費一般每份300?1000元，對技術難度大的咨詢報告可適當提高標準，一般不能超過咨詢標的的0.6%B.房地產評估采用差額定率累進計費的方法收費C.房屋租賃代理收費，按租期的長短，由雙方協商一次性收取D.房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%?2.5%計收E.實行房屋買賣獨家代理的，由雙方協商收費，但最高不能超過成交價格的3%8、以下不屬于銷售費用的是__。A.廣告費B.售樓處建設費C.銷售人員費用D.交易手續費9、建設工程竣工驗收，由__負責組織實施。A.工程質量監督機構B.建設單位C.工程監理單位D.房地產開發主管部門10、一般將產品生產經營活動中的成本分為__。A.生產成本B.銷售費用C.經營費用D.機會成本E.全壽命費用11、銀行個人住房貸款業務中發生的“假按揭”屬于風險． （2006年試題）A：信用B：管理C：法律D：操作E：借款合同12、根據《城市房地產管理法》規定，可以采用劃撥方式取得土地使用權的情況有__。A.國家機關用地和軍事用地B.城市基礎設施用地和公益事業用地C.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地D.地方水利工程用地E.監獄、收容教育所等機構的用地13、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為。A：全部投資現金流量表B：部分投資現金流量表C：資本金現金流量表D：借貸現金流量表E：投資者各方現會流量表14、商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修資金繳納約定。購房者應當按購房款__的比例向售房單位繳納維修資金。A．1%B．2%C．3%D．4%15、評價房地產開發投資項目清償能力的指標主要有。（2008年試題）A：流動比率B：借款償還期C：現金回報率D：資產負債率E：利息備付率16、在英國和其他英聯邦國家，法院一般__來判斷房地產評估價值的誤差范圍。A.使用估價對象房地產的實際成交價格B.使用政府公布的房地產交易指導價格C.使用近一年內房地產的平均成交價格D.依賴于專家證人測算的估價對象房地產的價值17、商品房買賣合同約定面積為150面，價格為4000元/面，交付使用時，產權登記面積為155m2,買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。根據有關規定最后結算的房價款應為萬元。A：60.0B：61.0C：61.8D：62.0E：執行層的組織協調18、下列房地產不得用于抵押的有。A：無地上建筑物的出讓土地使用權B：無地上建筑物的劃撥土地使用權C：所有權或使用權有爭議的房地產D：依法查封扣押期間的房地產E：幼兒園等公益教育設施19、從廣義上講，建筑物是指人工建筑而成，由__等組成的整體物。A.建筑材料B.建筑構配件C.建筑設備D.建筑文化E.風險理念20、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元/m2,對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為一元/m2。A．2121B．2200C．1819D．224221、下列關于A市w房屋拆遷公司對設有抵押權的房屋被拆遷時的做法，正確的是。A：要認定抵押的有效性，對未進行抵押登記的視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置B：被拆遷房屋進行抵押的，抵押合同從登記之日起生效C：及時通知抵押人，也就是接受被拆遷房屋抵押的銀行D：能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷入，付款前已征得抵押權人認可E：不能解除抵押關系的，按照法律規定的清償順序進行清償22、下列關于當前經濟適用住房政策，表述錯誤的是__。A.新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定B.經濟適用住房建設用地使用權須采取出讓方式取得C.經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）、企業管理費、貸款利息和稅金等七項因素D.計入房價的企業管理費原則上控制在2%以下，并以征地和拆遷補償費、勘