中“十四五”國規劃展望房地產的未來戴德梁行大中華區研究團隊China’s‘New’EconomySmart,SharingandGreen1目錄第一部分摘要>P04<第二部分介紹>P08<第三部分對房地產的影響>P12<影響一創新、技術和“新基建”>P14<影響二環境可持續性>P56<影響三城市群發展>P106<

第四部分要點總結>P150<第五部分附錄>P154<第一部分摘要第一部分摘要中國“十四五”規劃展望房地產的未來中國“十四五”規劃展望房地產的未來 5中國的“十四五”規劃包含了多項社會經濟目標，該規劃希望進一步改進的三個領域是：ο創新、技術和“新基建”；環境可持續性；城市群發展。在考慮創新、技術和“新基建”，以及對房地產的未來影響時，一系列與技術相關的舉措引人關注，但需要詳細考慮的有以下五個方面：智能基礎設施5G和數據中心；智慧城市智慧交通；智能供應鏈工業與物流4.0；智能建筑智能商業建筑；智能空間智能辦公艙。環境可持續性現在是我們這個時代最重要的話題之一，無論對政府組織、企業還是民眾都是如此。原因主要有兩個：一是，需要控制氣候變化的程度和強度；二是，通過現在投資綠色項目和計劃，它可以作為一種經濟激勵工具，在新冠疫情之后立即幫助推動世界各地的經濟發展。當考慮環境可持續性和房地產相結合時，同樣有許多問題和主題需要思考。然而，對房地產走向“綠色”有重大影響的四個重要主題包括：綠色金融；碳中和；綠色租賃；環境、社會和治理原則（ESG）以及全球房地產可持續發展基準（GRESB）。第一部分摘要進入21世紀，中國城市群對中國整體的發展影響越來越大。這些城市群能夠聚集大量資源，如人才、交通和教育。緊密相連的經濟網絡也可以支撐產業均衡布局和資源有效分工配置，從而擴大區域經濟規模并提高增長速度。在考慮未來中國城市群的持續發展時，重要的是要評估：國際城市群發展；中國城市群的總體發展；中國城市群發展趨勢；全國五個最重要的城市群的發展現狀；規劃者在繼續推進中國城市群發展計劃時應考慮的因素。最后，展望未來，“十四五”規劃預計將提高創新質量，并在環境可持續性方面加倍發力。其中一些目標有望得到中國“新型城鎮化”計劃的支持，尤其是城市群的發展。最終，“十四五”將著眼于進一步平衡城鄉居民之間的社會和經濟差異，確保國家達到中等發達國家水平。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 7第二部分介紹中國“十四五”規劃展望房地產的未來中國“十四五”規劃展望房地產的未來 9中華人民共和國國民經濟和社會發展五年規劃綱要，簡稱“五年規劃”，自1953年以來深刻影響著中國社會和經濟的發展。2021年3月11日，十三屆全國人大四次會議表決通過了關于國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要的決議。展望未來，“十四五”規劃將進一步平衡城鄉居民之間的社會和經濟差異。該計劃還有望提高創新質量，并加大對環境可持續性的關注。中國的“新型城鎮化”規劃有望幫助實現這些目標。此外，該規劃呼吁提高經濟和社會改善和增長的質量，而非單純提升量化指標。預計在“十四五”期間，“顯著提高效率”將有助于這種改善和增長。此外，值得注意的是，沒有設定確切的國內生產總值(GDP)增長目標。但是，2035年遠景目標其中之一是將人均國內生產總值目標提高到中等發達國家的水平。該規劃對房地產行業的連鎖反應有以下幾個重點。這些重點既與主要的遠景目標有關，也與較具體的目標有關，它們主要包括：經濟；國內國際“雙循環”；科技創新與“新基建”；環境可持續發展；“新型城鎮化”；自由貿易試驗區；現代產業與供應鏈體系；金融改革；健康產業發展；旅游經濟發展；“房子是用來住的,不是用來炒的”。我們將上述重點進一步提煉為本報告所涵蓋的三個與房地產有關的核心要素，它們是：創新、技術和“新基建”；環境可持續性；城市群發展。第二部分介紹中國“十四五”規劃展望房地產的未來 11第三部分對房地產的第三部分對房地產的影響中國“十四五”規劃展望房地產的未來影響中國“十四五”規劃展望房地產的未來 13影響一創新、技術和“新基建”技術的助推作用無論現在還是未來，技術都將是中國建設發展的關鍵驅動力之一。因此，它在“十四五規劃”中得到了廣泛的重視。特別是在中國的科技行業，研發支出近年來在推動該行業發展方面發揮了很大作用。據MatthewsAsia稱，2017年中國的該項支出比2012年增長了70%。此外，中國還在投資以人工智能（AI）、機器人和大數據為核心的高科技產業園和孵化器。不少投資來自本土的大型互聯網公司，比如BAT（阿里巴巴、百度和騰訊）。這些公司在新研發、云計算和“黑科技”上投入了數十億元人民幣。隨后，我國電子信息產業固定資產投資水平近期出現強勁增長。根據工業和信息化部（以下簡稱“工信部”）發布的《2019年電子信息制造業運行情況》，2019年我國電子信息產業固定資產投資增長16.8%。遠高于同期制造業固定資產投資3.1%的增長率（圖1）。第三部分對房地產的影響圖1：中國固定資產投資 電子信息產業/制造業（2018年12月 2019年12月）20.0%15.0%16.616.813.613.810.0%10.5%0.0%1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月(5.0%)2018年-2.62019年資料來源：中國工信部，戴德梁行研究部

電子信息制造業制造業更重要的是，中國正在更加注重創新。根據世界銀行的數據，中國在研發上的投入超過GDP的2.2%，產生了相當數量的國內專利，開發了開拓性的技術，這些技術的使用已經逐步日?；热缫苿又Ц都夹g（圖2）。圖2：專利合作條約（PCT）申請量（2009年和2019年）專利合作條約申請量)

70,00060,000 58,99057,84050,00040,000

52,660(

30,00020,00019,35319,08510,0007,9345,7864,6104,1854,0110中國美國日本德國韓國法國英國瑞士瑞典荷蘭20092019資料來源：cnTechPost,戴德梁行研究部中國“十四五”規劃展望房地產的未來 15創新方式之一是人工智能的普及。說到人工智能的發展，中國有一個主要優勢，就是數據量。通過移動支付等各種平臺獲取大量數據，意味著人工智能相關算法可以變得越來越可靠。與此同時，百度、阿里巴巴和騰訊（BAT）這三家中國科技巨頭已經在深度學習領域投資了一百多家公司。此外，總部位于上海的人工智能公司商湯科技，目前是相關專業技術領域世界上最重要的公司之一（圖3）。

3：中國人工智能現有及規劃產業規模（萬億元）12101086 542 102020 2025 2030人工智能核心產業相關產業資料來源：國務院，中國工信部，戴德梁行政策中國政府一直在助推科技發展。其中一項計劃就是推進“中國制造2025”。該戰略規劃瞄準高新技術產業，包括新一代信息技術、電力裝備、機器人、高檔數控機床和新能源汽車等戰略重點，引導社會各類資源集聚，推動10年內優勢和戰略產業快速發展（圖4）。圖4：中國制造2025 十大重點領域5PP備資料來源：戴德梁行研究部第三部分對房地產的影響另外，為加速可持續經圖5：如此重要？濟增長，中國另一個科為什么5G技相關的政策目標是“新物聯網隨時隨地型基礎設施建設”的發人機交互暢享寬帶展，包括5G網絡建設5G和數據中心建設。共有25Industry4.0目列入政府工作報告，遠程控制應用實例智能交通其中21個提出推進5G關鍵設備的智能車輛網絡建設（圖5）。智能基建媒體無處不在資料來源：Gadgetbyte，戴德梁行研究部考慮到創新、技術和“新型基礎設施建設”對未來房地產行業產生的影響，將有一系列與技術相關的應用方向不斷涌現，但有五個應用方向有待進一步深入研究：智能基礎設施建設5G和數據中心；智慧城市智慧交通；智能供應鏈工業物流4.0；智能建筑智能商業建筑;智能空間智能辦公艙。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 17智能基礎設施建設 5G和數據中心5G5G的出現將改變中國的社會和經濟格局。在中國，貢獻的總產值、經濟增加值和就業機會將分別達據中國信息通信研究院估計，5G在中國的商業化到6.3萬億元、2.9萬億元和800萬個。間接貢將推動信息消費規模和經濟總量從2020年超過獻方面，5G創造的總產值、經濟增加值、就業機8萬億元人民幣到2025年的10.6萬億元人民幣，會分別達到10.6萬億元、3.6萬億元和1,150萬個在這本《5G經濟社會影響白皮書》中提出，中國（圖6）。信息通信研究院提出到2030年，5G經濟的直接圖6：5G產業直接產出和間接產出趨勢預測（2020年 2030年）（萬億元）

121086421300542020年直接經濟產出對GDP的間接貢獻

1,4001,1501,2001,000（萬個）80080070060035040020002025年2030年間接經濟產出直接創造的經濟增加值直接就業機會間接就業機會資料來源:中國信息通信研究院,戴德梁行研究部第三部分對房地產的影響5G除了提升體驗和更大容量外，還將進一步打 5G技術的發展和逐步商業化，與5G技術高度相通物聯網，滲透到各行各業。它將與大數據、云 關的產業，如云計算、虛擬現實（VR）、智慧城計算、人工智能等技術一起，不僅在中國，而且 市技術、智能制造與供應鏈技術、智能建筑技術等，在全球，開創一個發展和交流的新時代。隨著 將給社會經濟發展帶來巨大變化（圖7）。圖7：5G應用場景大中市場潛力小

智慧城市-垃圾桶、停車位、路燈、十大應用場景24按5G相關性排序交通燈、儀表無線家庭娛樂6<10ms>100Mbps云VR/AR100Mbps-9.4Gbps1<5ms>100Mbps2車聯網>200Mbps7<10ms20聯網無人機無人機-飛行出租車<10ms5無線醫療103>200Mbps智能制造<10msmMTC智慧城市23智能制造-物流和庫存監控<10ms4智慧能源無線醫療聯網-218>200Mbps社交網絡醫院看護機器人無人機-媒體應用169<20ms個人AI輔助家庭-家庭監控家庭-服務機器人1514智能制造-無線醫療聯網-122218可穿戴設備無人機-物流19工業傳感器遠程手術無線醫療聯網-救護車通信全息11智能制造-基于云的AGV1713低中高5G技術相關性資料來源：華為《5G時代：十大應用場景白皮書》，戴德梁行研究部中國“十四五”規劃展望房地產的未來 19云VR/AR實時計算機圖像渲染和建模車聯網遠程駕駛、編隊行駛、自動駕駛智能制造無線機器人云端控制智慧能源饋線自動化無線醫療具備力反饋的遠程診斷5G應用場景無線家庭娛樂超高清視頻和云游戲聯網無人機專業巡檢和安防社交網絡超高清/全景直播個人AI輔助AI輔助智能頭盔資料來源：華為《5G時代：智慧城市AI使能的視頻監控十大應用場景白皮書》，戴德梁行研究部數據中心隨著5G網絡的擴展，數據中心將成為支持數據采?2015年：國務院發布《關于積極推進“互聯網集、處理、存儲和流通的重要引擎。+”行動的指導意見》，推動互聯網從消費在中國，數據中心的發展是由以下幾個方面推動向生產領域拓展；?2017年：工信部發布了《云計算發展三年行動的：計劃》；1.政策：中國各部委近期發布了一系列數據中心?2020年：中共中央政治局常委會會議再次強發展政策。一些重要政策包括：調加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設?2013年：《關于數據中心建設布局的指導意見》進度。發布；2.應用：近年來，數字經濟在中國蓬勃發展。?2015年：國務院發布《促進大數據發展行動綱2019年，中國數字經濟總值達35.8萬億元人民要》。國務院提出要堅持創新驅動發展，加快幣（5.5萬億美元），僅次于美國（圖8）。大數據部署，深化大數據應用；第三部分對房地產的影響圖8：擁有最大數字經濟的前10個國家（2019年）（萬億美元）美國中國德國日本英國法國韓國印度加拿大墨西哥0 2 4 6 8 10 12 14資料來源:經合組織,戴德梁行研究部此外，根據工信部數據，2019年中國數字經濟中國數據中心的發展占中國GDP的36.2%，對GDP增長的貢獻率2020年，中國數據中心產業規模為1,958億元達到67.7%。并且，根據官方數據，截止2020年上半年，中國網民數量、互聯網普及率、網上人民幣，比2019年增長25.4%，近十年年均購物者和網上支付用戶分別為9.4億、67%、7.49增長超過35%。根據36氪研究院的預測，到億和8.05億。2025年，中國數據中心產業規模有望達到5,9523.新冠疫情的影響：2020年，新冠疫情在網絡億元人民幣，是現有總量的三倍（圖9）。消費極度活躍，帶動了移動互聯網應用需求的激增，短視頻、直播等大流量應用場景推動了移動互聯網流量的大幅增長。2020年，移動互聯網接入流量消費1,656億GB，同比增長35.7%。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 21圖9：中國數據中心產業規模（2009年 2025年）（億元人民幣）6,0005,0004,0003,0002,0001,0000資料來源:36氪研究院,戴德梁行研究部據工信部數據，截至圖10：中國使用和在建的數據中心機架數量（2016年2019年）2019年底，全國數據中400364心機架總數達到315萬350315個，同比增長39%。具300體來看，超大型數據中心250226機架數和大型數據中心200166181機架數分別為117.9萬和150124125107119.4萬，較2018年底100增長41.7%（圖10）。5002016201720182019在用機架規模（萬架）規劃在建機架規模（萬架）資料來源：中國工信部-全國數據中心應用開發指南，戴德梁行研究部第三部分對房地產的影響在數據中心的分布方面，中國較發達的城市對數 杭州、武漢、成都、重慶和天津是高利用率數據據中心的需求較大，因為它們對互聯網的使用要 中心的例子，呼和浩特、鄂爾多斯、烏蘭察布、求較高。目前，中國80%的數據中心分布在18 中衛、烏魯木齊和貴陽是與電力相關的資源型數個主要城市。其中，北京、上海、廣州、深圳、 據中心的例子（圖11）。圖11：熱圖 中國數據中心分布（2020年）資料來源：開放數據中心委員會（ ），自然資源部地圖技術審查中心,戴德梁行研究部ODCC沈陽北京天津大連青島西安鄭州南京合肥成都武漢蘇州上海高重慶杭州長沙南寧廣州廈門臺北深圳香港低在考慮我國數據中心用戶需求時，為滿足數據備份存儲、大數據運營等中低時延敏感度用戶的需求，為了節約成本，首選位于偏遠地區的大型和超大型數據中心。為了服務于那些具有高時延敏感度的用戶，例如在線游戲和金融科技業務，首選位于核心城市內和附近的數據中心（表1）。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 23表1：中國數據中心：客戶類型和需求特征客戶類型機房規模設備等級價格敏感度選址集中度低時延互聯網行業云廠商金融行業制造行業政府機構視頻/媒體游戲行業資料來源：艾瑞咨詢《2020年中國數據中心行業白皮書》，戴德梁行研究部中國未來數據中心的發展服務的需求份額將從2018年的42%上升到80%隨著5G的推出，物聯網的擴展和云計算的發展，中國對數據中心使用的需求也將增加。據工信部（圖12）。估計，到2025年，互聯網和云計算對數據中心12：中國數據中心服務需求（2018年2025年）（萬架）8007006005004003002001000201820192020E2021E2022E2023E2024E2025E傳統企業需求BAT需求云計算及互聯網客戶需求資料來源：工信部，中金公司，戴德梁行研究部第三部分對房地產的影響中國在可持續發展方面的不斷努力和碳中和目標 最后，到2020年，中國的數據中心肯定會受到的確立，將使數據中心以節能為中心的方式發展 更多投資者的關注，我們預計，隨著數據中心行成為必然。利用風力發電、水力發電、光伏發電 業的持續發展、房地產投資信托基金市場的發展和其他可再生能源的數據中心的份額將繼續增加。 以及中國綠色融資的發展，這種關注會持續增加。此外，隨著邊緣計算的發展，對距離用戶更近的邊緣數據中心的需求將激增。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 25智慧城市 智慧交通在全球范圍內，城市人口總體呈上升趨勢，城市地區強大的交通連通性將對中國經濟的未來發展起到更重要的作用。在未來，通勤者將追求從通勤的速度和便利。在未來幾年，對于那些希望吸引頂尖人才的城市來說，一個發展良好的交通系統也將被證明是一項重要資產。隨著對城市基礎設施投資的增加，智能自動駕駛汽車(AVs)最近成為了關注的焦點。全球已有約800億美元投資于聯網自動駕駛汽車(CAV)，所以這項新技術引領我們走向城市交通的未來只是一個時間問題。在本節中，在討論自動駕駛汽車對城市和房地產的影響之前，我們先來看一下它的分類。圖13：自動駕駛汽車的自動化水平

自動駕駛汽車分類隨著近年來對人工智能的投資增加，我們正逐漸走向一個“解放雙手”的社會，駕駛也不例外。自動駕駛汽車已經成為人們討論的熱門話題，也是科技公司和投資者的主要關注焦點。作為個人，我們的角色正在從司機慢慢過渡到乘客，但在人們愿意永遠放下方向盤之前，仍有大量的工作需要完成。我們今天更熟悉的自動駕駛汽車在學術意義上并不是真正的“自動”。如今，一些車輛有能力在特定情況下自主導航，但仍經常需要人類干預。國際汽車工程師協會（SAE）對自動駕駛汽車已經制訂了6個級別的標準（圖13）。012345無自動化駕駛員輔助部分自動化有條件的自動化高度自動化全自動化零自動化：駕駛員控制汽車汽車有自主駕駛汽車仍需要駕駛員，在大多數情況下，汽車可以在任何狀駕駛員來完成汽行駛，但汽車可功能，如加速、但不必一直觀察周圍汽車自身可以完成況下獨立完成駕駛。車駕駛以提供一些輔助轉向。但駕駛員環境。當遇到一定狀各項駕駛功能。駕駕駛員可以適時選駕駛功能必須保持專注，況時，駕駛員需要做駛員可以適時選擇擇進行操控持續操作和觀察好準備去操控進行操控周圍環境資料來源：國際汽車工程師協會（SAE），戴德梁行研究部第三部分對房地產的影響完善這項技術的一個重要激勵因素是減少駕駛時自動駕駛巴士的試驗。廈門試驗區還允許在遇到人為失誤的風險。根據美國國家公路運輸安全協行人、騎行人、失去GPS信號等情況下對自動會（NHTSA）2008年全國機動車事故原因調查，駕駛汽車進行測試。中國的其他城市，如北京和超過90%的車輛事故都是由人為失誤造成的，上海，也已經開始發放自動駕駛汽車測試牌照。因此自動駕駛技術的創新有可能有助于建立更安百度、阿里巴巴、騰訊、滴滴、華為、蔚來和上全的點對點交通。然而要等到自動駕駛汽車成為汽等國內企業都在試驗自動駕駛汽車。道路上的主要車輛時這樣的積極作用才會更加明未來，汽車的運營模式將是影響自動駕駛技術對顯。而在這之前，發生事故的可能性仍然令人擔憂。中國是處于自動駕駛車輛創新前沿的國家之一。城市環境影響的一個方面。盡管外形相似，但無連接的自動駕駛汽車和聯網自動駕駛汽車的含義中國已經開始在封閉試驗區部署自動駕駛汽車的是完全不同的。聯網自動駕駛汽車自然會促進拼測試。在這些領域，原始設備制造商（OEM）可車業務，將不可避免地比非聯網的自動駕駛汽車以在各種模擬環境中測試他們的自動駕駛汽車。對汽車保有量產生更大的影響。一個測試例子是最近由廈門金龍客車公司制造的中國“十四五”規劃展望房地產的未來 27城市連通性在基礎設施欠發達的城市地區，自動駕駛汽車的連接性水平較高地區的組成部分。因此，發達城影響可能最大。而像紐約，倫敦，巴黎，東京，市核心區的聯網自動駕駛汽車將以自動駕駛拼車新加坡，北京，上海等的核心城區，應該更傾向或自動駕駛公共汽車的形式運營。于公共交通，以保護現有的道路空間。發達城市的郊區和欠發達城市的整體城區等連通性水平較全球的汽車制造商和出租車公司已經在自動駕駛低的城市區域，更容易受到自動駕駛汽車融入城汽車上投入了大量資金。目前，這是參與公司之市交通基礎設施的影響。 間的競賽。各公司都期待能以最快的速度取得最有效的進展（圖14）。另一方面，聯網自動駕駛汽車將不僅成為城市連通性水平較低地區的組成部分，而且將成為城市14：全球自動駕駛專利數(2010年1月―2017年7月)博世958奧迪516大陸439福特402通用汽車380寶馬370豐田362大眾343科隆經濟研究所基于戴姆勒3395,839項無人駕駛專利谷歌338申請的分析資料來源：科隆經濟研究所、世界知識產權組織、戴德梁行研究部第三部分對房地產的影響目前，對有意開發和應用自動駕駛技術的公司的投資正在大量涌入。據GlobalNewswire消息，科技巨頭百度的自動駕駛技術開源數據平臺，阿波羅，現在擁有210多個商業伙伴。許多原始設備制造商希望在最新的自動駕駛汽車創新方面保持領先地位。其中一些合作伙伴包括福特、戴姆勒和現代。此外，2017年9月，百度宣布成立100億元人民幣的基金，在三年內為超過100個新的自動駕駛項目撥款。對于那些經濟嚴重依賴于吸引和留住高技能人才的城市來說，發達的交通基礎設施、健康的空氣質量和有吸引力的公共環境等要素有助于吸引新的頂級員工、保持經濟競爭力。一個城市的經濟越強大，其居民就越會注重創造一個井井有條、管理良好的城市并維持一個可持續和健康的環境。這樣就能創造一個良性循環。對高性能交通基礎設施的需求增加意味著，那些現在投資于自動駕駛和聯網自動駕駛的城市將確保它們在未來幾年能夠滿足市民的一些生活需求，從而保證未來健康的城市發展。

重新計算交通時間區位！區位！區位！這仍然可以說是影響房地產和房地產估值的頭號因素。自然資源的可達性、相似的公司或特定的人口群體都有能力創造或破壞一處房地產的吸引力。然而，在一個聯系更加緊密的世界里，也許我們會開始以不同的方式來衡量交通時間和距離。距離的重要性很大程度上受到交通連通性的影響。當通勤是無縫、無壓力的時候，交通時間和距離就不再是一個問題。這意味著，未來隨著自動駕駛汽車（特別是聯網自動駕駛汽車）的出現，我們可能會重新估量位置（例如距離市中心的距離）所占的權重。隨著自動駕駛的應用和整合，交通擁堵可以減少，道路容量可以增加。加上聯網自動駕駛汽車可以方便乘客利用車上時間進行工作等。這將使郊區在未來對城市勞動力更具吸引力，不僅在全球，在中國也是如此。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 29精簡供應鏈如今，據估計，歐洲城區的供應鏈成本中，僅物汽車將成為降低成本的關鍵。流成本就占到了驚人的50%。毫無疑問全球的公司目前都在推動更具有成本效益的供應鏈方法。由于大型貨運車輛的性質，它們傾向于在可預測盡管目前自動駕駛汽車在供應鏈中的地位不容忽的地區和沿常規路線運行。這將使這種運輸模式視，但我們有理由相信，在未來幾年，自動駕駛更適合于將來轉換到更自動化的狀態（圖15）。15:自主道路貨運的發展（2018年2040年）201820252040第一批卡車結隊系統允許卡半自動駕駛功能將在卡車上得無人駕駛卡車取代半自動卡車間進行交流，保持較近的到應用，允許司機和卡車可以車，公司運送貨物將不再需距離并協同剎車。長時間行駛。要駕駛員。減少10-20%的油耗大幅提高行駛時間和停止時間大量節約工資成本，提高運的比率輸效率資料來源：BIIntelligence，戴德梁行研究部在供應鏈中使用聯網自動駕駛汽車不僅能夠提高這將是一個移動版本的網點儲物柜系統，我們在交付系統的效率，縮短交付時間，節省燃料成本，今天也已經可以看到不少儲物柜系統其中一而且在交付方面，它們也有能力降低勞動力成本。個例子是亞馬遜儲物柜。目前的亞馬遜儲物柜系與其使用需要司機/送貨員的傳統送貨卡車，公統在不同的地點戰略性地設置了實體儲物柜，顧司可以選擇派出一批聯網自動駕駛汽車，這樣客客可以去那里取出他們的訂單貨品。一旦貨物交戶在貨物到達目的地后，就可以從卡車的“儲物柜”付，客戶就會收到一個儲物柜號碼和代碼。然后，中取回貨物。 他們可以在方便的時候前往目的地取回包裹。隨第三部分對房地產的影響著聯網自動駕駛汽車的引入，客戶保留了這一過程的安全性，同時增加了送貨上門的便利性，對于供應鏈運營商來說，在送貨過程中減少了雇傭的勞動力。除了自動駕駛，在討論供應鏈自動化問題時，由于道路擁堵，一些企業將目光投向天空尋求物流解決方案。無人機送貨一直是物流領域的熱門話題，但由于安全性等問題，其可擴展性一直受到質疑。它們作為快遞工具的使用可能存在問題，但毫無疑問，它們將繼續在測量、建筑、房地產管理和房地產營銷方面產生影響。較小的地面機器人也是一種可行的解決方案。無人機不僅能承載更重的載荷，還消除了無人機帶來的一些安全隱患。例如，總部位于倫敦的StarshipTechnologies公司已經使用機器人在100個城市完成了60萬英里的送貨。

擴大零售的覆蓋區域自動駕駛可能會對零售產生巨大影響，無論是對實體店還是網絡零售商。通過分析零售、消費者行為的變化，這一點將會變得更加明顯。交通更加便利隨著自動駕駛汽車和聯網自動駕駛汽車的出現，交通愈加便利，使得消費者更愿意跨越更遠的距離前往此前不方便到達的特定購物區域。對于位于市中心、停車位有限的商業區域來說也是如此。此外，如果消費者發現長距離的交通更省心，他們可能對距離遠的商業區域有更大的接受程度。減少泊車量特別是隨著更多的人使用聯網自動駕駛汽車，零售場所對停車位的需求將會減少。這將有助于重新利用以前被停車場占用的空間。土地所有者將可以擴建他們的設施，甚至可以選擇出售/租賃空間。送貨方式如上所述，自動駕駛汽車將徹底改變公司處理送貨上門的方式。對于在線零售來說尤其如此。隨著在線零售商能夠比以往任何時候都更輕松地滿足配送需求，這將意味著實體零售商面臨更大的競爭。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 31減少停車位從更詳細的角度來看，未來這一趨勢將歸因于自動駕駛技術的普及，但這不是唯一的驅動因素。隨著交通基礎設施對城市越來越重要，未來一個城市的連通性就足以鼓勵人們選擇公共交通或拼車，而不是私人形式的自動交通。根據Bisnow研究，停車場現在占美國城市所有空間的30%。這為老舊停車場的重新利用提供了令人興奮的機會。這些空間可以重新設計成為其他物業以滿足許多不同的需求辦公空間、零售場所和住宅等等。

建筑公司和開發商已經開始計劃這種轉變?？偛课挥谂f金山的建筑公司Gensler和住宅開發商AvalonBayCommunities是兩家正在采取措施為這種過渡做準備的公司。最新的停車場設計是為了在未來更平穩地過渡到辦公、住房或其他功能。這意味著停車場空間將有更高的天花板、平坦的地板和窗戶（圖16）。圖16：未來的自動駕駛和停車場（第二階段開發：2025年 2035年）汽車所有權將發展成為一種智能出行的訂閱服務，因此不再需要大量的停車位。車庫將會被改造成其他用途，如寫字樓、住宅和酒店。1將發車庫展成為住宅，寫字樓，消遣娛樂的空間。2取代地面汽車配送，無人機配送建筑物可以接受貨物。3當汽車不行駛時，充電地板4可以實現自動充電。乘客可以使用手機來汽車呼叫區域資料來源：C,戴德梁行研究部叫車。第三部分對房地產的影響在一些區域，減少停車位也會成為一個吸引潛在租戶的特質，因為它們可以被宣傳為“無人駕駛汽車限定發展區域”。一些開發商也在積極地從租戶入手，讓他們減少汽車出行。例如，英國住宅開發商Moda正在與優步聯手，鼓勵他們的居民減少使用他們的汽車。居民每個月可以獲得100英鎊的優步使用券，以此減少居住區的停車需求。未來，在確定合適的停車位數量時，可能會遇到一些挑戰。研究表明，除了無人駕駛，交通基礎設施的發展也同樣會減少對停車位的需求，但未來城市仍然需要配備一些必需的停車空間。

關于未來在未來，我們可以預期到自動駕駛汽車的出現將會給城市現有的環境帶來巨大的變化。這里沒有一種“正確”的方式來應對這種轉變，但有許多方式讓業主著手為這些改變做好準備。對于無人駕駛汽車，我們不僅需要評估其自身價值，評估它對城市密度以及通達性的影響也是至關重要的。房地產行業必須要具備應對由于通達性提高而發生的消費者行為轉變的能力。令人振奮的變化即將到來，這必將引發全社會對房地產行業的重新思考。由于人類不斷追求便利性，自動化將是大勢所趨。雖然我們可能要過些年才能坐上安全的無人駕駛汽車，但房地產行業的轉變已經浮出水面，并且，這與快速進化的城市環境密不可分。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 33智能供應鏈 工業和物流4.0什么是工業4.0？很多在制造業行業內的人都聽說過“工業4.0”，但它究竟是什么呢?又意味著什么呢？工業4.0是目前正在發生的第四次工業革命，前三次工業革命分別是:工業1.018世紀晚期機械化和蒸汽機改變了傳統的手工制造方式；工業2.019世紀晚期流水線和電氣化大幅度提高了生產效率；工業3.020世紀60年代后期自動化、計算機和機器人等信息化技術被集成到生產制造中（圖17）。17：工業1.0，2.0，3.0及4.0工業1.0工業2.0工業3.0工業4.0隨著水力與蒸汽機的隨著電力和生產線的自動化生產，電子計算智能化生產，自治系統發明，進入機械化生產出現，規?；a應運機，信息技術和機器人，物聯網和機器學習時代而生資料來源：SpectralEngines，戴德梁行研究部第三部分對房地產的影響工業4.0是以智能制造為主導的第四次工業革命， 個生產線流程并自主執行決策。該系統利用了信工廠將生產設備、無線信號連接和傳感器集成到 息物理系統、物聯網、工業物聯網、云計算、認一個生態系統平臺中，這個生態系統可以監督整 知計算和人工智能（圖18）。圖18：工業4.0生態系統 自主機器人大數據模擬增強現實/AR工業4.0系統集成增材制造/3D打印物聯網云計算 網絡安全資料來源：，戴德梁行研究部中國“十四五”規劃展望房地產的未來 35展望工業4.0的未來在中長期的未來，我們預計許多在中國運營的制造 現來源的多樣化。商將采用工業4.0操作程序，從而變得更加高效。在中國，工業4.0的重要組成部分是物流。從房隨著工業4.0的全面發展，制造商能夠在定制的 地產的角度來說，就是物流倉庫。根據戴德梁行智能工廠環境中操作運行。他們還將與支持整個 的數據，截至2021年第二季度，中國已有約7,590制造生命周期的資源和服務聯盟相連接。這種在 萬平方米的甲級物流倉庫存量，另外還有3,530跨地域公司之間能夠實現共享的聯盟將允許制造 萬平方米的優質物流倉庫空間將在未來幾年內實商們從“云端”獲取其所需的特定產品組件，從 現交付（圖19）。而使他們能夠在不依賴單一制造基礎的情況下實圖19：中國優質物流倉庫的存量、供應、空置率和租金（2021年第二季度）S:17.3V:16.0%￥:32.2華北區(北京/天津/河北/山東/遼寧/吉林/黑龍江/陜西/山西)S:9.8V:4.9%￥:40.2華南區(廣東/福建/廣西）資料來源：戴德梁行研究部

S:30.5V:8.5%￥:38.2華東區(上海/江蘇/浙江/安徽）S:10.2V:17.9%￥:27.2西南區(四川/重慶/云南/貴州）

S:7.1V:16.6%￥:28.0華中區(河南/湖北/湖南/江西）歷史存量2021年第二季度新增供應未來供應(2021–2023年)S=總存量(百萬平方米)V=平均空置率￥=平均租金（人民幣/平方米/月）第三部分對房地產的影響隨著國內消費的增長（特別是線上零售的增長），中國的優質物流倉庫在供應鏈中扮演著不可或缺的角色。如今，大量貨物需要被運送到這些倉儲設施，處理分類后再被運往全國各地，并且貨物數量還在持續增長。我們預測未來中國將有更多的制造工廠將采用工業4.0，與此同時我們也預計中國的物流業（尤其是和工廠同地的優質倉庫）會采用物流4.0的形式。物流4.0與工業4.0這兩個智能平臺集中一體，推進中國物流行業，特別是高端物流倉庫，變得更加智能化，連接互通性更強，技術也會更加先進。具體來說，物流4.0利用智能集裝箱、車輛、托盤和運輸系統來形成完全聯網的供應流，方便供應鏈管理者、托運人、貨運代理和其他業內人士追蹤和調運貨流，還能隨時隨地以最優解決方案完成其他物流運輸職能（圖20）。

圖20：物流4.0生態系統供應鏈物流 進貨物流開放且靈活的操作前瞻性進貨物流管理（通過大數據）內部物流倉庫管理在開放區域由生產機器自供應鏈倉庫網絡/非倉庫助駕駛叉車費用物流追蹤出貨物流實時物流聯系/自主運輸自主貨物管理/前瞻性出貨管理資料來源：SemanticScholar，戴德梁行研究部中國“十四五”規劃展望房地產的未來 37供應鏈網絡提高了行業的可見性，管理人員更容如今，第四次工業革命正在進行，中國許多制造易提早發現潛在的供應鏈瓶頸和故障。未來，國工廠和高級物流倉庫已經分別采用了工業4.0和內更多的供應鏈管理人員將能夠及時提出對策或物流4.0。鑒于新冠肺炎疫情對國內制造業和供備份計劃，以保持高效的運營，并始終確保優化應鏈的影響，我們預計中國將有更多的工廠和物交付的可靠性和質量。流倉庫分別跟進并試行工業4.0和物流4.0技術和系統。這樣，無論何時何地何種情況下，中國的制造業和供應鏈將能更好地確保貨物和產品以最有效的方式從生產設施流向終端客戶。第三部分對房地產的影響智能建筑 智能商業建筑在過去，全球各地的商業建筑業主們選擇，安裝并運行獨立的照明設備，安防系統，暖氣設備，通風和空調系統。然而，現如今，全球各地的商業建筑業主們著眼未來，考慮：建筑的運營目標；建筑的經濟可行性；建筑對環境的影響。為實現這些目標，智能商業建筑逐漸風靡全球。但是，這些智能商業建筑并非只是為了提供舒適，明亮和安全的環境，它們還需要將整棟建筑的不同部分整合到一個統一、動態且實用的建筑平臺中。該平臺不僅可以讓業主和運營方有效地實現其物業的各項目標，而且也能夠讓該智能商業建筑：降低水和能源消耗的費用；減輕對環境可持續性的負面影響；更好地吸引和留住用戶。真正智能的商業建筑才剛剛嶄露頭角。我們預計，接下來還會有更多智能建筑涌現。本質上，真正智能的商業建筑可以自動集成物聯網軟件和硬件，進而系統性地學習用戶行為以提升效率。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 39智能商業建筑有何功能？21：智能商業建筑的基本功能

第三部分對房地產的影響尤其是，這些便利的物業服務包括：充足的照明；舒適的溫度；令人滿意的空氣質量；恰當的安防措施；合格的環境衛生，等等……建筑若要成為智能商業建筑，需要在建筑設計階段或在建筑生命中期進行翻新時，增加智能技術。具體體現在，在建筑的有效生命周期內進行信息技術（IT）或更具體的物聯網（IoT）技術升級。此項技術可使包括硬件和軟件在內的各類建筑子系統連接起來，而這些子系統通常是獨立運行的。連接之后，這些子系統便可以共享信息和數據，從而實現主動的建筑管理，提升建筑的整體性能。智能商業建筑在技術的加持下能夠將建筑結構與其功能聯系起來，產生實用的信息和有效的結果。智能商業建筑可通過以下方式實現這一目標：

連接建筑的各個硬件和軟件控制系統；通過技術連接用戶；降低成本；實現環境可持續性發展；與建筑內安保相結合；構筑健康和安全；邁向智能的未來。通過實現這些連接目標，智能辦公建筑能夠帶來多項資產管理方面的增值效益，包括：優化預測性的維護；提升節能水平；設備，機器和裝備的及時檢修和更換；提高項目的整潔度；提出重新設計和整修空間的建議（圖22）。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 41圖22：智能商業建筑提供的五大資產管理增值效益利用嵌入基礎設施內的傳感器和在智能建筑中收集到的數據，服務部門可以大幅改善建筑管理的質量。重點突出空間管理和節能方面的五大優勢。1預防性管理2節能3實時設備更換傳感器可以評估建筑物的技術性能，分析傳感器發出的數據，調整溫度和監控設備可對智能樓宇生命周期進行并在設備發生故障時啟動維保程序，照明。更有效的管理。因此，當維護成本過甚至在警報發生前就可啟動。于昂貴或設備達到制造商設定的使用壽命期限時，設備就會被更換。4優化現場保潔5重新設計空間傳感器可優化保潔工作。設施管理員傳感器可確定建筑物內過度使用和未可根據傳感器收集到的數據，指派保被充分利用的區域，并據此提出重新潔員到已用的具體空間，進行相應的設計和優化空間的建議。保潔工作。資料來源：TheAgilityE?ect，戴德梁行研究部在全球層面上，阿姆斯特丹的前沿大廈實現了多個智能商業建筑的目標，同時也獲得了資產管理方面的增值效益以及體驗優勢（圖23和附錄案例1）。圖23：阿姆斯特丹前沿大廈重大事件時間軸由PLP公司設計，OVG地產公司開入圍或獲得五項主要的設計或2009發的前沿大廈建成并且的交付使用。2015建筑獎項。PLP公司設計德勤在阿2014入圍或獲得六項主要的設計或2016姆斯特丹澤伊達斯地區的建筑獎。辦公樓。資料來源：戴德梁行研究部第三部分對房地產的影響現狀 智能商業建筑現今的控制系統當代建筑包含了許多設備，復雜的控制系統以及各種用于提高用戶的工作效率，安全性和舒適度的平臺。許多這類系統都涉及設備間的交互，但由于數據本身的廣泛性及通信過程的專有性，在多數情況下，數據和信息僅沿特定方向流動。事實上，根據IBMResearch＆WatsonIoT的調查，今天建筑產生的數據中，有90%是“暗數據”，也就是從未得到過利用的數據（圖24）。圖24：大數據的“暗性”已利用的數據暗數據從未得到利用的90%傳感器數據資料來源：IBMResearch&WatsonIoT，戴德梁行研究部中國“十四五”規劃展望房地產的未來 43但是，不管是現在還是未來，真正的智能商業建筑必須要能夠做到：同一個建筑中的所有設施和系統都能彼此影響并相互聯系（圖25）。圖25：智能樓宇中的系統互聯水資源智能儀表、用量和流量感應視頻監控全天候監測攝像機竊賊警報、停車位使用能源采暖通風與空調智能儀表、相應需求風扇、變風量、空氣質量火災感應開關功能檢查、檢測服務燈光開關、出口指示等準入&安保 電梯持證進入、監控、一體化、大門 維護、性能資料來源：，戴德梁行研究部制冷設備的優化就是一個例子。通過收集天氣及當數據信息在互連設備和系統之間不受限制地流氣候數據信息，制冷設備可以提高運營效率。另動時，照明、空調、安保和其他系統的運行效率外一個例子是，利用建筑安全系統數據關閉沒有要高很多。其結果是建筑不僅更安全，更舒適（從用戶使用的區域的燈光及制冷/取暖系統。而為擁有更強滿足感的用戶提供幫助他們盡可能提高生產力的條件），而且，運營成本一般也較低。第三部分對房地產的影響智能商業建筑的六個增值點在未來，真正智能的辦公建筑可以通過六個增值點為業主和租戶帶來收益，這六個增值點是：降低成本；提高用戶的工作效率；增強環境的可持續性；吸引并留住人才；提升健康和幸福感；改善品牌形象。圖26：智能商業建筑中提升健康與幸福感的四要素

智能商業建筑的用戶幸福感智能商業建筑能夠自動調節室內的舒適度，進而提高用戶和訪客的健康和幸福感。一般來說，一棟全天候都能向用戶提供舒適環境的辦公建筑能夠極大地激發用戶的生產力。在這樣舒適的辦公環境中，智能商業建筑也有潛力保障員工請病假的次數大大減少。溫度、光線、室內空氣質量、甚至是周圍環境的聲音均可在任何時間由智能商業建筑(或用戶通過智能手機app)自動調節，以適應:用戶本身；工作性質；外界環境（圖26）。1.室內空氣質量和通風3.在健康的辦公環境中，二氧化碳、揮發性有機室內采光和照明化合物和其他污染物的濃度低，室內通風良好。健康的辦公環境具有充足的自然光和可自動調節的為什么？照明系統。里工作，員工的認知能力得分能提高為什么？2.時間會長46分鐘令人舒適的室內4.溫度室內噪音分貝為什么？在健康的辦公環健康的辦公室采用能減境中，員工可以如果辦公環境太熱，員工的為什么？少聲音分貝的室內裝修調節溫度范圍，工作效率會下降6%如由于噪音的干材料，從而提供安靜的使人感到舒適。如果太冷，則會下降4%擾，員工工作效66%辦公環境。率會降低資料來源：世界綠色建筑委員會，戴德梁行研究部中國“十四五”規劃展望房地產的未來 45善用智能科技，在智能商業建筑中改善用戶和訪客的健康和安全健康和安全是提升建筑中用戶幸福感的重要組成部與普通流感一樣，空氣傳播是病毒，如新型冠狀病分，除了提供最佳室內溫度、通風系統、空氣質量毒，傳播的另一種主要方式。和照明之外，智能商業建筑還有可能在其他方面改善用戶和訪客的健康和安全。 因為空氣傳播的關系，在配有中央空調的建筑內，智能商業建筑軟件，通過連接到建筑內的中央暖通當考慮新冠肺炎病毒疫情類似公共衛生危機暴發 系統，可以自動定期更換空氣過濾器。此外，對于時，一種改善健康和安全的方法是在用戶和訪客進 那些安裝了可以利用如紫外線、納米光子和催化氧入建筑時迅速識別并采取相應的隔離手段。這可以 化技術消毒和滅菌的中央暖通空調系統的建筑物，通過在建筑入口處安裝一個熱掃描儀來實現，此類 智能商業建筑軟件可以定期檢查空調系統，以確保掃描儀可以迅速地識別那些體溫異常的用戶和訪 設施的順利運行操作。智能商業建筑軟件可以連接客，然后，通過連接熱掃描儀讀數與建筑的安全系 到建筑的中央暖通系統和傳感器來確保整個建筑物統，安保工作人員可以迅速隔離這些身體不適的用 長期合理的氣流分配，這也是防止室內交叉感染的戶和訪客，以確保整體用戶的健康和安全。 關鍵。除了迅速識別染病的用戶，保證辦公場所整體健康保障建筑氣密性和氣壓也是緩解新冠病毒空氣中傳和安全的有效手段還包括消滅病毒本身。像很多病播的有效預防措施。為了防止大氣顆粒進入樓宇，毒一樣，新冠病毒可以在物體表面停留一段時間，利用自動化智能商業建筑技術，確保建筑內大部分而這些表面是疾病傳播的主要媒介點。 地方在任何時間都有一個正壓環境。由智能的軟件和設備作為支持的智能清潔，在這種此外，在建筑內的特定空間，如廁所（因為廁所可情況下發揮了很大的作用。跟蹤傳感器可用于快速能潛藏著病毒和細菌）等，創造負氣壓環境，以便識別用戶或訪客的位置，以便更有效地清潔整個建將空氣排出去并遠離建筑內的其他區域（圖27）。筑的高頻使用區域和物品。第三部分對房地產的影響圖27：建筑物中的正負氣壓正壓強建筑物內氣壓比外氣壓強空氣會被壓到外部 空氣流出負壓強當建筑物內氣壓比外氣壓弱外部空氣會進來平衡壓差空氣進入資料來源：yellowblue，戴德梁行研究部中國“十四五”規劃展望房地產的未來 47智能商業建筑自動化近些年來不斷發展。無接觸鑒于人們的接觸風險，以及該技術尚未有足夠的式服務也越來越常見?？紤]到用戶和訪客對病毒殺菌能力覆蓋建筑內的死角，盡管這一技術仍處的傳播有了更多的認識，這些人群在新冠肺炎暴于起步階段，紫外線消毒技術（集中紫外線殺死發后的一段時間內將不愿意接觸如電燈開關、電所有可接觸表面的病原體和病毒）未來的發展可梯按鈕、門把手、安裝在墻上的空調控制器等。期。技術的進一步發展，燈光的巧妙布置，以及鑒于此，我們預計未來越來越多的建筑將會安裝室內空間設計的改變都需要推進，從而實現充分更多的智能無觸控技術和設備，例如面部識別激的潛在紫外線照射，提高智能樓宇的健康和安全活的自動門、聲控電梯、智能手機控制的照明和水平（圖28）?？照{等。圖28：紫外線技術如何靶向消除病毒和病原體2病毒和病原體暴露在紫外線下3 UVDNA1病毒和病原體進入建筑物進行了消毒建筑的各個區域和表面都并在其表面上存活4

病毒/病原體的DNA/RNA被破壞，從而消滅病毒/病原體資料來源：戴德梁行研究部第三部分對房地產的影響智能商業建筑在中國的發展與展望在過去的五年中，智能商業建筑的話題在中國引到集中的智能平臺上，并在全國各地的許多建筑起了廣泛的關注。近年來，相關技術發展迅速。中投入使用。根據我們去年進行的一項調查顯示，現如今，大量的智能軟件、智能傳感器、智能設受訪的中國寫字樓業主認為，未來，中國將涌現備、建筑廠房和機械以及其他建筑系統已經連接更多此類的商業建筑（圖29）。29：在未來二十年中，您所選擇的城市里，智能樓宇是否將占據主流？83%否6%不清楚11%資料來源：戴德梁行研究部更進一步地說，鑒于新冠肺炎及其對中國乃至全世界帶來的沖擊和影響，如果現在發布這份調查問卷，受訪者中認為智能樓宇會成為主流的占比很可能將更大。健康和安全技術會是推動樓宇智能化的一個巨大激勵因素。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 49智能場所 智能辦公艙中國居家/遠程辦公 新冠肺炎疫情的影響在2020年初中國疫情管控期間，病毒的傳播，法、文化和習慣也發生了變化。居家辦公的經歷以及對經濟和人們日常生活的影響存在很多不確定讓中國很多上班族在工作日能自行選擇工作地點，性。然而，在短短幾天內，社會各界迅速采取行動，不僅如此，一部分員工希望每周至少有一天能居很多公司為了應對疫情開啟了遠程辦公模式。家辦公。戴德梁行在2020年2月進行的一項調自中國結束最嚴格的疫情管控以來，人們在辦公查顯示，71%的公司將會/可能會為他們的員工建立一個居家/遠程辦公的平臺（圖30）。方式上又多了一些新的可能性，與工作有關的想30：中國企業：你會讓員工采用居家/遠程辦公的模式嗎？（2020年2月）資料來源：會戴德梁行項目及企業服務部，也許戴德梁行研究部不會第三部分對房地產的影響這項調查之后，員工已經重返工作崗位，企業也恢復了正常，中國經濟也恢復了增長。盡管現在絕大多數員工在工作日都會在各自的辦公室工作，但仍有許多人采用了辦公室辦公、居家辦公和第三方移動式辦公的混合工作模式。中國智能辦公艙 展望未來展望未來，許多上班族都希望可以選擇自己的工作環境。他們想在工作方式和工作地點上體驗更多的可能性并擁有更多的選擇權。智能辦公艙可以智能化解決這些問題。它可以為單個員工提供相對獨立的空間，員工可以在此專注地工作，也可以接聽電話會議或參與線上研討會，空間較大的辦公艙也適用于多人會議的討論。智能辦公艙可以有多種空間大小，并可以根據以下方面進行定制：

室內設計；人體工程學；內外顏色；內部和外部材料；家具；隔音；供電；照明；空調；IT技術（計算機、Wi-Fi、視頻會議系統等）。精心設計的智能辦公艙還有以下優點：為用戶緩解工作疲勞；促進用戶健康；提升用戶的幸福感；提高用戶的工作效率（圖31）。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 51圖31：兩款中型至大型辦公艙示意圖儲物空間 儲物空間辦公區域 休息/會議區域辦公區域儲物空間休息/會議區域資料來源：戴德梁行研究部第三部分對房地產的影響

儲物空間根據上述特點，以下列舉的智能辦公艙中的部分設計有上述積極作用：合適的隔音材料，以減輕工作負擔（圖32）；清潔的空氣和安全的材料可以保證用戶的健康；符合人體工學的辦公家具、熱舒適性和智能照明系統，可以提高用戶的幸福感；合適的色調來提升員工的工作效率。圖32：辦公艙和隔音效果圖

智能辦公艙為用戶、公司和物業所有者提供一站式解決方案智能辦公艙可以安置在城市的許多地方。例如，寫字樓大堂、購物中心、咖啡館、酒店、住宅區、機場、火車站、公共廣場或街道上。一旦在城市覆蓋了智能辦公艙網絡，用戶成員就可以使用“即付即用/按分鐘計費”系統，可以在任何時間使用智能辦公艙。用戶可以用手機掃描進入辦公艙，辦公艙可以滿足單人獨部分聲音可以從外部滲透進來 聲音從辦公艙內部向外傳播受阻 允許警報聲穿過辦公艙資料來源：戴德梁行研究部中國“十四五”規劃展望房地產的未來 53立辦公、電話會議、討論甚至直播等需求。更重要的是，一旦智能辦公艙網絡在城市范圍內擴展開，用戶成員的數量就會增加。隨著工作地點選擇的增加，用戶不需要在每次開會或按時提交工作時都從城市的另一個地方趕回辦公室，他們可以方便地在最近的智能辦公艙進行工作。這樣的便捷性將不僅有益于個人用戶，也將有利于公司。因此，如有需要，一些公司將可能成為辦公艙會員企業用戶，為員工們提供辦公的便利。從業主的角度來看，智能辦公艙帶來的好處是顯而易見的，例如：智能辦公艙可以占據空余的空間，并且產生租金收入；智能辦公艙可以通過為人們提供優質的第三工作場所從而為物業增加更多的價值維度；物業中設有一個智能辦公艙可使物業對使用者更具吸引力，例如：如果智能辦公艙位于寫字樓大堂，這將增加該建筑對租戶的吸引力；如果智能辦公艙位于購物中心，這將增加購物中心對顧客的吸引力；如果智能辦公艙位于酒店，這將吸引更多的客人入住，吸引更多訪客前往；如果智能辦公艙位于住宅物業，這將對買家或租客產生一定的吸引力。第三部分對房地產的影響中國“十四五”規劃展望房地產的未來 55影響二環境可持續性至關重要的地位無論是對政府機構，對企業，或是對普通民眾而言，環境可持續性非常重要。最近，這一話題熱度不減，主要原因有以下兩點：減緩氣候變暖是非常有必要的；在新冠肺炎疫情后的復蘇階段，對綠色項目和計劃的投資可以作為經濟刺激工具，推動世界各地的經濟發展。在本章節，報告將著眼于：氣候變化和綠色發展的重要性；中國正在做什么，未來將如何；房地產板塊帶來的助推力；綠色金融；碳中和；綠色租賃；環境、社會和公司治理（ESG）和全球房產可持續性標準（GRESB）。第三部分對房地產的影響氣候變化與綠色發展的重要性今天的氣候變化是人類活動引起的溫室氣體（GHG）排放和全球氣候模式變化的結果。自上世紀中葉以來，人類對地球氣候的影響非同一般，這種影響導致了巨大的變化（圖33，圖34和圖35）。圖33：過去50年的全球氣溫變化資料來源：美國國家航空航天局，戴德梁行研究部2011-2020年的氣溫平均值相較于1951-1980基線的變化-0.5-0.2+0.2+0.5+1.0+2.0+4.0oCoF-0.9-0.4+0.4+0.9+1.8+3.6+7.2圖34：年2020年）圖35：萬年的二氧化碳濃度全球地表溫度（1880過去80自工業化前的變化

C觀測溫度1.2僅人為驅動1.0僅由自然活動影響0.20-0.218801900192019401960198020002020

oF2.01.51.00.50-0.5-800,000-700,000-600,000-500,000-400,000

2100年高排放情景9008002100年低排放情景700氧二6002008年觀察到的情景500濃碳化400300度200-300,000-200,000-100,00001000資料來源：美國國家航空航天局，戴德梁行研究部 資料來源：美國全球變化研究計劃，戴德梁行研究部中國“十四五”規劃展望房地產的未來 57氣候變暖的首要原因是溫室氣體排放-90%是二從珊瑚枯竭到高山冰川退縮，從農作物減產到氣氧化碳和甲烷，其主要來源是能源消耗中化石燃候變化引起的遷徙，氣候變暖對自然生態系統和料的燃燒，另外還有部分來自農業、森林砍伐和人類的影響現在看來是顯而易見的。工業加工。展望未來，將氣候升溫控制在1.5°C（2.7°F）以隨之而來的氣溫上升導致了荒漠化、熱浪和森林下這個建議，要求到2030年排放量必須減半，大火。強烈的蒸發正在造成惡劣天氣和風暴。氣然后，到2050年實現近零排放。但是，目前是溫上升也致使海冰、永凍層和冰川融化以及海平否可以實現這一點尚有待商榷（圖36）。面上升。加劇的變暖情況將可能激活更多氣候臨更多的溫室氣體排放將導致氣候進一步變暖、氣候界點。變化加劇以及生態系統和人類社會發生更大變化。圖36：預計到2080年的氣溫變化資料來源：聯合國政府間氣候變化專門委員會第一工作組第五次評估報告，戴德梁行研究部

如果到2080年二氧化碳排放降到0如果到2080年二氧化碳排放增至三倍最大12oC6oC543210oC第三部分對房地產的影響中國正在做什么，未來將如何根據世界資源研究所（WRI）的數據，通過雄心勃勃的凈零氣候計劃，到2050年，中國將能夠產生近1萬億美元的經濟和社會凈效益。實施此類計劃帶來的好處包括：節約與燃料、運營和維護相關的成本；避免無數生命過早消亡；減少二氧化碳排放。未來，中國的“十四五”規劃將立足于過去所實施的環境可持續發展舉措，并且采取的氣候和空氣污染控制加強措施，走出一條健康、清潔之路，力求在2060年前實現碳中和目標。中國部分經濟較發達的地區或將率先實現碳中和，如京津冀地區、長三角地區和粵港澳大灣區。這些地區在未來十年內，會出現綠色新倡議、綠色新產業和綠色新工作。具有針對性的綠色部署政策和行動包括以下多種形式：

推動可再生能源的普及；推動綠色產業；推廣綠色能源交通運輸；推動脫碳產業的發展；推動綠色建筑和綠色房地產發展?；仡欉^去，中國經歷了許多重大變化，包括：經濟快速增長；快速發展的城鎮化；大規模扶貧。然而，中國所經歷的許多變化都以環境為代價，包括了自然資源衍生能源消耗、污染和二氧化碳排放。根據國家統計局的數據，2019年中國的能源消費總量為48.6億噸煤當量，與1980年相比，增長率超過700%。更重要的是，根據國際能源協會的數據，2018年，中國與能源有關的二氧化碳排放總量達到98億噸，居世界首位（圖37）。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 59圖37：中國與能源有關的二氧化碳排放量和能源使用量（1975年 2020年）與能源有關的二氧化碳排放（百萬噸）

12,00010,0008,0006,0004,0002,000

該研究5,000經濟新常態國際能源署BP4,000Shanetal電子化數據收集全球碳預算3,000能源利用加入WTO百萬噸油當量2,000改革開放1,0001975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020資料來源：美國國家科學院院刊，戴德梁行研究部展望未來，為實現2060年的碳中和目標，中國將在中長期內采取和實施更有力的可持續發展和低碳排放計劃。從中國最近的環境可持續發展記錄來看，這個目標可以實現（圖38）。

圖38：從特定模型看中國在全球氣溫增幅在1.5攝氏度和2.0攝氏度下的二氧化碳排放量（2020年2100年）15,00012,0009,0006,0002oC3,00001.5oC-3,0002050-20802065-2100*202020302040205020602070208020902100資料來源:自然資源保護協會，戴德梁行研究部第三部分對房地產的影響2009年，中國宣布到2020年要在2005年的基礎上單位國內生產總值碳排放降低40%-45%。2015年，中國進一步提出二氧化碳排放力爭于2030年前達到峰值，2030年中國單位國內生產總值碳排放將比2005年下降65%以上。從記錄數據來看，2019年與2005年相比，中國單位國內生產總值二氧化碳排放下降48.1%，提前超額完成對國際社會承諾的2020年目標（圖39）。圖39：中國碳強度目標（2020年）原定目標減少40%到45%實際成效減少48.1%(2019年)資料來源：北卡羅來納大學夏洛特分校，戴德梁行研究部中國“十四五”規劃展望房地產的未來 61房地產板塊帶來的助推力根據聯合國發布的《2020全球建筑現狀報告》指出，盡管2019年全球建筑能耗在年度基礎上保持穩定，但與能源有關的二氧化碳排放量卻增加到99.5億噸。全球運營的碳排放量加上建筑業部分，占到了全球能源相關的二氧化碳排放總量的38%（圖40）。圖40：全球工業能源消耗以及與能源有關的二氧化碳排放量（2019年）

交通28%

非住宅建筑8%資料來源：國際能源署，聯合國，戴德梁行研究部

其他5%其他行業32%

35%能源

住宅建筑22%建筑行業5%交通23%其他7%其他行業32%

非住宅建筑（間接）8%非住宅建筑（直接）3%住宅建筑（間接）11%38%排放 住宅建筑（直接）6%建筑行業10%第三部分對房地產的影響鑒于能夠對能耗和與能源有關的二氧化碳排放做多年來，隨著中國經濟不斷增長，建筑環境的能出巨大貢獻，房地產行業實際上可以做很多事情源使用也相應走高。根據BBC未來星球系列的來減少相關總量，確保全球總體環境立足于可持報道，2001年到2016年，中國建筑業的主要能續發展基礎之上。源消耗增加了一倍多，達到約10億噸煤。更重中國房地產行業在實現這個目標的進程中扮演著要的是，其中建筑施工的碳消耗（包括整個供應鏈使用的原材料和能源）占中國碳排放的五分之極其重要的角色。預計未來10年里，中國的建一左右。筑量將占全球的一半。中國每年新增建筑面積已為了減少中國建筑的能源使用量和碳排放量，采達約20億平方米，如果都按只建一層樓來算，這是整個倫敦面積的1.3倍。取進一步行動，實現碳中和將非常重要。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 63綠色金融在中國的綠色房地產項目啟動時，希望走向碳中快推進綠色經濟。綠色金融作為綠色經濟的一個和道路的房地產投資者和開發商使用的一個重要新組成部分，近年來出現了顯著的增長。預計未來，工具是綠色金融。 綠色金融將進一步發展，并且將在2060年中國實現碳中和目標方面發揮更加重要的作用。早在2011年，“十二五”規劃就將環境可持續性確定為中國未來經濟發展的重要組成部分，這一在本節中，我們將探討中國綠色金融的發展。我部分的重要性將在未來中國的“新經濟”中得到們還將討論綠色債券，綠色融資工具，以及它們傳承。自“十二五”規劃發布以來，中國正式加如何共同支持中國綠色建筑的興起和未來發展。什么是綠色金融？根據中國人民銀行、財政部等七部委聯合發布的《關于構建綠色金融體系的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），綠色金融代表那些全面支持改善活動，緩解氣候變化和促進資源有效利用的經濟活動的金融服務。發展綠色金融的宏觀驅動因素在中國未來全面實現綠色經濟需要大量的新投資。根據氣候債券倡議組織，國際可持續發展機構和英國外交和聯邦事務部的報告，中國每年需要投資至少2萬億到4萬億人民幣來實踐其環保承諾，完成向綠色經濟的轉型。預計，私人資本將占所需投資總額的85％至90％。為實現這一綠色發展目標，并調動私人資本支持綠色經濟，中國銀行業，保險業和資本市場進行了一系列改革。金融機構現在可以提供全面的綠色金融產品組合，包括綠色信貸，綠色債券，綠色信托等。

中國綠色金融的發展自從《指導意見》發布以來，中國已經在轉變投資模式方面付出了很大的努力，并促進國家金融體系向綠色方向轉變。國家層面的改革已經從以下四方面開展：確立并完善與綠色金融相關的法律法規;發布了一系列旨在發展和規范綠色融資的政策，涵蓋以下方面：強化銀行業對綠色信貸的支持力度；采取激勵措施，擴大綠色證券市場，包括綠色債券市場；擴大綠色保險的覆蓋范圍，加強環境責任險方面的規定等。建立綠色信用評級體系，風險管理體系和環境成本信息披露機制；改善環境，金融和工業三方面監管機構與第三方機構之間的合作和信息共享。第三部分對房地產的影響此外，為了探索適合各地區位條件的綠色金融最后，中國正在加強綠色金融領域的國際合作。發展模式，中國已在浙江，江西，廣東，貴州以“一帶一路”倡議為例，2017年5月，習和新疆五省、自治區建立了5個試驗區。在方近平主席提議促進“一帶一路”沿線國家在綠案中，政府鼓勵金融機構為環保產業提供信貸色發展方面的國際合作?！耙粠б宦贰饼嫶蟮暮蛯ｍ椯Y金，并建立新的融資機制，包括排污發展計劃和多種多樣的綠色項目預計將為綠色權和水權等環境權益交易市場。金融的發展提供眾多機會，并有望進一步促進資本流動。例如，工行率先在2017年10月在盧森堡證券交易所發行了21億美元的“一帶一路”綠色氣候債券。中國“十四五”規劃展望房地產的未來 65綠色債券 中國綠色債券市場的迅猛發展在所有綠色融資工具中，綠色債券受到投資人的綠色債券是為環境項目提供資金的固定收益債券。特別關注。綠色債券在綠色金融市場的交易量大在過去的幾年中，中國政府采用了一系列政策杠桿，幅增加?？紤]到本節的討論目標，我們重點關注鼓勵利用綠色債券推動環保項目融資（圖41）。綠色債券。41:時間軸–綠色金融及綠色債券政策中國人民銀行就綠色債券發行發布指導意見國家發改委就綠色債券發行發布指導意見十三五規劃提出建設綠色金融體系滬深交易所開展綠色債券試點工作七部委聯合發布《關于構建綠色金融體系的指導意見》2015 2016 2017

證監會發布《中國證監會關于支持綠色債券發展的指導意見》中國銀行間市國務院批準場交易商協會設立5個綠發布《非金融色金融試點企業綠色債務區域融資工具業務指引》

中國人民銀行和證監會聯合發布《綠色債券評估認證行為指引（暫行）》2018資料來源：氣候債券倡議組織，戴德梁行研究部第三部分對房地產的影響隨著綠色債券政策體系的完善和政府對綠色經濟的愈發重視，中國已成為全球綠色債券市場發展的新動力。在2019年，中國綠色債券發行總額達到3,862億元人民幣（合558億美元），使中國成為世界第一大綠色債券發行國（圖42）。42:全球綠色債券發行分布：中國是主要發行國瑞典100億美元加拿大荷蘭德國70億美元150億美元180億美元法國意大利日本美國300億美元70億美元西班牙70億美元520億美元70億美元中國總發行量560億美元310億美元(符合國際定義)+250億美元(不符合國際定義)億（美元）僅符合中國定義符合國際定義億（人民幣）6004,2005003,5004002,8002,1003001,40020070010000中國美國法國德國荷蘭超國家機構瑞典日本加拿大意大利西班牙其他資料來源：氣候債券倡議組織，中央國債登記結算有限責任公司，匯豐銀行，英國駐中國大使館（北京），自然資源部地圖技術審查中心,戴德梁行研究部中國“十四五”規劃展望房地產的未來 67中國綠色債券的特點在岸市場主導在2019年，中國綠色債券78％屬于在岸市場，其中銀行間市場占62％，上海和深圳兩個國內證券交易所分別占33％和5%（圖43）。圖43：離岸市場中國綠色債券的發行深圳交易所（2017年）22%5%資料來源：氣候債券倡議組織，中央國債登記結算有限責任公司，匯豐銀行，英

上海交易所33% 占總量%國駐中國大使館（北京），戴德梁行研究部

在岸市場78%

銀行間市場62%2019年在岸銀行間市場的主要參與者是中國人民銀行監管下的商業銀行和其他金融機構。交易所市場參與者由上市公司和非上市公司發行人組成。隨著中國綠色債券標準與國際慣例的接軌，預計離岸債券發行規模將快速增長，這主要因為離岸債券發行有助于吸引外國投資者，并有助于從海外籌集資金。

圖44：中國綠色債券發行主體（2018年和2019年）12%13%20192%14%5%資產支持債券5%金融公司非金融公司45%政策銀行37%31%201836%政府支持機構2.多樣的發行人資料來源：氣候債券倡議組織，中央國債登記結算有限責任公司，匯豐銀行，英國駐中國大使館（北京），戴德梁行研究部最引人注目的是，非金融企業的綠色債券發行總量增長強勁，同比增長54%，占2019年發行總量的37%（圖44）。第三部分對房地產的影響更重要的是，綠色資產支持證券（ABS）的份